Planbeskrivelse KARIVOLLEN GNR/BNR 94/41. Forslag ved: Offentlig ettersyn, perioden:

Transkript

1 Planbeskrivelse KARIVOLLEN GNR/BNR 94/41 Planens navn Karivollen Arkivsak 13/3660 Planid Vedtatt Forslag ved: Offentlig ettersyn, perioden: Sluttbehandling, dato: Formannskapet: Kommunestyret:

2 Innholdsfortegnelse 1.0 Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen 1.2 Om forslagsstiller 2.0 Planområdet 2.1 Oversiktskart 2.2 Dagens bruk 2.3 Planstatus 2.4 Eiendomsforhold 3.0 Planforslaget 3.1 Planens intensjon 3.2 Planens dokumenter 3.3 Planavgrensning 3.4 Reguleringsformål 4.0 Planprosess og medvirkning 4.1 Om planprosessen 4.2 Oppsummering av innspillene 5.0 Konsekvenser av planforslaget 5.1 Krav til KU 5.2 By- og tettstedsutvikling 5.3 Barns interesser 5.4 Byggeskikk og estetikk 5.5 Demografiske forhold 5.6 Friluftsliv 5.7 Landskap 5.8 Lokalklima 5.9 Miljøvennlig energiforsyning 5.10 Naturressurser 5.11 Risiko og sårbarhet 2

3 5.12 Sosial infrastruktur 5.13 Teknisk infrastruktur 5.14 Trafikkforhold 5.15 Universell utforming 5.16 Verneverdier 5.17 Gjennomføring 6.0 Begrunnelse for valgte løsninger VEDLEGG Vedlegg 1: Referat fra oppstartsmøte Vedlegg 2: Innspill fra berørte parter og myndigheter Vedlegg 3: Forenklet ROS-analyse Vedlegg 4: Illustrasjoner Vedlegg 5: Geoteknikk (Multiconsult) egen forsendelse. 3

4 1.0 Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Formålet med planen er å legge til rette til fortetting til boligformål. Dette for å oppnå større utnyttelse av arealet. 1.2 Om forslagsstiller Tiltakshaver: - Nils Åge Knudsen -Hjemmelshaver Konsulent: -Ingeniør Kjell Løkken AS, Oppdragsansvarlig Kjell Løkken -Utdannet bygningsingeniør Høgskolen i Sør-Trøndelag, 13 års erfaring med arealplanlegging. 2.0 Planområdet 2.1 Oversiktskart Beliggenhet Figur 1. Oversiktskart. Karivollen ligger 1,5km nord for Melhus sentrum langs gamle E6. med avkjøring på østsiden av gamle E6 som i dag heter Melhusvegen. 2.2 Dagens bruk Eiendommen er i dag benyttet til boligbebyggelse med lav utnyttelsesgrad, Eksisterende bebyggelse på eiendommen er to eneboliger. På øvrige arealer er vegetasjon, skog og kratt fjernet. 4

5 2.3 Planstatus Forslaget til reguleringsplan er i samsvar med gjeldende kommuneplan. Areal for boligbebyggelse. 2.4 Eiendomsforhold Eiendomskart Figur 2. Eiendomsforhold Regulert eiendom er markert med gul farge og tykk rød strek. Planområdets areal= 4240m² Eiendomsforhold. Tinglyste heftelser Ingen tinglyste heftelser på gnr/bnr 94/41 utover heftelser som NÅK as har av frivillig art. Fremtidig eiendomsforhold: I plankartet er det lagt til rette for å dele eiendom gnr/bnr 94/41 opp i fire nye grunneiendommer Adkomst skal eies og administreres av velforening for Karivollen. Det samme vil gjelde for vann og avløpsledninger i området. Organisering Eiendomsforholdene som nevnt over organiseres med at det opprettes egen velforening som skal ha ansvar for å administrere vegvedlikehold (sommer/vinter), vedlikehold av lekeareal, samt drift og vedlikehold av vann og avløpsanlegg. 5

6 3.0 Planforslaget Planen, som vist ovenfor, skal legge til rette for 8 boenheter i tillegg til de tre som allerede eksisterer på eiendommen. I østlig del av plankartet er det foreslått grønnstruktur for å bevare bekkedal. Størrelse på planområdet er på 4 240m². 3.1 Planens intensjon Planens intensjon er å legge til rette for større utnyttelse av areal som allerede nyttes til boligformål. Målet med planen er å kunne etablere 8 nye boenheter i tillegg til de som eksisterer i dag. 3.2 Planens dokumenter Planmaterialet består av følgende dokumenter. 1. Plankart m/tegnforklaring datert Bestemmelser og retningslinjer 3. Planbeskrivelse , (Dette dokument) 4. Geoteknisk undersøkelse og rapport utført av Multiconsult i Trondheim. 5. Illustrasjonsplan som viser plassering av nye bygninger og parkering. 3.3 Planavgrensning Planens avgrensning er trukket i grensa til gnr/bnr 91/41, videre går planens grense ut i Melhusvegen. 3.4 Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg Eksisterende bygninger beholder sine høyder og størrelser, men det legges til rette for utvidelse innenfor BYA =60 % nye bygninger skal være i to etasjer og ha minimum BYA =50%, maks 60%. o Det skal etableres 8 nye boenheter i tillegg til de som eksisterer i dag. 6

7 o Eksisterende bygning lengst vest blir påbygd 16m² i grunnriss. Øvrig eksisterende bygning forblir som før. Ny bygninger kan være inntil 7,5 meters høyde og oppføres med flate tak. Det skal være minimum 3 boenheter pr dekar areal regulert til boligformål (gul farge) som er i henhold til gjeldene kommuneplan. o Adkomst og parkering. Adkomst er, som vist på plankart fra Melhusvegen. Det er planlagt 22 parkeringsplasser, som skal håndtere 11 boenheter iberegnet eksisterende og planlagte boenheter. All parkering vil foregå over bakken enten i garasje eller utendørs Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Det er i plankartet tegnet inn vegareal som vil fungere som privat vei inn til den enkelte bolig. Det er også regulert inn gangveg for adkomst til lekeareal. Ved adkomst til området er vegbredden på 3,75 meter i en lengde på 30 meter før reguleringsbredden øker til 4,5 meter. Dette på grunn av grunneiendommens bredde i vest Grønnstruktur Det er satt av område til grønnstruktur i øst på planen på område i bekkedal hvor det ikke skal gjennomføres byggetiltak. I dette planforslaget er det lagt inn mulighet for å fylle opp bekkedal med inntil 4 meter målt i midten av bekkedalen. Det er stor usikkerhet knyttet til kostnadene med dette i forhold til omlegging av vann og avløpsledninger som ligger i bekkedal. Oppfylling i bekkedal er ikke et vilkår i fra den geotekniske rapporten. Men er en positiv påvirkning for området med tanke på sikkerhet mot ras, og er derfor tatt med i planforslaget. Det vil også redusere/eliminere transportbehovet for overskuddsmasser ut av området, i bygge og anleggsperioden. Før oppfylling gjennomføres må det etableres avtaler mellom berørte grunneier og eier av vann og avløpsledninger. 4.0 Planprosess og medvirkning 4.1 Om planprosessen Redegjørelse for viktige milepæler i planprosessen/medvirkningsopplegget, herunder - Oppstartsmøte/samråd er gjennomført februar Varsling: Annonse i Trønderbladet den Varsel om oppstart av reguleringsarbeid er sendt berørte naboer og myndigheter den Private parter Er negative til fortetting, innspill i forhold til motstand mot forhøyet tetthet er ikke tatt til følge. 5.0 Konsekvenser av planforslaget 5.1 Krav til KU Omfanget av planen utløser ikke krav til konsekvensutredning. 5.2 By- og stedsutvikling Dette er sentrumsnært tiltak som vil styrke Melhus sentrum, legge til rette for bedre arealutnyttelse. Tiltaket er i gangavstand fra offentlig kommunikasjon. 5.3 Barns interesser Lekeplass er plasser sentralt i planen, med regulert adkomst. Størrelse på lekeplass er 70m² 7

8 Pr dags dato eksister ikke lekeplass for barn innenfor planområdet. Med dette forslaget vil behov for lekeplass være oppdekt. Det finnes også en eksisterende kvartalslekeplass nord for reguleringsområdet som vil være med på å dekke lekeplassbehovet. Som nevnt tidligere organiseres drift og vedlikehold av velforening som skal opprettes for området. Lekeplassen opparbeides og etableres i sin helhet av utbygger. Lekeplassen bygges som sandlekeplass i henhold til Melhus kommune sine regler for lekeplasser. 5.4 Byggeskikk og estetikk Eksisterende forhold: Eksisterende bebyggelse viser at området/nabolaget er bygget opparbeidet over tid, da det er bygninger fra tallet i området. Utbyggingen har også foregått i flere trinn etter hvert som økonomisk utvikling har tillatt dette. Det befinner seg også et gårdstun i området som mulig er oppført første halvdel av 1900-tallet. Viser her bildeserie av bygninger rundt planforslaget Bilde 1: Tatt fra nordsiden av planen i vestlig retning mot naboer i nordvest. 8

9 Bilde 2: Tatt mot nabo i sør. Bilde 3: Bilde av adkomst under opparbeidelse. Tatt mot Melhusvegen FV 740 (Gamle E6) 9

10 Bilde 4: Bilde fasade vest til Trondheim stenindustri as Bilde 5: Fasade til Trondheim steinindustri AS. 10

11 Bilde 6. Fasade til nabo sør for planen. Bilde er tatt fra gamle E6. Bilde 7: Nabotun i sør-øst, Gårdstun 11

12 Bilde 8: Nabobygning på vestsiden av gamle E6 rett overfor avkjøring. Bilde 9: Nabobygning sør for adkomst fra gamle E6. Kombinert formål med bolig og forretning. 12

13 Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Planforslaget vil gi nytt tilskudd til eksisterende mangfold i området, ved at det oppføres bygninger med dagens byggestil. 5.5 Demografiske forhold Eksisterende bygningsmasse har rom for 8 personer. Planlagte enheter vil tilføre om lag 20 personer til området. Tiltaket vil tilføre ca 5 skolebarn pr alderstrinn. 5.6 Friluftsliv Det er innregulert adkomst fra privat vei til grøntområde øst på planen. Tilstrekkelig bredde for å komme frem til fots. 5.7 Landskap Planområdet ligger utenfor faregradsområder for kvikkleire, og 200-års flom. Det er foretatt grunnundersøkelser og beregninger av stabilitet av Multiconsult i Trondheim. Resultatet fra disse undersøkelsene og beregningene viser at det er tilstrekkelig sikkerhet forbundet med etableringer i henhold til denne planen Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Geotekeniske undersøkelser viser at tiltaket ikke vil påvirke sikkerheten i forhold til ras og utglidninger i leirmasser 5.8 Lokalklima Det er gode solforhold på tomta, både på morgen, dagen og kvelden. Det er også slik at omkringliggende dyrket mark gjør at vind lett får tak over området, byggetiltaket vil gi skjerming fra nordlige vinder ettersom nye bygninger skal etableres på nordsiden av eiendommen. 5.9 Miljøvennlig energiforsyning - Alternative energikilder vil kunne være påkobling av fjernvarme fra forbrenningsanlegget på Tiller dersom dette bygges ut i retning Melhus. Det er i dag liten sannsynlighet for ett slikt tiltak i denne planens gjennomføringsperiode, både med hensyn til lengde fra produsent og lav boligtetthet på strekningen Tiller-Melhus pr i dag Det er derimot større sannsynlighet for utbygging av fjernvarme produsert av biovarme (flis eller halm). Innovasjon Norge gir pr dags dato støtte til slike tiltak med 40 %, forutsatt at produksjonen er knyttet til landbruksforetak. Hvis slikt tiltak er aktuelt, vil det være naturlig at øvrige boliger og bygninger i området tilknyttes samme leveranse. Det er også avhengig at landbrukstiltak i området starter opp produksjon og leveranse fra nevnte kilde, noe som etter forslagstiller ligger utenfor denne planens ansvar å legge til rette for. Solcellepanel med vakuumrør kan også nyttes til å forsyne bygningene med varmt tappevann i sommerhalvåret. Prosjektet vil være godt egent i og med at nye bygninger skal etableres med flate tak. Det er også muligheter for å grave ned sløyfe til varme-veksler, men dette begrenser seg pga manglende areal. - ENØK, planen skal legge til rette for nye bygninger som skal tilfredsstille dagens krav i plan og bygningsloven. Eksisterende forhold: 13

14 Eksisterende energiforsyning er i hovedsak strøm, varmepumper og ved i området. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Tiltaket vil kunne legge til rette for utbygging av vannbåren varme, økonomien i slike prosjekter vil øke for tiltak med lokale små bio-varmeanlegg ved fortetting av eksisterende boligområder. Det planlegges med bruk av elektrisitet til oppvarming av nye og eksisterende boliger Naturressurser Tiltaket vil være positivt i forhold til å spare areal andre steder, og dermed være positivt både for biologisk mangfold, dyrket jord vil også spares. Eksisterende forhold: Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Planen er vurdert til ikke å påvirke det biologiske mangfoldet negativt. Det er avsatt område i bekkedal på østsiden av planen til grønstruktur, som bevarer bekkedalen mot tekniske inngrep Risiko- og sårbarhet Det er gjennomført grunnundersøkelser, vurdering og beregning i forhold til kvikkleire. Denne problematikken er løst i planen. Det er ikke behov for nærmere utredninger. Se for øvrig sammendrag i geoteknisk rapport. Det er også gjennomført ROS-analyse som ligger vedlagt, og denne avdekker ikke forhold i planen som vil utfordre liv og helse til beboere innenfor planen og berørte områder. 14

15 5.12 Sosial infrastruktur Tiltaket vil utløse behov for 5 skoleplasser i barn og ungdomsskolen. Det utløser ikke behov for sikringskjøring etter som det er opparbeidet godt nett av gang og sykkelvei til og fra planområdet. Helsetilbud med legekontor og helsesenter befinner seg 1,5 km fra planområdet. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Tilfører behov for en halv skoleplass pr alderstrinn Teknisk infrastruktur Eksisterende: 15

16 Vann og avløp er opparbeidet tidligere, veger er også opparbeidet. Noe pussing av vegkanter og grusing gjenstår. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Ingen store endringer i forhold til eksisterende situasjon. Kapasitet på eksisterende vann og avløpsledninger er kontrollert mot DHI (Dansk hydraulisk institutt). DHI mener det er kapasitet i eksisterende ledninger til å levere og motta vann og avløp fra planområdet. Envina er også kontaktet med tanke på oppstalling av avfallsdunker, og det er satt av areal for containere/beholdere for avfall i midten av planområdet ved snuplass for avfallsbil. Oppholdsareal ute: På den enkelte tomt er det areal tilgjengelig for uteopphold som vist i tabell nedenfor Tomt nr Tomteareal[m²] Uteoppholdsareal [m²] (tilgjengelig) B B EB EB B B Tabell 1: Uteoppholdsarealer står også oppført i illustrasjonsplan som UOA 5.14 Trafikkforhold - Forholdet til berørte offentlige veier, Det vil bli større belastning på avkjørsel fra Melhusvegen. - Kollektivtrafikk med busslomme er i gangavstand fra planområdet. - Parkering: Planen er dimensjoner med 22 parkeringsplasser delt på i alt 11 boenheter iberegnet nye og eksisterende, vil det være 2 plasser pr boenhet. Eksisterende: Ingen klart definerte parkeringsplasser innenfor planområdet. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Trafikkforhold vil komme i regulerte former Universell utforming Eksisterende forhold: Planområdet er flatt, med unntak av bekk-dal i øst på planen. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Terrenget er særdeles godt egnet for å legge til rette for universell utforming. Ettersom område for boligbebyggelse er plasser på arealer som er flate. Både nye og eksisterende bygninger skal utføres slik at universell utforming er ivaretatt i henhold til lovverk Verneverdier Det er ikke registrert verneverdier i berørt område. 16

17 Utover område regulert til grønnstruktur har planområdet tidligere vært benyttet til boligformål. Området for bolig ligger i dag i eksisterende boligbebyggelse og det er ikke avdekket forhold som tilsvarer at denne planen vil berøre det biologiske mangfold Gjennomføring Viktige bestemmelser/rekkefølgekrav Det er i planen ført inn rekkefølgebestemmelser for etablering av lekeplass og ferdigattest for nye bygninger i feltet. Dette for å sikre barns tilgang til lekeareal. Det er også tatt inn rekkefølgebestemmelse som styrer etablering av veg vann og avløp, samt for geotekniske forhold Tidsplan for gjennomføring Planarbeid med geoteknisk undersøkelse: Januar 2012-Desember Bygge og anleggsperiode Desember 2013-August Kostnader/finansiering Kostnader er ikke tatt med. Kostnader finansieres av NÅK AS Utbyggingsavtale Det er ikke igangsatt arbeider med utbyggingsavtale. 6.0 Begrunnelse for valgte løsninger Planforslaget legger til rette for tilstrekkelig fortetting av området slik overordnede planer krever. Valgte løsning tilfører området 8 boenheter som er fordelt på 3 008m² (gult areal), som gjennomsnittlig gir 382m² pr boenhet. Det er vanskelig å nå tak i større utnyttelse uten å måtte etablere bygninger med større byggehøyde (flere etasjer.) 17