Byutvikling Stavanger kommune, Referent. 1. Forslagstillers redegjørelse for ønsket tiltak Planinitiativ

Transkript

1 OPPSTARTSMØTE - PLANSAK Plan Langflåtveien 1-3 Tid: kl :00 Sted: Olav Kyrres gate 23 Deltagere: Trond Auklend, Martin Lillesand, Marie H. Mjaaland, Simon Krohn-Hansen, Jo C. Fougli, Trond J. Rørvik, Bård Gundersen, Sommerro Løkke AS Prosjektil Areal Prosjektil Areal DARK Arkitekter Byutvikling Stavanger kommune, Møteleder Byutvikling Stavanger kommune Byutvikling Stavanger kommune, Referent 1. Forslagstillers redegjørelse for ønsket tiltak Planinitiativ Prosjektil og Dark, har på vegne av Sommerro Løkke AS (eiere av gnr/bnr 20/50 og 19/472) sendt inn planinitiativ datert Planinitiativ er vist i vedlegg, og har en kort presentasjon av prosjektet: «Formålet med planen er å legge til rette for bruk av tomten til kombinerte formål; bolig og tjenesteyting. På den delen av første etasje som vender mot Marieroveien vil det åpnes for bevertning eller tjenesteyting i første etasje. Tiltakshaver ønsker i utgangspunktet høyest mulig andel bolig. Det vurderes derfor bolig helt ned til første etasje mot Langflåtveien og Zetlitzveien. Arealene over første etasje tenkes benyttet til bolig.» Planinitiativet legges som vedlegg 1 til dette referatet. Planinitiativet, vedlegg 1, viser en utnyttingsgrad på ca. 200%BRA, parkeringskjeller, med formål tjenesteyting i 1. etasje mot Fv.44 og Zetlitzveien, kontor/bolig i etasjene over og ren bolig mot Langflåtveien. Ankomst til parkeringskjeller tenkes fra Langflåtveien. a) Formålet med planen er å kunne bygge bolig/kontor på eiendommen. Detaljplanen åpner også for tjenesteyting i første etasje mot Fv.44 og Zetlitzveien. b) Planarbeidet ansees ikke å få spesielle virkninger utenfor planområdet. c) Planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak er boliger/kontor/tjenesteyting med nedgravd parkeringskjeller samt boder/sykkelparkering, teknisk rom, renovasjon og varelevering. Forslagsstiller ønsker høyest mulig andel bolig. Utbyggingsvolum antas å være på ca m 2, dvs. en utnyttelsesgrad på ca. 200% forutsatt et tomteareal på 3681 m 2. Høyden er planlagt til maks 8 etasjer mot Fv. 44 og Zetlitzveien. d) Ny bebyggelse vil holde gjennomgående høy arkitektonisk og miljøvennlig kvalitet. Dette innebærer energieffektive løsninger, lave utslipp og høy bokvalitet. Planforslaget vil oppfylle de krav som ligger i forslag til områdeplan for Mariero

2 når det gjelder blant annet blågrønn faktor, størrelse og sol på uteoppholdsareal og at 50% av uteoppholdsarealene skal legges på bakkenivå. e) Ny bebyggelse vil være universelt utformet, og det vil rettes spesielt fokus mot en attraktiv første etasje, kjennetegnet av åpne inngangspartier og aktive fasader i tråd med krav satt i områdeplan 2622 for Mariero. Det tenkes aktive fasader mot Fv.44. Parkering for bil blir lagt i kjelleretasje med innkjørsel fra Langflåtveien. For å skjerme planområdet og bakenforliggende bebyggelse mot trafikkstøy fra Fv.44, vil den høyeste bebyggelsen ligge mot vest. Viktige gjennomfartsårer for gående og syklende vil ivaretas gjennom en gang- og sykkelsti ved tomtegrensen i sør. f) Planområdet inngår i kommuneplanens områder for høy arealutnyttelse. Der tillates det en utnyttelse på %BRA, avhengig av andel bolig. Utnyttelsen blir også videreført i forslaget som er ute til offentlig ettersyn. I plan 2622 områderegulering for Mariero er området regulert til bolig/kontor. Planområde ligger i områdereguleringens felt BK1. Bestemmelsene slår her fast at første etasje skal ha aktive fasader, og at det skal bygges maks 6 etasjer mot Fv.44, der øverste etasje skal være inntrukket. Maks. utnyttelse settes til 177%BRA. Bebyggelse mot Langflåtveien skal trappes ned, og det tillates at opp til 50% av uteoppholdsarealet kan plasseres på tak. g) Det er ingen vesentlige interesser som berøres av planinitiativet. h) Det vil i planarbeidet utføres ROS-analyse for å ivareta radonnivå, støy og marin grense. Det vil også utføres en VA-rammeplan som gjør rede for overvannshåndtering, brannvann og generell vann- og avløpsplanlegging. i) Planforslaget vil bli hørt etter plan- og bygningsloven. Det vurderes og avholde egne nabomøter i forbindelse med høringen, samt en presentasjon for Hillevåg bydelsutvalg. Planforslaget vurderes ikke å berøre særskilte offentlige organer. j) Det vurderes og avholde egne nabomøter i forbindelse med høringen, samt en presentasjon for Hillevåg bydelsutvalg. Planforslaget vurderes ikke å berøre særskilte offentlige organer. k) Planforslaget er vurdert i forhold til 6 og 8 i forskrift om konsekvensutredning og vurderes å ikke omfattes av forskriften. Tiltaket er i samsvar med overordnet plan og det vurderes å ikke få vesentlig virkning for miljø og samfunn 10 a-h. 2. Gjeldende planer, andre relevante vedtak og evt. pågående planarbeid Plan 2622 Områderegulering Mariero Plan 2622 er under utarbeiding på dette stedet, og forslagsstiller har uttrykket en plan om å følge denne. Plan 2622 forventes å legges på høring tidlig i Detaljplanen utfordrer plan 2622 på følgende punkt: - Formål: Detaljplanen ønsker formål tjenesteyting/bevertning som ikke tillates i plan 2622 utenfor bydelssenteret. - Høyde: Detaljplanen ønsker 8 etasjer i hjørnet ut mot rundkjøringen hvor Zetlitzveien møter Fv.44. Plan 2622 tillater 6 etasjer langs Fv Utnyttelse: Detaljplanen viser en utnyttelse opp mot 200%BRA, plan 2622 setter grensen ved 177%. Kommuneplan: Kommuneplanen er gjeldene plan for området. Retningslinjene legger opp til en utnyttelsesgrad på %BRA avhengig av andel bolig.

3 3. Krav til dokumentasjon Utredninger som skal utføres VA-rammeplan Lokalklimatiske virkninger Støy Mobilitetsplan Skolevei Konsekvensutredning Det er ikke krav om konsekvensutredning. Planfaglige tema som skal vurderes/planbeskrivelse Det kreves alltid planbeskrivelse og ROS-analyse jamfør pbl. Vi viser til hovedtema og oppsett gitt i startpakken. Ta med alle hovedoverskrifter i planbeskrivelsen. Ta kun med de vurderingstema som anses relevante. De øvrige skal ikke kommenteres. Følgende tema skal beskrives: Formål Bebyggelsen og uteområdenes kvaliteter Utnyttelsesgrad og høyder (obs høyderestriksjoner Stavanger lufthavn) Uteareal/lekeareal/grønnstruktur Barn og unges oppvekstvilkår Levekår Lokalisering av virksomhet Parkering Kollektiv, gange og sykkel Kulturminner Universell utforming Samfunnssikkerhet Rekkefølgekrav Blågrønn faktor Miljøoppfølgingsprogram tiltak for å redusere energiforbruk, miljøhensyn, forurensning Illustrasjoner Planlagt bebyggelse skal illustreres med maksimal utnyttelse 3D-illustrasjon Fjernvirkning Snitt med tilgrensende terreng/bebyggelse Sol- og Skyggediagram Bestilling av startpakke Bestillingsskjema finnes på internett på Bestilling sendes til arealplanmottak@stavanger.kommune.no Krav gitt i Startpakken skal følges. På samme side ligger lenke til informasjon om kommuneplan, vedtekter, normer og retningslinjer. Stavanger kommune lager annonsekart og fremskaffer liste over hjemmelshavere og instanser som skal varsles.

4 Planavgrensning Settes i samarbeid mellom forslagsstiller og kommunen. Plannummer Plan 2695 Elektronisk varsling Stavanger kommune tar på seg ansvar for elektronisk kunngjøring ved planoppstart. Når forslagstiller sender varsel til berørte skal det sendes e-post med nødvendig informasjon til arealplanmottak@stavanger.kommune.no Nødvendig informasjon er: - plannummer og tittel - formålet med planen - dato for annonsering i avisen og utsendelse av brev til berørte - frist for merknader - forslagsstillers besøksadresse - forslagsstillers adresse for innsending av merknader, inkl. e-post-adresse - navn på kontaktperson hos forslagsstiller og vedkommendes telefonnummer Merk e-posten: Kunngjøring planoppstart for plan nr. 4. Kontaktpersoner i planfasen Forslagstiller: Martin Lillesand - Prosjektil Areal Kommune: Bård Gundersen - Detaljplan 5. Videre fremdrift fram til politisk behandling Forslagsstiller ønsker en rask fremgang. Fremgangen vil variere utfra hvordan forslagsstiller ønsker å forholde seg til forslag til plan Hvis forslagsstiller følger plan 2622, vil de to planene kunne gå parallelt til politisk behandling. - Hvis forslagsstiller ønsker å utfordre plan 2622, vil detaljplanen måtte vente til plan 2622 er vedtatt i bystyret. Dette vil ikke være i tråd med forslagsstillers ønske om en rask fremgang. 6. Foreløpig tilbakemelding fra kommunen Sammendrag: Basert på det forhåndsinnsendte planinitiativet ble det på dette oppstartsmøtet diskutert en rekke sentrale elementer med innvirkning på forslaget. De viktigste punktene var sol/skyggeproblematikk, forholdet mellom områdeplanen for Mariero og forslaget til detaljreguleringsplan, samt en ev. parallellbehandling av disse, aktuelle formål i planen, innkjørsel til parkering og varelevering, og støyproblematikk. I tillegg presenterte arkitekt mulighetsstudie for planområdet.

5 Det er enighet om: Sol/skygge Avdeling for byutvikling uttrykker at det har blitt utvist noe fleksibilitet tidligere når det gjelder skygge forårsaket av høyblokken ved Marieroveien. Det har vært enkeltsaker som har fått godkjent plan til tross for at sol ved vårjevndøgn og sommersolverv ikke tilfredsstiller fastsatte krav på angitte klokkeslett. Utgangspunktet er likevel at krav til sol må tilfredsstilles innen planområdet. Ved å ta med kontor og redusere antall boenheter kan sol/skyggeproblematikk forenkles. Sol/skygge må løses for eksisterende naboer. Modellen som er konstruert i Cityplanner regnes kun som en skisse i undersøkelsene av sol og skygge. Verktøyet kan sette klokkeslett, men setter ikke nøyaktig dato. Forhold mellom Områdeplanen for Mariero og detaljregulering for Langflåtveien Framdrift på områdeplanen er forsinket. Det at detaljreguleringen utfordrer flere bestemmelser i områdeplanen underbygger at disse spørsmålene må avklares i områdeplanen først. Alle ønskede avvik fra forslaget til områdeplanen bør gis som merknad til denne. Hvis det er større avvik fra områdeplanen blir det vanskelig å kjøre et parallelt løp. Man må da vente og se om merknaden blir tatt til følge før man kan fremme detaljplanen. Aktuelle formål i planforslaget Forslagstiller ønsker nå å ha så høy boligandel som mulig, og går bort fra tidligere forslag om å også åpne for et rent kontoralternativ. Planforslaget åpner for tjenesteyting/bevertning i første etasje ut mot Marieroveien. Dette er ikke i tråd med områdereguleringen som kun åpner for kontor/bolig. Avdeling for byutvikling uttrykker at det også kan etableres kiosk (detaljhandel) på maks 150m² innen planområdet i forbindelse med bussholdeplassen. Forslagstiller ønsker fleksibilitet når det gjelder andel kontor og bolig, samt for typer bolig (leiligheter, «townhouse»). Avdeling for byutvikling ønsker at det mest ekspansive og krevende alternativet illustreres. For planforslaget vil det si at boligalternativet med maks. volumer må illustreres, selv om det også åpnes for kontor i deler av bebyggelsen. En eventuell reduksjon av prosjektet (f.eks. rekkehus i stedet for leilighetsbygg) kan da godkjennes uten ekstra høring eller godkjenning. Bestemmelsene kan åpne for en slik fleksibel fordeling mellom formålene. Markedet for kontor er usikkert, da det står mange ledige kontorlokaler i Forus-området, og en slik fleksibilitet ses derfor som et positivt element i planarbeidet. For å sikre tilstrekkelige kvaliteter på uteoppholdsarealene, ønsker forslagstiller å oppgi MUA i bestemmelsene til planforslaget. Dette vil sikre de ønskede kvalitetene, og det er da ikke nødvendig å oppgi antall boenheter i bestemmelsene. Maks tillatte antall boenheter i prosjektet vil fremgå av planbeskrivelsen. Avdeling for byutvikling er uenig i at dette er tilstrekkelig og ønsker at maks antall boliger brukes, ev. i kombinasjon med MUA. Innkjørsel til parkering og lomme for varelevering Avdeling for byutvikling har utarbeidet et notat vedr. innkjøring til parkeringskjeller og plassering av varelevering. Dette slår fast at lomme for varelevering må plasseres i Langflåtveien, forutsatt at fasade her trekkes inn 0,5 m for å gi tilstrekkelig plass til fortau. Minimum avstand til krysset mellom Langflåtveien og Zetlitzveien går frem av krav til siktlinjer. Minsteavstand mellom innkjøring parkeringskjeller og gangveg sør i planområdet settes også likt krav til siktlinjer.

6 Støyproblematikk og midlertidig støyskjerming. Støyanalyse fra Sinus må oppdateres med nyeste illustrasjoner for planforslaget. Nåværende støyrapport tar utgangspunkt i avdeling for byutviklings illustrasjon av fremtidig boligprosjekt i Langflåtveien 5. Støyrapporten må suppleres med en vurdering som tar utgangspunkt i dagens situasjon, hvor det også gjøres rede for behov for midlertidig støyskjerming. I områdereguleringen slås det fast at det ikke tillates frittstående støyskjermer. Avdeling for byutvikling ser at kan være nødvendig med midlertidige støyskjerming, men foreslår at man ser på flere muligheter når man utreder typer støyskjerming. Kanskje det kan bygges noe som blir en del av lekeplass/sykkelskur/gangsti/bebyggelse etc. Andre aktuelle aspekter som ble diskutert Det er tidligere avklart at det ikke er behov for konsekvensutredning. Så lenge man ikke går ut over rammene til områdereguleringen for Mariero så er konsekvensutredningen som er gjort i forbindelse med det arbeidet tilstrekkelig. Når det gjelder renovasjon må forslagstiller legge frem et forslag til løsning som renovasjonsavdelingen og avdeling for byutvikling vil vurdere og gi en tilbakemelding på. Administrasjonen vurderer at det ikke er vegetasjon med vernehensyn i planområdet. Asken som er registrert som utryddningstruet i temakart-rogaland.no i 2017 er alt fjernet fra tomten. Balkonger som krager ut over formålsgrensen mot Marieroveien, Zetlitzveien og Langflåtveien, tillates ikke. Hvis balkonger skal vurderes med innglassing må dette fremmes som en helhetlig plan. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Det er i henhold til kommuneplanen krav om å utnytte lokale varmeressurser deriblant fjernvarme. Det vil derfor bli satt krav til tilrettelegging for påkobling til fjernvarmeanlegget, men ikke krav til bruk av anlegget. Planinitiativet må oppdateres med nyeste illustrasjoner, og at kiosk kan etableres mot Marieroveien tas inn under formål. Avdeling for byutvikling ser ikke behov for å flytte plangrensen lengre mot sør. Midlertidig støyskjerming kan løses i tomtegrense. Avdeling for byutvikling vil utvide plangrensen til å omhandle omliggende trafikkformål i nord og øst for å se planen mer som en helhet på området. Det er uenighet om: Høyder på bygg i hjørnet mot Marieroveien og Zetlitzveien: Her tillater områdereguleringen maks 6 etasjer, forslagsstiller ønsker maks 8. Formål: Områdereguleringen åpner for kontor/bolig, den er også positiv til å åpne en detaljhandel på maks 150m 2 som knyttes til bussholdeplassen. Forslagsstiller ønsker å legge til tjenesteyting/bevertning, noe som områdereguleringen ikke åpner for. Følgende er ikke avklart:

7 8. Annet Forhåndskonferanse plan er en drøfting mellom tiltakshaver og kommunens planmyndighet for om mulig avklare planrelaterte problemstillinger tidligst mulig i planprosessen. Konferansen gir ingen av partene rettigheter overfor den annen part. Det tas forbehold om endringer i rammebetingelser, kommunens rutiner og politikk og at nye opplysninger kan føre til endrede faglige vurderinger. Vedlegg Planinitiativ Transportnotat