76/2011 Formannskap /2011 Kommunestyret

Transkript

1 Miljø, Teknisk, Næring Arkivsak: 2011/ Arkiv: Saksbehandlar: Kari Sveen Dato: Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato 76/2011 Formannskap /2011 Kommunestyret Reguleringsplan for Gjeisar bustadområde revisjon U Møtereferat - Oppstartsmøte for reguleringsplanarbeid, endring av reguleringsplan for Gjeisar bustadområde 2 I Varsel om oppstart av planarbeid: Endring av reguleringsplan for Gjeisar bustadområde i Lom kommune. 3 I Eg viser til VARSEL OM OPPSTART AV PLANARBEID på Gjeisar Bustadområde 4 I Varsel om oppstart av planarbeid - Endring av reguleringsplan for Gjeisar bustadområde i Lom kommune 5 I Gjeisar bustadområde: Forslag til revisjon av reguleringsplan. 6 S Reguleringsplan for Gjeisar bustadområde - revisjon I Nytt planutkast - revidert materiale etter dialog med kommunen 8 U Reguleringsplan for Gjeisar bustadområde - revisjon Planforslag til høyring og offentleg ettersyn 9 X Særutskrift - Reguleringsplan for Gjeisar bustadområde - revisjon I Ang. reguleringsplan Gjeisar bustadområde Solvang og Fredheim AS v/øyvind Pedersen Øyvind Pedersen Torgeir T. Garmo Statens vegvesen/region øst Solvang og Fredheim gudbrandsdalen AS Øyvind Pedersen Fylkesmannen i Oppland m.fl. Torill.Nygaard@oppland.org 11 I SV: ang. reguleringsplan Gjeisar Øyvind Pedersen bustadområde 12 U Ang. reguleringsplan Gjeisar Torill.Nygaard@oppland.org bustadområde 13 U VS: Reguleringsplan Gjeisar - SOSI-filer øyvind pedersen 14 I SV: Reguleringsplan Gjeisar - SOSI-filer Statens Kartverk v/ Geir Myhr Øien 15 I Uttale til offentleg ettersyn av reguleringsplan for Gjeisar bustadområde i Lom Kommune Oppland fylkeskommune 16 I Lom kommune - reguleringsplan for Gjeisar bustadområde - høyring 17 I NVEs merknader ved offentlig ettersyn - Reguleringsplan for Gjeisar bustadområde 18 I Reguleringsplan for Gjeisar bustadområde - revisjon 2011 Fylkesmannen i Oppland NVE Statens Vegvesen region øst

2 offentlig ettersyn 19 S Reguleringsplan for Gjeisar bustadområde revisjon 2011 Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan, oppdatert a) Plankart (kartvedlegg på papir nedskalert til utskriftsformat A3) b) Føresegner 2. Planomtale datert versjon med siste korrigeringar oversendt Norsk Geoteknisk institutt (NGI): forprosjekt sikringsvoll a) Kart b) Notat: Gjeisar i Lom. Forprosjektering av sikringstiltak mot steinsprang c) 3D modell som viser vollen sett frå vest Saksutgreiing Firmaet Solvang og Fredheim Gudbrandsdalen AS har på vegne av SGS Bygg AS utarbeidd forslag til endring av reguleringsplan for Gjeisar bustadområde for kommunal behandling. Varsel om oppstart utsendt 23. februar 2011 gjer tydeleg greie for status og endringar som skal avklarast gjennom reguleringsplanarbeidet. Planforslaget omfattar: Reguleringsplankart i målestokk 1:1000 i utskriftsmålestokk A2 Planomtale Reguleringsføresegner Sjekkliste for risiko- og sårbarheitsanalyse. Norsk Geoteknisk institutt: Gjeisar i Lom. Forprosjektering av sikringstiltak mot steinsprang, datert Norsk Geoteknisk institutt: Kart som viser prosjektert sikringsvoll - forprosjekt. Norsk Geoteknisk institutt: 3D modell av prosjektert sikringsvoll - forprosjekt. Referat frå oppstartsmøte med Lom kommune Kopi av varslingsbrev m/adresseliste. Kopi av innkomne merknader/innspel etter varsel om oppstart. Arealet er vist som bustadområde i gjeldande kommunedelplan for Fossbergom frå Gjeldande reguleringsplan vart vedteken i kommunestyremøte Forslaget er i stor grad vidareføring av gjeldande plan, men utviding og regulering av nytt tiltak, rassikringsvoll, i sør. Det er og gjort enkelte endringar og oppgradering av planinnhald i høve til ny planlov av Planområdet er litt utvida oppover lia i høve til oppstartvarselet for å få rom for sikringstiltaket innan reguleringsområdet. Ingen nye partar er berørt, og det er i planomtalen orientert om verknad utvidinga får for andre interesser, m.a. kraftlina til Eidefoss. Med oversending av planforslaget følgjer kopi av alle innkomne innspel/merknader i oppstartfasen. Vurdering Reguleringsplanrevisjonen er ei nødvendig tilpassing til registrert fare for steinsprang/skred i områda rundt kommunesenteret. Dette er opplysningar som har vorte kjende etter at reguleringsplanen vart godkjend i 2006 jf aktsomhetskart for stein- og snøskred (NGI) som er tilgjengelege på og rapport for prioritering av sikringstiltak for eksisterande bygningar som er utarbeidd av NGI i 2010 på oppdrag frå Lom kommune. Det utarbeidde planforslaget gjer greie for situasjonen og foreslår at det blir avsett areal for etablering av ein sikringsvoll. Planendringa omfattar ei utviding i øvre del av bustadområdet, der forslaget legg til

3 rette for bygging av sikringsvoll dimensjonert i tråd med tilråding i NGI-rapport. Vollen er ikkje endeleg prosjektert, men forslagstillar viser til at fagfolk har stadfesta at avsett areal er tilstrekkeleg (e-post ). Tiltakshavar har investert betydelege midlar i planlegging og etablering av infrastruktur i området, og det vil vera samfunnsøkonomisk lønnsamt å vidareføre og fullføre påbegynte planar ved hjelp av nødvendige sikringstiltak. Den planlagde vollen vil ikkje berre sikre ei utviding av bustadområdet, men også gje auka tryggleik for bustader som allereie er etablert i området. Planomtalen referer dei 8 ulike innspela som har kome i samband med oppstartvarselet, og gjer greie for korleis planforslaget tek omsyn til registrerte innspel. Det er i stor grad teke omsyn til innkomne merknader. Innspel frå naboar i aust og vest om å ta ut øvre del av bustadområdet og endre planane for sikringsvollen er ikkje teke til følgje. Naboane grunngjev sine innspel med omsyn til landbruksinteresser og kulturlandskap. Administrasjonssjefen støttar vurderingar som er gjort i planomtale frå Solvang og Fredheim AS. Den planlagde sikringa vil gje rom for fleire sentrumsnære bustadtomter med til dels tett utnytting, og administrasjonssjefen kan vanskeleg sjå at kommunen kan finne område som dekkjer framtidig tomtebehov utan å måtte gå inn på andre område med landbruksinteresser og/eller skredfare. Ein legg til grunn at omdisponeringa til bustadområde på Gjeisar vart klarert gjennom vedtak av kommunedelplan for Fossbergom i 2003 og oppfølgjande reguleringsvedtak i 2006, og administrasjonssjefen ser ingen grunn for å gå attende og tilrå omgjering av tidlegare politiske vedtak. Eit ønskje frå ein av uttalepartane om å dra sikringsvollen høgare opp i lia for å hindre inngrep i vassvegtraseen, som også er nytta som turveg i dag, blir avvist av forslagsstillar med grunngjeving at dette vil verta meir teknisk krevjande og gje større konsekvensar for andre brukarinteresser enn den valde løysinga, jf. kommentarar i planomtalen. Som avbøtande tiltak legg planen til rette for etablering av turveg som knyter bustadfeltet til eksisterande turvegnett som følgjer traseen for vassvegen. Vurdering av landskap: Bygging på Gjeisar vil flukte med øvre bustadrekkja i Ulstadfeltet, og inngå som ein naturleg del av tettstaden. Det er sterke føringar for revegetering av sikringsvoll og krav til fargeval og materialbruk innan bustadområda. Dette gjer at Gjeisarfeltet vil framstå som ein harmonisk del av tettstaden når anleggsperioden er over. Alle bustadområda som omkransar handels- og serviceområdet nede på flata ligg godt plassert oppover liene med ei øvre byggjegrense og bruk av naturfargar som gjev eit harmonisk synsinntrykk. Forslaget om å utforme sikringsvollen mest mogleg etter landskapet vil gje bra terrengtilpassing. Det er beklageleg at ein må inn på trase for Vittingsvassvegen, men administrasjonssjefen vurderer rassikringstiltak som så viktig at andre interesser må vike. Same forhold vil truleg gjera seg gjeldande vidare vestover ovafor Ulstad bustadområde. Avbøtande tiltak i form av tilrettelegging av turvegsambandet med kopling til eksisterande turvegnett gjev tilfredsstillande løysing. Gjenopptaking av Vittingsvassvegen for vatningsvatn til Skjæsar og eventuelle andre vert vurdert som lite realistisk ut ifrå den tilstand vassvegen er i, og omsynet til dei forholdsvis mange husa som har kome til på nedsida etter at vassvegen gjekk ut av bruk for rundt 40 år sidan. Naturmangfald vurderingar etter naturmangfaldlova 8-12: 8 kunnskapsgrunnlaget Kommunen vurderer kunnskapsgrunnlaget som godt nok. Området framstår ikkje med slike kvalitetar at det er grunnlag for å krevje detaljert kartlegging. Det er fin kulturmark i overgangen mot skogen, men naturtypen er nokså einarta over ei lengre strekning, og tiltaket går inn på berre ei avgrensa strekning. Tiltaket berører ikkje registrerte naturtypar eller sårbare artar.

4 9 føre-var-prinsippet Tiltaket vil ikkje medføre vesentleg skade på naturmangfaldet. 10 økosystemtilnærming og samlet belastning Alle tiltak vil verke inn på eit økosystem, men tiltaket blir vurdert som godt akseptabelt også vurdert etter prinsipp om bidrag til samla belastning 11 kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver Tiltaket medfører ikkje særleg tap av naturmangfald, men viktig å leggje vekt på revegetering av sikringsvoll. Dette bør skje med stadeigne artar eller tilpassa frøblandingar dette både av omsyn til naturmangfald og estetikk. Tilsåing med framande grasartar kan gje eit godt synleg inngrep som gjev skjemmande preg på landskapsbiletet i fleire år, og er uheldig i høve til artsmangfald. 12 miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Opparbeiding av sikringsvoll bør planleggjast slik at eksisterande vegetasjonslag blir teke vare på og brukt som toppdekke i front av sikringsvollen så langt det er råd. Da vil ein ha planterestar og frø som klan danne grunnlag for ny vegetasjon mest mogleg lik det ein elles finn i området. Dette må truleg supplerast med tilsåing med eigna frøblanding for området. Konklusjon: Administrasjonssjefen meiner at det framlagde planmaterialet gjer god greie for gjeldande situasjon og planlagde tiltak. Sikringstiltak er nødvendig, og administrasjonssjefen tilrår at planforslaget vert lagt ut for offentleg ettersyn og høyring. Innstilling frå administrasjonssjefen: Med heimel i plan- og bygningslova og blir privat forslag til Reguleringsplan for Gjeisar med planskildring, plankart og føresegner oppdatert lagt ut til offentleg ettersyn og høyring, med uttalefrist minimum 6 veker frå kunngjeringsdato. Saksprotokoll i Formannskap Vedtak Med heimel i plan- og bygningslova og blir privat forslag til Reguleringsplan for Gjeisar med planskildring, plankart og føresegner oppdatert lagt ut til offentleg ettersyn og høyring, med uttalefrist minimum 6 veker frå kunngjeringsdato. Samrøystes. BEHANDLING ETTER OFFENTLEG ETTERSYN OG HØYRING Saka vart lagt ut til høyring og offentleg ettersyn ved brev til partane og kunngjering i Fjuken 30. juni, med uttalefrist 12. august. Saka var vidare lagt ut på kommunen si nettside. Oppsummering av innkomne uttaler Oppland fylkeskommune

5 Regionaleininga har ingen vesentlege merknadar til planforslaget. Kulturarveininga har følgjande merknad: Ut i frå våre arkiv har vi ikkje kjennskap til at det føreslåtte tiltaket kjem i konflikt med kulturminne, og kulturarveininga har difor ingen ytterligare merknader til reguleringsplanen utover det som ble uttald i samanheng med varsel om oppstart av reguleringsarbeid, jf brev av Vi vil gjere oppmerksam på at dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funne automatisk freda kulturminne som ikkje er kjend, skal arbeidet straks stansast i den grad det rører ved kulturminna eller deira sikringssoner på fem meter, jf lov om kulturminne 8. Melding skal snarast sendast til kulturminnemyndigheitene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndigheitene kan gjennomføre ein synfaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkåra for dette. Merknad: Plikt om omsyn til kulturminne er allereie teke inn som retningslinje i føresegnene. Fylkesmannen i Oppland, uttale datert : - - Bakgrunnen for at det nå fremjast revidert plan er trongen for sikringstiltak mot skred innan planområdet. Reguleringsplanen som nå er til høyring har eit utvida planområde med ca 10 daa skogsmark sør for, eller ovanfor, gjeldande reguleringsplan. Her skal det etablerast ein 4 m høg og 260 m lang skredvoll, i nedkant av kraftlina. Utover dette er areal omregulert frå fareområde/høgspentline til bustadområde, etter at ei høgspentline gjennom området nå er fjerna. Det samla området for leik innanfor planområdet er noko redusert, ved at utnyttingsgraden av området til bustadføremål er høgare. Fellesområde og leikeområde ovanfor dei øvste bustadane er delvis erstatta med skredvoll. Pkt 3.5 i reguleringsføresegnene opnar for at sikringsanlegget etter etablering skal vere ope for fri ferdsel og ha funksjon som grøntområde og friluftsområde. Fylkesmannen er samd i at lesida av vollen etter revegetering vil kunne gje gode og ikkje minst sikre leikeområde. Kommunen oppgjev at planen ikkje er omfatta av krav til konsekvensutgreiing, ved at den i det alt vesentlege er i samsvar med overordna plan. Fylkesmannen har ikkje merknader til dette. Planen og kommunen sitt saksframlegg synleggjer på ein god måte verknadene av endra arealbruk for eit areal på ca 10 daa frå LNF i kommuneplanen til bygg og anlegg, skredvoll. Vurdering Fylkesmannen meiner at skredvollen er godt utforma med tanke på sikring mot skred og handtering av overvatn, jf. også brev av 7. april 2011 frå NVE. Fylkesmannen peiker på at delar av bustadområdet er omfatta av omsynssone for ras- og skredfare, og at dette ikkje lenger er naudsynt i og med at skredvoll er innregulert. Sentralt i den reviderte reguleringsplanen er visualisering og vurdering av landskapsverknaden av skredvollen i natur- og kulturlandskapet rundt Fossbergom. Det er ettersendt ein terrengmodell som til ein viss grad synleggjer utforminga av vollen. Det er positivt at denne følgjer terrenget, framfor å ha eins høgde i heile bredda. Skredvollen har ein heilt nødvendig samfunnsnyttige funksjon, også for eksisterande bygningar. Med dette utgangspunktet meiner Fylkesmannen at sikringsanlegget har fått ei så god landskapstilpassing som mogleg. Kommunen har i sitt saksframlegg gjort ei vurdering i høve til naturmangfoldlova 8-12, og konkluderer med at planmaterialet og eksisterande grunnlagsmateriale gjev eit tilstrekkeleg grunnlag for å fatte vedtak i saka. Fylkesmannen har ikkje vesentlege merknader til dette. For å sikre ei god landskapstilpassing av heile det regulerte området, er det like viktig at utforming av bygningsmasse blir tilpassa det bratte terrenget, og at reguleringsføresegnene gjev føringar for dette. Planen opnar berre for tradisjonelle saltak. Fylkesmannen ber kommunen vurdere om reguleringsføresegnene bør ha reglar om at møneretninga skal liggje parallelt med høgdekotene. Fylkesmannen ber vidare om at kommunen vurderer å leggje betre til rette for enklare ferdsel til fots mellom bustadområdet og ulike sentrumsfunksjonar. Dette kan gjerast ved at hovudvegen gjennom bustadområdet får fortau, i det minste på ei side av vegen. Reguleringsplanen legg til rette for støyskjerming mot rv 15. Formuleringa i pkt i reguleringsføresegna er uklar ved at bygg nr. 1, 2, 4 og 5 ikkje kan identifiserast på plankartet. Støyskjerming i område SO4 er berre vist i halve lengda, og dette er ei endring i høve til gjeldande plan. Kommune må klargjere om dette er ein teiknefeil eller ei reell endring av planen. Dersom det siste er tilfellet, ber Fylkesmannen om at støyskjerminga blir forlenga i tråd med gjeldande plan, viss ikkje det kan dokumenterast at tilstrekkeleg støyskjerming er sikra på annan måte.

6 Av plankartet kan det sjå ut til at sambandet mellom områda LNF-1 og LNF-3 i kommunedelplanen kan bli avstengd, slik at landbruksarealet vest for bustadområdet blir vanskelegare å nytte utan å køyre om sentrum. Dersom dette er tilfelle ber Fylkesmannen kommunen om å vurdere løysingar for å sikre at det blir mogleg å køyre med landbruksreiskap mellom dei innestengde jordbruksareala i vest. Merknader: Det blir i uttalen frå Fylkesmannen vist til at delar av bustadområdet er omfatta av omsynssone for ras- og skredfare, og at dette ikkje lenger er naudsynt i og med at skredvoll er innregulert. Kommunen kan ikkje sjå at det er grunnlag for å ta ut omsynssona så lenge det ikkje er etablert fysisk sikring. NVE som fagstyresmakt meiner at omsynssone skal vise det kartlagte fareområdet, så plankartet blir ikkje endra på dette punktet. Kommunen vert oppmoda til å vurdere om reguleringsføresegnene bør ha reglar om at møneretninga skal liggje parallelt med høgdekotene. God terrengtilpassing er viktig, men ein ser at det i enkelte høve kan finnast gode løysingar også med møneretning på tvers av terrenghallinga. Næraste bustadområdet, Ulstadfeltet, har i stor grad bygningar røsta på tvers av dalføret, og ein finn det ikkje naturleg å forby tilsvarande utbyggingsmønster på Gjeisarfeltet dersom bygget elles er godt lagt i terrenget. Fortausløysing er både kostnads- og plasskrevjande. Vegutforminga er slik at den ikkje inviterer til høg fart, og nytteverdien må sjåast opp mot ressursbruken. Området er oversiktleg, og kommunen vurderer ikkje at trafikken til/frå eit svært avgrensa tal bustader vil bli av slik omfang at det kan forsvare ei slik investering. Nedre del er elles allereie utbygd, utan fortau. Støyskjerming innan SO4 er innteikna på nedsida av heile byggeområde B01. Ei forlenging av støyskjerm vidare vestover nedanfor grøntområde G01 vil ha liten praktisk verdi, da dette restarealet mellom vegane ikkje er noko naturleg område for opphald/leik, og vil såleis ikkje ha noko behov for skjerming. Estetisk er det ikkje ønskjeleg å lage støyskjermane lengre enn der dei vil ha ein praktisk funksjon. Bygga det blir referert til i føresegnene 3.3.2, med krav om ekstra lydisolering, blir nummererte på kartet for å gjera planen eintydig på dette punktet. Kommunen ser ikkje nokon hensikt i å leggje til rette for å krysse Gjeisarområdet med landbruksreiskap. LNF-1 og LNF-3 i kommunedelplan for Fossbergom tilhøyrer ikkje same driftseining, så det er ikkje registrert noko særleg behov for transport mellom dei to jordstykka. Noregs Vassdrags- og Energidirektorat, NVE - NVE ser at de innspill vi hadde ved varsel om oppstart for en stor del er tatt inn i planen. Dette gjelder rekkefølgebestemmelser, krav til prosjektering samt tilstrekkelig system for håndtering av overvann. Vi ser også at det er regulert inn en adkomst for vedlikehold og opprensking av sikringsanlegget. Når det gjelder avtale for drift og vedlikehold av sikringsanlegget, bør det her tinglyses en avtale om dette siden sikringstiltaket ikke ligger på kommunal grunn. Denne type avtaler kan ikke tas inn i bestemmelsene til planen. Man kan imidlertid i planteksten si noe om at drift og vedlikehold skal avklares i en senere avtale. NVE forutsetter derfor at dette omtales i planen og at det blir gjennomført en tingslysing av en slik avtale. Merknad: Avtale om drift/vedlikehald blir innarbeidd i planomtalen, og kan innarbeidast som vilkår i samband med godkjenning av tiltaket. Statens Vegvesen, Plan og trafikk Oppland Revisjonen gjeld utviding av planområdet for å gje rom for rassikringsvoll innafor reguleringsområdet, og det blir vist til at Riksveg 15 som i nedre del av planområdet ikkje blir råka av planrevisjonen. Dei har ikkje merknad til planen. Ingen merknad, teke til orientering.

7 Vurdering Reguleringsplan for Gjeisar bustadområde vart vedteken Revisjonen går i hovudsak ut på å setja av areal til ein sikringsvoll etter ny kartlegging som viser at bustadområdet ligg i eit rasutsett område. Planrevisjonen med tilrettelegging for bygging av sikringsvoll ovafor Gjeisar bustadområde er ei nødvendig tilrettelegging for å kunne få nytta heile arealet avsett som bustadområde i gjeldande kommunedelplan og reguleringsplan. Det er gjort store grunnlagsinvesteringar som legg godt til rette for vidare utbygging av eit sentrumsnært og attraktivt bustadområde. Det har i høyringa ikkje kome uttaler som er til hinder for eignegodkjenning av planen. Kommunen tek omsyn til innspel Fylkesmannen ved følgjande justering i plandokumentet: - Bygga 1, 2, 4 og 5 som det blir referert til i føresegnene 3.3.2, med krav om ekstra lydisolering, blir nummererte på kartet Innspel frå NVE vert ivareteke gjennom revidert planomtale og vilkår knytt til opparbeiding av sikringsvollen. Det kom i innspelrunden enkelte uttaler med bekymring om verknad på kulturlandskapet. Utbygging opp mot skogkanten er allreie godkjent i gjeldande planar. Det nye blir sikringsvollen. Denne vil heilt klart bli synleg den første tida etter anleggsperioden, men den planlagde utforminga som følgjer terrenget og krav om tilrettelegging for revegetering vil gje vollen ei utforming som vil gli godt inn i landskapet. Det mest negative er at vollen vil gå inn på turstigen som følgjer den gamle vassvegen, men med krav om opparbeiding som sikrar tilkopling mot turstigen både på aust- og vestsida av sikringsvollen vil ein oppretthalde og sikre turvegen på ein god måte. Inngrepet er vurdert som akseptabelt i høve til den store nytteverdien. Innstilling frå administrasjonssjefen: Med heimel i plan- og bygningslova godkjenner Lom kommune forslag til Reguleringsplan for Gjeisar med oppdatert plankart og tilhøyrande forslag til reguleringsføresegner datert Som vedlegg følgjer utfyllande planomtale med ROSanalyse og skildring av planlagt sikringstiltak. Saksprotokoll i Formannskap Innstilling frå formannskapet: Med heimel i plan- og bygningslova godkjenner Lom kommune forslag til Reguleringsplan for Gjeisar med oppdatert plankart og tilhøyrande forslag til reguleringsføresegner datert Som vedlegg følgjer utfyllande planomtale med ROSanalyse og skildring av planlagt sikringstiltak. Samrøystes. Saksprotokoll i Kommunestyret Vedtak Med heimel i plan- og bygningslova godkjenner Lom kommune forslag til

8 Reguleringsplan for Gjeisar med oppdatert plankart og tilhøyrande forslag til reguleringsføresegner datert Som vedlegg følgjer utfyllande planomtale med ROSanalyse og skildring av planlagt sikringstiltak. Samrøystes.