MØTEINNKALLING SAKSLISTE 26/13 12/ GANGS BEHANDLING, OMRÅDEREGULERING FOR SANDNESSJØEN LUFTHAVN

Transkript

1 MØTEINNKALLING Utvalg: FAST UTVALG FOR PLANSAKER Møtested: Botnkrona Møtedato: Tid: Eventuelt forfall meldes snarest. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 24/13 13/623 FORESPØRSEL OM FORHÅNDSUTTALELSE FOR REGULERINGSARBEID 25/13 10/ GANGS BEHANDLING AV PRIVAT FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR BERGVEIEN 26/13 12/ GANGS BEHANDLING, OMRÅDEREGULERING FOR SANDNESSJØEN LUFTHAVN 27/13 12/671 BRUKSENDRING AV BYGNING TIL BOLIG SAMT OPPFØRING AV TERRASSE HELLESVIK GNR 6 BNR 8 28/13 12/1858 SØKNAD OM BRUKSENDRING AV KONTOR TIL BOLIG I TOROLV KVELDULVSONS GT. 39 HERUNDER SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN 29/13 13/951 SØKNAD OM ENDRING AV VINDUSTYPE PÅ TOROLVS GT. 33, "GAMLE POSTGÅRD" 30/13 12/263 SØKNAD OM OPPFØRING AV ENEBOLIG PÅ ÅSGATA 48 Orienteringssak: Gjenkjøpsrett ved salg av kommunale tomter. Godkjenning av møtereferat

2 Sakspapirene er sendt medlemmer og varamedlemmer pr. ipad og mail. Sakspapirene er i tillegg lagt ut på Austbø Samvirkelag, Joker Tjøtta og biblioteket i Sandnessjøen, samt på Sandnessjøen, Skule Storheil leder

3 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 24/13 Fast utvalg for plansaker Saksbehandler: John Mardal Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei X Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 13/623 Arkivnr.: L12 SAK: FORESPØRSEL OM FORHÅNDSUTTALELSE FOR REGULERINGSARBEID I II Saksdokumenter (vedlagt): Forespørsel, datert Saksdokumenter (ikke vedlagt): Øvrige dokumenter i sak 13/623 III Saksutredning: Saken gjelder ønske fra tiltakshaver om å få avklart planutvalgets innstilling til at det igangsettes arbeid med privat detaljreguleringsplan for området Øyvind Lambes vei 3 og 17. Tiltakshaver er Boreal Transport Norge AS og konsulent er LandArk AS. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for høyere utnyttelse av næringsområdet med industri og lagerbygg, samt endrede infrastrukturløsninger, se vedlagt forespørsel. I forbindelse med drøftinger av planarbeidet mellom administrasjonen og tiltakshaver, har kommunen hatt møte med Statens vegvesen. Dette for å vurdere om det samtidig kunne finnes en hensiktsmessig løsning for krysset Øyvind Lambes vei / Fv. 17, ut fra et hensyn til større kjøretøyer, effektiv trafikkavvikling og myke trafikanter. Konklusjonen fra dette møtet var at vegvesenet stiller seg positive til å vurdere nye løsninger. I tillegg ligger det til rette for å finne nye og bedre løsninger for gang- og sykkelveg/fortau løsning fra Horvnes og boligfeltet ved Horvnesåsen. Den overordnede løsning som finnes i gjeldende reguleringsplaner er ikke lenger like hensiktsmessig etter at en større del av boligområdet langs Horvnesåsen ble tatt ut ved rullering av kommunedelplan for Sandnessjøen. På bakgrunn av dette har Alstahaug kommune ovenfor tiltakshaver foreslått en planavgrensning som ivaretar både offentlige og private interesser i området. Planavgrensningen vises på side 4 i forespørselen. Vurdert ut fra de opplysninger som er gitt av tiltakshaver, vil tiltaket være automatisk 3

4 Sak 24/13 utredningspliktig etter forskrift om konsekvensutredninger, jfr. forskriftens 2 vedlegg 1 (utvidelse av bruksareal på mer en m 2 i forhold til hva som er godkjent i dag). Utfordringer med planarbeidet er primært knyttet til støy og byggehøyder. Med bakgrunn i at det må foretas en konsekvensutredning av arbeidet, vil disse utfordringene, sammen med andre relevante utredningstema, bli grundig belyst før en beslutning tas. Det vurderes som positivt at næringsområdet får en mer hensiktsmessig utnyttelse enn dagens situasjon tilsier, samtidig som viktig infrastruktur kan avklares på en bedre måte. IV Saksbehandlers innstilling: Det faste utvalg for plansaker anbefaler at det igangsettes arbeid med detaljreguleringsplan jfr. forespørsel av Det fastslås samtidig at planarbeidet skal behandles etter forskrift om konsekvensutredninger, jfr. forskriftens 2 vedlegg 1. Sandnessjøen, den V Enhetsleders innstilling: John Mardal Arealplanlegger Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Hans Jan Aarsund Ass.administrasjonssjef Side 4 av 27

5 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 12/10 Fast utvalg for plansaker /12 Fast utvalg for plansaker /12 Fast utvalg for plansaker /13 Fast utvalg for plansaker /13 Fast utvalg for plansaker Saksbehandler: John Mardal Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Kommunestyret Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: X Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 10/314 Arkivnr.: RNR SAK: 2. GANGS BEHANDLING AV PRIVAT FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR BERGVEIEN I II III Saksdokumenter (vedlagt): Innspill ved offentlig ettersyn Planbeskrivelse og ROS sjekkliste Bestemmelser, datert Plankart, datert Saksdokumenter (ikke vedlagt): Øvrige dokumenter i sak 10/314 Saksutredning: Saken gjelder 2. gangs behandling av privat forslag til detaljreguleringsplan for Bergeveien, Søvikmoen. Hensikten med reguleringsarbeidet er å tilrettelegge slik at tiltakshaver får plass til garasje i tilknytning til innkjørsel til egen eiendom i Bergveien 2. Bergveien foreslås endret fra kjørevei til gang-, og sykkelvei, med tillatt kjøreadkomst til eiendommene. Det vises til plandokumentene for nærmere informasjon. Planutvalget behandlet forespørsel om igangsetting av planarbeid og fattet følgende vedtak: Planutvalget kan anbefale igangsetting av privat reguleringsarbeid etter pbl for aktuelle del av Søvikmoen med formål å endre status på offentlige vegformål i tilknytning til Bergveien 2 mfl. 5

6 Sak 25/13 Opprinnelig forslag til reguleringsplan, datert ble behandlet av planutvalget etter befaring av området. Følgende vedtak ble fattet; Med hjemmel i plan- og bygningsloven avvises forslag til detaljreguleringsplan for Bergveien. Det anbefales åpning for kjøring til eiendommen og videre gang/sykkelvei i forlengelsen. Bakgrunnen for avvisning var blant annet at reguleringsforslaget hadde en lite hensiktsmessig utforming ved at regulert gang- og sykkelveg, gradvis ble innsnevret fra totalt vegformål på 5, 0 meter til 3,0 meter. Etter dette har tiltakshaver/konsulent gjennomført endringer av planforslaget slik at vegløsningen har fått en mer hensiktsmessig geometri. Planforslag ble deretter vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i møte Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn i perioden Kommunen har mottatt i alt 5 innspill. Disse er fortløpende referert og kommentert i det følgende. Ole A. Jenssen, Det protesteres mot planforslaget. Deler av saksgangen refereres. Protesten begrunnes med at det ikke ønskes endringer av gjeldende reguleringsplan fordi dette vil redusere muligheten for framtidig bebyggelse på egen eiendom, samt at forslaget fører til en uønsket fortetting. Det vises til at tiltakshaver allerede har garasje på eiendommen. I gjeldende reguleringsplan er Bergveien regulert til kun kjøreveg og Mobakken regulert til kun gang- og sykkelveg. Dette er en plan som fungerer godt og tar hensyn til de myke trafikantene. Hele saksprosessen hevdes å være merkelig. Det er ikke riktig å utlyse ny 1. gangs behandling nesten et år etter forrige behandling. Det henvises til gyldigheten av planutvalgets vedtak den Det er ikke noen rett eller plikt for kommunen til å hjelpe til slik at de som ønsker å endre gjeldende reguleringsplan blir hørt framfor de som ønsker å beholde den gode planen som er vedtatt. Alle må høres på lik linje med forslagsstiller. Det gjøres oppmerksom på at dersom planen blir godkjent, vil den bli anket inn for Fylkesmannen med bakgrunn i saksbehandling og innhold. Kommentar: I forhold til gjeldende reguleringsplan reduseres boligeiendom gnr 8 bnr 4 som Jensen eier med ca 35 m2 som følge av det nye planforslaget. Det berørte arealet benyttes imidlertid i dag som kjøreadkomst til Bergveien. Muligheten for framtidig bebyggelse på den aktuelle eiendommen endres i mindre grad. Planforslaget vil føre til noe fortetting av tomta til Gårdvik. Utnyttelsesgraden øker med 5 % men skal da også være dekkende for nødvendig parkeringsareal. Det nye planforslaget vil medføre at den trafikale løsningen området har i dag vil bli stadfestet med kjøreatkomst for aktuelle eiendommer i Bergveien via Mobakken. Saksprosessen følger normal saksgang. Det er ikke spesielt uvanlig at et planforslag sendes i retur til tiltakshaver ved 1. gangs behandling dersom det framkommer forhold som bør endres ved behandlingen. Alle parter og interessenter i saken får sine synspunkter og innspill vurdert ved behandling av saken. Frode H. Nilsen, Det protesteres mot planforslaget. Nilsen hevder han ikke har fått brev om saken. Det henvises til at gjeldende reguleringsplan er meget god og tar hensyn til de myke trafikantene. Ønsket om å oppføre garasje medfører en uønsket fortetting av området og endret trafikkforhold fra dagens situasjon. Det vises til at det ikke er begrensede muligheter for de to familiene som bor Side 6 av 27

7 Sak 25/13 i Bergveien til å parkere sine biler på praktisk vis. Dersom det skal settes opp garasje må dette skje innenfor gjeldende regler i vedtatt reguleringsplan. Den foreslåtte endringen av trafikkmønsteret vurderes som galt i forhold til myke trafikanter. Gjeldende reguleringsplan ønskes opprettholdt slik den er, da dagens situasjon fungerer meget godt. Nilsen regner med å bli hørt på lik linje med tiltakshaver. Hele sakskomplekset virker rart ettersom saken allerede er behandlet av planutvalget med avslag den Dersom planen blir godkjent vil den bli klaget inn for Fylkesmannen i Nordland. Kommentar: Frode H. Nilsen har også levert brev i sakens anledning og er tilskrevet ved høring av planforslag og igangsetting av planarbeid. Saksbehandler er enig i at gjeldende reguleringsplan vil kunne fungere godt dersom området opparbeides etter denne. Dagens situasjon er ikke i henhold til gjeldende reguleringsplan. Ved gjennomføring av det nye planforslaget vil faktisk dagens situasjon bli stadfestet med unntak av at gang- og sykkelvegen snevres inn og det tillates oppført ny garasje. Øistein Gårdvik Protester fra Nilsen i løpet av saksgangen, kommenteres. Det bemerkes at planforslaget ikke berører Nilsens eiendom eller eiendom tilhørende Ole A. Jenssen. Det vises til at Nilsen har fått kjøpt to boligtomter for å utvide egen grunn. Bergveien er pr dato ikke gjennomført slik reguleringsplanen tilsier. Bergveien er pr. i dag sperret for kjøreatkomst vurdert ut fra opparbeidelse av veg og skilting. Hensikten med planforslaget er å løse garasjebehovet og regulere en lovlig tilgang til de respektive eiendommene samtidig som myke trafikanter sikres en skikkelig vei. Forslag til reguleringsplan vurderes som en vinn vinn sak både for kommunen, lokalmiljøet, de myke trafikanter og beboere i Bergveien. Kommentar: Planforslaget berører Ole A. Jenssens eiendom, se tidligere kommentarer. Lisbeth og Sigsten Johansson, Det vises til at Gårdvik påklaget deres byggeprosjekt med en utnyttelse på 29 % og fikk medhold hos Fylkesmannen. Utnyttelsen ble etter dette 25 %. Johansson synes det er merkelig at Gårdvik gjennom eget forslag legger til rette for 30 %. Dette sett i sammenheng med at andre har fått godkjent over 25 % oppfattes som forskjellsbehandling. Dersom kommunen godkjenner utnyttelse på 30 % vil vedtaket bli påklaget. Framtidige bygg i Bergveien må holde seg 4 meter fra deres grense og utnyttelse av tomtene må være den samme for hele feltet Søvikmoen. Kommentar: Gårdvik vil eventuelt få godkjent en utnyttelsesgrad på tomta til 30 % inkludert nødvendig areal for parkering etter en reguleringsprosess. Gjennomføring av en reguleringsprosess skiller seg fra dispensasjonsbehandling for en enkelt byggesak. Nordland fylkeskommune, Ingen spesielle merknader. Det gjøres oppmerksom på tiltakshavers aktsomhets- og meldeplikt ihht. kulturminneloven. Side 7 av 27

8 Sak 25/13 Kommentar: Tas til etterretning. Vurdering: Den foreslåtte reguleringen stadfester dagens trafikksituasjon i Bergveien og deler av Mobakken og gir en noe bedre kryssutforing i krysset Bergveien/Mobakken enn hva som er tilfellet i gjeldende regulering. Det gjøres oppmerksom på at det aktuelle området ikke er opparbeidet i henhold til gjeldende reguleringsplan. Administrasjonens vurderinger av saken i forhold til plansituasjonen framkommer i tidligere saksutredninger. Gnr/bnr 8/76 får en bedre eiendomsutforming, ved den nye reguleringen. Gnr/bnr 8/4 og 8/75 må avgi mer areal fra sine eiendommer enn tilfellet er ved gjeldende regulering, henholdsvis ca 35 og 12 m 2. IV Saksbehandlers innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven jfr godkjenner kommunestyret forslag til detaljreguleringsplan for Bergveien, datert med følgende mindre vesentlige endringer av bestemmelsene: 2 pkt. 2.1 bokstav g) endres til Parkeringsdekning skal skje på egen grunn med 2 plasser pr. bolig. Sandnessjøen, den V Enhetsleders innstilling: John Mardal Arealplanlegger Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Ass.administrasjonssjef Hans Jan Aarsund Side 8 av 27

9 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 71/12 Fast utvalg for plansaker /13 Fast utvalg for plansaker /13 Fast utvalg for plansaker Saksbehandler: John Mardal Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei X Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 12/1993 Arkivnr.: RNR SAK: 1. GANGS BEHANDLING, OMRÅDEREGULERING FOR SANDNESSJØEN LUFTHAVN I II III Saksdokumenter (vedlagt): Planprogram, fastsatt Konsekvensutredning og planbeskrivelse, datert m/ vedlegg Forslag til reguleringsbestemmelser, datert Forslag til plankart del 1 og 2, datert Saksdokumenter (ikke vedlagt): Øvrige dokumenter i sak 12/1993 Saksutredning: Saken gjelder 1. gangs behandling av forslag til områderegulering for Sandnessjøen lufthavn. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for å kunne ta i bruk rullebane på 1199 meter og legge til rette for videre utvikling av lufthavna. Planforslaget vil erstatte gjeldende reguleringsplaner for lufthavna og Novika skytebane. Planarbeidet er gjennomført av Alstahaug kommune i samarbeid med Avinor AS. Planarbeidet ble vedtatt igangsatt og planprogram for planarbeid med konsekvensutredning ble fastsatt Planprosessen så langt, samt de foreliggende utredningene, er basert på føringer i planprogrammet. De vurderinger som framkommer av konsekvensutredningen relatert til naturmiljø vurderes som tilstrekkelig for å ivareta offentlig beslutningstaking, jfr. Naturmangfoldsloven 7. 9

10 Sak 26/13 Det er utbyggingsinteresser innenfor planområdet som pr. i dag er avsatt til landbruksformål og LNF-områder. Disse er knyttet til bolig, næring og fritidsbebyggelse. Temaet er imidlertid ikke spesielt utredet. Det er pr. i dag ikke er gitt åpning for annet en bebyggelse i tilknytning til stedbunden næring for landbruksområdene. Det legges ikke opp til endring av denne situasjonen, og forholdet trenger derfor ikke nærmere avklaring. Eksisterende veger i området er regulert inn. Dersom det ønskes utbygning i områder i strid med planen, må dette avklares, enten gjennom dispensasjonsbehandling for små saker, eller regulering for større utbyggingssaker. Det gjøres oppmerksom på at geoteknisk vurdering ikke foreligger pr. i dag på grunn av tekniske problemer med borerigg. Denne vil imidlertid bli ettersendt som en del av høringsgrunnlaget så snart denne foreligger. Det vises for øvrig til vedlagt planforslag for nærmere informasjon om planforslaget og virkninger av dette. IV Saksbehandlers innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven og forskrift om konsekvensutredning 10 legges forslag til områderegulering for Sandnessjøen lufthavn med konsekvensutredning datert ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Sandnessjøen, den V Enhetsleders innstilling: John Mardal Arealplanlegger Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Hans Jan Aarsund Ass.administrasjonssjef Side 10 av 27

11 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 3/13 Naturressursutvalget /13 Fast utvalg for plansaker Saksbehandler: Einar B. Sund Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 12/671 Arkivnr.: GNR 6/8 SAK: BRUKSENDRING AV BYGNING TIL BOLIG SAMT OPPFØRING AV TERRASSE - HELLESVIK GNR 6 BNR 8 I Saksdokumenter (vedlagt): Pålegg om stans av arbeider datert Søknad om dispensasjon fra Torstein Botn AS, datert Oversiktskart Bygningstegninger II III Saksdokumenter (ikke vedlagt): Planutvalgets vedtak av Søknad om tillatelse til tiltak datert Høringsuttalelser Foto (Legges frem i møte) Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Bakgrunn for saken: Det vises til planutvalgets vedtak av vedrørende bruksendring av tidligere heimevernhus i Hellesvika gnr. 6 bnr. 8. Planutvalget innvilget varig dispensasjon for endring av planformål samt midlertidig dispensasjon fra teknisk forskrift (TEK) for bruk av bygning til bolig, dog med en begrensning på 2 år fra vedtaksdato. I løpet av denne perioden skulle det fremlegges en plan for oppgradering av bygningen ift. gjeldende forskrifter. Først når nevnte plan foreligger kan varig bruksendring vurderes. 11

12 Sak 27/13 Det er utført søknadspliktige byggearbeider på eiendommen uten at nødvendige tillatelser er gitt (og uten at plan for oppgradering er fremlagt). I brev av er det pålagt stans av alle byggearbeider inntil nødvendige tillatelser foreligger. Følgende arbeider er registrert utført: Oppføring av terrasse på ca. 600 m² med rekkverk rundt hele. Terrassen ligger i strandsonen, ca. 5 m fra sjøen, og nærmere nabogrense enn 4 m (Avstandserklæring er fremlagt). Renovering av boligen utvendig og innvendig o Utvendig etterisolert, vindsperre og utskifting av bordkledning. Etterisolert med 100 mm. o Skifting av vinduer og ytterdører. o Innvendig er boligens 1. etg. totalrenovert. Det er ny kledning på gulv, vegger og himling. Nytt listverk og utforinger. Nye innerdører. o Det er laget hems over stue. Hemsen har skråtak og lav takhøyde (1800 mm). o El. Anlegget er utskiftet. o Ny utvendig trapp er satt opp til balkong i 2. etg. Renovering av 2. etg. er påbegynt. o Her er det planlagt nytt på alle vegger o Her er det fra tidligere gips på vegger og i himling. Kommunen har mottatt søknad om tillatelse til tiltak for ovennevnte arbeider, (jf. søknad av ). Planstatus Gjeldende plan for området er kommuneplanens arealdel m/kystsone av Eiendommen gnr 6 bnr 8 er avsatt som byggeområde. I områder avsatt til byggeområder, kan arbeid og tiltak i henhold til bestemmelsenes pkt. 1 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Omsøkte arbeider er avhengig av dispensasjon for følgende forhold: Kommuneplanens krav om reguleringsplan. Plan- og bygningslovens 1-8 som omhandler forbud mot bygging og fradeling nærmere enn 100 meter fra sjøen. I søknad datert har søker gitt følgende begrunnelse for dispensasjon, sitat: Det synes å være lite aktivitet i området. Delvis gjengrodd. For ikke å hindre fri allmenn ferdsel langs strandlinjen vil tiltakshaver opparbeide området mellom terrassen og strandlinjen slik at den frie ferdsel blir opprettholdt. Denne opparbeidelsen blir utført på en slik måte at resultatet med tanke på ferdsel. Høringsuttalelser Saken har vært på høring til berørte myndigheter. Det er mottatt følgende uttalelser: Landbruks- og miljøvernsektor ( ) har ingen merknader til tiltaket det foreligger ikke interessekonflikt i forhold til landbruk. Side 12 av 27

13 Sak 27/13 Naturressursutvalget ( ) anbefaler ikke dispensasjon fra bestemmelsene om bygging i strandsonen for terrassen slik den er omsøkt. Utvalget ser ikke at særlige naturverdier er skadelidende etter naturmangfoldloven Fylkesmannen i Nordland ( ) viser til at bestemmelsen i pbl. 1-8 skal hindre ytterligere uønsket nedbygging av strandsonen. I den grad bygging og tiltak er ønskelig i kommunen, forutsettes dette å skje i medhold av plan. Plan- og bygningslovens 19-2 oppstiller to vilkår som må være oppfylt for at dispensasjon lovlig kan gis. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I 100 metersbeltet langs sjøen skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser, jf. 1-8 første ledd. Disse hensynene vil bli vesentlig tilsidesatt dersom tiltaket tillates, og dispensasjon kan dermed ikke gis. Fylkesmannen kan ut fra det opplyste heller ikke se at det kan være fordeler ved å gi dispensasjon som vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Eksisterende bebyggelse på eiendommen ligger nær sjøen, men dette er ikke i seg selv et forhold som tilsier at det kan tillates tiltak enda nærmere sjøen. Omsøkte tiltak har med sin utforming og plassering en svært privatiserende virkning. Det er i søknaden anført at det synes å være lite aktivitet i området. Delvis gjengrodd. Fylkesmannen vil når det gjelder dette vise til at kommunen ved sin vurdering ikke skal vurdere fordelene og ulempene ut fra et nåtidsperspektiv. Også hensynet til kommende generasjoner gjør seg gjeldende, og ulempene ved en dispensasjon må vurderes også ut fra en potensiell fremtidig bruk av området. Kommunen bør spesielt være oppmerksom på hva det vil innebære i andre saker dersom det her tillates en terrasse som omsøkt. En praksis med at tiltak som dette tillates helt ned til sjøen, vil innebære en klar ulempe for de interesser byggeforbudet i strandsonen skal ivareta. Fylkesmannen vil på denne bakgrunn fraråde at det gis dispensasjon for det omsøkte tiltak. Tiltaket vil etter fylkesmannens oppfatning også stride mot plan- og bygningslovens 29-2 som sier at ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Fylkesmannen vil dessuten vise til at kommunen i henhold til plan- og bygningslovens 32-1 skal forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. Kommunen kan pålegge retting, herunder fastsette tvangsmulkt, og overtredelsesgebyr kan ilegges. (Nordland fylkeskommune er tilskrevet men har ikke kommet med uttalelse). Grunnlaget for dispensasjon I følge plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjon. Side 13 av 27

14 Sak 27/13 Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vurdering Bestemmelsene til kommuneplanens arealdel pkt. 1 stiller krav om området skal inngå i reguleringsplan før arbeid og tiltak kan tillates. I foreliggende sak er det utført arbeid som er i strid med gjeldende plan og i strid med plan- og bygningsloven 1-8, forbud mot bygging i strandsonen. Det vises for øvrig til fylkesmannens uttalelse der det påpekes at det i 100 metersbeltet langs sjøen skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser, jf. pbl. 1-8 første ledd. Disse hensynene vil bli vesentlig tilsidesatt dersom tiltaket tillates. Med bakgrunn i tiltakets størrelse, utforming og plassering vil tiltaket også stride mot plan - og bygningslovens Tiltaket er ikke, etter saksbehandlers skjønn, prosjektert og utført slik at det innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Kan heller ikke se at det er fordeler med å gi dispensasjon som er klart større enn ulempene. Når det gjelder bruksendring av boligen er det ikke fremlagt plan for oppgradering av bygningen iht. gjeldende forskrifter, (jf. planutvalgets vedtak av ). Det kan gis varig tillatelse til bruksendring når vilkår er oppfylt og byggesaken er komplett. Konklusjon Ut fra ovenstående tilrår saksbehandler at søknad om dispensasjon for oppføring av terrasse avslås. Tiltaket er ikke i tråd med gjeldende arealplan og plan- og bygningslovens krav for dispensasjon er ikke oppfylt. Byggesaken ang. varig bruksendring til bolig ferdigbehandles administrativt. Side 14 av 27

15 Sak 27/13 IV Saksbehandlers innstilling: Med hjemmel i kommuneplanens arealdel m/kystsone, samt plan- og bygningslovens 19-2, avslår planutvalget søknad om dispensasjon for oppføring av terrasse på eiendommen gnr 6 bnr 8. Det forutsettes at ulovlig oppført terasse blir revet innen Dersom forholdet ikke blir rettet innen fristen, varsles det om at forholdet vil kunne følges opp med pålegg om retting og vedtak om tvangsmulkt, jf. pbl. 32-2, 32-3 og Varig bruksendring for bolig kan innvilges når alle vilkår er oppfylt og søknad om tillatelse til tiltak er komplett. Byggesaken kan ferdigbehandles administrativt. Vedtaket kan påklages til overordnet myndighet. Klagefrist er 3 uker fra melding om vedtaket er mottatt. Sandnessjøen, den V Enhetsleders innstilling: Einar B. Sund Avd.ing. Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Hans Jan Aarsund Ass.administrasjonssjef Side 15 av 27

16 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 28/13 Fast utvalg for plansaker Saksbehandler: Einar B. Sund Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 12/1858 Arkivnr.: GNR 37/199/0/7 SAK: SØKNAD OM BRUKSENDRING AV KONTOR TIL BOLIG I TOROLV KVELDULVSONS GT. 39 HERUNDER SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN I II III Saksdokumenter (vedlagt): Situasjonskart Plantegninger Søknader om dispensasjon datert og Saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknad om tillatelse til tiltak datert Gjeldende reguleringsplan Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Det søkes om tillatelse til å omdisponere deler av arealene i 2. etasje i Torolv Kveldulvsons gate 39 fra kontor til boliger. Det er planlagt innredet 5 stk. mindre leiligheter i denne etasjen, (jf. plantegninger). Forholdet til reguleringsplanen Gjeldende plan for området er reguleringsplan for området mellom Torget og Helgelandsgate, av Angjeldende bygning ligger innenfor et område som er avsatt til blandet formål bolig/kontor/forretning (BFK1). I følge reguleringsbestemmelsene, 2.2, er det tillatt med boligformål i loftsetasjen. Dersom bygningen skal tas i bruk til boligformål skal det avsettes tilstrekkelig areal til felles leikeområde. (Tilstrekklig areal er definert som 25 m² pr. leilighet). I prosjektet er det lagt opp til boliger i 2. etasje og et lekeareal på 7,5 m² pr. leilighet. 16

17 Sak 28/13 En imøtekommelse av søknaden er på denne bakgrunn avhengig av dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan m/bestemmelser. Søker har fremlagt egne dispensasjonssøknader datert og Som begrunnelse for dispensasjon har søker bl.a. anført følgende momenter: 1. Etterspørselen for kontor har vært laber og følgelig har kontorene stått tomme en tid. Derimot er det stor pågang etter sentrumsnære leiligheter noe utbygger har tatt til følge. 2. Fjord Brygge AS har ikke egnede lekearealer på bakkenivå, men har en åpen terrasse i bygningen. Denne har et areal på 75 m². Med de nye omsøkte leilighetene blir det totalt 10 leiligheter som skal dele på dette arealet dvs. 7,5 m² pr. leilighet. Beboerne har også tilgang til parken i sentrum, knappe 100 m fra huset. Utbygger, Fjord Brygge AS, påpeker at det i liknende saker i nabolaget har blitt dispensert fra kravet til lekeareal. Fjord Brygge har interessenter som ønsker å bosette seg i sentrum. Denne gruppen er gjerne enslige og eldre som ønsker å bo sentrumsnært og å være uavhengig av bil. (Søknad om dispensasjon fremmes for behandling i planutvalget. Byggesaken blir ferdigbehandlet administrativt dersom dispensasjon blir innvilget). Grunnlaget for dispensasjon I følge plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Vurdering/konklusjon Reguleringsplanen m/bestemmelser skal bl.a. sikre nødvendig areal for kontor/næring samt sikre et godt bomiljø med tilstrekkelig lekeareal. Forhold som taler mot dispensasjon: Risiko for dårlig bomiljø når kravene til uteoppholdsareal ikke oppfylles. Det er ikke mangel på leiligheter som er tilrettelagt i godkjente reguleringsplaner i sentrumsområdet. Uheldig å dispensere fra gjeldende reguleringsplan som gir føring for sentrums helhetlige utvikling. Forhold som taler for dispensasjon: Det kan bli mer aktivitet i sentrum. Planutvalget har åpnet for dispensasjon for like lite lekeareal i nylig vedtatt reguleringsplan for skansen. Side 17 av 27

18 Sak 28/13 I gjeldende reguleringsbestemmelser er det stilt krav om tilstrekkelig lekeareal som også skal ivareta behov for uteareal for hver boenhet som er brukbar i forhold til sol, støy, trafikk og liknende. Et uteoppholdsareal på 7,5 m² anses ikke som tilstrekkelig. Dersom tiltaket tillates vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra bli vesentlig tilsidesatt. Med bakgrunn i fremlagte opplysninger kan saksbehandler ikke se at det kan være fordeler ved å gi dispensasjon som er klart større enn ulempene. Ut fra ovenstående er det konkludert med at det ikke kan gis dispensasjon i foreliggende sak. IV Saksbehandlers innstilling: Med hjemmel i reguleringsplan for området mellom Torget og Helgelandsgate, samt pbl. 19-2, avslår planutvalget søknad om dispensasjon for omsøkte tiltak. Dette vedtaket kan påklages til overordnet myndighet. Klagefrist er 3 uker fra melding om vedtaket er mottatt. Sandnessjøen, den V Enhetsleders innstilling: Einar B. Sund Avd.ing. Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Hans Jan Aarsund Ass.administrasjonssjef Side 18 av 27

19 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 29/13 Fast utvalg for plansaker Saksbehandler: Bjørn Frammarsvik Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: X Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 13/951 Arkivnr.: GNR 38/175 SAK: SØKNAD OM ENDRING AV VINDUSTYPE PÅ TOROLVS GT. 33, GAMLE POSTGÅRD TILTAKSHAVER: Femur Eiendom AS I Saksdokumenter (vedlagt): E-postkorrespondanse av og Uttalelse fra Nordland fylkeskommune av Søknad om tillatelse til tiltak av m/vedlegg Brev fra plansektor til tiltakshaver av E-post av fra fagleder for bygninger og anlegg hos Helgeland Museum vedlagt befaringsrapport av Viser også en del tidligere e- postkorrespondanse E-post fra tiltakshaver av E-post fra vindusleverandør av E-post fra tiltakshaver av Bilder II Saksdokumenter (ikke vedlagt): III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Søknaden omfatter endring av vindustype i bygget. Bygget er i reguleringsplan for området mellom Torget og Helgelands gate regulert til bolig/forretning /kontor og spesialområde med påtegnelsen bevaring av bygning. Det framgår av bestemmelsenes 3 at bygninger som omfattes av dette formålet skal ikke rives. Det skal ikke gjøres forandringer i fasade som vil endre det visuelle inntrykket av bygningene. Dersom bygningene skulle gå tapt i brann, skal nybygg oppføres i samme stil. 19

20 Sak 29/13 Saken har vært forelagt Nordland fylkeskommune som fra tiltakshaver har fått oppgitt at vinduer allerede er bestilt og produsert, og er utfra tilsendt informasjon fra tiltakshaver usikre på om utskiftingen av vinduer på forhånd var avklart med kommunen. Fylkeskommunen ser på denne bakgrunn ikke at saken i praksis kan realitetsbehandles. Fylkeskommunen viser dog til at de kan bidra med råd i forhold til hvordan (evt. noen av vinduene) kunne blitt rehabilitert. Det vises til at originalen alltid vil være bedre enn kopien på verneverdige bygg. Er det nødvendig med utskifting, bør kopien være så lik originalen som mulig. Fylkeskommunen anbefaler for eksempel aldri utenpåliggende sprosser på vinduskopier i verneverdige bygg. Betydningen av en grundig og godt dokumentert tilstandsvurdering av eksisterende bygningselementer, med utgangspunkt i bygningsvernfaglig kompetanse, understrekes. Det vises også til viktigheten av at vinduene blir riktig plassert i vegglivet tilsvarende dagens vinduer. Det framgår av tilstandsrapport av at de fleste vinduene har krysspost og ti like store ruter. Treverket i eksisterende vinduer er i hovedsak i god stand. Pga. rustne hengsler og råte i underkant av enkelte vinduskarmer og i noen rammer vil restaurering ta tid og være forholdsvis ressurskrevende. Det framgår ellers at vinduene sannsynligvis har vært skiftet til koblede vinduer en gang på 60- eller 70-tallet, da med utforming nært opp til de opprinnelige vinduene. Vinduene har sannsynligvis alltid vært røde utvendig, mens de vinduene som står i bygget i dag ganske sikkert har vært hvite på innsiden, for å reflektere mest mulig dagslys innover i bygget. De nye vinduene består av isolerglass med falske sprosser. Sprossene har ikke riktig form og gjør at vinduene får et noe annet uttrykk enn originalvinduene. I tillegg har en del av de nye vinduene fått feil inndeling av rutene slik at det som skulle ha vært lik størrelse på øvre og nedre del er blitt forskjellig. Det vises i rapporten til at representanten for vindusprodusenten i e-post av 14. mars sa at han går god for oppmålingen av vinduene. Det er noe usikkert hvordan bestillingen er formidlet, men nye vinduer er åpenbart ikke gjort etter mål fra eksisterende vinduer. I ordrebekreftelsen er det notert sprosser eksakte mål, uten at det er beskrevet hvor disse målene er hentet. Det er forståelse for mindre lysåpning ved bruk av isolerglass, men en bør likevel kunne kreve at forholdet mellom høyde og bredde beholdes. De nye vinduene er hvite både innvendig og utvendig, noe som i seg selv vil endre fasadens karakter i en slik grad at det ikke er forenlig med hva som bør forventes av bevaring i et spesialområde vern. Bruk av de nye vinduene vil ifølge tilstandsrapporten innebære en vesentlig endring av fasaden. Rapporten konkluderer med anbefaling om at eksisterende vindu restaureres og at råteskadde vinduer skiftes med nye tilsvarende koblede vinduer, med gjennomgående sprosser. På møte med vindusleverandør/tiltakshaver ble det fra disse argumentert med at rutestørrelse ble valgt utfra dagens energi- og rømningskrav. Vurdering: Det vises til at det aktuelle bygget er et av to karakteristiske murbygg med trebjelkelag fra begynnelsen av 1900-tallet. I tillegg til vernestatus i reguleringsplan for Torget og Helgelandsgate, inngår bygget i oversikten over prioriterte bygg i utviklingsplan for Sandnessjøen sentrum. Saksbehandler er enig i at det primære bør være å restaurere eksisterende bygningsdeler i denne type bygg der dette er mulig. Det kan også være nødvendig å skifte ut til eksakt kopi dersom det er store skader (for eksempel råte). Selv om det i dette tilfellet har framkommet at Side 20 av 27

21 Sak 29/13 eksisterende vinduer ikke er de originale, ble det ved utskifting lagt vekt på at fasadeuttrykket ikke skulle endres. Saksbehanler er på denne bakgunn enig med fagleder hos Helgeland Museum i at eksisterende vinduer i dette tilfellet burde ha vært restaurert. Det vises til at plansektor i brev til ansvarlig søker av beklager at tiltakshaver har gitt inntrykk av at ny vindustype var avklart med kommunen. Det ble forutsatt gjennomført en tilstandsvurdering av eksisterende vinduer. Kommunen var behjelpelig med å formidle personell med bygningsvernfaglig kompetanse. Dersom konklusjonen av tilstandsvurderingen ble at noen eller alle vinduer må skiftes, må tilsvarende vindustype benyttes. Foreslått vindustype har annen rutestørrelse, utenpåliggende sprosser og hvit farge. Vi er også usikre på om utvendige mål er de samme. Det er på denne bakgrunn snakk om en helt annen vindustype. Dersom fylkeskommunens forutsetninger følges vil det være snakk om ikke søknadspliktig vedlikehold. Dersom søknaden ønskes behandlet slik den nå foreligger vil saken måtte fremmes til politisk behandling. Faglig sett vil dette være en dårlig løsning som vi vil fraråde. Konklusjon: Saksbehandler anbefaler at søknaden avslås. Dersom planutvalget likevel ønsker å godkjenne søknaden bør det forutsettes at vinduene gis samme farge som de eksisterende. Videre bør vinduene plasseres i samme avstand fra utvendig vegg, og det bør stilles krav om at noen av vinduene restaureres og beholdes V Enhetsleders innstilling: Med hjemmel i gjeldende reguleringsplan (jfr. bestemmelsenes 3) avslår planutvalget søknaden. Det legges vekt på at de nye vinduene vil endre det visuelle inntrykket av bygningen. Dette vedtaket kan påklages til overordnet myndighet. Klagefrist er 3 uker etter at vedtaket er mottatt. Sandnessjøen den VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Hans Jan Aarsund Ass.administrasjonssjef Utskrift til: Tiltakshaver m/vedlegg Ansvarlig søker Nordland fylkeskommune Side 21 av 27

22 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 166/12 Fast utvalg for plansaker /13 Fast utvalg for plansaker Saksbehandler: Bjørn Frammarsvik Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: X Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 12/263 Arkivnr.: GNR 38/316 SAK: SØKNAD OM OPPFØRING AV ENEBOLIG PÅ ÅSGATA 48 TILTAKSHAVER: Kityoto Machozi I Saksdokumenter (vedlagt): Søknad om tillatelse til tiltak av (jfr. endringer i brev av m/reviderte tegninger) Igangsettingstillatelse av Brev fra Kari-Ann Dragland Stangen og Leif Arne Stangen av m/vedlegg (bl.a. brev av ) Brev fra plansektor av Brev fra Kari-Ann Dragland Stangen og Leif Arne Stangen av Brev fra Kari-Ann Dragland Stangen og Leif Arne Stangen av Brev fra plansektor til Torstein Botn AS av Brev fra plansektor til tiltakshaver av Brev fra Fylkesmannen i Nordland av Brev fra Torstein Botn AS av vedr. nabomerknad Brev fra Torstein Botn AS av vedr. drenereing Brev fra plansektor av Brev fra Kari-Ann Dragland Stangen og Leif Arne Stangen av II Saksdokumenter (ikke vedlagt): Opprinnelig søknad m/tilhørende korrespondanse. III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Opprinnelig søknad om igangsettingstillatelse er mottatt her Denne søknaden omfattet bolig på ca. 87 m² i 1½ etg. i tillegg til eksisterende bygg på ca. 65 m² (eks. uthus er tenkt revet). Her ble utnyttingsgraden oppgitt til 21%. I brev fra plansektor av ble det 22

23 Sak 30/13 vist til at utnyttingsgraden på prosjektet var beregnet til 29,86%, mens den i nylig vedtatt plan var begrenset til 25 %. Det ble vist til at dette var en betydelig overskridelse som administrasjonen ikke var innstilt på å imøtekomme. Det ble i tillegg orientert om at administrasjonen heller ikke var innstilt på å imøtekomme ønsket om 2 avkjørsler til eiendommen. Det ble på denne bakgrunn bedt om at det ble vurdert å tilpasse tiltaket til gjeldende reguleringsplan. Reguleringsplan for Åsen er gjeldende for tiltaket. Utnyttingsgrad er her oppgitt til 25 % (BYA), mens gesims- og mønehøyde er oppgitt til hhv. 5,5 og 9,5 m. I brev fra ansvarlig søker av vedlegges nye tegninger der grunnflaten på den nye boligen reduseres til 67,2 m². Med hensyntaken til tomteutvidelse og oppstillingsplass til 4 biler er utnyttingsgrad nå beregnet til 27,2 % (jfr. egen dispensasjonssøknad). Videre vil avstand til nabo mot nordøst nå bli 10 m. Avkjørsel er vist fra Brattåsveien, mens avstand til formålsgrense mot sørøst er oppgitt til 1,0 m. Det framgår av brevet at det er sendt nytt nabovarsel vedlagt reviderte tegninger og situasjonsplan til naboene. Igangsettingstillatelse ble på visse vilkår gitt av kommunen Fristen for nabomerknader gikk ut uten at kommunen hadde opplysninger om at merknader var framsatt. Den mottok kommunen brev fra eierne av Åsgata 46 vedlagt kopi av nabomerknad av stilet til ansvarlig søker. Både brev av og framhever i hovedsak momentene tap av sol og utsikt, men nevner også økt støy og forurensning spesielt i tilknytning til avkjørsel i nabogrense. Det hevdes at både bolig og terreng er høyere enn tidligere alternativ. I vårt brev til tiltakshaver av blir det vist til at kommunen ikke var kjent med at det forelå nabomerknader når igangsettingstillatelse ble utstedt. Dette er også grunnen til at igangsettingstillatelsen ikke ble sendt naboene. Det vises i brevet til at vedtak, tegninger m.m. på dette tidspunkt er utlevert til eier av nr. 46. Videre ble det vist til at naboens brev av var innkommet etter nabofristen, og etter at vedtak ble fattet. Dette brevet var heller ikke formet som klage på igangsettingstillatelse av I bekymringsmelding fra eier av Åsgata 46 av blir det vist til at overflate-/drensvann fra nr. 48 på dette tidspunkt rant inn på naboens eiendom. Det ble stilt spørsmål til hvorvidt dette er tillatt. Eier av Åsgata 46 påberoper saksbehandlingsfeil i brev av Det framheves i den forbindelse at: Det beviselig forelå nabomerknader oversendt Torstein Botn AS innen fristens utløp. Det vises også til sparsom informasjon i tilknytning til mottatt nabovarsel, og hevdes bl.a. at kjeller i eksisterende bolig skal brukes til utleieformål. I tilknytning til ny behandling av saken framsettes det et ønske om befaring på naboens eiendom. Side 23 av 27

24 Sak 30/13 I brev fra plansektor av til ansvarlig søker og tiltakshaver bes det om en redegjørelse for hhv. nabomerknader og drenering av kjeller. Det ble samtidig bedt om at byggeprosjektet ble stilt i bero inntil dette forholdet er avklart. I brev fra Fylkesmannen av blir det purret på tilbakemelding på naboens brev av og I brev fra ansvarlig søker av blir det bekreftet at nabomerknader er mottatt , dvs. innen fristen. Slik ansvarlig søker husker saken ble nabomerknaden levert på kontoret og det ble signert på mottak. Ansvarlig søker fikk forståelse av at naboen også skulle til rådhuset og levere kopi der. Det framgår av merknadsbrevet at det skal leveres kopi til plansektor. I brev fra ansvarlig søker av framlegges det følgende redegjørelse for avrenning: Vann fra takrennenedløp og drenering av øvre del på eksisterende enebolig er tilkoblet ledningsnettet i Åsgata. Drensledning som ligger åpen midt i hagen er tildekket med en trillebåre slik at det ikke skal komme noe inn i den som kan tette avløpet. Drensledningen kommer fra innsiden av huset, og er tenkt koblet til dreneringen på det nye huset. Heving av terrenget på eiendommen er mot Brattåsveien. Brattåsveien ligger i utgangspunktet høyere enn eiendommen, så avrenning fra eiendommen forblir den samme. I brev fra plansektor til nabo av orienteres det om tiltakshavers-/ansvarlig søkers tilbakemeldinger vedr. nabomerknader og avrenning. Kommunen tilbyr seg evt. å ta initiativ til et oppklaringsmøte der også tiltakshaver/torstein Botn AS er tilstede. Det framgår av brev fra nabo av at et oppklaringsmøte ikke har noen hensikt. Det påpekes videre at ansvarlig søkers forståelse ikke kan innebære at ansvarlig søkers plikter i forhold til mottak av nabomerknader er imøtekommet. Det bekreftes at nabo etter å ha misslykkes med å levere merknadene elektronisk til kommunen slo seg til ro med at merknadene var levert til rette vedkommende (ansvarlig søker). Naboen syns likevel det fortoner seg merkelig og høyst kritikkverdig at det ikke var noen reaksjon på brev av , og det stilles spørsmål om brevet overhodet ble lest. Naboen gjentar også spørsmål om antall biloppstillingsplasser, tilrettelegging for ytterligere utbygging av eksisterende bolig, hvor stor overskridelse av utnyttingsgrad som anses akseptabel og befaring. Naboen stiller seg også undrende til at tiltakshaver overhode har lov å foreta midlertidig drenering, og uforstående til enhetsleders utsagn om at brev av ikke er formet som klage. Ifølge pbl skal naboer og gjenboere varsles før søknaden sendes inn. I varselet skal det gis melding om at mulige merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt og søknaden er gjort tilgjengelig. Ifølge SAK 5-2 skal varselet inneholde målsatt situasjonsplan, snitt- og fasadetegninger, med mindre det ikke er relevant. Ifølge SAK 12-2 b) skal ansvarlig søker være mottaker av nabomerknader og utarbeide redegjørelse for hvordan merknadene er håndtert. Det framgår av VTEK 12-2 b) at det er tilstrekkelig at kravet til søknadsdokumentasjon inneholder en oversikt over hvilke naboer og gjenboere som er varslet, en redegjørelse for nabomerknader og at evt. merknader vedlegges søknaden. Side 24 av 27

25 Sak 30/13 Dispensasjon skal bare gis etter begrunnet søknad, og kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller lovens formålsbestemmelse- blir vesentlig tilsidesatt. Det er videre en forutsetning at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering. Når det gjelder dispensasjon fra planer vises det til at bindende planer blir til etter en omfattende prosess, og det skal derfor ikke være kurant å fravike disse i form av dispensasjon. Vurdering: Saksbehandler finner det dokumentert at det er levert nabomerknader som ikke er kommentert og vedlagt saken når denne er sendt kommunen (jfr. SAK 12-2 b). Dette har igjen ført til en saksbehandlingsfeil som taler for at saken må vurderes på nytt. Dette er en sak som har gått over flere år. På opprinnelig søknadstidspunkt var reguleringsplan for Sandnes Øvre I Åsen fra 1977 gjeldende for eiendommen. Utnyttingsgraden var her begrenset til 0,2 (forholdet mellom bebygd grunnareal ekskl. garasje/uthus, og den enkelte tomts nettoareal), dvs. at areal til parkering ikke inngikk i denne beregningen. Mens saken var under behandling ble områderegulering for Åsen vedtatt Utnyttingsgraden er her økt til 25 % BYA inkl. nødvendig areal for parkering. Det framgår imidlertid at der det er angitt bruksareal for garasje kommer dette i tillegg til angitt BYA. For det aktuelle området er tillatt bruksareal (BRA) for garasje oppgitt til 45 m². Det framgår av dispensasjonssøknad av at det opprinnelig var snakk om en økning av utnyttingsgrad fra 0,20 (jfr. reguleringsplan for Sandnes Øvre I Åsen) til 0,21. I vårt brev til ansvarlig søker av vises det til områderegulering for Åsen. Utnyttingsgraden er her beregnet til 29,86% inkl. 4 parkeringsplasser á 18 m² (jfr. planens begrensning på 25%). I forbindelse med oversendelse av reviderte tegninger er overskridelsen redusert til 2,2%. Det framgår av bestemmelsene at dersom 2 av parkeringsplassene erstattes med garasje vil disse ikke inngå i BYA som følgelig vil bli redusert til 22,4%. Når det gjelder redusert avstand til nabogrense mot sørøst vises det til at tilgrensende eiendom er disponert til friområde og neppe vil bli bebygd. Det antas at fordelene for tiltakshaver ved å øke avstanden mellom boligene på samme eiendom til 8 m er større enn ulempene for nabo. Saksbehandler kan på bakgrunn av det ovenstående ikke se at en dispensasjon i dette tilfellet tilsidesetter hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller lovens formålsbestemmelse, i vesentlig grad. Det hevdes også at fordelene med å gi dispensasjon i dette tilfellet er klart større enn ulempene Når det gjelder naboens merknader vises det til at eiendommen ligger åpent til med friområde mot sør. Etter at avstand fra ny bolig til nabogrense er økt fra 4 til 10 m kan saksbehandler ikke se at naboens utsikt/soltilgang reduseres utover det som må forventes i et regulert boligområde. Når det gjelder avkjørsel er det lagt vekt på at en avkjørsel til eiendommen fra Åsgata trafikksikkerhetsmessig er den beste løsning. Dersom eksisterende oppstillingsplass fjernes og felles avkjørsel legges mest mulig i terrenget burde dette la seg gjøre uten at naboeiendommen påvirkes i vesentlig grad. Saksbehandler forutsetter at alt overvann- og drensvann på eiendommen ivaretas i hht. TEK Side 25 av 27