Askim kommune EIDSBERGVEIEN-TØMMERÅSVEIEN MULIGHETSSTUDIE. Utgave: 3

Transkript

1 Askim kommune EIDSBERGVEIEN-TØMMERÅSVEIEN MULIGHETSSTUDIE Utgave: 3 Dato:

2 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Eidsbergveien- Tømmeråsveien mulighetsstudie Utgave/dato: 4/ Filnavn: Eidsbergveien- Tømmeråsveien mulighetsstudie.docx Arkiv ID Oppdrag: Mulighetsstudie Eidsbergveien -Tømmeråsveien Oppdrag Oppdragsleder: Åse Marit Rudlang Flesseberg Avdeling: Plan og urbanisme Fag Konsept og mulighetsstudier Skrevet av: Åse Marit Rudlang Flesseberg, Øyvind Dalen Kvalitetskontroll: Sissel Mjølsnes

3 2 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av Askim kommune for å utarbeide mulighetsstudie for næringsområde mellom Eidsbergveien og Tømmeråsveien i Askim kommune. Vigdis Hilmo har vært Askim kommunes kontaktperson for oppdraget. Rapporten revidert etter tilbakemeldinger fra kommunen januar, 2017 Åse Marit Rudlang Flesseberg har vært oppdragsleder for Asplan Viak. Kongsberg, Åse Marit Rudlang Flesseberg Oppdragsleder Sissel Mjølsnes Kvalitetssikrer

4 3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Innledning Bakgrunn Tema for oppgaven Prosess Om Askim Bakgrunn Befolkningsutvikling Arbeidsplassutvikling Sysselsetting Pendling Handel Enkel handelsanalyse for plasskrevende varer Tilgjengelighet Oppsummerende kommentarer Grunnlag for utforming av tomta Topografi Grunnforhold Grøntdrag Presentasjon av mulighetsstudien Adkomst Arealløsning Byggehøyder Turdrag og buffer mot evt fremtidige boligområder Hovedgrep overvannsløsning Bekken Grønt overvannsmagasin Andre muligheter ved valg av åpen overvannshåndtering Trinnvis utbygging...39

5 4 1 INNLEDNING 1.1 Bakgrunn Området mellom Eidsbergveien og Tømmeråsveien ligger i kommuneplan ute som næringsområde. Asplan Viak er leid inn for å gjøre en mulighetsstudie for utvikling av området. 1.2 Tema for oppgaven Utredningen skal danne grunnlag for beslutningstaking i en påfølgende reguleringsprosess og belyser muligheter og utfordringer i området slik at reguleringsplan kan legge til rette for en realistisk utvikling av Askim. Utredningen består av en vurdering av planområdets egnethet for ulike virksomheter basert på reiseavstand med ulike transportmidler, befolkningsgrunnlag, annen næringsvirksomhet i regionen, mm. Videre er det laget en overordnet næringsanalyse av Askim og indre Østfold som grunnlag for å vurdere potensial for ulike typer etableringer, der det bl.a. sees på pendling, kompetanse i området, samt dagens næringsstruktur. På grunnlag av analysene er det utarbeidet et forslag til utnyttelse av området, som belyser potensiale for utnyttelse, samt egenskaper ved tomta og forslag til løsning av utfordringer ved en ny utvikling. Videre belyses alternative mulige utbyggingsrekkefølger. 1.3 Prosess I løpet av prosessen er det avholdt en workshop med representanter fra kommunens administrasjon. Avklaringer gitt i workshop har dannet grunnlag for utforming av løsningen. Det er videre avholdt et medvirkningsmøte der politikere, berørte grunneiere og planutvalg deltok og der forslag til løsning ble presentert. I møtet kom det mange innspill, kommentarer og spørsmål til utkastet. I etterkant av møtet er det gjort justeringer av løsningen for å imøtekomme noen av innspillene.

6 5 2 OM ASKIM 2.1 Bakgrunn Askim er den største kommunen i Indre Østfold, med drøyt innbyggere og i underkant av arbeidsplasser (pr ). Eidsberg er nest størst i regionen, med drøyt bosatte og arbeidsplasser. Askim har den største sentrumssonen i indre Østfold i henhold til Statistisk sentralbyrå (SSB) sin definisjon 1. Denne avgrensningen er basert på faktisk bruk og utnyttelsesgrad, og tar ikke hensyn til hvilke områder som ev. er avsatt til sentrumsbebyggelse i kommuneplanen. I Indre Østfold er det er også sentrumssoner i Trøgstad, Eidsberg, Skiptvet og Rakkestad. Se Figur 2-1. Det er gode kommunikasjonsmuligheter til Askim for både bil og tog, med rask adkomst til E18 og jernbanestasjon i umiddelbar nærhet til sentrum. Askim tettsted er drøyt 3,5x5 km i utbredelse. Sentrumssonen er relativt kompakt, og utgjør drøyt 800x800 m. Hovedtyngden av boligbebyggelsen ligger på nordsiden av jernbanelinja, mens hovedtyngden av handels- og forretningsbyggene i kommunen ligger i sentrumssonen. Planområdet Eidsbergveien-Tømmeråsveien ligger i utkanten av dagens tettstedsbebyggelse. Se Figur En sentrumssone er definert som et område med mer enn tre ulike hovednæringsgrupper med sentrumsfunksjoner. I tillegg til detaljvarehandel, må offentlig administrasjon eller helse- og sosialtjenester eller annen sosial og personlig service være representert. Avstanden mellom bedriftene skal ikke være mer enn 50 meter. Det må være minst 50 ansatte.

7 6 Figur 2-1. Askim kommune og omegn, med tettstedsområder og sentrumsområder definert av SSB, samt hovedvegnett, jernbanelinjer og jernbanestasjoner. Lokalisering av planområdet er vist som grønt punkt. Kilde SSB og Askim kommune, tilrettelagt av Asplan Viak.

8 7 Figur 2-2. Arealbruk i Askim, basert på bygningsfunksjoner. Kilde Askim kommune, tilrettelagt av Asplan Viak. Drøyt bor innenfor den sentrale delen av Askim. Askim tettsted har vesentlig flere bosatte enn øvrige tettstedsområder i Indre Østfold. Se Figur 2-3. Drøyt av kommunens arbeidsplasser er i sentrumsområdet. Det er også en viss arbeidsplasskonsentrasjon på industriområdet langs Sagveien øst i kommunen, hvor det er drøyt 800 arbeidsplasser. Askim sentrum har vesentlig flere arbeidsplasser enn øvrige sentrumsområder i regionen. Se Figur 2-4.

9 8 Figur 2-3. Befolkningstetthet i Askim og omegn. Kilde befolkningsrutenett SSB, tilrettelagt av Asplan Viak. Figur 2-4. Arbeidsplasstetthet i Askim og omegn. Kilde stedfestet bedriftsregister SSB, tilrettelagt av Asplan Viak.

10 9 2.2 Befolkningsutvikling Pr hadde Askim kommune innbyggere 2. Frem mot 2030 er det forventet at befolkningen vil øke til , dersom en legger SSB sin 4M-prognose 3 til grunn (som er SSBs hovedalternativ, og anbefalte som grunnlag for planlegging). Dette gir en gjennomsnittlig årlig vekst på 0,9 %, som er noe lavere enn kommunens målsetning om en befolkningsvekst på 1-1,5 %. SSBs 4M-prognose gir drøyt 160 nye innbyggere pr. år frem mot 2030, noe som gir et årlig boligbehov på 80, dersom en legger til grunn 2 bosatte pr. nybygd bolig. Figur 2-5. Forventet befolkningsutvikling i Askim for perioden , basert på SSB s 4M-prognose. Prognosen gir gjennomsnittlig 160 nye bosatte i kommunen pr. år. Askim kommune planlegger for en høyere vekst enn SSB s 4M-prognose, og har mål om en gjennomsnittlig årlig vekst på 1,5 %, som vil gi en årlig befolkningsøkning på drøyt 260, og et innbyggertall på i I perioden vokste befolkningen i kommunen med ca. 140 innbyggere per år, det vil si en befolkningsøkning på 14,1 % fra år 2000, som er omtrent på landsgjennomsnittet for samme periode. 2 Kilde SSB, Statistikkbanken 3 Middels fruktbarhet, levealder, innenlandsk flytting og innvandring 4 Kommuneplanens samfunnsdel - Askim mot 2050, vedtatt

11 Arbeidsplassutvikling Ved utgangen av 2015 hadde Askim arbeidsplasser. Askim har 0,36 arbeidsplasser pr. bosatt, noe som er relativt lavt gitt kommunes regionale rolle i Indre Østfold. Eidsberg til sammenligning 0,42 arbeidsplasser pr. bosatt og Spydeberg 0,34, mens Moss har 0,41, Fredrikstad 0,4 og Sarpsborg 0,49 (etter flytting av Sykehuset Østfold til Sarpsborg). Ideelt sett burde Askim hatt en andel over 0,4, og således kunne tilby en viss andel og type arbeidsplasser det ikke er grunnlag for i de mindre kommunene i Indre Østfold. Dersom det leggs til grunn samme fordeling mellom bosatte og arbeidsplasser som i dag, vil det bli «behov for» nye arbeidsplasser pr. år frem mot Dersom kommunen skal oppnå en andel på 0,4 må det i snitt etableres over 100 nye arbeidsplasser pr. år. Dersom folketallet vokser med samme takt som kommunens strategi om 1,5 % årlig vekst, vil det være behov for nye arbeidsplasser pr. år for å opprettholde dagens balanse. Dersom kommunen skal oppnå en andel på 0,4 må det i snitt etableres over 160 nye arbeidsplasser pr. år. 2.4 Sysselsetting De tyngste næringene i Askim med hensyn til antall ansatte er handel og helse- og sosialtjenester, med hhv og 1100 arbeidsplasser. Det er også et visst omfang av arbeidsplasser i industrisektoren, bygg- og anlegg, samt undervisning. Disse sektorene utgjør drøyt 500 arbeidsplasser hver. Se Figur 2-6, hvor lilla søyler viser antall arbeidsplasser i kommunen innen den enkelt næring. Blå søyler viser antall arbeidstakere innen den enkelte næring bosatt i Askim uavhengig av arbeidssted. Differansen mellom disse gir netto «underskudd» på arbeidsplasser i den enkelte sektor i Askim. Det er netto utpendling fra Askim for alle bransjer, med unntak for el., vann og renovasjon. Finanssektoren har det prosentvis største underskuddet med 118 %, men utgjør samtidig en svært liten andel av sysselsettingen. Arbeidsplassunderskuddet i handel og helse- og sosialtjenester, de tyngste næringene, ligger på drøyt 20 %. Bygg- og anlegg, transport, informasjon- og kommunikasjon og forretningsmessig tjenesteyting har alle et netto arbeidsplassunderskudd på drøyt 50 %.

12 11 Figur 2-6. Arbeidsplasser og sysselsetting i Askim. Kilde SSB, tilrettelagt av Asplan Viak. Figur 2-7. Nettopendling fra Askim etter næring. Negative tall betyr netto utpendling.

13 Pendling Drøyt 3000 personer bor og jobber i Askim, noe som utgjør 55 % av arbeidsplassene i kommunen. I underkant av 1200 pendler til Oslo, mens drøyt 500 pendler til hhv. Eidsberg og Ski. Det er også et visst pendlingsomfang til Spydeberg, med 270. Se Figur 2-8 og Tabell 2-1. Eidsberg står for den største innpendlingen med drøyt 660, etterfulgt av Trøgstad, Spydeberg og Skiptvet som ligger i størrelsesorden Fra Rakkestad og Oslo er det en innpendling på drøyt 150 fra hver. Se Figur 2-8 og Tabell 2-1. Tabell 2-1. Pendling t/f Askim. Tabellen viser kun kommuner med utpendling over 45. Det er også pendling t/f andre kommuner i Indre Østfold utover dette, men hvor omfanget er svært lite. Kommune Til Fra Askim Oslo Eidsberg Ski Spydeberg Ås Hobøl Oppegård Sarpsborg Vestby 96 - Trøgstad Skiptvet Moss Fredrikstad Bærum 62 - Rakkestad

14 13 Figur 2-8. Pendling t/f Askim. Kilde SSB Statistikkbanken, tilrettelagt av Asplan Viak. Kartet viser kun relasjoner over 50.

15 Handel Rikspolitiske retningslinjer for handelsetableringer Den første rikspolitiske bestemmelsen 5 om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor byer og tettsteder trådte i kraft i februar Den ble fulgt opp med fylkesplaner og fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av handel og service etter plan- og bygningsloven av Evalueringer av kjøpesenterstoppen viste at den har blitt fulgt opp, og at utbyggere har rettet oppmerksomheten mer mot muligheter i sentrumsområder og tettbygde områder, men at det også har vært en utvikling der kjøpesentre etableres utenfor byer og tettsteder. I perioden etter kjøpesenterstoppen trådte i kraft har det vært sterk vekst i detaljhandelen. Det har også utviklet seg nye handelskonsepter og bransjeglidning der detaljhandel og handel med plasskrevende varer smelter sammen. Denne utviklingen, sammen med miljøog klimautfordringene og betydningen av å utvikle robuste og attraktive byer og tettsteder, dannet bakteppet for den nye rikspolitiske bestemmelsen for kjøpesentre som trådte i kraft 1. juli Formålet med Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene. I bestemmelser til reguleringsplan kan det skilles mellom detaljhandel og andre varegrupper enn detaljhandel (plasskrevende varer), der andre varegrupper uttømmende er definert som: Biler og motorkjøretøyer Landbruksmaskiner/anleggsmaskiner Trelast og byggevarer Planteskoler/hagesentre Fritidsbåter I bestemmelsen fastlegges at kjøpesentre bare kan etableres eller utvides i samsvar med retningslinjer i godkjente regionale planer. I områder som ikke omfattes av slike regionale planer vil kjøpesentre større enn 3000 m² bruksareal ikke være tillatt. Bestemmelsene gjelder for lokalisering av alle typer detaljhandel. Dersom det er gjort definisjoner av plasskrevende varer i godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner skal disse følges. Fylkesplan for Østfold Føringer for etablering av kjøpesentre i Østfold er definert i Fylkesplan for Østfold - Østfold mot Planen bygger opp om prinsippene for transporteffektivitet, og handelsvirksomheter skal styres mot sentrum. Enkelte handelsvirksomheter, som 5 Rikspolitisk bestemmelse er det samme som statlig planbestemmelse ( 6-3) etter plan- og bygningsloven av 2008.

16 15 trelast/byggevarer, gartneri/hagesentre og biler/motorkjøretøy, hvitevarer og møbler, kan imidlertid fortsatt plasseres utenfor sentrumsområdene, på definerte avlastningsområder. Videre heter det i planen: «Skal styrkingen av sentrumsområdene kunne skje må de skjeve konkurranseforholdene mellom sentrum og kjøpesenterområdene utlignes. Kommunene bør derfor vurdere å samarbeide om regionale parkeringsrestriksjoner for byområdene, som også skal gjelde for eksisterende kjøpesentre utenfor sentrum.» Bransjestyring Det er ikke anledning til bransjestyring gjennom planer etter plan- og bygningsloven. Det kan følgelig ikke i rettslig bindende plan for eksempel fastsettes at det kun kan tillates møbler og hvitevarer i visse områder for handel. Det kan heller ikke brukes bestemmelser etter plan- og bygningsloven til å beskytte eksisterende butikker ved ikke å tillate tilsvarende bransjer i et nytt kjøpesenter i byen. Dette må det tas hensyn til når regionale og kommunale planer utformes. Det kan ikke legges føringer i regional eller kommunal plan etter plan- og bygningsloven som favoriserer én aktør eller merkevare. Eksempel på dette er at det i overordnet plan lages unntaksbestemmelser som begrunnes i at én aktør skal få etablere seg og ikke andre. Bransjeglidning og utvikling av nye handelskonsepter har etter hvert gjort det vanskelig å styre innholdet i områder med andre varegrupper enn detaljhandel. Det innebærer at lokaliseringspolitikken også for disse områdene vil bli svært viktig over tid, og at all detaljvarehandel må ha en lokalisering som er godt tilpasset ønsket senterstruktur og transportsystem. Handel i Askim Askim sentrum har det største tilbudet for dagligvare- og utvalgsvarehandel 6 i indre Østfold med hensyn til antall ansatte, med drøyt 450 arbeidsplasser. Det er også en viss konsentrasjon av dagligvare- og utvalgsvarehandel ved Morenen kjøpesenter og i Mysen sentrum i Eidsberg kommune, samt i Spydeberg sentrum. Se Figur 2-9. For handel med plasskrevende varer er det Askim sentrum og Mysen sentrum som har de største tilbudene. Plasskrevende varer er i denne sammenheng definert som møbler, motorutstyr, byggevarer og hagesenter, jamfør definisjon i Fylkesplan for Østfold (unntatt bil og landbruksmaskiner, som er «svært sjelden kjøp» med en annen konkurransesituasjon, og vanligvis ikke inngår i tradisjonelle handelsanalyser). Se Figur Handel med klær, sko, sportsutstyr, bøker, mm. som vanligvis finnes i sentrum og på kjøpentre.

17 16 Figur 2-9. Dagligvare- og utvalgsvarehandel i Askim og omegn. Kilde stedfestet bedriftsregister SSB, tilrettelagt av Asplan Viak. Figur Handel med plasskrevende varer i Askim og omegn. Kilde stedfestet bedriftsregister SSB, tilrettelagt av Asplan Viak.

18 Enkel handelsanalyse for plasskrevende varer Metode Dekningsgrad Dekningsgraden for varehandel er definert som forholdet mellom omsetning i en handelssone og samlet forbruk for bosatte i samme sone, uttrykt i prosent. Som regel er handelssonene gitt av kommunegrensene, men det kan også gjøres beregninger på et mer detaljert nivå i form av byområder/ større tettsteder. Forholdet mellom omsetning og forbruk i hver enkelt sone kan si noe om eventuelle handelslekkasjer sonene imellom. Dekningsgrad kan beregnes både for varehandelen samlet, og for utvalgte varegrupper, etter følgende formel: omsetning i sonen (gjennomsnittlig forbruk pr person) (antall bosatte i sonen) 100 % Gjennomsnittlig forbruk pr person kan beregnes med utgangspunkt i totalomsetningen for en større region (eventuelt baseres på generelle tall på nasjonalt nivå), fordelt på antall bosatte i samme region. Dekningsgrad rundt 100 % betyr at det er god balanse mellom handel og forbruk. Generelt vil de fleste kommuner ligge noe under 100 %. Lav dekningsgrad betyr at det er en handelslekkasje til andre regioner. Høy dekningsgrad betyr at sonen tiltrekker seg handlende fra andre regioner. Omsetningsstatistikk innhentes fra Statistisk Sentralbyrå (SSB), som leverer dette på kommunenivå og postsonenivå for forskjellige varegrupper. Statistikk på postsonenivå leveres kun dersom det er minst tre aktører innenfor samme bransje i den aktuelle postsone. Markedsområde Et markedsområde er det geografiske nedslagsfeltet til en handelsvirksomhet, og defineres av bosetningsmønster, virksomhetens størrelse i form av omsetning, og innslag av konkurrerende virksomheter i nærheten. Handelstilbudets vareutvalg er også avgjørende, da kundenes reisevillighet varierer for ulike varegrupper. Gitt en kjent handelsutbygging (handelsareal) og varetypesammensetning kan man beregne handelstilbudets forventede årlige omsetning, og tilhørende kundegrunnlag for å nå denne omsetningen (antall kunder/personer). Kundegrunnlaget legges til grunn for å beregne handelstilbudets geografiske markedsområde, og vurdere konkurranseforhold i forhold til andre tilbud i nærheten. I denne analysen er kommunegrensene benyttet som markedsområde.

19 Varegrupper Detaljvarehandel 7 er i denne analysen definert som summen av dagligvarer, utvalgsvarer og handel med plasskrevende varer. Plasskrevende varer er i denne sammenheng fordelt på to grupper, jamfør definisjon i Fylkesplan for Østfold: 1. Møbler, hvitevarer, og motorutstyr 8 2. Byggevarer og varer fra hagesenter Omsetning i varehandelen defineres med bakgrunn i bransjekoder basert på NACEstandarden, en internasjonal standard for registrering av private og offentlige virksomheter. Bruk av NACE-standarden gjør det mulig å skille på omsetning for ulike varegrupper. Møbler, hvitevarer og motorutstyr utgjør følgende varegrupper: Butikkhandel med fargevarer Butikkhandel med tapeter gulvbelegg Butikkhandel med tepper Butikkhandel med elektriske husholdningsapparater Butikkhandel med møbler Innredningsartikler ikke nevnt annet sted Detaljhandel med deler og utstyr til motorvogner, unntatt motorsykler Detaljhandel med motorsykler, deler og utstyr Byggvarer og varer fra hagesenter utgjør følgende varegrupper: Butikker med bredt utvalg av jernvarer, fargevarer og andre byggvarer Butikker med trelast Byggvarer ikke nevnt annet sted Butikkhandel med blomster og planter Dekningsgrad for handel med plasskrevende varer Basert på omsetningsstatistikk fra for hele Norge sett under ett er det beregnet gjennomsnittlig forbruk pr person for utvalgte varegrupper, se Tabell 2-2. Som det fremkommer av tabellen ligger forbruk pr. person for Østfold en god del under landsgjennomsnittet for detaljvarehandel sett under ett. Dette kommer som følge av vesentlig lavere omsetning pr. bosatt i Østfold for dagligvarer og utvalgsvarer sammenlignet med landet for øvrig. Det antas at dette i stor grad skyldes «svenskehandel», noe som også påvirker handelsomsetningen i Indre Østfold og Askim. For byggvarer ligger forbruk pr. person for Østfold noe over landsgjennomsnittet. Forbruk pr. person for Norge sett under ett er brukt for å beregne dekningsgrader for Askim og nærliggende kommuner. Det er beregnet dekningsgrad for Askim, Eidsberg, Spydeberg, Skiptvet, Rakkestad og Hobøl, samt Østfold sett under ett. Som grunnlag for å vurdere konkurransesituasjonen i regionen er det også beregnet dekningsgrader for Ski, Ås og Vestby. Se Tabell Detaljvarehandel er definert i NACE-kodesystemet: Detaljhandel omfatter virksomheter som driver salg av nye og brukte varer i eget navn og for egen regning, vesentlig til personlig bruk eller til private husholdninger. 8 Omfatter kun salg av deler til motorvogn, ikke salg av bil, motorsykkel og andre kjøretøy

20 19 Tabell 2-2 Forbruk pr. person for ulike varegrupper 2015 (tall i NOK) Varegruppe Forbruk pr person - Norge Forbruk pr person - Nedre Glomma Detaljvarehandel Møbler, hvitev. mm Bygg./Hagesenter Tabell 2-3 Dekningsgrad for Askim og nærliggende kommuner for 2015 Område Detaljvarehandel Møbler, hvitevare. mm. Byggvarer, hagesenter Askim 89 % 66 % 102 % Eidsberg 100 % 147 % 158 % Spydeberg 73 % 19 % 107 % Skiptvet 38 % Ingen handel Ingen handel Rakkestad 60 % 41 % 71 % Hobøl 20 % 0 % 9 % Ski 118 % 115 % 48 % Vestby 117 % 80 % 223 % Ås 114 % 154 % 211 % Østfold 89 % 95 % 126 % En dekningsgrad på 66 % for omsetning med møbler, hvitevarer, motorutstyr og lignende viser at det kan være grunnlag for mer handel for denne varegruppen i Askim. Til dels svært høy dekningsgrad for Ås og Ski i vest og Eidsberg i øst indikerer hvor handelslekkasjen fra Askim går. Det er samtidig en relativt høy reisevillighet i forbindelse med kjøp av møbler, hvitevarer, motorutstyr og lignende, samtidig som at dette ikke er innkjøpt som foretas «veldig ofte», noe som gir behov for et relativt stort handelsomland for å ha et stort nok kundegrunnlag. Askim kommune har egendekning for handel med byggvarer og hagesenter (dekningsgrad på 100%). Det er også høy dekningsgrad for omkringliggende kommuner av en viss størrelse så utbyggingspotensialet på kort sikt vurderes som beskjedent.

21 Utbyggingspotensial for handel med plasskrevende varer For å vurdere potensialet for å etablere mer areal for handel med plasskrevende varer i Askim er det gjort en beregning i to trinn. Først er det beregnet hva som kan etableres for å «demme opp for» dagens handelslekkasje, og deretter ytterligere utbyggingspotensial som følge av prognose for befolkningsvekst frem mot Sistnevnte beregning inkluderer også utbyggingspotensial som følge av generell vekst i kjøpekraft som følge av høyere levestandard, økt inntekt og lignende. Beregningsgrunnlag og sentrale forutsetninger Varegrupper: Beregningen er utført for to varegrupper; møbler, hvitevarer, motorutstyr og lignende og byggvarer og hagesenter, jf. nærmere definisjon i kapittel Befolkning: Antall bosatte i Askim i 2016, og fremskrevet befolkning for 2030 er hentet fra SSB (mellomalternativ, MMMM). Forbruksvekst: Det er regnet med at forbruk pr. person øker med 1,5 % pr. år. Omsetning: Omsetning i eksisterende handelsvirksomheter i 2015 er innhentet fra SSB, For å beregne behov for salgsareal er det lagt til grunn en omsetning på hhv og kr pr m 2 salgsareal 9. Arealeffektivitet: Det er regnet med at omsetningen per areal øker med 0,5 % pr. år, dvs. at omsetningen pr. m 2 salgsareal øker med 0,5 % hvert år (i faste priser). Beregnet utbyggingspotensial for Askim kommune Utbyggingspotensial for å nå en dekningsgrad på 100 % i Askim: Møbler, hvitevarer, motorutstyr og lignende: m 2 Byggvarer og hagesenter: 0 Utbyggingspotensial som følge av befolkningsvekst og økning i kjøpekraft frem mot 2030: Møbler, hvitevarer, motorutstyr og lignende: m 2 Byggvarer og hagesenter: m 2 Samlet potensial frem mot 2030: Møbler, hvitevarer, motorutstyr og lignende: m 2 Byggvarer og hagesenter: m 2 9 Basert på tall for ARAplan 2011, Aktørportal for norsk forbrukerrettet varehandel (Andhøy AS). Omsetning pr. salgsareal varierer fra kr. pr. m 2 avhengig av varegruppe, butikk og beliggenhet.

22 Tilrettelegging av areal til handel med plasskrevende varer i Askim Kommuneplan for Askim åpner også for etablering av handel med plasskrevende varer i eksisterende næringsområde på Sekkelsten, dvs. områder sør for Eidsbergveien og begge sider av Rakkestadveien frem til påkjøring til E18. Beregnet utbyggingspotensial for handel med plasskrevende varer i Askim er ikke større enn at dette bør kunne innpasses i allerede regulerte næringsområder på Sekkelsten. Med bakgrunn i dette anbefales det å ikke åpne for handel med plasskrevende varer i planområdet Eidsbergveien-Tømmeråsveien 2.8 Tilgjengelighet Askim tettsted har en svært god biltilgjengelighet for bosatte i Askim og omegn (her definert som Askim, Spydeberg, Skiptvet, Eidsberg og Trøgstad). Hele tettstedet er tilgjengelig innenfor min. gjennomsnittlig reisetid med bil for bosatte i denne regionen, inkludert planområdet Eidsbergveien-Tømmeråsveien. Se Figur 2-11, som viser gjennomsnittlig reisetid med bil til hvilket som helst område i kartet for bosatte i Askim, Spydeberg, Skiptvet, Eidsberg og Trøgstad. Jo mørkere farge jo lavere gjennomsnittlig reisetid med bil. Beregningen er basert på dagens befolkningsstruktur og skiltet hastighet på vegnettet. Tilsvarende beregning for gående viser at Askim sentrum har den beste gangtilgjengeligheten i regionen. I overkant av kan nå Askim sentrum til fots i løpet av 20 min. Planområdet Eidsbergveien-Tømmeråsveien har dårlig tilgjengelighet for gående ( bosatte innenfor 20 min gangavstand). Se Figur 2-12, viser hvor mange personer som kan nå et hvilket som helst område i kartet i løpet av 20 min. til fots. Jo mørkere farge jo bedre gangtilgjengelighet. Beregningen er basert på dagens befolkningsstruktur og 5 km/t som gjennomsnittlig ganghastighet

23 22 Figur Biltilgjengelighet i Askim og omegn (Askim, Spydeberg, Skiptvet, Eidsberg og Trøgstad), basert på dagens befolkningsstruktur.

24 23 Figur Gangtilgjengelighet i Askim og omegn (Askim, Spydeberg, Skiptvet, Eidsberg og Trøgstad), basert på dagens befolkningsstruktur og gjennomsnittlig ganghastighet 5 km/t.

25 Oppsummerende kommentarer Kompakt sentrum Askim har et definert og kompakt sentrum. Det er lite eller ingen handel og tjenestetilbud utenfor, som kan utfordre sentrums rolle i kommunen. Dette er et fortrinn kommunen bør kunne bygge videre på. Behov for flere arbeidsplasser Det kan argumenteres med at Askim som regionsenter for indre Østfold burde hatt et en større andel arbeidsplasser pr. bosatt enn i dag, og at kommunen burde kunne huse enkelte bransjer det ikke er grunnlag for i de mindre kommunene ellers i regionen. Det er vanlig at regionssentre har en større andel arbeidsplasser innen de regionale næringene enn andre, mindre byer og tettsteder. Regionale næringer er virksomheter som henvender seg til hele regionen, som f.eks. agentur og engros, bygg og anlegg, finans eiendom og utleie, forretningsmessig tjenesteyting og transport. Noen av disse næringene har en struktur som gjør at de bør lokaliseres til områder med god gang- og kollektivtilgjengelighet, for eksempel virksomheter hvor de ansatte i liten grad reiser i løpet av arbeidsdagen og/eller har mye besøk og hvor de besøkende i liten grad har behov for bil ifm. besøket (bl.a. offentlige kontorer/tjenester, konsulentvirksomheter, en del handel). Andre regionale næringer er mer bilbasert og bedre egnet i områder med god biltilgjengelighet, slik som lager/transport og bygg og anlegg. Som alle andre steder ønsker også Askim å tiltrekke seg «kompetansearbeidsplasser». Kompetansearbeidsplasser har gjerne vært oppfattet som ulike former for kontorvirksomheter som div. konsulent/rådgiving, finans, IT, høyteknologi, mm. hvor det ofte er behov for høyere utdannelse eller annen spesialkompetanse. Den teknologisk utviklingen har gjort at en i dag kan si at det også er kompetansearbeidsplasser innen bransjer, som f. eks. lager og logistikk og en del småskala industri (ref. Teknologiparken på Kongsberg). Et viktig grep for videre næringsutvikling i Askim vil være å støtte opp om virksomheter som allerede er etablert i kommunen. Det kan også vurderes ulike tiltak for å få pendlere til å vurdere å etablere «lokalkontor» i Askim, f.eks. i form at et kontorfellesskap. Det bør sørges for at virksomheter med potensial for å vokse har de nødvendige fysiske rammer til å utvikle seg videre. Senter for lager og logistikk er i regional plan plassert i Hobøl. Etablering av tilsvarende i Askim må sees i et regionalt perspektiv for å se på hva man utfordrer. Planområdets egnethet Planområdet Eidsbergveien-Tømmeråsveien ligger i utkanten av dagens tettstedsbebyggelse. Av hensyn til muligheter for videre utvikling av Askim sentrum er det viktig at det ikke etableres detaljhandel eller kontor i Eidsbergveien-Tømmeråsveien. Gangtilgjengelighet og kollektivtilgjengelighet er sentrert rundt Askim sentrum, mens planområdet Eidsbergveien-Tømmeråsveien ligger i en del av kommunen med lav gang- og kollektivtilgjengelighet men god biltilgjengelighet. Dette gjør at planområdet først og fremst er egnet for bilbaserte virksomheter, og tilsvarende mindre egnet for arbeidsplassintensive

26 25 virksomheter hvor ansatte og besøkende med fordel kan gå, sykle eller ankomme med kollektivtransport. Arbeidsplassintensive næringer og detaljhandel bør legges til Askim sentrum, mens øvrige næringsvirksomheter kan vurderes lokalisert til planområdet. Figur Næringslivets fordeling på de ulike næringstypene i Norge i 2012 (kilde Telemarksforskning). Næringer som planområdet Eidsbergveien-Tømmeråsveien kan være egnet for er ringet inn i rødt. Arbeidsplasstetthet med lager og logistikk Statens vegvesen Håndbok V713 Trafikkberegninger anslår 1,5 ansatte pr. 100 m 2 bygningsmasse for kategorien Industri, som omfatter fabrikk, lager, verksted og engros. Dersom en legger til grunn en tomteutnyttelse på 20 % kan det antas 3 ansatte pr. dekar i planområdet. Videreføring i plan Formålet «Næring» omfatter industri- håndverks- og lagervirksomhet. Agentur og engros samt en del transportnæring vil være naturlig å regne under formål lager. Industri er eget formål og dekker bedrifter med produksjon av fysiske varer de omsetter. Bygg og anlegg i form av entreprenør- og byggefirmaer hører inn under håndverksvirksomhet, mens byggevare går inn under handel med plasskrevende varer.

27 26 Det er anledning til å styre forholdet mellom de ulike underformålene i planen, men ikke utelukke en form for lager fremfor en annen. Dette vil være bransjestyring, noe plan og bygningsloven ikke gir hjemmel til. Unntak er gjort kun for plasskrevende varer, som styres med bestemmelse til formålet. Det er anledning i plan og bygningsloven til å legge kombinasjonsformål f. eks. lager, industri og håndverksvirksomhet, og innenfor dette sette bestemmelser om andel av hver, enten i m 2 eller %-andel av formålet. Om kontorfunksjoner i næringsområdet Analysen av tomten viser at man ikke bør legge «rene» kontorfunksjoner i dette området, hvor arbeidsreisene mest sannsynlig vil være bilbaserte. For å stimulere til økt bruk av kollektivtransport, gange og sykkel i forbindelse med arbeidsreiser bør kontorfunksjoner lokaliseres til Askim sentrum, hvor forholdene ligger vesentlig bedre til rette for alternativer til bruk av privatbil. Askim har i dag ledige lokaler til kontor i sentrum. På lik linje med detaljhandel, vil åpning for utleie av kontorarealer i området Eidsbergveien-Tømmeråsveien kunne føre til uheldig konkurranse med sentrum. På bakgrunn av disse to forholdene frarådes det derfor fra å regulere til formål kontor innenfor området Eidsbergveien-Tømmeråsveien. De fleste næringsfirmaer vil likevel ha behov for noe kontorareal tilknyttet egen virksomhet. Det er lite realistisk å forvente at denne kontorandelen skal legges separat fra øvrig virksomhet, og det bør derfor kunne legges til rette for slike supplerende kontorfunksjoner i næringsområdet. For å unngå rene kontorvirksomheter i området kan det benyttes følgende bestemmelse i reguleringsplanen: «Innenfor området er det tillatt å oppføre kontorareal for egen næringsvirksomhet.» En slik bestemmelse vil kunne hindre at man får rene kontorvirksomheter i området. Kontorandelen bør følge som behov av den enkelte virksomhet. Det frarådes å styre andelen kontor i antall m 2 eller i prosentandel. Dette kan føre til at noen vil kunne ønske å legge til rette for en overkapasitet av kontorareal, f.eks. med tanke på utleie av areal man ikke behøver selv. I tillegg vil en slik føring kunne legge unødvendige hinder for etableringer som naturlig hører til i området, og som faktisk trenger en større andel kontorareal for sin virksomhet. Handel med plasskrevende varer Beregnet utbyggingspotensial for handel med plasskrevende varer i Askim, både for dagens situasjon og frem mot 2030, er ikke større enn at dette bør kunne innpasses i allerede regulerte næringsområder på Sekkelsten. Med bakgrunn i dette anbefales det å ikke åpne for handel med plasskrevende varer i planområdet Eidsbergveien-Tømmeråsveien

28 27 3 GRUNNLAG FOR UTFORMING AV TOMTA 3.1 Topografi Området heller vestover, med en forsenkning i den østre delen av området. Grovarrondert får området et fall på ca. 1:50 på det vestre arealet og noe slakere i østre del av området ca. 1:100. Begge deler oppleves tilnærmet lik flatt, men ved store grunnflater på nye bygg vil høydene gjøre seg gjeldende. 3.2 Grunnforhold Det er kjent at området har leiregrunn. Dette kan gi begrensninger i form av avstand til bekkedal nord for området, byggehøyder og fundamenteringsmetoder. Det forutsettes at disse forhold avklares med geotekniker. Leire er også lite egnet for lokal infiltrasjon og gjør håndtering av overvann viktig. 3.3 Grøntdrag På tvers av jordene, i grense mellom to av eiendommene vokser det en del store trær. Omtrent midt inne på området, i tilknytning til denne vegetasjonsstripen ligger det også en liten dam. Om dette er et naturlig oppkomme eller om det er vann som drenerer fra tilliggende områder er usikkert. Dammen er i forbindelse med tidligere reguleringsplan i området registrert med naturverdi i form av forekomst av småsalamander. Denne arten var tidligere rødlisteart, men er nå tatt av rødlista. På workshop var det enighet om at vegetasjon og dam burde opprettholdes og videreutvikles som turdrag gjennom området, både av hensyn til friluftsliv, dyreliv og den kapasiteten vegetasjonen har til å fange opp overflatevann.

29 28 4 PRESENTASJON AV MULIGHETSSTUDIEN 4.1 Adkomst Adkomst til vestre del av området er avklart i gjeldende reguleringsplan som rundkjøring i kryss med Sagveien. Denne videreføres i mulighetsstudien. Adkomsten er rasjonell og det er ikke noe som taler for å gå bort fra denne. Fra ny adkomstvei er det mulig å legge ny adkomst til Buersvingen og dermed mulig å stenge en direkte avkjørsel fra fylkesveien lenger vest. Næringsområdet er såpass stort at det ansees som rasjonelt at det planlegges med to adkomster. Tømmeråsveien skal ikke belastes med trafikk til og fra næringsområdet. Denne skal opprettholdes som vei og det skal etableres gang- og sykkelvei langs strekningen. Adkomst øst er foreslått like vest for lageret til Gresvik sport og utformet som rundkjøring. Vegvesenet vil antagelig ha synspunkter ang valg av kryssløsning, og det er ikke sikkert at de vil velge rundkjøring. I løsningen er det derfor ikke tatt konkret stilling til utforming av kryss, men det er sjekket ut at siktkrav kan oppfylles i forhold til avstand til kryss Tømmeråsveien/Eidsbergveien. I forbindelse med nytt kryss i øst er det mulig å legge en forbindelse til Sagveien. Næringsområde i Sagveien strekker seg over 1,2 km. En evt. ny adkomst fra rundkjøring/kryss øst i det nye næringsområdet vil treffe sentralt i næringsområdet i Sagveien. Etablering av denne koblingen vil kreve opparbeiding av vei i en strekning på ca 140 m sørover fra krysset.

30 Arealløsning Det er viktig at området kan deles inn i tomter etter behov. Utbyggingen vil gå over lang tid, og tomtestørrelse må derfor kunne variere innenfor løsningen uten at det krever endring av reguleringsplan. Veiløsning i området bestemmes som regel i en reguleringsplan og valg av denne vil styre en overordnet inndeling av området. Terrenget er flatt, interne veier får gode stigningsforhold uansett hvordan de plasseres. Det ligger derfor godt til rette for en fleksibel løsning. Ved plassering av veisystem er det derfor lagt vekt på å muliggjøre både store og små tomtestørrelser. Eksisterende tomter i næringsområdet langs Sagveien er benyttet som referanse på aktuelle størrelser. Referanse tomtestørrelser Sagveien Ved å dele området i tre får man en rasjonell dybde som ved varierende lengde på tomt gir arealer tilsvarende tomtene sør for veien. For planområdet er det tegnet ut et eksempel på utnyttelse. Dette er ikke eneste aktuelle utnyttelse, men viser noen egenskaper ved tomta som det er verd å merke seg. I vest er det noe mer terreng enn i øst. Litt avhengig av hvor store terrenginngrep som er mulig å gjøre, er denne delen best egnet til bygg med (i denne sammenheng) mindre grunnflater. Det er også et poeng at bebyggelsen skaleres ned når man nærmer seg sentrum og signaliserer overgang til et nytt område. Dette vil henge godt sammen med bebyggelsen på sørsiden av veien, som også er mindre jo lengre vestover man kommer. Tomtene i øst er spesielt godt egnet til etableringer med ekstra store grunnflater. Det kan derfor være fornuftig å ikke «bruke opp» disse arealene på mindre etableringer, så lenge det er arealer tilgjengelig til dette lenger vest. Det er likevel forhold som må avveies mot andre hensyn, f.eks. rasjonell utbyggingsrekkefølge, overvannsystem og midlertidig drift av jordbruksarealene.

31 30

32 31 I mulighetsstudien er området delt i to områder med et turdrag imellom. Det kan likevel være rasjonelt å legge en veiforbindelse på tvers, innerst i området. Dette vil bidra til at tomtene i bakkant blir mer attraktive enn om de ligger innerst i en blindgate. Mulighetsstudien gir også en ide om potensialet i området. I eksemplet ligger det inne bebyggelse med til sammen ca m 2 grunnflate. Dette er en etablering av betydelig størrelse og det vil ta lang tid før området er fullt utnyttet. Størrelser på grunnflate bygg. Til sammen ca m 2 innen planområdet. Langs Eidsbergveien er det byggegrense 30 meter fra senterlinje i vei. Her er det ikke mulig å oppføre bygg og det foreslås at dette legges ut som grønne, åpne arealer, slik det også er sør for veien. Dette er en kvalitet ved det eksisterende område sør for veien, som bør videreføres i det nye området.

33 Byggehøyder Til mulighetsstudien er det utarbeidet en VR-modell. I denne er byggene lagt inn som enkle volumer med varierende byggehøyder, fra 3 til 20 meter gesimshøyde. Byggehøyder i Sagveien er brukt som referanse for å foreslå høyder på nye bygg. Disse varierer mellom en og to etasjer i vest (3-7 meter) og opp til 24 meter (høyeste gesimshøyde på lageret til Gresvik). På grunn av byggegrense mot fylkesveien ligger bebyggelsen tilbaketrukket fra veien. Dette gjør at bebyggelsen ikke vil virke ruvende, selv med relativt høye bygg innenfor området. Området sett fra vest. Høydene trappes ned jo nærmere man kommer sentrum.

34 33 Området sett fra øst. Det er sammenheng mellom høyder på bebyggelse på hver side av veien. Oversikt vestover Det er viktig å merke seg at det antagelig vil være behov for å heve terreng under bygg i vestre del av området 0,5-1 meter, for å få tilfredsstillende fall ut fra bygg. Dette er viktig å være klar over når det settes bestemmelser om høyder på bygg i området. 4.4 Turdrag og buffer mot evt fremtidige boligområder Sentralt i området er den eksisterende vegetasjonsstripen foreslått forsterket og utvidet til et turdrag gjennom området. Turdraget knytter gangveinettet langs Eidsbergveien til skogsområdet nord for planområdet. Det er en mulighet for at områdene nord for næringsområdet på sikt vil utvikles til bolig. Turdrag vil være uansett være en kvalitet for rekreasjon og friluftsliv. For at grønne turdrag innimellom bebyggelsen skal fungere godt har man erfaringstall som tilsier at de bør være min 15 meter brede, gjerne 30 meter for å få nok plass til at vegetasjon kan etablere seg utenom byggearealer. For turdraget er bredden satt med tanke på at man i tillegg til en tursti og bekk skal ha plass til skjermvegetasjon på hver side.

35 34 Turdraget, her illustrert med vegetasjon plassert omtrent der den vokser i dagens situasjon. Det vil være en fordel å plante noe nye trær som skjermer turveien mer fra næringsbyggene. Det er i mulighetsstudien også foreslått å legge inn en grønn buffer mot tilliggende arealer i nord og vest med tanke på evt fremtidig boligutvikling. I den vestre delen av området er det en viss sjanse for at grunnforhold gir begrensning på hvor nært kanten mot bekkedalen utenfor planområdet man kan bygge. Terrenget der buffersonen er foreslått er flatt og ligger inn mot skogkanten. Arealet er godt egnet til en tursti og kan fungere som et ledd i et sammenhengende grønt turnett og er derfor foreslått ført helt frem til Buersvingen.

36 35 5 HOVEDGREP OVERVANNSLØSNING Det er liten kapasitet på eksisterende overvannsnett vestover, til å ta imot vann fra området direkte. Området har leiregrunn, slik at grunnen er dårlig egnet til lokal infiltrasjon. Overvannsproblematikk er derfor sentral i området. Tradisjonelt har det vært vanlig å legge tekniske anlegg under bakken som leder overvann vekk fra områder. Her foreslås isteden en blå-grønn løsning. Erfaringsmessig er dette billigere løsninger å bygge og vedlikeholde, samtidig som skadene er mindre i en flomsituasjon når man i løsningen må legge inn trygge flomveier. Det legges vekt på at løsning i størst mulig grad forsinker vannet lokalt før det slippes til nett. Målet er å begrense mengder som slippes til nett vestover, der kapasitet på eksisterende nett er dårlig. Området deles i to, ved at det etableres en bekk i forbindelse med turdraget gjennom området. Bekken samler overvann fra planområdets østre del og leder det sørover til Eidsbergveien der det kobles til overvannsledning med ledig kapasitet i Sagveien. Området deles i to av bekken. Vann fra østre del av området ledes sørover. Vann fra vestre del forsinkes i et grønt overvannsmagasin før det slippes til nett. I vest ledes overvann til et grønt magasin med er strupt utløp som slipper vann til nett i et volum nettet tåler. Trygge flomveier er fra bekken lagt i grøft langs hovedvei og fra overvannsmagasinet i grøntdrag, nordover til bekkedraget nord for området. Her er det god høydeforskjell før vann når fem til bygg.

37 36 De tekniske sidene ved overvannsløsningen, beregning av overvannsmengder, tverrsnitt bekk og kapasitet på eksisterende nett presenteres i eget notat, vedlagt denne rapporten. 5.1 Bekken Bekken utformes med slake skråninger (1:4 helning). Det regnes som en sikker løsning der det er liten sjanse for å ramle ned skråningen og det er lett å komme opp igjen, om man skulle falle uti. Det er ikke krav i lovverk eller standarder om gjerde for å sikre bekken, men det er viktig å formgi den slik at den ikke utgjør noen urimelig fare. Som naturlige vannstrenger og bekkeløp, må folk ha respekt for at når den er flomstor må man holde avstand. Prinsipielt tverrsnitt av bekken med markering av nivå for 20-års flom Eksempel på utforming av overvannsbekker. I tørre perioder vil bekken kunne tørke helt opp.

38 Grønt overvannsmagasin I vestre del av området må vannet fordrøyes før det slippes til nett. Vannet ledes via åpne grøfter til naturlig forsenkning helt øst i planområdet, hvor det dannes et basseng med kapasitet til å ta imot nedbørsvann fra området. Ved store nedbørsmengder vil bassenget fylles opp. I bunnen av bassenget lages et utløp som sakte slipper vannet til nett i et volum som nettet tåler. Etter en nedbørsperiode drenerer vannet ut, slik at magasinet tømmer seg og står grønt i normaltilstand. Det grønne overvannsmagasinet vil i normalsituasjon være et grønt pauseareal vest i næringsområdet 5.3 Andre muligheter ved valg av åpen overvannshåndtering Vestre deler av næringsområdet i Sagveien har overvannsledninger som leder vannet gjennom vestre del av planområdet. Ved å løfte enden på denne er det mulig å fordrøye

39 38 også vann fra flater vest i Sagveien og ytterligere bedre kapasitet i eksisterende rør vestover. Overvannsledninger B, C og D kan løftes og vann forsinkes før det slippes til nett. B og C vil bli fjernet ved en fremtidig utbygging. Ledning E er overvannsledning med god kapasitet.

40 39 6 TRINNVIS UTBYGGING Det nye næringsområdet er stort og innebærer sannsynligvis utvikling over en lang tidshorisont. Det er derfor vesentlig å legge til rette for en trinnvis utvikling av området, der areal som ikke er tatt i bruk enda fortsatt kan fungere som jordbruksareal. Tomtene langsmed hovedveien vil sannsynligvis være de mest attraktive med tanke på eksponering. Overvannssystemet i området må etableres for de områdene som skal bygges ut, bekken for område øst og det grønne overvannsmagasinet i vest, samt grøfter som leder vannet frem til magasin. Det er mulig å løse overvannshåndtering uansett om man velger å starte utvikling i øst eller vest. Det er dermed ikke noe som legger sterke føringer på om man bør begynne i øst eller vest. Det som vil være styrende for hvor mye man legger ut i første omgang er forholdet mellom kostnad på etablering av infrastruktur, i hovedsak kryss, men også vei, vann og avløp sett i forhold til verdien av arealet man da må legge ut for å bære disse kostnadene. Det er nærliggende å anta at man må begynne med ett av områdene først og avvente det andre til kostnadene ved første etablering er tjent inn, selv om man kanskje kunne ønske å starte utviklingen langs Eidsbergveien før man utvikler områdene lenger nord. Eksempel trinnvis utvikling start i øst Eksempel trinnvis utvikling start vest Med en blågrønn overvannsløsning er det mulig å videreutvikle overvannsløsningen etter hvert som behovet for arealutvidelser kommer. En kunne se for seg at man kun etablerte bekken i den strekning innover på tomten man tenker seg en utbygging og derved utsette noe av kostnadene ved etablering. Samtidig er

41 40 det sannsynligvis mer rasjonelt å gjøre tiltaket under ett når maskiner først er på plass på stedet. Dette vil også være fordelaktig med tanke på at vegetasjonen trenger tid på å etablere seg etter tiltaket og det ikke plutselig blir et anleggsområde når turdraget er blitt et attraktivt rekreasjonsområde.

42 41