Deres ref. Deres brev av: Vår ref. Emnekode Dato NYBY november 2009 BJBE

Transkript

1 Sifiko AS Titlestadveien FANA Deres ref. Deres brev av: Vår ref. Emnekode Dato NYBY november 2009 BJBE AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 20 Bnr 98, 112, 146, 151 og 154 Tiltakets adresse : Bønesstranden 66 Tiltakets art : Søknad om rammetillatelse til riving av naust og oppføring av nytt naust og brygge Tiltakshaver : Egill Solheim Saken gjelder: Det ble den gitt avslag på oppføring av naust på bnr. 154, samt oppføring av ny brygge i front av bnr. 151, 166, 98, 154, 146 og 112. Vedtaket ble påklaget, men klagen ble i ettertid trukket. Kommunen mottok den en revidert søknad. Det søkes om riving av eksisterende naust på gnr. 20 bnr. 154, samt oppføring av nytt naust som erstatning for det gamle. Omsøkte naust skal bygges på eksisterende grunnmur med et areal på 40,8 BYA og det har saltak med vinkel 45 grader. Tegningene viser mønehøyde på 6,85 meter. Videre søkes det om kai langs omsøkte naust på gnr. 20 bnr. 154, utvidelse av kai foran godkjent naust på gnr. 20 bnr. 112, samt anlegging av gangvei ved trapp på bnr. 98. Kaien er redusert i omfang i forhold til opprinnelig søknad. Tidligere saker: Det ble den gitt rammetillatelse på vilkår for riving av eksisterende naust på bnr 154, oppføring av nybygg naust på bnr 112, samt etablering av kaiområde på bnr 112/146/154. Tillatelse til å utvide kaiområdet på gnr 20 bnr 112/146/154 ble godkjent på vilkår av at lengden ut i Nordåsvatnet ble redusert i samsvar med Planavdelingens anbefaling. Planavdelingen anbefalte avgrensing fra eksisterende kai (ved naust som skulle rives) og til hjørne av nabonaust mot øst. Vedtaket ble påklaget, og Komite for miljø og byutvikling behandlet saken i møte sak og opprettholdt administrasjonens vedtak av I skriv av stadfester fylkesmannen Bergen kommune sitt vedtak.

2 VEDTAK: Med hjemmel i bestemmelsene punkt 1 og 28 i kommuneplanens arealdel, jf plan- og bygningsloven 11-6, avslås søknad om oppføring av naust på bnr. 154, samt oppføring av kai på bnr. 154, utvidelse av kai på 112 og 146 og gangvei på bnr 98 og 151. For den delen av tiltaket som ligger på bnr 151 og 98 gis avslaget også med hjemmel i fastsatt arealbruk i sjø (NF) i kommuneplanen. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus/dispensasjoner: Eiendommene er uregulert og landarealet er i kommuneplanens arealdel vist som "Byggeområde/Boligområde ". Sjøarealet er avsatt til småbåthavn (H) fra bnr 154 og videre mot øst), og annen særskilt bruk eller vern (NF) fra bnr 98 og videre mot vest. I henhold til punkt 1 i bestemmelsene til kommuneplanen kan tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 93 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan (plankrav). Tiltaket ligger innenfor den funksjonelle strandsonen i kommuneplanens arealdel. I henhold til punkt 28 i bestemmelsene til kommuneplanen er oppføring av nye bygninger ikke tillatt innenfor 25-metersbeltet langs sjøen. Tiltaket er avhengig av at det gis dispensasjon fra kommuneplanens punkt 1 (plankrav) og 28 (byggeforbud). Videre er den delen av bryggen som ligger på bnr 98 og 151 avhengig av dispensasjon fra fastsatt arealbruk (NF) i kommuneplanen. Nabovarsling: Det ble foretatt nabovarsling til opprinnelig søknad, i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3 og det ble da registrert merknader fra eierne av 2 eiendommer som anså seg berørt av tiltaket. - Ebba Helena Jacobsen, Bønesstranden 61 (Eier av naust på gnr 20 bnr 45). - Kirsti og Stig A Rasmussen, Bønesstranden 70. Merknadene gikk i hovedsak på at de i de senere år har måttet forholde seg til svært mange søknader vedrørende utvidelser av boligen og utvikling av eiendommen. Videre ble det påpekt at omsøkte tiltak var ulovlig påbegynt, at eksisterende kai har tilstrekkelig dybde, samt at oppføring av ny kai som omsøkt ville føre manøvreringsproblemer i viken for båter. Det ble også påpekt at det i nabovarselet tydeligere måtte fremgå hva slags arbeider søknaden omfattet. Den reviderte søknaden er nabovarslet til Ebba Helena Jacobsen og Stig A Rasmussen, og det er nå ikke registrert noen merknader til søknaden. Uttalelse fra andre myndigheter: Den reviderte søknaden er oversendt Fylkesmannen i Hordaland for uttalelse. I en uttalelse av heter det: "Fylkesmannen har tidligare rådd i frå at det vart gjeve dispensasjon i saka. Tiltaket er no redusert i omfang, men etter vårt syn er ikkje reduksjonen eit vesentleg argument all den tid området er underlagt krav om regulering samt byggerestriksjonar i høve til den funksjonelle strandsona. Fylkesmanna er svært kritisk til å opna opp for naustbygging i sentrumsnære område som ikkje er avsett til dette føremålet. Vi minner også om at den funksjonelle strandsona av kommunen er definert som "områder som står i direkte samspill med sjøen økologisk, topografisk og/eller bruksmessig". Side 2 av 6

3 Dei omsøkte tiltaka vil medføra ein ytterlegare nedbygging av strandsona. Det aktuelle området ber preg av uheldige arealdisponeringar og manglande planlegging og vi vil på det sterkaste rå til at området vert regulert før det vert opna for vidare utbygging. Etter lova skal fordelane ved ein dispensasjon vera klårt større enn ulempane. Vi kan ikkje sjå at dette er tilfelle i denne saka. Fylkesmannen rår ifrå at det vert gjeve dispensasjon. Fylkesmannen minner om at kommunen, etter pbl 19-2, ikkje bør gje dispensasjon dersom regional styresmakt har uttala seg negativt om dispensasjonssøknaden. Dersom kommunen likevel vel å gje dispensasjon i saka, trass i denne frårådinga, ber vi om å få oversendt kommunen sitt vedtak til klagevurdering." Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det søkes om riving av eksisterende naust på gnr. 20 bnr. 154, samt oppføring av nytt naust som erstatning for det gamle. Videre søkes det om oppføring av kai. Det ble den gitt avslag på oppføring av naust på bnr. 154, samt oppføring av ny brygge i front av bnr. 151, 166, 98, 154, 146 og 112. Vedtaket ble påklaget, men klagen ble i ettertid trukket. Det er en revidert søknad som nå er til behandling. Omsøkte naust skal bygges på eksisterende grunnmur med et areal på 40,8 BYA og det har saltak med vinkel 45 grader. Kaien er redusert i omfang i forhold til opprinnelig søknad, og søkes nå oppført langs omsøkte naust på gnr. 20 bnr. 154, samt at det søkes om utvidelse av kai foran godkjent naust på gnr. 20 bnr Videre søkes det om anlegging av gangvei ved trapp på bnr. 98. Det ble den gitt rammetillatelse for riving av eksisterende naust på bnr 154, oppføring av nybygg naust på bnr 112, samt etablering av kaiområde på bnr 112/146/154, på vilkår av at lengden ut i Nordåsvatnet ble redusert i samsvar med Planavdelingens anbefaling. Planavdelingen anbefalte avgrensing fra eksisterende kai (ved naust som skulle rives) og til hjørne av nabonaust mot øst. Omsøkte naust innebærer en klar estetisk forbedring når det gjelder form og uttrykk. I motsetning til tidligere søknad som hadde flatt tak med parkeringsdekke, er naustet nå tegnet med saltak i samsvar med kommuneplanens retningslinjer. Omsøkte kai er redusert i omfang i forhold til opprinnelig søknad. Både naustet og kaien innebærer imidlertid fortsatt en vesentlig utvidelse i forhold til eksisterende situasjon. Omsøkte naust er oppgitt med en mønehøyde på 6,85 meter. Bilder av området viser at dette er ca 2 meter høyere enn eksisterende naust. Innsendte tegninger viser at bebygd areal blir ca 36% større en dagens naust. Omsøkte kai innebærer også en utvidelse i forhold til den begrensningen som ble stilt som vilkår for rammetillatelsen i Som nevnt ovenfor krever omsøkte tiltak dispensasjon fra kommuneplanens plankrav (punkt 1) og byggeforbudet i 25-metersbeltet langs sjøen (punkt 28). I tillegg krever deler av tiltaket dispensasjon fra fastsatt arealbruk. Dispensasjonsspørsmålet må vurderes etter plan- og bygningslovens 19-2, som gir kommunen hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens Side 3 av 6

4 formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf andre ledd. Videre følger av fjerde ledd at [k]ommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Bygningsmyndigheten mener at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er oppfylt. Søkers ønske om å bygge et større naust nummer 2 og utvidelse av kai, blant annet for å komme til med større båter, ikke utgjør interesser som er klart større enn ulempene. Tiltakene vil føre til at eiendommens preg av en omfattende, stykkevis og delt utbygging, blir forsterket på en uheldig måte. Størrelsen på det omsøkte naustet gjør at man ikke lenger får den nedtrappingen som dagens naust utgjør i forhold til de store naustene mot øst. I søknad om bygging av nytt naust på bnr 112 i 2003 var det opplyst at naustet skulle bygges som erstatning for eksisterende naust på bnr 154. Når det gjelder begrunnelsen for å oppføre nytt naust lengre mot øst siteres fra søknaden: For å oppnå bedre utnyttelse og større sammenheng i utomhusarealet inkludert strandsonen foreslås det nye nøstet flyttet mot den østlige ende av eiendommene, nær opptil eksisterende nøst på nabotomt 20/ Med henvisning til den eksisterende, etablerte nøst-strand og at nøstet er en erstatning for det eksisterende, søkes det om dispensasjon fra krav om reguleringsplan for dette tiltaket. Det ble også opplyst at det nye nøstet var dimensjonert for tiltakshavers båt og for øvrig tilpasset bruk som garnloft. I rammetillatelsen av ble det ikke stilt som vilkår for oppføring av nytt naust at det gamle ble revet. Selv om riving ble oppgitt som begrunnelse for nytt naust, betyr dette at tiltakshaver ikke har rettslig plikt til å rive. Etter bygningsmyndighetenes vurdering blir de hensynene som begrunnet søknaden fra 2003 satt til side ved den søknaden som nå er til behandling. Dette desto mer siden det i stedet for å rive eksisterende naust søkes om å oppføre et vesentlig større. Vår vurdering er at søknaden dermed også tilsidesetter de hensyn som byggeforbudet i strandsonen skal ivareta. Det legges også vekt på at fylkesmannen i sin uttalelse går sterkt i mot utbyggingen. Blant annet pekes det på at området bærer preg av uheldige arealdisponeringer og manglende planlegging. I søknaden er det hevdet at omsøkte prosjekt er tilpasset og redusert i tråd med føringer fra kommunen. I tilfellet det med dette menes at det er skapt forventninger om at prosjektet ville bli godkjent, bestrides at det er gitt slike føringer. I e-post er det derimot gitt uttrykk for at det kan anføres gode grunner for å gi dispensasjon for oppføring av nytt naust med tilsvarende størrelse som det gamle, samt reparasjon av eksisterende kai. Det er også presisert at eventuell søknad først kan vurderes etter at det er innhentet uttalelser fra berørte myndigheter. Side 4 av 6

5 Bygningsmyndighetene kan etter dette ikke se at det er grunnlag for å gi dispensasjon for omsøkte tiltak, og konkluderer med at søknaden må avslås. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer FAGAVDELING FOR PRIVAT UTBYGGING Petter Wiberg direktør Bjørn Bertelsen seksjonsleder Kopi til: Advokatfirmaet Harris Egill Solheim, Kirsti og Stig A. Rasmussen, Ebba Helena Jacobsen Side 5 av 6

6 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Klagerett Fvl 28 Hvem kan det klages til Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. FVL 28 Klagefrist Fvl 29, 30 og 31 Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse Fvl 24 og 25 Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. Klagens innhold Fvl 32 I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Utsetting av gjennomføring av vedtaket Fvl 31 og 42 Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning Fvl 11 Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Etat for byggesak og private planer i Allehelgensgate 5, 1.etasje. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen Fvl 36 Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 6