Saksframlegg. Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2016p231 17/ Dato: UTVALG MØTEDATO UTVALGSSAKNR Utvalg for plan og samfunnsutvikling

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2016p231 17/ Dato: Saken behandles slik: UTVALG MØTEDATO UTVALGSSAKNR Utvalg for plan og samfunnsutvikling UPS-/ DETALJREGULERINGSPLAN FOR HAGEJORDET I SØRE ÅL GNR. 87/180 M. FLERE HØRING/OFFENTLIG ETTERSYN Byplansjefens innstilling: 1. Forslag til detaljreguleringsplan for Hagejordet, med planbeskrivelse datert , plankart datert og bestemmelser datert , legges ut til høring/offentlig ettersyn. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Illustrasjonsplan 5. Perspektiv, snitt og modellbilder Vedlegg som kan fås ved henvendelse til administrasjonen: 6. ROS-analyse, datert Flom og overvannsvurdering, datert Veitegninger Sammendrag: Byplansjefen anbefaler at forslag til detaljreguleringsplan for Hagejordet i Søre Ål legges ut til høring/offentlig ettersyn. Planen legger til rette for utbygging av Hagejordet med konsentrert småhusbebyggelse, blokkbebyggelse, nærsenter, barnehage, omsorgsboliger m.m. Planen sikrer trygge atkomstveier og gangforbindelser, lekeplasser, turdrag og grønnstrukturer med håndtering av overvann. Bakgrunn:

2 Planområdet er avsatt til utbyggingsformål i gjeldende kommuneplanen, med anslag om nye boenheter. Dette arealet omfatter gnr./bnr. 87/180 (kommunal grunn), og deler av 87/307 og 88/75. Lillehammer kommune startet opp reguleringsplanarbeidet i 2016 bl.a. for å kunne imøtekomme kommunale utbyggingsbehov. I den forbindelse ønsket kommunen også å inkludere naboeiendommen gnr./bnr. 87/307, som i tillegg til boligformål er avsatt til næringsformål (industri, lager og produksjon), slik at man kunne lage en helhetlig plan for utbyggingsområdet. I januar 2018 ervervet Profier/Hagejordet utvikling eiendommen gnr./bnr. 87/307, og gikk med det inn som forslagsstiller sammen med Lillehammer kommune v/ tjenesteområde Eiendom. Våren 2018 er det gjennomført en arkitektkonkurranse med tre inviterte deltakere: A-lab, Lund Hagem Arkitekter/Ram arkitektur og Make arkitekter. Det ble besluttet å arbeide videre med Lund Hagem og Ram, med utgangspunkt i deres bidrag. Fakta: Areal + i samarbeid med Lund Hagem Arkitekter, Ram Arkitektur og AtSite fremmer planforslag for Hagejordet på vegne av Hagejordet Utvikling AS/Profier og Lillehammer kommune v/ tjenesteområde Eiendom. Planen legger til rette for utbygging av omkring 350 boliger, nærsenter mot Hamarvegen, barnehage og omsorgsboliger. Planområdet er på ca. 177 daa og ligger langs Hamarveien, sør for bydelssenteret i Søre Ål Figur 1: Oversiktskart. Planområdet ligger innenfor svartstiplet strek. Planstatus Planområdet er hovedsakelig avsatt til utbyggingsområde i kommuneplanens arealdel , med fremtidig boligformål (område 7) og næring mot Hamarvegen (område 42). Ut over det er planområdet avsatt til eksisterende boligområde og turdrag i sør.

3 Figur 2: Utsnitt fra kommuneplanens arealdel. Det er ingen reguleringsplaner innenfor planområdet. Beskrivelse av planforslaget Det er planlagt for minimum 265 nye boliger innenfor planområdet, men med mulighet for opp mot 350 boliger. Bebyggelsen er orientert mot vest, der terrenget faller jevnt med god solgang og utsikt. Den høyeste bebyggelsen er planlagt mot nord og øst, mens det er foreslått noe lavere byggehøyder mot sør og vest. Boligene er organisert som tun som forbindes av et sentralt grøntdrag i øst-vest retning. Dette grøntdraget knyttes sammen med eksisterende grøntområde øst for Hamarvegen. Dette blir samtidig en av to nye gangforbindelser over Hamarvegen. Den regulerte hovedadkomstveg er via ny, oversiktlig avkjøring fra Hamarvegen. Figur 3: Perspektivskisse som viser en mulig framtidig bebyggelsesstruktur (ill. fra vedlegg 5).

4 Planforslaget legger til rette for etablering av en ny barnehage sentralt i planområdet, ved turdraget og den planlagte områdelekeplassen. Dette vil bli en rolig del av området, skjermet for trafikk, samtidig som den ligger nær atkomsten fra Hamarvegen. Videre åpner planen for å etablere kommunale/offentlige botilbud, der det er tenkt å bygge et leilighetskompleks for selveiere med fysiske eller psykisk utviklingshemming. For øvrig er følgende offentlige behov planlagt fordelt i de øvrige boligtunene: hybler for flyktninger/asylsøkere (ca stk.) og leiligheter som NAV kan benytte til å følge opp lov om sosiale tjenester; midlertidige boliger i inntil 3 måneder (2 4 stk.). I tillegg er det i felt «BF1» regulert inn areal til 5 frittstående «sterke hus» på m², beregnet for personer med utfordringer knyttet til psykisk helse og/eller rus. Planprosess Det ble avholdt oppstartsmøte Varsel om planoppstart er annonsert i GD og på kommunens nettsider, og ble sendt ut til naboer og høringsinstanser Det er mottatt 6 uttalelser fra høringsinstanser og 6 merknader fra naboer og interesseorganisasjoner. Merknadene er oppsummert og kommentert i kapittel 8 i planbeskrivelsen. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget og konsekvenser av planforslaget vises det til planbeskrivelsen (vedlegg 3). Vurdering: Byplansjefen vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å legges ut til høring/offentlig ettersyn. Nedenfor følger kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige tema anses å være tilfredsstillende løst og belyst (temaene er beskrevet i forslagsstillers planbeskrivelse). Forholdet til overordna planer I kommuneplanens arealdel er det anslått nye boenheter i området (område 7 Søre Ål Hagefeltet, omtalt i kommuneplanens arealdel , del 4 konsekvensutredning, s ). Arealet som er avsatt til næringsformål er ca. 41 daa (område avsatt til næringstype N3, industri, lager og produksjon i kommuneplanens arealdel , se også del 4 konsekvensutredning, s ). I konsekvensutredningen påpekes det at området er: «[ ] også attraktivt til boligformål». Dette formålet ligger innenfor eiendommen gnr./bnr. 87/307. I planforslaget er det foreslått å omdisponere næringsformålet til sentrumsformål, for å kunne legge til rette for en blanding av boliger og forretning m.m. Byplansjefen har vurdert formålsendringen som en mer fremtidsrettet utvikling av området, som vil støtte oppunder utviklingen av Hagejordet og bydelssenteret i Søre Ål. Utnyttingsgrad/byggehøyde/estetikk Grad av utnytting varierer for de ulike utbyggingsfeltene. De tre største delområdene reguleres til blokkbebyggelse eller konsentrert småhusbebyggelse, der byggehøyden for delområde 1 og 2 er forslått til 3-4 etasjer, med % BYA. I delområde B3 er det åpnet for noe lavere bebyggelse (2-3 etasjer), der det er tenkt å etablere kommunale/offentlige botilbud. Det stilles krav til minimum antall boliger pr. daa for å sikre en god utnyttelse av det som i dag er dyrka mark. Reguleringsbestemmelsene stiller krav om at hvert felt skal ha et samlet arkitektonisk uttrykk med enhetlige materialer, farger, volumer og takform. Ut over det vurderes utomhusplan og situasjonsplan med medfølgende estetiske redegjørelse å ivareta bebyggelsens kvaliteter.

5 Arealet mot Hamarvegen er foreslått regulert til sentrumsformål. Det har vært ønskelig at det gis rom for at bydelssenteret i Søre Ål kan utvides på dette arealet. Forslagsstiller ser for seg at det kan etableres et nærsenter. Dette kombineres med å etablere et bydelstorg, med minste størrelse 600 m², som skal utformes som en offentlig møteplass med benker, beplantning og lekemuligheter for små barn. Bebyggelsen skal omslutte torget samtidig som man vil få utsikt mot parken og åssiden mot vest. Over og rundt næringsarealene er det planlagt boliger i 3-4 etasjer. Adkomst/trafikk og parkering Hovedadkomst til planområdet vil være via ny avkjøring fra Hamarvegen, på en oversiktlig strekning. Den første avkjørselen fra hovedadkomstvegen går til det planlagte nærsenteret. Videre går vegen parallelt med Hagebekken mens trafikken til boligområdene fordeler seg på to hovedakser mot sør. Samtidig reguleres en sekundær adkomst fra Hagevegen. Planforslaget legger til rette for at eksisterende avkjørsler til Hamarvegen kan saneres og samles inn mot ny boliggate på Hagejordet. Internvegsystemet er dimensjonert med romslige bredder på veger og fortau, og det er lagt vekt på å lede gangtrafikken der det er naturlig å krysse bilveger. Dette er spesielt viktig med tanke på sikker kryssing over Hamarvegen for skolebarn til Åretta og Søre Ål skoler. Her er det forutsatt hevet gangfelt samt intensiv belysning. Sammen med framtidig oppgradering av gang- og sykkelveg langs Hamarvegen vurderes trafikksikkerheten å bli tilfredsstillende. Sykkel vurderes som et velegnet fremkomstmiddel, med kort avstand til sentrum, i relativt flat trasé. Planområdet har god kollektivbetjening. Utbygging av Hagejordet vil likevel øke biltrafikken, og dermed øke belastningen på Bankenkrysset (jf. konsekvensutredning til kommuneplanens arealdel ). Det legges i all hovedsak opp til parkering under bakken. Kravet til antall biloppstillingsplasser skal være i tråd med de til enhver tid gjeldende krav i kommuneplanen. Dette vurderes som hensiktsmessig ettersom planområdet vil kunne bygges ut over en lengre tidsperiode. Grønnstruktur og forbindelser Planområdet er en del av flomveiarealet for Hagebekken. Tidlig i planprosessen ble det utarbeidet en flomrapport (Skred AS), som har lagt premisser for overvannshåndtering og den blågrønne strukturen i planområdet. Det skal utvikles sammenhengende blågrønne strukturer for å kunne legge til rette for gode og attraktive bomiljøer, sikre vannveier og flomveier, fordrøyningsmagasin/-basseng og biologisk mangfold. Overvannet skal utnyttes som ressurs for å oppnå økt rekreasjonsverdi og trivsel, og samtidig bidra til å skape et best mulig utemiljø. Kommuneplanen viser en forbindelse/grøntkorridor sør for utbyggingsområdene. Denne planlagte forbindelsen mellom Skogen og Trangerud er også omtalt på s. 91 i «Kommunedelplan for fysisk aktivitet og naturopplevelse »: «Ved full utbygging i Skogenområdet vil det på sikt være aktuelt med en bedre tilgjengelighet til Mjøsa. Denne traseen forutsetter sikker kryssing av jernbanen». Denne forbindelsen er ivaretatt med GT1 3. Gjennom GT1 skal det opparbeides en gjennomgående gruset turvei med minimumsbredde 2,5 m som skal kunne snøbrøytes. Turvegen omsluttes av en grøntkorridor med varierende bredde og utforming. Grønnstrukturen med turveg vurderes å være i tråd med intensjonen i kommuneplan og kommunedelplan.

6 Fellesareal mellom tunene skal opparbeides parkmessig med stedvis tett beplantning av trær og busker, kombinert med nærlekeplasser og med kobling til overordnet grønnstruktur. Grøntareal innad i bebyggelsesfeltene er ikke detaljert i plankartet, for å oppnå ønsket fleksibilitet. Det vises til vedlagte illustrasjonsplan, som vil være retningsgivende for utbygging av området, der prinsippene for grønnstrukturen mellom tunene er vist. Uteoppholdsareal/ barn og unges interesser Feltet «Leik1» skal opparbeides som områdelekeplass for hele planområdet og skal utformes i henhold til krav til innhold og kvalitet i kommuneplanens bestemmelser. Det er stilt rekkefølgekrav til at lekeplassen skal være ferdig opparbeidet før det kan gis ferdigattest for ny bolig nr. 100 i planområdet. Det må i den videre prosessen vurderes om dette er den mest hensiktsmessige måten å utforme rekkefølgekravet. Lekeplassens plassering inntil barnehage og sentralt i planområdet vurderes som god. I gjeldende kommuneplan er kravet til minimumsstørrelse på områdelekeplass 5 daa (eller 2,5 x2). Den sammenhengende størrelsen på i overkant 4 daa vurderes som romslig, og i tråd med intensjonene for områdelekeplaser i pågående revisjonsarbeid. Det vises også til at områdelekeplassen er knyttet opp mot grønnstrukturen. Innenfor hvert tun skal det etableres nærlekeplasser. Dette vises ikke i plankartet, men det er knyttet bestemmelser til dette som sikrer opparbeidelse. Energi og miljø Det er i bestemmelsene stilt krav til at byggeområdene og byggverk skal lokaliseres og utformes med hensyn til energieffektivitet og fleksible energiløsninger. Det skal legges vekt på å finne løsninger preget av fremtidsrettet miljø- og ressurstenkning. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Landbruk Det er utarbeidet et arealregnskap som viser omdisponering av fulldyrka jord. Totalt dreier det seg om rundt 68 daa som omdisponeres til utbyggingsformål, vegareal og grønnstruktur. En utbygging av landbruksarealene er i tråd med kommuneplanens arealdel Det er vurdert som en forutsetning at det skal legges opp til en relativt høy utnyttingsgrad for å kunne rettferdiggjøre omdisponeringen av fulldyrka jord. Konklusjon: Foreliggende planforslag vurderes å legge til rette for ønskede kvaliteter for utvikling av Hagejordet, der man ivaretar gode bokvaliteter, høy grad av utnytting, behov for kommunale botilbud og funksjoner som barnehage samt en videreutvikling av bydelssentrumet. Byplansjefen anbefaler at planforslaget legges ut til høring/offentlig ettersyn. Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Marianne Bismo Saksbehandler