Saksnummer Utvalg Møtedato 55/17 Plan og miljøutvalget /17 Kommunestyret Arkivsaksnr.:17/2746

Transkript

1 Skaun kommune Arkivkode: Arkivsaksnr.: 17/2746 Saksbehandler: Olav Nikolai Kvarme Saksnummer Utvalg Møtedato 55/17 Plan og miljøutvalget /17 Kommunestyret Arkivsaksnr.:17/2746 SAKEN GJELDER: MINDRE ENDRING AV KOMMUNEPLANENS AREALDEL RÅDMANNENS INNSTILLING: Skaun kommune utarbeider forslag til mindre endring av kommuneplanens arealdel og legger dette ut til høring og offentlig ettersyn. Følgende momenter endres fra dagens plan: På kartet over delplan Børsa-Viggja fjernes områdehenvisning J på Viggja, samt hensynssone med særlige krav til infrastruktur i det samme området. Bestemmelse som lister opp områder med krav til områdeplan, endres ved at henvisningen til «Viggja» tas ut. Bestemmelse endres fra å stille krav til områdeplan, til å stille krav til detaljreguleringsplan for det enkelte utbyggingsområdet. Bestemmelse endres som følge av ny veiadressering. Ordlyden «Hesthåggåvegen (Gammelvegen)» endres til «Viggjahåggån». Rådmannen gis myndighet til å innarbeide endringene og sende saken på høring. SAKSDOKUMENTER: 1. Gjeldende kommuneplanens arealdel, delplan Børsa-Viggja 2. Gjeldende bestemmelser til kommuneplanens arealdel SAKSFRAMLEGG: Saken gjelder

2 Kommunestyret har bedt om at det settes i gang en prosess med å fjerne kravet til områdeplan på Viggja. Det ble behandlet i orienteringssak for områdeplan på Viggja, sak 38/17 den Kravet til områdeplan er gitt i kommuneplanens arealdel. Dette kravet er gitt til større områder satt av til boligbygging, hvor det legges opp til en samlet planlegging av boliger og infrastruktur. Slik rådmannen forstår det, er det et ønske om å sløyfe områdeplanen for å senke terskelen for boligbygging. Man ønsker med dette at det er åpnet for konkrete og reelle vurderinger av utbyggingsinitiativ tidligst mulig, selv om det ikke er laget en områdeplan. Vurdering Generelt om områdeplaner og planavklaring Kommunen som planmyndighet avgjør i stor grad selv hvordan behovet for forsvarlig planavklaring kan løses for ulike områder. Hensikten med områdeplaner er å gi områdevise avklaringer av hovedstrukturer for eksempelvis grøntdrag, gangforbindelser, kjøremønstre, vann- og avløpsdimensjoneringer, bebyggelsesstruktur og liknende. Områdeplaner utarbeides av kommunen og skal utarbeides der kommunen finner det hensiktsmessig og/eller der kommuneplanen stiller krav til det. Det lovgitte kravet til forsvarlig planavklaring i plan- og bygningslovens 12-1 gjelder byggeog anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, og til slike tiltak kreves det reguleringsplan. Dette kravet kan oppfylles ved utarbeiding av detaljreguleringsplaner. Det er slik sett ikke noe krav om områderegulering som følger direkte av loven. Det er opp til kommunen å velge å benytte denne plantypen som et verktøy. Hvor egnet de ulike plantypene er, vil variere etter omstendighetene. Arealstørrelser, detaljeringsgrad, og graden av utredning/kunnskapsinnhenting, kan justeres både for områdeog detaljregulering, slik at man søker å tilpasse seg en hensiktsmessig skala og nødvendig grad av avklaring før det gjennomføres byggetiltak. I praksis vil det likevel være begrenset hvor langt en konkret detaljregulering går i å se et større område, og man mister blant annet muligheten til å gi bindende planbestemmelser utover det konkrete byggefeltet. Status på Viggja

3 Utsnitt fra kommuneplanens arealdel over aktuelt område på Viggja. Det skraverte feltet er hensynssone for særlig kostnadskrevende infrastruktur, og det er denne avgrensningen dagens bestemmelser krever områdeplan for. Byggeområdene på Viggja vist på kartet er store og med behov for mye ny infrastruktur. En samordnet planlegging av disse utbyggingsområdene er bakgrunnen for områdeplankravet slik det foreligger i dag. Hovedadkomstvei vil være Viggjahåggån og kanskje fv 800 for de nordlige delene. Ved å fjerne kravet til områdeplan vil nye utbyggingsinitiativ måtte vurderes konkret i det enkelte tilfellet. Infrastrukturtilknytningen som trengs for det enkelte utbyggingsområdet må vurderes i hver sak, opp mot hvilke dimensjoner og traséer som det er antatt behov for i nærheten. Det vil være viktig at man ikke bygger igjen mulighetene for rasjonell opparbeiding av infrastruktur. Det faktiske behovet for infrastruktur vil følge av utbyggingene uansett valg av plantype. Det vil i den enkelte detaljregulering måtte kreves at den grunnleggende infrastrukturen er på plass, men ikke mer enn nødvendig for å realisere utbygging. Dette betyr først og fremst tilstrekkelig vei, vann, avløp og trafikksikre gang- og sykkelforbindelser. Vannforsyningen i området er vesentlig forbedret de senere år med nye ledninger langs Viggjahåggån. Ledningsdimensjoner langs traséen varierer noe, og reell kapasitet vil avhenge av

4 lokasjon og hvordan nye utbygginger knytter seg på etter hvert. Noen steder kan det fortsatt oppstå flaskehalser på sikt, men vannforsyning er forventet å være overkommelig i nærmeste framtid. Avløpssituasjonen er ikke god i området. Avløpet går rett ut i sjøen. I den opprinnelige utslippstillatelsen fra 1987 er det gitt tillatelse til urenset utslipp «inntil videre», og det ble forutsatt utbedringer innen 1990 som fortsatt ikke er gjort. Kommunen er i gang med arbeidet for å etablere et renseanlegg i området. Det vil i praksis være meget utfordrende å tillate nye byggefelt før det nye renseanlegget er etablert. Med tanke på tiden det vil ta med nye detaljreguleringsprosesser i privat regi, trenger ikke dette nødvendigvis å innebære forsinkelser for boligprosjekter. Gang- og sykkelvei langs Viggjahåggån går i dag frem til Trøan, og det er en gjeldende kommuneplanbestemmelse om at denne skal forlenges fram til nye utbyggingsområder, før områdene kan bebygges. Dette er helt nødvendig for å sikre trafikksikker forbindelse langs hovedadkomstveien frem til Viggja skole. Bestemmelsen videreføres. Veistandarden på Viggjahåggån kan bli en utfordring over tid. Veien har eksistert fra gammelt av og har ikke skikkelig fundamentering. Det er grusvei innover mot de nye utbyggingsområdene. Om standarden på veien er tilstrekkelig til å håndtere nye utbygginger bør vurderes i forbindelse med den enkelte detaljreguleringsplan. Utredningssituasjon Områdene det gjelder er utredet på overordnet nivå og allerede avsatt til bebyggelse i kommuneplanens arealdel. Kravene til utredning av nye byggeområder er svært viktige, blant annet av hensyn til klimatilpasning. Det samme gjelder eksempelvis grunnforhold og støy. Uten områdeplan må all nødvendig utredning tas i den enkelte detaljreguleringsplan. Utredningsbehov kan variere og må tas stilling til i den enkelte sak. Dette praktiseres i dag for enkeltreguleringer uten områdeplan, og vil derfor være gjennomførbart. Det vil likevel kreve at kommunen er særlig oppmerksom på konsekvenser for det større området ved reguleringen av enkeltfelt, for eksempel knyttet til overvann. Oppsummering Å fjerne kravet til områdeplan vil åpne for at det kan fremmes private forslag til detaljreguleringer med en gang. Det vil kreve at kommunen i større grad er oppmerksom på plan- og infrastruktursituasjonen i hele området i behandlingen av den enkelte detaljregulering. Fjerning av områdeplankravet ligger innenfor kommunens skjønn når det gjelder hvordan man velger å sørge for forsvarlig planavklaring. På grunn av de ulike hensyn som nevnt her, anbefaler rådmannen at det stilles et eksplisitt krav til detaljreguleringsplan for nye, uregulerte byggefelt. Dette vil uansett følge av praksis, kommuneplankravet til regulering der det skal bygges 3 boliger eller flere, samt kravet til forsvarlig planavklaring i pbl 12-1.

5 Et slikt krav vil sikre forutsigbarhet og at denne kommuneplanendringen ikke skaper smutthull for små tiltak som for eksempel ett og ett hus uten tilstrekkelig avklaring. Et slikt krav vil, etter rådmannens vurdering, også være viktig for å kunne gjennomføre kommuneplanendringen som en «mindre endring», se avsnitt om planprosess. Endringer Endringene i kart og bestemmelser oppsummeres nedenfor. På kartet over Viggja (se utsnitt ovenfor) fjernes områdehenvisning J og hensynssonen for særlig kostnadskrevende infrastruktur. o Disse hensynssonene er brukt til å avgrense arealet med områdeplankrav og har tilknyttet bestemmelser om utbyggingsavtaler og mulig bruk av infrastrukturfond og urbant jordskifte. Selv om det fortsatt vil være behov for kostnadskrevende infrastruktur og antageligvis utbyggingsavtaler, vil ikke hensynssonen ha relevante bestemmelser eller rettslig betydning uten at aktuelle tiltak og virkemidler for gjennomføring blir nærmere konkretisert i en områdeplan. Den vil ikke være relevant uten områdeplan og fjernes derfor. Bestemmelse lyder: «Det skal utarbeides områdeplan for nye boligområder på Ilhuaugen/Snefugl nord, Buvikåsen, Viggja, Viggja havn og Lykkjneset før det kan søkes om tillatelse til tiltak i disse områdene. En områdeplan må særlig klarlegge volumbetraktninger, tetthet og utbyggingsrekkefølge i feltene. Områdeplanens avgrensning har samme avgrensning som sone markert med særlige krav til infrastruktur». o For denne bestemmelsen fjernes «Viggja». Bestemmelse lyder: «Det skal utarbeides områdeplan for Viggja, område merket J før tillatelse til tiltak gis. Detaljplaner skal sees i en helhetlig utvikling av Viggjaområdet. Plassering av planens grønnstrukturer i ubebygde områder er veiledende. Reguleringsplaner for områdene skal vise nøyaktig plassering og dimensjonering. o Rådmannen anbefaler at det her spesifiseres et krav til private detaljreguleringer for nye byggeområder. Kravet til å se grønnstrukturer i sammenheng med resten av området bør stå. Foreslått ny bestemmelse: «Det skal utarbeides detaljreguleringsplan for nye, uregulerte byggeområder på Viggja før tillatelse til tiltak gis. Reguleringsplanen skal vise nøyaktig plassering og dimensjonering av grønnstrukturer, og dette skal sees i sammenheng med området for øvrig.» Bestemmelse lyder: «Før områdene langs Hesthåggåvegen (Gammelvegen) kan bebygges skal det være etablert gang- og sykkelvei m/ gatelys fra Viggja sentrum fram

6 til feltene». o Veiparsellen har fått nytt navn etter veiadressering i kommunen. Hele strekningen heter nå Viggjahåggån og dette tas inn i bestemmelsen. Bestemmelsens innhold endres ikke. Planprosess Rådmannen vurderer at disse endringene i kommuneplanens arealdel kan gjennomføres med en forenklet planprosess. Det er en viss adgang til å foreta mindre endringer med hjemmel i planog bygningslovens Lovkravet sier at dette kan gjøres etter at berørte myndigheter er hørt. Det er en forutsetning at ingen myndigheter motsetter seg endringen. Hvis noen motsetter seg endringen, kreves en fullstendig kommuneplanrullering. Ifølge forarbeider og lovkommentarer er det med mindre endringer siktet til justeringer av kommuneplanens arealdel som det kan bli behov for å foreta mellom større planrevisjoner. Som eksempler er det nevnt arrondering av formålsgrenser, justering av linjeføringer for infrastrukturanlegg eller endring av utbyggingsformål, det vil si endring av underformål innenfor områder som er avsatt til hovedformålet bebyggelse og anlegg. Endring av hovedformål ut over dette vil ikke kunne anses som en mindre endring. Endring av generelle bestemmelser som retter seg mot alle byggetiltak i kommunen vil som regel ikke kunne anses som en mindre endring. Områdeplankravet på Viggja gjelder et avgrenset område, og det retter seg ikke direkte mot byggetiltak. Det er ingen som får rettigheter eller plikter direkte på grunn av bestemmelsen. Plankravet uttrykker hvordan kommunen vurderer behovet for planavklaring og hva slags tilnærming kommunen ønsker å ha. Dette er momenter som avgjøres av kommunen selv, og hvor det er et visst skjønn. Valget mellom ulike plantyper er en del av dette skjønnet. Fjerning av bestemmelsen må derfor anses som en mindre justering av områder allerede avsatt til bebyggelse. Rådmannen anbefaler som nevnt en tydeliggjøring av at det fortsatt må utarbeides detaljreguleringsplaner for nye byggefelt, selv om dette normalt også vil følge av andre regler. Dette tydeliggjør at kommuneplanendringen fortsatt sikrer lovens grunnleggende krav til planavklaring, som klart gjør seg gjeldende i disse store områdene. Uten dette utfordres i større grad spørsmålet om endringen er «mindre», jfr. pbl Det er ellers klart at forvaltningsloven gjelder, og at vedtaket må være tilstrekkelig opplyst. I tillegg til å forelegge saken for berørte myndigheter, vil det være naturlig å varsle en høring i lokalavis og på internett.

7 Det vil også være viktig at kommunestyret er omforent når det gjelder endringene som skal gjøres. Endring av generelle bestemmelser eller innføringer av nye byggeområder vil ikke kunne gjøres i en prosess med mindre endring. I denne omgang tas det derfor sikte på utelukkende å fjerne områdeplankravet på Viggja for å tilrettelegge for en raskere igangsetting av boligbygging. Eventuelle andre aktuelle endringer i arealdelen bør i tilfelle vurderes samlet på et senere tidspunkt. Mindre endringer kan delegeres etter kommunelovens regler. Rådmannen anbefaler at det delegeres myndighet til rådmannen for å innarbeide endringer og sende saken på høring med bakgrunn i de konkrete endringene som er redegjort for her. Deretter vil saken forberedes for endelig vedtak i kommunestyret. ØKONOMISK VURDERING: Rådmannen anslår at det vil påløpe kr i utgifter til mindre endring av kart, annonsering og kunngjøring. Planavdelingens arbeid med saken dekkes ikke over gebyrer/selvkost. Saksprotokoll Utvalg: Plan og miljøutvalget Møtedato: Sak: 55/17 Resultat: Innstilling vedtatt Arkivsak: 17/2746 Tittel: SAKSPROTOKOLL - MINDRE ENDRING AV KOMMUNEPLANENS AREALDEL Behandling: Saksbehandler Olav Kvarme orienterte. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: RÅDMANNENS INNSTILLING:

8 Skaun kommune utarbeider forslag til mindre endring av kommuneplanens arealdel og legger dette ut til høring og offentlig ettersyn. Følgende momenter endres fra dagens plan: På kartet over delplan Børsa-Viggja fjernes områdehenvisning J på Viggja, samt hensynssone med særlige krav til infrastruktur i det samme området. Bestemmelse som lister opp områder med krav til områdeplan, endres ved at henvisningen til «Viggja» tas ut. Bestemmelse endres fra å stille krav til områdeplan, til å stille krav til detaljreguleringsplan for det enkelte utbyggingsområdet. Bestemmelse endres som følge av ny veiadressering. Ordlyden «Hesthåggåvegen (Gammelvegen)» endres til «Viggjahåggån». Rådmannen gis myndighet til å innarbeide endringene og sende saken på høring. Saksprotokoll Utvalg: Kommunestyret Møtedato: Sak: 62/17 Resultat: Innstilling vedtatt Arkivsak: 17/2746 Tittel: SAKSPROTOKOLL - MINDRE ENDRING AV KOMMUNEPLANENS AREALDEL Behandling: Saksbehandler Olav N. Kvarme deltok under behandlingen av saken. PMUS innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Skaun kommune utarbeider forslag til mindre endring av kommuneplanens arealdel og legger dette ut til høring og offentlig ettersyn. Følgende momenter endres fra dagens plan: På kartet over delplan Børsa-Viggja fjernes områdehenvisning J på Viggja, samt hensynssone med særlige krav til infrastruktur i det samme området. Bestemmelse som lister opp områder med krav til områdeplan, endres ved at henvisningen til «Viggja» tas ut. Bestemmelse endres fra å stille krav til områdeplan, til å stille krav til detaljreguleringsplan for det enkelte utbyggingsområdet. Bestemmelse endres som følge av ny veiadressering. Ordlyden «Hesthåggåvegen (Gammelvegen)» endres til «Viggjahåggån». Rådmannen gis myndighet til å innarbeide endringene og sende saken på høring. Børsa Rett utskrift Randi Schrøder