Finansklagenemnda Eierskifte Nemndseminar 28. februar Kjersti Buun Nygaard

Transkript

1 Finansklagenemnda Eierskifte Nemndseminar 28. februar 2019 Kjersti Buun Nygaard

2 Agenda Delt lederverv i Finansklagenemnda Eierskifte FinKN skjeggkre, forhold til stede ved overtagelsen? FinKN skjeggkre, vesentlig mangel og utmåling FinKN (dissens) skjeggkre, vesentlig mangel og utmåling Reklamasjonsfrist to nyere avgjørelser Anke tillatt fremmet for behandling i Høyesterett om takstmanns erstatningsansvar for at multimur ikke er nevnt i verditakst Uriktig opplysning om inkludert internett, jf. avhl. 3-8

3 Delt lederverv i Finansklagenemnda Eierskifte Henning Jakobsen spesialrådgiver konstitusjonell avdeling, Stortinget Kjersti Buun Nygaard lagmann med avdelingslederansvar, Borgarting lagmannsrett

4 FinKN skjeggkre - forhold til stede ved overtagelse? Halvpart av tomannsbolig solgt for 5,1 millioner kroner Kort tid etter overtakelse i mai 2015 oppdaget kjøper insekter i boligen I 2017 eskalerte omfanget Reklamasjon april 2017 Spørsmål om forholdet var til stede ved overtakelsen, jf. avhl. 3-1 andre ledd, jf. 2-4 andre ledd Kjøper har bevisbyrden for kravets eksistens og omfang Rapport fra skadedyrinspeksjon: Skadetyper er skjeggkre og «Antatt alder 1-3 år gammelt»

5 FinKN forts. Uenighet mellom selskapet og kjøper om rapportens henvisning til «Antatt alder» refererer seg til dyrenes eller angrepets alder Rapport fra samme skadedyrselskap om nabodelen «angrepet er anslagsvis 3-5 år gammel» Nemnda fant at rapporten måtte forstås slik at angrepet har oppstått ett til tre år før inspeksjonen Nemnda fant det ikke sannsynliggjort at det var skjeggkre i boligen på overtakelsestidspunktet ei heller i felleseid bygningsmasse mellom kjøper og nabo vegg-i-vegg

6 FinKN skjeggkre Skjeggkre i en bolig fra 1973 Reklamert to måneder etter overtakelsen Skadedyrselskapet la til grunn at dyrene «har vært til stede i eneboligen i 3-5 år» Nemnda fant at skjeggkreene mest sannsynlig var til stede på overtakelsestidspunktet, jf. avhl. 2-4 andre ledd, jf. 3-1 andre ledd Avhl. 3-7 nemnda fant at det ikke var tilstrekkelig bevismessig grunnlag for at selger kjente eller måtte kjenne til skjeggkreene Avhl. 3-9 andre punktum kvalitative element: ikke mulig å fjerne skjeggkreene fullt ut restlyte psykologisk belastende boligens alder 44 år ikke avgjørende et visst fysisk skadepotensiale

7 FinKN forts. Avhl. 3-9 andre punktum kvantitative element: utbedringskostnader kroner takstmann estimerte verdiforringelsen til 8,6 % av kjøpesummen Nemnda påpekte at takstmannens vurdering inneholder et betydelig element av skjønn og en subjektiv oppfatning av hva en mulig budgiver tenker om skjeggkreene Tålegrensen må antas å kunne variere noe utvikling i tålegrensen Tingrettspraksis verdiforringelse anslått mellom 5,1 og 12,5 % Prisavslag utmålt etter avhl første ledd kroner (utbedringskostnader pluss anslått verdiforringelse)

8 FinKN skjeggkre Skjeggkre i del av tomannsbolig fra 2010 Reklamert i underkant av to måneder etter overtakelse Skadedyrselskapet la til grunn at det hadde vært aktivitet av skjeggkre i boligen minst de siste fire til seks årene Avhl. 3-7 dissens: En samlet nemnd påpekte at det vil kunne variere fra person til person hvor oppmerksom man er på slike skadedyr Flertallet tok ikke stilling til om det forelå mangel etter avhl. 3-7 Mindretallet fant at selger ikke hadde rimelig grunn til å være uvitende om forholdet

9 FinKN forts. Avhl. 3-9 andre punktum: Kvalitativt utgjør omfanget av skjeggkre et klart og vesentlig avvik fra kjøpers berettigede forventning om boligens stand. Også et visst fysisk skadepotensiale Kvantitative kravet også oppfylt kostnadene for bekjempelse av skjeggkre fremsto i sin helhet som upåregnelige for kjøper Nemnda gjentok at takstmannen vurdering inneholder et betydelig element av skjønn bør vises en viss tilbakeholdenhet Tålegrensen må antas å kunne variere noe utvikling i tålegrensen Prisavslaget, jf. avhl Enighet om at utbedringskostnadene kan kreves dekket, men dissens ved vurderingen av verdiforringelsen: Flertallet takstmannens vurdering om at verdiforringelsen var i overkant av 15 % er for høy. Ut fra det som kan utledes av gjeldende rettspraksis ble verdiforringelsen satt til 9 % Mindretallet ikke grunnlag for å nedjustere takstmannens vurdering av verdiforringelsen

10 Rettidig reklamasjon, jf. avhl første ledd? To nyere avgjørelser (FinKN og FinKn ) reklamert henholdsvis to år og ett år og syv måneder etter overtakelse ved anført mangel som følge av skjeggkre Innen rimelig tid fra det tidspunktet kjøper oppdaget eller burde oppdaget avtalebruddet? Fristens utgangspunkt - realistisk mulighet for kjøper at selger vil være ansvarlig for skaden? Skjeggkre lang utviklingstid og i tidligere stadier kan de være nærmest gjennomsiktige Trives i mørket Iverksatte utbedringstiltak Skriftlig saksbehandling contra umiddelbar bevisførsel

11 Sak fremmet til behandling i Høyesterett Borgarting lagmannsretts dom 12. juni 2018 Om takstmanns erstatningsansvar for at multimur ikke er nevnt i verditakst Avhl. 3-7 «måtte kjenne til» Ankeforhandling i Høyesterett 14. mai 2019

12 Uriktig opplysning om utgifter til internett, jf. avhl. 3-8 FinKN : 3-roms leilighet i Oslo, solgt for 4,5 millioner kroner uriktig opplyst at «internett grunnpakke» var inkludert i fellesutgiftene. Utgiftene til internett viste seg å utgjøre like under 300 kr/måned. Dissens: Flertallet fant under tvil at årlige tilleggskostnader på kroner ikke har virket inn på avtalen i dette tilfellet. Mindretallet fant under tvil at innvirkningsvilkåret var oppfylt, men erkjente at man var i det nedre sjikt av hva som reelt kan ha virket inn på avtalen. Oslo tingretts dom 21. januar 2019 (antatt ikke rettskraftig) innvirkningsvilkåret oppfylt. Prisavslag kroner samt utgifter til advokat før prosessvarsel med kroner.

13 Uriktig opplysning om utgifter til internett, jf. avhl. 3-8 FinKN : 2-roms leilighet i Oslo, solgt for 4,5 millioner kroner inkludert fellesgjeld uriktig opplyst at månedlige fellesutgifter inkluderte internett. De månedlige utgiftene til internett viste seg å utgjøre 449 kroner. Dissens: Flertallet fant at innvirkningsvilkåret ikke var oppfylt årlige tilleggskostnader på kroner. Mindretallet fant at innvirkningsvilkåret var oppfylt, men erkjente at man befant seg i det nedre sjikt av hva som reelt kan ha virket inn på avtalen.

14 Uriktig opplysning om utgifter til internett, jf. avhl. 3-8 forts. Oslo tingretts dom 27. mars 2018 frifant selgerne og forsikringsselskapet. Borgarting lagmannsretts kjennelse 25. juni 2018 ga ikke samtykke til at anken ble fremmet, jf. tvisteloven første ledd. Høyesteretts ankeutvalgs beslutning 14. september 2018 forkastet anken, jf. tvisteloven Nemndas praksis kontra rettspraksis

15 Takk for oppmerksomheten