Finansklagenemnda Eierskifte

Transkript

1 Finansklagenemnda Eierskifte Uttalelse FinKN International Insurance Company of Hannover Limited Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Mangelfull rydding utenfor forsikringsdekning museskader standardhevingsfradrag vesentlig avvik avhl. 3-7, 3-8, 3-9 andre pkt., og En enebolig på Karlsrud i Oslo fra 1964 ble solgt "som den er" for kr Like etter overtakelsen oppdaget kjøper omfattende museskader, samt at krypkjelleren var full av spesialavfall og materialer. Kjøper reklamerte til selskapet under henvisning til at selger hadde tilbakeholdt og/eller gitt uriktige opplysninger ved salget, og at det uansett forelå et vesentlig avvik fra forventbar stand. Selskapet avviste imidlertid ansvar. I forhold til den manglende ryddingen av krypkjelleren ble det anført at dette falt utenfor forsikringens dekningsområde. Hva angår museskadene, bestred selskapet at selger hadde misligholdt sin opplysningsplikt. Sett hen til boligens høye alder, samt det faktum at boligen var markedsført med et oppussingsbehov, kunne selskapet heller ikke se at museskadene utgjorde et vesentlig avvik fra det forventbare. Nemnda kom frem til at det forelå et vesentlig avvik, og kjøper fikk således delvis medhold. Uttalelsen er avgitt under dissens. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Museskader: utbedring av skade: kr forebyggende tiltak: kr kr utgifter til takstmann: kr leie av lagerlokale: kr leie av erstatningsbolig: kr mangelfull rydding av krypkjeller utbedring: kr utgifter til takstmann: kr 3.312,50 Felles: erstatning for advokatkostnader Finansklagenemnda Eierskifte bemerker: Krav fra kjøper som følge av dårlig eller mangelfull rengjøring eller rydding av eiendommen faller ifølge forsikringsvilkårenes punkt 3.4 utenfor eierskifteforsikringen. Kjøperne kan derfor ikke gjøre krav på dette grunnlaget gjeldende mot selskapet. Selgeren kan på sin side være ansvarlig for rydding og rengjøring etter reglene i avhendingsloven. Siden Finansklagenemnda bare behandler krav mot forsikringsselskap, tar nemnda ikke stilling til krav mot selgeren. Eventuelle kostnader som kjøperen påføres pga. selgerens eventuelle brudd på avhl. 2-2 om rydding og rengjøring, teller likevel med i vurderingen av om samlede kostnader for rydding og museskader er tilstrekkelig Side 1 av 5

2 store til at det foreligger mangel etter avhl. 3-9 andre punktum om vesentlig avvik fra den standard og tilstand som kjøperen kan forvente. Nemnda forstår det slik at selskapet aksepterer at kostnader til rydding inngår i regnestykket, selv om selskapet ikke selv er ansvarlig. Nemnda legger dette til grunn, uten at det dermed er endelig avgjort at selgeren er ansvarlig for disse kostnadene. Det er ikke uvanlig med forekomst av og skader etter mus i eneboliger. I denne saken er det avdekket et omfang av museplager og museskader som går langt ut over det som kan regnes som påregnelig. I tillegg til kadaver, avføring og urin i konstruksjonen, er det avdekket skader på isolasjon, takpapp og dampsperre. Skadene er taksert til kr I tillegg kommer forebyggende tiltak på i alt kr Sammen med utgifter til rydding av krypkjeller på kr og utgifter til skadetakster på til sammen kr er kostnadene i størrelsesorden kr Nemnda kan ikke finne tilstrekkelige holdepunkter for at selgeren kjente eller måtte kjenne til de omfattende skadene. Det legges i den forbindelse en viss vekt på at kjøperne avdekket museskadene i forbindelse med arbeider med oppussing. Mangel kan etter dette ikke begrunnes med avhl. 3-7 eller 3-8 om tilbakeholdte eller uriktige opplysninger om eiendommen. Flertallet, Bergsåker, Falkanger, Iversen og Eidsmo, bemerker: Mangel må i tilfelle begrunnes med 3-9 andre punktum. Det følger av Høyesteretts dom i Rt s. 103 at mangel etter denne bestemmelsen i utgangspunktet forutsetter at kostnader til utbedring utgjør opp mot 6 % av kjøpesummen. De samlede kostnadene på nærmere kr rekker i denne saken opp til denne terskelen. Flertallet kan ikke se at det er forhold i saken som tilsier at utgangspunktet i Rt s. 103 bør fravikes. Salgsopplysningene om behov for oppussing og renovering går uttrykkelig på "modernisering" og å gi boligen et "moderne uttrykk". Opplysningene signaliserer ingen risiko for skader som dette. Flertallet konkluderer med at kjøperne kan påberope mangel etter 3-9 andre punktum. Prisavslag etter 4-12 må fastsettes med utgangspunkt i samlede kostnader til utbedring, med unntak av utgifter knyttet til rydding av krypkjelleren. Utbedring av museskadene vil delvis gi kjøperne økt standard i form av nytt for gammelt, og forlenget varighet på enkelte bygningsdeler sammenlignet med det som de kunne forvente ved kjøp av enebolig fra Med skjønnsmessig reduksjon for standardøkning, er flertallet kommet til at prisavslaget passende kan settes til kr Utgifter til advokat er ikke dokumentert, og krav om dekning av slike utgifter kan ikke tas til følge. Mindretallet, Skramstad og Okkenhaug, har kommet til at det ikke foreligger noe vesentlig avvik etter 3-9 andre pkt. Uenigheten knytter seg til hvorvidt utbedringskostnadene skal medtas fullt ut i vesentlighetsvurderingen, eller om det skal nedjusteres sett hen til hva kjøper hadde grunn til å regne med under hensyn til eiendommens tilstand. Mindretallet mener det har gode grunner for seg å legge det nedjusterte beløpet til grunn. Problemstillingen er i de senere år blitt behandlet i rettspraksis, med det resultat at retten ser hen til det prisavslag en kjøper eventuelt har krav på etter at det er gjort fradrag for standardheving. Dette synes å være lagt til grunn i (Bukkebodommen s. 1429), samt i RG LA og LA Et prisavslag etter standardhevningsfradrag på kr (jf. flertallets avgjørelse) utgjør 3 % av kjøpesummen, og kan ikke utgjøre et vesentlig avvik fra det forventbare etter 3-9 andre punktum. Konklusjon: Kjøperne gis delvis medhold. Uttalelsen er avgitt under dissens. Ved behandlingen deltok Trygve Bergsåker (leder), Thorunn Falkanger, Thalina Kofoed Skramstad, Elisabet Okkenhaug, Thomas Iversen og Odd-Arne Eidsmo. Side 2 av 5

3 Saken gjelder Inter Hannovers forståelse av forsikringsvilkårene, samt avhl. 3-7, 3-8, 3-9 andre pkt., 4-12 og 4-14 i forbindelse med krav om prisavslag og erstatning. En enebolig fra 1964 ble solgt "som den er" for kr Overtakelse fant sted Selgerne tegnet eierskifteforsikring i Inter Hannover, og fylte ut et egenerklæringsskjema som lå vedlagt salgsprospektet. I nevnte skjema opplyste selgerne at de hadde bodd i boligen i 9,5 år. Det ble innhentet en verdi- og lånetakst fra takstmann B. Markedsverdien ble vurdert til kr 5,1 mill. Det ble her gjort et fradrag for alder, utidsmessighet m.m. på kr 1 mill. I forhold til generell standard på boligen ble det opplyst om at: Boligen har behov for modernisering og oppussing for å oppnå dagens krav til standard. Av selve salgsprospektet fremgikk det at: Deler av boligen har eldre standard på innredning, overflater og utstyr, og oppussing/renovering må påregnes for å gi eiendommen et moderne uttrykk. Videre i pkt. "standard" ble det presisert at: Boligen holder enkel standard, og oppussing og modernisering må påregnes. Det ble etter overtakelsen oppdaget følgende forhold som er anført å utgjøre mangler under kjøpsavtalen mellom kjøper og selger: 1. Museskader 2. Mangelfull rydding av krypkjeller Nevnte forhold vil i det følgende bli behandlet hver for seg. 1. Museskader I egenerklæringsskjemaet pkt. 8, hvor det ble spurt om selger kjente til om det er/har vært skadedyr i boligen, krysset selger av for ja. Dette ble utdypet til å gjelde: Har hatt maur, - fjernet. Maur i blomsterbed ikke fjernet. Flygemaur på hobbyrom. Behandlet av fagperson. Har ikke vært siste 2 år. I forbindelse med oppussing av boligen ble det oppdaget omfattende museskader i både tak, vegger og gulv. På den bakgrunn reklamerte kjøper til selskapet For å avklare årsak og omfang innhentet kjøper en rapport fra T Skadedyrkontroll. Av pkt. "Skadeårsak/skadeomfang" fremkom følgende: Tydelige tegn til større aktivitet av mus over flere år. Det meste av innervegger og tak er fjernet for å kartlegge skadeomfanget. Dette synliggjør skade i isolasjonen, takpapp og dampsperre. I tillegg ligger det kadaver, avføring og urin i store deler av konstruksjonen. Gulvet er ikke kartlagt i sin helhet, men stikkprøver viser større mengder med avføring og urin. I tillegg til den direkte økonomiske skaden musene er årsak til, har de potensiale til å spre sykdom. I forhold til utbedringskostnadene ble det bemerket at dette måtte utarbeides av en egen takstmann. Nødvendige tiltak for bekjempelse og for å hindre at mus kom inn igjen i boligen, ble estimert til ca. kr Vedlagt nevnte rapport lå også noen bilder av museskadene. For å avklare utbedringskostnadene ble det innhentet en skaderapport fra takstmann G. I forhold til kalkuleringen av utbedringskostnadene ble det presisert at: Omfanget og kostnadene av det planlagte oppussingsarbeidet er ikke medtatt. Videre ble det bemerket at: Kalkulasjonspostene legger til grunn reparasjon til samme stand eller i det vesentlige samme stand, som umiddelbart før skaden inntraff. Side 3 av 5

4 Utbedringskostnadene ble estimert til kr eks. mva., noe som tilsvarer kr inkl. mva. Takstmann G fakturerte i den forbindelse kjøper kr for befaring og skriving av rapport. For å hindre videre inntrekk av mus satte kjøper ut åtestasjoner og musefeller. Kostnadene i den forbindelse påløp seg til kr Under henvisning til de forannevnte rapporter fremsatte kjøper krav om prisavslag og erstatning. Det ble her anført at selger hadde forsømt sin opplysningsplikt, og at det forelå et vesentlig avvik fra det forventbare. I sin redegjørelse til selskapet bestred selger kjennskap til det anførte forhold. Selskapet på sin side innhentet en rapport fra takstmann A. Nevnte takstmann konkluderte med følgende: Det aktuelle museproblemet har pågått over mange år. Det anses ikke som spesielt uvanlig å ha inntrekk av mus fra tid til annen, i bygninger av denne alder (1964), Men det skal sies at omfanget av museskadene anses som større en det som normalt kan påregnes. Defekt netting i veggventiler i kjellerveggene, er fra vårt synspunkt hovedårsak til inntrekk av mus. Dette kombinert med adkomst via utette kjellerdører, samt mulighet for inntrekk via ganger i steinfyllingene i grunnen. Det må påregnes at funksjonskravet til ventiler m/netting blir redusert over tid i en bygning fra Under pkt. "Anbefalte tiltak/kostnadskalkyle" ble det bemerket at: A anser takstrapport utarbeidet av (takstmann G), som fornuftig og samsvarende med vår konklusjon, ihht nødvendige utbedringer av skadeomfanget. A... kan tilby å utføre utbedring av skade i hht (takstmann G) sin kostnadskalkyle og beskrivelse, pålydende kr eks mva. I forhold til sikringsarbeidet mot inntrekk av mus, ble dette vurdert å utgjøre kr inkl. mva. I sin respons til kjøpers representant, bestred selskapet at selger hadde brutt sin opplysningsplikt etter avhl. 3-7 og 3-8. Hva angår vesentlighetsvurderingen etter avhl. 3-9 andre pkt., var selskapet noe i tvil om det forelå et vesentlig avvik fra det forventbare all den til forholdet i hovedsak kunne tilbakeføres til boligens enkle og eldre konstruksjon, samt at skadene ikke var å anse som uvanlige i et eldre hus med krypkjeller. Selskapet valgte imidlertid å fremsette et tilbud pålydende kr som et minnelig oppgjør i saken. Kjøper på sin side fastholdt sitt standpunkt, og nevnte tilbud ble derfor avvist. Det ble her bemerket at kjøper hadde oppfattet opplysningene i salgsdokumentene dithen at det kun var nødvendig å foreta overflateoppussing av boligen, og at den bakenforliggende konstruksjonen som sådan skulle være av god stand. I forhold til utmålingen av prisavslaget, ble det presisert at kalkulasjonen av utbedringskostnadene kun inneholdt merkostnader relatert til museskadene, og at kostnadene knyttet til de planlagte oppussingsarbeidene var holdt utenfor. Etter kjøpers oppfatning måtte et eventuelt standardhevingsfradrag derfor være av beskjedent omfang. Selskapet fant imidlertid ikke grunnlag for å endre sitt standpunkt. Kjøper klaget saken inn til sekretariatet for Finansklagenemnda. Sekretariatet vurderte partenes anførsler og tilskrev selskapet. Det ble her uttrykt stor tvil i forhold til hvorvidt man kunne anse vesentlighetskriteriet for oppfylt. Selskapet fastholdt sitt standpunkt, og kjøper krevde derfor nemndsbehandling. 2. Mangelfull rydding av krypkjeller Side 4 av 5

5 I forbindelse med undersøkelsen av krypkjelleren under befaringen til takstmann A, ble det avdekket at krypkjelleren var mangelfullt ryddet og klargjort av selgerne. Kjøper reklamerte over forholdet Kostnader til fjerning av materialet ble av takstmann G estimert til kr inkl. mva. Nevnte takstmann fakturerte kjøper kr for befaring og skriving av rapport for dette forholdet. I sin redegjørelse til selskapet, anførte selger at kjøper ved overtakelsen ble gjort oppmerksom på at selger ikke visste om krypkjelleren og annet kjellerrom var tømt. Selger presiserte at kjøper da hadde inspisert kjellerrommene og sagt at selger ikke trengte å gjøre noe med det som stod igjen der. Selskapet avviste ansvar for dette forholdet da mangelfull rydding og rengjøring falt utenfor forsikringens dekningsområde, jf. forsikringsvilkårenes pkt Sekretariatet fant ikke grunnlag for å imøtegå selskapets standpunkt hva angår dette forholdet. Finansklagenemnda Eierskifte bes ta stilling til om de ovennevnte forhold medfører mangelsansvar for selskapet, og i så tilfelle bes nemnda ta stilling til prisavslagets størrelse og kjøpers krav om erstatning. Tidligere uttalelser: Side 5 av 5