Forsikringsklagenemnda Eierskifte

Transkript

1 Forsikringsklagenemnda Eierskifte Uttalelse FKN Anticimex Forsikring NUF Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Uriktig opplysning om at membran var lagt av fagfolk risikoopplysninger før kjøpet - innvirket på avtalen - avh.l Enebolig oppført i 1988 overdratt som den er for kr 3,4 mill. Før kjøpet var det opplyst at badet var nytt i 2003, at membran var lagt av fagfolk og at flis var lagt av tidligere eier. I salgsoppgaven som forelå ved kjøpet var badet beskrevet som flott flislagt bad m/varmekabler. I tilstandsrapporten var imidlertid badet gitt tilstandsgrad 2 og med angivelse av at det var defekte fuger og høye fuktindikasjoner under blandebatteriet for dusjen. Etter overtagelse ble det oppdaget vann- og soppskade på badet. I henhold til uttalelse fra det firmaet som utbedret badet for kjøper skyldtes skaden utettheter ved sluket ved at membranen var smurt over klemringen og ikke under den. Kjøper rettet henvendelse til tidligere eier og det fremkom at tidligere eier også hadde lagt membranen selv. Kjøper gjorde da gjeldende at opplysningen om at membranen var lagt av fagfolk var uriktig. Under henvisning til de risikoopplysningene som var gitt om badet anførte selskapet at den uriktige opplysningen ikke hadde innvirket på avtalen. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr inkl. mva. Forsikringsklagenemnda Eierskifte bemerker: Det er klart at det i egenerklæringen ble gitt uriktig opplysning om at membranen på badet var blitt lagt av fagfolk. Reklamasjonen gjelder nettopp uriktig utførelse av membranen på badet og skader som følge av dette. Uriktig opplysning innebærer mangel etter avh.l. 3-8, under forutsetning av at opplysningen har virket inn på kjøpet. I denne saken inneholder salgsdokumentasjonen klare risikoopplysninger om badet. I tilstandsrapporten er badet gitt tilstandsgrad 2 (feil, slitasje eller skade som bør utbedres innen rimelig tid), og det er anmerket defekte fuger og høye fuktindikasjoner under blandebatteriet for dusjen. Det kan i lys av disse opplysningene reises spørsmål om den uriktige opplysningen om membran har virket inn på kjøpet. I Baderomdommen i Rt s kom Høyesterett til at en uriktig opplysning om fagmessig utførelse av badet ikke kunne anses å ha virket inn på kjøpet når andre opplysninger, bl.a. i tilstandsrapporten, tydet på feil og mangler ved badet (se dommens avsnitt 46). I nærværende sak er situasjonen noe annerledes ved at opplysningen om fagfolk er begrenset til membranen, mens andre arbeider på badet ifølge egenerklæringen ikke er utført av fagfolk. Membranen og dens avslutning mot sluk er et kritisk punkt i utførelsen av bad. Opplysning om fuktindikasjoner under blandebatteri på veggen er ikke egnet til å skape tvil om utførelsen av membranen. Nemnda er etter dette kommet til at den uriktige opplysning om membran utgjør mangel i medhold avh.l Nemnda forstår saken slik at det fuktproblemet som reklamasjonen gjelder, skyldes inntrengning av vann ved sluket. Fuktigheten har så vandret videre i konstruksjonen. Slik nemnda forstår saken, er fukt i vegg ved blandebatteri som ble målt og opplyst om før salget, ikke en del av den skaden som reklamasjonen gjelder. At den skaden som er oppstått som følge av utetthet ved sluk, også kan være påvirket av konstruksjonen av yttervegg (både membran og fuktsperre), kan skape en viss usikkerhet om omfanget av den mangelen som kan tilskrives feil ved avslutningen av membran mot sluk. Nemnda kan likevel ikke se at veggens konstruksjon kan oppheve det mangelsansvaret som følger av uriktig opplysning om membran lagt av fagfolk. Kjøperen krever prisavslag etter avh.l annet ledd tilsvarende samlede kostnader til rehabilitering av badet på kr Nemnda mener på skjønnsmessig Side 1 av 5

2 grunnlag at halvparten av kostnadene kan tilskrives feil ved membran ved sluk, og tilkjenner kjøperen kr i prisavslag. Konklusjon: Kjøper gis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Trygve Bergsåker (leder), Nora Lund Lefdal, Marianne Kvanvik, Jarle Vinje og Ingebjørg Kiil. Sekretariatets redegjørelse i FinKN sak BK av Saken gjelder spørsmål om Anticimex er ansvarlig etter eierskifteforsikringen i anledning påberopt mangel ved badet i den aktuelle eiendommen. Før kjøpet var det fremlagt salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema. Av salgsoppgaven fremgikk at eiendommen var en enebolig oppført i Eneboligen ble beskrevet som særdeles flott og med gjennomgående god standard. I salgsoppgaven ble badet beskrevet som flott flislagt bad m/varmekabler. Prisantydning for eiendommen var satt til kr I tilstandsrapporten ble det opplyst at badet var etablert i Om badet var det videre opplyst slik: Vurdering: Gulv og vegger er belagt med fliser. Under blandebatteriet for dusj er defekter i fuger samt høyt fuktindikasjoner bak fliene gir dette indikasjoner på skader under flisene. Det er også søkt etter fukt inne i vegg fra soverom, området her var tørt. Vanligvis gir slike måleresultater som målt under blandebatteriet indikasjoner på skader. Det er usikkerhet om tilstanden her. Antatt normal levetid for fliser m/tettesjikt år. Anbefalte tiltak: Det anbefales nærmere kontroll av vegg under blandebatteriet samt eventuell utbedring av skade. Tilstandsgraden for badet var satt til 2. I selgers egenerklæringsskjema av ble det opplyst at selger hadde bodd på eiendommen siden I skjemaet ble det opplyst at badet var flislagt i På spørsmål om arbeidene var utført av autoriserte fagfolk ble det krysset av for både ja og nei og med slik tilleggskommentar: Membran mm. av fagfolk, flis av tidl. eier. På et senere spørsmål i skjemaet om det var utført ombygging, rehabilitering eller vedlikehold svarte selger slik: Nytt bad i Er arbeidene utført som egeninnsats? Ja, se også over. Eiendommen ble deretter overdratt som den er for kr 3,4 mill. Avtalt overtagelse var satt til Den reklamerte kjøper på fuktskade på badet. Fra reklamasjonen gjengis: Som følge av fukt bak en flis på baderommet vårt tok jeg av denne flisen for å legge nytt lim og ny fuge. Som følge av dette sjekket jeg også baksiden av veggen, da det er relativt enkelt å komme til. Da jeg tok ned isolasjonen viste det seg at det var sopp i veggen (antatt svartsopp).... Den gjeldende veggen er en isolert knevegg, som vender mot kald del av loftet. Den delen der skaden har vist seg er i et dusjhjørne, hvor det dusjes rett på gulv. Jeg er klar over at dette er et utsatt sted for fuktskade, men jeg antar at skaden har en annen årsak. Badet ble renovert i Han gjorde alt arbeidet selv. Det ble ved renoveringen lagt ny membran på vegg. Veggen har i tillegg plast mellom platelaget og isolert stenderverk, slik at platelaget er bygd inne i fuktette materialer, noe som har dannet grunnlaget for utvikling av sopp. Det er en allment kjent blant fagfolk at dersom en legger membran på en yttervegg skal eksisterende fuktsperre fjernes. Vi overtok huset fra forrige eier i august 2006, og det er ikke opplyst om fuktskader i vegg, med unntak av at det står at fuktmålinger rundt blandebatteri på bad tyder på skade. Vi har heller ikke observert skade på membran bak de flisene vi har tatt av, kun fuktighet mellom membran og flis. Side 2 av 5

3 Av selger ble det opplyst at membranen er utført av fagfolk, men da vi tok kontakt med eieren av huset da badet ble solgt, sa han at det var han som hadde laget badet selv, og at han hadde opplyst om dette til de vi kjøpte huset av. Som følge av uriktige opplysninger gitt av selger og at membran er lagt uten at fuktsperre er fjernet tør vi fremme krav om at dette blir håndtert av forsikringsselskapet evt. forrige eier av huset. I selgers innledende kommentar til reklamasjonen ble det bestridt at de hadde gitt uriktige opplysninger om hvem som hadde lagt membran på badet. Kjøper fikk deretter igangsatt renovering av badet. Kjøper har fremlagt bilder som viser ulike skader på badet. Kjøper har også fremlagt et bilde av veggen bak blandebatteriet. I kommentar til bildet oppgis slik: Det er her ikke observert fuktskade selv om det var antydet mulig fuktskade i rapport fra takstmann ved boligsalget. I saken er det fremlagt slik uttalelse fra firmaet som utførte arbeidene på badet: Vår vurdering av årsaken til vannskade/soppdannelse på gipsplatene i hjørne ved sluk, er at klemring på sluk er feilmontert. Smøremembran var kun smurt over klemring og ikke under slik at denne ikke hadde noen funksjon. Netting som varmekabler var festet på var rustet rundt sluken og ved toalett. Dette bekrefter årsaken til at lekkasjen har oppstått som følge av at vann har presset seg under membran og vandret ut i konstruksjonen. Følgende utbedring er utført: Oppmeisling av gulv, utskifting av sluk, nye varmekabler med nye fiberarmert støpemasse og ny helsveiset banebelegg membran. Oppsetting av nye plater på vegger, flising av gulv og vegger. Denne utførelsen var nødvendig for å få en sikker membran tetting mellom gulv og vegger. Selger innga deretter ny kommentar til saken via sin advokat. I brevet ble det erkjent at opplysningen om at membranen var lagt av fagfolk var uriktig idet tidligere eier hadde utført alle arbeidene på badet selv. Fra selgers side ble det imidlertid anført at den uriktige opplysningen ikke kunne ha virket inn på avtalen i og med de negative opplysningene som ellers var gitt om badet. Kjøper fremmet etter dette krav om dekning av kostnadene ved rehabilitering av badet på kr inkl. mva. Selskapet avslo først kravet med den begrunnelse at kjøper hadde reklamert for sent. Selskapet har senere frafalt denne anførselen. Selskapet anførte videre at forholdet ikke utgjorde en mangel ved eiendommen. Selskapet begrunnet dette slik: Uavhengig av det ovennevnte er det gitt risikoopplysninger hva gjelder bad i salgspapirene. Dere var således klar over at badet hadde behov for oppgraderinger da dette er opplyst i salgspapirene. Forhold var dermed kjent for dere og kan ikke nå anføres som en mangel etter avh.l Det følger av avhendingsloven 3-8, 2. ledd at en uriktig opplysning må ha virket inn på avtalen for at forholdet skal medføre en mangel. I boligsalgsrapporten gis badet tilstandsgrad 2. Det opplyses at det er et 21 år gammelt bad med ikke-tilfredsstillende fall til sluk, defekte fuger, høy fuktindikasjon, usikker tilstand og en levetid for badet på år. Videre anbefales nærmere kontroll av vegg, samt utbedring av eventuell skade. På bakgrunn av ovennevnte måtte deres forventninger til badet være svært begrenset, og vi kan derfor ikke se at en eventuell uriktig opplysning ville ha innvirket på avtalen jf. avh.l Kjøper påklaget selskapets avgjørelse med slike bemerkninger. 1. Vedrørende fuktmåling ved blandebatteri i boligsalgsdokumentasjon Skaden som vi søker erstatning for er ikke i veggen med blandebatteriet. Blandebatteriet er plassert i innervegg. Soppskaden oppstod i yttervegg som følge av fuktighet som ble bygget inne mellom eksisterende fuktsperre og membranen som ble lagt ved rehabilitering av badet i Dette er en klassisk byggefeil da veggen ved denne løsningen ikke får puste og oppsamlet fuktighet blir sperret inne i veggen. Denne fuktigheten danner grobunn for sopp. I tillegg ble det av rørlegger oppdaget at klemringen rundt sluket som skal holde membran på plass manglet. Her var det også fuktskader på gulvplatene. I følge rørlegger kunne dette raskt medført en mye større skade. Side 3 av 5

4 Når det gjelder påstanden at det ikke er gjort påfølgende undersøkelser av påvist fuktighet rundt blandebatteri, vil vi bemerke at det er normalt med fuktighet i fliser og fuger. Det er membranen som skal hindre fuktighet å trenge inn i vegg. På baksiden av vegg med blandebatteri er det soverom og det er ikke oppdaget fuktighet i vegg fra denne siden (Vi har gjort fuktmålinger). Dersom man skulle undersøkt denne veggen enda nøyere ville en måtte utføre en destruktiv test. Vi stiller oss undrende dersom det skulle være nødvendig å utføre denne typen tester med fysisk inngrep. Det kan også opplyses at rørlegger ved utbedring av skade ikke fant fuktskader i området rundt blandebatteri. 2. Uriktig opplysning fra selger Det er i brev fra dere og i boligsalgsdokumentasjonen oppgitt at badet er oppført i 1988, mens badet er faktisk rehabilitert i Dette er oppgitt i egenoppgave fra selger. Selger opplyser også at membran er utført av fagperson. Dette har vi ved kontakt med tidligere eier konstatert ikke stemmer, og hele badet er rehabilitert ved egeninnsats. Når det ved presentasjonen av boligen opplyses at membran er utført av fagperson formidler dette en trygghet om at badet er fagmessig utført. Ved skade vil en kunne benytte den utførendes garantiordninger for å få utbedret skaden. Selskapet fastholdt etter dette sitt avslag under henvisning til de risikoopplysningene som var gitt før kjøpet. Kjøper klaget dernest selskapets avgjørelse inn for FinKN (tidligere FKK). FinKN tok saken opp med selskapet slik: Når det gjelder mangelsspørsmålet bemerkes at det ble opplyst i selgers egenerklæringsskjema pkt at badet var flislagt i januar 2003, at membran mm. var lagt av fagfolk mens flis var lagt av tidligere eier. Det synes ikke omtvistet at også membranen var lagt av tidligere eier, og slik at opplysningen om at membranen var lagt av fagfolk var uriktig. Det er fra selskapets side anført at den uriktige opplysningen ikke har innvirket på avtalen. Selskapet har herunder vist til ovennevnte opplysninger i boligrapporten og til at badet var 21 år gammelt. Selskapet har på bakgrunn av dette lagt til grunn at kjøper måtte være klar over at badet hadde behov for oppgraderinger. Det bemerkes først at det vanskelig kan legges til grunn at badet var fra byggeåret Det registreres at boligrapporten angir at badet ble etablert i I selgers egenerklæringsskjema pkt var det imidlertid opplyst at badet var nytt i Det var videre gitt nevnte opplysning om flislegging og membran i pkt Basert på disse opplysningene måtte kjøper kunne regne med at badet var fra Når det gjelder kjøpers forventninger til badets tilstand inneholdt boligrapporten som nevnt opplysning om risiko for skade knyttet til fuktmålingen under blandebatteriet. Det var videre opplyst om utilfredsstillende fall til sluk. Boligrapporten inneholdt ikke opplysninger om andre konkrete svakheter ved badet. Herunder er det av betydning at rapporten ikke inneholdt negative opplysninger om membranen på badet. Av betydning for kjøpers forventninger ellers er opplysningene i egenerklæringsskjemaet om at badet var nytt og at membran var lagt av fagfolk. Videre ble badet beskrevet i salgsoppgaven som flott fliselagt bad. Samlet sett vurderes det slik at kjøper ikke hadde grunn til å regne med behov for utbedringer utover eventuelle utbedringer under blandebatteriet. Det fremstår derved betydningsfullt for kjøpers forventninger til badet om membranen var lagt av fagfolk eller ikke. Aktuelle opplysning vurderes å ha gitt grunn til å anta at badet var tilfredsstillende utover den konkrete risiko og de konkrete feil det var opplyst om. Den uriktige opplysningen om at membranen var lagt av fagfolk vurderes derfor som egnet til å virke kjøpsmotiverende. Selskapet fastholdt sitt tidligere standpunkt med disse bemerkningene: Det er som tidligere skrevet gitt vesentlige risikoopplysninger hva gjelder tilstanden på gjeldende bad. Det er lite trolig at kjøper kunne legge til grunn at lokal utbedring av de forhold som er beskrevet i boligsalgsrapporten er realistisk. Dette fordi det er vår erfaring at håndverkere er lite villig til å utføre jobber som kun innebærer lokal utbedring av våtrom. De risikoopplysninger som er gitt i boligsalgsrapporten på side 12 må videre ha medført at kjøper må ha hatt en meget dempet forventning til badets tilstand. Salgspapirene må leses samlet og selskapet kan ikke se at badets alder har særlig betydning vurdert i lys av de opplysninger som er gitt hva gjelder badets tilstand i boligsalgsrapporten. Det bemerkes i denne sammenheng at risikoopplysningene som er gitt i boligsalgsrapporten er av alvorlig karakter all den tid det bemerkes høy fuktighet bak flisene. Videre beskriver rapporten at slike måleresultater under blandebatteri gir indikasjoner på skader. Omfanget av de forhold som fremkommer av Side 4 av 5

5 boligsalgsrapporten er videre usikre. Det faktum at kjøper oppfordres til nærmere kontroll av badet og videre at omfanget av forholdene er usikker gjør at det uansett ikke var upåregnelig for kjøper at bad måtte oppgraderes. Badet i sin helhet er videre gitt tilstandsgrad 2 i boligsalgsrapporten. Dette gir en klar indikasjon på at badet ikke er i tilfredsstillende stand. Selskapet kan således ikke se at det anførte forhold har virket inn på avtalen, jf. 3-8, 2. ledd. Når det gjelder utbedringskostnadene må det videre gjøres vesentlige fradrag. De forhold som direkte er bemerket i boligsalgsrapporten må i sin helhet trekkes ut fra kostnadene. Det nevnes i denne sammenheng nytt dusjbatteri med garnityr, nytt dusjhjørne og ny baderomsinnredning. Det må videre gjøres aldersfradrag fra utbedringskostnadene. Nemnda bes ta stilling til om badets tilstand utgjør en rettslig mangel ved eiendommen, herunder om den uriktige opplysningen om at membranen var lagt av fagfolk har innvirket på avtalen. Nemnda bes eventuelt ta stilling til prisavslagets størrelse. Tidligere uttalelser: indikasjoner i salgsdok Side 5 av 5