Saksframlegg Dato: Saksnummer: Deres ref.:

Transkript

1 Saksframlegg Dato: Saksnummer: Deres ref.: / Deres ref dtak Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling Plan 2665P - Detaljregulering for Løkkeveien Eiganes og Våland bydel Forslag til vedtak: Privat forslag til plan 2665, detaljregulering for Løkkeveien 65-71, med plankart datert Brandsberg-Dahls Arkitekter og reguleringsbestemmelser datert Brandsberg- Dahls Arkitekter AS , rev avises, jf. plan- og bygningsloven Sammendrag På vegne av Ineo Eiendom AS fremmer Brandsberg- Dahls Arkitekter AS forslag til reguleringsplan for Løkkeveien Planen legger til rette for inntil 43 leiligheter og en hybel, samt forretning og kontor i første etasje mot Løkkeveien. Utnyttelsen ligger på 311 % BRA, eksklusiv parkeringsanlegg, med en fordeling på ¼ næring ¾ bolig. Mellom Løkkeveien og Olav Kyrres gate endres Løvdahls gate til offentlig park. Planforslaget har funksjoner som kan være et positivt bidrag til Løkkeveien, men samlet sett vurderes det at planen har for store ambisjoner for utnyttelse på egen tomt, og prosjektet privatiserer i for stor grad offentlig byrom. Planforslaget bryter med føringer og krav i kommuneplan og ny kommunedelplan for Stavanger sentrum. Dette gjelder grad av utnytting, høyder, kvalitetskrav for uteoppholdsareal, boligstørrelser og blågrønn faktor. Det har vært tett dialog med forslagsstiller i planprosessen, med drøfting og presentasjon av løsninger som i større grad imøtekom anbefalinger fra administrasjonen. I planforslaget som nå foreligger har forslagsstiller i hovedsak valgt å se bort fra disse. Planmaterialet som foreligger er noe uklart i sin fremstilling jf. krav som planen selv legger opp til i bestemmelsene, og illustrasjon av løsninger. Ettersom det vurderes at det må gjøres vesentlige bearbeidinger før et nytt planforslag kan leveres er det ikke etterspurt ytterligere dokumentasjon eller rettinger. 1

2 Plan 2665P - Detaljregulering for Løkkeveien Eiganes og Våland bydel 1. Saken gjelder På vegne av Ineo Eiendom AS fremmer Brandsberg- Dahls Arkitekter AS forslag til reguleringsplan for Løkkeveien Hensikten med planforslaget er å legge til rette for bolig, kontor og forretning. Eksisterende boligblokk i Olav Kyrresgate 40 beholdes og «renseriet» i Løkkeveien reguleres til bevaring. Resten av bebyggelsen i kvartalet foreslås revet og erstattet med nybygg. Rådmannen legger med dette planforslaget fram for kommunalstyret til førstegangsbehandling og foreslår å avvise planforslaget. Saksinnstillingen utgjør planbeskrivelsen i henhold til plan- og bygningslovens Gjeldende planer Regionalplan for Jæren (RPJ) Området ligger innenfor senterområde med føring om 6-12 boliger per dekar og % BRA. Kommuneplanen for Stavanger Området er avsatt til sentrumsformål. Planområdet ligger innenfor hensynssone H570 Bevaring kulturmiljø med retningslinjer for trehusbyen. Planen ligger innenfor område med høy arealutnyttelse, og med 75 % boligandel åpner retningslinjene opp for % BRA. Retningslinjene sier at ingen boliger bør være mindre enn 40 m 2 BRA, at 80 % av boligene bør være min. 55 m 2 (og ha 2 rom). Bestemmelser om kvalitet stiller krav om 16 m 2 felles/offentlig uteoppholdsareal på egen tomt, med 50 % sol kl.15 ved vårjevndøgn og kl. 18 midsommer. Kommunedelplan for Stavanger sentrum (KDP sentrum) Planområdet har sentrumsformål og bestemmelsesområde B3. Det kan reguleres inn ny bebyggelse med varierende høyder inntil kote 44 og bebyggelsen skal avtrappes til kote 40 mot Løkkeveien. Løkkeveien har krav til aktiv førsteetasje. Retningslinjene åpner opp for % BRA ved 80 % boligandel, og inntil 240 % ved 60 % boligandel. Bestemmelsesområde delfelt B3 gir føring om at eksisterende bebyggelse kan rives, untatt Løkkeveien 73. Del av Løvdahls gate mot Bethel er regulert til G18, og skal være byrom med lek tilpasset bymessige omgivelser. Utsnitt av Kommunedelplan for Stavanger sentrum. 2

3 I Kommunedelplan for kulturminner , er området vist som Kulturmiljø med høy kulturhistorisk verdi/karakteristisk og tidstypisk bebyggelse som i fremtidige reguleringsplaner er prioritert for vern. Området ligger innenfor hensynssone for Trehusbyen og Middelalderbyen Stavanger. Planområdet inngår i reguleringsplan 1317, vedtatt Reguleringsformål er bolig, bolig/erverv, park og lek med tilhørende infrastruktur. Ved ny bebyggelse stilles det krav om at 1. etasje skal trekkes inn jf. byggegrense vist i planen. Øvrige etasjer skal følge innside på eksisterende fortau minst 3,5 meter over dette. Det stilles krav til materialbruk, oppdeling av fasadelengder og tilpassing til omkringliggende boliger. Gjeldene reguleringsplan åpner opp for 250 % TU i B2 (bolig) mot Olav Kyrres gate, og 300 % TU i B1 (bolig/erverv). Tillatt mønehøyde for B2 er kote 27,84. I B1 åpnes det opp for 3-5 etasjer mot Tidegeilen og 3 etasjer mot Løkkeveien. Bruksareal (%-BRA) erstatter i dag den tidligere betegnelsen prosent tomteutnyttelse (%-TU). Utsnitt av gjeldende regulering Formål i planforslaget er i tråd med overordnede planer. Utnyttelsen bryter sterkt med retningslinjer for utnyttelse i Kommuneplanen og Kommunedelplan for sentrum. Planforslaget bryter med fastsatte høyder for delfelt B3 ny KDP for sentrum. Planforslaget sikrer 7 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet på egen tomt. Det er under kravet om 16 m 2 i overordnet plan. Areal for felles uteopphold på bakken klarer ikke kvalitetskrav om sol. 3

4 3. Varsel om planoppstart Kunngjøring oppstart av planarbeid Planforslaget er varslet iht Oppstart av planarbeid ble kunngjort i Stavanger Aftenblad. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det 10 uttalelser fra offentlige instanser og ingen private merknader. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i eget vedlegg. Merknadene omhandlet bl.a: Rogaland fylkeskommunen v/regionalplanavdelingen anbefaler at den nye sentrumsplanens forslag til retningslinjer og bestemmelser legges til grunn, særlig krav til parkering, uteoppholds- og lekeareal, samt funksjons- og fasadekrav for aktive førsteetasjer. Peker på G18 som viktig forutsetning for økt tetthet og utnyttelse i sentrumsområdet. Riksantikvaren fremmet innsigelse til foreslåtte byggehøyder for B3 i kommunedelplan for sentrum , og det ble gjennomført drøftingsmøte om innsigelsen med Stavanger kommune i februar På bakgrunn av dette oversendte Rogaland fylkeskommune Riksantikvaren varsel om planoppstart for uttale. I merknaden viser Riksantivaren til drøftingsmøtet med kommunen, hvor det ble pekt på at byggenes møne, gavl og størrelse er viktig for gateløpet i Løkkeveien. I brev fra Riksantikvaren datert , etter høring av revidert forslag til ny KDP for Stavanger i februar, kommenteres det om Løkkeveien at det er positivt at kommunen har innarbeidet løsninger fra drøftingsmøte i februar 2017, og justert bestemmelsene i tråd med reguleringsplanen for Vestre platå nord. Fylkesmannen peker på viktigheten av at planen trekker i samme retning som ny sentrumsplan, og at det bør sikres høy utnyttelsesgrad i henhold til det som avklares i denne. Vurderer etablering av park som godt grep, hvorpå hensyn til trafikk, støy og annen helsefare for barn og unge som vil benytte parken må ivaretas. Forventer god kombinasjon av bolig og næring mht. aktivitet gjennom døgnet. Helsesjefen ber om at hensyn til grunnforhold, smittevern, støy, utemiljø, sosiale forhold og forurensning ivaretas. Eiganes og Våland bydelsutvalg ber om at nybygg tilpasses omkringliggende trehusbebyggelse. Bydelsutvalget er mot riving av trehus i trehusbyen, og peker på bevaring og tilbakeføring. Universell utforming må ivaretas i alle planleggingsfaser Statens vegvesen peker på at avstand mellom ny bebyggelse og Løkkeveien må ivaretas tilsvarende dagens situasjon. Trafikk må tas inn fra nord og sør. Støy må ivaretas, og hensyn til myke trafikanter må ivaretas både for åpningsparti i nybygg og i selve byggeperioden. Lyse peker på at eksisisterende nettstasjon må sikres, ev. må ny settes i drift før eksisterende rives. Byantikvaren peker på at området i Kulturminneplanen er merket som kulturmiljø med høy kulturhistorisk verdi/karakteristisk og tidstypisk bebyggelse som i fremtidige reguleringsplaner er prioritert for vern. Den eldre bebyggelsen i Løkkeveien utgjør del av gatens opprinnelige bebyggelse og helhetlige karakter. Nybygg vurderes som fremmed og ruvende mot Bethel. Byantikvaren fraråder sterkt at prosjektet får dimensjoner som vist i varsel om oppstart og at hjørnebygg på Løkkeveien 65 rives. 4

5 4. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger sentralt ved innkjøringen til sentrum, og består av kvartal avgrenset av Løkkeveien i vest, Tidegeilen i nord, Olav Kyrres gate i øst og Løvdahls gate i sør. Planområdet er ca. 4,3 daa og ligger på grunn av nedtrappet terreng østvendt mot Løkkeveien. Terrengforskjellen mellom Løkkeveien på kote 30 og Olav Kyrres gate på kote 27,6 er omtrent en etasje. Byggeområdet er 1988 m 2. Området har lite naturlig vegetasjon. I Løkkeveien står det noen trær langs fortauet, mens det i Olav Kyrres gate og mot Bethel står to enkeltstående trær. Nærmeste offentlige grøntareal er Lendeparken, Johan Gjøsteins plass (Solvang) og Rudlå som alle ligger m fra planområdet. Solforholdene mot Løkkeveien er gode. Hele planområdet er i gul/rød støysone. Planområdet langs Løkkeveien sett fra vest. Til høyre for planområdet ses Bethel. Området markerer en overgang mellom sentrum og Vestre platå, med lavere toetasjers trehusbebyggelse mot Løkkeveien og Tidegeilen. Mot Olav Kyrres gate ligger en rekke eldre eneboliger oppført i mur, og mot sør menighetshuset Bethel. Bygningene i kvartalet er oppført i perioden , hvorav deler av bygningsmassen i kvartalet er preget av ulike påbygg og endringer. Bestemmelser i ny kommunedelplan for sentrum sier at hjørnehus i Løkkeveien 73 skal bevares. Løkkeveien 73, «renseriet» ligger på hjørnet med Tidegeilen, og er et av byggene med mest intakt fasade. Kvartalet benyttes i dag til bolig, næring og overflateparkering. Det er noen tomme næringslokaler mot Løkkeveien. Løkkeveien er en forholdsvis smal bygate på 12 meter, opparbeidet med tosidig fortau og trerekke på østsiden. Løvdahls gate har tosidig fortau i forlengelse av Vestre platå. I Olav Kyrres gate er det tosidig fortau frem til krysset i Løvdahls gate, hvor veiarealet endres til ensidig østvendt fortau ned mot Tidegeilen, samt kjøreadkomst til parkering og parkeringskjeller for beboerne i kvartalet. Det er ikke gjennomkjøring til Tidegeilen. Det er etablert nedgravd renovasjonsanlegg i Olav Kyrres gate, nordøst for Bethel. Nettstasjon står på Løkkeveien 73, bak «renseriet». Planområdet tilhører Eiganes og Våland bydel som har underkapasitet på både skole og barnehage. Avstand til skolene er i luftlinje rundt 500 m (Kampen skole) og 700 m (Kannik skole). Rudlå barnehage er nærmeste barnehage og ligger rundt 200 meter unna. Skoleveien fra planområdet vil innebære kryssing av Løkkeveien. 5

6 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Beskrivelse av planforslaget er basert på hovedtrekk og fakta som fremkommer i innsendt planforslag. Detaljer i løsninger kommenteres under administrasjonens vurdering. Forslagsstillers planbeskrivelse m.m er i sin helhet vedlagt saken. Bebyggelsen Planforslaget transformerer et kvartal mellom Tidegeilen, Løkkeveien og Olav Kyrres gate. All bebyggelse utenom hjørnebygget «renseriet» i Løkkeveien 73, en nyere boligblokk i Olav Kyrres gate 40 og nettstasjon mot nord foreslås revet og erstattet med ny bebyggelse. Samlet tomteareal vil utgjøre 1988 m 2 etter regulering, og er tilsvarende dagens areal. Ny og eksisterende bebyggelse danner et lukket kvartal, med gårdsrom og felles areal på nivå med 2. etasje mot Løkkeveien. Det legges også til rette for felles uteopphold på taket. Ny bebyggelse er vist som B/F/K2 i plankartet. I første etasje mot Løkkeveien legges det til rette for kontor og/eller forretning. Fortauet utvides her, og det foreslås en inntrukken passasje med søylegang mot gaten, tilsvarende hotellet Comfort Hotel Square lenger sør i Løkkeveien. Bolig foreslås fra 2. etasje mot Løkkeveien, og fra 1. etasje mot Olav Kyrres gate - med bil- og sykkelparkering, boder og håndtering av næringsavfall lagt bak boligene. Mot Løkkeveien er bebyggelsen 3-5 etasjer. Maks kotehøyde på gesims varierer mellom kote 40,7 og 46,7. Maks mønehøyde er kote 46,7. Mot park og dagens Løvdahls gate varierer høyden på gesims fra kote 46,7 opp til kote 50,7. I Olav Kyrres gate varierer gesimshøyden mellom kote 40,7 43,7, med maks mønehøyde på kote 50,7. Snitt av bebyggelsen i planen viser inntil 7 etasjer. Fasadeoppriss av bebyggelsen i Løkkeveien. «Renseriet til venstre, Bethel til høyre. Fasadeoppriss av bebyggelsen sett fra Løvdahls gate/parken i sør. 6

7 I planbeskrivelsen står det at bebyggelsen stiger til 6 etasjer mot Olav Kyrres gate og at bygges største høyde mot Olav Kyrres gate kan betraktes som 6½ etasje, hvorav de to øverste er inntrukket. Figur 9 i planbeskrivelsen spesifiserer samtidig at tallene refererer til etasjeantall over gateplan målt fra Løkkeveien. I følge Veileder om grad av utnytting er bygningsvolum med fri høyde over gulv 1,9 meter eller mer i minst 0,6 meter måleverdige og skal regnes som en full etasje. Største høyde mot Olav Kyrres gate utgjør da 7 etasjer. Planen åpner opp for takutstikk, karnapper og balkonger ut over fortau, med inntil 1,5 meter ut over Løkkeveien, 2,9 m ut mot Løvdahls gate («parken») og 1,8 m ut mot Olav Kyrres gate. Minste frihøyde er 3,9 mot Løkkeveien og 4,4 m mot Løvdahls gate og Olav Kyrres gate. Illustrasjon i planmateriale av fasade og balkongutstikk mot Olav Kyrres gate og Løkkeveien sett fra Tidegeilen. Rød markering viser dagens bebyggelse. Foto til høyre viser tomten sett fra Tidegeilen. Dagens bebyggelse og heisrom midt i bildet gir referanse til planlagt volum jf. eksisterende bebyggelse. Planlagt utforming av bebyggelsen er i bestemmelsene omtalt som massivtre med fasader av tre. 3D illustrasjoner fra Løkkeveien illusterer lyse massivtre elementer, med noe variasjon i fargeuttrykk. I fasadeoppriss illusteres bebyggelsen med mørkere trekledning. I Løkkeveien skal 80 % av fasaden i første etasje utformes med transparent glass. Bebyggelsen planlegges med inntrukne toppetasjer eller inntrukket bak skråtak med vinkel 60 grader. Bestemmelsene sier at skråtak eller inntrukne fasader i toppetasjer skal utføres som grønne tak eller vegger, eksempelvis klatreplanter eller planter i vekstlag. Grønne tak er kun vist på fasadetegninger mot øst og vest, samt indikert i solstudier i 3D. Utnyttelse Bestemmelsene i planen åpner opp for totalt m 2 BRA for hele kvartalet. Av disse er 4960 m 2 BRA ny bebyggelse. Nytt areal til kontor eller forretning mot Løkkeveien er inntil 650 m 2, hvilket utgjør omkring 13 % av den nye bebyggelsen. Sum næring i hele kvartalet er ca. 25 %, resten avsettes til bolig. Planlagt utnyttelse er 311 % BRA for hele kvartalet, eksklusiv deler av underteasjen med boder, teknisk rom, kjøreareal og parkering i B/F/K2. Utnyttelse med parkering er 351 % BRA. I kvartalet blir det etter utbygging totalt 53 boliger. Boligstørrelse og bokvalitet Planen åpner for 44 boenheter i felt B/F/K2, hvorav 43 leiligheter og 1 hybel på 20 m 2. I første etasje mot Olav Kyrres gate er det vist 5 dupleksleiligheter, det vil si leiligheter som går over to etasjer. Bestemmelsene i planen sier at alle leilighetene skal være min. 50 m 2 og ha to soverom, og 40 % av leilighetene (18 stk. ved 44 boenheter) skal være min. 80 m 2. Forslagsstiller begrunner underskuddet på leiligheter over 55 m 2 med tilpasning til ny TEK17 som trådde i kraft etter at kommuneplanen ble vedtatt. Planskisser viser at boenheter mot Løkkeveien og Løvdahlsgate/parken er tosidig belyst. Mot Olav Kyrres gate er dupleksleiligheter i første og andre etasje vendt mot nordøst eller 7

8 sørøst, mens leilighetene i etasje er gjennomgående, med åpning mot gårdsrom i vest og mot sentrum i øst. Illustrasjoner av planløsning viser soverom mot gårdsrom og stille side, eller lagt mot balkong. Snitt gjennom Løkkeveien Olav Kyrres gate viser at takhøyde i første etasje mot Olav Kyrres gate er ca. 2,2 meter. I støyrapporten skriver Sinus at alle leiligheter bør ha minimum ett soverom mot gårdsrom, men at soverom med vindu mot innglasset/skjermet balkong kan gi akseptabel løsning. I rapport om lokalklima og vind anbefaler Norconsult AS at høyde på glassrekkverk økes ved utvalgte balkonger for å tilrettelegge for så god vindkomfort og sikkerhet som mulig. Full innglassing og visuell effekt av dette er ikke vist i illustrasjonsmaterialet. Uteoppholdsareal og areal avsatt til lek Bestemmelsene sikrer at alle leilighetene skal ha tilgang på privat uteoppholdsareal på minst 5 m 2 og minst 7 m 2 felles utopphold per boenhet i B/F/K2. Indre gårdsrom og takterrasse mot Løkkeveien er vist som felles lek- og uteoppholdsareal i illustrasjonsplanen, og er sikret som bestemmelsesområde #1 og #2 i plankartet. Bestemmelser stiller krav om at begge områdene skal inneholde 90 m 2 sandlek og minst 50 % beplantning med trær, gress, busker, stauder eller prydgress. Støynivå på takterrasse mot Løkkeveien er i rapport fra Sinus målt til db, og det pekes på at det kan bli aktuelt med tette rekkverk. Illustrasjonsmaterialet viser ikke eksempel på privat uteopphold for dupleksleilighetene. Trafikk og parkering Gangadkomst skjer fra eksisterende fortau rundt kvartalet. Tilkomst til leilighetene skjer via trappeadkomst via Løkkeveien, eller via to heis- og trapperom mot Olav Kyrresgate. Næringslokale får adkomst via Løkkeveien. Tilkomst til parkeringskjeller for bolig og næring blir fra Olav Kyrresgate, med innkjøring mellom dupleksleilighetene. Dagens avkjørsel ut i Løkkeveien fjernes for Løkkeveien 65, det samme gjelder avkjørsel for Løvdahls gate 1, ettersom trafikkareal endres til park. Varelevering skal skje fra Løkkeveien i o_kv1. I Olav Kyrres gate legges det til rette for etablering av kjøresperre i o_kv2 mot Tidegeilen. Bestemmelsene sier at kjøreveien skal ha fysisk sperre og/eller skilting i krysset Olav Kyrres gate/tidegeilen som tillater enveistrafikk fra Tidegeilen til Olav Kyrres gate for renovasjon og vedlikehold av vei. Eksisterende bygg som inngår i planen beholder dagens løsning. Løkkeveien 73 («renseriet») har adkomst og parkering fra Tidegeilen, og Olav Kyrres gate 40 (boligblokk) har innkjøring og adkomst til parkeringsanlegg fra Olav Kyrresgate. Bestemmelsene stiller krav om 2 sykkelplasser per boenhet, og min. 3 sykkelplasser per 100 m 2 næring, hvilket utgjør totalt 108 plasser. Felles sykkelparkering legges i forbindelse med parkering og boder i kjeller, med samme innkjøring som bil fra Olav Kyrres gate. Planen åpner opp for maks. 0,5 bilparkeringsplass per boenhet og maks. 0,9 per 100 m 2 BRA næring. Det skal være 5 % HC-parkering og 5 % el-parkering. Vann og avløp, Det går en gammel spillvannstunnel langs den vestre grensen av planområdet. Tunnelen ligger såpass dypt at den ikke er til hinder for videre utbygging. Det er ingen overvannsledninger nær planområdet. Overvannet skal fortrinnsvis håndteres i o_park. For eksempel med åpen fordrøyning og infiltrasjon i form av regnbed eller lignende, eller med infiltrasjonssandfang. Da det er offentlig område skal Park og vei godkjenne løsningen. Renovasjon og energiforsyning Renovasjon for B/FK2 kobler seg på eksisterende nedgravd anlegg øst for o_gp, som utvides fra 3 til 4 fraksjoner. Det er i renovasjonsteknisk plan tatt utgangspunkt i 42 boenheter. Renovasjon for næring planlegges ihht renovasjonsteknisk plan ved oppstilling av beholdere i låsbart rom i parkeringskjeller. Renovasjonsteknisk plan viser til 4 typer næringsavfall. Eksisterende bebyggelse skal løse alt avfall på egen grunn. 8

9 Universell utforming Planforslaget legger til rette for et nytt hovedplan på samme nivå som fortau i Løkkeveien. Øvrige innganger legges på samme nivå som tilliggende fortau. Alle leiligheter utenom dupleks er vist med heisadkomst. Risiko, sårbarhet og støy Området er utsatt for støy, luftforurensning og svevestøv fra Løkkeveien. Bestemmelsene stiller krav om at alle leiligheter skal ha stille side, og åpner opp for at balkonger på private uteareal kan glasses inn eller utføres med høyt rekkverk for støyskjerming. Det gis ingen særskilte bestemmelser om håndtering av eventuell luftforurensing i bygg. Planbeskrivelsen peker på at krav ivaretas av byggteknisk forskrift (TEK17) 13-1, og at hensyn til luftkvalitet i uteoppholdsarealer, blir ivaretatt av forurensingsforskriften 7. Det er registrert ulykker med fotgjenger og syklister i krysset Tidegeilen/Løkkeveien Krysset er ikke medtatt i planområdet og inngår ikke som tiltak i trafikksikkerhetsplan for Stavanger, og er ikke videre utredet i planen. 6. Vurdering av planforslaget Transformasjon med økt utnyttelse og aktivitet er et positivt grep for kvartalet i Løkkeveien. Planforslaget viser mulighet for oppgradering og fortetting av kvartalet, men det legges opp til en for høy utnyttelse. Bytranformasjon av kvartal i trehusbyen kan innebære kompromisser, men overordnede føringer må ivaretas. Bebyggelse Høyder i planlagt prosjekt bryter med fastsatte høyder i ny kommunedelplan for sentrum og bidrar til at prosjektet i for liten grad tilpasser seg omkringliggende bebyggelse. I arbeidet med kommunedelplanen ble det vurdert at byggehøyde på 3-5 etasjer kunne løse Riksantikvarens innsigelse og samtidig åpne opp for en kvartalsmessig fornyelse i B3. Kommunedelplanen åpner opp for bebyggelse inntil kote 44, med avtrapping til kote 40 mot Løkkeveien. Kotehøyde 40 tilsvarer høyde på trehus tvers overfor kvartalet i Løkkeveien. Planforslaget overstiger høyde i sentrumsplanen med 6,7 m mot Løkkveien og 6,9 m mot Olav Kyrres gate. Snitt gjennom foreslått bebyggelse, med Løkkeveien i vest og Olav Kyrres gate i øst. Rød stiplet linje viser omtrent kote 40 mot Løkkeveien og kote 44 mot Olav Kyrres gate, tilsvarende høydene i ny kommunedelplan for sentrum. 9

10 I planprosessen har rammer som da lå til grunn for kommunedelplan Stavanger sentrum blitt formidlet som anbefaling forut for oppstart av plan. Dette var 3-5 etasjer og nedtrapping til Løkkeveien. Detaljplanen ble varslet i november I merknader fra varsel om oppstart anbefaler overordnede myndigheter at planforslaget forholder seg til føringer som settes i kommunedelplanen for sentrum. Bydelsutvalget ba om at nybygg ble tilpasset trehusbebyggelsen, og byantikvaren frarådet sterkt volumene som var illustrert ved varselet. I september 2018 ble det gitt tilbakemelding om at innsendte snitt av bebyggelsen tydelig viste en skala som var ute av proposjon med sine omgivelser. Dette gjaldt særlig høyde mot Olav Kyrres gate. Planbeskrivelsen viser til hvordan prosjektet ble presentert i Stavanger Aftenblad før varsel om oppstart. I innsendt planmateriale har hjørnet mot Løkkveien og parken økt med en etasje, karnapper er i midtre del av bygget trukket ut over parken, og flere balkonger er trukket mer ut over offentlig areal. Prosjektet er mer bearbeidet på gateplan i innsendt planforslag, men samlet sett har prosjektet økt utnyttelsen. Utsnitt av presentasjon av prosjektet i Stavanger Aftenblad fra november 2017 og illustrasjon av prosjektet i innsendt planmateriale. Utsnitt av illustrasjonsplan. Stiplet rød linje tegnet av administrasjonen viser byggegrense og synliggjør i hvor stor grad balkonger og karnapper trekkes ut. 10

11 I planen er balkonger og karnapper trukket ut over offentlig gangareal mot Løkkeveien, over ny park og over Olav Kyrres gate. Dette grepet vil redusere handlingsrommet for både utforming og opplevelse av park og offentlig byrom. Løkkeveien er i utgangspunktet en smal bygate, og bygningselementer ut over fortau reduserer opplevd bredde. Rådmannens vurdering er at planen dermed overskrider utnyttelsen både i høyden og i «bredden». Materialvalg i tre er et positivt grep for tilpassing til den omkringliggende trehusbebyggelsen. Illustrasjonsmaterialet gir et noe uklart bilde mht. intensjon for endelig estetisk uttrykk. Liggende trekledning og større massivtreelementer vil gi ulik fasadeopplevelse. Ettersom det er så ulik fremstilling av bygget, på en så sentral og eksponert tomt, bør det vurderes om veilende illustrasjonsmateriale skal bindes opp i bestemmelsene. Det er positivt for aktive fasader med bestemmelse om 80 % transparent glass uten foliering. Planen åpner samtidig opp for dagligvarehandel, et formål som erfaringsmessig kan medføre ønske om dispensasjon jf. transparent glass uten foliering. Støyrapporten viser til høyt støynivå i Løkkeveien. I planmaterialet er alle balkonger vist med glassrekkverk, selv om støynivå på tomten trolig tilsier full innglassing i alle etasjer foruten om toppetasjen. Ettersom omfang av innglassing er såpass stor i prosjektet som ligger eksponert til i Løkkeveien, bør det i en videre prosess utarbeides illustrasjoner som viser prosjektet i henhold til forventede krav. Visualiseringer av prosjektet i innsendt planmateriale. Begge uttrykk er i tråd med planens bestemmelser. Utnyttelse Utnyttelsen på 311 % overstiger både retningslinjene i ny kommunedelplan for Stavanger sentrum, som åpner opp for % BRA ved 80 % boligandel, og gjeldende reguleringsplan. I planbeskrivelsen begrunnes avviket i utnyttelse med beliggenheten i sentrum, tydelige administrative og politiske signaler gitt i pågående sentrumsarbeid om fortetting i Løkkeveien, og overordnede myndigheters krav til høy utnyttelse i sentrum. Forslagsstiller peker samtidig på at gaten har forfalt, og nevner hotellet sør i Løkkveien (med en utnyttelse på 400 % BRA), som et positivt tilskudd til utviklingen. Potensiell utnyttelse henger sammen med høyde på bygg. I arbeidet med KDP sentrum er det gjort konkrete vurderinger av høydebegrensninger på denne tomten og rammene er nå vedtatt. Boligprosjekt vil gi lavere rammer for utnyttelse enn eks hotellprosjekt. 11

12 Boligstørrelse og bokvalitet Leilighetsfordeling er ikke i tråd med retningslinje i kommuneplanen om 80 % boliger over 55 m 2 (og 2 rom), som ved maks. antall leiligheter her tilsvarer 35 stk. over 55 m 2. Planen åpner samtidig opp for 40 % større boliger, og gjør at andel boliger på 50 m 2 kan vurderes i kvartalet. Hvorvidt det er rom for etablering av 44 leiligheter er høyst usikkert. Antall boenheter må trolig nedjusteres. Dette vurderes på bakgrunn av utnyttelsen i planen, samt de usikkerhetsmomentet som ligger i innsendte plantegninger. Bestemmelse i planen med krav om at alle leiligheter skal være min. 50 m 2 og at 40 % skal være over 80 m 2, gjenspeiles ikke fullt ut i innsendte illustrasjoner. Tegninger med forslag til planløsning og leilighetsmiks viser 20 boliger på 50 m 2 (45 %), boliger over 55 m 2 (50 %) - herunder kun boliger på over 80 m 2 (34 %). Full utnyttelse og 44 boenheter forutsetter 18 boliger over 80 m 2. Det er illustrert totalt 45 boenheter, inkl. hybelleilighet, og flere større leiligheter, så det er mulig at bearbeiding av planløsninger kan gi 40 % over 80 m 2. Det gjøres oppmerksom på at boenheter på 50 m 2 er gitt betegnelsen 4-roms i planmaterialet. Dette vurderes som trykkfeil i planmaterialet, riktig betegnelse er 3-roms. Bestemmelse om at ingen leiligheter skal være under 50 m 2 og ha to soverom, samsvarer ikke med en av de inntegnede dupleksleilighetene. Det er uklart hvordan forslagsstiller vuderer dupleksleilighetene, da de kun er vist i tegningsmateriale og ikke omtalt i planbeskrivelsen. I illustrasjon av forslag til planløsning er dupleksleilighet mot sør vist med 40 m 2. Adkomstareal på gateplan utgjør omkring 9 m 2, og reelt effektivt boligareal i andre etasje utgjør rundt 31,7 m 2, inklusivt areal til trapp. Utsnitt av forslag til plantegning med dupleksleiligheter. Til venstre: 1. etasje mot Olav Kyrres gate til venstre, med adkomstsituasjon til bolig. Til høyre: 2. etasje mot Olav Kyrres gate og areal avsatt til varig opphold. Stiplet blå markering viser avgrensing av etasjene i den ene leiligheten. Det er tatt utgangspunkt i at dupleksleiligheter i øvre plan er like store. Leiligheter vist som dupleksleiligheter har lav etasjehøyde på gateplan. I snitt er første etasje i Olav Kyrres gate vist med ca. 2,2 m etasjehøyde. Dette innebærer at funksjoner knyttet til varig opphold må legges i andre etasje av alle duplexleilighetene. TEK17 stiller krav om at rom for varig opphold er min. 2,4 m. For bolig er rom for varig opphold stue og tilsvarende rom, kjøkken og soverom, som tilsier at alle disse funksjonene må etableres i 2. etasje. Rom som ikke er for varig opphold kan ha høyde minimum 2,2 m. Hybel er ikke definert i plan- og bygningsloven, og da inntegnet hybel i planmaterialet er vist med egen inngang, blir denne regnet som leilighet. Hybelen bryter da med føring i kommuneplanen og planens egen bestemmelse om min. 50 m 2 per leilighet. Forslagsstiller skriver i planbeskrivelsen at hybelen kan slås sammen med en annen leilighet eller utgå, 12

13 men vuderer hybel som mulig utleie- eller vaktmesterleilighet. Krav til boligstørrelse handler om bokvalitet, og vi vurderer at hybel ikke er en god løsning. Det vurderes som positivt at storparten av leilighetene har tilgang til stille side. Løsning med innglasset balkong for resterende leiligheter vurderes som en akseptabel løsning for denne tomten. Boliger mot Olav Kyrres gate er vist med dybde 15 meter, hvorav enkelte har en bredde på 5,65 meter. Det anbefales at forslagsstiller revurderer dybder i vist planløsning, siden mye areal i noen leiligheter vil gå til gangareal. Uteoppholdsareal og areal avsatt til lek Planen legger til rette for at ny park kan etableres nord for Bethel. Dette er positivt for å oppnå et offentlig grønt byrom i sentrum, tilrettelagt for lek. Rekkefølgebestemmelsene sikrer at alle offentlige areal blir ferdig opparbeidet før nybygg tas i bruk. Krav til sandlek for 44 boliger er 264 m 2 med tilfredstillende sol- og støyforhold. Løsning med sandlek 90 m 2 x 2 er ikke i tråd med kommunens krav til størrelse. Felles uteoppholdsareal per boenhet på 7 m 2 er under krav i kommuneplanen om 16 m 2. Ny kommunedelplan for sentrum har tilsvarende krav til størrelse, men åpner opp for at kun 40 % skal etableres på bakkenivå. Kommunedelplanen tillater også at 50 % av samlet areal kan dekkes ved opparbeiding eller forbedring av offentlige parker/plasser i nærliggende områder. Det vurderes at ved opparbeiding av o_gp, klarer planen å oppnå størrelseskrav og prosentandel felles uteopphold på bakkenivå. Sol-skygge i gårdsrom og takterrasse hhv. 21. juni kl og 21.mars kl Dybde i gårdsrommet varierer mellom 5 7 meter. Felles og privat uteopphold er vist i grønt. Krav til kvalitet om 50 % sol kl.15 ved vårjevndøgn og kl.18 midsommer sikres ikke fullt ut i planforslaget, da gårdsrommet vil ligge i skygge. Det vurderes at bredde på bare 5-7 meter i gårdsrommet vil forsterke opplevelsen av et trangt og mørkt uterom. Balkonger mot gårdsommet med kun 5 meter til bebyggelsen i front, gir ikke kvalitet på hverken felles- eller privat areal. Solstudier i 3D viser at private balkonger i de to første etasjene i indre gårdsrom i hovedsak vil være skyggelagte. En reduksjon av dybden på leiligheter mot Olav Kyrres gate vil bidra til økt dybde på fellesareal og gårdsrom. Dette vil også sikre en bedre overgang mellom felles- og privat areal. 13

14 Trafikk og parkering Bestemmelser om sykkelparkering er i tråd med overordnede planer, men det vurderes som usikkert om avsatt areal er stort nok. Sykkelparkering er ikke tegnet inn i parkeringsplan, men vist på etasjeplaner som boder. I kommuneplanen beregner en min 0,7x2 meter pr. sykkelplass, og 108 sykkelparkeringsplasser trenger da ca. 151 m 2. Areal vist som bod i kjeller er 84 m 2, og det er ikke vist hvor tilkomst til bodarealet/sykkeparkering planlegges. Planbeskrivelsen omtaler at parkering for sykler plasseres ved innganger til boliger og næringslokale, dette er ikke vist på i illustrasjonsplanen. Antall bilparkeringsplasser for bolig er i tråd med vedtatt KDP sentrum. For næring er planforslaget i tråd med kommuneplanen. Det anbefales at parkeringskravet reduseres i tråd med kommunedelplanen for sentrum. El- og HC-parkering er ikke tegnet inn i plan for kjeller, men sikret i planen. Avsatt areal i parkeringskjeller er trolig stort nok for å etablere HC-parkering i tråd med planens bestemmelser. Reduksjon i parkeringsplasser iht. kommunedelplanen kan frigjøre areal og gi fleksibilitet for funksjoner i parkeringsetasjen. Det vurderes som positivt at planen legger til rette for etablering av fysisk sperre og/eller skilting i krysset Olav Kyrres gate/tidegeilen. Dette vil bidra til at renovasjonsbil ikke må rygge for å komme ut av Olav Kyrres gate, og at behov for snuhammer i parken utgår. Denne løsningen vil forutsette en bearbeiding av dagens terrengnivå i Olav Kyrres gate. Kjøresperre bør etableres med en automatisert løsning, for å unngå at renovasjonsbil må stoppe i Tidegeilen når de skal inn Olav Kyrres gate. Renovasjon og energiforsyning Samordning med eksisterende renovasjonsløsning for bolig vurderes som en god løsning. Renovasjon for næring planlegges iht. renovasjonsteknisk plan ved oppstilling av beholdere i låsbart rom i parkeringskjeller, men er ikke sikret i bestemmelsene. Planmaterialet viser ikke forslag til plassering av rom for næringsavfall, men areal avsatt mot øst på 15 m 2 kan være en aktuell plassering. Ved tømming av næringsavfall må beholdere trilles ut og settes tilbake igjen av renovatør. Plassering tett på utkjørsel gir god tilkomst. Det må sikres et godt avsug som ikke går inn i venilasjonen. Universell utforming Det vurderes som positivt at storparten av boligene og all næringsvirksomhet sikres trinnfri tilkomst. 5 % HC parkering for bevegelseshemmede er sikret i bestemmelsene. Risiko, sårbarhet og støy Sinus skriver i støyrapport at grunnet høyt støynivå på balkonger må disse påregnes innglasset, men at øverste etasjer og fasader som ikke vender mot Løkkeveien muligens kan klare seg med tett rekkverk. Innglassing for stille side er ikke en optimal løsning, men vurderes som akseptabel. Det legges ikke opp til støyskjerm mot park i Løkkveien. Av hensyn til opplevelsen av gateløpet langs Løkkeveien vurderes dette som ok, men det bør sikres i opparbeidelsen av parken at oppholdssone legges lengst inn i parken. Byantikvarens vurdering Byantikvarens uttalelse til planforslaget og uttale til varsel om oppstart er begge lagt ved saken i sin helhet. Byantikvaren peker på at uavhengig av om Løkkeveien 65 bevares, må bebyggelsen i kvartalet stå i et rimelig proposjonsforhold til området rundt. Foreslått prosjekt vurderes som massivt, og det kommenteres at dette vil gjøre særlig Olav Kyrres gate til et «skyggehull». Byantikvaren peker samtidig på naboskapet og bomiljøet i trehusbyen, og kommenterer at kvaliteter for ny bebyggelse går på bekostning av fellesverdiene og eksisterende bomiljø i Olav Kyrres gate. Utnyttelsesgraden og byggehøyde i sentrumplanen vurderes som 14

15 tålegrensen for kvartalet, og byantikvaren mener dette bør være et absolutt maksimum ved behandling av planforslaget. Annet Ved innsending av planforslag ble det gitt tilbakemelding om at illustrasjoner ble vurdert som lite gjennomarbeidet mht. lesbarthet og kvalitet i fremstilling. Forslagsstiller har etter innsending av planforslaget revidert snitt og fasadeoppriss, blant annet for lettere å kunne se forskjell mellom eksisterende og ny bebyggelse. Behandling av planen har samtidig avdekket at planmaterialet som foreligger er noe uklart i fremstillingen jf. kravene som planen selv legger opp til i bestemmelsene. Ettersom det vurderes at det må gjøres vesentlige bearbeidinger før et nytt planforslag kan leveres er det ikke etterspurt ytterligere dokumentasjon. Planområdet er lite, tilgrensende bebyggelse har vernehensyn og utnyttelsen er høy. Dette gir høy kompleksitet i prosjektet, hvor selv små endringer medfører konsekvenser for arkitektonisk formspråk, helhetsopplevelse og interne løsninger. Et alternativt/redusert forslag kan derfor ikke beskrives eller skisseres kun med enkle grep. 7. Oppsummering og konklusjon Prosjektet må forholde seg til vedtatt KDP sentrum når det gjelder høyder og krav til utnyttelse. Dette må ses i tett sammenheng med behovet for tilpassing til omkringliggende trehusbeyggelse, byrom og høyder. Hovedintensjoner i prosjektet tilsier at forutsetningene for et godt prosjekt er tilstede, men det forutsetter at prosjektet omarbeides. Illustrasjonsmaterialet i planforslaget følger ikke opp om planens egne bestemmelser. Det sikres derved ikke fullt ut dokumentasjon av kvalitet for det antall boliger som planen åpner opp for. Valgte løsninger med balkonger og karnapper godt ut over fortau setter langsiktige begrensinger for utforming av det offentlige gaterommet. Rådmannen anbefaler på bakgrunn av dette at planforslaget avvises. Leidulf Skjørestad Konstituert direktør Hildegunn Hausken byutviklingsjef Jo C. Fougli seksjonsleder Anita Helstrup saksbehandler Vedlegg: Faktaboks for plan oversiktskart 2665 Plankart 15

16 Bestemmelser Forslagsstillers gjengivelse og kommentarer til merknader ved oppstart Uttalelser ved varsel om planoppstart Byantikvarens uttalelse til planforslaget Forslagsstillers planbeskrivelse Illustrasjonshefte Støyanalyse Vindanalyse VA-rammeplan Mobilitetsplan Renovasjonsplan ROS-analyse Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 16