Sameiet Signatur Bekkestua

Transkript

1

2 Bekkestua Lund+Slaatto Arkitekter Langkaia OSLO GAMLE RINGERIKSVEI INNSPILL TIL PLANARBEIDET FRA SAMEIET SIGNATUR BEKKESTUA På vegne av Sameiet Signatur Bekkestua takker vi for mottatt varsel om oppstart av privat detaljreguleringssak. Sameiet er nær nabo til Gamle Ringeriksvei 43 og 47 og er selvfølgelig svært opptatt av at utviklingen av disse eiendommene blir gjort på en måte som vil være til berikelse for miljøet på Bekkestua som helhet, blir attraktivt for de som med tiden flytter inn og samtidig at det ikke blir til uforholdsmessig ulempe for oss som allerede holder til her. Vi ser frem til å medvirke i planarbeidet gjennom hele planprosessen, i henhold til bestemmelsene i Plan- og bygningsloven 5-1. Dette vil være spesielt viktig i dette tilfellet siden dere varsler parallell utarbeidelse av planforslag og byggesaksbehandling av rammesøknad etter Plan- og bygningsloven 1-7 og Vi viser spesielt til lovkommentarer til 5-1 Medvirkning, hvor det blant annet fremheves: og «Planmyndigheten skal gjennom hele planarbeidet sørge for åpen, bred og tilgjengelig medvirkning i lokalsamfunnet og dialog med organiserte og uorganiserte interesser. Planmyndigheten skal tilstrebe størst mulig offentlighet og reell medvirkning i planprosessene.» «De formelle skritt som beskrives i reglene om behandlingen av de enkelte plantypene er å anse som minstekrav til saksbehandling og medvirkning.» Vi forventer som sagt at vi gjennom hele planprosessen vil få å få god anledning til å gi innspill til planforslaget etter hvert som de enkelte deler konkretiseres. I denne omgang vil vi fremheve fire forhold som er av en så dyptgripende karakter at det synes nødvendig å ivareta dem allerede i utgangspunktet for planarbeidet. 1 Bygningsvolum og lysforhold 2 Trafikk/Parkeringsnorm 3 Verneverdig bebyggelse 4 Flomfare 1 av 7

3 Kommentarene er gitt i forhold til dokumentet «161121_MEGLERGÅRDEN_A3_LSA_lesehefte» som vi har forstått at ble lagt til grunn for behandling i oppstartsmøtet med kommunen. Vi er inneforstått med at det kan komme endringer i forhold til dette, men vi antar at arkitekten i utgangspunktet har slike løsninger i tankene. 1 Bygningsvolum og lysforhold Bekkestua er et fint sted å bo. Her er det gjort gode valg for utforming av boligmiljøer, tilrettelegging for fotgjengere, kollektivtransport, hyggelige utemiljøer i sentrumsområdet, nærhet til skoler, idrettsanlegg og friområder Når man snakker om lokalmiljøer rundt Oslo, vil mange trekke frem nettopp Bekkestua som eksempel på hvordan det bør være. Det er kraftig befolkningsvekst i Oslo og Akershus. Det må bygges mange nye boliger, og det er bred enighet om at en andel av de nye boligene bør plasseres nær kollektivknutepunkter. Det innebærer at det også må bygges nye boliger og næringsbygg ved Bekkestua sentrum. Dette pågår jo allerede. Det er imidlertid svært viktig at utnyttelsesgrad, bygningsvolumer og nærhet til eksisterende bebyggelse ikke blir uforholdsmessig ødeleggende for nære naboer og miljøet som helhet. Den siste utbygging i Bekkestua sentrum har blitt kritisert av mange på grunn av størrelsen. Formannen i Planutvalget i kommunen uttalte til Budstikka: «Det er mye som tyder på at vi har gått en eller to etasjer for høyt» og fortsetter: «Vi kan ikke akkurat be dem om å rive bygget» og videre: «Vi må lære av dette i fremtidige prosjekter. Vi skal nå fortsette utbyggingen i Bekkestua nord». Vi oppfordrer arkitektene til å ta formannen i planutvalget på ordet, og ser en gang til på utformingen av bygningsmassen, utnyttelsesgraden og plassering i forhold til Signaturbygget. Bygningskroppen til nybygget og Signaturbygget er indikert på figuren nedenfor. Det fremgår med all tydelighet at nybygget vil fremstå som nært, høyt og knugende sett fra balkonger i Signatur. 2 av 7

4 Balkonger blir skyggelagt i betydelig grad. Figuren nedenfor viser at solhøyden må være mer enn 36 for at det skal være sollys over fløyen i nybygg og inn på balkong. Når solen står på det høyeste, rett i syd, varierer solhøyden gjennom året som vist i den andre figuren. Den viser at den sydvendte balkongen vil være skyggelagt midt på dagen i hele perioden fra tidlig september til tidlig april. skisne 3 av 7

5 Bygningsvolum, gesimshøyder og solforhold for nabobygg har vært omstridt gjennom hele områdeplanleggingsfasen. Foreslått areal var i tidlige planer m 2 Dette ble senere øket av kommuneadministrasjonen til m 2, som var innstillingen fra rådmannen. Kommunestyret vedtok (tilsynelatende spontant) å øke arealet ytterligere, fra rådmannens innstilling til m 2. Vi har forstått det slik at utbyggingsforslaget til Lund + Slaatto gir en videre økning utover dette. Gesimshøyder ble i forbindelse med økningen til m 2 redusert av rådmannen fra kote 82 meter til kote 80 meter. Rådmannens innstilling: Rådmannen skriver i innstillingen (7.000 m 2 og kote 80) blant annet: «Det er ikke aktuelt å bygge helt ut til eiendomsgrensen mot Signatur.» «Bebyggelsen er planlagt med plassering og høyder som ikke gir vesentlig redusert soltid for eksisterende bygg.» «En utbygging av sentrumsområdet i henhold til foreslått regulering vil ikke gi vesentlig eksponering eller fjernvirkning. En av intensjonene med maks høydefastsettelser med avtrappingsbestemmelser er å ivareta noenlunde tilfredsstillende solforhold for berørt nabobebyggelse. Etter offentlig ettersyn foreslås maks høyde på felt S1 redusert fra kote + 82 til kote + 80 (fra totalt 5 til 4 etasjer; forretning + kontor + 2 boligetasjer). Dette for å avveie utnyttelsen på S1 mot solforhold for nabobebyggelsen i nord.» «Byggegrenser på felt med maksimalhøyder skal konkretiseres i detaljregulering. Det er ikke aktuelt å bygge helt ut til eiendomsgrensen mot Signatur.» Rådmannen skriver at utnyttelsen få felt S1 (Meglergården) skal avveies mot solforhold for Signatur. Rådmannen forutsetter at det må være maksimal gesimshøyde på kote 80 og med en avtrappende bygningshøyde mot Signatur, i en bygning begrenset til m 2 ; for at det skal bli «noenlunde tilfredsstillende» solforhold for Signatur. 4 av 7

6 Vedtatt plan: Vedtatt plan tillater m 2. Økningen fra til omtales av kommunestyret som en «mindre» endring og det er ikke fremlagt vurderinger av hva det innebærer for bygningsmassen inn mot Signatur. Hovedfløyen er allerede oppe til kote 80 og utvidelsen må da foretas i retning Signatur, og da primært i de to fløyene. Figurene ovenfor viser nettopp dette: massive og høye blokker plassert nesten inn mot grensen til Signatur. Rådmannen skriver at deres innstilling vil gi «noenlunde tilfredsstillende» solforhold for Signatur. Beboere i Signatur er selvfølgelig ikke fornøyd med å få «noenlunde tilfredsstillende» solforhold, og situasjonen etter økning til ville jo faktisk bli betydelig verre enn det. Vi forventer forståelse for at det vil være helt uakseptabelt med løsninger som er mye dårligere enn «noenlunde». Klagebehandling: Vedtatt plan ble påklaget av Sameiet Signatur med hensyn til sollys og høyde til de forskjellige deler av bygget. Klagen ble avvist av kommunen og ble sendt til Fylkesmannen som avgjørende organ. I redegjørelsen som fulgte klagen, opplyste kommunen: «For så vidt gjelder hensynet til lys- og utsiktsforhold på det aktuelle sameiets eiendom, viser rådmannen til de vurderinger som ble gjort i innstillingen i reguleringssaken; en finner ikke at klagerens anførsel gir grunn til omgjøring av vedtaket.» Kommunen viste med dette til vurderinger som gjelder m 2, med nedtrapping av høyde mot Signatur, noe som ga «noenlunde tilfredsstillende» solforhold. Det ble ikke opplyst at den vedtatte planen med m 2 gir vesentlig verre forhold. Fylkesmannen ble etter vår oppfatning gitt mangelfull og misvisende orientering, som grunnlag for klagebehandlingen. Vedtatt områdereguleringsplan bygger således på sviktende grunnlag. Våre foreløpige innspill: Det må gjøres en forsvarlig avveiing mellom utbyggers utnyttelse av tomten og beboere i Signaturs rett til akseptable lys- og solforhold. Dette påpekes også av rådmannen. Bygningsmassen må trekkes tilbake fra grensen til Signatur. Dette påpekes også av rådmannen. Bygningsmassen må gis en reell avtrapping i høyde mot Signatur for å oppnå akseptable lysforhold. Dette påpekes også av rådmannen. (Den lille reduksjon i toppetasjen som er gjort i skissene til Lund+Slaatto kan umulig karakteriseres som reell avtrapping etter intensjonen med bestemmelsen.) Bygningsvolumet må reduseres i tilstrekkelig grad til at punktene ovenfor lar seg tilfredsstille. 5 av 7

7 2 Trafikk/Parkeringsnorm Vi er bekymret for den trafikale situasjon i denne smale delen av Gamle Ringeriksvei. To av distriktets største dagligvarebutikker med stort varetransportbehov side ved side i en smal vei /blindvei vil medføre store trafikale problemer med støy, forurensning og farlige situasjoner som konsekvens. I tillegg er en skole nabo, mao er dette en særdeles utfordrende situasjon som kommunen må håndtere nå. På mange måter er dette en varslet katastrofe! Det forutsettes at kommunens p-norm følges for å begrense problemene mest mulig, maksimalt 1 parkeringsplass pr 100 m2 BRA bolig og maksimalt 1,2 parkeringsplass pr 100 m2 BRA forretning. Det registreres at i foreløpige planer er parkeringskapasiteten betydelig høyere. Eiendommen ligger ca. 550 meter fra kollektivknutepunktet, godt innenfor grensen på 900 meter for område A i kommunens parkeringsnorm. Når det gjelder varemottaket forutsetter vi at dette i sin helhet plasseres under tak med tette vegger mot naboeiendom. Plass avsatt til dette formålet må også være så store at lastebiler ikke må å vente på tur på gaten med de negative konsekvenser dette vil ha for omgivelsen. I de foreløpige planene er omsorgsboligene lagt rundt varemottaket, det er ingen grunn for å ta problemstillingene her mindre alvorlig tvert imot! 3 Verneverdig bebyggelse Etter vårt syn er Gamle Ringeriksvei 43 A verneverdig og bør bestå. Ny bebyggelse må kunne innordne seg denne gamle eiendommen, slik det med hell er gjort andre steder på Bekkestua (for eksempel for Gamle Ringeriksvei 38). 4 Flomfare I etterkant av et kraftig regnskyll 6. august 2016, oppsto det en omfattende flom, som blant annet berørte Gamle Ringeriksvei 45 og 47. Flomvannet kom i all hovedsak opp gjennom en kum i det kommunale avløpsnettet. Kummen ligger like utenfor innkjøringen til parkeringsanlegget i Gamle Ringeriksvei 45. Så vidt vi kan se også innenfor eller på grensen til angjeldende detaljreguleringsområde m 3 overflatevann iblandet kloakk, strømmet i løpet av en halv times tid inn i garasjeanlegget. Det oppsto skader for mange millioner kroner. 23 biler, inventar og gjenstander i 50 boder samt store mengder tekniske installasjoner ble totalskadet. Fotografiene nedenfor viser flomsituasjonen utenfor Gamle Ringeriksvei 45 og av 7

8