PLANBESKRIVELSE. Panoramavegen. OPPDRAGSGIVER Bortelid Eiendomsutvikling AS. EMNE Planbeskrivelse (Plan xxxx) DOKUMENTKODE PLAN PBL rev00

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Panoramavegen OPPDRAGSGIVER Bortelid Eiendomsutvikling AS EMNE (Plan xxxx) DOKUMENTKODE PLAN PBL rev00 8. des Side 1 av 12

2 Bakgrunn fremmer på vegne av Bortelid Eiendomsutvikling AS, reguleringsplan for Panoramavegen. Oppstartsmeldingen ble annonsert i Fædrelandsvennen den 25. oktober 2017 Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet I dag består området av dagens veitrase og område avsatt til ny trase for Panoramavegen. Området til ny veitrase er pr. i dag benyttet som et lite massetak i forbindelse med andre utbygninger på Bortelid. Bildene er tatt fra topp massetak og ut over Velia hyttefelt. 8. des Side 2 av 12

3 Planstatus Området er i kommunedelplanen for Bortelid avsatt til LNF-område og omfattes av reguleringsplanen for Langatjønn Hestehei vedtatt den Området er i denne planen regulert til annet fellesområde. Se figur 1 nedenfor. Figur 1: Kartbildet til venstre viser plansituasjonen i kommunedelplanen for Bortelid. Gult område viser område avsatt til LNF-formål. Kartbildet til høyre viser plansituasjonen i planen for Langatjønn Hestehei. Planområdet for Panoramavegen er illustrert med stiplet linje i begge kartbilder. Kartkilde: Formål med reguleringen Formålet med detaljreguleringen er å omregulere dagens trase for Panoramavegen og legge inn ny fritidsbebyggelse. Det er tidligere gitt tillatelse til omlegging av vegtraseen. Ny plan tar for seg omlegging av dagens trase for Panoramavegen og ny fritidsbebyggelse. Eierinteresser i området Grunnen i området er i privat eie. Eierinteresse og nabo/festere for området framkommer ved de navn som er gjengitt i naboliste i planbeskrivelsen. 8. des Side 3 av 12

4 Planforslaget (kapittel om planforslaget er organisert alfabetisk etter tema) Planforslaget for ønsket utnyttelse har forsøkt å ivareta hensynet til overordnede mål om å få til en hensiktsmessig og fornuftig arealbruk ut i fra de gitt forholdene på stedet. Arealbruk Planområdet for Panoramavegen er totalt på 11 dekar og består i dag av veg og steinbrudd. Det er ikke vegetasjon innen planområdet. Figur 2: Kartbildene viser eksiterende bebyggelse og tidligere vegetasjon i planområdet. Kilde: Åseral kommune/statens kartverk. Bebyggelse eksisterende bebyggelse og ny bebyggelse Velia hyttefelt har i dag 24 hytter i varierende størrelse fra ca m2. Hyttene er spredtbygd og har mye luft & natur imellom seg. Det er i tillegg innregulert 19 nye frittliggende fritidsboliger samt 7 tomter for konsentrert fritidsbebyggelse. I tillegg til eksisterende hyttebebyggelse og nye hyttetomter er det i dette reguleringsforslag lagt inn 8 nye tomter for frittliggende fritidsbebyggelse. Tomtene her tilpasses eksisterende tomter samt omlegging av Panoramavegen. Dyreliv og vegetasjon Området har vanlig forekommende arter av dyr og planter. Det er i Direktoratet for Naturforvaltning sin Naturbase ikke registrert verdifulle områder for beskyttelse og artsvern. Det er heller ikke registrert sårbare- eller truede 8. des Side 4 av 12

5 arter i området. Vegetasjonen i området (tilgrenset planområde) er lav bonitets barskog på grunnlendt mark. Løsmasser (torv- og jordmasser) som kjøres ut av området må sikres en god anvendelse et annet sted mens stein- og bæremasser som kjøres til, må anbringes på tjenlig måte. Planerte flater og sideskråninger som ikke bebygges skal jordkles med vekstmasser for etablering av stedegen vegetasjon. Energi og klima Det er ikke krav til energiklasse for oppføring av ny bygningsmasse ut over plan- og bygningslovens generelle krav etter TEK10. Folkehelse og friluftsliv Bortelid er tilrettelagt for aktivt friluftsliv både sommer og vinter. I planen er det tegnet inn turstier og trase for skiløype. Det er også som nevnt under temaet lekeområde i området for grønnstruktur, avsatt område(r) til lek, men uten krav til opparbeiding. Forurensing Tidligere bruk av området har vært landbruk/friluftsliv, og det er ikke kjennskap om forurenset grunn eller noen forurensing i området. Grønnstruktur f_naturområde Areal regulert til grønnstruktur naturområde utgjør et mindre areal innenfor planområdet. Det kan i grønnstrukturområdet ellers etableres fellestiltak som er i samsvar med formålet, men det er forbud mot å sette opp gjerder som kan hindre allmenn ferdsel. Grunnforhold Området for eksisterende bebyggelse er grunnlent skogsmark med noe fjell (øyegneis/granitt) i dagen. Konsekvensutredninger (KU) Ny forskrift om konsekvensutredninger trådde i kraft Etter den nye KUforskriften skal alle nye områder for fritidsboliger som ikke er i tråd med overordna plan konsekvens utredes. Kulturminner Det er ikke registrert eldre bygninger, freda bygninger, spesielle kulturmiljø eller kulturminner i området. Fylkeskonservator har ikke merknader til ønsket utnyttelse av område, men om det oppdages kulturminner eller er mistanke om slike funn så skal arbeidene innstilles og fagmyndighet kontaktes. 8. des Side 5 av 12

6 Landskapsanalyse Det er i forkant av reguleringen ikke utført noen landskapsanalyse eller utarbeidet noen modell for dette. Området er blitt planlagt ut i fra ønsket anvendelse og kvalitet. Det vises her til plankart med bestemmelser. Miljø og miljøkonsekvenser Planområdet er i kommuneplan og også reguleringsplan, avsatt som et område for utbygging av fritidsboliger. Og da det ikke foreligger særlige hensyn verken i forhold til spesielle arter eller kulturminner, anses området planmessig sett som avklart i forhold til ønsket utbygging. Parkering Se under veg. Post Postkasser kan etableres i felles bod/stativ på avklart sted langs vei. Renovasjon -miljøstasjon Parkeringsområdet skal brukes for oppsetting av avfallskontainere for hytterenovasjon. Hytteeierne sørger selv for å levere sitt avfall i kontainer. Risiko og sårbarhetsanalyse Det er vedlagt en egen rapport for risiko- og sårbarhetsanalyse der mulig risiko for hendelse er vurdert. I analysen så er følgende forhold gjenstand for særlig vurdering: Veg, trafikk, I anleggsperioden vil det bli noe økt trafikk på tilliggende offentlige veger og i adkomstområdet. Radon Radonsituasjonen i området er ikke kjent, men risiko for inntrengning av radon i nybygg forebygges med legging av radonduk etter kravene i byggteknisk forskrift. ROS-analysen må ellers legges til grunn i kommunens arbeid med samfunnssikkerhet og beredskap og følges opp i beredskapsplan. I tillegg må overvann ledes på en god måte slik at overvann ikke blir til vesentlig ulempe for lavereliggende område. Fyllinger må også prosjekteres slik at utrasing ikke skal skje. 8. des Side 6 av 12

7 Snøopplag Snø kan legges på sideareal til vei eller på nabogrunn der det ikke er til ulempe eller til skade for andre. Hver eiendom anses ellers til å ha nok areal for håndtering- og lagring av snø på egen eiendom. Stier i utmark Tiltaket endrer ikke vesentlig på ferdselsmulighetene i grøntområdet, men stier gjennom private tomter vil kunne legges ut- og forbi hyttetomta der stien kommer i konflikt med bruksinteressene for fritidseiendommen. Støy Planlagt utnyttelse i området vil ikke kreve kartlegging av støy eller gjennomføring av spesielle støyreduserende tiltak. Forholdet til støy vil ellers bli ivaretatt i byggesaksbehandlingen. Teknisk infrastruktur Alle nye fritidsboliger skal tilknyttes kommunalt VA-nett. Avløpet legges så langt det er mulig med selvfall fra tomtene via pumpestasjoner til kommunalt avløpsnett. Teknisk infrastruktur skal prosjekteres- og utføres i henhold til kommunalt reglement og standarder for slike anlegg. Alle elektriske kabler for ny bebyggelse skal legges i bakken, og føringsrør kan legges i felles grøft sammen med VA-anlegg fram til tomtegrense. Trafikk Se under veg. Universell utforming Tomtene vil bli liggende i tilnærmet flatt område mellom gammelt hyttefelt og Panoramaveien. Forutsetningene for universell tilrettelegging av tomtearealer er derfor god, men det vil ikke bli stilt krav om universell utforming av fritidsbolig eller tomteareal ut over det kommunen måtte kreve i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Utbyggingsavtale Utbyggingsavtale skal være framforhandles med kommunen før tiltak kan iverksettes. Vann og Avløp (VA) Se teknisk infrastruktur. 8. des Side 7 av 12

8 Vannsig (naturlig) Overvann fra planområdet må ikke påføre noen vesentlig ulempe for naboarealer eller naboeiendom. Vegetasjon. Se under dyreliv. Veg I forslag til detaljert reguleringsplan så får alle hyttene regulert veiadkomst og mulighet til å anlegge parkeringsplasser på egen eiendom etter søknad til kommunen. I parkeringsområde p_p1 kan det oppstilles kontainer(e) for felles hytterenovasjon. Fellesveger for adkomst til mer enn 3 boenheter skal bygges som landbruksvei veiklasse 3. Og for at veiene skal bygges på en tilpasset måte gir bestemmelsene mulighet til å avvike innregulert veitrase med inntil 2 meter. Det er ikke planer om å etablere belysning langs veier. Vegnavn Gate- og vegnavn forutsettes definert av kommunen. Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen Planen vil bidra til å øke tilbudet av nye fritidsboliger og utnytte eksisterende- og utbygd infrastruktur. En utbygging av området vil også kunne bidra til en raskere finansiering- og utbygging av kommunalt vann- og avløpsnett på Bortelid. Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte med kommunen for detaljregulering av Panoramavegen. Varsel om oppstart av reguleringsarbeider Varsel om oppstart av arbeid med detaljert reguleringsplan ble annonsert i Fædrelandsvennen den 25. oktober 2017 og med høringsfrist til den 17. november 2017 som vist til nedenfor: Fædrelandsvennen kundesenter@fvn.no Postboks 369, 4664 Kristiansand VARSEL OM OPPSTART AV REGULERINGSPLANARBEID OG FORHANDLINGER OM UTBYGGINGSAVTALE FOR DETALJREGULERING AV PANORAMAVEGEN ÅSERAL KOMMUNE 8. des Side 8 av 12

9 I henhold til plan og bygningsloven 12-3 og 12-8 kunngjøres det herved at det settes i gang med detaljreguleringsplan for gnr/bnr 9/5 og 9/487. Det varsles også oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Planområdet er på ca. 11 daa. FORMÅLET med planen er å omregulere dagens trase for Panoramavegen og legge inn ny fritidsbebyggelse. Antall nye enheter (fritidsbebyggelse) avklares gjennom prosessen. Under planarbeidet kan områdets avgrensning bli justert. PLANSTATUS Varslede område ligger i dag under plan for Langatjønn Hestehei (PlanId ) og er regulert som F1 felles grøntområde/grøntkorridor. Det er tidligere gitt tillatelse til omlegging av vegtraseen. Ny plan tar for seg omlegging av dagens trase for Panoramavegen og ny fritidsbebyggelse. Planarbeidet utløser ikke krav om konsekvensutredning, men relevante tema blir drøftet i planbeskrivelsen. MERKNADER TIL OPPSTARTSMELDINGEN Naboer og grunneiere blir varslet direkte. Spørsmål om planarbeidet eller innspill til dette stilles til v/steinar Friberg, Doneheia 138, 4516 Mandal eller e-post steinar.friberg@ttas.no tlf Frist for innspill til planarbeidet er Alle mottatte dokument blir sendt kommunen sammen med planforslaget. 8. des Side 9 av 12

10 Meldingsbrevet som er vedlagt nedenfor, ble sendt til berørte parter (tabell 1) og høringsadresser (tabell 2). VARSEL OM OPPSTART AV REGULERINGSPLANARBEID OG FORHANDLINGER OM UTBYGGINGSAVTALE FOR DETALJREGULERING AV PANORAMAVEGEN ÅSERAL KOMMUNE I henhold til plan og bygningsloven 12-3 og 12-8 kunngjøres det herved at det settes i gang med detaljreguleringsplan for gnr/bnr 9/5 og 9/487. Det varsles også oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Planområdet er på ca. 11 daa. FORMÅLET med planen er å omregulere dagens trase for Panoramavegen og legge inn ny fritidsbebyggelse. Antall nye enheter (fritidsbebyggelse) avklares gjennom prosessen. Under planarbeidet kan områdets avgrensning bli justert. PLANSTATUS Varslede område ligger i dag under plan for Langatjønn Hestehei (PlanId ) og er regulert som F1 felles grøntområde/grøntkorridor. Det er tidligere gitt tillatelse til omlegging av vegtraseen. Ny plan tar for seg omlegging av dagens trase for Panoramavegen og ny fritidsbebyggelse. Planarbeidet utløser ikke krav om konsekvensutredning, men relevante tema blir drøftet i planbeskrivelsen. MERKNADER TIL OPPSTARTSMELDINGEN Naboer og grunneiere blir varslet direkte. Eventuelle innspill til planprogrammet, varsel om oppstart og utbyggingsavtalen sendes: v/steinar Friberg, Doneheia 138, 4516 Mandal eller e-post steinar.friberg@ttas.no tlf Frist for innspill til planarbeidet er Alle mottatte dokument blir sendt kommunen sammen med planforslaget. 8. des Side 10 av 12

11 Høringsparter: Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder Vest-Agder Fylkeskommune Bortelid hyttelag Bortelid utmarkslag Naboer iflg. naboliste fra Åseral kommune. Tabell 1 viser oversikt over tilskrevne grunneiere og rettighetshavere innenfor planområdet. Hjemmelshaver Adresse Postnr./sted KNUT REPSTAD BORTELIDVEGEN ÅSERAL SVEIN WIGEMYR SOMMERRO 4638 KRISTIANSAND S KJELL RISLAA DØNNESTADVEIEN TVEIT GRETHE SKRETTING RAUNEVEIEN MANDAL MAGNAR SKRETTING RAUNEVEIEN MANDAL ERIK SKOGEN RØYSELANDSVEIEN MANDAL MONA GRANHEIM HJELLEN AMBOLTVEIEN HOMMERSÅK TORMOD SKAGEN HJELLEN AMBOLTVEIEN HOMMERSÅK FINN SØDAL STRANDVEIEN KRISTIANSAND KJELL EIKILD AUSTEGARDSVEGEN ÅSERAL Tabell 3 viser tilskrevne høringsinstanser. Fylkesmannen i Aust- og Vest Postboks 788 Stoa 4809 Arendal Agder Vest-Agder Fylkeskommune Serviceboks Kristiansand Bortelid hyttelag v/siri Grønnæss Artillerivollen Kristiansand Bortelid utmarkslag v/trond Egil Åknes Sømsveien KRISTIANSAND S Planprosess og medvirkning Ut over kontakt med kommunen, grunneierne og innkomne høringssvar så har det ikke vært andre medvirkende til planen. Høringssvar og forslagsstillers vurdering Høringsuttalelser offentlige / andre I fra offentlige høringsinstanser/andre så er det mottatt høringssvar fra: Høringsinnspill Navn (offentlig / andre) 1 Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder 2 Finn Sødal (Panoramaveien 17) 3 8. des Side 11 av 12

12 Høringsuttalelsenes innhold er kort beskrevet og besvart nedenfor. De mottatte høringssvarene er ellers i sin helhet vedlagt i vedlegg. Høringsinnspill 1 (Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder) Føremålet med planen er å leggje til rette for omlegging av dagens trasé for Panoramavegen, samt å leggje til rette for nye fritidsbustader. På bakgrunn av områdets planstatus vurderer Fylkesmannens miljøvernavdeling at planarbeidet vil krevje konsekvensutgreiing etter ny KU-forskrift. Vi ber difor om at forslagsstillar vurderer dette nærare med Åseral kommune som planmynde før ein går vidare med planarbeidet. Svar: I samråd med Åseral kommune har vi gått inn for å lage til et forenklet planprogram, grunnen til valget er at området i dag ligger delvis som et steinbrudd og at det er gitt dispensasjon til flytting av veitrase. Høringsinnspill 2 (Finn Sødal) 1. Alle hytteeiere på østsiden av Panoramaveien fra nr. 11 til 29 må få nabovarsel. 2. Adkomst og mulighet for å stopp utenfor veibane. 3. Skiløyper 4-6. Sprengningsarbeider utført i planområdet Svar: 1. Vi har mottatt liste fra Åseral kommune på hvilke naboer som er berørte og som skal varsles i forbindelse med planarbeidet. Planarbeidet er varslet etter denne lista. 2. Panoramavegen vil bli rettet opp og tilpasset eksisterende vei i begge ender. Etter ønske fra oppdragsgiver vil det areal som Sødal ønsker som avstigningsplass bli benyttet til fritidsbebyggelse. Det legges her opp til 8 nye tomter for småbebyggelse. 3. Skiløypenettet vil ikke bli tatt inn i denne plan. Det er på gang en ny plan nord for Panoramavegen. Her vil trase for skiløype mm komme inn Sprengningsarbeider som er utført langs Panoramavegen er ikke en del av planarbeidet og vil ikke bli ytterligere kommentert. Andre dokumenter i planforslaget / vedlegg Reguleringsplan. Bestemmelser. Planprogram. Risiko- og sårbarhetsanalyse. Annonse om oppstart av reguleringsarbeider (forefinnes i planbeskrivelsen). Varslingsbrev (forefinnes i planbeskrivelsen). Mottaksliste for varslingsbrev (Tabellført og forefinnes i planbeskrivelsen). 8. des Side 12 av 12