MØTEINNKALLING DEL 1 Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker

Transkript

1 MØTEINNKALLING DEL 1 Møtetid: kl. 16:30 Møtested: Møterommet Fraunar, rådhuset Møtet er åpent for publikum i alle saker med mindre saken er unntatt offentlighet, eller møtet lukkes. Møtedokumenter legges til gjennomsyn på Rådhuset (servicetorget). Dokumentene publiseres på BEFARINGER vil det avholdes befaringer i tilknytning til sak 55, 56, 57 og 58 Oppmøte for medlemmer/varamedlemmer Fagerstrand Brygge senest kl (i forkant av møtet) vil det avholdes befaringer i tilknytning til sak 59 og 60. Oppmøte rådhuset kl Ca. tidspunkt Belsjøveien 3 kl Ca. tidspunkt Storgaten 10 kl Kl SPØRSMÅL/INNSPILL FRA INNBYGGERNE Inntil ½ time er avsatt til spørsmål/innspill fra innbyggerne. Det er ikke anledning til å stille spørsmål eller komme med innspill til saker som behandles i møtet. Saksliste Side Orienteringer: Presentasjon av planforslaget reguleringsplan FV 152 Måna Gislerud v/statens vegvesen (Førstegangsbehandling i ekstra HMPB-møte den 16.6). Drøfting: 10/14 Områderegulering Gamle Drøbak verneplan Notat til diskusjon 4 13/01375

2 Spørsmål og innspill fra innbyggerne Saker til behandling 54/14 Referatsaker - hovedutvalget for miljø-, plan- og 2. juni /14 Gnr 78 Bnr 48 Søndre Langåra - nytt uthus - dispensasjon fra byggeforbudet i hundremeters belte mot sjøen 56/14 Søknad om dispensasjon - Gnr 78 Bnr 51 søndre Langåra - riving og nybygging av fritidsbolig 57/14 Gnr 77 Bnr 12 Aspon - Tilbygg hytte - søknad om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene 58/14 Klagebehandling - Gnr 77 Bnr 24 Aspon Nytt uthus - søknad om dispensasjon 59/14 Gnr 70 Bnr 10 Belsjøveien 3 - Klage på avslag på dispensasjon fra regulert byggegrense. Tilbygg 60/14 Gnr 86 bnr 21 Storgata 10 "Telegrafen" - tilbygg - klage på vedtak om avslag på søknad om byggetillatelse /14 Årsmelding og årsregnskap /14 Tertialrapport nr /14 1.gangsbehandling - Rv. 23 Oslofjordforbindelsen - Byggetrinn 2 - Reguleringsplan 68 64/14 Fastsetting av planprogram - Kommunedelplan for Nordre Frogn 84 65/14 Planstrategi for Frogn kommune /14 2.gangsbehandling - Fv. 82 Holtbråten -Tusse - Endring av reguleringsplan 67/14 GNR 1 BNR 84 OG 94 - VESTBYVEIEN 103 OG Reguleringsplan - 1.gangsbehandling /14 Kommunestyremelding om klima og energi /14 GNR BMR 5, LØKTABAKKEN 4 - DETALJREGULERING 70/14 Gnr 74 Bnr 9, Gnr 81 Bnr 62. Vårstigen 27, Detaljregulering. 1.gangsbehandling Side 2 av 202

3 71/14 Klagebehandling - Gnr 86 bnr 18 - Reguleringsplan Storgata /14 Mindre reguleringsendring - GNR 60 BNR 17 m.fl. - Reguleringsplan Vestgårdsveien 73/14 Klage på avslag på gangbro fra 2. etasje mot terreng. Gnr 86, bnr 280. Nordveien /14 Gnr 71 Bnr 201. Fradeling av eiendom. Klage på vedtak /14 UTGÅR /14 Tilsyns og ulovlighetsstrategi /14 Rutine for Viltnemdas arbeidsutvalg Organisering av ettersøk, timesatser for ettersøk, innkjøp av ammunisjon og retningslinjer for kommunalt viltfond 191 Forespørsler Frogn, Knut Erik Robertsen Leder Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes på tlf / eller e-post politisketjenester@frogn.kommune.no Vi sender personlig svar på forfall mottatt i e-post. Hvis du ikke får svar innen rimelig tid, må forfall meldes på telefon til sekretariatet. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Side 3 av 202

4 Orienteringer Presentasjon av planforslaget reguleringsplan FV 152 Måna Gislerud v/statens vegvesen (Førstegangsbehandling i ekstra HMPB-møte den 16.6). Drøfting 10/14 Områderegulering Gamle Drøbak - verneplan Notat til diskusjon 13/ Spørsmål og innspill fra innbyggerne Side 4 av 202

5 Saker til behandling HMPB-54/14 - referater Referatsaker - hovedutvalget for miljø-, plan- og 2. juni 2014 Saksbehandler: Anne Lise Larsson Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 54/ Rådmannens innstilling: Hovedvalget for miljø-, plan- og tar følgende saker til orientering: - Brev fra Akershus fylkeskommune, datert (Torget 1) - Brev fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert (Tomtaveien 9) Vedlegg: Side 5 av 202

6 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Følgende saker legger frem for Hovedvalget for miljø-, plan- og til orientering: - Brev fra Akershus fylkeskommune, datert (Torget 1) - Brev fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert (Tomtaveien 9) Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 6 av 202

7 HMPB-55/14 Søndre Langåra - uthus Gnr 78 Bnr 48 Søndre Langåra - nytt uthus - dispensasjon fra byggeforbudet i hundremeters belte mot sjøen Saksbehandler: Christian Ingolfsrud Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 36/ / s vedtak : Saken utsettes. Det gjennomføres en befaring før saken behandles på nytt. Saksfremlegg Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om byggeforbud innenfor hundremetersbelte mot sjøen jf 6-3 i kommuneplanen og plan- og bygningsloven 1-8. Utvalget finner at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Utvalget finner videre at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det vises til at nåværende uthus er i svært dårlig stand, og at nytt prosjekt tar sikte på å etablere uthus på samme sted som eksisterende. Berørte regionale og statlige myndigheter har ikke hatt særskilte merknader til tiltaket. Uthuset er søkt tilpasset arkitektur på ny fritidsbolig, og det er i prosjekteringen lagt vekt på å dempe eksponeringen. Det stilles følgende vilkår til dispensasjonsvedtaket: - Det må i oppføring av nytt uthus benyttes dempede og naturlike farger og materialer. SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder søknad om dispensasjon fra byggeforbudet i kommuneplanens 6-3 vedrørende byggeforbudet i 100 meters belte mot sjøen. Det søkes om rivning av eksisterende uthus på eiendommen og oppføring av nytt uthus på samme sted. Bakgrunn for saken: I søknaden er det vist til rammetillatelse for oppføring av ny fritidsbolig til erstatning for eksisterende og arealpremisser for denne der eksisterende uthus skulle beholdes. Fritidsboligen er nå bygget. Uthuset viser seg ved gjennomgang av utførende entreprenør for hytte å være i så dårlig stand at den må totalrenoveres inkl. alle bærende konstruksjoner. Side 7 av 202

8 Det søkes på denne bakgrunn om rivning av eksisterende uthus og oppføring av nytt uthus på samme sted med noe mindre bebygd areal. Begrunnelse for dispensasjonssøknaden Det pekes på at tiltaket er lavere og mer tilbaketrukket enn uthuset det er søkt om å erstatte. Det er gitt en smalere og funksjonsmessig mer hensiktsmessig form for lagring av utsyr som hører hjemme på en øy/hytte ved sjøen. Det er søkt å minske eksponering i forhold til nær og fjernvirkning i prosjekteringen. Nytt uthus for som følge av valg av form en noe lengre fasade mot sjøen, men dette er søkt kompensert ved å skråstille tiltaket ift sjølinje slik at oppriss fra sjøen (fjernvirknng) blir tilnærmet det eksisterende uthuset. I tillegg har dagens uthus store synlige vindusflater mot sjøen. Det omsøkte uthuset tenkes utført i tre, beiset mørkt tilsvarende som på hytten. Nabomerknader Det foreligger ikke nabomerknader til søknad om dispensasjon. Uttalelser Saken er oversendt til berørte regionale og statlige myndigheter iht. plan- og bygningsloven 19-1 første ledd annet pkt. Det er innkommet uttalelse fra Akershus fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus i brev av henholdsvis og Fylkeskommunen har bemerket at Søndre Langåra er vurdert til å ha kulturlandskap av nasjonal og/eller regional verdi i rapporten Kulturlandskap i Follo. Øya er forholdsvis tett bebygd av hytter. Endringer i bygningsmiljøet her må sees i sammenheng med landskapet og helheten i miljøet. Fylkesmannens miljøvernavdeling har ikke særskilte merknader til omsøkte tiltak. Alternativer: 1. Som innstillingen 2. Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om byggeforbud innenfor hundremetersbelte mot sjøen jf 6-3 i kommuneplanen og planog bygningsloven 1-8. Utvalget finner at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Utvalget finner ikke at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Ved denne vurderingen er det lagt vekt på at kulturlandskapets regionale og nasjonale betydning. Utvalget finner i denne forbindelse ikke grunn til å legge vekt på tilstanden til eksisterende bygningsmasse. Det er i senere tid foretatt en innskjerping i av statlige og regionale retningslinjer for strandsoneforvaltning. Ved søknad om dispensasjon for oppføring av erstatningsbygg skal dispensasjoner i strandsonen vurderes som om arealet var ubebygd. Utvalget finner heller ikke grunn til å legge Side 8 av 202

9 avgjørende vekt på at det dreier seg om et erstatningsbygg i dispensasjonsvurderingen. Hensynet til bevaring av kulturlandskapet må her veie tyngre enn tiltakshavers interesser. Nytt uthus vil ikke føre til en bedret situasjon med tanke på eksponering (fjernvirkning). Utvalget kan på denne bakgrunn ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Søknad om dispensasjon avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven Miljømessige konsekvenser: Det vises til uttalelser fra Akershus fylkeskommune vedrørende hensyn som gjør seg gjeldende i vurderingen. Økonomiske konsekvenser: Ingen for kommunen Vurdering: Eiendommen ligger på Søndre Langåra. Den er i dag avsatt til nåværende fritidsbebyggelse i gjeldende kommuneplan. Eiendommen er videre omfattet av hensynssone for bevaring av landskap H550_6 Søndre Langåra. Følgende retningslinjer foreligger til hensynssone i kommuneplan: Side 9 av 202

10 - Sonen omfatter områder der kulturlandskapet er vurdert å være av nasjonal eller regional verdi. Alle tiltak skal vurderes opp mot hensynet til denne verdien. Det bør ikke godkjennes tiltak som fører til forringelse av kulturlandskapets verdi. Eiendommen er per i dag bebygget med en fritidsbolig med en moderne arkitektur som ble godkjent i Uthus ses i bakkant av fritidsbolig Det søkes nå om rivning av eksisterende uthus, og oppføring av nytt uthus på samme sted som tidligere. Nytt uthus søkes tilpasset ny arkitektur. Det er lagt vekt på å dempe eksponering mot sjøen ved nytt tiltak. Nytt uthus vil få en noe annen og mer langstrakt form enn eksisterende uthus. Dette er søkt kompensert ved å vri uthusets plassering for å avbøte eventuelle ulemper i forhold til eksponering. Det er etter rådmannens vurdering redegjort for dette på en god måte fra ansvarlig søker og prosjekterende i søknad om dispensasjon. Det fremgår at tiltaket ikke vil medføre en økt eksponering mot sjø. Ved oppføring av erstatningsbygg skal det i utgangspunktet legges til grunn at arealet er ubebygd. Tiltaket er derfor avhengig av dispensasjon fra byggeforbudet i hundre meters belte mot sjøen. Det kan imidlertid legges vekt på at arealet fra før er nedbygd i dispensasjonsvurderingen. Rådmannen mener at det her bør legges vekt på dette. I tillegg åpner bestemmelsene for fritidsbolig i kommuneplanen for et uthus på inntil 30 m 2 BYA på den enkelte fritidsboligeiendom. Rådmannens vurdering er at omsøkte tiltak medfører en estetisk forbedring i forhold til dagens uthus. Dagens uthus har store vindusflater mot sjøen. Nytt uthus vil ha en mer dempet uttrykk, det vises her til ansvarlig søkers redegjørelse for utførelsen. Rådmannen finner det naturlig å stille samme vilkår om materialbruk og fargesetting som ved tillatelsen til oppføring av fritidsboligen. Konklusjon: Side 10 av 202

11 Etter en totalvurdering finner rådmannen at det kan gis dispensasjon fra byggeforbudet i 100-meters belte. Rådmannen kan ikke se at hensynene bak byggeforbudet blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Omsøkte tiltak vil etter rådmannens syn ikke føre til en ytterligere privatisering av området. Det står allerede et uthus på samme sted på eiendommen. Rådmannen viser til at arealet vurderes som innmark i forhold til hustomten i forhold til friluftslovens regler om ferdsel og opphold. Med den klare estetiske forbedring som tiltaket gir vurderes det at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Rådmannen i Frogn Velg dato Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg: Utomhusplan.pdf, Plantegning.pdf, Fasadetegninger.pdf, Uttalelse_Akershus_fylkeskommune.pdf, Uttalelse_Fylkesmannen_Oslo_Akershus.pdf Vedlegg til sak Side 11 av 202

12 HMPB-56/14 Søndre Langåra - fritidsbolig Søknad om dispensasjon - Gnr 78 Bnr 51 søndre Langåra - riving og nybygging av fritidsbolig Saksbehandler: Jochen Caesar Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 35/ / s vedtak : Saken utsettes. Det gjennomføres en befaring før saken behandles på nytt Saksfremlegg Rådmannens innstilling: 1. Hovedutvalget for miljø, plan- og slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon og finner at fordelene med tiltaket i dette tilfellet er større enn ulempene, og at en dispensasjon som omsøkt ikke i vesentlig grad vil tilsidesette de hensyn som ligger til grunn i kommuneplanens bestemmelser. 2. Det innvilges dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 6-3 og planog bygningslovens 1-8 om forbud mot bygging i 100 metersbeltet langs sjøen for å rive eksisterende og bygge ny fritidsbolig på gnr 78 bnr 51 på Søndre Langåra. 3. Dispensasjon innvilges på følgende vilkår: a) grunnmur mot vest forblendes eller panelkledning trekkes ned til terreng. b) vindusareal mot vest og syd reduseres. c) det forutsettes bruk av ikke reflekterende materialer og harmonisk, naturtilpassede farger, også på belistning, vinduer og andre bygningsdetaljer. 4. Reviderte tegninger i tråd med dette vedtaket må sendes inn før byggetillatelse kan gis. 5. Rådmannen gis fullmakt til å følge opp. Vedtak fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens Vedlegg: dispensasjonssøknad.pdf, utfyllende opplysninger.pdf, situasjonsplan.pdf, plan.pdf, snitt.pdf, fasader.pdf, foto eksisterende hytte fra strandkanten.pdf, foto eksisterende Side 12 av 202

13 hytte fra vest og sør.pdf, Fylkeskommunens uttalelse.pdf, Fylkesmannens uttalelse.pdf Side 13 av 202

14 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder søknad om riving av eksisterende og oppføring av ny hytte på eiendom gnr 78 bnr 51 på Søndre Langåra. Eiendommen ligger innenfor byggeforbudssonen i 100-metersbeltet langs sjøen og omsøkt tiltak krever dermed dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 6-3. Rådmannen finner at vilkårene for dispensasjon er til stede og anbefaler at utvalget gir dispensasjon i medhold av pbl 19-2 på vilkår at utforming, material- og fargevalg ikke bidrar til unødig eksponering. Oversiktskart Bakgrunn for saken: Søknaden: Frogn kommune har den mottatt søknad om dispensasjon til riving av eksisterende og oppføring av ny hytte på Søndre Langåra, gnr. 78 bnr. 51. Søknaden var ufullstendig og ble komplementert Hele eiendommen er på 3203 m 2 hvorav 1605 m 2 ligger innenfor område lagt ut til fritidsformål. Omsøkt fritidsbolig har en grunnflate på 96,7 m 2 og 88,4 m 2 BRA og er i følge søkers opplysninger i omtrent samme størrelse som eksisterende. Ny terrasse har 31 m 2 og eksisterende uthus 30 m2 bebygd areal, slik at utnyttelsesgraden etter utbygging vil være 96, / 1605 = 9,8 % BYA. Avstand fra eksisterende hytte til sjøen er på ca. 40 meter, den nye hytta trekkes litt tilbake. Side 14 av 202

15 Eiendommen ligger innenfor byggeforbudssonen i 100-meter-beltet i strandsonen og det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 6-3 og plan- og bygningslovens 1.8 om byggeforbud i strandsonen. Situasjonskart Fasader Søkers begrunnelse: Eksisterende hytte er fra 1930-tallet og er dårlig isolert, har dårlige romløsninger og skjemmende betongsøyler i fronten. Familien ønsker å erstatte den med en mer tidsriktig fritidsbolig som er tilpasset familiens behov. Den nye fritidsboligen blir trukket noe tilbake fra sjøen og plasseres på eksisterende grunnmur, betongsøylene, som i dag er skjemmende, blir fjernet. Fritidsboligen ligger lenger vekk fra strandlinjen enn de fleste andre hyttene på øya og er derfor mindre synlig fra sjøen. Ny fritidsbolig vil ikke ha større bruksareal enn eksisterende. Materialer og farger tilpasses omgivelsene og det gjøres ikke inngrep i terreng som medfører vesentlig endring av dette. Fritidsboligen ligger ikke innenfor LNF-området og det ble tidligere gitt tillatelse til å rive gamle hytter og å oppføre ny fritidsbolig i det samme området. Alternativer: 1. Rådmannens innstilling. 2. Det gis dispensasjon for omsøkt tiltak uten vilkår eller med andre vilkår enn rådmannens innstilling. Hvilke vilkår som settes presiseres i vedtaket. 3. Søknad om dispensasjon fra byggeforbud i strandsonen avslås da hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt og/eller fordelene ved å gi dispensasjon ikke anses å være større enn ulempene. Planforhold: Eiendommen er uregulert. I kommuneplanens arealdel er halvparten av eiendommen lagt ut til fritidsformål, mens resten ligger innenfor LNFR-område. Side 15 av 202

16 Kommuneplanens arealdel I tillegg ligger eiendommen innenfor hensynssone H 550_6 (kommuneplanens bestemmelse bevaring av landskap). Omsøkt tilbygg er i tråd med gjeldende arealformål og tilhørende bestemmelser. Etter rådmannens vurdering strider tiltaket heller ikke med hensynssone for bevaring av landskap, da nybygget plasseres på eksisterende grunnmur. Hele eiendommen ligger innenfor 100-meter-beltet i strandsonen der det gjelder byggeforbud jfr. kommuneplanens bestemmelse 6-3 og plan- og bygningslovens 1.8. Omsøkt tiltak krever dermed dispensasjon. Naboforhold: Naboer / gjenboere ble varslet om tiltaket i rekommandert sending den Søker har ikke mottatt kommentarer fra naboene. Uttalelser fra offentlige myndigheter: Akershus fylkeskommune, : Automatisk fredete kulturminner: Det er ingen registrerte fornminner innenfor området. Fylkesrådmannen gjør oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Ved eventuell innvilgelse av dispensasjon bes kommunen gjøre tiltakshaver oppmerksom på at alle fornminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Dersom man støter på et fornminne, skal anleggsarbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på 5 meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, 2. ledd. Nyere tids kulturminner: Søndre Langåra er vurdert til å ha kulturlandskap av nasjonal og/eller regional verdi i rapporten Kulturlandskap i Follo. Øya er forholdsvis tett bebygd av hytter, og endringer i bygningsmiljøet her må sees i sammenheng med landskapet og helheten i miljøet. Fritidsbebyggelsen i tilknytning til Oslofjorden er en viktig del av regionens kulturhistorie, og funkishyttene fra 1930-årene er karakteristiske representanter for fritidskulturen i mellomkrigstida. Ut fra de opplysningene man har, er fritidsbebyggelsen på Søndre Langåra noe variert hva gjelder formspråk og stilpreg. Fylkesrådmannen har i forbindelse med andre Side 16 av 202

17 dispensasjonssaker spilt inn at en øy som Aspond, med et mer helhetlig funkismiljø, bør reguleres med hensynssone bevaring. Fylkesrådmannen ber kommunen vurdere kulturminneverdiene knyttet til den aktuelle hytta på Søndre Langåra, da man anser den til først og fremst å ha lokal betydning. Kommunen bør i den forbindelse vurdere å kreve en tilstandsvurdering. Utformingen av den nye hytta må også vurderes i forhold til landskapet og det omkringliggende bygningsmiljøet Andre regionale interesser: Fylkesrådmannen mener tiltaket ikke i vesentlig grad er i konflikt med de interesser og ansvarsområder fylkeskommunen skal ivareta. Dersom kommunen mener at vilkårene for dispensasjon er innfridd, jf. plan- og bygningsloven 19-2, har fylkesrådmannen ingen ytterligere merknader. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, : I Naturbase er det registrert en naturtype av regional verdi på eiendommen, da denne kjennetegnes av et stort mangfold av plantearter, vil fylkesmannen legge vekt på at eksisterende vegetasjon i størst mulig grad ivaretas på eiendommen, også i byggefasen. Da ny fritidsbolig ikke vil få større bruksareal enn eksisterende fritidsbolig og er tenkt plassert på samme sted som eksisterende hus, vurderer Fylkesmannen at tiltaket ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn. På denne bakgrunn har fylkesmannen ingen ytterligere merknader til dispensasjonssøknaden. Miljømessige konsekvenser: Tiltaket medfører en utvidelse av eksisterende fritidsbolig. Rådmannen har vurdert at tiltakene ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som skal ivaretas. Økonomiske konsekvenser: Ingen Naturmangfold: Hele øya er i «naturbasen» registrert som viktig naturtype (ID: BN Søndre Langåra, vestsiden) med «et relativt stort mangfold av plantearter i forhold til tilsvarende arealer på fastlandet». I Follo-kartet er området definert som «annen viktig forekomst» med lokal verdi (lokal id: 146). Sjøarealet rundt Søndre Langåra er registrert som beiteområde for diverse sjøfugler og andearter (naturbase-id: BA , Follo-kart lokal-id: 2092). Side 17 av 202

18 Ellers er det ikke registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter eller verdifulle arter i det aktuelle området. Det er heller ikke registrert utvalgte naturtyper, truede eller nær truede naturtyper i området. Naturmangfoldet på Søndre Langåra er dårlig kartlagt og generelt vurderes kunnskapsgrunnlaget som mangelfullt. Det aktuelle tiltaket gjelder imidlertid riving av eksisterende hytte og oppføring av ny fritidsbolig på eksisterende grunnmur med tilnærmet lik plassering. Det er etter rådmannens oppfatning ut fra dette ikke grunn til å tro at tiltaket vil påvirke truet, nær truet eller verdifullt naturmangfold. Rådmannen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med disse. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget for det aktuelle område er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Vurdering: Side 18 av 202

19 Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen avgrenset hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Før dispensasjonsvedtaket fattes skal omsøkte tiltak vurderes i forhold til lovens kriterier. Det gjelder: 1) om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Omsøkt tiltak gjelder riving av eksisterende hytte og oppføring av en ny fritidsbolig med omtrent samme størrelse og på omtrent samme plassering. Naturmiljø, friluftsliv og andre allmenne interesser berøres dermed i svært liten grad. Søndre Langåra ble utparsellert til fritidsbebyggelse på 1920-tallet og har beholdt et stort antall hytter i funksjonalistisk stil, men bebyggelsen er av noe mer variert art hva gjelder formspråk og stilpreg enn for eksempel Aspond. Eksisterende fritidsbolig vurderes ikke som spesielt verdifull for kulturmiljøet. Det arkitektoniske uttrykket av omsøkt nybygg føyer seg inn i det eksisterende mangfoldet på øya. For å redusere eksponeringen av omsøkt fritidsbolig skal det tas hensyn til landskap og omgivelse ved å bruke ikke reflekterende materialer og dempede, naturtilpassede farger som er tilpasset omgivelsen. Dette vil for eksempel virke inn på hva slags taktekkingsmaterial som benyttes. Glasert takstein med gjenskinn må unngås. Videre vil store glassflater, særlig mot sjøen, kunne gi uheldige virkninger både mht. refleksjon på dagtid, og mht. stort lysutslipp nattestid. Lyse farger har større risiko for å være unødig eksponerte i forhold til mørkere farger. En eksponert hytte vil i større grad virke privatiserende på sine omgivelser. Tiltaket vurderes ikke å være i vesentlig konflikt med hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, så lenge utformingen av fritidsboligen ikke bidrar til unødig eksponering. 2) om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Fordeler ved tiltaket: Det er positivt at tiltakshaver ønsker å bygge den nye hytta på eksisterende grunnmur og samtidig flytter bygget litt lenger vekk fra sjøen. Ved å fjerne de skjemmende betongsøylene i forkant av bygningen vil helhetsinntrykket av området blir penere. Ulemper ved tiltaket: Omsøkt fritidsbolig har store glassflater mot vest og sør. Glassets refleksjonsvirkning på dagtid, og lysutslipp nattestid, vil påvirke allmenhetens interesser knyttet til landskapsbildet på en negativ måte. Rådmannen har forståelse for at man ønsker lys og luft i en fritidsbolig. Det er imidlertid ikke slik at private interesser knyttet til fritidsbebyggelse kan veie tyngre enn Side 19 av 202

20 allmennhetens interesser. Rådmannen vil derfor sette vilkår som ivaretar disse interessene. Terrassen mot vest, som legges oppå eksisterende grunnmur, virker ganske dominerende og eksponert. I kommuneplanens bestemmelse 17-2 pkt. 4 stilles det krav om at «verandaer, terrasser og uteplasser skal tilpasses det naturlig eksisterende terreng og skal ligge lavest mulig.» Under pkt. 5 heter det at «All bebyggelse skal utformes på en slik måte at den eksponeres minst mulig.» Den største ulempen er at man ved å innvilge dispensasjon viderefører tidligere praksis med å tillate byggeaktivitet i strandsonen. Statlige og regionale myndigheter ønsker en innskjerping av dispensasjonspraksis i strandsonen, for å ta mer hensyn til natur, kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser. Personlige forhold skal ikke ha en avgjørende vekt i søknadene. At allmenne interesser ikke forverres av et tiltak skal heller ikke være tilstrekkelig i en dispensasjonsvurdering. For å redusere eksponeringen av fritidsboligen settes det som vilkår for dispensasjon at vindusarealet mot vest og sør reduseres. Fordelen ved å bygge på eksisterende grunnmur ansees som større enn ulempen at terrassen ikke legges «lavest mulig», dersom grunnmuren forblendes eller kles med panel ned til terreng. Under forutsetning at vilkårene oppfylles, vurderes fordelene ved å gi dispensasjon å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 3) om det legges (tilstrekkelig) vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Omsøkt tiltak medfører ingen konsekvenser for helse og sikkerhet i den grad det skal vurderes. Miljømessige konsekvenser ansees som marginale. Tilgjengelighet til og i strandsonen blir ikke berørt. 4) om det legges forutsatt vekt på foreliggende nasjonale eller regionale rammer og mål. Rådmannen har vurdert at omsøkt tiltak ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som skal ivaretas. 5) om negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet tillegges tilstrekkelig vekt. Det foreligger ikke negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet. 6) om det dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det dispenseres ikke fra saksbehandlingsregler. Side 20 av 202

21 Hvis vurderingen etter første, andre og sjette punkt konkluderer med at lovens vilkår ikke er oppfylt vil dispensasjon ikke kunne gis. Tredje og fjerde punkt vil først og fremst være aktuelle skjønnsmomenter i vurderingene etter første og andre punkt. Det gjelder for så vidt også femte punkt, men dette punktet vil være en ramme og påminnelse overfor kommunene, og et grunnlag for vedkommende myndighet og klageorganet i forbindelse med en ev. klagesituasjon dersom kommunen likevel fatter vedtak i strid med uttalelse fra fagorgan. Konklusjon: Rådmannen vurderer søknaden tilstrekkelig begrunnet. Omsøkt tiltak er i tråd med gjeldende arealformål. Ved å tillate riving av eksisterende hytte og oppføring av ny fritidsbolig vil området få et estetisk løft. For å redusere eksponeringen av fritidsboligen settes det som vilkår for dispensasjon at vindusarealet mot vest og sør reduseres. Rådmannen mener at tiltaket, på tross av skjerpet dispensasjonspraksis, oppfyller vilkårene for dispensasjon som går på at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelser ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen anbefaler at omsøkt dispensasjon for tiltaket godkjennes på vilkår, jf. ovenstående saksutredning. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 21 av 202

22 Side 22 av 202

23 HMPB-57/14 Aspon tilbygg hytte Gnr 77 Bnr 12 Aspon - Tilbygg hytte - søknad om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene Saksbehandler: Jochen Caesar Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 37/ / s vedtak : Saken utsettes. Det gjennomføres en befaring før saken behandles på nytt Saksfremlegg Rådmannens innstilling: Hovedutvalget for miljø, plan- og slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon og finner at fordelene med tiltaket i dette tilfellet er større enn ulempene, og at en dispensasjon som omsøkt ikke i vesentlig grad vil tilsidesette de hensyn som ligger til grunn i kommuneplanens bestemmelser. Det innvilges dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 6-3 og plan- og bygningslovens 1-8 om forbud mot bygging i 100 metersbeltet langs sjøen for å etablere tilbygg til eksisterende fritidsbolig på gnr 77 bnr 12 på Aspond. Vedtak fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens Vedlegg: Frogn kommune - Gbnr Aspond - Tilbygg fritidsbolig - Uttalelse.DOCX;Fylkesmannens uttalelse til søknad om dispensasjon.pdf;fasadetegning.pdf;plantegning og snitt.pdf;situasjonskart med tiltaket inntegnet.pdf;søknad.pdf;utfyllende dokumentasjon.pdf;bilder.pdf Side 23 av 202

24 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder søknad om oppføring av 2 mindre tilbygg til eksisterende hytte på eiendom gnr 77 bnr 12 på Aspond. Eiendommen ligger innenfor byggeforbudssonen i 100-metersbeltet langs sjøen og omsøkt tiltak krever dermed dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 6-3. Rådmannen finner at vilkårene for dispensasjon er til stede og anbefaler at utvalget gir dispensasjon i medhold av pbl Bakgrunn for saken: Søknaden: Frogn kommune har den mottatt søknad om dispensasjon til oppføring av tilbygg på totalt 19,9 m 2 til eksisterende fritidsbolig på Aspond, gnr. 77 bnr. 12. Søknaden var ufullstendig og ble komplementert Hele eiendommen er på 1894 m 2 hvorav 1277 m 2 ligger innenfor område lagt ut til fritidsformål. I følge søkers opplysninger er eksisterende hytte på 49,5 m 2 BYA, slik at utnyttelsesgraden etter utbygging vil være 49,5 + 19,9 / 1277 = 5,43 %. Avstand fra eksisterende hytte til sjøen er på ca. 65 meter. Hele eiendom ligger innenfor byggeforbudssonen i 100-meter-beltet i strandsonen og det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 6-3 og plan- og bygningslovens 1.8 om byggeforbud i strandsonen. Søkers begrunnelse: Tiltaket er av meget beskjeden karakter og får ingen fjernvirkning fra sjøen, da det ligger på hyttas bakside. Aspond er en øy med liten allmenn ferdsel. Hyttetomtene er relativt store og folk benytter gamle opparbeidete stier, så ingen får redusert tilgjengelighet til sine eiendommer. De øvrige beboerne på øya blir ikke berørt av tiltaket som kun blir delvis synlig fra en nabo. Hytta som har vært i familiens eie siden byggeåret 1939 er et sameie av tre familier. Behovet for flere soverom er påtagelig ettersom nye generasjoner kommer til. Det har de siste årene vært godkjent lignende prosjekter på øya og søker føler at tiltaket er så lite at hensynene i lovens formålsbestemmelse (streng praksis i 100 meters beltet) ikke blir tilsidesatt. Side 24 av 202

25 Tilbygget er ikke en vesentlig utvidelse i lovens forstand, da det dreier seg om beskjedne 19,9 m2. Tiltaket ivaretar hyttas opprinnelige «funkis-stil» og viderefører den opprinnelige byggestilen på en god måte. Det er kun to små busker som må felles der tilbygget kommer. Eventuell urskog/gammelskog finnes ikke i området. Alternativer: 4. Rådmannens innstilling. 5. Det gis dispensasjon for omsøkt tiltak med vilkår. Hvilke vilkår som settes presiseres i vedtaket. 6. Søknad om dispensasjon fra byggeforbud i strandsonen avslås da hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt og/eller fordelene ved å gi dispensasjon ikke anses å være større enn ulempene. Planforhold: Eiendommen er uregulert. I kommuneplanens arealdel er store deler av eiendommen lagt ut til fritidsformål, mens resten ligger innenfor LNFR-område. I tillegg ligger eiendommen innenfor hensynssone H 570_20 (kommuneplanens bestemmelse bevaring av kulturmiljø) og H810_17 (kommuneplanens bestemmelse gjennomføringssone med krav om felles planlegging). Omsøkt tilbygg er i tråd med gjeldende arealformål og tilhørende bestemmelser. Etter rådmannens vurdering strider tiltaket heller ikke med hensynssone for bevaring av kulturmiljø dersom eksisterende byggestil videreføres og bygningens opprinnelige uttrykk bevares mest mulig. Krav om felles planlegging (områdereguleringsplan) gjelder ikke for tilbygg til eksisterende bygg. Hele eiendommen ligger innenfor 100-meter-beltet i strandsonen der det gjelder byggeforbud jfr. kommuneplanens bestemmelse 6-3 og plan- og bygningslovens 1.8. Omsøkt tiltak krever dermed dispensasjon. Side 25 av 202

26 Kommuneplanens arealdel Naboforhold: Naboer / gjenboere ble varslet om tiltaket i rekommandert sending den Søker har ikke mottatt kommentarer fra naboene. Velforening og tomtekomite på øya har ønsket lykke til i e-post. Uttalelser fra offentlige myndigheter: Akershus fylkeskommune, : Automatisk fredete kulturminner: Det er ingen registrerte fornminner innenfor området. Fylkesrådmannen gjør oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Ved eventuell innvilgelse av dispensasjon bes kommunen gjøre tiltakshaver oppmerksom på at alle fornminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Dersom man støter på et fornminne, skal anleggsarbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på 5 meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, 2. ledd. Nyere tids kulturminner: Fylkesrådmannen har tidligere, i uttalelse til en annen dispensasjonssøknad datert , anbefalt kommunen å regulere hele eller deler av Aspond til hensynssone bevaring. Øya representerer et spesielt helhetlig hyttemiljø fra årene, der den tidstypiske funksjonalismen har satt et svært tydelig preg på bebyggelsen. For å ivareta helheten er det viktig at de enkelte hyttene bevares og vedlikeholdes. Det opprinnelige uttrykket og detaljene som danner det helhetlige miljøet bør i minst mulig grad endres. Tilbygget vil i liten grad være eksponert for omgivelsene, og det vil ikke være synlig fra sjøen. Fylkesmannen vil derfor ikke motsette seg oppføring av tilbygg, men anser det som viktig at detaljering og materialer får høy kvalitet, og at minst mulig av originale bygningsdeler fjernes eller byttes ut i forbindelse med overbygg i hjørnet av stua. Andre regionale interesser: Fylkesrådmannen mener tiltaket ikke i vesentlig grad er i konflikt med de interesser og ansvarsområder fylkeskommunen skal ivareta. Dersom kommunen mener at vilkårene for dispensasjon er innfridd, jf. plan- og bygningsloven 19-2, har fylkesrådmannen ingen ytterligere merknader. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, : I Naturbase er det registrert en naturtype av regional verdi på eiendommen, vedlagt fotodokumentasjon og beskrivelse fra tiltakshaver viser at tiltaket ikke vil berøre viktige naturverdier. Da utvidelsen vil skje i retning bort fra sjøen og fasadelengden mot sjøen ikke vil øke på grunn av tiltaket, vurderer fylkesmannen at tiltaket ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som de er satt til å ivareta. På denne bakgrunn har fylkesmannen ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Miljømessige konsekvenser: Side 26 av 202

27 Tiltaket medfører en utvidelse av eksisterende fritidsbolig. Rådmannen har vurdert at tiltakene ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som skal ivaretas. Økonomiske konsekvenser: Ingen Naturmangfold: Hele den vestlige delen av Aspond er i «naturbasen» registrert som viktig naturtype (ID: BN Aspond, vestsiden) I Follo-kartet er området nærmere definert som viktig gammel barskog (lokal id: 140). Omsøkt tilbygg kommer ikke i konflikt med denne naturtypen. Det er kun 2 mindre trær (bjørk og osp) med ca. 4,5 meter høyde og stammeomkrets på rundt 10 cm som skal felles. Ellers er det ikke registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter eller verdifulle arter i det aktuelle området. Det er heller ikke registrert utvalgte naturtyper, truede eller nær truede naturtyper i området. Naturmangfoldet på Aspond er imidlertid dårlig kartlagt og generelt vurderes kunnskapsgrunnlaget som mangelfullt. Det aktuelle området mellom eksisterende hytte og fjellskrenten, der tilbygget skal oppføres, fremstår som ganske nakent og nedtrukket. Det er etter rådmannens oppfatning ut fra dette ikke grunn til å tro at tiltaket vil påvirke truet, nær truet eller verdifullt naturmangfold. Side 27 av 202

28 Rådmannen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med disse. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget for det aktuelle område er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Vurdering: Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen avgrenset hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Før dispensasjonsvedtaket fattes skal omsøkte tiltak vurderes i forhold til lovens kriterier. Det gjelder: 7) om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Omsøkt tiltak er av beskjeden karakter og vurderes ikke å være i vesentlig konflikt med hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, så lenge utformingen av tilbygget ivaretar bygningens opprinnelige uttrykk og detaljering. Tilbyggene får ingen fjernvirkning fra sjøen, da de plasseres på hyttas «bakside». 8) om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Aspond ble utparsellert til fritidsbebyggelse på 1930-tallet, og har beholdt et stort antall hytter i funksjonalistisk stil. Fylkeskommunen skriver i sin uttalelse at»øya representerer et spesielt helhetlig hyttemiljø fra 1930-årene, der den tidstypiske funksjonalismen har satt et svært tydelig preg på bebyggelsen. For å ivareta helheten er det viktig at de enkelte hyttene bevares og vedlikeholdes.» Flere av de opprinnelige hyttene fra 1930-tallet på Aspond er små etter dagens standard. Fordeler ved tiltaket: Det er positivt at tiltakshaver ønsker å bevare hytta i vesentlig grad. Ved å tillate omsøkt tilbygg bedres brukbarheten for den neste generasjonen, dermed øker sannsynligheten for, at hytta også i fremtida brukes, bevares og vedlikeholdes. Ulemper ved tiltaket: Side 28 av 202

29 Den største ulempen er at man ved å innvilge dispensasjon viderefører tidligere praksis med å tillate byggeaktivitet i strandsonen. Statlige og regionale myndigheter ønsker en innskjerping av dispensasjonspraksis i strandsonen, for å ta mer hensyn til natur, kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser. Personlige forhold skal ikke ha en avgjørende vekt i søknadene. At allmenne interesser ikke forverres av et tiltak skal heller ikke være tilstrekkelig i en dispensasjonsvurdering. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 9) om det legges (tilstrekkelig) vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Omsøkt tiltak medfører ingen konsekvenser for helse og sikkerhet i den grad det skal vurderes. Miljømessige konsekvenser ansees som marginale. Tilgjengelighet til og i strandsonen blir ikke berørt. 10) om det legges forutsatt vekt på foreliggende nasjonale eller regionale rammer og mål. Rådmannen har vurdert at omsøkt tilbygg til eksisterende fritidsbolig ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som skal ivaretas. 11) om negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet tillegges tilstrekkelig vekt. Det foreligger ikke negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet. 12) om det dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det dispenseres ikke fra saksbehandlingsregler. Hvis vurderingen etter første, andre og sjette punkt konkluderer med at lovens vilkår ikke er oppfylt vil dispensasjon ikke kunne gis. Tredje og fjerde punkt vil først og fremst være aktuelle skjønnsmomenter i vurderingene etter første og andre punkt. Det gjelder for så vidt også femte punkt, men dette punktet vil være en ramme og påminnelse overfor kommunene, og et grunnlag for vedkommende myndighet og klageorganet i forbindelse med en ev. klagesituasjon dersom kommunen likevel fatter vedtak i strid med uttalelse fra fagorgan. Konklusjon: Rådmannen vurderer søknaden tilstrekkelig begrunnet. Omsøkt tiltak er i tråd med gjeldende arealformål. Ved å tillate en oppgradering og utvidelse av fritidsboligen øker sannsynligheten for at også den kommende generasjon bruker og vedlikeholder bygningen, noe som er intensjonen bak hensynssonen for bevaring av kulturmiljø. Tiltaket ansees ikke som vesentlig utvidelse av eksisterende hytte. Omsøkt tilbygg er ikke eksponert og har minimale konsekvenser for natur, kulturmiljø, friluftsliv, Side 29 av 202

30 landskap og allmenne interesser i området. Rådmannen mener at tiltaket, på tross av skjerpet dispensasjonspraksis, oppfyller vilkårene for dispensasjon som går på at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelser ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Rådmannen anbefaler at omsøkt dispensasjon for tiltaket godkjennes iht. pbl. 19-2, jf. ovenstående saksutredning. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Vedlegg til sak Side 30 av 202

31 HMPB-58/14 Aspon uthus Klagebehandling - Gnr 77 Bnr 24 Aspon Nytt uthus - søknad om dispensasjon Saksbehandler: Jochen Caesar Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 58/ Rådmannens innstilling: slutter seg til rådmannens vurdering av mottatt klage datert Klagen på avslag i dispensasjonssøknaden imøtekommes. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 innvilges dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 6-3 og pbl 1-8 om forbud mot bygging i 100 metersbeltet langs sjøen med følgende vilkår: 1. uthuset plasseres som vist på plan og fasadetegning, datert Vedlegg: Avslag på søknad om dispensasjon - Gnr 77 Bnr 24 Aspond - Nytt uthus, Klage på avslag og forslag til ny plassering.pdf, Ny fasade pdf, Ny plan pdf, opprinnelig fasade.pdf, opprinnelig plan.pdf Side 31 av 202

32 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Eiere av gnr 77 bnr 24 på Aspond fikk avslag på sin dispensasjonssøknad fra byggeforbud i 100 meters-beltet til oppføring av et uthus på 30 kvm. Avslaget var i hovedsak begrunnet med økt eksponering av fritidseiendommen. Vedtaket ble påklaget og samtidig ble det presentert en alternativ plassering for uthuset som vil bli langt mindre eksponert. Rådmannen innstiller å ta klagen til følge og å godkjenne den alternative plasseringen for uthuset. Bakgrunn for saken: Frogn kommune har den mottatt søknad om dispensasjon og tillatelse til tiltak for oppføring av et uthus på 30 m 2 BRA til eksisterende fritidsbolig på Aspond, gnr. 77 bnr. 24. Eiendommen ligger innenfor byggeforbudssonen i 100-meter-beltet i strandsonen og det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 6-3 og plan- og bygningslovens 1.8 om byggeforbud i strandsonen. Søknaden ble avslått i delegert vedtak Avslaget ble påklaget av tiltakshaver. Klagen er framsatt i rett tid og legges fram for Hovedutvalg for miljø-, plan- og for behandling. Kommuneplanens arealdel Innhold i klagen Klagen er fremsatt av Ingerid Skabo, på vegne av hjemmelshavere. Klagen er vedlagt og bør leses i sin helhet, men hovedinnholdet oppsummeres her: Side 32 av 202

33 Det klages hovedsakelig over kommunens vurdering av tiltakets konsekvenser for strandsonen og definisjon eller bruk av strandsonebegrepet. Det ønskes en omgjøring av vedtaket, slik at det tillates oppføring av et uthus med 30 kvm BRA på eiendom gnr 77 bnr 24. Det er vedlagt en planskisse og fasadetegninger som viser en alternativ plassering for uthuset. Klagen begrunnes med: Uthuset oppføres med 30 kvm BYA i tråd med kommuneplanens arealbestemmelser. Bygningen er trukket ca. 3m tilbake og senket 50 cm i forhold til hytta. Hytta ligger ca. 46 moh. Adkomst fra egen brygge opp til hytta skjer via en bratt sti, delvis med steintrapper. Normal gangtid er 7-8 minutter. Klageren er helt uenige i kommunens vurdering om at tiltaket "vil forsterke inntrykket av en nedbygd og privatisert strandsone". Etter klagerens vurdering vil ikke tiltaket påvirke inntrykket av strandsonen overhode, siden uthuset vil ligge ca. 46 meter over havet og ikke kan ses fra stranden. Tiltaket vil dermed heller ikke være i vesentlig konflikt med hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra. Klageren er uenig i kommunens vurdering at "tilgjengelighet til og i strandsonen kan bli noe forringet dersom den privatiserte sonen rundt hytta utvides". I strandsonen - ved sjøen - er det kun en enkel brygge. Det skal ikke gjøres tiltak av noen art nede ved sjøen. Topografien på stedet setter klare begrensinger på uteoppholdsarealet rundt hytta. Oppføring av uthuset vil derfor ikke føre til noen utvidelse av den "privatiserte" sonen rundt hytta. Klageren er sterkt uenige i kommunens vurdering av at "det omsøkte tiltaket i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn". Tiltaket reduserer ikke tilgjengelighet til og i strandsonen, og man skal pga. den stedlige topografien, ganske langt ut på fjorden for i det hele tatt å se hytta. Det tilbaketrukkete uthuset vil i enda mindre grad være synlig fra sjøen. Klageren viser til at fylkesmannen har uttalt seg negativt til søknaden. Det henvises til statlige planretningslinjer i forhold til allmenn tilgang til sjøen, nedbygging av strandsonen osv. Dette gjelder imidlertid først og fremst "oppføring av nye og vesentlig utvidelse av eksisterende fritidshus". Omsøkte tiltak ligger ikke ved sjøen, men ca. 46 moh. Hvorfor godkjenner Fylkesmannen en kommuneplan med tillatt utbygging kvm når han likevel ikke vil godkjenne en utbygging på 30 kvm BYA? Vedr. naturmangfold: At det er funnet et eksemplar av den sterkt truede planteart Krypjonsokkoll ca. 280 m sør for hytta i 1984 anser klageren som helt irrelevant for vår byggesak. Alternative plasseringer av uthus I møte med saksbehandler drøftet klageren alternative plasseringer. Det er ikke mulig å legge uthuset bakover mot øst pga. fjellskrenten som innebærer at øyas felles sti må gå over vår tomt. Stien er på det nærmeste kun 3, 5-4 meter fra hytta. Dvs. på en steintrapp opp og ned mellom hytta og fjellskrenten. De som har "gangproblemer", Side 33 av 202

34 og ikke klarer å gå steintrappene, får selvfølgelig lov til å gå helt inntil hytta - dvs. fra 0,5-1 m. fra hytta. Mao. man kan ikke legge et uthus østover.. «Frokostterrassen» mot nordøst, utenfor kjøkkenet, står oppå en l. murcisterne, og der kan det ikke bygges noen ting oppå. I tillegg måtte vi bygge oss opp 2,5 etasje pga. topografien, og det ville gitt en «festningsfølelse». Nytt forslag for plassering av uthus Det viser seg imidlertid at ved å legge uthuset 6 meter sør for eksisterende hytte at uthuset vil kunne legges 2. meter ned i terrenget, og derfor være nesten usynlig fra sjøen - uansett vinkel. Dette fordi terrenget heller pga. grunnfjellet. Da vil alle som går på hovedstien over tomten, kunne se sjøen over uthuset. Klagerens primære ønske i sin tid, var nettopp å legge uthuset "nede i kløfta", men pga. Aspons vel`s vedtekter som sier at uthus skal ligge inntil eksisterende hytte, valgte man å søke om tilsendte søknad, til tross for at man ikke mener det er en ideell beliggenhet. Det klages herved på vedtaket om avslag, samtifdig fremmes et nytt forslag om plassering i tråd med forslaget til saksbehandler. Uthuset skal ligge 6. meter sør for hytta", og parallelt med front av terrasse i bakkant. se vedlagte tegninger. Uthuset skal ligge i dumpa som diskutert i møtet. Dette er en naturlig fordypning i grunnfjellet på alle 4 kanter. Herifra vil uthuset være vesentlig mindre synlig fra vannet og hytta vil ikke oppleves så lang og massiv. Det betyr også at turgåerne på øya kan få et glimt av havet fra stien. Helt nøyaktig plassering må måles opp fordi det er vanskelig å se plasseringen av «dumpa» på kartet. Dette vil utføres i påsken Sekundært ønsker vi å opprettholde vårt første forslag og de innsendte tegninger. Side 34 av 202

35 Formelle forhold. Vedtak av plan er et enkeltvedtak som kan påklages, klagen er fremsatt i tide, og klageren er som søker berørt part i saken. Alternativer: 1. Som innstillingen 2. Klagen imøtekommes ikke. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Økonomiske konsekvenser: Ingen. Vurdering av klagen: Rådmannen vurderer klagen slik: Rådmannen forstår at det finnes ulike meninger om hva «strandsonen» innebærer. Faktum er at omsøkt tiltak ligger innenfor 100 meters beltet i strandsonen der et generelt byggeforbud gjelder, utover det er det i kommuneplanens arealdel angitt en byggegrense mot sjøen. Side 35 av 202

36 Samtidig er det ingen tvil om, at omsøkt tiltak ikke kommer i konflikt med det området i vannkanten, som kanskje folk flest vil oppfatte som «strandsone». Tiltaket vil heller ikke være synlig fra vannkanten, som klageren skriver. Likevel mener rådmannen at tiltaket, som opprinnelig omsøkt, vil påvirke strandsonen på en negativ måte. På en øy, der adkomsten naturligvis skjer via sjøen, er en redusering av fjernvirkning og eksponering av tiltak enda viktigere enn på fastlandet. Når det gjelder «tilgjengelighet til og i strandsonen» så er forholdene på Aspond nokså vanskelig. Terrenget er delvis veldig bratt og ulendt og ferdsel på land foregår stort sett på hovedstien sentralt på øya og på de eksisterende stiene som går fra de enkelte båtplassene opp til de respektive hyttene. Dersom besøkende vil ferdes på øya, så må de gå opp til hovedstien. En utvidelse av bebyggelsen kan der selvfølgelig føre til at den privatiserte sonen rundt bebyggelsen oppfattes større, uten at rådmannen vil legge for stor vekt på dette i denne saken. Når det gjelder spørsmålet hvorfor Fylkesmannen i kommuneplanens arealdel har godkjent fritidsbebyggelse med inntil 90 kvm bruksareal og uthus inntil 30 kvm bebygd areal også for byggeområdene på Aspond, men nå ikke vil godkjenne et uthus med 30 kvm BYA, så kan det etter rådmannens mening forklares med at omsøkt tiltak er i strid med gjeldende plan. Selv om tiltaket er i samsvar med arealformål og bestemmelsene for utnyttingsgrad, så ble det vedtatt en byggegrense mot sjøen og en hensynssone for felles planlegging. Vurdering av nytt forslag for plassering av uthuset: Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen avgrenset hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Før dispensasjonsvedtaket fattes skal omsøkte tiltak vurderes i forhold til lovens kriterier. Det gjelder: 13) om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Omsøkt tiltak med 30 m 2 BYA er av relativ beskjeden karakter. Den nye plasseringen i en fordyping i grunnfjellet ca. 6 m sør fra eksisterende hytte vil kun i veldig liten grad forsterke inntrykket av en nedbygd og privatisert strandsone. Uthuset blir liggende ca. 2 meter lavere en hytta og vil være nærmest usynlig fra sjøen. Tiltaket vurderes ikke å være i vesentlig konflikt med hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra. 14) om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Side 36 av 202

37 Aspond ble utparsellert til fritidsbebyggelse på 1930-tallet, og har beholdt et stort antall hytter i funksjonalistisk stil. Fylkeskommunen skriver i sin uttalelse at» Øya representerer et spesielt helhetlig hyttemiljø fra 1930-årene, der den tidstypiske funksjonalismen har satt et svært tydelig preg på bebyggelsen.... For å ivareta helheten er det viktig at de enkelte hyttene bevares og vedlikeholdes,. Etter vår vurdering følger det foreslåtte uthuset i stor grad formspråket til hytta.» Foto fra sjøen eksisterende hytte på gnr 77 bnr 24 på høyre side. Fordeler ved tiltaket: Det er positivt at tiltakshaver ønsker å videreføre den arkitektoniske stilen. Uthuset vil ikke endre øyas kulturmiljø på en negativ måte. Ved å tillate omsøkt uthus bedres brukbarheten av fritidsboligen, dermed øker sannsynligheten for, at hytta også i fremtida brukes, bevares og vedlikeholdes. Den nye plasseringen vil ikke bidra til en økt eksponering av fritidsboligen. Ulemper ved tiltaket: En ulempe er at man ved å innvilge dispensasjon viderefører tidligere praksis med å tillate byggeaktivitet i strandsonen. Statlige og regionale myndigheter ønsker en innskjerping av dispensasjonspraksis i strandsonen, for å ta mer hensyn til natur, kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser. Personlige forhold skal ikke ha en avgjørende vekt i søknadene. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes å være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Side 37 av 202

38 15) om det legges (tilstrekkelig) vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Omsøkt tiltak medfører ingen konsekvenser for helse og sikkerhet i den grad det skal vurderes. Tiltaket medfører videre nedbygging av strandsonen og kan forsterke inntrykket av en privatisert strandsone. Tilgjengelighet til og i strandsonen kan bli noe forringet dersom den privatiserte sonen rundt eksisterende hytte utvides. 16) om det legges forutsatt vekt på foreliggende nasjonale eller regionale rammer og mål. Rådmannen har vurdert at omsøkt tiltak ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som skal ivaretas. 17) om negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet tillegges tilstrekkelig vekt. Fylkesmannen i Oslo og Akershus hadde uttalt seg negativ om opprinnelig omsøkt tiltak. Blant annet at inngrepet i grøntdraget ville påvirke landskapet og at inntrykket av en nedbygd og privatisert strandsone ville forsterkes ble anført som argument av fylkesmannen. På grunnlag av dette ble den opprinnelige søknaden avslått. Det nye forslaget vil gjøre omsøkt uthus nærmest usynlig fra sjøen, vil etter rådmannens vurdering ikke påvirke landskapet i særlig negativ grad og tar hensyn til fylkesmannens uttalelse. Tiltaket regnes ikke som vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse. På denne bakgrunn ble det ikke innhentet ny uttalelse av fylkesmannen, som vil få tilsendt vedtaket. 18) om det dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det dispenseres ikke fra saksbehandlingsregler. Hvis vurderingen etter første, andre og sjette punkt konkluderer med at lovens vilkår ikke er oppfylt vil dispensasjon ikke kunne gis. Tredje og fjerde punkt vil først og fremst være aktuelle skjønnsmomenter i vurderingene etter første og andre punkt. Det gjelder for så vidt også femte punkt, men dette punktet vil være en ramme og påminnelse overfor kommunene, og et grunnlag for vedkommende myndighet og klageorganet i forbindelse med en ev. klagesituasjon dersom kommunen likevel fatter vedtak i strid med uttalelse fra fagorgan. Konklusjon: Rådmannen anbefaler å ta klagen til følge og å godkjenne den alternative plasseringen for uthuset, som vist på vedlagt plan og fasadetegningene, datert Side 38 av 202

39 Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: - opprinnelig søknad med tilleggsinformasjon - høringsuttalelser - diverse bilder av eksisterende hytte Vedlegg til sak Side 39 av 202

40 HMPB-59/14 Belsjøveien 3 Gnr 70 Bnr 10 Belsjøveien 3 - Klage på avslag på dispensasjon fra regulert byggegrense. Tilbygg Saksbehandler: Line Gulbrandsen Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 45/ / s vedtak : Saken utsettes. Det gjennomføres befaring på eiendommen før saken legges frem på nytt. Saksfremlegg Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert klage på vedtak, delegert sak 13/ datert , med avslag på dispensasjon fra byggegrense i reguleringsplan for Del av Seiersten. Hovedutvalget finner ikke at det foreligger nye momenter i saken, og slutter seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Klage tas ikke til følge, vedtak i delegert sak 13/ datert opprettholdes og saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Vedlegg: Rammetillatelse til carport. Avslag på søknad om dispensasjon. Gnr 70 Bnr 10 Belsjøveien 3 - Tilbygg og Carport, Bilder NS.pdf, Bilder ØV.pdf, Hoveddokument del 1 - Klage på fattet vedtak - Gnr 70 bnr 10 Belsjøveien 3 - Tilbygg og carport, Hoveddokument del 2 - Klage på fattet vedtak - Gnr 70 bnr 10 Belsjøveien 3 - Tilbygg og carport, Perspektiv mot sydvest.pdf, Standpunkt bilder og siktlinje NS.pdf, VS_ Klage på avslag gnr 70 bnr 10 - Lasse Ulvmoen.msg SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder klage på vedtak om avslag på dispensasjon fra regulert byggegrense for oppføring av tilbygg til eksisterende bolig på gnr 70, bnr 10, Belsjøveien 3. Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Del av Seiersten, vedtatt , og er regulert til boligformål. Klagen er fremmet av ansvarlig søker på vegne av tiltakshaver. Side 40 av 202

41 Rådmannen anbefaler at utvalget ikke tar klagen til følge, og at saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Oversiktskart Bakgrunn for saken: Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Del av Seiersten, vedtatt , og er avsatt til formål bolig. Maksimalt tillatt utnyttelse av eiendommen er 20 %-BYA av netto tomteareal. Netto areal for gnr 70, bnr 10 er m². Det er regulerte byggegrenser på hver tomt innenfor reguleringsområdet. Redskapsbod, uthus, garasjer o.l. kan plasseres utenfor angitt byggegrense. Søknad om rammetillatelse til to tilbygg til bolig i form av carport mot nord og utvidelse mot øst og sørøst, samt søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense mot øst ble mottatt Det ble søkt om dispensasjon for overskridelse av regulert byggegrense med 3,3 m mot øst, mot gnr 70, bnr 11. Lengden på bygningsdelen som kom utenfor byggegrensen er 8,8 m, slik at samlet areal som omsøkes plassert utenfor regulert byggegrense er 29 m². Eksisterende bolig er oppgitt å ha arealer 163 m² bruksareal (BRA) og 94 m² bebygd areal (BYA). Omsøkte utvidelse av boligen utgjør 156 m²-bra og 102 m²-bya. Nytt areal for boligen med omsøkte utvidelse blir 319 m²-bra og 196 m²-bya. Side 41 av 202

42 Situasjonskart Vedtak med avslag på søknad om dispensasjon ble fattet i delegert sak 13/ datert I samme vedtak ble det gitt rammetillatelse for omsøkte carport, som er plassert innenfor byggegrensen og for øvrig er i samsvar med gjeldende regulering. Søknaden om dispensasjon ble avslått da det ble vurdert at en dispensasjon vesentlig vil sette til side hensynene bak den regulerte byggegrensen og at fordelene ved en dispensasjon ikke er klart større enn ulempene ved en dispensasjon. Ved vurderingen ble det blant annet lagt vekt på at byggegrenser ble vurdert konkret for hver enkelt byggetomt i forbindelse med at reguleringsplanen for Del av Seiersten ble vedtatt i 2000, etter en revidering av reguleringsplan fra Avslaget på søknad om dispensasjon ble påklaget av ansvarlig søker sivilarkitekt Frank Kalfoss på vegne av tiltakshaverne i brev av Brev av fra advokat Ola Petter Tandstad på vegne av tiltakshaverne supplerer klagen. Begrunnelse for klagen Sivilarkitekt Frank Kalfoss anfører følgende: - Åpenheten som reguleringsplanen legger opp til, med store trær og de beste naturopplevelsene ligger mellom boligene i retning Ø/V og langs Belsjøveien og Solefallsveien. I området mellom Vollveien og Tunveien i retning N/S er det liten åpenhet da det er gjengrodd med busker nesten hele veien, og det er plantet hekk og busker som hindrer innsyn. Boligen på gnr 70, bnr 12 er svært dominerende og avgrensende for det åpne landskap mot nord. Side 42 av 202

43 - Byggelinjenes plassering for eiendom gnr 70, bnr 10 og gnr 70, bnr 11 skiller seg fra de andre byggelinjene ved at gnr 70, bnr 11 er den eneste som kan bygge i tomtegrensen mot vest. De andre byggelinjene ligger 4 m fra grensen og på linje. De naturlige siktlinjene er markert på reguleringskart vedlagt klagen. Tilbygget kommer ikke i konflikt med sikt-/byggelinjene i dette området. Åpenheten brytes dersom gnr 70, bnr 11 bygger ut mot vest. - Tilbygg 7 m fra grensen mot øst vil ikke være til hinder for naboens mulighet til å bygge mot vest siden de må holde seg 1 m fra grensen. Avstanden mellom byggene blir da 8 m slik som for øvrige bygg mot nord. - Området i nabogrensene er ikke tilgjengelig for allmennheten, og har derfor liten betydning for samfunnet. I tillegg er området gjengrodd og lite synlig fra veien slik at et tilbygg i dette området ikke har noen særlig ulempe/betydning for allmennheten. - For turgåere er det områdene mellom boligene i retning øst/vest og langs veiene som har størst betydning. - Gnr 70, bnr 10 har et svært begrenset byggeområde i forhold til tomtens størrelse. Byggearealet er vanskelig å utnytte pga eksisterende boligs retning. - Tilbyggets plassering har svært liten innvirkning på naturen og endrer ikke strøkets boligkarakter. Det foreligger ingen protester mot tiltaket, det kan derfor ikke være en utfordring for samfunnet. - Boligens utforming og størrelse: Krav om vanlig eneboligstørrelse i området oppfylles. Avslutningsvis i klagen påpekes at saksbehandler har vist svært liten vilje til kommunikasjon og avvist alle forslag til møte. Det er heller ikke mottatt svar på skriftlige henvendelser. Saken har vært til behandling langt utover 12-ukers regelen. Advokat Ola Petter Tandstad viser til de momenter som særlig er vektlagt i avslaget, og anfører følgende mot disse: - Åpenhet, luftighet og visuell grøntstruktur vil være til stede i godt monn etter den omsøkte utbygging da denne delen av Seiersten har store tomter i Frognmålestokk. De fleste boliger er av «normal» størrelse. Adgangen til utmark med friområde er svært kort da området i vest grenser mot Seierstenmarka. Og utbygging presser på fra sør, sist ved utbygging av Seiersten Idrettspark. - Byggegrensene på gnr 70, bnr 10 er ikke plassert hensiktsmessig i forhold til eksisterende boligs utforming. Det er et faktum tiltakshaver ikke kan lastes for. Kommunen skal på best mulig måte bidra til at resultatet for tiltakshaver blir bra. Når søknad er innkommet, har kommunen en forvaltningsmessig forpliktelse til å søke å finne den beste løsning for søker. - En mønehøyde som stikker 0,8 meter over eksisterende bygg kan ikke sies å komme i konflikt med kravet til åpenhet og luftighet. Eksisterende bolig er etter dagens standard et lite hus. Bygningen fremstår ikke som prangende etter utbygging, og ligger innenfor den tillatte høyde på inntil C+88,0. Variasjon i høyde mellom nåværende bygning og nybygget vil ha en positiv oppbrytende effekt. Bilder vedlagt arkitekt Kalfoss brev illustrerer hvor mye rom det er å ta av i dette nabolaget. Side 43 av 202

44 - Behovet for bevaring av grøntstrukturen mellom gnr 70, bnr 10 og nabo gnr 70, bnr 11 kan ikke ha større vekt enn tiltakshavers behov for en rasjonell bolig. Området er kun tilgjengelig for de to eiendommene. - Avstand til nabogrense mot øst blir etter utbygging ca 7 meter. Avstanden til naboens hus blir ca 15 meter. Dette er avstander langt utover minstekravet. Tiltakshavers behov for å gå 3,3 meter utover egen innsnevret byggegrense må veie tyngre enn naboens eventuelle fremtidige planer om bygging i nabogrensen. Tiltakshavers søknad utgjør ingen reell begrensning for naboen. - Årsaken til at det ikke tidligere er innvilget dispensasjon for Seiersten-området er at tidligere ordfører Nils Opaker selv bodde i området, og kjempet i hele sin levetid mot enhver fortetting og endring av reguleringsplanen. Det er nå nye tider. At kommunestyret i 2000 valgte ikke å gjøre endringer i planen, «anser jeg som en «unnlatelsessynd» som ikke bør bestå.» - En dispensasjon som omsøkt vil ikke ha avgjørende presedensvirkninger da forholdene rundt gnr 70, bnr 10 er spesielle. Ingen andre tomter i området har så innsnevret byggegrense. En første gangs innvilgelse kan heller ikke utgjøre presedens for en plan opprinnelig fra Saksbehandlers avvisning av forslag til møter fra arkitekt tyder på at saksbehandler tidlig har inntatt en fastlåst posisjon, som ikke er forenlig med moderne forvaltningsprinsipper. Alternativer: Rådmannen kan ikke se at det foreligger forsvarlige alternativer til innstillingen. Miljømessige konsekvenser: Saken omhandler tilbygg til eksisterende bolig. Tilbygget omsøkes plassert på arealer som fra før er opparbeidet med gressplen. Arbeidene berører i liten grad vegetasjon på tomten utover gressplenen. Hvorvidt trær mellom omsøkte tilbygg og grensen mot øst vil bli bevart dersom tilbygget blir oppført, er det ikke opplyst noe om i søknaden. Økonomiske konsekvenser: Omsøkte dispensasjon og tiltak får ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Tegninger med omsøkte tilbygg: Fasade øst Side 44 av 202

45 Fasade sør Fasade vest Fasade nord. Carport mangler. Side 45 av 202

46 Bilder vedlagt klagen Side 46 av 202

47 Bilder vedlagt klagen Vurdering: Delegert vedtak i sak 13/ ble fattet Klage på vedtaket er mottatt Klagen er rettidig fremsatt. Det argumenteres i klagen fra advokat Ola Petter Tandstad for en «fornyet holdning» til dispensasjonssøknader og det antydes at tidligere ordfører i Frogn kommune har hatt innvirkning på tidligere søknader om dispensasjoner i området hvor han bodde, og at han kjempet mot enhver fortetting og endring av reguleringsplanen. Kommunen kan ikke sette til side vilkårene i gjeldende plan- og bygningslov ved vurdering av dispensasjonssøknader. Med gjeldende plan- og bygningslov er adgangen til å gi dispensasjon innstrammet. I forarbeidene til 19-2 i plan- og bygningsloven av 2008 (pbl.) heter det: «Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen.» Rådmannens understreking. Ved vurdering av dispensasjonssøknaden må kommunen forholde seg til gjeldende reguleringsplan, uavhengig av synspunkter om eventuelle utenforliggende årsaker til at byggegrensene i området ikke ble endret ved revidering av reguleringsplanen i 2000 og til at det ikke er innvilget dispensasjoner fra planen. Side 47 av 202

48 Det følger av pbl at dispensasjon kan gis dersom ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensyn bak byggegrensene i reguleringsplan for Del av Seiersten, vedtatt , er blant annet å sikre at åpenhet, luftighet og visuell grøntstruktur ivaretas. De foreliggende byggegrensene i planområdet ble konkret valgt beholdt ved revidering av den opprinnelige reguleringsplanen fra Ved revidering av planen i 2000 ble det eksplisitt vurdert at byggegrensene i østre deler av planområdet skulle settes noe mindre strengt enn hva planforslaget viste, og områdene på begge sider av Solefallsveien er vurdert som «kjerneområdet» i planen. Gnr 70, bnr 10 ligger i dette området. Det anføres i klagen at både gnr 70, bnr 10 og andre tomter innenfor reguleringsområdet er store, og at det blir rikelig med luft og grønt i området og mellom naboene selv om søknaden om dispensasjon for overskridelse av byggegrensen mot øst innvilges. Dette argumentet gjentas gjennom flere formuleringer, og det vises til siktlinjer og avstand mellom bygningene. At tomtene er store, er etter rådmannens vurdering ikke et argument for å gi dispensasjon for å overskride regulert byggegrense. Forholdsvis store, ubebygde arealer på tomtene er nettopp en del av hensynene byggegrensene skal ivareta. En eventuell endring av dette må gjøres gjennom endring av reguleringsplanen, og ikke gjennom dispensasjon(er). I klagen er det særlig lagt vekt på hensynet til bevaring av områdets åpenhet. Rådmannen minner om at også bevaring av grøntstruktur er et hensyn bak byggegrensene. Ved å bygge utover byggegrensen mot øst vil deler av trærne mellom gnr 70, bnr 10 og gnr 70, bnr 11 kunne forsvinne selv om det i klagen anføres at tilbyggets plassering har svært liten innvirkning på naturen. Selve tilbygget oppføres på eksisterende gressplen. Men det er mulig at det ikke er ønskelig med store trær tett opp til et nytt tilbygg mot øst. At det er forholdsvis gjengrodd i dag, medfører ikke at det ikke kan tynnes ut noe i området. Det gjelder flere av tomtene i området, og kommunen er kjent med at noen beboere har tynnet ut/ønsker å tynne ut eksisterende vegetasjon. Før eventuell uttynning foretas må for øvrig kommunen kontaktes for vurdering av ønsket endring. Rådmannen vurderer at det blir mindre åpenhet og at det blir en reduksjon av grøntstrukturen mellom tomtene dersom dispensasjon for overskridelse av byggegrense med 3,3 meter blir innvilget. Selv om det i klagen anføres at åpenheten brytes dersom gnr 70, bnr 11 bygger ut mot vest, vil en slik utbygging være i samsvar med gjeldende regulering, det vil si en fortetting det er gitt aksept for. Derimot vil en overskridelse av byggegrensen på gnr 70, bnr 10 i tillegg til en eventuell utbygging på gnr 70, bnr 10 medføre en ikke-tilsiktet reduksjon av åpenhet og grøntstruktur mellom eiendommene. Side 48 av 202

49 Det kan være riktig som anført i klagen at byggegrensene for gnr 70, bnr 10 og gnr 70, bnr 11 skiller seg noe fra de fleste andre tomtene innenfor planområdet. Byggegrensene er imidlertid vurdert konkret på nytt i 2000, og det ble valgt å ikke endre på grensene for noen av tomtene. Dersom gnr 70, bnr 11 bygges ut mot vest og det bygges utenfor byggegrensen på gnr 70, bnr 10, vil som nevnt over, åpenheten og grøntstrukturen bli mer redusert enn tilsiktet ved reguleringen. Hensynene bak byggegrensen blir dermed satt til side dersom det gis dispensasjon som omsøkt. Spørsmålet blir deretter om hensynene blir vesentlig satt til side dersom det innvilges dispensasjon. I klagen anføres at et tilbygg som omsøkt på gnr 70, bnr 10, 7 meter fra grensen mot gnr 70, bnr 11, ikke innebærer noen begrensning for gnr 70, bnr 11s mulighet til å bygge mot vest. Det er ikke riktig som arkitekt Frank Kalfoss skriver at gnr 70, bnr 11 må «holde seg 1 m fra grensen» slik at avstanden mellom byggene blir 8,0 m. Målt på kart varierer regulert byggegrense mot vest på gnr 70, bnr 11 fra ca 0,2 m til ca 0,8 m fra grensen. Det anføres videre i klagen at en overskridelse av byggegrensen for omsøkte tilbygg har liten betydning for allmennheten da området i nabogrensene ikke er tilgjengelige for allmennheten, i tillegg er området gjengrodd og lite synlig fra veien. Rådmannen er ikke enig i denne anførselen. At området ikke er tilgjengelig i den forstand at allmennheten ikke kan benytte arealene, medfører ikke at området ikke har betydning. Et mer eller mindre tett, grønt belte gir et annet inntrykk av området enn to bygninger nærmere hverandre. Videre anføres i klagen at gnr 70, bnr 10 har et svært begrenset byggeområde i forhold til tomtens størrelse, og at de regulerte byggegrensene er uhensiktsmessige i forhold til eksisterende boligs utforming og plassering. At et begrenset område av tomten kan bebygges, er noe tomten har felles med de andre tomtene innenfor planområdet, og er en konsekvens av de regulerte byggegrensene. Gnr 70, bnr 10 er med 2260 m² en av de største tomtene i planområdet. Forholdsmessig kan det da se ut til at det er snevrere byggegrenser på denne tomten enn tomter med areal i underkant av 2000 m². Det er omfanget på mulig bebyggelse på den enkelte tomt som har vært vurdert ved fastsettelse av byggegrensene. Eksisterende boligs utforming og plassering på gnr 70, bnr 10 kan medføre at en utvidelse ikke kan gjennomføres helt som ønsket innenfor regulerte byggegrenser. Men rådmannen finner ikke at det er et argument for dispensasjon at en utvidelse av boligen krever andre løsninger enn den tiltakshaver og prosjekterende finner mest ønskelig. Det er flere tomter innenfor planområdet som har lignende byggegrenser med hensyn til retning og begrensning i forhold til eksisterende bebyggelse som gnr 70, bnr 10, herunder gnr 70, bnr 21, gnr 70, bnr 24 og gnr 70, bnr 20. Side 49 av 202

50 Advokat Ola Petter Tandstad anfører at kommunen har plikt til å sørge for en best mulig løsning for tiltakshaver, og at en fordel ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver får den bolig han og familien ønsker. Det er ikke kommunens oppgave å finne en løsning for tiltakshaver. Det er den/de prosjekterende som skal finne løsninger, og da fortrinnsvis innenfor gjeldende regulering med bestemmelser og kart. Byggesaksreglenes funksjon er blant annet å sikre gjennomføringen av vedtatte planer, og plansystemet skal sikre at private interesser utfolder seg innenfor rammer trukket opp av folkevalgte organer, slik at overordnede hensyn og allmenne interesser ivaretas. Dette gjør seg gjeldende blant annet ved at når et omsøkt tiltak er i samsvar med gjeldende lov og planer for den aktuelle eiendommen, skal bygningsmyndigheten godkjenne tiltaket. Etter rådmannens oppfatning er det mulig å få til en egnet, utvidet bolig på gnr 70, bnr 10 innenfor den regulerte byggegrensen. Tiltakshavers personlige ønsker om den omsøkte utforming og beliggenhet som krever dispensasjon fra regulert byggegrense er ikke et moment som skal tillegges vekt i dispensasjonsvurderingen. Perspektiv sett fra sydvest Det anføres i klagen at boligen med omsøkte tilbygg oppfyller kravet om vanlig eneboligstørrelse i området, og at en mønehøyde som stikker 0,8 m over eksisterende bygg ikke kan sies å komme i konflikt med kravet til åpenhet og luftighet. Rådmannen vil bemerke at det ikke er høyden i seg selv som er vurdert å være i konflikt med nevnte krav; i det påklagede vedtaket er det vurdert at plassering av deler av et tilbygg med maksimal mønehøyde og to etasjer utenfor byggegrensen vil sette til side hensynet til åpenhet og luftighet. I det påklagede vedtak er det for øvrig ikke tatt endelig stilling til selve utvidelsen av boligdelen, herunder dens forhold til øvrige bestemmelser i reguleringsplan for Del av Seiersten. Det nevnes i vedtaket at en utforming som den omsøkte kan være i strid med reguleringsbestemmelse nr. 1, punkt 9 om at områdets småskalapreg skal bevares ved at det bygges små volumer, og ved at store volumer brytes opp. Side 50 av 202

51 På bakgrunn av ovennevnte er rådmannens vurdering at hensynene bak regulert byggegrense blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon for overskridelse som omsøkt. Ett av vilkårene for å innvilge dispensasjon er dermed ikke oppfylt. Rådmannen vil likevel kommentere anførselen i klagen om at en dispensasjon ikke vil gi avgjørende presedensvirkninger. Anførselen begrunnes med at forholdene rundt gnr 70, bnr 10 er spesielle og kan begrunnes godt, og at en første gangs innvilgelse ikke kan utgjøre presedens for en plan opprinnelig fra Byggegrensen for gnr 70, bnr 10 avviker noe fra de fleste andre i reguleringsområdet, men det er noen flere eiendommer som har sammenlignbare byggegrenser i forhold til eksisterende bolig. Det kan ikke utelukkes at de vil påberope seg en eventuell innvilget dispensasjon for gnr 70, bnr 10 dersom de ønsker å overskride regulert byggegrense. Reguleringsplanen er revidert og gjennomgått på nytt før gjeldende reguleringsplan ble vedtatt i Det kan således ikke legges til grunn at vurderinger og reguleringsplanen er fra Til påstanden om at saksbehandler har vist manglende vilje til kommunikasjon, vil rådmannen bemerke at det ikke medfører riktighet at saksbehandler «har avvist alle forslag til møter fra arkitekt», slik advokat Ola Petter Tandstad viser til. Arkitekt Frank Kalfoss har ikke bedt om noe møte i saken. Derimot er brev av fra Frank Kalfoss hvorved det bes om en fremdriftsplan for saksbehandlingen, beklageligvis ikke besvart. Saksbehandler har derimot hatt flere telefonsamtaler med tiltakshaverne i løpet av tiden som har gått fra mottatt søknad og til vedtak forelå. Det har i et par av samtalene blitt bedt om et møte. Ønsket tema for møtet har vært saksbehandlingen; hva som skulle til for at vedtak i saken kunne fattes raskt. Saksbehandler har ikke funnet det hensiktsmessig å avholde et møte for å snakke om saksbehandlingstiden. Spørsmålet har for øvrig også vært tema i telefonsamtalene. Tiltakshaver har blitt informert om at søknader som innebærer dispensasjon fra plan ikke har noen lovbestemt behandlingsfrist, og at det må påregnes forholdsvis lang saksbehandlingstid. Konklusjon: Det foreligger ikke nye momenter i klagesaken som tilsier at vedtaket om avslag på dispensasjonssøknaden bør omgjøres. Rådmannen anbefaler at klagen oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Side 51 av 202

52 Vedlegg til sak Side 52 av 202

53 HMPB-60/14 Storgata 10 Gnr 86 bnr 21 Storgata 10 "Telegrafen" - tilbygg - klage på vedtak om avslag på søknad om byggetillatelse Saksbehandler: Christian Ingolfsrud Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 48/ / s vedtak : Saken utsettes. Det gjennomføres befaring på eiendommen før saken legges frem på nytt. Saksfremlegg Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert klage på vedtak i delegert sak 13/01389 datert med avslag på søknad om tilbygg i Storgata 10 «Telegrafen». Hovedutvalget finner ikke at det foreligger nye momenter i saken og slutter seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Klage tas ikke til følge, vedtak i delegert sak 13/01389 datert opprettholdes og saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Vedlegg: Klage_Storgata10.pdf, Avslag_søknad_tilbygg.pdf, Fasade_snitt_sistgodkjent.pdf, Plantegning_Storgata10_sistgodkjent.pdf, Søknad.pdf, Tegninger_ny_søknad.pdf Side 53 av 202

54 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder klage på avslag på byggesøknad for tilbygg til Telegrafen Bar & Restaurant i Storgata 10. Vedtaket er påklaget av Drøbak arkitektkontor som er ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende. Rådmannen anbefaler at klagen ikke tas til følge, og at saken oversendes til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Bakgrunn for saken: Saken gjelder klage på avslag på søknad om tillatelse til tilbygg. Søknad om tillatelse til tilbygg ble mottatt Eiendommen Storgata 10 ligger innenfor reguleringsplan for antikvarisk spesialområde og er regulert til bevaringsformål jf. plan- og bygningsloven av nr. 6. Søknaden gjelder tilbygg til eksisterende bygningsvolum i bakgården til Telegrafen på bakkeplan, samt utvidet terrasse i tilknytning til eksisterende uteservering i plan 2. Bakgrunnen for søknaden er ønske om en rasjonalisert drift, forbedret arbeidsmiljø og en generell oppgradering av eksisterende bygningsmasse i bakgården. Saken ble oversendt Akershus Fylkeskommune som avga uttalelse som følger vedlagt saken. Fylkesrådmannens konklusjon var: «Fylkesrådmannen mener det er positivt at situasjonen forbedres, men fraråder at det blir gitt tillatelse til omsøkt tiltak og anbefaler at det vurderes andre løsninger, som i større grad er fristilt fasaden.» Det vises til Fylkesrådmannens uttalelse i brev , samt til vedtak av som nå er påklaget. I klagen anføres det at fylkeskommunen og følgelig kommunen tar utgangspunkt i det bestående «bakgårdsanlegget» som helst ønskes fjernet til fordel for noen annet, mer frittliggende. Klagers konklusjon er at søknaden ville medført en akseptabel utforming i forhold til planbestemmelsene og i forhold til en bredere arkitektonisk helhetsvurdering. Det vises til at planbestemmelse er lite egnet som grunnlag for behandling av denne spesielle saken, og at gårdeier er innstilt på å investere i en oppgradering som utvilsomt vil bli positivt for Drøbaksmiljøet. Det vises i denne forbindelse og for øvrig til vedlagte klage. Alternativer: 1. Som innstillingen Side 54 av 202

55 2. Hovedutvalg for miljø-, plan-, og har vurdert klage på delegert avslag på søknad om rammetillatelse for oppføring av tilbygg. Utvalget finner at det i klagen fremkommer momenter som samlet tilsier at klagen bør tas til følge. Utvalget finner ikke å kunne legge avgjørende vekt på negativ uttalelse fra Akershus Fylkeskommune som kulturminnevernmyndighet. Utvalget vurderer i likhet med klager at omsøkte tiltak innebærer en akseptabel utforming i forhold til gjeldende reguleringsbestemmelser. Utvalget legger videre ikke avgjørende vekt på at eksisterende innbygging er skjedd ved ulovlige og planstridige byggearbeider. Miljømessige konsekvenser: Mulig forringelse av bygget som kulturminne. Økonomiske konsekvenser: En omgjøring kan medføre krav om dekning av eventuelle saksutgifter etter forvaltningsloven 36. Vurdering: I klagen fremhever ansvarlig søker at det vil være urimelig å gå for en løsning som innebærer en fjerning eller reduksjon av eksisterende bakgårdsanlegg. I denne forbindelse har rådmannen foretatt en gjennomgang av byggesaksarkivet for å se nærmere på hva som er godkjent av det som refereres til som bestående bakgårdsanlegg. Byggesaksarkivet viser at en større del av det som nå refereres til som «bestående bakgårdsanlegg» ikke noen gang er omsøkt. Dette er tiltak som er utført uten søknad og tillatelse. Nedenfor vises sist godkjente tegninger som gjelder etablering av uteservering som ble omsøkt og godkjent i 1996, for øvrig med samme ansvarshavende firma som nå er ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende for tiltaket som nå er avslått, og påklaget. Side 55 av 202

56 Side 56 av 202

57 Sammenholder man dette med det ansvarlig søker og prosjekterende i dag viser til som «bestående bakgårdsanlegg» ser man tydelig forskjell på hva som er godkjent og hva som ikke er godkjent. Innbyggingen av østfasaden har tilsynelatende skjedd ved oppføring av flere provisoriske og enkle konstruksjoner uten søknad og tillatelse som i dag bærer preg av forfall. Den ulovlige byggingen i bakgården, den ulovlige utvidelsen av terrassen og andre ikke omsøkte tiltak i bakgården brukes av ansvarlig søker og prosjekterende som argumentasjon for at det nå skal være urimelig å avslå en total innbygging av byggets fasade mot øst. Det man ser av sist godkjente tegninger er at ikke noe av den innbygging som er skjedd av byggets østre fasade noen gang er godkjent. Fra dette trekker klager så den slutning at det er oppsiktsvekkende at kommunen og fylkeskommunen kan gå for å anbefale en løsning som innebærer tiltak som er mer frittstående fra fasaden, eller som det skrives en reversering av bestående bakgårdsanlegg. Den ulovlige byggingen brukes med andre ord som et argument for at en total innbygging av østfasaden nå gir en akseptabel løsning. Side 57 av 202

58 Rådmannen ser det som positivt at man ønsker å rydde opp i bakgården, men kan ikke se at det er urimelig å ta utgangspunkt i det som er omsøkt og godkjent på eiendommen, slik at det som er godkjent må danne utgangspunktet for vurderingen av det nå omsøkte tiltaket. De ulovlig utførte tiltakene vil eventuelt måtte følges opp som ulovlige byggetiltak senere slik rådmannen vurderer det. Dette har etter rådmannens syn følger for hvordan man skal vurdere omsøkte tiltak, og de tilbakemeldinger som er gitt fra Akershus fylkeskommune i forhold til byggets verdi som kulturminne. Bygget er et av de eldste trehusene i sentrum av Drøbak, og har en rik tradisjon og høy kulturminneverdi. Rådmannens syn er at en videre utvikling av eiendommen må ta grunnleggende hensyn til disse verdiene. Ved valget mellom ulike løsninger må man legge til grunn at man nødvendigvis måtte velge løsninger som man selv ikke finner optimale av hensyn til nettopp disse verdiene. Dette ble forsøkt hensyntatt ved det sist godkjente prosjektet på eiendommen ved at uteserveringen er etablert som en mer frittliggende konstruksjon, tilbaketrukket fra byggets østfasade, kun forbundet med en smal gangbro over til området for uteservering. At denne senere er utvidet til en terrasse, og at ulike provisoriske konstruksjoner i bakgården er satt opp uten søknad og tillatelse er etter rådmannens syn ikke noe godt argument for at den løsning som nå er avslått er en akseptabel løsning. I tillegg er det direkte feil når det i søknaden beskrives som om omsøkt tilbygg i sin helhet vil ligge under eksisterende terrasse, hvorav deler riktignok er ulovlig oppført. Dette fremgår av tegningsmateriale som fulgte søknad om rammetillatelse. Side 58 av 202

59 Side 59 av 202

60 Det som vises til som eksisterende terrasse ovenfor er gitt betegnelsen uteservering. Dette er som vist til tidligere godkjent som en broforbindelse fra plan to til området for godkjent område for uteservering. Sammenligner man dette med plantegningen for første etasje i søknaden fremgår det tydelig at tilbygget vil medføre en total innbygging av østfasaden til huset, og går langt utover det som betegnes som eksisterende terrasse i søknaden, både mot nord og mot sør. Dette følger også av at man vil utvide denne terrassen ytterligere mot sør med over 3,5 meter. I tillegg etableres et nytt tak for tilbygget mot nord på det areal som strekker seg utenfor eksisterende terrasse i denne retningen. Fylkeskommunens klare råd ut fra vernehensyn er at det omsøkte tilbygget ikke bør tillates. Rådmannen ser at det vil kunne være hensiktsmessig og ønskelig fra tiltakshavers side å oppgradere forholdene i bakgården. Et slikt prosjekt må etter rådmannens oppfatning ha som utgangspunkt at dette må skje med respekt for byggets verdi som kulturminne i Drøbak. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at klagen ikke tas til følge, og at saken oversendes til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Side 60 av 202

61 Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 61 av 202

62 HMPB-61/14 årsmelding og regnskap Årsmelding og årsregnskap 2013 Saksbehandler: Øystein Granheim Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 Eldrerådet 14/ Rådet for personer med nedsatt funksjonsevne 6/ Kommunalt foreldreutvalg for grunnskolen 3/ / Hovedutvalget for oppvekst, omsorg og kultur 32/ Administrasjonsutvalget 7 Formannskap 38/ Kommunestyre Rådmannens innstilling: Formannskapet: 1. Det framlagte regnskapet for 2013 fastsettes som Frogn kommunes årsregnskap. 2. Overskuddet i driftsregnskapet på kroner avsettes til disposisjonsfond. 3. Årsmeldingen for 2013 vedtas. Utvalgene: 1. Årsmeldingen tas til orientering Vedlegg: Årsmelding 2013 v4 sendt til revisjon.docx, Hefte med vedlegg til årsmeldingen 2013.doc Side 62 av 202

63 SAKSUTREDNING: Sammendrag: I henhold til forskrift hjemlet i kommuneloven skal årsregnskap og årsmelding vedtas av kommunestyret senest innen 1. juli. Kontrollutvalget skal avgi uttalelse. Regnskapet er avsluttet med et netto driftsresultat på 46,8mill kroner. Driftsregnskapet etter bruk og avsetninger av fond viser et overskudd på 11,5mill kroner. I henhold til kommuneloven er det Formannskapet som innstiller til Kommunestyret i sak om regnskap og årsmelding. Innstillingen er derfor delt. Bakgrunn for saken: I henhold til forskrift hjemlet i kommuneloven skal årsregnskap (vedlegg 1) og årsmelding (vedlegg 2) vedtas av kommunestyret senest innen 1. juli. Kontrollutvalget skal avgi uttalelse. Revisjonsberetningen og Kontrollutvalgets uttalelse: Beretningen er vedlagt og inneholder ingen merknader eller presiseringer, jf. vedlegg 3. Overskudd/underskudd: Det foreslås at overskuddet i driftsregnskapet kroner avsettes til disposisjonsfond. Utvalgene skal ta årsmelding og regnskap til orientering formannskapet innstiller til kommunestyret. Alternativer: På bakgrunn av revisjonsberetningen kan ikke rådmannen se at det er noen grunn til at kommunestyret ikke skal fastsette det framlagte regnskapet som Frogn kommunes regnskap. Miljømessige konsekvenser: Ikke aktuelt i denne saken. Økonomiske konsekvenser: Ikke aktuelt i denne saken. Vurdering: Ingen spesielle forhold til vurdering. Side 63 av 202

64 Medbestemmelse: Konklusjon: Det framlagte regnskapet fastsettes som Frogn kommunes årsregnskap for Overskuddet i driftsregnskapet avsettes til disposisjonsfond. Årsmeldingen for 2013 tas til orientering. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 64 av 202

65 HMPB-62/14 - tertialrapport Tertialrapport nr Saksbehandler: Knut Henrik Bløtekjær Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 Eldrerådet 18/ Rådet for personer med nedsatt funksjonsevne 7/ Kommunalt foreldreutvalg for grunnskolen 4/ / Hovedutvalget for oppvekst, omsorg og kultur 33/ Administrasjonsutvalget 7 Formannskap 39/ Kommunestyre Rådmannens innstilling: 1. Tertialrapport nr tas til orientering 2. Budsjettet justeres slik det fremgår i del 4.4 og 4.8 i rapporten Vedlegg: 1. Tertialrapport 2014.docx Side 65 av 202

66 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Netto driftsresultat for 2014 anslås til 10,4 millioner kroner. Dette er ca. 3 millioner kroner lavere enn vedtatt i Handlingsprogrammet Dette skyldes hovedsakelig svikt i frie inntekter. Kommunen har et nærvær per 1. tertial på 94,22 %, som er 0,78 prosentpoeng under målet. Det arbeides godt med målene fra kommuneplanen for både samfunnsdelen og tjenesteområdene. Bakgrunn for saken: Tertialrapportering er fast rapportering til kommunestyret. Det vises til separat trykt rapport. Denne rapporten er første rapportering på handlingsprogrammets nye struktur, som er mer direkte knyttet mot kommuneplanens struktur og mål. Målene i kommuneplanen er i handlingsprogrammet operasjonalisert i styringsindikatorer, med måleindikatorer og målemetode. Alle styringsindikatorene fra handlingsprogrammet er vurdert i denne rapporteringen, men det er kun indikatorene som er vurdert røde som er kommentert. I vurderingen av styringsindikatorene er fargekodene gitt ved at indikatorer som er målt til ønsket eller bedre er satt til grønt, mellom ønsket og godt nok er satt til gult og under godt nok er satt til rødt. Enkelte av måleindikatorene og-/eller målemetodene har vist seg vanskelige å måle, og i enkelte tilfeller gir de ikke den beste statusen for målet de er satt til å måle. Rådmannen vil i prosessen med handlingsprogrammet for perioden vurdere alle indikatorene på nytt, og gjøre nødvendige endringer. Alternativer: I vedlagt 1. tertialrapport 2014, avsnitt 4.4 og 4.8 foreslår rådmannen budsjettjusteringer for Kommunestyret kan velge å vedta tabellen slik den står eller vedta alternativer ved ta ut eller legge til budsjettjusteringer. Alternativ 1 rådmannens innstilling 1. Tertialrapport nr tas til orientering 2. Budsjettet justeres slik det fremgår i del 4.4 og 4.8 i rapporten Alternativ 2 1. Tertialrapport nr tas til orientering 2. Budsjettet justeres slik at enhetene får lavere budsjetter. Utvalgte enheter eller alle. Miljømessige konsekvenser: Se vedlagte tertialrapport nr Side 66 av 202

67 Økonomiske konsekvenser: Netto driftsresultat anses som hoved indikator for økonomisk balanse i kommunesektoren og angir forholdet mellom driftsinntekter og driftsutgifter, hvor netto finansutgifter er medregnet. Netto driftsresultat viser hvor mye som kan avsettes til fremtidig bruk og til eventuell egenfinansiering av investeringer, og bør ligge på minimum 3 prosent av driftsinntektene for å sikre økonomisk handlefrihet til fremtidig bruk. Frogn kommune leverte i 2013 et netto driftsresultat på ca. 4,9 prosent. Korrigert for nettoavsetninger av bundne midler leverte kommunen et netto driftsresultat på ca. 22,3 millioner kroner, tilsvarende 2,4 prosent. Noe av årsaken til det gode resultat i 2013 skyldes høye engangsinntekter fra frie inntekter og tilbakeført overskudd fra et interkommunalt selskap. Prognosen for 1. tertial 2014 viser et netto driftsresultat på 1,1 prosent og er en kraftig endring fra I forhold til budsjettert netto driftsresultat 2014, viser prognosen en nedgang på 3 millioner kroner. Vurdering: Enhetene er gitt fornuftige rammebetingelser for å kunne levere et tjenestetilbud i tråd med målsettingene i handlingsprogrammet. Rådmannen understreker viktigheten av at enhetene opparbeider seg buffere for uforutsette hendelser. Dette innebærer fortsatt fokus på gode tjenester på riktig nivå, samt gode insentiver til effektiv drift som blant annet overføring av mer-/mindreforbruk til påfølgende år. Medbestemmelse: Saken er presentert for hovedtillitsvalgt for Utdanningsforbundet og Fagforbundet. Ingen merknader. Konklusjon: Budsjettet foreslås justert i tråd med vedlagt tertialrapport. Rådmannen i Frogn Velg dato Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 67 av 202

68 HMPB-63/14 RV 23 Oslofjordforbindelsen 1.gangsbehandling - Rv. 23 Oslofjordforbindelsen - Byggetrinn 2 - Reguleringsplan Saksbehandler: Jochen Caesar Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 63/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalget for miljø-, plan og slutter seg til rådmannens vurdering i saksfremlegget. Forslag til reguleringsplan for Rv. 23 Oslofjordforbindelse byggetrinn II, vist på plankart og i bestemmelser, datert , samt beskrivelse av april 2014 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i minst 6 uker. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningslovens Vedlegg: Oversendelsesbrev.pdf, Planbeskrivelse - RE-101_ pdf, Plankart_Frogn- 01.PDF, Plankart_Frogn-02.pdf, Plankart_Frogn-03.pdf, Plankart_Frogn-04.pdf, Plankart_Frogn-05.pdf, Plankart_Frogn-06.pdf, Plankart_Frogn-07.pdf, Plankart_Frogn-08.pdf, Plankart_Frogn-09.pdf, Reguleringsbestemmelser_rv._23.pdf, ROS-analyse - RE-106.pdf, Ytre miljøplan - YM-101.pdf, Oppsummering av innspill og kommentarer.pdf Side 68 av 202

69 SAKSUTREDNING: Sammendrag: RV 23 fra Verpen i Hurum kommune til Vassum i Frogn kommune skal utvides til firefelts-veg. Med utgangspunkt i planprogrammet, som ble fastsatt av kommunestyret , har Statens vegvesen utarbeidet et reguleringsplanforslag for RV. 23 Oslofjordforbindelse byggetrinn 2 med tilhørende konsekvensutredning. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn for saken: Statens vegvesen Region øst oversendte ved brev av forslag til detaljregulering for Rv. 23 Oslofjordforbindelsen Byggetrinn 2 for 1.gangsbehandling i hovedutvalg for miljø-, plan- og. Beskrivelse av prosjektet Riksvei 23 Oslofjordforbindelsen, byggetrinn 2 innebærer etablering av et nytt løp under Oslofjorden og oppgradering av strekningen Måna-Vassum fra to til firefelts vei. Prosjektets totale lengde er ca. 14 km. Rv. 23 er ca. 40 km lang og går fra E18 på Kjellstad i Lier, østover gjennom Hurum og Oslofjordtunnelen til Måna og videre via to mindre tunneler til E6 ved Vassum. Strekningen mellom Bjørnstad i Røyken og Vassum i Frogn ble utbygd under navnet Oslofjord-forbindelsen. Forbindelsen ble åpnet i juni 2000, og er en alternativ vegforbindelse utenom Oslo. I Stortingsproposisjon 87 ( ) ble det vedtatt at Oslofjordtunnelen skulle bygges ut i takt med trafikkutviklingen. Byggingen ble planlagt i to trinn, hvorav første omfattet dagens Oslofjordtunnel; en ett løps tunnel med et kjørefelt i hver retning, og et ekstra krabbefelt i stigningene. Oslofjordtunnelen er ca. 7,3 km lang, 134 meter på det dypeste under havet og har en stigning på inntil 7 %. Fartsgrensen er i utgangspunktet 80 km/t, men er satt ned til 70 km/t etter ulykkeshendelser. Det er forberedt tverrslag mot et fremtidig annet løp hver 250 meter. Mellom tunnelmunningen i Frogn og E6 ved Vassum, består vegen av 6 km to-felts veg med fartsgrense 80 km/t, og med: Frogntunnelen (1610 m) og Vassumtunnelen (378 m), samt Bråtan bru (212 m). ÅDT i Oslofjordtunnelen har økt fra ca i år 2000 til ca i år, en årlig vekst på ca. 6 %. (ÅDT = ÅrsDøgnTrafikk, summen av alle kjøretøy som passerer ett tellepunkt i løpet av et år delt på antall dager i året). På strekningen mellom E6/Vassum og krysset med fylkesveg 152 er en ÅDT ca kjøretøy. Tungtrafikkandelen er på ca. 12 %. Prosjektet rv 23 Dagslett Linnes i Buskerud planlegges med oppstart i 2015, og er en del av den samme forbindelsen mellom øst og vestsiden av Oslofjorden. Side 69 av 202

70 Kart som viser prosjektets utstrekning (hentet fra planinitiativet) Tidligere saksgang / formelle forhold Statens vegvesen (SVV) fremmet i brev av et planinitiativ for Riksvei 23 Oslofjordforbindelsen, byggetrinn 2. Hovedutvalg for miljø-, plan- og behandlet i møte 15. oktober 2012 planinitiativet og det ble fattet følgende vedtak: «I medhold av plan- og bygningsloven 12-8 anbefaler Hovedutvalg for miljø-, planog at det igangsettes detaljregulering av Rv. 23 Oslofjordforbindelsen byggetrinn 2. For reguleringsplaner som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det som ledd i varsling av planoppstart utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet, jf. pbl ledd. Utvalget slutter seg til de rammene som er lagt for planprogram og videre planprosess, med følgende tillegg: - Konsekvensene av alternative plasseringer av bomstasjon(er) må belyses, og spesielt de trafikale konsekvensene. - Oslofjordforbindelsen byggetrinn 2 bør ses i sammenheng med oppgradering av Fv. 152 Måna Gislerud. Strekningen Måna Gislerud bør være ferdigstilt før byggestart for byggetrinn 2, spesielt om masser skal deponeres på Holter deponiområde.» Statens vegvesen utarbeidet et planprogram for vegprosjektet, jf. pbl 4-1 og 4-2. Administrasjonen i Frogn og Hurum kommuner ble i møte forelagt utkast til planprogram. Varsel om oppstart ble sendt ut samtidig med at planprogrammet ble lagt ut til offentlig ettersyn. Det lå ute i perioden til Dette ble kunngjort Side 70 av 202

71 i Amta og Østlandets blad. Det ble arrangert to folkemøter, i Hurum og i Frogn Kommentarer til varselet om oppstart av planarbeid, høringen av forslag til planprogram og den kommunale behandlingen av planprogrammet medførte noen endringer som er innarbeidet i fastsatt planprogram. Frogn og Hurum kommuner har fastsatt forslaget til planprogram. Behandlingen medførte noen tilføyelser fra Frogn kommune som fastsatte planprogrammet i vedtak til sak 74/13 den og Hurum tilsvarende i sak 22/13 den Planområdet er i løpet av prosessen utvidet noe. Dette ble varslet På grunnlag av fastsatt planprogram ble det utarbeidet et planforslag med konsekvensutredninger som nå skal 1.gangsbehandles og legges ut på offentlig ettersyn. Problembeskrivelse: SVV påpeker at det i Oslofjordtunnelen kun er én rømningstunnel som kan benyttes ved hendelser og som leder ut i dagen. Denne er på Hurumsiden, ca. 1,9 km inne i tunnelen. Oslofjordtunnelen har kun ett løp og må av trafikksikkerhetsmessige grunner stenges i begge retninger ved hendelser. Dette gir hyppige ikke-planlagte stengninger, noe som gir uforutsigbarhet og store ulemper for trafikantene, spesielt næringslivet. Videre problembeskrivelse, krav til sikkerhet i tunneler, målsettinger for prosjektet fremgår av vedlagt planbeskrivelse med konsekvensutredning. Konseptvalgutredning (KVU) for kryssing av Oslofjorden: Statens vegvesen fikk høsten 2011, i samarbeid med Jernbaneverket og Kystverket, i oppdrag fra Samferdselsdepartementet å utarbeide en konseptvalgutredning for et bedre tilbud for transport av personer og gods over Oslofjorden. KVU (Konsept Valg Utredning) er en overordnet analyse av ulike konsepter i en tidlig fase før regjeringen eventuelt beslutter at tiltaket skal utredes og planlegges videre. Utgangspunktet er et prosjektutløsende behov med et tilhørende samfunnsmål. Det prosjektutløsende behovet er å redusere Oslofjorden som barriere for transport, og Samferdselsdepartementet har godkjent følgende samfunnsmål for KVUen: «Et miljøvennlig og effektivt transportsystem med forutsigbar reisetid, som ivaretar næringslivets behov, og som knytter bolig- og arbeidsmarkedene på hver side av Oslofjorden tettere sammen.» I KVUen vurderes virkninger av konseptuelt forskjellige løsninger for mer effektiv kryssing av Oslofjorden i relativt brede korridorer. Vurdering av alternative traséer og Side 71 av 202

72 detaljert utforming av bruer, tunneler og tilknytning til eksisterende transportnett kommer først etter behandling av KVUen. Arbeidet er organisert med en styringsgruppe, en prosjektgruppe og en ekstern referansegruppe. Frogn kommune v/ordfører og rådmann deltar i den eksterne referansegruppa. Neste møte i referansegruppa er mandag 12. mai Fire konsepter er valgt ut for videre analyse: 1. Ny fast forbindelse over Hurumlandet med bru over Oslofjorden ved Filtvet og bru til E18 ved Holmestrand 2. Forbedring av dagens ferjesamband med rv. 19 i tunnel som anbefalt i konseptvalgutredningen for hovedvegnettet i Moss og Rygge 3. Bru mellom Moss Horten 4. Tunnel mellom Moss Horten I februar 2013 utvidet departementet mandatet for KVUen til også å omfatte utredning av løsninger med bru for rv. 23 over Oslofjorden som alternativ til utvidelse av Oslofjordtunnelen. Når det gjelder bru for rv. 23, konsentrerer KVUen seg om kryssing over nordre del av Håøya og ved Filtvet. Sistnevnte bru tenkes eventuelt som del av ett av konseptene for å redusere Oslofjorden som barriere med en kryssing sør på Hurum. KVU-rapporten skulle leveres Samferdselsdepartementet 4. kvartal Siden KVU mandatet nå er utvidet til å også utrede bru som alternativ til tunnel for rv. 23, er fristen forlenget til sommeren Prosjektets omfang: Forslag til detaljreguleringsplan, med tilhørende konsekvensutredning gjelder for rv. 23 på strekningen Verpen Vassum, en strekning på ca. 14 km. Tiltaket innebærer en oppgradering av eksisterende veg fra to- til firefeltsveg. Prosjektets omfang fremgår av vedlagt planbeskrivelse med konsekvensutredning. Alternativer: 1. Som innstillingen 2. Planforslaget sendes tilbake til rådmannen for ny behandling. Følgende retningslinjer skal gjelde for videre behandling: (Utvalget setter selv føringene). Forholdet til annen planlegging: se vedlagt planbeskrivelse: Nasjonale føringer (side 18) Nasjonal transportplan (side 19) KVU kryssing Oslofjord (side 20) Regionale føringer (side 22) Side 72 av 202

73 - 2.5 Pågående planarbeid i regionen (side 22) Kommuneplan Frogn kommune (side 24) Reguleringsplaner i Frogn kommune (side 29) Planforslaget: Planforslaget er detaljert beskrevet i vedlagt planbeskrivelse med konsekvensutredning fra side 33. Utbygging av vegen skal skje ved en utvidelse av eksisterende veg og bygging av nye parallelle tunnelløp. Utvidelsene er planlagt å skje på sørsiden av vegen, i tråd med opprinnelig reguleringsplan. Følgende vegstandard er lagt til grunn i forbindelse med utvidelsen av rv. 23: Dimensjoneringsklasse H7 (ca kjt./døgn), firefelts motorveg med midtdeler Alle tunneler bygges med to tunnelløp, med to kjørefelt i hvert løp Fartsgrense 80 km/t, 70 km/t gjennom Oslofjordtunnelen Kravet om rømningsveier innfris ved å etablere tverrforbindelser mellom tunnelløpene for hver 250. meter. Bompengeinnkreving vil foregå i automatiske bomstasjoner plassert på galger over vegen. Ny Oslofjordtunnel bygges med tverrsnitt på 9,5 m parallelt med eksisterende tunnel. Ny tunnel bygges med en maksimal stigning på 7 % og lengde på 7,4 km, tilsvarende eksisterende tunnel. De tre tunnelene på Oslofjordforbindelsen går i sin helhet gjennom grunnfjell av ulike gneisbergarter. Den geologiske kartleggingen og erfaringene fra byggetrinn 1 indikerer generelt fjell av høy kvalitet. All fjellgrunn har imidlertid svakhetssoner og ved driving av tunneler vil det være større eller mindre partier med dårlig fjell. Der Oslofjordtunnelen krysser Hurumsonen (like utenfor stranda på Storsand) forventet man en fjelloverdekning på 35 m i byggetrinn 1. Dette viste seg ikke å stemme da en spylerenne trengte ned i tunnelprofilet. Spylerenna inneholdt løsmasser og drenerte vann direkte fra fjorden over. Etter omfattende forsøk med sementinjeksjon ble det besluttet å utføre frysing for å kunne drive tunnelen gjennom. Dette ble både kostbart og tidkrevende. Det er gjort grundige undersøkelser for å unngå de samme problemene nå. Lokaliseringen av det nye tunnelløpet forbi Hurumsonen er basert på tolkning av omfattende geologiske undersøkelser i de mest kritiske partiene. Det nye løpet er derfor lagt ca. 110 m sørøst for eksisterende tunnelløp. Eksisterende tunnelløp i Oslofjordtunnelen har en stigning på 7 % i begge ender og strekningsvis en overdekning under 50 m. Nytt løp må gå tilnærmet likt eksisterende løp for at tverrforbindelsene skal fungere. Med dokumentasjon i de omfattende Side 73 av 202

74 grunnundersøkelsene er det søkt fravik for stigning over 6 % og overdekning under 50 m. Dagens tunnel har tverrsnitt på 11 m og 3 kjørefelt med 2 felt i samme retning i stigning. Det er gjennomført en egen risikoanalyse og vurdering av tunneltverrsnitt for løp 2, feltbredder og antall kjørefelt. Med to løp er det tilstrekkelig med to felt i hver retning for avvikling av trafikken. Standard tverrsnitt er da 9,5 m. Vaskevann og overvann fra dagens tunnel pumpes urenset ut i Oslofjorden. Statens vegvesen ønsker å redusere utslipp fra vegtrafikk. Det foreslås en renseløsning der overvannet og vaskevannet fra dagens løp og nytt løp samles i et sedimenteringsbasseng i bunnen av tunnelen før det rensede vannet pumpes ut i Oslofjorden. Månakrysset ligger rett øst for portalen til Oslofjordstunnelen og knytter rv. 23 til Holtbråtveien (fv. 152 mot Drøbak, fv. 78 mot Nesodden). Krysset er et toplanskryss, formet som et halvt kløverbladkryss. Rampene knyttes til Holtbråtveien via rundkjøringer på lokalvegsystemet. Det anlegges en kontrollplass langs avrampen fra øst, samt en innfartsparkering ved Frogn videregående skole. Det er foreslått hvileplass/serviceanlegg og innfartsparkering inne i nordre del av kryssområdet. Holdeplassene for busser langs Holtbråtveien lokaliseres vest for Frogn videregående skole. Holdeplasser for mulige ekspressbusser på rv. 23 legges i forbindelse med rampene. Alle holdeplassene knyttes til gang- og sykkelvegnettet. Fylkesvegene krysses i plan, mens rv. 23 krysses på fortau på vegbrua. Ny kjørebane med to kjørefelt bygges parallelt med og sør for eksisterende veg. Dagens Holtbråten viltundergang ivaretas ved at det bygges en 50 m lang bru parallelt med eksisterende bru. Ny Frogntunnel bygges med tverrsnitt på 9,5 m parallelt med eksisterende tunnel. Ny tunnel bygges med en maksimal stigning på 5 % og lengde på 1,6 km, tilsvarende eksisterende tunnel. Bråtankrysset skal betjene en fremtidig forbindelse til Nesodden. Det er avsatt plass for et fullt kryss i foreliggende planforslag. Krysset vil ikke anlegges som en del av dette prosjektet. Det bygges en ny 212 m lang bru over Bonnebekken parallelt med eksisterende Bråtan bru. Ny Vassumtunnel bygges med tverrsnitt på 9,5 m parallellt med eksisterende tunnel fra Frognsiden og kobles til eksisterende tunnel inne i fjellet. Vassumkrysset ligger utenfor prosjektområdet og beholdes uendret. Side 74 av 202

75 Det er beregnet et overskudd av 1,4 mill. m3 steinmasser. Ca. halvparten av massene vil tas ut gjennom tverrslaget på Storsand. I reguleringen og kostnadsoverslaget er det for disse massene lagt til grunn utskiping på lekter for fylling i f.eks. Moss havn. Det vil også jobbes videre med å se på andre løsninger. I Frogn er overskuddsmassene forutsatt fordelt mellom terrengbehandling langs linjen, avslutning av Holter deponi, tilrettelegging av fremtidige næringstomter på Måna og et større deponi sør for Vassumtunnelen. Innkomne merknader: Merknader som ble mottatt i forbindelse oppstartvarsel og offentlig ettersyn av planprogrammet ble vurdert og kommentert i forbindelse med fastsetting av planprogrammet. Etter varsel om utvidet planområde ble det mottatt følgende 2 merknader: Akershus fylkeskommune, Den nå varslede utvidelsen av planområdet medfører behov for ytterligere registreringer i området på Vassum/Bråtan. Her er det fra før flere kjente automatisk fredete kulturminner og potensialet vurderes å være stort for ytterligere funn, i sær gjelder det funn fra steinalderen. Fylkesrådmannen vil således kreve arkeologisk registrering av planområdet i henhold til kulturminneloven 9. Registreringer kan bare foretas når bakken er snø- og telefri, så bestilling bør gjøres i god tid. På bakgrunn av det tilsendte materialet er registrering anslått til ca 3 ukeverk. Våre kostnader er vurdert til om lag kr , eksklusiv innmåling av funnsteder og utgifter til eventuelle radiologiske dateringer. Det tas forbehold om at funn av fornminner kan medføre at en fullstendig registrering ikke lar seg gjøre innenfor stipulert tid. Rådmannens kommentar: Innspillet tas til etterretning. Øistein Kvarme, : Det er underlig å planlegge en utvidelse til firefelts motorvei og at planen stopper 200 fra vegen den skal kobles til i østlig ende (E6). Ved forrige høringsrunde i 2012 leverte han innspill til Statens Vegvesen med ønske om å ta med et fullverdig planfritt Vassumkryss. Svaret fra Statens vegvesen var at et planfritt Vassumkryss mellom disse to 4 felts veiene ikke var en del av mandatet, og at det ikke var ønskelig å utvide dette. Derfor kom innspillet ikke til å bli tatt med i den videre planprosessen. Det er lagt ved tre forslag til løsninger, som er basert mer på praktisk kunnskap enn kompetanse om veibygging. Flere argumenter hvorfor det er viktig med et fullverdig planfritt kryss listes opp. Ny riksvei 23 mellom Dagslett og Linnes i Lier kommune er vedtatt, og det antas at byggestart her blir Når denne veistrekningen med tunnel er ferdig bygget, Side 75 av 202

76 vil den alene bidra til en stor trafikkøkning på Rv23 fordi strekningen Drammen Frogn blir enklere å kjøre og det tar kortere tid. Siden man ikke kan se at de ansvarlige hos Statens vegvesen er opptatt av å tenke helhetlig utover prosjektets opprinnelige ramme, håper Kvarme administrasjon og politikere i Frogn kommune fatter større interesse for dette og bidrar til å løfte dette inn i planprosessen. En annen sak vedrørende Rv23 er om forurenset vann fra tunnelene er blitt med i prosjektet. Det kan bli betydelige mengder med forurenset vann fra tunnelene som renner ut i grunnen og nærmiljøet. Noe som har ført til at både Nordbytunnelen og Smiehagetunnelen på E6 har fått installert renseanlegg. Det bør prosjekteres renseanlegg i Frogntunnelen og Oslofjordtunnelen senest når veien skal utvides, og gjerne tidligere. Det savnes en lokal diskusjon om det nye planfrie krysset for avkjøring til Nesodden. Det blir vel sett på andre alternativer, siden den vedtatte tunnelen antakelig kommer til å bli for dyr og antakelig aldri bygget. Men denne avkjøringen skal med i samme reguleringsplan og låser hvilke veimuligheter som blir mulige. Her bør Nordre Frogn og Nesodden kjenne sin besøkelsestid og få koblet dette opp mot Akershus Fylke sine veiprioriteringer. Denne burde antakelig også vært med i planprogrammet for kommunedelplan Nordre Frogn, slik kartet er tegnet nå ligger den utenfor. Denne nye avkjøringen vil ha stor innvirkning på hvor attraktivt Nordre Frogn kan bli i fremtiden. Da er det viktig at den blir bygget. Rådmannens kommentar: Statens vegvesen påpekte i forbindelse med fastsetting av planprogrammet, at Vassumkrysset er utenfor planområdet og at forbindelsen E6 Vassum E18 Holstad inngår i konseptvalgutredningen for kryssing av Oslofjorden. Rådmannen støtter at forbindelsen E6 Holstad E18 Vassum vurderes i det pågående KVU arbeidet. Dersom en gjennom KVU arbeidet finner at denne forbindelsen er aktuell, kreves en større planprosess med bl.a. ombygging av Vassumkrysset. Det er derfor lite hensiktsmessig å allerede nå sette krav til kryssutforming av Vassumkrysset. Statens vegvesen ønsker å redusere utslipp fra vegtrafikk i Oslofjordtunnelen. Det er da effektivt å sette i verk tiltak på vaskevann fra en trafikkert og lang tunnel. Det foreslås en renseløsning der overvannet og vaskevannet fra dagens løp og nytt løp samles i et sedimenteringsbasseng. Overvann og vaskevann fra Frogntunnelen føres i dag til et sedimenteringsbasseng som ligger i dagen nord for vegen utenfor østre portal. Løsningen med separat drens- og overvannsledning videreføres i byggetrinn 2. På grunn av dårlig tilstand i Bunnefjorden må vaskevannet renses. Eksisterende sedimenteringsbassenget i dagen erstattes av nytt anlegg lagt i fjell. I forbindelse med fastsetting av planprogrammet anbefalte rådmannen at ny adkomst til Nesodden via fv. 78/82/102 til Fagerstrand i tillegg til adkomst fra rv. 23 Vassum til Tusse (fv 156) skulle sees i sammenheng med dette prosjektet, og at prosjektet Side 76 av 202

77 skulle igangsettes snarlig. Valg av hovedadkomst(er) til Nesodden og oppgradering av adkomsten via fv. 78/82/102 og/eller ny adkomst Vassum - Tusse er viktig for videre utvikling i Nesodden kommune, men også for utvikling i Nordre Frogn. Kryssløsninger skulle konkret innarbeides i detaljplanen, sistnevnte er gjort. Statens vegvesen er godt i gang med vurderingene rundt prosjektet fv. 156 Bråtan- Tusse. Man arbeider nå med å kvalitetssikre veglinjen i vedtatte kommunedelplan for å finne ut om denne løsningen er gjennomførbar teknisk og om den er i henhold til gjeldende tekniske krav til veganlegg/tunnel. Man tar også en gjennomgang av materiale fra prosessen med kommunedelplanen for å se om det kan finnes andre utredede løsninger som igjen kan være aktuelle. Miljømessige konsekvenser: Ikke-prissatte konsekvenser er omhandlet i vedlagt planbeskrivelse med konsekvensutredning: Utbyggingen av Rv. 23 til firefelts-veg med planskilte kryss vurderes samlet sett å ha lien negativ konsekvens for landskapsbilde (fra side 86 i planbeskrivelsen), ubetydelige konsekvenser for nærmiljø og friluftsliv (fra side 96), liten negativ konsekvens for naturmiljøet (fra side 110), middels negativ konsekvens for kulturmiljøet (fra side 130) og ubetydelig til liten negativ konsekvens for naturressurser (fra side 137). Sammenstillingen (fra side 146) viser en samlet negativ konsekvens i forhold til dagens situasjon. Det er vanskelig å komme samlet ut med positiv konsekvens for ikke-prissatte konsekvenser når man bygger en firefelts-veg. Det er utarbeidet en Ytre Miljøplan for prosjektet som beskriver miljøfaglige kvalitetskrav og tiltak både for anleggsfasen og driftsfasen. Kulturminnene innenfor planområdet som blir direkte berørt må søkes frigitt og dokumenteres iht. krav. For ytterligere dokumentasjon vises det til de enkelte temarapportene som ble utarbeidet. Økonomiske konsekvenser: Prissatte konsekvenser er omhandlet i den samfunnsøkonomiske analysen i vedlagt planbeskrivelse med konsekvensutredning f.o.m. side 78. Sammenstillingen (side 85 og 145) viser en netto nytte pr. budsjettkrone på -0,48. Ut fra en ren samfunnsøkonomisk synsvinkel er utbyggingsalternativet dårligere enn dagens situasjon. I forslag til Nasjonal transportplan for er det lagt til grunn at Oslofjordforbindelsen finansieres med bompenger. Stortinget har godkjent at dagens bompengeordning kan forlenges med inntil tre år i påvente av at et detaljert opplegg for bygging og finansering av andre byggetrinn kan legges fram for Stortinget. Vurdering: Trafikk: Planforslaget legger til rette for en utbygging av Rv.23 mellom Vassum i øst til fylkesgrensen mot Buskerud i vest til en firefelts veg. Alle tre tunneler på strekningen bygges med to tunnelløp med to kjørefelt. Dette vil gi en fremtidsrettet løsning med god kapasitet, vesentlig bedre trafikksikkerhet, vesentlig reduserte konsekvenser ved Side 77 av 202

78 uønskede hendelser, vesentlig redusert antall stengninger og dermed økt forutsigbarhet for trafikantene. Avvikssituasjoner og omkjøring: Trafikkreguleringsmulighetene i Oslofjordtunnelen, med kjørefeltsignaler for avsperring av ett kjørefelt, variable skilt og styrbare bommer for etablering av tovegstrafikk i begge tunnelløp, gir en vesentlig reduksjon i antall stenginger som medfører omkjøring via Oslo. I Frogntunnel etableres det kjørefeltsignaler for avsperring av ett kjørefelt. Osloveien er omkjøringstrase for Vassum- og Frogntunnelen og det vil fortsatt være samme behov for omkjøringer som følge av planlagte drift- og vedlikeholdsarbeider her. I planprogrammet ble det stilt krav at det må utredes tilbud for gående og syklende fra Ottarsrudkrysset til Horgen, dersom fv. 76 Osloveien skal fungere som omkjøringsvei for rv. 23. Strekningen Ottarsrud Bakker bru utredes nå av Statens vegvesen og reguleringsarbeid settes i gang om kort tid. Reguleringsplanen stoppes her fordi fra Bakker bru er det 4 km til Heer skole (gratis skoleskyss). Strekningen Ottarsrud Huseby skal bygges som et eget prosjekt i regi av SVV. Fra Huseby til Vassum er det forutsatt at myke trafikanter benytter Kirkeveien og Froenveien som har lite trafikk. Rådmannen er enig i vurderingen at denne løsning er fornuftig i et samfunnsøkonomisk perspektiv. Det er veldig få som ville bruke sykkelveien mellom Bakker bru og Horgen og avstand til skolen er mer enn 4 km, dermed får elever gratis skoleskyss uansett. Strekningen fra Huseby til Bakker bru blir dermed kun regulert, men finanseringen går ikke inn i dette prosjekt. Kollektivtransport: Det er positiv at det tilrettelegges for at ekspressbusser skal kunne benytte rv. 23. Foreslått løsning med ensidig holdeplass for skolebusser er bra og øker sikkerheten for elevene. Innfartsparkering: Det er foreslått innfartsparkering (op1) ved Månakrysset og ved Frogn VGS. Bygging av sistnevnte, som har en kapasitet på ca. 90 plasser, inngår ikke i kostnadsrammen for prosjektet Oslofjordforbindelse byggetrinn 2. Finanseringen må løses på annen måte. Hvileplass: Innenfor kryssområde ved Måna er det foreslått etablering av en hvileplass med mulighet for serviceanlegg for langtransport. Dette kan erstatte de arealene som i opprinnelig reguleringsplan var avsatt til serviceanlegg/bensinstasjon. Bompengeinnkreving: En forutsetning for dette prosjektet er delfinansiering gjennom bompenger. Det fremgår av planprogrammet at det skal etableres en eller flere automatiske bomstasjoner som vil være basert på AutoPASS-systemet. Utstyret (antenner, Side 78 av 202

79 kamera etc) blir plassert på portaler over og på stolper langs vegen. Det er derfor ikke forutsatt arealinngrep ut over det som er nødvendig for selve veganlegget samt for plassering av stolper med kamera og annet utstyr til bomstasjonen. Det går imidlertid ikke frem hvor disse skal plasseres. Rådmannen mener bomstasjonen bør lokaliseres som i dag, og at det ikke innkreves ytterligere bompenger i retning Vassum. Dersom den flyttes i retning Vassum, eller det etableres flere bomstasjoner langs strekningen, kan det gi økt trafikk på veier uten tilstrekkelig standard og kapasitet, spesielt fv. 76 (Osloveien). Statens vegvesen arbeider med forskjellige alternativer for plassering av bomstasjoner og vurderer de trafikale konsekvensene for veinettet for øvrig. For turisme og handel er det uheldig med en «bomring» rundt Drøbak. Utredningene her er ikke avsluttet og det er ikke tatt en avgjørelse om plassering av bomstasjonen(e). Oslofjordtunnelen Nytt tunnelløp legges sør fra eksisterende løp. Det nye løpet får samme 7 % stigning som eksisterende Oslofjordtunnel. Det etableres havarinisjer for hver 500 meter, tverrforbindelser mellom tunnelløpene for hver 250 meter som rømningsvei tre av disse etableres gjennomkjørbar for nødetater. Nødstasjoner med telefon og brannslukker etableres for hver 125 meter. Tekniske installasjoner for øvrig er beskrevet i planbeskrivelsen. Sikkerhet vurderes å være tilstrekkelig ivaretatt. Det er positiv at det skal installeres et sedimenteringsbasseng, der overvann og vaskevann samles opp. I dag pumpes dette vannet urenset til Oslofjorden. Kryssområdet på Måna: Utformingen av krysset legger beslag på relativ store arealer og berører omkringliggende regulerte næringsarealer. Mest berørt er området ved Måna syd, der ca. 15 daa næringsareal går tapt (mest berørt er gnr 20 bnr 14, 162 og 163). Boligene på gnr 19 bnr 74 og gnr 20 bnr 136 forutsettes innløst og revet. I gjeldende reguleringsplan for Måna Øst er det regulert en gangbru fra skolen over fv. 152 til næringsområdet, som skulle bygges før eventuell etablering av hotell- eller bevertningsvirksomhet i Måna Øst. Denne gangbru er tatt ut i foreliggende planforslag og det foreslås at gang- og sykkelvegen krysser fv. 152 Holtbråtveien i plan ved rundkjøringen med avkjøring til skolen. Rådmannen vurderer løsningen som forsvarlig, siden det er mest voksne og elever fra Frogn VGS som vil krysse veien her, men ikke som optimal. I utgangspunktet ønsker man at all trafikk mot øst skal gå her og ikke langs Osloveien. For trafikkflyten hadde det vært fordelaktig med planskilt kryssing av fv. 152 for myke trafikanter. Adkomst til Frogn VGS skjer direkte fra den nordlige rundkjøringen, mens innfartsparkeringen ved Frogn VGS får adkomst fra den sydlige rundkjøringen. Slik unngår man kryssende trafikk for elevene mellom bussholdeplassen og skolen. Side 79 av 202

80 Dagstrekning Måna Frogntunnel Ny kjørebane med to kjørefelt bygges parallelt med og sør for eksisterende veg. Linjeføringen for ny veg følger dagens veg. Kjørebanene skilles med en voll i midtdeler. Dagens Holtbråten viltundergang ivaretas. Det er positiv at det legges ut en støyvoll på sørsiden av vegen mellom Frogn VGS og Holtbråte bru. Støysituasjonen for friluftslivet rundt Oppegårdtjern forbedres dermed i forhold til dagens situasjon. Frogntunnelen Nytt tunnelløp legges sør fra dagens løp og rømningsveger og utrustning blir tilsvarende som for Oslofjordtunnelen. I Frogntunnelen legges det ikke opp for toveiskjøring i avvikssituasjoner, men det blir mulig å stenge ett kjørefelt ved eksempelsvis kjøretøystans. Det skal bygges nytt sedimentasjonsbasseng som erstatter dagens. Utslippet blir som i dag til Rundvollbekken mot Bunnefjorden. Kryssområdet Bråtan Det reguleres fullt ruterkryss som kobles til en framtidig forbindelse mot Tusse på Nesodden via rundkjøring lokalisert rett nord for tunnelportalene. Det vurderes slik at det ikke er behov for tiltak for kollektivtransport eller gående og syklende i kryssområdet. Kryssutformingen gir mulighet for en forbindelse videre mot Nesodden, men traséen er uavklart og krysset inngår derfor ikke i byggetrinn 2. Statens vegvesen er godt i gang med vurderingene rundt prosjektet fv. 156 Bråtan- Tusse. Man arbeider nå med å kvalitetssikre veglinjen i vedtatte kommunedelplan for å finne ut om denne løsningen er gjennomførbar teknisk og om den er i henhold til gjeldende tekniske krav til veganlegg/tunnel. Man tar også en gjennomgang av materiale fra prosessen med kommunedelplanen for å se om det kan finnes andre utredede løsninger som igjen kan være aktuelle. SVV vil gjøre en kostnadsberegning av løsninger som er gjennomførbare. Kommunene inviteres til dialog. I dialog med fylkeskommunen tar SVV stilling til videre prosess. Dagstrekning Bråtan Vassum Ny veg legges med to kjørefelt parallelt med og sør for dagens veg. Ny bru over Bonnebekken bygges parallelt med eksisterende Bråtan bru som fungerer som viltundergang. Påkjøringsrampen fra Nesodden avsluttes ute på brua, som derfor må bygges med tre felt. Vassumtunnelen Eksisterende Vassumtunnelen er en ca. 360 m lang fjelltunnel. Fra Vassum er tunnelen en toløps tunnel som flettes sammen til en ettløps trefelts tunnel med tverrsnitt T13 etter ca. 150 m. Ny Vassumtunnel bygges med T9,5-profil parallellt med eksisterende tunnel fra Frognsiden og kobles til eksisterende tunnel inne i fjellet. Tunnelen er under 500 meter, det er derfor ikke krav om rømningsveger mellom tunnelene eller trafikkteknisk styringssystem inne i tunnelen. Vassumkrysset beholdes uendret i denne omgang, selv om det ikke er et fullverdig kryss. Vassumkrysset er utenfor planområdet og forbindelsen E6 Vassum E18 Side 80 av 202

81 Holstad inngår i konseptvalgutredningen for kryssing av Oslofjorden. Rådmannen støtter at forbindelsen E6 Holstad E18 Vassum vurderes i det pågående KVU arbeidet. Dersom en gjennom KVU arbeidet finner at denne forbindelsen er aktuell, kreves en større planprosess med bl.a. ombygging av Vassumkrysset. Deponering av masser Det er beregnet et stort overskudd av steinmasser. 1/3 av massene fra Oslofjordtunnelen vil komme ut på Måna. For Frogn kommune betyr det et masseoverskudd på: Oslofjordtunnelen m3 Dagsone Måna m3 Frogntunnelen m3 Dagsone Bråtan m3 Vassumtunnelen m3 SUM: m3 Massene fra Oslofjordtunnelen vil komme ut på Måna. I tillegg har dagsonen et overskudd. Disse massene er forutsatt fordelt mellom terrengbehandling langs linjen, avslutning av Holter deponi og tilrettelegging av fremtidige næringstomter på Måna. Frogntunnelen vil drives fra Bråtan. Massene fra denne, dagsonen og Vassumtunnelen er fordelt mellom to mindre deponier langs linjen i området og et større deponi sør for Vassumtunnelen. Disse deponiene er innenfor foreliggende reguleringsplan. Rådmannen vurderer det som viktig at Holterdeponi, som ble brukt men ikke ferdigstilt i byggetrinn 1, ferdigstilles. I så fall må anleggs-trafikken følge Fv Oslofjordforbindelsen byggetrinn 2 bør derfor ses i sammenheng med oppgradering av fv. 152 Måna Gislerud. Det er en stor fordel at veistrekningen er ferdigstilt før anleggstrafikken med Oslofjordforbindelsen starter. Revidert reguleringsforslag for fv. 152 Måna Gislerud skal til førstegangsbehandling i hovedutvalg for miljø-, plan- og i midten av juni Planforslaget er grundig gjennomarbeidet og følger opp planprogrammet. Enkelte utredninger er ikke helt ferdig (plassering av bom for innkreving, konsekvensutredning for deponiområder), men det aller meste er besvart. At utbyggingsalternativet ut fra en ren samfunnsøkonomisk synsvinkel er dårligere enn dagens situasjon er ikke uventet. Spesielt ikke-prissatte konsekvenser i et veiprosjekt kan vanskelig komme ut med positiv konsekvens. Foreslått utbygging av Oslofjordforbindelsen med to adskilte løp og firefelts-veg er det eneste realistiske alternativet for å kunne oppfylle krav i tunnelforskriften om utbedring innen 30. april Medbestemmelse: Varsel om oppstart ble sendt ut samtidig med at planprogrammet ble lagt ut til offentlig ettersyn. Det lå ute i perioden til Side 81 av 202

82 Det ble avholdt to folkemøter i høringsperioden for planprogrammet, ett i Hurum og ett i Frogn, henholdsvis 12. og 13. desember På disse møtene deltok også representanter fra Hurum og Frogn kommune. I forbindelse med høring/offentlig ettersyn av foreliggende planforslag planlegger Statens vegvesen å gjennomføre åpne møter i begge kommunene. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Temarapport: Landskapsbilde Temarapport: Kulturmiljø Temarapport: Naturmiljø Temarapport: Nærmiljø og friluftsliv Fagrapport: Vannkvalitet Fagrapport: Støy Notat: Luftforurensning Notat: Miljøundersøkelse ved utslippspunkt for vaskevann fra Oslofjordforbindelsen Naturmiljø undersøkelse Oppegårdtjern Illustrasjonsplan Plankart og bestemmelser for Hurum Planprogram Innspill til oppstartsvarsel og utvidelse av planområde Vedlegg til sak Side 82 av 202

83 Side 83 av 202

84 HMPB-64/14 planprogram Nordre Frogn Fastsetting av planprogram - Kommunedelplan for Nordre Frogn Saksbehandler: Jochen Caesar Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 64/ Formannskap 46/ Kommunestyre Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens og 4-1 fastsettes det planprogrammet for kommunedelplan Nordre Frogn, datert Vedlegg: oppsummering av innspill til planprogram.pdf, planprogram pdf Side 84 av 202

85 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Før kommunen starter selve arbeidet med kommunedelplanen for nordre Frogn, skal et planprogram fastsettes. Hensikten med planprogrammet er å få drøftet hvilke problemstillinger som skal være sentrale i planarbeidet. Planprogrammet skal også gi føringer for hvordan nye forslag til utbyggingen skal konsekvensutredes. Rådmannen anbefaler kommunestyret å fastsette vedlagte planprogram. Bakgrunn for saken: Det følger av kommuneplan , vedtatt av Kommunestyret , at det skal utarbeides en kommunedelplan for nordre Frogn. Oppstart av planarbeidet skal prioriteres. Arbeid med en kommunedelplan vil følge samme faser som en kommuneplan; Utarbeidelse og høring av planprogram, blant annet med angivelse av tema for konsekvensutredning, utarbeidelse av plan i tråd med planprogram, høring og endelig vedtak. Kommuneplanlegging er hjemlet i kommunelovens 5 og i plan- og bygningslovens Kapittel 3. Planprosessen: Planprogrammet skal legge grunnlaget for kommunedelplanprosessen. Forslag til planprogram ble lagt ut til offentlig ettersyn frem til 31. mars Deretter ble det endret på bakgrunn av innkomne innspill før det nå legges fram for vedtak i formannskapet og kommunestyret. Oppstart av planarbeidet ble annonsert samtidig som planprogramforslag ble lagt ut på høring. Frist for innspill til planen er 1. juni Utkast til ny kommunedelplan Nordre Frogn vil bli utarbeidet sommeren og høsten 2014 slik at forslag til ny kommunedelplan, med konsekvensutredete forslag til ny arealbruk, kan bli lagt ut til offentlig ettersyn i november Det tas sikte på endelig vedtak for ny kommunedelplan innen juni Alternativer: 1. Som innstillingen 2. Planprogrammet fastsettes med følgende tilføyelser eller endringer: Miljømessige konsekvenser: Ingen Økonomiske konsekvenser: Planarbeidet det her legges opp til vil kreve ressurser og vil periodevis innebære omprioritering av andre oppgaver eller mindre utgiftsposter. Det er satt av kr til planarbeidet i Side 85 av 202

86 Innkomne merknader: Det er kommet inn 35 innspill. En kommentert sammenfatning av alle enkeltinnspill er vedlagt. Merknadene i sin helhet gjøres tilgjengelig på kommunens hjemmeside. Innkomne merknader kan deles opp i flere grupper, der en rekke merknader gjentar seg: Innbyggere som ønsker en moderat utbygging og bedre infrastruktur: Dal/Brevik som fokusområde Moderat utbygging som ikke ødelegger stedets kvaliteter Variert boligtilbud og flere rimelige boliger. Omsorgsboliger Mer kommunal styring i planarbeid og eventuell utbygging Enklere fremgangsmåte i hyttekonverteringssaker Sikre skoledrift, elevtall Mulighet for kommunalt vann og avløpsnett, evaluering av dagens løsning Gang- og sykkelvei langs Brevikveien, Glenneveien og langs FV 156 til Garderkryss og videre til kommunegrensen mot nord. Bedre infrastruktur generelt Bedre kollektivtilbud Bedre tilbud til unge og eldre Sikring / bevaring av bl.a. strandsonen som friluftslivsområde Nært samarbeid med Nesodden kommune Ny / opprustning av Fv 156 Grunneiere som vil utvikle sine eiendommer: Her foreslås det boligbygging blant annet i de områdene ved Slottet, Flaggstangåsen, Brevik syd og Kjøya som i kommuneplanen ble møtt med innsigelse. Fuglesang feriehjem ønskes videreutviklet. Igangsatt regulering for Svenneløkka ønskes videreført og eventuell noe utvidet. Igangsatt regulering for Haslum/Solbukta (Havreveien) ønskes videreført. Flere ønsker en videreutvikling av Digerud og Hallangen, sett i lys av utviklingen på Fagerstrand. Fylkesmannen, fylkeskommunen og Statens vegvesen er stort sett enige om følgende: ingen særlig økning i boenheter utover det som ligger i eksisterende kommuneplan moderat utbygging nær Dal skole sikker skolevei vurder å ta de mest perifere boligområdene ut som byggeområde Side 86 av 202

87 unngå ny bilbasert utbygging Holdningen fra offentlige myndighetene blir i hovedsak støttet av bl.a. Frognmarkas venner og Liv-Berit Fjørde Wierli. Sistnevnte ønsker også å «fryse» kontroversielle områder i grisgrendte strøk og stanse de reguleringsplaner som er påbegynt eller vedtatt i området, men ikke realisert, inntil man har en konkret boligpolitikk som er teoretisk forankret i et bærekraftig areal- og boligutviklingsmønster. Vurdering: Etter rådmannens vurdering hersker det bred enighet om at ny utbygging i Nordre Frogn i hovedsak skal skje i gang- og sykkelavstand til Dal skole. På bakgrunn av utbyggingspotensialet som ligger i gjeldende planer i Nordre Frogn er det ikke behov for nye utbyggingsområder utenfor gang- og sykkelavstand til skolen. Det skal utredes og analyseres hvilke områder i nærhet av Dal skole er best egnet for fremtidig boligutbygging. I hvilket omfang man eventuell skal ta ut perifere utbyggingsområder må vurderes i planprosessen. Rådmannen vil ikke anbefale å oppheve vedtatte reguleringsplaner eller stoppe reguleringsplanarbeid som er igangsatt etter politisk vedtak, selv om det i kommuneplanen ble sagt at nye reguleringsplaner unntatt Svenneløkka skulle avvente kommunedelplanen. Planforslag for Nedre Glenne ble førstegangsbehandlet i mars Det ville gi dårlige signaler hvis man nå skulle stoppe denne planen eller reguleringsplan for Haslum/Solbukta, som fikk fornyet politisk klarsignal for oppstart i oktober Rådmannen er positiv til utviklingsplanene for Fuglesang feriehjem til kurs- og konferansesenter dette kan medføre at deler av området som i dag inngår i feriehjemmet blir et hytteområde. For øvrig skal det ikke tilrettelegges for nye hyttefelt i Nordre Frogn. Digerud/Hallangen er utenfor planområdet, som ble fastsatt med kommunestyrets vedtak av kommuneplanen På grunn av nærheten til Fagerstrand / Nesodden vil en utvikling her ikke i vesentlig grad bidra til den ønskete utvikling for Dal-Brevik-området. En fremtidig utvikling av Digerud/Hallangen må sees i tett sammenheng med den videre utviklingen av Fagerstrand og blir ikke del av dette planarbeid. Når planene for Fagerstrand har kommet videre vil Frogn kommune se på utviklingspotensial for området ved en fremtidig kommuneplanrevisjon. Endringer i planprogrammet: Med bakgrunn i innkomne innspill er det gjort følgende tilføyinger til planprogrammet: 3.5 Teknisk infrastruktur Vann og avløp se ny tekst vist i kursiv i selve planprogram Side 87 av 202

88 3.7 Arealsituasjon Områder som er regulert i område- eller detaljreguleringsplan, men per dags dato ikke er realisert, kan bygges ut (Kai-Slottet, Kornveien, Vestgårdsveien osv.). Reguleringsarbeid som er satt i gang med politisk vedtak kan også videreføres, dette gjelder for eksempel for Nedre Glenne, Haslum/Solbukta (Havreveien) og Svenneløkka. 5.1 Temafokus 1. Stedsutvikling Dal/Brevik Evaluere dagens desentraliserte løsninger for vann og avløp og se på muligheter for offentlig vannforsyning og avkloakering. Overvanns-/flomproblematikk lang Brevikveien Tilbud for barn og unge (fe. fritidsklubb på Dal). 3. Konvertering av hytteområder til boområder Område-/detaljregulering i kommunal regi? Muligheter for å forenkle konverteringsprosessen? Hvilken fremgangsmåte har nabokommunene? 5. Natur- og kystsoneforvaltning Undersøke tilgjengelighet og behov for tilrettelegging og bevaring /sikring av områder, i og utenfor strandsonen, for friluftsliv. 7. Infrastruktur Fremtidig adkomst fra Rv 23 til nordre Frogn Sikker skolevei utbygging av gang- og sykkelvei Vann og avløp evaluering av dagens løsning og muligheter for offentlig infrastruktur Forbedring av bredbånd og mobiltelefoni 5.2 Utredningsbehov Hvilke muligheter finnes for samlokalisering av offentlige tjenester? Trafikale konsekvenser for foreslått arealbruk, muligheter for videre kollektivbetjening og trafikksikkerhet. Inngrep i vassdrag 5.3 Innspill til arealbruksendringer Det legges ikke opp til nye hytteområder i Frogn kommune.... Medbestemmelse: Forslag til planprogram var på høring/offentlig ettersyn i perioden Det ble avholdt et veldig godt besøkt åpent møte på Dal skole Konklusjon: Side 88 av 202

89 Det er vist et bredt engasjement til arbeidet med kommunedelplanen for Nordre Frogn. Planprogrammet ble revidert på bakgrunn av innkomne innspill i høringsperioden og gir et godt grunnlag for det videre planarbeidet. Rådmannen anbefaler at planprogrammet fastsettes av kommunestyret. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: - Saksutskrift fra behandling i HMPB og FS Alle høringsinnspill Vedlegg til sak Side 89 av 202

90 HMPB-65/14 - planstrategi Planstrategi for Frogn kommune Saksbehandler: Torunn Hjorthol Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 Eldrerådet 16/ Rådet for personer med nedsatt funksjonsevne 4/ Kommunalt foreldreutvalg for grunnskolen 2/ / Hovedutvalget for oppvekst, omsorg og kultur 36/ Formannskap 47/ Kommunestyre Rådmannens innstilling: Kommunestyret vedtar Planstrategi for Frogn kommune Vedlegg: planstrategi docx Side 90 av 202

91 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Planstrategi for Frogn kommune vurderer behovet for å rullere kommuneplanen. Frogn kommune vedtok ny kommuneplan 17. juni Rådmannen mener at planen er i tråd med både regionale og nasjonale føringer, og bør videreføres uten endringer i perioden. Planstrategien forteller hvilke planoppgaver kommunen skal arbeide med for å gjennomføre kommuneplanen. Bakgrunn for saken: Kommunestyret skal i løpet av det første året i valgperioden, vurdere og prioritere hvilke planoppgaver kommunen skal gjennomføre i perioden, basert på en drøfting av utviklingen i kommunen som samfunn og organisasjon. Kommunestyret skal særlig ta stilling til om kommuneplanen helt eller delvis skal revideres. Vi skulle ha vedtatt en ny kommuneplan i Prosessen ble imidlertid svært omfattende og kommunestyret vedtok at det ikke var hensiktsmessig å starte en prosess for å vedta en planstrategi før vi hadde en ny kommuneplan. Kommunestyret vedtok ny kommuneplan 17. juni 2013, og kommunen kom derfor sent i gang med arbeidet med å legge en planstrategi, sett i forhold til valgperioden. Hovedutvalg for miljø-, plan- og behandlet forslag til Planstrategi for Frogn kommune den 3. februar Rådmannen ble bedt om å ta gang- og sykkelvei fra Ottarsrudbakken til Horgen inn i planoversikten. Det ble også foreslått kommunestyremeldinger om frivillighet og ungdom. De to meldingene ble imidlertid tatt ut av vedtaket i kommunestyret. Kommunestyret vedtok å gjøre forslaget offentlig kjent i minst 30 dager den 24. februar Rådmannen har ikke fått inn nye uttalelser fra andre instanser eller fra befolkningen, men har gjort endringer i planstrategien ut fra nye interne vurderinger. Alternativer: a) Som rådmannens innstilling b) Planstrategi for Frogn kommune vedtas ikke, men sendes tilbake til administrasjonen med følgende føringer: Miljømessige konsekvenser: Ingen Økonomiske konsekvenser: Hvis kommunen velger å videreføre Kommuneplan uten endringer i Side 91 av 202

92 perioden , betyr det at administrasjonen bruker ressursene på planer som er forankret i kommuneplanen, og som er nødvendige for å gjennomføre den. I motsatt tilfelle vil ressursene går med til rulleringen. Vurdering: Kommuneplanen fikk en grundig og bred behandling. Rådmannen mener at planen er i tråd med både regionale og nasjonale føringer. Den er fullstendig og har god sammenheng mellom samfunnsdelen og arealdelen, og det har ikke skjedd store endringer i forutsetningene siden vedtaket. I 2015 velger vi nytt kommunestyre, og innen september 2016 vil rådmannen legge til rette for å vedta ny planstrategi der Frogn kommune evaluerer kommuneplanen og vurderer behovet for endringer. På bakgrunn av drøftingen som er gjort i planstrategien, anbefaler rådmannen å videreføre kommuneplanen uten endringer i perioden Rådmannen vil i stedet prioritere planoppgaver som bidrar til å gjennomføre og følge opp den vedtatte kommuneplanen. Kommunestyremeldinger om folkehelse og om klima og energi Som grunnlag for neste planstrategi skal kommunen i løpet av 2014 jobbe med å utvikle kunnskapsgrunnlaget om helsetilstanden i befolkningen og utarbeide en oversikt slik folkehelseloven bestemmer. Kravene som Folkehelseloven stiller til denne oversikten er omfattende og innebærer en skriftlig vurdering av situasjonen nå og i framtiden. I kommunens plansystem er det mest hensiktsmessig å definere dette grunnlaget som en Kommunestyremelding om folkehelse. Fordi folkehelse er et av kommunens fire satsningsområder og skal innarbeides i alle virksomheter og planverktøy, er det videre hensiktsmessig om alle nye kommunestyremeldinger heretter omtaler folkehelse innenfor sitt tema. Videre foreslår rådmannen å omdefinere Klima- og energiplanen til Kommunestyremelding om klima og energi. Dokumentet har ikke fulgt bestemmelsene som gjelder for kommunedelplaner i plan- og bygningsloven, har ingen arealbestemmelser og passer best inn i styringssystemet som en kommunestyremelding. Medbestemmelse: Planstrategien ble lagt fram for regionalt planforum 10. desember, Regionalt planforum er en arena for dialog mellom kommuner og regionale myndigheter om arealplanlegging. Areal- og temaplanene kommunen utarbeider i perioden, vil berøre befolkningens interesser, deres nærmiljø og livskvalitet. Slike planer engasjerer ofte innbyggerne og er egnet til brede tiltak for medvirkning og dialog. Planstrategien er imidlertid ikke like egnet for allmenne debatter og medvirkning. Fordi planstrategien ikke er knyttet til planprogrammet for rullering av kommuneplanen, er kommunen kun forpliktet til å gjøre strategien offentlig kjent. Planstrategien har vært offentlig kjent i mer enn 30 dager. Side 92 av 202

93 Konklusjon: Rådmannen anbefaler at Kommuneplan videreføres uten endringer, og at Planstrategi for Frogn kommune vedtas. Rådmannen i Frogn Velg dato Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 93 av 202

94 HMPB-66/14 FV 82 Holtbråten - Tusse 2.gangsbehandling - Fv. 82 Holtbråten -Tusse - Endring av reguleringsplan Saksbehandler: Jochen Caesar Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 66/ Kommunestyre Rådmannens innstilling: Kommunestyret slutter seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Kommunestyret vedtar endringsforslag til detaljregulering for Fv. 82 Holtbråten Tusse, som vist på plankart datert med tilhørende bestemmelser datert Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Vedlegg: Planbeskrivelse_fv.82 Holtbråten - Tusse.pdf, Plankart_fv.82 Holtbråten - Tusse.pdf, ROS-analyse_fv82 Holtbråten-Tusse.pdf, Uttalelse til offentlig ettersyn av detaljregulering, Merknader fra NJJF - Fv.82 Holtbråten -Tusse reguleringsplan, Frogn kommune - Reguleringsplan - fv 82 strekningen Holtbråten - Tusse - Offentlig ettersyn av planforslag.pdf, Riksantikvarens uttalelse pdf, Reguleringsbestemmelser fv.82 Holtbråten-Tusse pdf Side 94 av 202

95 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Anleggsarbeider på fv. 82 Holtbråten Tusse ble stanset på grunn av konflikt med automatisk fredete kulturminner. Det var satt fram krav om ny reguleringsrunde for del av parsellen hvor konflikten er størst det er på strekningen Tusse til og med bakkene ned fra Rørmyra. Rådmannen anbefaler at forslaget til endring av reguleringsplanen, som la ut til offentlig ettersyn, vedtas av kommunestyret. Bakgrunn for saken: Reguleringsplan for omlegging og utbedring av fylkesvei 82 Tusse Holtbråten, ble vedtatt av kommunestyret Utbedringsarbeidene har pågått i På grunn av manglende registreringer av automatisk fredete kulturminner og avklaring/frigiving av disse under reguleringsprosessen, krevde Fylkeskommunen stans i anleggsarbeidene. Deler av veistrekningen ble senere åpnet for anlegget igjen og er nå ferdigstilt. Men for strekningen fra Tusse til og med bakkene ned fra Rørmyra - ble det stilt krav om ny regulering. I denne reguleringen skulle anleggets betydning for kulturminnene avklares. Revidert reguleringsplan ble vedtatt av kommunestyret : Vedtak 3/10: I forslag til reguleringsplan for fv. 82 på del av parsellen Holtbråten Tusse, vist på plankart dat og i bestemmelser dat , sist rev , gjøres følgende endringer: På plankartet: Linjeføringen av fylkesveien inn mot krysset mot rv. 156 justeres slik at kontrakurver unngås, og at vei og fyllinger dermed blir estetisk riktigere. Arealer for fredete kulturminner skal i tegnforklaringen vises som spesialområde, bevaring. I bestemmelser: Følgende nye bestemmelser: Før iverksetting av tiltak iht. reguleringsplan for utbedring av fylkesvei 82, strekningen Holtbråten Tusse, , skal det foretas arkeologisk utgravning av de berørte automatisk fredete steinalderlokalitetene (id , id og id ) Det skal tas kontakt med Akershus fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske utgravningen kan fastsettes. Ved oppgradering av veien gjennom id skal det i samarbeid med Akershus Fylkeskommune sørges for flomsikring og tilfredsstillende drenering I etterkant er det kommet fram at det er behov for mindre justeringer av fv. 82 inn mot Tussekrysset samt kanalisering med venstresvingfelt i fv. 156 i Tussekrysset. Dessuten er det nye krav til telesikring av veger og økte vannmengder som følge av klimaendringer. Side 95 av 202

96 Reguleringsplanen er derfor tatt opp til ny revisjon. Formelle forhold: Varsel om planoppstart ble kunngjort i Østlandets Blad og Akershus Amtstidende og gjennom brev datert til grunneiere, naboer, offentlige instanser, organisasjoner og næringsliv som kan bli berørt av planen. Varsel om utvidet planområde ble kunngjort gjennom brev datert til grunneiere, naboer, offentlige instanser, organisasjoner og næringsliv som kan bli berørt av planen. Planforslaget ble førstegangsbehandlet i Hovedutvalg for miljø-, plan- og i sak 31/14. I henhold til vedtaket i utvalget har planforslaget ligget ute til offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn ble varslet i avisannonse og brev til berørte parter. Forslaget har ligget i papirutgave på rådhuset og forslaget har ligget digitalt på Frogn kommunes hjemmesider. I høringsperioden fra er det kommet inn 3 merknader. På grunnlag av ovennevnte kan forslaget for endring av detaljreguleringsplan for Fv. 82 Holtbråten Tusse nå legges fram til 2. gangs behandling. Alternativer: 3. Som innstillingen 4. Planen sendes tilbake til rådmannen for ny behandling. Følgende retningslinjer skal gjelde for videre behandling: (Kommunestyret setter selv føringene). Planforhold: Gjeldende reguleringsplanen for fv. 82 Holtbråten Tusse ble sist vedtatt av kommunestyret i møte den Side 96 av 202

97 Kommuneplanen ble vedtatt På arealplankartet er det tegnet inn mulig ny vegtrasè for rv. 156 fra rv. 23 ved Bråtan til Tusse. Denne vegen skal være ny hovedadkomstveg til Nesodden. Planleggingen er ikke igangsatt. Frogn kommune har, som følge av kommuneplanvedtaket, varslet oppstart av planarbeid for kommunedelplan Nordre Frogn. Den sørlige planavgrensningen følger rv. 82. Planforslaget: Formålet med reguleringsplanforslaget er å utbedre resterende del av fv.82 samt forbedre trafikksikkerheten i krysset mellom fv.82 og fv.156 (Tussekrysset). Et av hovedgrepene er utskifting av hele vegkonstruksjonen på de strekningene som er særlig utsatt for telehiv. Disse arbeidene skal utføres samtidig som trafikken på dagens veg skal komme fram. Dette medfører at det må bygges midlertidig veg parallelt med dagens veg over en strekning på ca. 375m. Midlertidig veg legges nord fra dagens veg, arealene vil bli tilbakeført. Et annet hovedgrep er drenering og bortledning av overvann fra vegen og sideterreng. Dette er foreslått med åpen grøft/bekk langs vegen på hele resterende delstrekning. For å ivareta eventuell økt vannføring nedstrøms er det foreslått tiltak for å øke kapasiteten på bekkelukking ved Havsjødalen. Som hovedgrep for å forbedre trafikksikkerheten i Tussekrysset er det foreslått utvidelse av fv.156 for å få plass til oppmerket venstresvingefelt samt forbedre innkjøring til krysset fra fv.82. I tillegg er det foreslått vegbelysning i kryssområdet. Innkomne merknader: I høringsperioden fra er det kommet inn 2 merknader: 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 6. mai Norges jeger og fiskerforbund - Akershus, 7. mai Akershus fylkeskommune, 9. mai 2014 Innspill er vedlagt i sin helhet og oppsummert og kommentert av forslagstiller nedenfor. Under rådmannens vurdering går det fram hvordan merknadene er vurdert og hvilke endringer som anbefales på bakgrunn av dette. 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus: Fylkesmannen påpeker at inngrep og midlertidig beslag av dyrket og dyrkbar mark må minimeres og at matjordlag som eventuelt fjernes tas vare på og legges tilbake eller brukes på andre jordbruksområder. Videre skriver de at det må sikres i planbestemmelsene at matjordlag skal tas av, bevares og tilbakeføres på midlertidig beslaglagte områder. Videre skriver de at det i anleggsfasen må settes krav til erosjonsforebyggende tiltak for å hindre skade på omkringliggende areal og at erosjonsforebyggende tiltak må reetableres etter at anleggsfasen er ferdig. Forslagsstillers kommentar: Side 97 av 202

98 Inngrep av dyrket mark består hovedsakelig av en smal stripe langs dagens fv.82 for sidegrøfter og utvidelse av bekkelukking. Inngrepet er forsøkt begrenset så langt det er mulig. Midlertidig anleggsområde benyttes både for å få plass til å utføre arbeidene, midlertidig trafikkavvikling i anleggsperioden samt lagring av matjord. Områdene er begrenset ut fra en vurdering av hva som er absolutt nødvendig for å kunne ha en forsvarlig anleggsdrift. Midlertidig riggområde ble benyttet som riggområde i forrige entreprise og er i dag ikke tilbakeført som dyrket mark. Planen innbefatter reetablering av dette området til dyrket mark. På dyrket mark som erverves tas matjordlaget av og lagres i ranke på midlertidig anleggsområde for deretter å planeres ut på jordet eller tilfalle grunneier. På midlertidig beslaglagte områder tas matjordlaget kun av der dette er nødvendig ut fra hva området benyttes til. Der matjordlaget tas av behandles det på samme måte som på områder som erverves. Krav til å ta vare på matjordlaget og tilbakeføre dette på midlertidig anleggs- og riggområder legges inn i reguleringsbestemmelsene. Krav til erosjonsforebyggende tiltak i anleggsfasen tas inn i plan for ytre miljø (YMplanen). Erosjonsforbyggende tiltak som blir berørt vil bli reetablert eller inngå i nytt tiltak. En stor del av tiltakene i planforslaget omfatter forbedring av kapasitet på bekkeløp. Dette er tiltak som skal redusere risikoen for flom- og erosjonsskader. Rådmannens vurdering: Innspill tas til følge. Krav til å ta vare på matjordlaget og tilbakeføre dette på midlertidig anleggs- og riggområder legges inn i reguleringsbestemmelsene. Krav til erosjonsforebyggende tiltak i anleggsfasen tas inn i plan for ytre miljø (YMplanen). 2. NJFF Akershus NJFF påpeker at Havsjødalsbekken er en viktig sjøørretbekk. De skriver at dagens bekkelukkinger ikke er optimale og at det i forbindelse med prosjektering av de nye tiltakene må innhentes fiskefaglig kompetanse for å optimalisere løsningene. Denne kompetansen må også benyttes til beskrivelse av arbeidet med erosjonssikring av sidekanter og etablering av bunnsubstrat i bekken. Foreslåtte tiltak for å beskytte bekken i anleggsperioden ser de på som fornuftige og de påpeker spesielt viktigheten av å fange opp avrenning fra sprengningsområder og sprengsteinsfyllinger. Forslagsstillers kommentar: I forbindelse med detaljprosjektering av bekkelukkingene og utforming av bekkeløpet vil fiskefaglig kompetanse bli rådført. Rådmannens vurdering: Innspill tas til følge. Side 98 av 202

99 3. Akershus fylkeskommune Revidering av planen innebærer mindre endringer i planen som ble vedtatt Reguleringsplanen ble den gang oversendt til Riksantikvaren for dispensasjonsbehandling, og det ble fattet et vedtak om dispensasjon fra kulturminneloven 8 fjerde ledd den Siden planen har blitt revidert er den på nytt forelagt Riksantikvaren for å få en bekreftelse på tidligere vedtak. Se vedlegg datert Der vises det til dispensasjonsvedtaket fra , at Riksantikvarens krav til reguleringsbestemmelser er innarbeidet og at det ikke foreligger ytterligere merknader. Kulturhistorisk Museum/UiO som skal gjennomføre den arkeologiske utgravningen i forkant av at planen kan realiseres, gjør oppmerksom på at de har begrenset med kapasitet til å ta på seg undersøkelser i inneværende sesong. Rådmannens vurdering: Tas til etterretning. For øvrig gjøres det oppmerksom på at fylkeskommunen i e-post presiserte at «Fylkeskommunen kommer ikke til å kreve at det blir gjennomført ytterligere registreringer i forbindelse med den nå varslede planen for fv 82. Vi har registrert der det er potensiale for å gjøre funn. Når saken blir lagt ut offentlig ettersyn vil vi oversende den til Riksantikvaren for å få et fornyet dispensasjonsvedtak, og ev. også et fornyet budsjett.» Dette kan bare forståes slik, at undersøkelsesplikten etter kulturminnelovens 9 er oppfylt. Miljømessige konsekvenser: Reguleringen berører Havsjødalsbekken som er sjøørretførende. Flere kulturminneområder fra eldre steinalder berøres av planområdet. Det er utarbeidet en Ytre Miljøplan for prosjektet som beskriver miljøfaglige kvalitetskrav og tiltak både for anleggsfasen og driftsfasen. Kulturminnene innenfor planområdet forutsettes frigitt av riksantikvaren. Økonomiske konsekvenser: Reguleringsplanendringen medfører ikke økonomiske konsekvenser for kommunen. For tiltakshaver som er Statens Vegvesen, medførte krav om omregulering som følge av kulturminneinteressene stans i anleggsarbeid hvilket medfører økte kostnader. Vurdering: Planforslaget er i all hovedsak en oppfølging av kommunestyrevedtak 3/10 den Endringene som vedtaket medførte er nå lagt inn i plankartet og bestemmelsene. Videre skal trafikksikkerheten i Tussekrysset forbedres. Foreslått venstresvingfelt på fv. 156 i kombinasjon med forbedret kurvatur virker som en god løsning. Rådmannen vurderer det slik at den nye kryssutformingen sammen med vegbelysning vil bidra til økt trafikksikkerhet i Tussekrysset. Side 99 av 202

100 Det er ikke usannsynlig at Tussekrysset om noen år bygges om på nytt i forbindelse med bygging av ny hovedadkomstveg til Nesodden. Siden planleggingen av dette prosjektet er forsinket og ikke igangsatt ansees det likevel som fornuftig å gjennomføre foreslått ombygging av Tussekrysset for å øke trafikksikkerheten. Overvann fra veg og sideterreng føres fra Tussekrysset vestover i åpen grøft/bekk parallelt med sørsiden av fv. 82 inntil man etter ca. 650 meter møter eksisterende bekkeløpet. Kapasiteten på eksisterende bekkelukkingen i Havsjødalen (mellom profil 4440 og 4170) økes som beskrevet i planforslaget. Her er Havsjødalsbekken allerede lagt i rør på nordsiden av fylkesvegen. For øvrig skal bekken ligge åpent, der den i dag ligger åpent. Krav til miljøoppfølgingsplan tas inn i planbestemmelsene. Automatisk fredete kulturminner som berøres av tiltaket forutsettes frigitt av riksantikvaren. Konklusjon: Med bakgrunn i vurderingen gjort ovenfor anbefaler rådmannen at planforslaget til endring av detaljregulering av Fv. 82 Holtbråten Tusse vedtas. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: - Saksutskrift 1.gangsbehandling med vedlegg - Varslingsmateriale - Geoteknisk rapport - Rapport om overvannshåndtering med tilleggsnotat - Tegningshefte detaljplan Vedlegg til sak Side 100 av 202

101 Side 101 av 202

102 HMPB-67/14 Vestbyveien 103 og 105 GNR 1 BNR 84 OG 94 - VESTBYVEIEN 103 OG Reguleringsplan - 1.gangsbehandling Saksbehandler: Christian Grønn Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 67/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og slutter seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Forslag til detaljregulering for Vestbyveien , med tilhørende bestemmelser datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Vedlegg: Vestbyveien-planbeskrivelse pdf, Plankart pdf, Reguleringsbestemmelser docx, Forhåndsuttalelser - Vestbyveien pdf, Risikoanalyse-skjema pdf Øvrige dokumenter på saken: Illustrasjonsplan, varslingsmateriale, tegninger, arkeologisk registrering SAKSUTREDNING: Sammendrag: IN BY har på vegne av Frogn kommune utarbeidet forslag til detaljregulering Vestbyveien Planforslaget åpner for bygging av ca. 35 leiligheter, med 1-3 rom, beregnet for førstegangsetablerere og kommunalt utleie. Å bygge slike boliger er i tråd med kommunestyremelding om boligutvikling i Frogn kommune, fastsatt i august Rådmannen anbefaler at forslaget legges ut til offentlig ettersyn. Side 102 av 202

103 Figur 1: Planområdets beliggenhet, illustrasjon: IN BY AS Side 103 av 202

104 Figur 2. Avgrensning av planområdet, illustrasjon: IN BY AS Bakgrunn for saken: Kommunestyremeldingen «Om boligutvikling i Frogn kommune», august 2012 peker på behovet for å tilrettelegge for boliger for unge. Det er utfordrende for førstegangsetablerere å komme inn på boligmarkedet med de økende prisene, utilstrekkelig boligbygging og økt krav til egenandel. Videre er det et behov for å erstatte eksisterende kommunale boliger som er i dårlig stand. Det ble argumentert for at kjøp og utvikling av et prosjekt i Vestbyveien er ett av flere investeringsprosjekter som kan realiseres for å oppfylle målene i boligmeldingen. Eiendommene ble kjøpt av kommunen første halvår IN BY har deretter på vegne av Frogn kommune utarbeidet forslag til regulering av eiendommene. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for å bygge opptil 35 leiligheter med 1 3 rom. Planområdet utgjør 4300 m2. Planforslaget omfatter kun områder som blir berørt av tiltaket. Oppstartsmøte ble avholdt Varsel om planoppstart ble kunngjort med brev til hjemmelshavere datert , kunngjøring i Akershus Amtstidende samt på kommunens nettside Tilleggsvarsling til interesseorganisasjoner og velforeninger som ble uteglemt ved første varsling, ble varslet ved brev Frist for tilbakemeldinger er utløpt. Det er innregistrert foreløpige merknader fra Akershus Fylkeskommune, Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Follo Ren IKS, Frogn idrettsråd, Leif Strand, Hans Petter Aalmo og Ingeborg Blaker m.fl. Ingen av dem er utelukkende negative eller gir grunnlag for å stanse planarbeidet. Side 104 av 202

105 På grunnlag av dette kan planforslaget for Vestbyveien nå legges fram til 1.gangsbehandling. Forslag som fremmes er datert Planstatus: I kommuneplanen ligger eiendommene i uregulert område med formål nåværende byggeområde for boliger. Tiltaket er derfor i samsvar med formålet i gjeldende kommuneplan. Eiendommene planlegges tilknyttet Vestbyveien som er en kommunal vei. Som kartet nedenfor viser er Nordre Elle, øst for planområdet planlagt til boligformål. Ny tverrvei fra fylkesvei Åsveien, via del av Vestbyveien og videre på østsiden av Odalen til Skiphelle er også vist. Etablering av tverrvei er en forutsetning for boligutvikling på Nordre Elle. Hensynssone H430_ 10 Nordre Elle stiller krav til etablering av infrastruktur før utvikling av utbyggingsområdet. Framtidig boligområde på Nordre Elle kan ikke utvikles før følgende er etablert: omlegging av fv 152 gjennom Trolldalen med ny kryssløsning og tilfredsstillende gang- og sykkelvei nordre tverrvei fra Åsveien til Vestbyveien med tilhørende gang- og sykkelvei ny adkomst til boligområde på Nordre Elle fra Vestbyveien (nordre del av Søndre tverrvei) gang- og sykkelvei fra Nordre Elle fram til Sogsti skole, og videre fram til avkjøring nordre tverrvei. For å sikre en god utvikling skal kommunen inngå utbyggingsavtale i forbindelse med regulering av området. Hensynssone H830_10 Nordre Elle og Hensynssone H820_11 Drøbak ridesenter angir krav til en slik utbyggingsavtale. Side 105 av 202

106 Vestbyveien Figur 3: Arealformål i kommuneplan Side 106 av 202

107 Planforslaget: Reguleringsforslagets hovedidé, hovedgrep Planområdet reguleres til boligformål, med mulighet for å bygge ca 35 leiligheter med 1-3 rom. Bebyggelsen deles opp i tre bygningskropper som vises med maksimalt to etasjer over terreng mot Vestbyveien, og opp til fire boligetasjer og inntrukket 5. etasje mot planområdets østre grense. Parkering løses hovedsakelig under terreng, med kun besøksplasser på terreng nord på planområdet. Opprinnelig terreng og vegetasjon i områdets sørvestlige del bevares og det legges til rette for en offentlig tilgjengelig gangvei langs planområdets grense mot nord, fra Vestbyveien til skogområdet ned mot ridesenteret. Planavgrensing Planområdet omfatter kommunens eiendommer 1/84 og 94 og følger eiendomsgrensene mot øst, nord og sør. Mot Vestbyveien er planavgrensningen trukket inn fra eiendomsgrensen for å gi rom for etablering av fortau langs Vestbyveien. Planavgrensningen ligger 3 m innenfor opparbeidet kant kjørebane. Atkomstvei er regulert frem til opparbeidet kant kjørebane i Vestbyveien. Side 107 av 202

108 Figur 1 Utsnitt av planforslag, reguleringskart Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg: boligbebyggelse. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: kjøreveg (privat), parkering (privat), gangveg (privat men offentlig tilgjengelig) Sikringssone: frisikt Sone med angitte særskilte hensyn: hensyn landskap Utnyttelse Boligbebyggelse tillates med BRA=3.000 m², som tilsvarer %-BYA=78%. Kjeller eller del av kjeller som kun inneholder tilleggsdel (parkering, boder, tekniske rom og lignende) regnes ikke inn i BRA. Bebyggelsens plassering og høyder Side 108 av 202

109 Fra Vestbyveien vil bebyggelsen hovedsakelig fremstå som to-etasjes boligbebyggelse, med høyder tilsvarende nabobebyggelsen. Fra skogen på østsiden av planområdet fremstår bebyggelsen vesentlig større, med høyder som til dels tilsvarer høyden på trærne i skogen, og med oppstikkende, synlige trapperom. Bebyggelsen vil fra denne siden skille seg tydelig ut fra øvrig bebyggelse i området. Fra Nordre Elle vei ved ridesenteret vil ny bebyggelse skimtes bak skogen. Bebyggelse over terreng skal plasseres innenfor byggegrenser vist på plankartet med stiplet strek.byggegrensene deler opp bebyggelsen i tre bygningskropper, A-C, der bygning A ligger langs Vestbyveien nord på planområdet og bygning B og C ligger langs plangrensen i øst. Bygning A er plassert med min. avstand til senterlinje av Vestbyveien 12,5 meter. Bygning B og C ligger med min. avstand til nabogrense i sør og øst på 4,0 meter. Det tillates at balkonger kan stikke inntil 2 meter utenfor byggegrense mot vest (parallelt med Vestbyveien) på alle tre bygningskropper. Fri høyde under balkonger skal være min. 2,5 meter. Alle tre bygningene har direkte adkomst fra felles parkeringskjeller, som binder bebyggelsen sammen under terreng. Dekke over parkeringskjeller blir opparbeidet som uteoppholdsareal for beboerne. For å begrense terrenginngrep innenfor planområdet er parkeringskjellerens utbredelse mot sør avgrenset med byggegrense. Dekke over parkeringsgarasje kan ligge på maks. kotehøyde +70,0, som møter eksisterende terreng på planområdets relativ flate parti i nordvest. Maks. kotehøyde på bygg A og B er satt til +76,5 m. Dette gir rom for to boligetasjer over garasjedekke. Bygg C tillates med tre boligetasjer over garasjedekket, maks. kotehøyde er satt til + 79,5. Planområdets bratte terreng utnyttes i bygg B og C ved å legge boligetasjer i forkant av parkeringsgarasjen mot øst. Bebyggelsen møter da terrenget med boligbebyggelse, uten at garasjeanlegget blir synlig i fasader mot øst. Bestemmelsesgrenser på bygg B og C viser at det skal etableres felles takterrasser på østre del av begge disse bygningskroppene på dekke over henholdsvis etasje U1 og 2, med minimum 60 og 75 m². I tillegg til angitte kotehøyder tillates det etablert takoppbygg for tekniske rom, trapper og heis med høyde inntil 4,0 meter. Takoppbyggene får ikke overstige 25 % av takflaten på hvert bygg. Muligheten for å trekke trappehus/heis opp over øverste tak tilrettelegger for å etablere takterrasser også på disse takflatene. Bebyggelsens organisering Mellom 30 og 40 % av leilighetene skal være 1-roms. Minimum 20 % av leilighetene skal være 3-roms. De tre boligblokkene har adkomst og trapperom mot nord og leiligheter orientert rundt midtkorridorer. Bygning A har to boligetasjer over parkeringsgarasjen. Også bygning B har to boligetasjer over parkeringsgarasjen, i tillegg er det to ettromsleiligheter foran parkeringsgarasjen mot øst, og ytterligere to i etasjen under parkeringsnivå, som bidrar til at bygningens fasade møter terreng på planområdets lavest liggende del mot øst. Bygg C er organisert på tilsvarende måte som bygning B, men har i tillegg tre leiligheter i en tredje etasje på vestsiden av Side 109 av 202

110 bygningskroppen. I etasje U2, med direkte utgang til terreng i øst er det også lagt til rette for et fellesrom som skal kunne brukes av alle beboere innenfor planområdet. Utearealer Det skal opparbeides utearealer for ulike aldersgrupper og for variert aktivitet og opphold. Minste uteareal, MUA = 60 m²/boenhet. Opp til 200 m² av MUA tillates på takterrasser på ny bebyggelse, resterende areal skal ligge på terreng eller dekke over parkeringsgarasje. MUA skal beregnes i samsvar med Veileder H-2300 Grad av utnytting Beregnings- og måleregler, Alle utearealer som inkluderes i MUAberegning skal være felles for samtlige beboere innenfor planområdet. Så stor del som praktisk mulig skal opparbeides universelt tilgjengelig. Figur 4: Beregning av MUA. Private utearealer på terreng, bratte skråninger og trafikkarealer er ikke regnet inn. Av uteareal skal minst 15 m² pr. boenhet avsettes til lekeplasser. Av dette arealet skal min. 5 m² pr.boenhet opparbeides som lekearealer for de miste barna fra 2-6 år. Dette lekearealet er vist både oppe på garasjedekket og på det relativ flate terrenget som grenser til dette i sør. Lekearealet skal være lett tilgjengelig fra alle inngangsdører, oversiktlig og opparbeidet med sandlekeplass og andre Side 110 av 202

111 lekeapparater tilpasset aldersgruppen i tillegg til sitteplasser og arealer egnet for eksempelvis sykling med trehjulssykkel. Lekeareal for større barn skal opparbeides med min. 10 m² pr. boenhet og kan ligge lenger fra inngangsdører. Det foreslås at dette lekearealet legges på eksisterende terreng sørvest på planområdet, der skråningen kan benyttes for en terrengsklie og lek og aktivitet kan foregå i variert terreng med stedlig vegetasjon. Foruten lekeareal for barn skal uteområdene opparbeides med gode sitte- og oppholdsarealer for samvær og aktivitet for alle aldersgrupper. Disse arealene foreslås nært inngangssoner, på garasjedekket og øst for bebyggelsen mot skogområdet som vender mot ridesenteret. Ettersom planområdet skråner mot øst, som gir mindre gunstige solforhold på ettermiddag/kveld er det lagt opp til at uteoppholdsareal også kan opparbeides på takterrasser. Til tross for dette vil de sentrale uteområdene få gode solforhold under en stor del av dagen, med unntak av tidlig formiddag. Dette forutsetter at det tynnes noe i vegetasjonen på høyden innenfor planområdet i sørvest. På formiddagen vil utearealer lengst øst på eiendommen kunne få gode solforhold, forutsatt at det tynnes noe i vegetasjonen på den ubebygde naboeiendommen i øst. Felles takterrasser på bygg B og C kompenserer for dårligere solforhold på ettermiddag og kveld på balkonger og private uteplasser på disse byggene. Opprinnelig terreng og verdifull vegetasjon skal beholdes på ubebygde deler av planområdet. Høydedraget sørvest i planområdet er vist med en hensynsone med bestemmelser som skal sikre både terrengform og vegetasjon fra store inngrep både under byggetiden og som ferdig anlegg. Figur 5: Sol- og skyggestudie høst/vårjevndøgn kl. 12 og 15 Atkomst Side 111 av 202

112 Kjøreatkomst er fra Vestbyveien lengst nord på eiendommen. Kjørevegen skal være privat for bebyggelsen innenfor planområdet og opparbeides med 3,5 meter bredde, og med ikke avvisende kantstein mot tilliggende gangveg. Der regulert kjøreveg slutter, etableres kjøreveg på boligformål frem til garasjeport. Vist kjøreadkomst har ett flatt parti nærmest Vestbyveien, fall til vist parkeringsplass er 1:12, parkeringsplassen faller 1:20, og den nederste delen mot garasjeanlegget har i illustrert prosjekt fall 1:9,3. Fra parkeringsplassen leder en gangvei med fall 1:20 opp på dekke over parkeringsgarasje og til innganger til bygg A og B. Denne gangveien leder videre til bygg C, og skal også være kjørbar for utrykningskjøretøyer, der brannbiler blir dimensjonerende. Plasseringen må derfor tilpasses bæresystem for garasjedekket. Renovasjonsløsning er vist som en nedgravet løsning plassert nær avkjørsel mot Vestbyveien. Tømming vil skje med bil stående i Vestbyveien. Parkering Under del av den nye bebyggelsen vil det bli anlagt parkeringsgarasje som dekker parkeringsbehovet for samtlige nye boliger. Kommuneplanen stiller krav til 1 parkeringsplass / bolig for boliger opp til 75 m². I tillegg skal det etableres 1 gjesteparkeringsplass/4 boenheter. Samlet parkeringsdekning for illustrert prosjekt vil være 44 plasser, hvorav minst 5% skal utformes som hc-plasser. 38 parkeringsplasser er vist i parkeringskjeller og 6 plasser er vist på terreng ved adkomstvei. Det vil være direkte adkomst til parkeringsgarasje fra samtlige tre boligblokker. Trafikksikkerhet Opparbeidelse av fortau langs Vestbyveien, som sikrer trygg skolevei til Sogsti skole, skal være gjennomført før det gis midlertidig brukstillatelse for ny bebyggelse på planområdet. Gangveg Planområdet har vært tett bevokst med skog og kratt, og en skogsti har fungert som snarvei fra Vestbyveien ned mot ridesenteret. Denne funksjonen ivaretas i planforslaget ved å regulere gangvei langs adkomstveien nord på eiendommen og videre langs eiendomsgrensen i nord. Gangveien skal være privat, men offentlig tilgjengelig. Gangveien følger fall på atkomstvei på strekningen hvor disse går parallelt, deretter vil den utformes med trapper som tar opp den store høydeforskjellen mot øst. Gangvegen møter stisystemet i øst, som leder videre mot Drøbak ridesenter og Odalen. Universell utforming Ny bebyggelse og de sentrale delene av uteområdene skal følge krav til universell tilgjengelighet i henhold til TEK 10. Der eksisterende terreng og vegetasjon skal bevares i planområdets sørvestlige del er det ikke mulig å oppnå universell tilgjengelighet. Gjennomgående gangvei vil grunnet tomtens terrengforhold ikke kunne oppfylle krav til universell tilgjengelighet øst for garasjeinnkjørsel. Vann og avløp Side 112 av 202

113 Det ligger kommunal vannledning i Vestbyveien, som har tilstrekkelig kapasitet for planlagt prosjekt. Det er ikke kommunalt avløpsnett på den aktuelle strekningen av Vestbyveien, slik at avløp fra planområdet må kobles til kommunalt nett på Nordre Elle. Dette nettet har god kapasitet. Energiforbruk Ny bebyggelse skal bygges etter energikrav i TEK 10. Alternativer: 1: Som innstillingen 2: I forslag til reguleringsplan for Vestbyveien vist på plankart med tilhørende bestemmelser, datert , gjøres følgende endringer: a) b) c) (Utvalget setter endringene) Med slike endringer sendes forslag til reguleringsplan for Vestbyveien , med tilhørende bestemmelser, datert , på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven : Hovedutvalg for miljø, plan- og avslår med hjemmel i plan og bygningsloven å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Planforslaget er i konflikt med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Avstanden til kollektivtrafikk og sentrumsfunksjoner er for lang. Planområdet er ikke egnet for så høy grad av utnyttelse. Saken sendes tilbake til Rådmannen for ny utredning. Foreløpige merknader: Høringsinstanser, grunneiere, naboer og andre berørte ble varslet med brev datert Det ble senere oppdaget at enkelte organisasjoner ved en feil ikke ble varslet på dette tidspunkt. Disse ble derfor varslet ved brev Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Akershus Amtstidene og samtidig varslet på Frogn kommunes hjemmeside. Barn og unges representant i plansaker er forelagt planforslaget og det har ikke kommet innspill. Høringsperioden vil gi rom for ytterligere innspill. Innkomne forhåndsmerknader Fra Dato 1. Akershus fylkeskommune Fylkesmannen i Oslo og Akershus Follo Ren IKS og Frogn idrettsråd Leif Strand Hans Petter Aalmo Side 113 av 202

114 7. Ingeborg Blaker med flere Akershus fylkeskommune, ved fylkesrådmannen krever at det gjennomføres arkeologisk registrering av planområdet. Fylkesrådmannen har ingen merknader knyttet til nyere tids kulturminner og minner om at det skal redegjøres for planforslagets forhold til rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Fylkesrådmannen ber om at tilgjengelighet for alle sikres i planleggingen i den grad det er mulig både inne og ute. har Akershus fylkeskommune har vedtatt en handlingspakke for å redusere klimagassutslipp. Tiltakene er samordnet areal- og transportplanlegging, økt satsing på kollektivtrafikk og tilgjengelighet for fotgjengere og syklister. Fylkesrådmannen anbefaler at muligheten for fjernvarme utredes. Det bør også stilles krav om sykkelparkering i reguleringsbestemmelser. På bakgrunn av det tilsendte materialet, mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan/-delplaner. Forslagstillers kommentar: Det er gjennomført arkeologisk registrering uten funn av automatisk fredete kulturminner. Forhold til overordnete planer/retningslinjer er beskrevet i planforslagets kap. 6. Frogn kommune har ikke fjernvarmeanlegg. Utredning av slikt anlegg må gjøres i annen sammenheng enn i foreliggende detaljregulering. Reguleringsbestemmelser stiller krav til sykkelparkering i samsvar med kommuneplanens krav. 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus viser til overordnete føringer for kommunal planlegging som skal vurderes og ivaretas i planen, disse er listet opp i Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 4. mars 2013 samt "Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging" av Man noterer at det legges opp til høy utnyttelse med inntil 45 boliger innenfor planområdet som ligger et stykke fra Drøbak sentrum og viser til rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Fylkesmannen forutsetter at det gjøres en vurdering av områdets kollektivdekning og avstand til daglige gjøremål, og at antallet boenheter tilpasses dette. Forslagstillers kommentar: Antallet boenheter innenfor planområdet er redusert til 35. Uttalelsen for øvrig er tatt til informasjon. 3. Follo Ren påpeker i brev av viktigheten av så tidlig som mulig i planprosessen å legge til rette for effektiv renovasjon der det blant annet tas hensyn til sikkerhet for myke trafikanter. Renovasjonsløsninger skal markeres på plantegningene med et areal som er tilstrekkelig stort til å dekke fremtidige renovasjonsløsninger. Brevet sammenfatter krav til forskjellige renovasjonssystem. For aktuelt prosjekt anbefales nedgravde løsninger plassert ved Vestbyveien. I e- post bekrefter Follo Ren at vist renovasjonsløsning er i samsvar med anbefalte løsninger. Side 114 av 202

115 Forslagstillers kommentar: Uttalelsen er tatt til informasjon. Nedgravd renovasjonsløsning er vist ved Vestbyveien på situasjons- og illustrasjonsplan. 4. Frogn idrettsråd ber om at følgende tas med i reguleringsplanen: Det må være lett adgang til leke-/friområder i eller i tilknytning til den nye bebyggelsen. Det må tas tilbørlig hensyn til evt. eksisterende turstier eller -veier. Forslagstillers kommentar: Det vil opparbeides lekearealer for barn i alle aldre innenfor planområdet. Gjennomgang i planområdet til stisystem og ridesenter i øst sikres med regulert gangvei nord i planområdet. 5. Nabo Leif Strand ønsker informasjon om hvilken type bebyggelse som er tiltenkt oppsatt og for hvilke formål. Forslagstillers kommentar: Forslagstiller har informert om planlagt utbygging. 6. Hans Petter Aalmo ber om at kommunen redegjør for tiltak for å sikre myke trafikanter langs Vestbyveien, samt tiltak for å sikre at infrastrukturen, herunder vannforsyningen er tilfredsstillende. Forslagstillers kommentar: I reguleringsbestemmelser for Vestbyveien stilles det krav til at fortau langs Vestbyveien skal være etablert før det gis midlertidig brukstillatelse til ny bebyggelse. Kommunen har igangsatt arbeider for å regulere fortau langs veien. Kapasitet for vannforsyning for området er i Hovedplan for vannforsyning vurdert som god beboere i Vestbyveien viser til rådmannens oppfordring til beboerne i det berørte området om å gi synspunkter på utviklingen av det aktuelle prosjektet. Man viser til erfaring av at sammensatte nabolag ofte er vellykkede og at dette gjelder både eldre og yngre, familier og aleneboende samt blanding av ulike sosiale bakgrunner. Kommunen oppgir at de 16 kommunale boligene i Skogveien skal erstattes i det aktuelle prosjektet og man forstår rådmannen slik at det ikke skal være ytterligere kommunale boliger innenfor området. Man støtter tankegangen i Rådmannens notat av : "Hovedhensikten med prosjektet er å utvikle boliger for førstegangsetablerere og det tas sikte på at en mindre andel skal være kommunale utleieboliger." De viser til at Vestbyveien er skolevei for mange skolebarn og at veien med nåværende utforming ikke er trafikksikker. De ber kommunen om at Vestbyveien utbedres med avseende på veibredde, kurvatur, fartsreduserende tiltak, gang- /sykkelvei eller minimum fortau og veibelysning i forkant av at utbygging i Vestbyveien starter. I tillegg ser de behov for økt kollektivtrafikktilbud i området. De ber også om at det ved utarbeidelse av reguleringsplan tas hensyn til strøkets karakter og at valgte løsninger i størst mulig grad harmonerer med eksisterende Side 115 av 202

116 bebyggelse og ikke bryter dramatisk med strøkets egenart. Fortettingen medfører behov for at enkelte arealer beholdes som grønt- og lekeareal, og de ber om at areal mellom ny bebyggelse og Vestbyveien beholdes som lek/park for områdets beboere. Forslagstillers kommentar: Deler av uttalelsen berører tema som ikke kan sikres i forslag til reguleringsplan, og som ikke kan kommenteres av forslagsstiller. Kommunen har igangsatt arbeid med regulering av fortau langs Vestbyveien og omlegging av veien nord for planområdet. Reguleringsbestemmelser sikrer at midlertidig brukstillatelse for ny bebyggelse ikke kan gis før fortau langs Vestbyveien er etablert. Opplevelsen av ny bebyggelse tilpasses høyder og volum til eksisterende bebyggelse langs Vestbyveien. Bebyggelse lenger øst på planområdet vil gjennom tilpassing til terreng få en annen karakter med flere etasjer mot øst. Grønt- og lekeareal innenfor planområdet vil være forbeholdt beboere på planområdet. Det legges ikke opp til offentlig tilgjengelige lek/parkarealer. Miljømessige konsekvenser Planforslaget er vurdert opp mot forskrift om konsekvensutredninger. Det er konkludert med at tiltaket ikke faller inn under forskriftens utredningsplikt, og at det derfor ikke er behov for utarbeidelse av planprogram og konsekvensutredning. Forslagstiller har utarbeidet planbeskrivelse og ROS-analyse jf. plan og bygningsloven 4-2 og 4-3, se vedlegg 3 og 5. Det ble utarbeidet en samlet Risiko- og sårbarhetsanalyse for Frogn kommunes virksomheter og ansvarsområder i Denne viser ikke at det foreligger særlig risiko for bebyggelse innenfor planområdet for de aktuelle tema. Det er i tillegg foretatt en ROS-analyse for planområdet basert på etablert sjekkliste. Analysen viser at forhold som kan utgjøre en risiko ved planlagt bruk av området er manglende trafikksikkerhet i Vestbyveien for myke trafikanter og terrengformasjon (stup) innenfor planområdet. Avbøtende tiltak for trafikksikkerheten er kommunens pågående arbeid med regulering av fortau i Vestbyveien. Stupet innenfor planområdet bør vurderes sikret i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Planområdet består av to eiendommer som begge har vært bebygde med private hytter. Hyttene har ikke vært i bruk på lang tid, av den ene gjenstår kun en grunnmur, og tomtene framstår derfor som en del av det skogdekkede området mot Nordre Elle. På store deler av planområdet vil eksisterende vegetasjon bli fjernet, mens den beholdes men tynnes på planområdets høyest liggende del mot sørvest. Terrenginngrepene vil dekkes av ny bebyggelse og uteområder vil bli planert og plantes til, slik at sår i naturen ikke er synlige ved ferdigstilt prosjekt. Avhengig av utforming av nytt fortau langs Vestbyveien vil eventuelt noen av trærne langs veien også kunne bevares. Det er ikke registrert biologisk mangfold eller truede arter innenfor planområdet. Utbyggingen vil fortrenge plante- og dyrelivet innenfor de deler av planområdet som påvirkes av utbyggingen. Naturtypen er vanlig forekommende i nærområdet og fugle- og dyrelivet vil derfor enkelt finne nye lokaliteter. Side 116 av 202

117 Utbyggingen vil medføre noe økt trafikk i Vestbyveien. De 35 boligene kan forventes å få ca 55 beboere. Erfaringstall fra leiligheter i tilsvarende områder i Akershus vil tilsi at hver beboer genererer ca 1,5 bilturer / dag. Dette vil tilsi 83 biler samlet sett til/fra planområdet per døgn. Trafikk i dimensjonerende time for bolig utgjør normalt mellom 15 og 20 % av ÅDT. Dette tilsvarer at mellom 13 og 17 biler skal ut/inn av området i dimensjonerende time, som vanligvis er i morgenrushet. Økonomiske konsekvenser: Frogn kommune bærer kostnadene ved å utarbeide reguleringsplanen, som ledd i planlagt boligutbygging, i tråd med boligmeldingen Tomten skal deretter selges til utbygger/byggherre som realiserer prosjektet, men en mindre andel av leilighetene vil bli forbeholdt kommunale utleieboliger. Det stilles krav at fortau langs Vestbyveien skal være etablert før det gis midlertidig brukstillatelse til ny bebyggelse. Det må påregnes kostnader for kommunen i forbindelse med regulering og realisering av dette. Kommunen har allerede budsjettert med dette. Fordeling av kostnadene på tilgrensende eiendommer konkretiseres nærmere i pågående reguleringsarbeid for Vestbyveien. Refusjonsordning som utløses ved tiltak er mest sannsynlig. Vurdering: Regionale myndigheter viser i sine uttalelser til overordnede føringer for kommunal planlegging som skal vurderes og ivaretas i planen. Fortetting i et allerede etablert boligområde der avstand til barneskole og barnehage er kort, er i tråd med retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Avstand til sentrumsområder og daglige gjøremål er relativt lang, over 1 km til Drøbak sentrum, og over 2 km til Dyrløkke/Ullerud. Det går kun en skolebuss i Vestbyveien utenfor planområdet. Nærmeste holdeplass for ordinær kollektivtrafikk (rute 917), ligger i Sogstiveien, nesten 600 meter gangavstand fra planområdet. Denne ruten går kun under rushtiden. Slike forhold er ikke ideelle for denne type utbygning, og leilighetene burde ligget sentralt nær Drøbak sentrum. Det finnes tomter i mer sentrale områder, som er mer egnet i forhold til retningslinjene for samordnet areal- og transportplanlegging. Men disse tomtene er i mindre grad arealavklarte, og vil ikke kunne realiseres innenfor ønsket tidsramme. Den usentrale beliggenheten er en grunn til at planforslaget er redusert fra varselet med opptil 45 boliger til 35 boliger. Vestbyveien utbedres med fortau og dette vil styrke trafikksikkerhet og fremkommelighet for fotgjengere og syklister. Veiplanarbeidet må ses i sammenheng med dette boligprosjektet. Rådmannen er meget positiv til at det er satt rekkefølgebestemmelser som sikrer at fortau er på plass før det kan gis midlertidig brukstillatelse. For å øke kollektivandelen ønsker Rådmannen at kommunen sammen med #Ruter vurderer den fremtidige kollektivløsningen for området. På sikt planlegges utbygging av Kolstad og Nordre Elle, og med en nordre tverrvei mellom Åsveien og Vestbyveien kan vi få en ringbuss - Sogstiveien, Vestbyveien, nordre tverrvei, FV 152, Osloveien. Side 117 av 202

118 Prosjektet etterlever kommunens mål om at 80 % av kommunens boligbygging skal være leiligheter og rekkehus. Videre dekker prosjektet et behov for boliger som er mindre og nøkterne, egnet for unge, single, enslige, førstegangsetablerere og økonomisk vanskeligstilte. Planforslagets leilighetssammensetning innebærer at antall barn begrenses. Det er vurdert at utbyggingen ikke vil medføre behov for utbygging av kapasitet for skole og barnehage i området. At nabolaget i Vestbyveien tilføres yngre beboere, tror Rådmannen kan være positivt. De 41 beboerne i Vestbyveien skriver selv i sin uttalelse: «Man viser til erfaring av at sammensatte nabolag ofte er vellykkede og at dette gjelder både eldre og yngre, familier og aleneboende samt blanding av ulike sosiale bakgrunner.» Kommunens behov for småleiligheter har ført til krav om høy utnyttelse av planområdet. Rådmannen mener arealkravene i gjeldende bestemmelser i kommuneplanen i liten grad er tilpasset etablering av slike småleiligheter, og at man kan fravike kravene i kommuneplanbestemmelsene der detaljplanen løser arealbruken på en god måte. Rådmannen vurderer den høye utnyttelsen som akseptabel i dette tilfellet. Fylkesrådmannen anbefaler at muligheten for fjernvarme utredes. Rådmannen kan ikke se at dette er riktig sted å lokalisere et slikt anlegg. Slike anlegg bør lokaliseres i mer urbane områder. Planforslaget er gjennomarbeidet og det legges opp til gode bomiljøkvaliteter, god tilpasning av bebyggelsen til terreng og omgivelser, og trafikksikker adkomstløsning og skolevei. Planforslaget er i konflikt med gjeldende kommuneplan hva gjelder grad av utnyttelse, uteoppholdsareal (MUA), krav til opparbeidelse av lekeplasser og avstand til kommunal vei. Boligbebyggelse utgjør BRA=3.000 m², som tilsvarer %-BYA=78%. Rådmannen og forslagsstiller har i reguleringsarbeidet vært opptatt av at ny bebyggelse skal harmonere mest mulig med bebyggelsen omkring. For å holde skalaen på ny bebyggelse nede er det delt opp i 3 bygningsvolumer med noe ulik størrelse. Hver av bygningskroppene er igjen delt i mindre volumer for å redusere målestokken og volummessig tilpasses omkringliggende bebyggelse. Fra Vestbyveien vil bebyggelsen fremstå som relativt beskjeden. Bygg B og C er høye i forhold til tilliggende bebyggelse, og bryter med maksimale tillatte byggehøyder i gjeldende kommuneplan. Men de er i tillegg plassert i det brattere terrenget mot øst og tar opp terrengforskjellen ved østvendte boligetasjer i forkant av garasjeanlegget ned mot skogen. Skogen i skråningen på østsiden vil også dempe det mer massive inntrykket bebyggelsen har sett fra øst. Rådmannen mener at tilpasningen av ny bebyggelse til miljøet rundt er akseptabel. Side 118 av 202

119 Krav i gjeldende kommuneplan til uteoppholdsareal (MUA) er 50m2 for 1-roms leiligheter og 200m2 for andre boligtyper. Kravet til lekeplass er 25m2 per boenhet. Det planlegges for i overkant av 60 m² uteareal per boenhet, hvorav 15 m² skal opparbeides som lekeareal for barn. Rådmannen mener at dekningen av MUA er akseptabel, gitt denne typen bebyggelse. Andelen barn i småleiligheter vil sannsynligvis være relativ lav. De arealer for uteopphold som prosjektet oppnår vil kunne dekke beboernes behov. Sogsti barneskole ligger kun 200 meter unna med fasiliteter for lek og idrett. Bygg A, som ligger parallelt med, og nærmest Vestbyveien ligger 12,5 meter fra senterlinjen av veien. Dette er noe mindre enn kommuneplanens krav til 15 meter til senterlinje vei, men på linje med tilgrensende bebyggelse langs veien. Den noe kortere avstanden til Vestbyveien gir et romsligere og mer solfylt uteareal mellom blokkene. Rådmannen vurderer at fordelene med dette veier opp for at Bygg A vil ligge nærmere Vestbyveien enn det kommuneplanen krever. Det er rådmannens vurdering at planforslaget bør legges ut til offentlig ettersyn og sendes til høring. Det er gjennomført flere møter mellom arkitekt, enhet for teknisk drift og forvaltning og planavdelingen, for å tilpasse prosjektet best mulig til de fysiske omgivelsene og til kommunale og regionale føringer. Tilbakemeldinger er meldt inn underveis, og tatt inn i reguleringsforslaget. Konklusjon: På bakgrunn av ovenstående vurdering anbefaler Rådmannen at planforslaget med tilhørende bestemmelser, datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Vedlegg til sak Side 119 av 202

120 HMPB-68/14 klima og energi Kommunestyremelding om klima og energi Saksbehandler: Torunn Hjorthol Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 68/ Kommunestyre 3 Formannskap 48/ Rådmannens innstilling: a) Kommunestyremelding om klima og energi vedtas. b) Hovedstrategier for kommunens arbeid med klima og energi vedtas slik de er gitt i kapittel 4 i meldingen (s. 8). c) Ladeinfrastrukturstrategi vedtas slik den er gitt i kapittel 5.5 i meldingen (s ). Frogn kommune skal søke å ha en ladbar bilpark. d) Frogn kommune legger til rette for å miljøfyrtårnsertifisere enheter der tiltaket kan ha stor holdningsskapende effekt. Vedlegg: Grunnlagsrapport - vedlegg 1.doc, Kravspesifikasjon for leveranse av ladeinfrastruktur.docx, Regionavtale mellom Moss Frogn Enebakk Nesodden Oppegård Ski Vestby og Ås kommuner.pdf, kommunestyremelding om klima og energi.pdf Side 120 av 202

121 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Kommunestyremelding for klima og energi redegjør for de lokale utfordringene når det gjelder klimagassutslipp og klimatilpasning, gjør vurderinger og foreslår tiltak. Meldingen inneholder hovedstrategier som gir viktige føringer for arbeidet med klima og energi, en ladeinfrastrukturstrategi og en ny vurdering av miljøfyrtårnordningen. Bakgrunn for saken: Klima og energi I følge statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene (SPR), skal kommuneplanen, eller en egen og førende klima- og energiplan, inneholde tiltak og virkemidler for å redusere utslipp av klimagasser og sikre mer effektiv energibruk og miljøvennlig energiomlegging. I november 2007 vedtok Frogn kommune å utarbeide en klima- og energiplan: «Det arbeides videre med en konkret energi- og klimaplan for Frognsamfunnet. Administrasjonen legger fram forslag til mandat og framdriftsplan, hvor relevante utvalg gis en aktiv rolle i form av temadiskusjoner. Utgifter til planarbeid avklares i handlingsprogrammet ». I mars 2009 ble et planforslag sendt tilbake til administrasjonen for videre bearbeiding. Administrasjonen ble da bedt om å utarbeide en mer offensiv plan med mer ambisiøse tiltak. I april 2013 ble et forslag til plan trukket fra sakslisten til Hovedutvalg for miljø-, plan- og bygg på bakgrunn av følgende forslag: «Den videre behandlingen av klima- og energiplanen utsettes inntil ny stortingsmelding vedrørende klimatilpasning foreligger. Administrasjonen må innarbeide momenter fra stortingsmeldingen i nytt høringsforslag». Kommuneplan for Frogn ble vedtatt i juni Den setter ambisiøse mål og sier noe om de viktigste kildene til klimagassutslipp, men dekker ikke lovkravet fullt ut når det gjelder hva en plan som behandler klima- og energispørsmål skal inneholde. Det overordnede målet for satsningsområdet «Klima og energi» i Kommuneplan for Frogn , er å halvere det totale klimagassutslippet innen 2030, sett i forhold til 1991-nivået. Videre setter kommuneplanen følgende delmål innen «Klima og energi»: Klimagassutslipp fra veitrafikk skal reduseres med 20 % i forhold til 1991-nivå innen Klimagass fra stasjonær energi skal reduseres med minimum 25 % i forhold til 2012-nivå innen Landbruket skal redusere klimagassutslipp i egen næring. Frogn kommune skal være forberedt på å møte klimaendringene. Side 121 av 202

122 I tillegg setter kommuneplanen delmål innen de andre satsningsområdene som også er svært relevante for klima- og energispørsmål. Ladeinfrastrukturstrategi Alle Follokommunene er med i Interreg-prosjektet Infragreen. Østfold og Akershus fylkeskommune bistår med å utarbeide en ladeinfrastrukturstrategi. Ladeinfrastrukturstrategien skal utarbeides som en forlengelse av klima- og energiplanleggingen og skal kunne gi innspill til handlingsprogrammet. Frogn kommune har valgt å gjøre sin strategi til en del av Kommunestyremelding om klima- og energi. Miljøfyrtårnsertifisering Formannskapet vedtok 10. februar 2010 at alle kommunale virksomheter i Frogn skulle miljøfyrtårnsertifiseres. Alternativer: 1: Som rådmannens innstilling 2: Følgende punkter mellom a og d vedtas: Følgende punkter mellom a og d vedtas ikke, men sendes tilbake til administrasjonen med følgende føringer: 3: Kommunestyremelding om klima og energi inkludert punkt b, c og d sendes tilbake til administrasjonen med følgende føringer for videre arbeid: Miljømessige konsekvenser: Kommunestyremelding om klima og energi gir viktig verktøy som kan begrense utslippene fra Frogn kommune. Videre inneholder den viktige tiltak for klimatilpasning. Vi skal feie for egen dør, men vi trenger også bredere holdningsskapende tiltak rettet mot befolkningen om vi skal nå hovedmålet i Kommuneplan for Frogn Økonomiske konsekvenser: Kommunestyremelding om klima og energi Tiltakene som følger av kunnskapsgrunnlaget, vil rådmannen beregne i forbindelse budsjettprosesser i kommunens handlingsprogram og i enkeltvedtak. Meldingen inneholder både tiltak som vil gi utgifter og tiltak som vil gi besparelser, slik som for eksempel EPC-kontrakter og Grønn rente. Ladeinfrastrukturstrategi Hvis kommunen vedtar en ladeinfrastrukturstrategi innen juni 2014, kan rådmannen fakturere prosjektet for timer inntil kr ,-. Side 122 av 202

123 Priser på leasing og kjøp av elbil: Leasing av elbil koster ca. kr 4400,- per måned. Fra 1. juli kan en trekke fra momsen på leasing av elbil, og summen på leasing av elbilen er oppgitt uten moms. Videre er det beregnet at en sparer ca. kr 1500,- per måned på drivstoff og årsavgift. Leasing av elbil utgjør ca. kr ,- per bil over fem år. Kjøp av elbil koster kr ,- per bil. Forhandleren tar tilbake bilene etter fem år for en fastsatt sum på maks kr ,-, minus eventuelle fradrag. Begge løsningene inkluderer serviceavtale. Enhet for hjemmebaserte tjenester betaler i dag ca. kr 3000,- for å lease fossildrevne biler med firehjulstrekk. De vil fortsatt ha behov for slike biler i driften. Prisen per ladepunkt varierer med de stedsspesifikke forholdene. Miljøfyrtårnsertifisering Sertifisering av en skole med årsverk koster ca. kr ,-, ved første gangs sertifisering, pluss medgått tid til en gruppe ansatte og eventuelle utgifter til å rette opp lovstridigheter. Deretter må den sertifiserte skolen betale en årlig serviceavgift på kr 3750,-. Frogns andel av regionavtalen ligger på kr 2975,- per år. I tillegg trenger den kommunale sertifisøren et oppfriskningskurs som koster kr 2600,-. Den kommunale sertifisøren kan ikke sertifisere kommunens egne virksomheter, men vi er avhengig av å kunne låne ut sertifisør til andre kommuner for å kunne få tjenesten gratis tilbake. Prisen på miljøfyrtårnsertifisering av alle enhetene ble i 2011 beregnet til om lag kr ,-. Vurdering: Kommunestyremelding om klima og energi Rådmannen foreslår at dokumentet får en ny tittel. Dokumentet følger ikke plan- og bygningslovens krav til prosess rundt en kommunedelplan og bør derfor ikke vedtas som en plan. Frogn kommune har dessuten et styringssystem der kombinasjonen kommuneplan-kommunestyremeldinghandlingsprogram skal være den vanlige strukturen for styringsverktøy som ikke regulerer areal, og en Kommunestyremelding om klima og energi faller dermed naturlig inn i systemet. Videre er meldingsformen egnet til å få opp et bredt utvalg av mulige tiltak som øker ambisjonsnivået i organisasjonen når det gjelder hva vi kan gjøre for å redusere utslipp og tilpasse oss et klima i endring. Viktige føringer sikrer kommunen ved hjelp av vedtakene i saken som følger meldingen. Den foreslåtte kommunestyremeldingen om klima og energi følger opp kommuneplanen ved å gi en mer detaljert beskrivelse av situasjonen i kommunen og presentere en verktøykasse for klimatiltak som må følges opp i kommunens handlingsprogram, virksomhetsplaner og framtidige arealplaner. I tillegg legger den et grunnlag for å dekke lovkravet til klima- og energiplanlegging i kommuneplanen ved neste rullering. Frogn kommunes hovedstrategier for arbeidet med klima og energi Side 123 av 202

124 Ved å vedta hovedstrategiene som førende for videre arbeid sikrer vi at meldingen følges opp som en verktøykasse i arbeidet med kommunens handlingsprogram, virksomhetsplaner og framtidige arealplaner. Videre legger vi føringer for hvordan framtidige klima- og energispørsmål skal håndteres i Frogn kommune. Hovedstrategier: Vi velger tiltak ut fra vurderingene i Kommunestyremelding om klima og energi. Relative tall forteller oss hvor vi skal satse. 1 Vi måler nøkkelindikatorer i stedet for å måle de totale utslippsreduksjonene. Vi stoler på eksisterende forskning og legger vekt på hva vi kan gjøre, framfor hva vi kan måle. Vi gjennomfører både tiltak som har direkte effekt (eks: EPC) og tiltak som er ment å påvirke indirekte (eks: klimanettside). Vi må feie for egen dør for å være troverdige. Vi velger å legge til rette for gode valg i stedet for å straffe dårlige valg så langt det er mulig. Ansvaret for klima- og energitiltak ligger desentralisert i organisasjonen. Vurderinger knyttet til ladeinfrastrukturstrategien Målet med strategien er å legge til rette for økt og stadig økende andel ladbare biler i kommunen. Strategien setter ambisjoner for elektrifisering av egen bilpark og beskriver prinsipper for ladestasjoner. I tillegg beskriver strategien hvem som har ansvaret for å følge strategien og hvordan stasjonene skal finansieres. Nasjonale og regionale føringer tilsier at vi skal satse på ladbare biler for å dekke persontransport, og Kommuneplan for Frogn sier at klimagassutslipp fra veitrafikk skal reduseres med 20 % i forhold til 1991-nivå innen Transportsektoren er en viktig klimasynder og en overgang fra fossil til elbiler i deler av egen bilpark vil både bety mindre utslipp og være et viktig tiltak for kommunens klimaomdømme. Særlig har enhet for hjemmebaserte tjenester behov for flere, og gjerne ladbare, biler. I dag foregår mye av kjøringen med private biler der vi ikke har kontroll med utslippene. Videre 1 I følge SPR skal kommunen ha en plan som inneholder informasjon om direkte klimagassutslipp innenfor kommunens grenser, fordelt på kilder og sektorer. Det er imidlertid utfordrende og kostnadskrevende å finne pålitelig statistikk som forteller om kommunenes totale direkte klimagassutslipp og energiforbruk. Statistisk sentralbyrå (SSB) sluttet å produsere slike tall for kommunene i 2009, fordi beregningsmetoden gjorde tallene verdiløse på lokalt nivå. Tallene var teknisk beregnet brukket opp ovenfra og ned, slik at nasjonale tall ble fordelt på kommunene etter en gitt formel. Resultatet viste dermed kun nasjonale trender og var uavhengig av hva kommunene foretok seg lokalt fra år til år. Dette er imidlertid ikke et problem så lenge tallene og annen forskning gir kunnskaper om hvilke områder som krever vår oppmerksomhet og hvilke virkemidler som gir best effekt. Selv om de absolutte utslippstallene fra SSB er problematiske, er det grunn til å tro at forholdstallene er tilstrekkelig korrekte til å fortelle om retningen. Side 124 av 202

125 vil en strategi for ladeinfrastruktur være viktig for å følge opp befolkningens pågående overgang fra fossildrevne til ladbare biler. Prinsipper for ladestasjoner i Frogn: Frogn kommune, ved TDF velger standardiserte teknologiske løsninger på alle nye ladepunkter se vedlegg om kravspesifikasjon for leveranse av ladeinfrastruktur 2 setter opp ladepunkter med mulighet for brukerbetaling og tilknytning til mobildatanettverk dekker driftsutgiftene til strøm gjennom brukerbetaling, unntatt ved lading for ansatte 3 tidsbegrenser destinasjonslading for å sikre sirkulasjon og tilgang for den som trenger lading finansierer utbygging av ladestasjoner gjennom investeringsbudsjettet til TDF, som vedtas i handlingsprogrammet registrerer nye offentlige ladepunkter i den nasjonale databasen NOBIL, som eies av Vegdirektoratet. Alle ladbare biler har GPS-styrt tilgang til alle registrerte ladepunkt gjennom NOBIL Ambisjoner for utbygging og elektrifisering: Kommunen, ved enhet for økonomi, trekker bilholdet ut av enhetenes budsjetter og kjøper inn eller leaser en felles flåte med elbiler til persontransport etterhvert som gjeldende avtaler går ut. Vi kombinerer elbiler med fossildrevne biler der det er nødvendig for å sikre driftssikkerhet. Hver ladbare kommunale bil skal ha ett dedikert ladepunkt en base for hjemmelading. Vi viderefører bestemmelsen i kommuneplanen om ladepunkter ved utbygging. Andre kommuner i Follo har gjort ulike vurderinger av kostnadene. Oppegård og Nesodden har kjøpt elbiler, mens Ås har valgt å lease hybridbiler. 2 Frogn kommune undertegnet i 2013, sammen med en rekke andre kommuner i Østfold og Akershus, en fullmakt som gir Østfold fylkeskommune mulighet til å hente inn anbud på ladeinfrastruktur. Vi har forpliktet oss til å bruke den tilbyderen og det utstyret som avtalen bestemmer i det øyeblikket vi skal kjøpe og etablere ladeinfrastruktur. 3 Eventuelle påslag kan komme som en del av en større parkeringspolitikk der avgift brukes som virkemiddel for å begrense eller sirkulere parkering. Side 125 av 202

126 Behov for nytt vedtak om miljøfyrtårnsertifisering Miljøfyrtårn er en norsk, offentlig sertifiseringsordning for små og mellomstore bedrifter og offentlige virksomheter. Sertifiseringen innebærer strenge krav til avfallshåndtering, kildesortering og gjenvinning, og må gjentas hvert tredje år. Alle Follokommunene har vedtatt å være miljøfyrtårnkommuner, og inngått regionavtale sammen med Moss. Ingen enheter i Frogn kommune er til nå sertifisert, men kommunen har fått en godkjent sertifisør som kan lånes ut til andre kommuner og sertifisere private virksomheter. Rådmannen anbefaler at kommunen senker ambisjonene og prioriterer å legge til rette for å sertifisere enheter der tiltaket kan ha stor holdningsskapende effekt fordi det finnes andre og mer effektive tiltak for å redusere klimautslipp er mulig for enhetene å få til kildesortering og gjenvinning av avfall uten å være sertifisert Medbestemmelse: Et utkast til klima- og energiplan ble lagt fram som temadiskusjon i Hovedutvalg for miljø-, plan- og i september Planen var da også på intern høring. Tiltakene og vurderingene som kommunestyremeldingen foreslår er i vinteren og våren 2014 diskutert med følgende enheter ut fra relevans. Enhet for teknisk drift og forvaltning, enhet for samfunnsutvikling, enhet for økonomi, enhet for hjemmebaserte tjenester, enhet for helse og koordinering, enhet for økonomi og service, Landbrukskontoret, informasjonsavdelingen og skolene har uttalt seg. Et eventuelt vedtak krever ytterligere intern forankring i etterkant. Rådmannen planlegger å presentere og arbeide med meldingen i et enhetsledermøte. Meldingen er skrevet slik at den skal være lett tilgjengelig som et oppslagsverk og en verktøykasse, og det er ikke ment at alle skal måtte lese den fra perm til perm for å finne aktuelle tiltak. Konklusjon: Rådmannen mener at Kommunestyremelding om klima og energi er en brukervennlig og kunnskapsbasert verktøykasse der enhetene kan finne tiltak som reduserer utslippene av klimagasser og tilpasser kommunen til et klima i endring. Hovedstrategiene gir viktige føringer for arbeidet. Rådmannen anbefaler at kommunestyret vedtar meldingen, ladeinfrastrukturen, hovedstrategiene og forslaget til nytt vedtak om miljøfyrtårnsertifisering. Rådmannen i Frogn Velg dato Harald K. Hermansen Side 126 av 202

127 Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 127 av 202

128 HMPB-69/14 - Løktabakken GNR BMR 5, LØKTABAKKEN 4 - DETALJREGULERING Saksbehandler: Christian Grønn Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 69/ Rådmannens innstilling: slutter seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Forslag til detaljregulering for Løktabakken 4, med tilhørende bestemmelser datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Vedlegg: Forhåndsuttalelser.pdf, ROS Løktabakken pdf, Regulering Løktabakken rev pdf, Planbestemmelser_Løktabakken endelige.pdf, Planskisse- Løktabakken pdf Øvrige dokumenter på saken: Tegninger, tilpasningsbeskrivelse SAKSUTREDNING: Sammendrag: T2 arkitekter AS har på vegne av Frogn kommune utarbeidet forslag til detaljregulering for Løktabakken 4. Planforslaget åpner for bygging av 16 leiligheter, av varierende størrelse, beregnet for eldre. Å bygge slike boliger er i tråd med kommunestyremelding om boligutvikling i Frogn kommune, fastsatt i august Rådmannen anbefaler at forslaget legges ut til offentlig ettersyn. Side 128 av 202

129 Figur 1: Planområdets beliggenhet, illustrasjon: T-2 Prosjekt AS Side 129 av 202

130 Figur 2. Avgrensning av planområdet, bilde: GISLINE Follo Bakgrunn for saken: Kommuneplan for Frogn kommune, vedtatt 17. juni 2013 beskriver økt behov for boliger for eldre. I kommunestyremeldingen «Om boligutvikling i Frogn kommune», august 2012 påpekes fire viktige boligpreferanser for eldre; tilgjengelige (universelt utformet) og lettstelte boliger med praktisk og god utforming tilgjengelighet til daglige gjøremål og aktiviteter uten å måtte være avhengig av transport nærhet til offentlig kommunikasjon tilgang til fellesarealer for sosialt samvær og trivsel T2 arkitekter AS har på vegne av Frogn kommune utarbeidet forslag til regulering for Løktabakken 4, datert Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for å bygge opptil 16 omsorgsleiligheter med varierende størrelse i tråd med kommunestyremelding om boligutvikling i Frogn kommune, fastsatt i august Den fastslår at det er stort behov for mindre leiligheter i kommunen, både for førstegangsetablerere og som erstatning for eksisterende kommunale boliger som er i dårlig stand. I boligmeldingen er Løktabakken 4 utpekt som ett av investeringsprosjektene som Frogn kommune skal utvikle. Eiendommen er i dag bebygd med 1 rekkehus med til sammen 9 utleieenheter. Boligene har tilstandsgrad Side 130 av 202

131 3(RØD). Det innebærer ifølge kommunestyremeldingen at boligene har omfattende skader, feil og mangler og er nedslitte. Sitat «Boligene er i en slik stand at det er nødvendig med fullstendig rehabilitering eller at boligene rives og det bygges nytt med høyere utnyttelse på samme tomt». For Løktabakken 4 har kommunen foreslått at eksisterende kommunale boliger rives og at det gjennomføres detaljplanlegging for å sikre en effektiv utnyttelse av arealet og med mål om å etablere flere boenheter. I kommunestyremeldingen er det antydet 15 nye boenheter. Gjennomføring med kommunen som byggherre vurderes som aktuelt. Det ble avholdt planoppstartsmøte i Frogn kommune, enhet for samfunnsutvikling 18. april Oppstart av planarbeidet ble varslet pr. brev 14.mai 2013 med frist for innspill 3. juni. Offentlige instanser, diverse fellestjenester, aktuelle regionale organisasjoner og naboer og gjenboeren ble varslet pr. brev. I tillegg ble oppstart av detaljreguleringsarbeidet annonsert i Akershus Amtstidende 16. mai Det ble også varslet oppstart av planarbeidet på kommunens hjemmeside med frist for uttalelser Det er innregistrert foreløpige merknader fra Akershus Fylkeskommune, Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Follo Ren IKS, samt 5 naboer. Ingen gir grunnlag for å stanse planarbeidet. Innkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg. På grunnlag av dette kan planforslaget for Løktabakken nå legges fram til 1.gangsbehandling. Side 131 av 202

132 Planstatus Planområdet er uregulert. Arealet er i kommuneplanens arealdel vist som boligområde, med hensynssone landskap (H550_7) Området grenser til sentrumsområde og antikvarisk spesialområde. Tiltaket er i samsvar med formålet i gjeldende kommuneplan. Eiendommene planlegges tilknyttet Løktabakken som er en kommunal vei. Figur 3: Regulerings-status i kommuneplanen Følgende retningslinjer gjelder for hensynssone landskap: - Sonen omfatter områder der kulturlandskapet er vurdert å være av nasjonal eller regional verdi. Alle tiltak innenfor sonen skal vurderes opp mot hensynet til denne verdien. Det bør ikke godkjennes tiltak som fører til forringelse av kulturlandskapets verdi. I Planbestemmelser og retningslinjer for Kommuneplan for Frogn fremgår det av 17-1, 1 og 2 ledd at: «I bygge- og anleggsområder for boligbebyggelse avsatt til hensynssone landskap (H550_7, eksponerte åssider) skal utnyttelsesgraden ikke overstige 20 % -BYA og maksimal mønehøyde er inntil 7,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Dette området vil fungere som en buffersone (sikringssone) for bebyggelsen innenfor verneområdet Gamle Drøbak.» Side 132 av 202

133 Figur 4: Arealformål i kommuneplanen Side 133 av 202

134 Planforslaget: Hovedgrep Løktabakken tilrettelegges for flere omsorgsboliger tilpasset eldre, med TEK 10 standard. Bebyggelsen planlegges med fellesareal og base for hjemmehjelp. Ny bebyggelse skal erstatte eksisterende leilighetsbygg på eiendommen. Bygningsvolumenes oppdeling og skala skal ta hensyn til nærområdets bevaringsverdige bebyggelse samt terreng og landskapssituasjon. Det skal etableres to sammenhengende bygg i tre etasjer, to hovedetasjer og en underetasje. Det er muligheter for fellesrom i en fjerde etasje på deler av bebyggelsen. Byggene opprettholder siktlinjer for bakenforliggende bebyggelse og har tydelig oppdelte volum og flater. Parkering løses hovedsakelig med parkeringskjeller under bebyggelsen, som muliggjøres med ny avkjørsel lavere i terrenget på eiendommens sør-vestlige hjørne. Terrenget på vestsiden planeres i flukt med ny bebyggelse. Felles uteoppholdsareal skal utformes slik at det etableres gode og varierte uteoppholdsareal for beboerne. Et gatetun opparbeides, allment tilgjengelig, som sikrer gangforbindelse fra Flatåsen. Pumpehuset legger begrensinger på plasseringen av ny bebyggelse. Dette bygget er det nødvendig å beholde i sin nåværende form. Pumpehuset sikres adkomst over gatetunet. Stedsutvikling Eiendommen er svært egnet til boliger, med sin nærhet til sentrum og vil styrke området som et boligområde. Området fornyes og videreutvikles med egnet bygningsstruktur som befester det som et attraktivt boligområde. Bygging av omsorgsleiligheter i Løktabakken 4 bidrar til oppnåelse av Frogn kommunes mål om sentrumsnære boliger for eldre. Boligene utformes med vanlig boligstandard. Side 134 av 202

135 Figur 5: Plankart Reguleringsformål (Plan og bygningsloven 12-5) Bebyggelse og anlegg o Bolig Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur o Avkjørsel o Gatetun/gågate o Tekniske bygg/ konstruksjoner Grad av utnytting og høyder Boligbebyggelse planlegges med BRA= 610 m², som gir BYA på 25% av eiendommens totale areal. Maks mønehøyde K+ 22,5 i felt A,B og C. Maks mønehøyde K+17 i felt D. Tekniske rom, trapp, heis og fellesrom, kan tillates mønehøyde K + 24 i felt B. Eksisterende bygg har en mønehøyde på 7,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Ny bebyggelse vil få en mønehøyde som varierer fra ca. 13 meter til ca. 11 meter. Første etasje i nytt bygg forutsettes lagt på kote 9,0, Første etasje i dagens bygg ligger på kote 10,75. Dimensjonerende etasjehøyde fra ok gulv til ok gulv er 3,2 meter i tråd med norm for passiv eller plusshus. Foreslått BYA legger opp til en utnyttelse tilsvarende naboeiendommene. Bebyggelsesplan for Løktabakken-Flatåsen har tillatt maks BYA på 35 %, tillatt gesimshøyde 9,0 meter på vestfasade og 6,5 meter på østfasade. Boligene i reguleringsplanen for Ermesjøløkken har et bebygd areal på fra 23,5 % til 26,5 %. Side 135 av 202

136 Bebyggelsens plassering Ny bebyggelse skal erstatte eksisterende bebyggelse og skal ligge langs med kotene i nord-syd retning. Bebyggelsen deles opp i to hovedvolum. Ytterligere oppdeling av volum og saltak er forutsatt. Dominerende møneretning skal være langs med kotene, slik at gesims blir mot sjøen. Bebyggelsen plasseres på øst-siden av eiendommen langsmed skråningen, slik at de solfylte arealene på sør- og vestsiden av eiendommen kan bli gode felles uteoppholdsarealer. Totalt for eiendommen er det på vedlagte illustrasjonsforslag vist 1704 kvm felles uteoppholdsareal. Eiendommen er smal og lang som naturlig gir leiligheter ved siden av hverandre. De øverste etasjene legges slik at man får gjennomlys i leilighetene. Pumpehuset reguleres inn i hht. dagens situasjon. Bebyggelsens organisering Foreslått ny boligbebyggelse er i tre etasjer (to hovedetasjer, en underetasje) med mulighet for fellesrom på toppen. Det er totalt 16 leiligheter av varierende størrelse, eksempelvis: 6 stk. 40m2 4 stk. 60m2 4 stk. 70m2 2 stk. 80m2 Estetikk, byggeskikk og tilpasning Ny bebyggelse følger opp eksisterende bebyggelsesstruktur og er oppdelt slik at skalaen tilpasser seg denne. Hovedvolumene skal ha gesims mot sjøen og oppdelte takflater. Materialbruk og farger skal tilpasses den eldre trehusbebyggelsen. Fra sjøen kan man se øverste etasje, ellers ligger det nye bygget så lavt at lite vil være synlig fra sjøen. Utforming av ny bebyggelse innebærer en tolkning av områdets eksisterende boligbebyggelse og søker å bidra til mangfoldet samtidig med at områdets karakter tas vare på. Bygningene er delvis mer tilbaketrukket mot øst i forhold til eksisterende bebyggelse og vinkles på en måte som er mest hensiktsmessig i terrenget og mest hensynsfull mot nabotomtene. Sol / skyggeforhold Planområdet ligger i vestvendt skråning og har gode solforhold. Det er vurdert at ny bebyggelse plasseres på øst-siden av eiendommen langs med skråningen, slik at de solfylte arealene på sør- og vestsiden av eiendommen kan gi så gode solforhold som mulig. Utearealene i vest og nedre balkonger, vil få gode solforhold under en stor del av dagen mens spesielt de øverste etasjene beholder solen lenger på kveldstid. Utearealer Krav i gjeldende kommuneplan til uteoppholdsareal (MUA) er 50m2 for 1-roms leiligheter og 200m2 for andre boligtyper. Kravet til lekeplass er 25m2 per boenhet. Det skal opparbeides gode utearealer tilpasset først og fremst eldre. Dette innebærer gode sitte- og oppholdsarealer for samvær og aktivitet, universelt utformet og med trivelig beplantning. Minste uteareal, MUA = 90 m²/boenhet. Alle utearealer som inkluderes i MUA-beregning skal være felles for samtlige beboere innenfor planområdet. Private balkonger og eventuell terrasse utenfor fellesrommet i 4 etasje Side 136 av 202

137 sikres gunstige solforhold. Skråning mot nordøst endres noe ved at det kan opparbeides en gjennomgang vist som trapp i vedlagte illustrasjonsplan. Bekkepartiet i vest vil bli noe mer kultivert og åpent enn i dag, ved at man fjerner kratt og bjørketrær, og legger til rette for en kjørevei/gangvei. Det skal plantes nye egnede trær, som erstatning. I sør-vest viser illustrasjonsplanen en opparbeidet ny, liten hage på nedre nivå, der beboerne kan få adkomst via rampe. Barns interesser Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge følges opp gjennom at det etableres leke- og oppholdsareal for barn, samt opprettholdelse av gjennomgang for allmenheten, som sikrer eksisterende skolevei. Utearealer tilrettelegges først og fremst for eldre, som er beboerne. Rådmannen vurderer barn og unges interesser som tilstrekkelig ivaretatt. Kulturminner Ny bebyggelse skal utformes slik at det tilpasser seg det historiske miljøet de er en del av. Man skal bevare småhuskarakteren og unngå stor, ruvende bebyggelse. Tradisjonell arkitektonisk utforming og elementer fra eldre bygg i naboområdet gis en ny tolkning og videreføres i den nye bebyggelsen. Atkomst og kjørevei/gangvei Den eksisterende atkomsten til eiendommen en forholdsvis god via Løktabakken, ny adkomst plasseres på nedsiden av bebyggelse i vest, slik at hoveddeler av eiendommen holdes bilfri. Kjøreveien langs vestsiden av eiendommen inn til pumpehuset er samtidig en gangvei, offentlig tilgjengelig, og sikrer gjennomgang. Det opparbeides ny avkjørsel til boligene og pumpehuset på eiendommens sørvestlige hjørne. Ny avkjørsel vil håndtere all trafikk til beboere, varelevering, brannbiler og søppelavhenting i tillegg til nødvendig trafikk til pumpehuset. Ny avkjørsel vil, som den eksisterende, bli liggende i svingen midt i Løktabakken. Dagens avkjørsel vil bli stengt for motorisert trafikk, og opprettholdes som gangadkomst for beboere og for brukere av den nye stien i skråningen. Ny avkjørsel gjør det mulig å opparbeide underjordisk parkeringshus på eiendommen. Avkjørselen vil bli opparbeidet slik at innkjøring er så oversiktlig som mulig. Det legges opp til at nedgravde søppeldunker (f.eks. Molok-system) skal kunne tømmes fra Løktabakken, men at det er mulig også å kjøre inn på eiendommen. Kjørevei/gangvei inne på eiendommen opparbeides som standard atkomstvei med asfaltert bredde 3,5 meter. Sporingskurver forholder seg til lastebil med ytre radie 12 meter. Snølagring kan gjøres på veiens grønne sideareal, i tillegg til innerst på eiendommen, helt i nord. Parkering 10, pkt.4 i Kommunedelplan for Frogn legges til grunn for parkeringskrav. For omsorgsbolig skal det settes av plass til 0,6 parkeringsplass for bil pr. bolig, 0,4 parkeringsplass for sykkel pr. bolig, og 0,1 parkeringsplass for MC o.l. pr. bolig. Illustrasjonsforslaget viser inntil 16 omsorgsboliger, samt en hjemmehjelpsbase med kontor. Kravet blir 10 p-plasser for bil for boligene og 2 for kontordelen, totalt 12 p- plasser hvorav 1 HC parkering, 8 plasser for sykkel, og 2 plasser for motorsykkel. Side 137 av 202

138 Universell utforming Ny bebyggelse og de sentrale delene av uteområdene skal følge krav til universell utforming i henhold til TEK 10. Avfallshåndteringen Plasseres ned i bakken, på sørsiden av eiendommen ved Løktabakken, slik at tømming kan foregå utenfor gang og oppholdssoner og at evt. sjenerende lukt begrenses. Vann og avløp Eiendommen ligger med mulighet for tilkobling til offentlig infrastruktur (vann, avløp, energi og renovasjon) i Løktabakken og langs Raskebekken. Energiforbruk Det kan være ønskelig med passivhus eller plusshus. Energieffektiv bebyggelse og miljøvennlige løsninger er beskrevet i boligmeldingen. Ny bebyggelse skal uansett bygges etter energikrav i TEK 10. Alternativer: 1: Som innstillingen 2: I forslag til reguleringsplan for Løktabakken 4 vist på plankart med tilhørende bestemmelser, datert gjøres følgende endringer: a) b) c) (Utvalget setter endringene) Med slike endringer sendes forslag til reguleringsplan for Løktabakken 4, med tilhørende bestemmelser, datert , på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven : Hovedutvalget for miljø, plan- og avslår med hjemmel i plan og bygningsloven å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Planforslaget legger opp til en utnyttelse av eiendommen som er for høy i forhold til omgivelsene. Bebyggelsen tar ikke tilstrekkelig hensyn til nabotomtene i antikvarisk område. Saken sendes tilbake til Rådmannen for ny utredning. Foreløpige merknader: Oppstart av planarbeidet ble varslet pr. brev 14.mai 2013 med frist for innspill 3. juni. Offentlige instanser, diverse fellestjenester, aktuelle regionale organisasjoner og naboer og gjenboeren ble varslet pr. brev. I tillegg ble oppstart av detaljreguleringsarbeidet annonsert i Akershus Amtstidende 16. mai Det ble også varslet oppstart av planarbeidet på kommunens hjemmeside med frist for uttalelser Innkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg. Barn og unges representant i plansaker er forelagt planforslaget og har ikke kommet med innspill. Høringsperioden vil gi rom for ytterligere innspill. Side 138 av 202

139 Liste over forhåndsuttalelser: 1. Akershus fylkeskommune, og Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Lene Ambjørnrud Borthen, Tranga 8 4. Kari og Odd Fleisje, Løktabakken 8, og Lars Øyvind Johansen og Winifred Patricia Johansen, Løktabakken Anne Emberland og Tony Eide, Løktabakken 6, Arild Nielsen, Tranga 20, Follo Ren IKS, Det ble sendt oppfølgende brev til de som hadde sendt inn innspill til oppstart av reguleringsarbeidet om prosessen videre Sammendrag av forhåndsuttalelsene med Rådmannens kommentarer 1. Akershus fylkeskommune Det foreligger to brev fra Akershus fylkeskommune. Et ved oppstart av planarbeidet datert Ny bebyggelse må ta hensyn til beliggenheten inntil verneområdet, gateløp og eldre veier må ivaretas - minner om reguleringsbestemmelsene for antikvarisk spesialområde i Drøbak. Fylkeskommunen anbefaler at det legges opp til dialog om utformingen av planen før den legges ut til offentlig ettersyn. Det andre brevet fra Fylkeskommunen datert konkluderer med følgende: «Byggehøydene det legges opp til i prosjektet anser vi som den absolutte tålegrensen i området, men utformingen av bebyggelsen kan likevel bidra til en god tilpasning i omgivelsene. Vi stiller oss positive til å vurdere et endelig reguleringsforslag basert på de foreløpige skissene.» Forslagstillers kommentar: Illustrasjonsforslaget ble lagt frem på møte og befaring med Fylkeskommunen den I brev datert konkluderer Fylkeskommunen med at utformingen av bebyggelsen kan bidra til en god tilpasning i omgivelsene. Kvalitativ, god arkitektur med blant annet krav til fargebruk og materialer settes som et krav i reguleringsbestemmelsene 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannen forutsetter at reguleringsplanen vil bli utarbeidet i samsvar med kommuneplanen. Viser til Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 4. mars 2013, samt «Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging» av Forslagstillers kommentar: Planforslaget legger opp til et avvik fra kommuneplanen. Løktabakken er avmerket som en eksponert åsside, mens den i virkeligheten ligger nede i et lite dalsøkk. 3. Lene Ambjørnrud Borthen, Tranga 8 Ønsker møte for å se på mulig samarbeid og felles adkomst. Side 139 av 202

140 Forslagstillers kommentar: Det har vært telefonavklaringer med tanke på mulig felles adkomst. Det vil føre til mere trafikk foran omsorgsboligene og er ikke ønskelig fra kommunens side. 4. Kari og Odd Fleisje, Løktabakken 8 Reagerer på at det blir igangsatt detaljregulering for Løktabakken 4 da de antar det ligger innenfor antikvarisk spesialområde. Reagerer også på at det ser ut som ny plan går inn på naboenes felles vei. Forslagstillers kommentar: Eiendommen ligger utenfor antikvarisk spesialområde. Ny adkomstvei legges på vestsiden av bygget og vil ikke berøre felles vei. 5. Lars Øyvind Johansen og Winifred Patricia Loum Johansen, Løktabakken 14 Flere boenheter, endret utnyttelsesgrad og høydejusteringer sees på som negativt. I tillegg uttrykker de bekymring for økt trafikk, ødeleggelse av en viktig sti for skolebarna. Påpeker at Løktabakken 4 grenser mot antikvarisk spesialområde, vil bryte med reguleringsbestemmelsene hvis man går inn på felles vei. Forslagstillers kommentar: Behov for fornyelse av eksisterende bygg og økt behov for flere omsorgsboliger vil gi et nytt bygg med tilsvarende utnyttelse som omkringliggende bygg. Ny bebyggelse skal tilpasses småhuskarakteren og tradisjonelle bygningsstruktur, og deles opp i volum og flater. Bebyggelsen senkes fra dagens nivå og grunnet skrånende terreng vil det nye bygget ikke dominere. Ny adkomstvei legges på vestsiden av bygget og vil ikke berøre felles vei. Gjennomgangsmuligheten for skolebarn skal opprettholdes også i det nye forslaget. 6. Anne Emberland og Tony Eide, Løktabakken 6 Påstår at del av reguleringsarbeidet ligger innenfor antikvarisk spesialområde. Kommunen har vedtatt at det ikke skal igangsettes nytt planarbeid i dette området før ny reguleringsplan for området foreligger. Ønsker en dialog og ber om utsatt frist for innspill til 1. sept. Forslagstillers kommentar: Eiendommen ligger utenfor antikvarisk spesialområde. 7. Arild Nielsen, Tranga 20 Som berørt nabo ber han om utsatt frist. Forslagstillers kommentar: Det har blitt gitt anledning til å komme med innspill også etter fristen 8. Follo Ren IKS Follo Ren påpeker viktigheten av så tidlig som mulig i planprosessen å legge til rette for effektiv renovasjon der det blant annet tas hensyn til sikkerhet for myke trafikanter. Ved planlegging av renovasjon er det viktig at settes av et stort nok areal til fremtidige løsninger for oppsamlingsutstyret. Veileder for renovasjonsløsninger hos Follo Ren lå vedlagt. Side 140 av 202

141 Forslagstillers kommentar: Dette er tatt til etterretning, på illustrasjonsplanen er det vist en mulig løsning for renovasjon. Miljømessige konsekvenser: Planforslaget er vurdert opp mot Forskrift om konsekvensutredninger. Det er konkludert med at planlagt utvikling ikke faller inn under forskriftens utredningsplikt, og at det derfor ikke er behov for utarbeidelse av planprogram og konsekvensutredning. Forslagstiller har utarbeidet planbeskrivelse og ROS-analyse jf. plan og bygningsloven 4-2 og 4-3, se vedlegg 3 og 5. Det er utarbeidet en samlet Risiko- og sårbarhetsanalyse for Frogn kommunes virksomheter og ansvarsområder i Det er i tillegg foretatt en ROS-analyse for planområdet basert på etablert sjekkliste, se eget vedlegg. Forhold påvist er hensyntatt i planarbeidet. Videre detaljprosjektering forutsettes å ta hensyn til konsekvensene av uønskede hendelser og utarbeide avbøtende tiltak. Dette gjelder spesielt for eventuell brann i pumpehuset og oversvømmelse i overvannsledningen. Terrenget vil jevnes og planeres på vestsiden av bebyggelsen, slik at det går mer i flukt med nabotomtene. Dette anses som gunstig i forhold til tilpasningen til nabotomtene. En terrengmur langs gatetunet vil ta opp høydeforskjellen ned mot bekken, uten å forringe utearealet på nabotomtene. Muren vil variere i høyde, men blir maksimalt 1 meter. Grunnforholdene ses på som rimelig gunstige i forhold til ny bebyggelse, da det er antatt beskjedne dybder til fjell og at det enkelt kan foretas oppfylling av masser der det er nødvendig. I Follo kartregister er det ikke registrert prioriterte arter, utvalgte naturtyper, geologisk eller biologisk mangfold av verdi på eiendommen. Naturmangfoldet opprettholdes på en tilfredsstillende måte. Eksisterende bjørketrær tillates fjernet, samt krattlignende vegetasjon med hverken biologisk verdi eller prydverdi. Nyplanting består av et riktig utvalg trær og busker tilpasset Frogn og Drøbak. Etablering av vegetasjon og opparbeiding av soner som legger til rette for et rikt insekts- og fugleliv, skal tilstrebes. Planforslaget legger opp til økning i antall boenheter (7). Trafikkøkningen vil bli liten. Store deler av eiendommen vil bli bilfri, kjøring på gatetun vil bli regulert med fysisk sperre. Ny adkomst gjøres trafikksikker. Dagens snumulighet ved pumpehuset opprettholdes. Eksisterende grøft og trafostasjon nord på eiendommen må vurderes flyttet, evt. lagt ned i bakken. Enhet for teknisk drift og forvaltning i Frogn kommune anbefaler at det gjennomføres en måling av støy/vibrasjon fra pumpehuset før utbygging igangsettes. Det må vurderes om eksisterende kommunale VA- ledninger er solide før opparbeidelse av veien. Tilstanden til eksisterende rørtrasè i Raskebekken må utredes før det kan gis rammetillatelse. Deler av disse rørene (ø1200) er utskiftet i Side 141 av 202

142 2008/09, mens deler må vurderes byttet før anleggelse av ny adkomstvei til pumpehuset. Langs samme ledningstrase ligger også andre vannrør og el-ledninger. Underveis i reguleringsarbeidet har en gjenåpning av Raskebekken vært diskutert. Åpning av Raskebekken er lite ønskelig fra kommunens side, da en evt. strømstans i Drøbak vil kunne utløse større kloakklekkasjer ut i dette bekkefaret. Ved mye nedbør er det meget store vannmengder som renner i rørene for Raskebekken. Bebyggelsen er lagt slik at en gjenåpning er mulig på sikt. Økonomiske konsekvenser: Frogn kommune bærer kostnadene ved å utarbeide reguleringsplanen, som ledd i planlagt boligutbygging, i tråd med boligmeldingen I boligmeldingen er Løktabakken 4 utpekt som ett av investeringsprosjektene som Frogn kommune skal utvikle. Gjennomføring med kommunen som byggherre vurderes som aktuelt for denne eiendommen, og at leilighetene i sin helhet blir kommunale utleieboliger. Vurdering: Regionale myndigheter viser i sine uttalelser til overordnede føringer for kommunal planlegging som skal vurderes og ivaretas i planen. Fortetting i et allerede etablert boligområde med kort avstand til sentrumsfunksjoner, kollektivtransport, og steder for rekreasjon og opphold er i tråd med kommuneplanen og retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Planforslaget etterlever kommunens mål om at 80 % av kommunens boligbygging skal være leiligheter og rekkehus. Det møter kommunens behov for flere boliger med formålet offentlig tjenesteyting/ institusjon. Nedslitte omsorgsleiligheter erstattes med nye, blir universelt utformede og følger moderne teknisk standard (TEK10). Bofelleskapsløsninger og boservice forsterkes. Kommunens behov for småleiligheter har ført til forutsetning om høy utnyttelse av det aktuelle planområdet. I kommunestyremelding om boligutvikling i Frogn kommune, fastsatt i august 2012 ble det antydet 15 leiligheter. Planforslaget er i konflikt med gjeldende kommuneplan hva gjelder grad av utnyttelse, maksimal høyde og uteoppholdsareal (MUA). Hensynssonen for eksponert åsside angir maks 20 % -BYA og maksimal mønehøyde inntil 7,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Planforslaget overstiger maks BYA med 5 %, og byggehøyder med mellom 3,5 og 5,5 meter. Akershus fylkeskommune påpeker i sin uttalelse at den absolutte tålegrensen for høyder er nådd, men at utformingen av bebyggelsen likevel kan bidra til en god tilpasning i omgivelsene. Rådmannen vurderer planområdet som lite eksponert, da det ligger i et dalsøkk. Ny bebyggelse vil i liten grad synes fra sjøen. Selv om det ligger i området for eksponert åssider, et område som også skal fungere som en buffersone for Gamle Drøbak, mener rådmannen at høydene kan forsvares. Bebyggelsen plasseres naturlig i det skrånende terrenget, i dalsøkket, og deles opp i volumer og flater som gir tilstrekkelig variasjon. Det er viktig med gjennomtenkt utforming, fargebruk og materialer slikt at prosjektet får god arkitektonisk kvalitet og harmonerer med omkringliggende bebyggelse. Planforslaget er bevisst nærheten til antikvarisk område og viser varsomhet i tilpasningen. Planområdet oppleves som en del av Side 142 av 202

143 sentrumsbebyggelsen, og da er det naturlig med en noe høyere grad av utnyttelse. Rådmannen mener prosjektet er godt tilpasset omgivelsene. Det fremgår av bestemmelsene at før rammetillatelse kan gis, skal det foreligge uttalelse fra antikvarisk fagperson i Frogn kommune. I kommuneplanen kreves minimum 200 m2 uteoppholdsareal per boenhet for leiligheter større enn 1 rom. Planforslaget oppnår 90m2 og da er ikke fellesarealet i fjerde etasje og balkonger regnet med. Rådmannen mener dette kan aksepteres. Arealkravene i gjeldende bestemmelser i kommuneplanen er i liten grad er tilpasset etablering av slike sentrumsnære leiligheter. Utfordrende adkomst til området Stigningen på adkomstveien fra Storgata og opp til Løktabakken 4 er problematisk, og det kan, spesielt vinterstid være utfordrende for eldre beboere å komme seg ned i sentrum. Beboere med dårlig fysikk må sannsynligvis transporteres. At man plasserer selve adkomsten lenger ned i Løktabakken, på en lavere høyde, er positivt da bakken blir noe kortere enn dagens adkomst. Rådmannen anbefaler at man legger best mulig til rette for å gå i bakken. Et solid rekkverk og tiltak mot å skli må vurderes. Samlet vurdering Det er rådmannens vurdering at planforslaget med bestemmelser er godt og ivaretar viktige hensyn. Det er gjennomført flere møter mellom arkitekt, enhet for teknisk drift og forvaltning og planavdelingen. Tilbakemeldinger er meldt inn underveis, og tatt inn i reguleringsforslaget som nå legges fram. Planforslaget er gjennomarbeidet og det legges opp til gode bomiljøkvaliteter, god tilpasning av bebyggelsen til terreng og miljøet rundt, og en trafikksikker adkomstløsning. Det er grunn til å minne om at illustrasjonene i planforslaget ikke viser det endelige resultat, men er grunnlag for videre prosjektering. Rådmannen har ikke ytterligere tilføyelser før planen legges ut på høring. Konklusjon: På bakgrunn av ovenstående vurdering anbefaler Rådmannen at planforslaget med tilhørende bestemmelser datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Vedlegg til sak Side 143 av 202

144 Side 144 av 202

145 HMPB-70/14 - Vårstigen Gnr 74 Bnr 9, Gnr 81 Bnr 62. Vårstigen 27, Detaljregulering. 1.gangsbehandling Saksbehandler: Mari Magnus Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 70/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og slutter seg til rådmannens vurdering i saksframlegget. Forslag til detaljregulering for Vårstigen 27, datert med tilhørende bestemmelser datert sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Vedlegg: ROS analyse.pdf, 1222-Reguleringskart.pdf, 1222-Planbestemmelser.pdf, Planbeskrivelse.pdf, Planbestemmelser docx, Innkomne merknader.pdf, Kulturminne - registreringsrapport.pdf, Samlet saksframstilling.doc Side 145 av 202

146 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Grunneier har utarbeidet forslag til detaljregulering av Vårstigen 27. Hensikten med forslaget er å tilrettelegge for oppføring av inntil 4 nye eneboliger. 3 nye boliger vil få atkomst fra eksisterende avkjørsel i Elleveien, og den siste vil ha adkomst fra Vårstigen. 2 eksisterende boliger ligger også innenfor planområdet. Rådmannen anbefaler at forslaget legges ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn for saken: Frogn kommune har mottatt forslag til detaljregulering av 2 eiendommer i Vårstigen/Elleveien. Forslaget er utarbeidet av sivilarkitekt Christian Sundby på vegne av grunneier Astrid Eline Asheim. Hovedhensikten med planforslaget er å tilrettelegge for fradeling av boligtomter og oppføring av nye eneboliger. Planforslaget innebærer at det tilrettelegges for totalt 6 boligtomter med en enebolig på hver tomt. Dette innebærer en økning på 4 boliger fra dagens situasjon. Utvalget anbefalte oppstart av planarbeidet i 2011, og satte føringer for planarbeidet. Planforslag ble oversendt kommunen første gang september Kommunen har gitt innspill til plan og bestemmelser, og det er gjennomført befaring med forslagsstiller, naboer og kommunen. Planforslaget som fremmes er datert Planmessige forhold Eiendommene er uregulerte og kommuneplan for Frogn gjelder. Eiendommene er vist med boligformål og hensynssonen eksponerte åssider. Kommuneplanens bestemmelser skal legges til grunn for utforming av bestemmelser og plan. Andre formelle forhold Naboer og regionale myndigheter er varslet om oppstart og det er kommet inn 5 uttalelser til varsel om oppstart, disse blir vurdert lenger ned i saken. Side 146 av 202

147 Området er undersøkt for kulturminner og det er ikke gjort funn av automatisk fredete kulturminner. Registreringsrapporten datert er vedlagt. I tråd med plan- og bygningsloven fremmes mottatt planforslag for hovedutvalg for miljø- plan-, og Behandling av private reguleringsplanforslag Når forslaget til reguleringsplan er mottatt av kommunen, skal kommunen snarest, og senest innen tolv uker eller en annen frist som er avtalt med forslagsstiller, avgjøre om forslaget skal fremmes ved å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn og behandles etter reglene i 12-9 og Kommunen kan samtidig fremme alternative forslag til regulering av arealet. Private detaljplaner har en realiseringsfrist på fem år, eiendommene bør altså være fradelt og byggesøkt innen fem år etter vedtatt plan. Historikk Anmodning om oppstart av planarbeid for 2 eiendommer: 74/9 og 81/62 ble behandlet av hovedutvalget i 2011, sak 11/1827 og det ble anbefalt oppstart med følgende føringer for planarbeidet: 1) Kommuneplanens bestemmelser for boliger skal være veiledende for utforming av reguleringsforslaget. 2) Adkomst fram til offentlig vei skal avklares 3) Eksisterende gangsti legges inn og sikres i planen. 4) Utformingen skal bygge på foretatte registreringer av fornminner og naturmangfold. Saksframlegg sak 11/1827 er vedlagt. Forslagsstiller annonserte varsel om oppstart i Amta og naboer ble varslet med brev Varslet planområdet omfattet også naboeiendom (81/55). Planområdet omfatter dermed tre eiendommer og arealet er totalt 7,2 dekar. Beskrivelse Dagens situasjon og planforslaget er detaljert beskrevet i planbeskrivelsen datert Det gis en kortfattet oppsummering her og vises til planbeskrivelsen for utfyllende beskrivelser. Eksisterende situasjon Planområdet ligger i et veletablert boligområde i hovedsak bebygd med eneboliger. Mot vest grenser planområdet mot Elleveien som er en kommunal vei, mot øst grenser planområdet mot den private veien Vårstigen. Det går en offentlig tursti i randsonen av planområdet. Side 147 av 202

148 Planområdet heller bratt mot vest, med et flatere parti mot nord på eiendom 74/9. Det er mye fjell i dagen og grunnforholdene anses som trygg byggegrunn. Det er mye trær/vegetasjon i planområdet, særlig på gnr 81/bnr 62.. Vegetasjonen er hovedsakelig bartrær (furu og innslag av gran) med innslag av løvtrær (hovedsakelig bjørk samt varmekjære arter som lønn og eik). På eiendom 74/9 er det i tillegg et større eiketre. Gnr 74/9 er bebygd med et enkelt bolighus og et uthus. Gnr 81/62 er ikke bebygd og gnr 81/55 er bebygd med en enebolig. Planforslaget Nye tomter Planforslaget innebærer at området deles inn i 6 tomter (nummerert fra 1-6) som vist på kartutsnitt til høyre. Tomtene vil få varierende størrelse. Tomt 1: (gnr/bnr 81/55) er bebygd. Tomten vil fortsatt være på 1490 m2 med tomtegrenser som i dag. Byggegrense på 15 meter mot Elleveien berører eiendommen i stor grad, og gjør det vanskelig å fradele fra eiendommen. Tomt 2 er også bebygd og er vist med et tomteareal på 1294 m2. Tomt 3 fradeles fra gnr/bnr 74/ 9 og blir på 1169 m2. Uthuset på eiendommen kan erstattes med enebolig. Tomt 4 og 5 blir på 666 m2, mens tomt 6 blir på 690 m2. Disse tre tomtene er ubebygde i dag. Adkomst Tomt 1,4,5 og 6 er vist med regulert adkomstveg til Elleveien. Vegen er i bruk som adkomst til tomt 1 i dag. Planforslaget innebærer at utkjøringen oppgraderes slik at vegen kommer mer vinkelrett på Elleveien, og det reguleres inn frisiktsoner for tryggere trafikkforhold. Tomt 2 skal bruke eksisterende adkomst til Vårstigen. For tomt 3 opparbeides det en ny adkomst til Vårstigen. Annet Det er avsatt felles areal til renovasjon/løse avfallsbeholdere ved siden av eksisterende trafostasjon. Faste konstruksjoner som sperrer tilgangen til Trafo er ikke tillatt ihht bestemmelsene. Side 148 av 202

149 Stien gjennom området foreslås regulert som turveg og skal være offentlig tilgjengelig. Hensynssone landskap er vist på deler av tomt 1,2 og 3, i forslag til bestemmelser er det sagt at eksisterende terreng og svaberg skal tas vare på og at det ikke tillates nye bygninger innenfor sonen. Langs turvegen er det vist et belte med hensynssone grønnstruktur. Hensikten med sonen er å bevare vegetasjon som buffer mot turstien og unngå at turstien blir privatisert. Vegetasjon skal bevares og skjøttes, og det er tillatt å plante ny vegetasjon. Eksisterende eiketre er regulert til bevaring med en sikringsgrense rundt rotsone. Bestemmelser om bebyggelse Området er avsatt til eneboliger, eventuelt med sekundærleilighet. Utnyttelsesgraden er 20%BYA, og samsvarer med kommuneplanen. Maksimal mønehøyde er angitt som maks kotehøyde for hver enkelt tomt, og disse er vist på plankartet. Det er ikke angitt maksimal høyde for gesims. Krav til minste uteoppholdsareal (MUA) er satt til 200 m2 per enebolig, og 250m2 for enebolig med sekundærleilighet. I kommuneplanen er det krav om minst 300 m2 MUA pr enebolig. Parkeringskravet er foreslått som 2 plasser per boenhet. Det er ikke differensiert mellom hybel eller enebolig. Deler av planområdet er svært bratt og det er foreslått en egen bestemmelse om terrengtilpasning. Bestemmelsen samsvarer med kommuneplanbestemmelse Det er foreslått rekkefølgekrav om at avkjøring til Elleveien skal være opparbeidet i tråd med plankart før det gis rammetillatelse. ROS- analyse Det er laget en Risiko- og sårbarhetsanalyse av planforslaget. ROS analysen har ikke identifisert sørskilte hendelser eller behov for tiltak for å redusere risiko for uønskede hendelser. ROS analysen er vedlagt og vil følge planforslaget når det legges ut på offentlig ettersyn. Innkomne merknader Forslagsstiller har mottatt 5 merknader til varsel om oppstart. Samtlige er vedlagt og kort oppsummert nedenfor. Forslagsstillers kommentar til merknadene og rådmannens vurdering av disse framgår også. Akershus fylkeskommune, Fylkesrådmannen uttaler seg om forholdene: automatisk fredete og nyere tids kulturminner, barn og unges interesser, samt universell utforming. Side 149 av 202

150 1) Fylkesrådmannen krever arkeologisk registrering av planområdet i henhold til kulturminneloven 9. Det er ingen merknader knyttet til nyere tids kulturminner. 2) Fylkesrådmannen minner om rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen og at disse skal håndheves strengere: Der det er interessekonflikter bør barns behov for aktivitetsfremmende arealer veie tyngre enn de hittil har gjort. Steder egnet for naturlig lek og opphold bør kartlegges tidlig og ivaretas i plan og sikres i anleggsfasen. Leke/fellesarealer bør anlegges på steder med gode solforhold og siktlinjer fra boligområdene og bør være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest 3) Fylkesrådmannen ber om at tilgjengelighet for alle, inkludert personer med nedsatt bevegelse, syn, hørsel, samt nedsatt toleranse for forurensning og allergifremkallende stoffer sikres i den videre planleggingen i den grad det er mulig både ute og inne. Forslagsstillers kommentar: 1) Det har blitt gjennomført en registrering av planområde, uten funn av automatisk fredete/nyere tids kulturminner. 2) Felles lekeplass inngår ikke i planen. Forholdet Barn og unge er redegjort for i planbeskrivelsen 3) Dette er tatt med i planen i den grad det er mulig. Rådmannens vurdering: Forholdene som er påpekt av Fylkesrådmannen er ivaretatt i tilstrekkelig grad: Forholdet til kulturminner er ivaretatt, det er utført registreringer uten funn, og gir dermed ingen konsekvenser for planforslaget. Hensynet til barn og unge er ivaretatt ved å sikre stien gjennom området, for øvrig er det ikke foreslått særskilte tiltak eller arealbruk som sikrer barn og unges interesser. Forslaget innebærer i liten grad tilrettelegging for universell utforming: Eksisterende adkomstvei fra Elleveien er bratt. Dersom denne skal endres til å tilfredsstille krav til stigning ville dette innebære store terrenginngrep, som vil gi negative konsekvenser for utnyttelse og utforming av området. Bygningstekniske krav til universell utforming vil bli ivaretatt i den enkelte byggesak. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Forutsetter at reguleringsplanen utarbeides i samsvar med kommuneplanen, og har ingen øvrige konkrete merknader. Forslagsstillers kommentar: Kommuneplanen er lagt til grunn ved utarbeidelse av planforslaget Rådmannens vurdering: Kommuneplanen er lagt til grunn, men stedlige forhold og hensyn til landskapet har medført enkelte mindre avvik. Disse berører ikke fylkesmannens ansvarsområder. Rannveig Ødegaard (nabo), Vårstigen er en smal blindvei og dårlig egnet for anleggstrafikk. Side 150 av 202

151 Ødegaard er eier av Vårstigen 21 og opplever at hennes gårdsplass ofte blir brukt som snuplass for biler med ærend i Vårstigen. Ødegaard presiserer at hennes eiendom ikke må benyttes som snuplass, hun ønsker ikke trafikk over sin eiendom og skriver at det eventuelt blir satt opp sperringer. Forslagsstillers kommentar: Vårstigen vil fortsatt fungere som tilkomstvei til kun gnr/bnr 74/9 slik som i dag. Det er etter kommentarer fra Ødegaard gjort muntlig avtale om bruk av Vårstigen som adkomst. Tilkomst til område i forbindelse med utbyggingen må i hovedsak skje fra Elleveien. Ny tomt på 74/9 er stor nok til å fungere som snuplass under bygge- og anleggsperioden på denne tomten. Rådmannens vurdering: Planforslaget innebærer at det etableres en ny adkomst fra Vårstigen. Rådmannen finner ikke grunnlag for å kreve at Vårstigen reguleres eller utbedres som følge av planforslaget. Anleggstrafikk vil påvirke eiendommer i nærområdet, men rigg og snuplass må håndteres på egen grunn. Som forslagsstiller påpeker vil fradelt eiendom fra 74/9 være stor nok til dette. Per Fæste (grunneier vei), Fæste gjør oppmerksom på at Vårstigen er en privat vei som ikke kan tas i bruk av flere uten avtale med grunneier av 81/1 Forslagsstillers kommentar: Det er inngått muntlig avtale med eiere av Vårstigen med tanke på bruksrett Rådmannens kommentar: Det foreligger ikke skriftlig erklæring om at det vil bli gitt veirett til Vårstigen. Veirett vil først bli krevd ved byggesak, men adkomstforhold må være avklart i plansaken. Rådmannen anbefaler at det inngås en skriftlig avtale om veirett som kan følge saken ved 2. gangsbehandling. Tinglysning av veiretten kan først skje etter at eiendommen er fradelt. Johan Daniel Berlin, gnr 81, bnr 55 Viser til brevveksling om merknad til planarbeidet. Hans ønsker er som følger: 1) Skille ut en tomt i sør på hans eiendom, ca 500 m2. 2) Komme fram til en ordning som sikrer tinglyst veirett. Er inneforstått med at det kan medføre at de må dele på kostnader til utbedring av veien. Forslagsstillers kommentar: 1) Dette er tatt med i planen 2) Ok Side 151 av 202

152 Rådmannens kommentar: Innspillet fra Berlin ble forsøkt ivaretatt av forslagsstiller, og planavdelingen har vurdert forslag til fradeling som vist på kartutsnittet til høyre. Området er også befart sammen med Berlin, tiltakshaver og forslagsstiller. I kartutsnittet til høyre er det ikke vist byggegrense mot Elleveien. Byggegrensen er 15 meter fra senterlinje vei, og gir liten plass til å plassere en ny bolig mellom byggegrense og adkomstvei. Det kan fastsettes andre byggegrenser i reguleringsplanen og det har vært vurdert å redusere byggegrense til 10 meter. Kommunen som veimyndighet fraråder dette sterkt (se for øvrig punktet vei under rådmannens vurdering). Rådmannen ser derfor ikke at det er mulig å ta hensyn til ønsket fra Berlin om å fradele eiendom uten å endre eiendomsforhold og flytte adkomstveien. Det har også vært diskutert muligheten for et makeskifte, og legge en eiendom nord på Berlins tomt, og inkludere deler av 74/9 i denne tomten. Men en slik løsning ønsker hverken tiltakshaver eller Berlin. I stedet er det foreslått en hensynssone i dette arealet som sikrer at området ikke bebygges. Konsekvensene av planforslaget for Berlin er en bedret adkomst, og at deler av deres eiendom ikke tillates bebygd. Videre er det foreslått å regulere deler av Berlins eiendom til annen veggrunn. Dersom kommunen vil regulere deler av Berlins eiendom til fortau eller utvidelse for Elleveien må kommunen kjøpe arealet. Byggegrense mot Elleveien følger av kommuneplanen og vanskeliggjør en fradeling slik Berlin ønsker uansett om eiendommen er regulert eller ikke. Alternativer: Alt 1) som innstillingen Alt 2) Planforslaget sendes tilbake til rådmannen for ny saksbehandling. Følgende føringer skal gjelde for videre behandling: (utvalget setter føringene) Miljømessige konsekvenser: Store deler av planområdet er i dag ubebygd og de miljømessige konsekvensene knytter seg til fortetting av et område som i dag framstår som naturområde med en del kvaliteter. Kvalitetene knytter seg til visuell verdi, samt verdi av ubebygde arealer som leveområde for dyreliv. Området er bratt og ikke spesielt egnet som friluftsområde, men stien som går gjennom området er relativt mye brukt. Det er viktig at stien sikres for framtiden som en offentlig tilgjengelig sti, og dette ble satt som en forutsetning for planarbeidet allerede ved oppstart. Det er vanskelig å forutse hvilke konsekvenser det får for bruk av stien at eiendommen foran bebygges. Nye boliger og opparbeidelse av hage kan medføre privatisering av stier, men for å sikre at dette ikke skjer er det foreslått å regulere en vegetasjonsskjerm mot stien. Innenfor planområdet er det en større eik. Denne vernes ved å reguleres som tre for bevaring, med en god sikringssone rundt rotsone. Øvrig vegetasjon vil ikke få vern, og det må nok forutsettes at mye av denne fjernes. Side 152 av 202

153 Hverken i kommunens kartdatabase eller på artskart.no er det registrert særskilte naturverdier eller verdifullt biologisk mangfold innenfor planområde, men det er ikke utført en faglig biologisk rapport for planområdet. Kunnskapsgrunnlaget kunne vært bedre, men hverken kjente registreringer eller saksbehandlers befaring gir grunnlag for å tro at det er uregistrerte naturverdier i området. Rådmannen mener at krav om kunnskapsgrunnlaget etter naturmangfoldloven er tilstrekkelig oppfylt og finner ikke grunnlag for å kreve ytterligere registreringer eller vurderinger av naturmangfold i området. Planforslaget gir både positive og negative miljømessige konsekvenser. Sterkere vern av en større eik og vern av landskapsformer gjennom bruk av hensynssone landskap er positive miljømessige konsekvenser. Negativ konsekvens knytter seg til tap av vegetasjon og grønne arealer. Konsekvensene for bruk av sti gjennom området er usikker. Arealet til stien sikres i reguleringsplanen, og rådmannen mener at samlede miljømessige konsekvenser er små som følge av tiltaket. Økonomiske konsekvenser: Detaljreguleringer er gebyrbelagte og kommunen vil ta gebyr for behandling av saken. Utover dette er konsekvenser av planen knyttet til økt press på VA- anlegg og veier med begrenset kapasitet, men dette gir ikke direkte økonomiske konsekvenser for kommunen. Planområdet sogner til Sogsti skole, og avstanden gir ikke grunnlag for skoleskyss. Rådmannens vurdering av planforslaget: Generelt Rådmannens vurdering av planforslaget er at det i hovedtrekk er i tråd med kommuneplanen og føringer gitt ved oppstart. Planforslaget er ikke i konflikt med kommunens fire satsningsområder, men slutter opp om særlig satsningsområdet stedsutvikling med gode stedskvaliteter, bo og nærmiljøer. De øvrige satsningsområdene er ikke spesielt ivaretatt i forslaget. Planen åpner for variasjon: Deler av området fortettes med tre mindre eneboligeiendommer. Øvrige deler av planområdet vil ha et åpnere preg på grunn av hensynssoner og strenge byggegrenser. Hensikten med å regulere er nettopp at en kan se flere eiendommer i sammenheng, og verne om det som er verdifullt, og bygge der det er fornuftig. Planforslaget er ikke et feltforslag, men vil snarere forsterke preget av sammensatt, variert bebyggelse. De regulerte eiendommene varierer i størrelse fra 1,5 mål til kun 650 m2. Framfor å fordele grønne arealer jevnt over planområdet bygges det tettere i den sørlige delen mens viktige landskapsverdier vernes i den nordlige delen. Rådmannen mener dette er en vesentlig kvalitet ved planforslaget. Tomt 4,5 og 6 er i minste laget for eneboligtomt i eksponerte åssider. Det er likevel rådmannens mening at tomtedelingen kan anbefales som vist på plankartet. Adkomstveien ligger i dag på boligeiendommen tomt 4,5 og 6 skal deles fra. Ved å regulere veien, og gi denne eget g/bnr oppnår man et ryddig vei- og adkomst forhold. Side 153 av 202

154 Veg: adkomst og byggegrense mot veg Vårstigen er en smal, privat veg og det bør trolig ikke kobles på mange nye husstander før denne veien bør utvides og oppgraderes. Det er rådmannens vurdering at planforslaget innebærer en så liten endring (1 ny adkomst) at planforslaget ikke utløser krav om utbedring av denne vegen. De øvrige nye boligene skal benytte eksisterende utkjøring til Elleveien, og utkjøringen skal oppgraderes. Kapasiteten på Elleveien er kritisk og nye avkjøringstillatelser til Elleveien bør begrenses inntil kapasiteten er bedret og det er etablert fortau. Enhet for teknisk drift og forvaltning (TDF) har uttalt seg til plansaken. TDF mener at fordi det ikke etableres nye avkjørsler og eksisterende avkjørsel kan det i denne saken åpnes for at tre nye boliger kobles til avkjørselen. Rådmannen vil likevel presisere at det ikke bør etableres nye avkjøringer til Elleveien før veien er oppgradert. Planforslaget er i tråd med avstandskravet/byggegrense mot vei i kommuneplanen. Avstandskravet er viktig å opprettholde for å gi mulighet til å etablere fortau. I planforslaget reguleres et belte langs Elleveien til annen veggrunn- dette er fornuftig og framtidsrettet for å sørge for at det kan etableres fortau på et senere tidspunkt. Basert på nabomerknad har det vært vurdert om det er mulig å fradele en eiendom og redusere byggegrense til 10 meter. Rådmannen kan ikke anbefale at byggegrensen reduseres før det er opparbeidet fortau langs Elleveien. Redusert byggegrense og ny, fradelt eiendom vil eventuelt måtte håndteres som endring av plan etter at fortau er etablert. Hvorvidt en slik endring kan anbefales må vurderes særskilt når og dersom dette blir aktuelt. Bestemmelser om bebyggelse Utnyttelsesgraden i planforslaget samsvarer med kommuneplanen, mens maks mønehøyde er angitt som maks kotehøyde for hver enkelt tomt. Rådmannen mener det er fornuftig å angi mønehøyden på denne måten. Da kan en unngå uheldige virkninger av at terrenget tilpasses huset og ikke motsatt for å oppfylle kravene i forhold til gjennomsnittlig planert terreng. Rådmannen har vurdert snitt (ovenfor) og illustrasjoner av foreslåtte byggehøyder og forholdet mellom ny bebyggelse og eksisterende omgivelser. Rådmannen mener foreslåtte høyder er i grenseland for hva som bør tillates i eksponerte åssider og at det bør tilføyes at maks gesimshøyde skal være 2,5 meter lavere enn maks mønehøyde for å unngå høye bygg med flate tak. Det er stor Side 154 av 202

155 variasjon i takform i området og rådmannen mener derfor det ikke er nødvendig å angi særskilt takform. Byggeskikken i området er svært sammensatt, og de to eksisterende boligene i planområdet gjenspeiler dette: Det ene huset er fra 60 tallet, og bygd i funkis-stil med horisontalt preg og flatt tak. Det andre huset er et eldre, enkelt 2 etasjes hus fra med saltak. Det er ikke satt noen krav til arkitektur, materialer eller utforming, og det er viktig å være klar over at planen åpner for mye forskjellig. Det må påregnes at de tre eiendommene som er vist med lik bebyggelse sannsynligvis vil få ulik bebyggelse. Det er ingenting i forslaget som tilsier at disse får lik utforming. Rådmannen mener ikke det er nødvendig å si noe spesifikt om materialbruk i denne planen. Uteoppholdsareal Krav til minste uteoppholdsareal (MUA) i planforslaget strider med kravet i kommuneplanen. Rådmannen mener at krav om 300 m2 MUA fort vil stride mot krav om god terrengtilpasning. Østvendte, sterkt skrånende arealer vil ikke kunne godkjennes som uteoppholdsarealer. For å unngå store terrenginngrep, krav om terrassering osv er krav til m2 uteopphold derfor redusert. For å ivareta kvalitet på uteoppholdsarealer er byggegrense for de tre tomtene 4,5 og 6 justert slik at bebyggelsen skal legges nord på eiendommen. Dette gjør at man kan oppnå bedre uteoppholdsarealer både med tanke på sol- og stigningsforhold. Krav til avstand mellom byggene er ivaretatt ved å justere byggegrensene. I denne plansaken er det rådmannens vurdering at stedlige forhold og naturkvaliteter gjør at det er viktigere å ta vare på terreng og natur enn å sikre 300 m2 uteopphold. Store deler av tomtene vil uansett kunne brukes variert, og sikre bo- og oppholdskvalitet. Det er ikke avsatt areal til felles lek eller opphold og rådmannen mener det ikke er nødvendig å regulere slike arealer i planen. Planen innebærer svært begrenset fortetting og det er kort vei til felles lek- og oppholdsarealer i nærområdet. Private utearealer sikres i planen. Parkering Parkeringskravet er foreslått som 2 plasser per boenhet. Rådmannen mener det bør tilføyes at det kun er krav om 1 biloppstillingsplass for hybel. Dette er i tråd med kommuneplanbestemmelsene. Rådmannen mener det ikke er tilrådelig å kreve to bilpasser per boenhet uavhengig av størrelse. Rekkefølgekrav Side 155 av 202

156 I planbeskrivelsen er det ikke beskrevet at stien skal legges om i forhold til dagens trase, men det kan se ut som at det er tilfellet. Dersom stien skal legges om bør opparbeidelse av denne sikres. Rådmannen foreslår at det legges til en bestemmelse om at sti gjennom planområdet til enhver tid skal være åpen for offentlig ferdsel- også i byggeperiode, og at det legges til som et rekkefølgekrav at dersom stien legges om skal den være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest. Det er foreslått som rekkefølgekrav at utkjøring skal være opparbeidet før det gis rammetillatelse. En bedre adkomst kan være fornuftig å ha på plass før anleggsarbeider begynner. Men ferdigstillelse av veitiltak bør vente til anleggstrafikken i området er ferdig, slik at ikke store maskiner ødelegger en nylig opparbeidet vei. Rådmannen foreslår at rekkefølgekravet knyttes til ferdigattest, ikke rammetillatelse. For øvrig mener rådmannen planforslag og bestemmelser er gode og ivaretar viktige hensyn. Medbestemmelse: I tråd med plan og bygningsloven skal planen etter 1. gangsbehandling sendes på høring og offentlig ettersyn. Høringsperioden vil sikre berørte parter mulighet til å uttale seg til planforslaget. Konklusjon: Rådmannen har vurdert forslag til detaljregulering av Vårstigen 27. Rådmannen foreslår følgende mindre tilføyelser til bestemmelsene: Rekkefølgekrav om opparbeidelse av sti, samt sikring av sti i anleggsfasen Differensiering av parkeringskrav mellom bolig og hybel Maksimal gesimshøyde 2,5 meter lavere enn maksimal mønehøyde Tilføyelsene er innarbeidet i bestemmelsene datert Rådmannen anbefaler at planforslag datert med justerte bestemmelser datert sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vedlegg til sak Side 156 av 202

157 Side 157 av 202

158 HMPB-71/14 Storgata 18 Klagebehandling - Gnr 86 bnr 18 - Reguleringsplan Storgata 18 Saksbehandler: Jochen Caesar Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 71/ Rådmannens innstilling: slutter seg til rådmannens vurdering av mottatt klage datert Klagen imøtekommes ikke. Utvalget anser at det er ikke er kommet nye momenter i saken og at forholdene er tilstrekkelig vurdert i planprosessen. Klagen oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Vedlegg: 880 regplan focus ett nivå ALTERNATIV 1 A3 liggende.pdf, Bestemmelser pdf, Saksutskrift - Gnr 86 bnr 18 - Storgata 18 - detaljregulering - 2.gangsbehandling, Klage på detaljregulering pdf Side 158 av 202

159 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Kommunestyret har vedtatt detaljregulering for Storgata 18, og vedtaket er påklaget av Kvale Advokatfirma DA på vegne av 2 naboer. Innholdet i klagen er knyttet til tilbygget på sørsiden av eksisterende bygning og parkeringsanlegg med bilheis mot øst. Rådmannen innstiller på å ikke ta klagen til følge, men oversende klagen til fylkesmannen for endelig avgjørelse. Bakgrunn for saken: Reguleringsplan for Storgata 18 ble vedtatt av kommunestyret , sak 14/14, saksutskrift er vedlagt. Vedtatt plan er kunngjort i lokalavisen med 3 uker klagefrist. Berørte parter ble tilskrevet direkte , enten med e-post eller brev. I tillegg ble vedtatt plan publisert på kommunens hjemmeside Kommunen har mottatt 1 klage på vedtatt plan. Klagen er framsatt i rett tid og legges fram for Hovedutvalg for miljø-, plan- og for forberedende behandling. Klagen vil bli oversendt til fylkesmannen for endeling avgjørelse. Innhold i klagen Klagen er fremsatt av Kvale Advokatfirma DA på vegne av 2 naboer, Eata S («EATA») og Hans Preus («Preus»). Eata eier gnr 18 bnr 17 og 747 (Storgata 20-22) og driver Drøbak Hagesenter. Eata er nærmeste nabo til gnr 86 bnr 18 mot syd. Preus er nabo mot øst og eier gnr 86 bnr 316 (Damveien 15) Klagen er vedlagt i sin helhet, men hovedinnholdet oppsummeres her: Det klages hovedsakelig over 2 forhold: A. Det klages over tilbygget til Storgata 18 mot syd (merket med «J» på plankartet). B. Det klages over parkeringsanlegg med bilheis mot øst. (merket med «H») Det ønskes en omgjøring av vedtak slik at det ikke tillates tilbygg på sydsiden av eksisterende bebyggelsen og parkeringsanlegget med bilheis mot øst. Side 159 av 202

160 Klagen begrunnes med: 1. Høyde, utforming og nærhet til nabogrense. Det nye tilbygget og parkeringsanlegget kommer nærmere nabogrensene enn avstandskravet som følger av plan- og bygningslovens Plasseringen i forhold til naboeiendommene er ikke kommentert i planbeskrivelsen og kun overfladisk berørt i saksutredningen, der i forhold til brannsikring. Det må også tas hensyn til byrommet, lysforhold og estetiske sider av et tiltak. En allerede stor og dominerende bygning i bybilde blir nå enda større og mer dominerende. Selv om tilbygget ikke vil skygge vesentlig for solen i bakgården til Eata blir utearealet et langt mindre luftig byrom. Tilbygget fratar Preus siktkorridoren mot Storgata og delvis til sjøen. Parkeringsanlegget tar mye luftrom, kommer for nært tomtegrensen og fører til biltrafikk og støy i grenselinjen mot Preus. Tiltaket er i strid med ønskede estetiske mål for Drøbaks bebyggelse, og det ligger utenfor det påregnelige for naboene til Storgata Brannsikring Dersom vedtaket opprettholdes må bygget brannsikres slik at spredning av brann forhindres. Hensynet til brannsikkerhet er relevant i avveiningen om reguleringsplanen som legger opp til svært tett bebyggelse skal godtas. Da bygget skal romme leiligheter i de øverste etasjene er brannsikkerhet spesielt viktig. 3. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til gnr. 86 bnr 17 og 18, Storgata 22 Frogn kommune har tidligere avslått en søknad fra Eata om et nybygg med flatt tak pga. lysforhold. Takhøyden måtte også reduseres med 3,5 meter for at nybygget ikke skulle bli høyere enn eksisterende bygning i Storgata 20. Side 160 av 202

161 Det skulle legges stor vekt på estetiske og arkitektoniske forhold, og bebyggelsen skulle utformes slik at den i størst mulig grad ble tilpasset nærliggende bebyggelse i volum og skala. Takvinkel skulle være mellom 22 og 35 grader. Nå åpnes det for et tilbygg i meter høyde med flatt tak. Dette er i strid med hva kommunen vedtok for Storgata 22. Tilbygget til Storgata 18 vil ta de lysforhold kommunen tidligere har vært opptatt av å bevare. Kommunen har ingen saklig grunn for forskjellsbehandlingen. 4. Utsikt / siktkorridor Eatas bygg har vinduer i andre etasje mot Storgata 18. Ved å tillate tilbygget i grenselinjen mistes utsikten fullstendig. På bakgrunn av de krav som ble stilt til Eata i form av bygningens høyde, takvinkel, utforming mm, kan tap av utsikt/siktkorridor ikke sies å være innenfor det påregnelige for hverken Eata eller Preus. 5. Tilgang til trafokiosk I henhold til reguleringsbestemmelsene for gnr 86 bnr 17 og 18, Storgata 22 punkt 2.4 skal det være «uhindret adgang for el.verk/energiverk til trafokiosk St» som er plassert i bakgården av Storgata 18. Forholdet synes ikke å være vurdert av kommunen. Forslagsstiller har ikke kommentert klagen, som stort sett har samme innhold som merknadene i høringsrunden, der forslagsstiller har tatt stilling til merknadene. Formelle forhold. Vedtak av plan er et enkeltvedtak som kan påklages, klagen er fremsatt i tide og klagere er berørte parter. Det klages over to forhold. I klagen vises det videre til plan- og bygningslovens 29-4: 29-4.Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i andre ledd 1 bokstav b, gis ved forskrift. 0 Tilføyd ved lov 8 mai 2009 nr. 27, endret ved lov 25 juni 2010 nr Skal være tredje ledd. Side 161 av 202

162 Det betyr at byggverk kan ha en avstand under 4 meter fra nabogrense, dersom det er fastsatt i en reguleringsplan eller i kommuneplanen. Alternativer: 1. Som innstillingen 2. Kommunestyret imøtekommer klagen. Tilbygget til Storgata 18 mot sør og parkeringsanlegget i 2 etasjer tas ut av reguleringsplanen. 3. Kommunestyret imøtekommer klagen delvis. Tilbygget til Storgata 18 mot sør tas ut av reguleringsplanen. Klage mot parkeringsanlegget imøtekommes ikke. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. 4. Kommunestyret imøtekommer klagen delvis. Parkeringsanlegget i 2 etasjer tas ut av reguleringsplanen. Klage mot tilbygget til Storgata 18 mot sør imøtekommes ikke. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Økonomiske konsekvenser: En endring av reguleringsplanen vil medføre noen mindre kostnader for kommunen i form av tidsbruk for administrasjon og krever ny kommunestyrebehandling. Vurdering: Rådmannen vurderer klagen slik: Det klages over to forhold: tilbygget mot sør og etablering av parkeringsanlegg med bilheis mot øst. Det anført 5 klagegrunner: 1. Klagegrunn 1, høyde, utforming og nærhet til nabogrense: Spesielt i sentrumsnære områder er det ikke uvanlig at bygninger blir oppført med mindre enn 8 meter avstand til nabobebyggelse. Det er nettopp denne påklagde reguleringsplanen, som ble vedtatt etter kapitel 12 i plan- og bygningsloven, som åpner for bygging nærmere grensen, jf samme lov. Brannsikkerheten må selvfølgelig ivaretas. Eier av Storgata 18 planlegger å løse brannsikringsproblemet på egen eiendom ved prosjekteringen av nybygget. Kvaliteten av hagesenterets uteareal kan bli redusert med planlagt tilbygg området blir mindre «luftig» og noe lys vil gå tapt. Men når man selv bygger tett inntil tomtegrensen og driver virksomhet i bakgården av en sentrumstomt, så må man regne med fortetting også på naboeiendommene. I denne sammenheng er det også viktig å fremheve at den delen av hagesenterets uteareal som ligger nærmest Storgata 18, er i bebyggelsesplanen for Storgata Side 162 av 202

163 20-22 regulert til parkeringsplass. Konsekvensene for hagesenteret ansees ikke å være så stor at de skulle ha avgjørende betydning i reguleringssaken. 2. Klagegrunn 2, brannsikring: Som klageren selv skriver gjelder denne klagen reguleringsplanen og ikke en byggesak. Brannsikring av bygningen er selvfølgelig veldig viktig og bygningen må ivareta de strenge kravene som TEK pålegger, men dette er først og fremst en del av byggesaksbehandlingen. 3. Klagegrunn 3, reguleringsbestemmelser i tilknytning til gnr. 86 bnr 17 og 18, Storgata 22: Det er ikke helt riktig å sammenligne nevnt byggesak av Eata i Storgata med utbyggingen av Storgata 18. Et hvert tiltak må tar utgangspunkt i situasjonen på egen eiendom og så forholde seg til omgivelsene, både bygde og naturlige, spesielt innenfor bevaringsområde for gamle Drøbak. Nybygget i Storgata skulle føyes inn i eksisterende bebyggelse på eiendommen for å skape et helhetlig uttrykk. I tillegg skulle det ta hensyn til omkringliggende bygninger og forhold. Tilbygget til Storgata 18 derimot skal først og fremst tilpasses den markante bygningen på eiendommen og så i tillegg danne en overgang til omgivelsene. Nedtrappingen av tilbygget i forhold til eksisterende bygning skaper etter rådmannens vurdering en fornuftig overgang til bebyggelses i Storgata 20 og 22. Parkeringsanlegget i bakgården mot øst fyller på samme måte opp hullet mellom Storgata 18 og boligene i Damveien. Høydevirkningen av Storgata 18 reduseres for naboene i øst, ved å etablere uteareal over parkeringsanlegget. Dersom man vil se begge sakene sammen og oppfatter det som forskjellsbehandling, så er denne forskjellsbehandlingen saklig grunnet. 4. Klagegrunn 4, utsikt / siktkorridor: Utsikten fra vinduet mot Storgata 18 i andre etasje av Eatas bygning er over en trang parkeringsplass, omringet av bygninger i 3 og 4 etasjer samt en loddrett fjellvegg i over 7 meter høyde. Verdien av utsikten ansees som lav. Eatas bygning ble oppført under 1 meter fra tomtegrensen mot Storgata 18. I utgangspunkt skulle det bygges en brannvegg, helst uten vindu eller vindu med samme brannklasse som veggen, når du etablerer et næringsbygg så tett inntil tomtegrensen. 5. Klagegrunn 5, tilgang til trafokiosk: Energiselskapet som eier trafokiosken har ikke uttalt seg negativ om tiltaket. Rådmannen ser ikke klageren som rett instans for å ivareta fremtidig drift og vedlikehold av trafokiosken. Side 163 av 202

164 Konklusjon: Klagen imøtekommes ikke. Rådmannen anser at det er ikke er kommet nye momenter i saken og at forholdene er tilstrekkelig vurdert i planprosessen. Klagen oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: -planbeskrivelse -innkomne innspill i høringsrunden -illustrasjonstegninger -tidligere behandlinger -øvrige dokumenter i saken Vedlegg til sak Side 164 av 202

165 HMPB-72/14 - Vestgårdsveien Mindre reguleringsendring - GNR 60 BNR 17 m.fl. - Reguleringsplan Vestgårdsveien Saksbehandler: Jochen Caesar Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 72/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og slutter seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. I reguleringsplan for Vestgårdsveien/Nordre Hallangen, vedtatt , med mindre endring vedtatt og i samsvar med søknad datert fra Steinar Berggren, gjøres følgende endringer: 1. Endring av frisiktlinjer for planområdets avkjørsler fra fylkesveien/fagerstrandveien fra 120m x 7m til 120m x 5 m 2. Justering av delelinjer mellom tomt 5 og 6 på planområdet (gnr 60 bnr 55) Endringene ansees som mindre og vedtas i medhold av plan- og bygningslovens Vedlegg: Avkjørsler mellom fv. 82 og Vestgårdsveien Vestgårdsslyngen.msg, VestgårdsveienMindreEndringBrevOversendelse.pdf, VestgårdsveienMindreEndringVedlegg1.pdf, VestgårdsveienMindreEndringVedlegg2.pdf Side 165 av 202

166 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Frogn kommune har den mottatt søknad om mindre endring av gjeldende reguleringsplan for Vestgårdsveien og Vestgårdsslyngen. Hensikten med endringsforslaget er å tilpasse regulert frisikttrekant til den godkjente og realiserte kryssutforming og å tilrettelegge for en bedre adkomst til en av de regulerte boligtomtene. Rådmannen anbefaler at endringforslag slik det er vist i søknaden vedtas. Bakgrunn for saken: Frogn kommune har den mottatt søknad om mindre endring av gjeldende reguleringsplan for Vestgårdsveien og Vestgårdsslyngen. Søknaden er fremmet av Steinar Berggren på vegne av Vestgårdsveien og slyngen veilag. Hensikten med endringsforslaget er å tilpasse regulert frisikttrekant til den godkjente og realiserte kryssutforming og å tilrettelegge for en bedre adkomst til regulert boligtomt 6. Kort historikk: Reguleringsplan for Vestgårdsveien ble vedtatt av kommunestyret En mindre endring av planen ble vedtatt av hovedutvalg for miljø-, plan- og Endringen omfattet innlemming av spesialområde renseanlegg Sr1 i boligtomt 2 og bortfall av krav om at busslomme skal være opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse for nye boliger. Under videre prosjektering viste seg behovet for nå omsøkte endringer av planen. I henhold til plan- og bygningsloven fremmes en mindre endring av planen. Formelle forhold Rådmannen vurderer foreslåtte endringer som mindre og uten konsekvenser for andre enn Statens vegvesen og grunneiere. Endringsforslaget ble sendt til grunneiere i planområdet og til Statens vegvesen. Det ble ikke mottatt merknader til endringsforslaget. Avkjørslene er opparbeidet med omsøkt frisikttrekant og ble godkjent av Statens vegvesen i e-post På grunnlag av ovennevnte kan endringsforslaget behandles som mindre endring av reguleringsplan jf. pbl Planforslaget Det refereres her til endringsforslaget. Det er to forhold som er omsøkt endret: 1. Frisikttrekant i begge kryss til fylkesvegen endres fra 120m x 7m til 120m x 5m. 2. Regulert tomtegrense mellom tomt 5 og tomt 6 på plankartet justeres for å tilrettelegge for en bedre og slakere adkomst til tomt 6 Side 166 av 202

167 1. Frisikttrekant - kryss Vestgårdsveien x fylkesvei 82, gjeldende plan 120m x 7m: Vestgårdsveien x fylkesvei 82, forslag til endring av plan 120m x 5m: Vestgårdsslyngen x fylkesvei 82, gjeldende plan 120m x 7m: Vestgårdsslyngen x fylkesvei 82, forslag til endring av plan 120m x 5m: Side 167 av 202

168 2. Justering av tomtegrense: gjeldende plan: endringsforslag: Alternativer: 1) Som innstillingen 2) Planen sendes tilbake til rådmannen for ny behandling. Følgende retningslinjer skal gjelde for videre behandling: (Utvalget setter selv føringene) Side 168 av 202

169 Miljømessige konsekvenser: Endringsforslaget medfører ingen miljømessige konsekvenser. Økonomiske konsekvenser: Endringsforslaget medfører ingen økonomiske konsekvenser. Barn og unge: Endringsforslaget medfører ingen konsekvenser for barn og unge. Vurdering: Rådmannen vurderer foreslåtte endringer som mindre og uten konsekvenser for andre enn Statens vegvesen og grunneiere. Kryssutformingen og frisiktsone er godkjent av Statens vegvesen, trafikksikkerheten ansees dermed tilstrekkelig ivaretatt. Grunneierne i området har ikke kommet med merknader. Det er positivt at adkomsten til tomt 6 blir bedre og noe slakere. Medbestemmelse: Mulighet for medvirkning og medbestemmelse skal ivaretas gjennom å behandle planforslag i tråd med plan og bygningsloven. I hht ble endringsforslaget forelagt berørte myndigheter og grunneierne. Det er ikke innkommet merknader til endringsforslaget. Konklusjon: Med bakgrunn i vurderingen gjort ovenfor anbefaler rådmannen at endringsforslaget til detaljregulering av Vestgårdsveien vedtas. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: -nabovarsel og kvittering -gjeldende reguleringsplan m/ bestemmelser Vedlegg til sak Side 169 av 202

170 Side 170 av 202

171 HMPB-73/14 Nordveien 8 Klage på avslag på gangbro fra 2. etasje mot terreng. Gnr 86, bnr 280. Nordveien 8. Saksbehandler: Line Gulbrandsen Saksnr.: 13/ Behandlingsrekkefølge Møtedato 1 73/ Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og har vurdert klage på vedtak, delegert sak 13/ , datert , rammetillatelse med avslag på gangbro fra bolig til terreng. Hovedutvalget finner ikke at det foreligger nye momenter i saken, og slutter seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Klagen tas ikke til følge, avslaget i vedtak i delegert sak 13/ opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Vedlegg: Gnr 86, bnr 280. Nordveien 8. Rammetillatelse med dispensasjon fra TEK10. Tilbygg og hovedombygging bolig. Bruksendring bod., Klage på avslag om gangbro, Følgeskriv - Dokument til registrering.msg, Igangsettingstillatelse. Endring av tillatelse med dispensasjon. Gnr 86, bnr 280. Nordveien 8. Tilbygg og hovedombygging bolig. Bruksendring bod., Redegjørelse ifb søknad om rammetillatelse.pdf, grovskister til kommunen 17.februar 2014.pdf, SV_ Vårt saksnr. 13_00770, gnr 86, bnr 280. Nordveien 8 - tilbakemelding vedrørende utforming av inngangsdør.msg SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder klage på avslag på oppføring av gangbro fra 2. etasje i bolighus til terreng bak huset. Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Antikvarisk spesialområde Drøbak. Gangbroen var en del av flere omsøkte endringer i forbindelse med en omfattende rehabilitering av bygningen. Rådmannen anbefaler at utvalget ikke tar klagen til følge, og at saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Side 171 av 202

172 Bakgrunn for saken: Oversiktskart Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Antikvarisk spesialområde, Drøbak, vedtatt , og er avsatt til formål Bevaringsområde og boliger. Eiendommen er bebygget med en enebolig. Bygningen er oppført i Sefrak-registeret, det vil si registeret over bygninger oppført før Det er imidlertid noe uklart når bygningen faktisk ble oppført. I 1877 ble eiendommen utskilt fra gnr 86/847, og i 1915 er det i matrikkelen ført inn en bestemmelse som dreide seg om et boliglån på eiendommen. Dette kan tilsi at bygningen er oppført mellom 1877 og Med flere påbygninger og endringer etter oppføringer, er det vanskelig å vurdere bygningens alder nøyaktig ut fra dagens situasjon. Bygningen fremstår som et lite bolighus preget av tidlig talls byggestil. På sydfasaden ble et tilbygg oppført på 1960-tallet. Mot nord er det et tilbygg som inneholder en utvendig bod med adkomst fra utsiden. Bygningen er forholdsvis liten, med 83 m² BRA etter rehabilitering. Bygningen var i meget dårlig stand da tiltakshaver overtok eiendommen høsten Bak huset, mot øst, er det ca 1,5-2,5 meters avstand fra vegglivet på bygningen til bratt fjell som går opp mot gnr 86, bnr 338,342. Avstanden fra vegglivet til eiendomsgrensen varierer fra ca 4,0 meter til ca 5,5 meter på lengste. Der hvor gangbroen var tenkt plassert er avstanden fra vegglivet til grensen ca 4,8 meter. Side 172 av 202

173 I vedtak av ble det gitt dispensasjon fra krav i forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK10) og rammetillatelse til bruksendring av bod mot nord til å bli en del av boligen, flytting av dør fra syd til vestfasaden, takoppløft i 2. etasje mot øst og innsetting av to vinduer i 2. etasje mot øst, samt utvidelse av tilbygg mot syd. Gangbro ut fra takløftet i 2. etasje til fjellskrenten bak huset mot øst ble ikke godkjent. Det ble i stedet godkjent en fransk dør med rekkverk utenfor, i vegglivet. Situasjonskart I vedtak 13/ av er det gitt igangsettingstillatelse for de godkjente tiltakene. I samme vedtak er det gitt avslag på søknad om veranda mot øst fra 2. etasje. Klage på vedtaket av ble mottatt den Klagen er fremsatt i brev datert fra ansvarlig søker på vegne av tiltakshaver, og gjelder kun avslaget på den omsøkte gangbroen. Begrunnelse for klagen Ansvarlig søker anfører følgende: - Gangbroen vil ikke være spesielt fremmed i dette området. En gangbro med hvitt stakittgjerde vil snarere forskjønne huset. - Det er vedlagt bilder av hus i nærområdet, og det vises til at nabo i vest har en veranda på baksiden som går inn mot fjellet, og et hus som har fått godkjent en tilsvarende veranda. - Gangbroen vil ikke få vesentlige visuelle negative konsekvenser. Side 173 av 202

174 - En gangbro vil være en trygghet i form av en enkel rømningsvei ut fra 2. etasje. - Tiltakshaver ønsker svært gjerne å få mulighet til å komme ut på terrenget bak huset direkte fra 2. etasje. Kommunens forslag med fransk vindu med rekkverk i vegglivet innfrir ikke hensikten med døråpningen. - En bro eller veranda bak huset blir knapt synlig for noen andre enn tiltakshaver da det ikke er noen gjenboere bak huset. - Subsidiært ønskes en veranda som stikker halvt så langt ut fra bygningskroppen som den omsøkte gangbroen. Verandaen vil gå i ett med fjellet og «hvile» på fjellet. Gjerde på verandaen er tiltakshaver fleksibel på. Verneforeningen er angivelig positive til en slik løsning. Alternativer: Rådmannen kan ikke se at det foreligger forsvarlige alternativer til innstillingen. En eventuell godkjennelse av gangbroen, eller subsidiært en veranda, vil være i strid med plan- og bygningsloven 29-4 da det ikke foreligger samtykke fra eier av naboeiendom, og det ikke foreligger søknad om dispensasjon. Miljømessige konsekvenser: Tiltaket medfører ingen konsekvenser for naturmiljøet. Tiltaket vil redusere områdets miljømessige kvaliteter da det endrer bygningens form og utstrekning på en uheldig måte. Økonomiske konsekvenser: Tiltaket får ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Tegninger: Side 174 av 202

175 Bygningen før endringer Side 175 av 202

176 Med gangbro mot øst Med fransk balkong mot øst Side 176 av 202

177 Med veranda mot øst Vurdering: Delegert vedtak i sak 13/ ble fattet og utsendt per e-post til tiltakshaver og daværende ansvarlig søker den Klagefristen på tre uker begynte å løpe den , og utløp den Klagen er registrert mottatt den Klagefristen er således oversittet. Kommunen vurderer om klagen likevel skal tas til behandling (gis oppreising), jf. forvaltningsloven (fvl.) 31. Klagen kan tas til behandling dersom klageren (tiltakshaver) sannsynliggjør at forsømmelsen ikke kan legges henne eller hennes fullmektig (ansvarlig søker) til last, eller dersom særlig forholdene ellers taler for oppreising og forsømmelsen ikke er forsettlig. Klagen er datert , og ansvarlig søker har opplyst at e-post med klagen ble sendt samme dag. E-posten ble imidlertid sendt til post@frogn.kommune.no i stedet for postmottak@frogn.kommune.no. Dermed ble klagen ikke mottatt og registrert hos kommunen. Ansvarlig søker hevder å ikke ha blitt klar over dette før et par uker senere. For at en klage skal være fremsatt i tide, er det nok at erklæringen før utløp av fristen er avgitt til postoperatør som skal sørge for å få sendingen frem til forvaltningsorganet. Frogn kommune oppfordrer til at skriftlige henvendelser til kommunen sendes per elektronisk post. I er det et mål at all Side 177 av 202

178 korrespondanse skal foregå elektronisk. Ansvarlig søker har således gjort det som kommunen ønsker da klagen ble sendt elektronisk. E-postadressen til Frogn kommunes arkivtjeneste, som journalfører innkommet post, står nederst på brevarkene, som utgjør 1. side i bygningsavdelingens vedtak. Ansvarlig søker hadde således tilgang til riktig e-postadresse. På den annen side er det ikke uvanlig at en felles e-postadresse til en virksomhet er post@... Flere kommuner har e- postadresse post@ etterfulgt av kommunens navn. Etter rådmannens skjønn er vilkåret om at klagers fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen oppfylt. Ansvarlig søker sendte klagen innen fristens utløp, til en e-postadresse som det kunne være nærliggende å tro var den riktige. At det gikk ytterligere 2-3 uker fra ansvarlig søker ble klar over at klagen ikke var kommet frem til den ble innsendt på nytt, har ikke avgjørende betydning. Rådmannen vurderer det ikke slik at klager eller ansvarlig søker kan lastes for å ha drøyd med klagen etter fristens utløp. I tiden etter at de ble klar over at klagen ikke har kommet frem og til den faktisk ble sendt på nytt, til riktig e-postadresse, har søker og tiltakshaver vurdert om de skulle sende klagen inn på nytt eller ikke, samtidig som de har vært opptatt med andre forhold i saken, herunder søknad om igangsettingstillatelse. En eventuell endring av vedtaket kan ikke medføre skade eller ulempe for andre. Etter en helhetsvurdering av ovennevnte finner rådmannen at vilkårene for å ta klagen til behandling til tross for at klagefristen er oversittet, er oppfylte, jf. pbl. 31. Klagen tas til behandling. Det anføres i klagen at gangbroen ikke vil være fremmed i området, og at den vil forskjønne bygningen. Det er ikke bare området, men også selve bygningen endringer vurderes i forhold til når det gjelder endringer på bygninger innenfor antikvarisk spesialområde, jf. reguleringsbestemmelse nr , 1. ledd, 6. punktum og nr til reguleringsplan for Antikvarisk spesialområde Drøbak. Tilbygging og påbygging skal ta hensyn til bygningens eget særpreg og stilart. Rådmannen mener at bygningen må beholde sin opprinnelige form. Med en gangbro eller en veranda ut fra 2. etasje vil bygningen flyte ut på en måte som ikke er tilpasset bygningens stilart. Det var ikke vanlig med balkonger og verandaer i eldre byggeskikk. I klagen er det vist til og lagt ved et bilde av en balkong på et hus i Hamborgveien. Det eksempelet tilsvarer imidlertid en løsning som i Frogn kommunes byggeskikkveileder er vist som en dårlig/mindre god løsning på veranda eller balkong. Ifølge byggeskikkveilederens prinsipper for tilbygg og påbygg bør det ikke tillates veranda i 2. etasje på eldre bygg. Den konkrete balkongen er ikke en opprinnelig del av bygningen, og den er heller ikke nylig godkjent oppført. Balkongen ble etter krav fra kommunen redusert i størrelse i 2011 i forbindelse med godkjenning av rehabilitering av boligen. Verandaen det vises til på gnr 86, bnr 181,500, huset vest for Nordveien 8, er ikke identisk med den omsøkte gangbroen eller foreslåtte veranda på Nordveien 8. Verandaen på gnr 86, bnr 181, 500 er innlemmet i taket ved at takoppbygget er Side 178 av 202

179 kortere på østsiden enn på vestsiden, og begynner ikke på utsiden av bygningen, slik som tilfellet vil være både for gangbroen og en eventuell veranda på Nordveien 8. Løsningen på gnr 86, bnr 181,500 er for øvrig heller ikke en heldig løsning, med brudd i takflaten. Godkjent tilbygg på gnr 86, bnr 260, nord for gnr 86, bnr 280, er ikke sammenlignbar med gangbro eller veranda på huset i Nordveien 8 selv om tilbygget er godkjent plassert helt inntil fjellet øst for bygningen. Det er en helt annen form for tiltak, og det har gjennomgått mange endringer før det ble godkjent. Trygghet anføres i klagen som et moment for at gangbro skal godkjennes da den vil gi en enkel rømningsvei fra 2. etasje. Rådmannen er enig i at en gangbro vil gjøre det enkelt å komme seg ut av 2. etasje og ut på terrenget bak. Et fransk vindu med rekkverk i vegglivet gir imidlertid også en rømningsvei fra 2. etasje, selv om den er noe mindre lett å anvende enn det en gangbro vil være. Rømningsvei via fransk balkong vil gi tilgang til terrenget på bakkeplan nedenfor 2. etasje istedenfor fjellskråningen bak bygningen. Tiltakshaver ønsker å komme ut på terrenget bak bygningen direkte fra 2. etasje, og det anføres i klagen at et fransk vindu med rekkverk i vegglivet ikke vil innfri hensikten med døråpningen. Innenfor området for reguleringsplan for Antikvarisk spesialområde Drøbak veier vurderingen av tiltakets betydning for bygningen og miljøet vesentlig tyngre enn tiltakshavers subjektive ønsker. I rammetillatelsen av er det riktignok godkjent forholdsvis store endringer av bygningens østfasade, både med takoppbygg og innsetting av to mindre vinduer. De store endringene ble godkjent etter en avveining mellom hensynet til vernet av bygningen og dens særpreg og behovet for å kunne få bygningen, som har lite areal, til å bli anvendelig som bolig for en familie. Hensynet til at bygningen skulle bli mer egnet som en familiebolig, og at de største endringene ble utført mot øst, med tilbaketrukken plassering, ble tillagt stor vekt. Det ble vurdert at dette vil medføre at bygningen blir tatt vare på fremfor å stå og forfalle slik den gjorde før tiltakshaver overtok høsten De godkjente endringene er funnet å være i samsvar med lokal byggeskikk og tilpasset bygningens størrelse og utforming. Rådmannen finner derimot ikke at tiltakshavers ønske om direkte adkomst til terrenget bak bygningen kan veie tyngre enn hensynet til bevaring av bygningen og dens særpreg. Terrenget tiltakshaver ønsker å komme direkte ut til er for øvrig en skrå fjellhylle med bredde som varierer fra ca 1,5 meter til ca 4 meter fra grensen mot gnr 86, bnr 338, 342. Rådmannen finner at et fransk vindu med døråpning vil gi en rømningsvei fra 2. etasje samt mulighet for god lufting i 2. etasje og gi mer lys inn samtidig som bygningens form beholdes. Det ønskes subsidiært en veranda ut fra 2. etasje. Bygningsavdelingen har vurdert veranda som alternativ tidligere; to skisser har blitt vurdert. Etter at vedtak av med rammetillatelse samt avslag på gangbro fra 2. etasje forelå, var Side 179 av 202

180 tiltakshaver i dialog med bygningsavdelingen. I e-post av ba tiltakshaver om en forhåndsvurdering av en løsning med balkong/veranda mot øst i stedet for gangbro. Skisser av en veranda var lagt ved e-posten. Bygningsavdelingens forhåndsvurdering og tilbakemelding til tiltakshaver var at en veranda som skissert ikke ville bli godkjent, og at også en veranda ut fra annen etasje vil fremstå som et fremmedelement i forhold til øvrig utforming på bygningen, selv om den vil stikke kortere ut fra bygningskroppen enn den tidligere omsøkte gangbroen. I forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse for de godkjente tiltakene ble det sendt inn flere sett med tegninger, først med fransk balkong i 2. etasje mot øst, og sist med en veranda, noe annerledes i utformingen enn på den skissen som var forhåndsvurdert, men identisk med den som er vedlagt klagen på vedtak av Bygningsavdelingen hadde samtaler med ansvarlig søker og tiltakshaver i løpet av tiden som gikk fra søknad om igangsettingstillatelse ble mottatt og igangsettingstillatelse ble gitt. I løpet av disse samtalene ble det frarådet å ha balkong eller veranda ut fra annen etasje. Søknaden om veranda var begrunnet med de samme argumentene som er trukket frem i klagen på avslaget på gangbro. I igangsettingstillatelsen av ble verandaen i 2. etasje vurdert og ikke godkjent. Verandaen ble ansett å være et fremmedelement i forhold til øvrig utforming på bygningen, og således være i strid med reguleringsbestemmelser 1.2.1, 1. ledd og til reguleringsplan for Antikvarisk spesialområde Drøbak. Rådmannen finner ikke at det foreligger grunnlag for å endre vurderingen av verandaen. På denne bakgrunn er rådmannens vurdering fremdeles at en gangbro, eller en veranda, som omsøkt og foreslått ikke i tilstrekkelig grad tar hensyn til bygningens særpreg og stilart. En gangbro eller veranda vil derfor være i strid med reguleringsbestemmelse nr Rådmannen vil til slutt kommentere avstanden fra en eventuell gangbro eller veranda til nabogrensen. Begge alternativene vil medføre at bygningen med konstruksjonen kommer nærmere grensen enn 4,0 meter. Det foreligger ikke nabosamtykke til plassering nærmere grensen enn 4,0 meter, og det er heller ikke søkt om dispensasjon fra pbl 29-4s krav til minste avstand til nabogrense. Dette medfører at kommunen ikke kunne godkjent gangbro eller veranda på nåværende tidspunkt uten vilkår. Det ville ikke kunne gis igangsettingstillatelse for noen av delene uten at samtykke forelå eller dispensasjon var innvilget. Konklusjon: Det foreligger ikke nye momenter i klagesaken som tilsier at rammetillatelsens avslag på gangbro bør omgjøres, hverken ved at gangbro godkjennes eller ved at det subsidiært godkjennes en veranda. Rådmannen anbefaler at klagen oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Rådmannen i Frogn Velg dato Side 180 av 202

181 Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Korrespondanse mellom bygningsavdelingen og tiltakshaver/ansvarlig søker Søknad om igangsettingstillatelse Søknad om rammetillatelse Nabovarsler Søknad om dispensasjon Mfl. Vedlegg til sak Side 181 av 202