Transkript

1 Page 1 of Føres på saksnr 09/1494 Fra: Eskil Laksfors [mailto:eskil@rojoarkitekter.no] Sendt: 17. mars :25 Til: Espås Svein Ivar Kopi: friboas@gmail.com Emne: Reguleringsplan for Aasen gård - revidert og supplerende materiale Reguleringsplan for Aasen gård Deres ref. 09/1494 Viser til tilbakemelding på innsendt planforslag, datert , samt øvrig korrespondanse om saken. Vedlagt er revidert beskrivelse, bestemmelser, plankart, og illustrasjonslpan. Vedleggene skal erstatte vedleggene V00, V02, V03 og V04 (beskrivelse og bestemmelser er også lagt ved i word format). I tillegg er det lagt ved 4 illustrasjoner som belyser brukbarhet av veger. De enkelte punktene nærmere begrunnelser av valg, endringer og drøftinger i forhold til tilbakemeldingsbrevet følger under (Deres punkter i kursiv). Nærmere vurdering i forhold til universell utforming bør vektlegges i større grad. I innsendt materiale stilles det av hensyn til topografi og typologi kun krav til universell utforming av næringsarealene, ikke til boligene. Det kan tenkes at man for å bevisstgjøre den enkelte boligbygger i bestemmelsene har krevd at det ved byggesøknad for den enkelte bolig skal redegjøre for universell utforming eventuelt hvilke tiltak som skal til i etterkant for å oppnå dette. Et resultat av dette kunne ha vært at den enkelte boligbygger for eksempel vil velge rettløpstrapper dimensjonert for rullestolheis, ta høyde for å kunne etablere bad og hovedsoverom på hovedplanet, og lignende. Vi har imidlertid vurdert det slik at de øvrige bestemmelsene for utforming og plassering legger så strenge føringer for bebyggelsen at ytterligere krav kan bli et for stort inngripen i den enkelte boligbyggers valgfrihet. Hvis kommunen ønsker å styre utviklingen i retning flere universelt utformede boliger vil dessuten diskriminerings og tilgjengelighetsloven som trer i kraft fra 1.juli kunne gi kommunen/byggesaksbehandler mulighet til å styre utformingen av den enkelte bolig i en slik retning. I forhold til tilrettelegging for universell utforming av boliger vil vi bemerke at det der terrenget tillater det (BF4 og sydligste eiendom i BF5) legges til rette for lavere bebyggelse med større grunnflate (alle de viktigste funksjonene på ett plan). I revidert plankart er også byggegrensene i felt BF1 og sydligste tomt i BF2 utvidet for bedre å legge til rette for en slik bebyggelse. Se nærmere på husenes plassering. I telefonmøte med saksbehandler utdyper Anders Norgård Larsen denne merknaden med at kommunen ønsket en vurdering av om at det ved en alternativ husplassering i større grad kunne legges til rette for universell utforming. Vurdering av og endringer gjort er beskrevet over. Å eventuelt sløyfe en eller to boliger vil ikke legge til rette for flere boliger med universell uforming. Vi ønsker uansett å prioritere å bruke noe av det flateste (og mest solrike, se sol/skyggediagrammene vår og høstjevndøgn kl 15.00) til lekeplass. Selv i feltet BF3, der terrenget er absolutt brattest, kan det innenfor byggegrensene oppføres boliger tilrettelagt for rullestolbrukere, med inngang på bakkeplan, rettløpstrapper og utgang til terrasse over parkering i plan 2 og til terreng på plan 3 (se illustrasjonsplan). Atkomst fra offentlig veg er imidlertid alt for bratt i forhold til krav til universell utforming (maks stigning 1:20). Vurdere om en innkjøring kan ivareta feltet. f AV2 bør vurderes fjernet og f AV3 bør kunne tjene for alle husene. På grunn av stor høydeforskjell (f V3 ender på kote 234, f V2 på kote 221,5) er dette ikke en heldig løsning. Det har vært vurdert, men da studien viste en atkomstveg med helning 1:5, enorme terrenginngrep for å sikre atkomst for brannbiler/lastebiler, samt dårligere og færre boligtomter og atkomst til disse, ble ideen

2 Page 2 of raskt forkastet. Som f AV2 nå er planlagt ser det ut til at busslomme må benyttes for å få til tilfredsstillende svingradius. Avkjørslene er utformet i henhold til Statens vegvesens håndbok 017. Uten å ta bussventelommen i bruk, er det (ved atkomst fra sør) rom for en svingradius på 7 meter. For personbiler, vare og kombibiler er dimensjonerende svingradius 6 m. Svingradius skulle i så måte være tilfredsstillende. I revidert plankart er imidlertid avkjørselen justert noe for at atkomsten skal bli mindre anstrengt (se for øvrig vedlagte illustrasjon Avkjøring til f V2, ytre svingradius person og varebil ). Med hensyn til snumuligheter er de private, felles atkomstveiene på grunn av topografien kun dimensjonert for personbiler og varebiler. I tilfeller som dette må framkommeligheten for brannbiler vurderes særskilt. For f V2 og f V3 er atkomst for brannbil forutsatt å være fra nord. Skulle brannbil ankomme sørfra må den snu; enten ved eiendommen i svingen eller ved næringsområdet der avkjørslene vil være dimensjonert for lastebil. Dimensjonerende svingradius for lastebil/brannbiler med stige er 12 meter. Vedlagt er tre illustrasjoner som viser framkommelighet for brannbil i de tre mest kritiske situasjonene. Vurdering av om busslomme er riktig plassert. Som argumentert for over bør avkjørselen f V2 beholdes. Området rundt avkjøringspunktet vil være det naturlige stedet for av og påstigning for skolebarn; påstigning fra ventelommen, avstigning i avkjørselen. Ventelommen vurderes således som riktig plassert. I revidert plankart er ventelommen flyttet noen meter sørover for å unngå konflikt med høytspentmasta. Det er også her en slik utvidelse av veibanen lar seg gjennomføre uten inngrep i skråninga øst for planområdet. Trafikksikkerhet i forbindelse med bruksendring for område BF6. Denne er nå grundigere vurdert, og da det ikke har lyktes å dokumentere tilfredsstillende siktforhold i forbindelse med inn og utkjøring har vi valgt å ta denne eiendommen ut av planforslaget. Det gjøres oppmerksom på at hytter må være i tråd med teknisk forskrift før de kan benyttes som bolighus. Dette er søknadspliktige tiltak. Det forutsettes at tilfredsstillende atkomst, vanntilførsel og avløpsløsning, samt andre krav kommunen måtte stille, vil være på plass før det søkes om endring fra fritidsbolig til bolig. Atkomst f UO3. f V3 traktorvei bør ivaretas på plankartet. Med unntak av den ene boligtomta for enden av f V3 er det ikke et ønske at planen skal medføre endret bruk av eiendommen 20/5. Denne delen av planen reguleres derfor til LNRF område. Betegnelsen LNRF omfatter formålene arealet skal tjene; landbruk (skogdrift) og natur og friluftsformål (uteopphold). Traktorvegen/driftsvegen reguleres til underformålet LNRF areal for nødvendig tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag (5100) (i tittelfeltet vist som LNRF areal driftsveg). Av ressurshensyn flyttes driftsvegen fra dagens trasé til å ligge innenfor hensynssone høyspentanlegg. Opparbeidelse av driftsveg, LNRF2, sikres gjennom bestemmelsene. Er hensynssonen til strømførende linjer stor nok? Størrelsen på hensynssonen er kontrollert med TrønderEnergi v/vidar Fossflaten og justert fra 12 til 15 meter. Teknisk: gnr/bnr på plankarets tittelfelt. Tittelfeltet er rettet i henhold til tilbakemeldingsbrevet. For veier må det vises skråningsutslag og disse må bli vist som veiareal. Da veiene ikke er detaljprosjektert vil det være uheldig å gjøre en eksakt kotesetting av disse samt skjæringsog skråningsutslag juridisk bindende. I revidert illustrasjonsplan er linjetykkelsen på kotene i grunnkartet justert ned i forhold til de justerte kotene (vist med tykkere stiplet strek)slik at terrengendringen som følge

3 Page 3 of av veganlegget blir lettere å lese (3D modellen viser terrenget med justerte koter) Vegene er planlagt med en maksimal stigning på 1:8. De største terrenginngrepene som følge av veganlegget (f V2) blir i den nordligste delen av 20/11. Dette arealet blir liggende uten naturlig tilknytting til noen av boligtomtene på 20/11 og reguleres derfor til annet vegareal grøntanlegg, der ansvaret for stell og vedlikehold er felles for alle brukerne av f V2. For øvrig vil veganlegget kun medføre mindre terrengendringer, og dette arealet (skjæringer og fyllinger) legges til tilstøtende arealformål; for f V3 uteoppholdsareal og annen veggrunn og for f V2 boliger. For sistnevnte vil den lille fyllingen være en naturlig del av hagen rundt husene. Nærmere utredning om vannmengde og kvalitet av fagkyndig, evt. om det er nok brannvann. Dette er nå under utredning av Nordconsult AS. En utredning om vannmengde og kvalitet vil foreligge i løpet av uke 14. Ta gjerne kontakt på e post eller telefon hvis Dere har noen spørsmål eller finner ytterligere punkter som burde ha vært bedre belyst. Mvh Eskil Laksfors ROJO arkitekter AS

4 Illustrasjon: Avkjøring til f-v2, innsatsbil, brann (lastebil) m. 1:250, ROJO/EL

5 Illustrasjon: avkjøring f-v3, innsatsbil, brann (lastebil) m. 1:250, ROJO/EL

6 Illustrasjon: f-v2, innsatsbil, brann (lastebil) m. 1:250, ROJO/EL

7 r = 6m r = 6m Illustrasjon: avkjøring f-v2, ytre svingradius person- og varebil m. 1:250, ROJO/EL

8 avfall ventelomme - buss avfall dam avfall park hoppbakke driftsveg nk+221 nk+220 septiktank gangforbindelse aking sandlekeplass Nye koter Reguleringsplan for Aasen gård gnr/bnr 20/3, 20/11 m.fl, Skaun kommune Illustrasjonsplan, m 1: EL, R EL

9 TEGNFORKLARING 12-5, AREALFORMÅL I HHT. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Juridiske linjer og symboler g+241,5 k+235 N/K %BYA=60% 5 m 3 m f-av4 f-av5 f-v3 f-av3 3 m o-av1 g+235,8 4 m 1 m BF5 %-BYA=25% o-v1 5 m o-av2 j.1 f-av2 3 m 1. Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse -frittliggende småhusbebyggelse (1111) Næring/kontor (1820) Uteopphold (1600) Lekeplass (1610) 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg (2010) Annen veggrunn - tekniske anlegg (2018) Annen veggrunn - grøntareal (2019) 5. Landbruk, -natur og friluftsområder samt reindrift Landbruk, -natur og friluftsområde (5001) LNRF-areal - driftsveg (5100) 12-6, HENSYNSSONER 11-8a jf 12-6 Grense reguleringsplanområde Grense reguleringsformål Regulert tomtegrense Eiendomsgrense som skal oppheves Byggegrense Regulert senterlinje Frisiktlinje i veikryss Grense for hensynssone Bebyggelse som inngår i planen Bygg som forutsettes fjernet Avkjørsel f-uo3 LNRF2 BF4 %-BYA=25% g+239,9 k m LNRF1 g+230,1 9 m BF3 %-BYA=25% f-av8 4 m g+229,1 4 m 3 m f-v2 k m5 m 3 m 3 m 4 m g+218,8 BF2 %-BYA=25% g+217,8 f-av7 Euref 89 sone 32 a.1) Sikringssone - høyspenningsanlegg a.2) Sikringssone - frisikt 12-7, BESTEMMELSER Bestemmelsesområde SKAUN KOMMUNE Reguleringsplan for: Aasen gård Gnr/Bnr 20/3, 8 og 11 m.fl Tiltakshaver: Thormod Øien Påførte kotehøyder (g+230,1 osv.) angir maks kotehøyde for gesims MÅLESTOKK: 1:1000 KARTBLAD: EKVIDISTANSE 1M N f-uo2 6 m 1,5 m 3 m g+224,5 BF1 %-BYA=25% k m f-uo1 2 m g+216,9 f-av1 f-av6 REVISJONER DATO SIGN. R1 Endring av plangrense mm. etter tilbakemelding fra Skaun kommune EL SAKSBEHANDLING IFLG.PLAN OG BYGNINGSLOVEN: DATO SIGN. Kunngjøring vedr. reguleringsarbeidet Behandling i Plan- og Miljøutvalget EL Behandling i Kommunestyret Utlegging til offentlig ettersyn g+220,5 Kommunestyrets vedtak PLANEN UTARBEIDET AV: ARKIV NR: REG.PLAN NR: TEGNET AV: Ansvarlig: Eskil Laksfors, sivilarkitekt MNAL EL DATO: OPPDRAGSNR: 0921

10 Aasen gård - forslag til reguleringsplan PLANBESKRIVELSE Revisjon 1, Bakgrunn Planforslaget er innsendt av ROJO arkitekter AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Tormod Øien. Hensikten med planen, arkitektonisk hovedgrep, planlagt arealbruk Aasen gård ligger i Buvikåsen, midtveis mellom Illhaugen og Lereggen. Området er vist som LNF-område i kommuneplanen. Gården er ikke i drift. Hovedhuset bebos av tiltakshaver og driftsverdig jord er utleid. Tiltakshaver ønsker nå å samlokalisere administrasjon samt garasje og verksted for virksomhetene sine, Fribo as og Monarch Invest & Sales AS med underselskaper i et nytt nærings- og kontorbygg. Bygget foreslås oppført der gjenværende driftsbygning står i dag. Virksomheten er mangslungen; kjøp og salg av eiendom, kantinedrift, renholdstjenester og entreprenørvirksomhet. Næringsbygget skal huse garasje og verksted for maskinparken til sistnevnte virksomheten. Selskapet driver også med palleproduksjon for Samkjøpsgruppen (Rema, Rimi, Coop, Ica m.fl). Denne produksjonen vil fortsatt foregå på Tiller, kun administrasjonen flyttes til Buvikåsen. I tillegg vurderes utleie av kontorarbeidsplasser. Etableringen omfatter totalt ca 20 arbeidsplasser. I forbindelse med etableringen av nærings- og kontorbygget ønsker tiltakshaver å tilby boligtomter for sine ansatte i nærheten av arbeidsplassen. Boligtomtene foreslås regulert inn på eiendommen 20/11, like sørøst for nærings- og kontorbygget. Dette området er også vist som LNF-område i kommuneplanen. I digitalt markslagskart er området vist som beitemark og skogbruksområde med middels bonitet. Innenfor planområdet er det 4 andre bolighus, to helårsboliger og to fritidsboliger. Eierne av fritidseiendommene ønsker å få endret status til helårsbolig. I dag har alle eiendommene hver sin septiktank. I forbindelse med reguleringsplanen foreslås det å etablere et felles avløpsanlegg for alle eiendommene øst for næringseiendommen, med mulighet for tømming fra offentlig veg. Det foreslås å etablere felles avfallsanlegg ved de to avkjørslene til boligområdene. På alle eiendommene foruten Aasen gård er det boret etter vann til boligene; på eiendommen 20/25 sist for ca. et halvt år siden. Selskapet som forestod boringen meddelte da grunneier at det begynte å bli lite vann å få tak i ved boring i området, noe som medførte at selskapet ikke kunne gi noen garantier om stabil vanntilgang selv om boredybden ble øket fra tidligere 70 meter til 120 meter. Aasen gård, derimot, har en god og solid vannkilde, som har mer enn nok kapasitet til alle hus i nærområdet. I forbindelse med reguleringsplanen planlegges det derfor å etablere et privat vannverk der vann fra gården distribueres via en ny vannledning til nye og gamle boliger. Vann fra denne kilden brukes allerede i dag av flere gårder og boliger i nedre del av Buvikåsen. Vannet analyseres jevnlig av Næringsmiddelkontrollen, som etter opplysning fra grunneier, anser vannet å være av meget god kvalitet. 1

11 Arealene foreslås regulert til boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse og til blandede formål næring/kontor, veg og annen veggrunn (tekniske anlegg og grøntareal). Del av kommunal veg, kv 201, er inkludert i planen. For å få til en tryggere av- og påstigningssituasjon for buss foreslås denne utvidet med en ventelomme ved avkjørselen til det nye planlagte boligområdet. En større del av eiendommen 20/3 er i den senere tid drenert og er i ferd med å få en parkmessig opparbeidelse. Blant annet er det etablert en dam. Dette området, sammen med et mindre areal sentralt i det nye boligfeltet, foreslås nå regulert til uteopphold og lekeplass. For å sikre atkomst for boligene på 20/11 til uteoppholdsarealet på 20/3 reguleres deler av eiendommen 20/5 til LNRF-areal, herunder driftsveg. Tidligere vedtak i saken: Plan og miljøutvalget fattet i møte den (sak nr 11/09) vedtak om å tilrå at det oppstartes reguleringsarbeid for eiendommene. Saksfremstillingen følger som vedlegg til saken. Varsling/kunngjøring: Igangsatt regulering ble kunngjort i Adresseavisa og i Trønderbladet medio september Kopi av kunngjøringsannonsen er vedlagt saken. Melding om igangsetting av reguleringsarbeid ble den sendt ut til naboer og offentlige etater. Melding med adresseliste er vedlagt saken. Oversikt over berørte eiendommer: med adresse, gnr/ bnr og navn og adresse på hjemmelshaver. Gnr Bnr Hjemmelshaver Adresse : Skaun kommune Rådhuset, 7353 Børsa Djupdalen, Kjetil 7350 Buvika Abrahamsen, Carina og Stian Klemets veg 112, 7227 Gimse 20 6 Onsøien, John Gunvald 7350 Buvika 20 5 Onsøien, John Ivar 7350 Buvika 20 3 Storøy, Randi Synnøve 7350 Buvika 20 3 Øien, Tormod Bjørnar 7350 Buvika Aas, Anne Marit og Per Arne 7350 Buvika Johansen, Anne Grete Elgeseter gate 38 B, 7030 Trondheim Spaun, Øivind Elgeseter gate 51, 7030 Trondheim 20 2 Bundgård, John Laurits 7350 Buvika 29 2 Onsøien, Jørgen 7350 Buvika Liste over alle vedlegg: V01: Oversiktskart V02: Planbestemmelser V03: Plankart V04: Illustrasjonsplan V05: VA-plan V06: Planavgrensing i markslagskart V07: 3D-illustrasjoner V08: Sol/skyggediagrammer 2

12 V09: Utfylt sjekkliste for plansaker V10: Vedtak fra PMU V11: Kopi av referat fra oppstartsmøte V12: Kopi av kunngjøringsannonse V13: Kopi av varslingsbrev m/adresseliste V14: Kopi av innkomne merknader Avvik fra overordnet plan Planforslaget avviker fra gjeldende kommuneplan, der området er vist som LNF-område. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet: Planområdet ligger på Buvikåsen i Skaun kommune, ca 6 km fra Buvika sentrum. Planområdet omfatter eiendommene gnr. 20 bnr. 6, 11, 25, 26, 36, 37 og 39, samt deler av 3 og 5, og gnr. 201 bnr. 4. Størrelsen på planområdet er ca m² Dagens arealbruk er bolig, fritidsbolig og landbruk. Tilstøtende arealer brukes til jordbruk og skogdrift. Antall boliger innenfor planområdet i dag er 5 (3 heårs- og 2 fritidsboliger). Grunnforhold: Området ligger over den marine grense. Over hele planområdet ligger fjell (fløssfjell) helt opp i dagen. Området anses som ikke rasfarlig. Der det planlegges boliger har det ikke tidligere foregått aktiviteter som skulle tilsi at grunnen er forurenset. Sør Trøndelag fylkeskommune, Enhet for regional utvikling, har befart planområdet. Det ble ved befaringen ikke observert automatisk fredete eller andre verneverdige kulturminner som planen vil komme i konflikt med. I digitalt markslagskart er landbruksarealene vist som uproduktiv skog, skog av middels og høy bonitet, og innmarksbeite. Planen berører i liten grad verdifull vegetasjon (ca 1 daa skog med høy bonitet). Arealer vist som innmarksbeite er ikke lengre i bruk til dette formålet og er delvis gjengrodd. Naturverdier: Planen berører ingen registrerte verneverdige naturområder eller spesielle viltområder. Rekreasjonsverdi: Etter opplysninger fra grunneier er området i dag ikke brukt av barn og unge til aktivitet Stedets karakter: Området som foreslås regulert til boligformål ligger i en østvendt skråning (høydeforskjell om lag 40 m fra laveste til høyeste punkt), med gode utsiktsforhold mot Trondheimsfjorden og ut over Gauldalen. Området som foreslås regulert til blandet formål bolig/næring er flatere men avgrenses av en østvendt kam. Høydeforskjellen innenfor dette området er ca 8 m. Ved vår- og høstjevndøgn er det gode solforhold i hele planområdet tidlig på dagen, i de nordlige områdene hele dagen. Solforholdene i mars/september og juni redegjøres for i vedlagt sol/skyggediagram. Bebyggelsen består av frittliggende småhus med saltaksform. Området anses ikke å inneholde antikvarisk verdifull bebyggelse eller anlegg. 3

13 Trafikkforhold: Planområdet har atkomst fra kommunal veg, kv 201, (grus) mellom Illhaugen i nord og Lereggen i sør. Mellom Illhaugen og planområdet er det i dag i underkant av 40 boliger. På strekningen mellom planområdet og Lereggen er det i dag ca 14 boliger som har atkomst fra denne vegen. Brorparten ligger på Lereggen ved fylkesveg 802. Raskeste veg fra Buvika (E39) til disse er via fv 802. ÅDT for den aktuelle strekningen av kv 201 anslås til 100. Det er ikke opparbeidet gang- og sykkelveg i nærheten av planområdet. Området betjenes av skolebuss. Ut over skolebuss er det pr i dag ikke noe kollektivtilbud. Det er ikke opparbeidet fortau gjennom planområdet. Ved glatt føre er det visse framkommelighetsproblemer for buss vinterstid. For å bedre situasjonen er vegbanen ved eiendommen 20/39 på privat initiativ nylig blitt utvidet. Annen infrastruktur: Området sokner til Buvik skole og Skaun ungdomskole. Buvik skole har i inneværende skoleår 257, Skaun ungdomskole har 255 elever. Tallene er forventet å stige opp mot henholdsvis 290 og 280 i årene som kommer. Kapasiteten for Buvik skole er ca 350 elever, kapasiteten på Skaun ungdomsskole er også god. Energileverandør er TrønderEnergi AS. Det er ingen offentlig vannforsyning eller avløpsordning i området. Samråds- og medvirkningsprosess Oppstartsmøte ble avholdt Møtereferat er vedlagt saken. Melding om igangsatt reguleringsarbeid ble kunngjort i Adresseavisen og i Trønderbladet (dato), og melding om igangsatt reguleringsarbeid ble den sendt ut til naboer og andre offentlige interesseparter. Melding med adressatliste er vedlagt. Innkomne innspill Etter varsel om igangsetting har det kommet inn 3 uttalelser/merknader. Disse er vedlagt i sin helhet, men også oppsummert og kommentert i det følgende. Det har kommet ett varsel om innsigelse: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, brev datert Poengterer at området i kommuneplanen er vist som LNF-område. Viser til digitalt markslagskart som viser at deler av planområdet berører lettbrukt, fulldyrka jord. Innskjerping av jordvernet i ny plan- og bygningslov, betyr at omdisponering ikke skal skje der dokumentert arealbehov kan løses med alternativ lokalisering der de negative virkningene for samfunn og miljø er mindre. Fylkesmannen varsler innsigelse til planforslaget dersom slik dokumentasjon ikke tilsier at dette er en bærekraftig løsning. Poengterer at det i reguleringssaken foreløpig ikke er redegjort for behovet for å omdisponere dyrket mark til annet formål. Kommentar Planområdet slik det var avgrenset da fylkesmannen mottok varsel var omfattet områder klassifisert som mindre lettbrukt, fulldyrka jord ikke lettbrukt, fulldyrka jord slik fylkesmannen hevder. I innsendt planforslag er planavgrensingen endret slik at arealene med fulldyrka, mindre lettbrukt jord ikke blir berørt. Planforslaget medfører dermed minimal negativ konsekvens for jordbruksdriften på eiendommen 20/3. Foreslått nærings- og kontorbygg opptar i hovedsak et areal der eksisterende driftsbygg står i dag, og som ellers 4

14 består av ei bratt skråning. Arealer vist som beitemark i digitalt markslagskart er ikke i bruk til dette formålet. Fylkesmannen viser videre til at tiltaket ikke er i samsvar med kommuneplanens arealdel, og påpeker at det er uheldig dersom kommunen åpner for en praksis hvor det åpnes for boligbebyggelse og næringsutvikling som ikke er vurdert i overordnet plan. Ønsker en helhetlig vurdering av tiltaket i forhold til overordnede mål for utvikling av kommunen og fremtidig utnyttelse av kommunens arealer. Kommentar I den senere tid (ved sist rullering av kommuneplanens arealdel) har det vært fokusert på næringsutvikling i sentrumsområdene i Buvika og Børsa. Etableringen er imidlertid allerede vurdert av PMU. Det vises for øvrig til PMUs vedtak, der mål om minsket trafikk mellom bolig og arbeidsplass poengteres. Planforslaget passer innenfor disse målsettingene med å tilby boliger i nærheten av arbeidsplasser. Utbyggingen underbygger opprettholdelse av skolebusstilbudet langs en veg med spredt bosetning. Fylkesmannen viser til at det ikke opplyses om hvilken næring som skal drives innenfor planområdet, og minner om at det i boligområder ikke må legges opp til næringsdrift som kan medføre forurensing i form av lukt eller støy. Minner videre om at rundskriv T-1442 Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging etter plan- og bygningsloven skal legges til grunn for saksbehandlingen. Kommentar Næringsaktiviteten som planlegges er kontor og verksted/garasje. Det skal ikke foregå noen form for produksjon eller annen virksomhet som produserer støy eller lukt. Det ikke utarbeidet støysonekart i forhold til kv 201. På grunn av lavt ÅDT (100) og lite eller ingen tungtransport gjennom området anses ikke trafikkstøy å være et problem. Sør Trøndelag fylkeskommune, Enhet for regional utvikling, brev datert Vurderer det som sannsynlig at det innenfor planområdet kan finnes skjulte og synlige fornminner som ikke har vært registrert tidligere, og at de for å kunne gi sin uttalelse finner det nødvendig å foreta en kartlegging innen planarealet med henblikk på automatisk fredete kulturminner. Sør Trøndelag fylkeskommune, Enhet for regional utvikling, brev datert Melder at planområdet er befart, og at det ikke ble observert automatisk fredete eller andre verneverdige kulturminner som planen vil komme i konflikt med, men minner om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Skriver videre at spredte boligfelter som dette vil kunne utfordre nasjonal og regional politikk når det gjelder arealbruk, transport og klima, og vil slik generelt fraråde slike utbygginger så lenge de ikke inngår i kommuneplan. Fylkeskommunen poengterer imidlertid at de da dettte er et svært lite felt, ikke vil gå imot planen. 5

15 Beskrivelse av planforslaget Plandata Arealbruksformål i planen Bolig Næring/ Kontor Sum alle bygge-formål Veg og annet vegareal Uteopphold og lekeplass LNRF Sum grunnareal m m m m m m 2 Utnytting planlagt bebyggelse Sum m 2 BRA Sum m 2 BRA Sum m 2 BRA Utnytting planlagt Sum m 2 Sum m 2 Sum m 2 Sum m 2 bebyggelse under BRA BRA BRA BRA terreng Areal på eksisterende bebyggelse - over terreng - under terreng Sum m 2 BRA Sum m 2 BRA Sum m 2 BRA Sum m 2 BRA Boliger 13 Arbeidsplasser Planlagt arealbruk Sum m 2 BRA Sum m 2 BRA Sum m 2 BRA Sum m 2 BRA Bebyggelse og anlegg: - Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse - Blandet formål: Næring/kontor - Uteoppholdsareal: Uteopphold og lekeplass Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: - Veg - Annen veggrunn tekniske anlegg - Annen veggrunn - grøntareal Landbruk, -natur og friluftsområder samt reindrift: - Landbruk, -natur og friluftsområde - LNRF-areal driftsveg Hensynssoner: - Sikringssone høyspentanlegg - Sikringssone frisikt Bestemmelser: - Bestemmelsesområde Planlagte byggeområder Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse: Grad av utnytting: Maksimalt tillatt %-BYA er 25 %. 6

16 Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrensene vist på plankartet. Bebyggelsen skal ha saltak. Møneretningen skal ligge i flukt med terrenget. I felt BF3 tillates ikke takoppbygg eller arker mot øst. Ved brann eller naturskade kan eksisterende bygninger søkes gjenoppført med tilnærmet samme volum og utforming som eksisterende bebyggelse. Garasjer og carporter tillates oppført utenfor byggegrensene. Maksimal tillatt gesimshøyde for den enkelte tomt er påført plankartet. For de fleste husene medfører disse begrensningene at huset vil få én hovedetasje og en til to sokkeletasjer. Planen legger opp til en type bebyggelse, små hus over flere plan, som i utgangspunktet er lite egnet for bevegelseshemmede. Det stilles i planen ingen krav til universell utforming av boligbebyggelsen. Byggeområdene BF1 og BF2 ligger i nordøstvendt skråning. For å maksimere andelen av brukbare, sørvendte uterom på den enkelte tomt er bebyggelsen fortrinnsvis lagt lengst mot nordøst på tomta. Flere av husene i BF1 og BF2 er planlagt med parkering på sokkelnivå med takterrasse over. Bebyggelsen er planlagt slik at en skal kunne ha utgang til utearealer på ulike nivå. Bebyggelse og veganlegg er lagt slik at eksisterende vegetasjon i størst mulig grad kan bevares. Antall parkeringsplasser vil være i henhold til kommunen parkeringsvedtekter. Det vil si 3 parkeringsplasser pr bolig. Parkering foregår på egen grunn. Forslag til parkeringsløsning er vist på vedlagte illustrasjonsplan. I bestemmelsene knyttes det ingen krav til tilrettelagt parkering og atkomst jamfør prinsippene om universell utforming for boligbebyggelsen. Boligfeltene BF1-BF3 har atkomst fra offentlig veg via f-v2, BF4 via f-v3. BF5 har atkomst fra offentlig veg som i dag, de to østligste eiendommene i BF5 via f-v3. Skisseplan for felles vann- og avløpsanlegg er vedlagt planforslaget. Det knyttes en rekkefølgebestemmelse til at det skal dokumenteres tilstrekkelig tilgang på vann før det gis tillatelse til utbygging. Forslag til plassering av felles avfallsanlegg er vist i illustrasjonsplanen (ved offentlig veg ved avkjørsel til f-v2 og f-v3). Lekeplasser og uteopphold: f-uo1 reguleres til lekeplass og skal være felles for alle boliger i feltene BF1-BF3. Her skal det i henhold til godkjent utomhusplan opparbeides en småbarnslekeplass på minimum 100 m². Denne skal utstyres med leikeutstyr som fremmer fysisk aktivitet som huske, sandkasse og klatrestativ. Lekeplassen skal også ha sitteplasser for voksne. Begrunnelsen for plasseringen er topografien, den sentrale beliggenheten mellom feltene og solforholdene (se vedlagte sol/skyggestudier). Lekeplassen ligger inntil f-v2, men da kjørehastigheten og trafikkbelastningen (kun trafikk til og fra to boliger) på veien vil være lav, vurderes ulykkesrisikoen å være liten. Rundt småbarnslekeplassen tillates det dessuten oppføring av gjerde. Bestemmelsene stiller krav til at småbarnslekeplass skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for boliger i feltene BF1-BF3. Om lag 3 mål av eiendommen 20/3, f-uo3, reguleres til uteopphold. f-uo3 er felles for alle eiendommene i planområdet, gis parkmessig opparbeidelse og kan brukes til lek og opphold for større barn og voksne. Feltene BF1-BF3 vil ha trafikksikker gangadkomst til 7

17 uteoppholdsarealet via f-ou2, driftsveg LNRF2 og f-v3. Bestemmelsene sikrer at gangforbindelse via f-uo2 skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før det gis brukstillatelse for boliger i feltene BF1-BF3. Blandet formål næring/kontor: Grad av utnytting: Maksimalt tillatt % -BYA er 60 %. Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrensene vist på plankartet. Bebyggelsen skal ha saltak. Møneretningen skal ligge i flukt med terrenget. Byggegrense mot kv 201 korresponderer med vegglivet til eksisterende driftsbygning slik at siktforholdene fra veien blir like god som i dagens situasjon. Maksimal tillatt gesimshøyde er påført plankartet. Disse begrensningene medfører at næringsbygget vil få én hovedetasje og en til to sokkeletasjer. Eksisterende bolighus kan fortsatt benyttes som bolig. Ved brann eller naturskade kan bolighuset søkes gjenoppført med tilnærmet samme volum og utforming som eksisterende bebyggelse. Bebyggelsen kan da fortsatt brukes til boligformål. Bestemmelsene stiller krav til universell utforming av nærings/kontorbebyggelsen. Kommunens parkeringsvedtekter setter ingen krav til antall parkeringsplasser for kontor eller industri/lager i dette området. For boligen er kravet 3 plasser. Forslag til parkeringsløsning for nærings/kontor-området er vist på vedlagte illustrasjonsplan. Bestemmelsene knytter krav til tilrettelagt parkering og atkomst jamfør prinsippene om universell utforming for nærings/kontorbygg. Området har atkomst direkte fra kommunal veg. Skisseplan for felles vann- og avløpsanlegg er vedlagt planforslaget. Forslag til plassering av felles avfallsanlegg er vist i illustrasjonsplanen. Planlagte private og offentlige veganlegg: Kommunal veg o-v1 er regulert med en bredde på 5 meter. Ved avkjørselen til f-v2 er det regulert inn en utvidelse av vegbanen på 3 meter som skal tjene som ventesone for busspassasjerer. Denne skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse for boliger i feltene BF1 BF3. Private atkomstveger f-v2 og f-v3 er regulert med bredde på 4 meter (pluss breddeutvidelser i krappe svinger) og er felles for de eiendommer som har atkomst fra disse. Den enkelte atkomstveg skal være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse for boliger som har atkomst fra denne. Bestemmelsene stiller også krav til at annen veggrunn grøntareal, f-av8, skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før det kan gis ferdigattest for f-v2. 8

18 Andre krav til gjennomføring, miljøoppfølging: I forbindelse med søknad om byggetiltak i feltene BF1-BF4 og N/K skal det leveres detaljert utomhusplan for de ubebygde delene av tomtene. For feltene BF1-BF3 skal utomhusplanen også omfatte f-ou1 og f-ou2, samt f-av4. Lekeplass f-uo1 og gangforbindelse, f-ou2 samt LNRF2, til felles uteoppholdsareal, f-ou3, skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før det kan gis brukstillatelse for boliger i feltene BF1-BF3. Lekeapparatene kan installeres etter at brukstillatelse er gitt I forbindelse med byggesøknad skal alternative energikilder vurderes. Resultatene skal dokumenteres. Skolekapasitet skal være dokumentert før det gis igangsettingstiltak for boligbygging i området. Det skal foreligge godkjent utbyggingsavtale mellom utbygger og Skaun kommune før Det gis tillatelse til utbygging. Det skal foreligge godkjent teknisk plan før tillatelse til utbygging gis. Virkninger av planforslaget Viktige tema: Stedets karakter, estetikk og arkitektonisk kvalitet Planlagt småhusbebyggelse anses som typisk for området i med tanke på utforming og plassering i landskapet. Etablering av felles atkomstveg, f-v2, medfører visse terrenginngrep i form av fylling. Det stilles derfor krav til opparbeidelse av f-a4 for å sikre at den grønne virkninga av området ivaretas. På grunn av vegetasjon og topografi vil boligbebyggelsen i BF1-BF4 knapt være synlig fra kommunal veg. Energiforbruk Bestemmelse om vurdering av alternative enegikilder. Jordressurser, jordvern Etter varsel om igangsetting er planavgrensingen justert slik at områder med den beste landbruksjorda (klassifisert som mindre lettbrukt, fulldyrka jord) ikke i nevneverdig grad berøres av planen. Gjennomføring av planen hindrer ikke atkomst til eller drift av disse arealene. Bebyggelse og tilhørende anlegg er i all hovedsak lagt utenfor områder med skog med høy bonitet. Gjenværende arealer er regulert til annet vegareal grøntanlegg (f-av1 og f-av2). Etter landbruksmyndighetene i Skaun kommunes vurdering vil ikke utbyggingen ha jordvernmessig betydning (jfr vedtak i PMU , vedtak og saksfremlegg vedlagt saken). Trafikk og transportproduksjon: Trafikk fra Buvika til boliger langs kv 201 sør for planområdet antas å gå via fylkesveg 802 mellom Buvika og Hølondavegen, fylkesveg 708. Trafikk til området nord for planområdet (Svangen, Bellsåsen, Saltnesbakken og Sætra) fra Buvika/E39 antas å gå over Illhaugen, mens fra Melhus (via fv 708) antas å gå gjennom planområdet. Det er ikke foretatt trafikktellinger 9

19 på vegen, men i den nylig utarbeidede Hovedplan veg er det beregnet to ÅDT-verdier for kv 201 mellom Lereggen og Illhuaugen. ÅDT 100 for strekningen Illhaugen-Lereggen (fra skihytta) og ÅDT 300 for strekningen Illhaugen-Lereggen (til skihytta). Planområdet ligger på strekningen mellom skihytta og Lereggen. Beregningen av bilturproduksjon (under) er utført med bakgrunn i erfaringstall for ulike virksomheter samt størrelsen på virksomheten. Erfaringstallene er hentet fra håndbok 146. Turproduksjonen omfatter summen av alle turer ut og inn av området (=ÅDT for biltrafikk). Planområdet omfatter i dag tre fritidseiendommer. Håndbok 146 inneholder ikke erfaringstall for turproduksjon knyttet til fritidseiendommer. Disse er derfor ikke tatt med i beregningen av dagens situasjon. For boliger oppgis turproduksjonen i Håndbok 146 å være 3,5 pr. bolig, variasjonsområde 2,5 5,0. Nye boliger er først og fremst tiltenkt ansatte i næringsbygget på Åsen gård. Nærhet mellom bolig og arbeidsplass tilsier at man kan regne med lavere turproduksjon en 3,5 bilturer pr. døgn. På grunn av den dårlige kollektivdekningen er antatt turproduksjon i beregningen likevel satt til å være 4,0 bilturer pr. døgn pr. bolig. Nærings- og kontorbygget planlegges å omfatte inntil 300 m² kontorer, samt 300 m² verksted og garasje (lager). For kontor tilsier erfaringstallene en turproduksjon på 8 bilturer pr. 100 m², mens for lager og verksted er tilsvarende tall 3,5 pr. 100 m². Dagens situasjon: Virksomhet Enhet Areal (m²) Bilturer Bolig 3 12 Totalt 12 Ny situasjon: Virksomhet Enhet Areal (m²) Bilturer Bolig Kontor Industri (lager/verksted) ,5 Totalt 86,5 Full utbygging vil med andre ord medføre en økning i turproduksjonen på 74,5 bilturer i døgnet. På grunn av områdets beliggenhet, med omtrent lik avstand til Buvika sentrum enten man kjører sørover eller nordover, antas turene å fordele seg likt på vegstrekningene nord og sør for området; altså vil full utbygging medføre en økning på ca 37 bilturer i døgnet for hver av disse. 10

20 Lagt sammen med tallene fra Hovedplan veg vil full utbygging medføre følgende ÅDT for kv 201: ÅDT 337 på strekningen Lereggen-Illhaugen (fra skihytta), mot ÅDT 300 i dag en økning på ca 12%, og ÅDT 137 på strekningen Lereggen-Illhaugen (til skihytta), mot ÅDT 100 i dag en økning på 37%. Beredskap og ulykkesrisiko: I forbindelse med avkjørsler til f-v2, f-v3 og N/K er det regulert inn frisiktsonener i henhold til Statens vegvesens håndbok 017. I frisiktsonene tillates ikke beplantning og andre visuelle hindre i en høyde over 0,5 m over nivå av tilstøtende veg. Det etableres ventelomme ved påstigningsplass til skolebuss ved avkjørsel til f-v2. Ved brann er det atkomst for innsatsbil til all bebyggelse innenfor planområdet. Opparbeidelse av f-v2 medfører en betydeligere bedre tilgang til eiendommen 20/36 enn i dagens situasjon. Barn og unges oppvekstvilkår, tilgjengelighet til uteområder: Barn er avhengig av skolebuss. Topografien medfører varierende muligheter for lek på egen tomt, men med felles småbarnslekeplass samt tilgang til større uteoppholdsareal anses barna i området å ha et godt tilbud for variert lek og aktivitet. Avveiing av virkninger Etablering av næringsvirksomhet utenfor Børsa og Buvik sentrum er ikke i henhold til overordnede planer for Skaun kommune. Men ved å tilby boligtomter for de ansatte i virksomhetene imøtekommes en annen viktig målsetting om å tilby boligtomter i nærhet til arbeidsplassen. Planforslaget berører i liten grad verdifull landbruksjord, og med justeringen av plangrensene anses jordvernhensynet å være godt ivaretatt. Etablering av flere boliger muliggjør opprettelse av eget vannverk som gir sikker tilgang til vann for eksisterende boliger, samt opprettelse av en mer rasjonell avløpssløsning. Økonomiske konsekvenser for kommunen Eventuelle økonomiske konsekvenser for kommunen avklares i forbindelse med utbyggingsavtale mellom utbygger og Skaun kommune. 11

21 Åsen gård, forslag til reguleringsplan REGULERINGSBESTEMMELSER Kommunens arkivsaksnummer: Planforslag er datert: Dato for siste revisjon av plankartet: Dato for siste revisjon av bestemmelsene: Dato for godkjennelse: 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket ROJO arkitekter AS og datert FORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN Området reguleres til: - Arealformål: - Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse - Næring/kontor - Uteopphold - Lekeplass - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: - Veg - Annen veggrunn tekniske anlegg og grøntareal -Landbruk, -natur og friluftsområder samt reindrift: - Landbruk, -natur og friluftsområde - LNRF-areal - driftsveg - Hensynssoner: - Sikringssone høyspentanlegg - Sikringssone frisikt - Bestemmelser: - Bestemmelsesområde 3 BEBYGGELSE GENERELL BESTEMMELSER 3.1 Sammen med byggesøknad etter plan- og bygningsloven 93 skal det sendes inn utomhusplan i målestokk 1:250 for den ubebygde del av tomta. Planen skal vise lokalisering og utforming av avkjørsler, adkomst, parkeringsplasser, uteoppholdsareal, avfallsløsning samt forstøtningsmurer og andre arealavgrensende tiltak. Planen skal være høydesatt. 3.2 I forbindelse med byggesøknad skal alternative energikilder vurderes. Resultatene skal dokumenteres. 4 BOLIGBEBYGGELSE FRITTLIGGENDE SMÅHUSBEBYGGELSE 4.1 BF1-BF5 skal benyttes til frittliggende boliger med tilhørende anlegg.

22 4.2 Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser vist på plankartet. 4.3 Bebyggelsen skal oppføres med maks gesimshøyde som vist på plankartet. 4.4 Maksimal tillatt bebygd areal (%-BYA) for den enkelte tomt er 25 %. 4.5 Eksisterende bebyggelse (BF5) kan ved brann eller naturskade søkes oppført med tilnærmet samme plassering, form og volum. 5 BLANDEDE FORMÅL NÆRING/KONTOR 5.1 N/K skal benyttes til kombinert formål næring/kontor. Eksisterende hus tillates brukt som bolig. 5.2 Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser vist på plankartet. 5.3 Bebyggelsen skal oppføres med maks gesimshøyde som vist på plankartet. 5.4 Maksimal tillatt utnytting (%-BYA) er 60 %. 5.5 Bebyggelse og adkomst skal utformes etter prinsippene om universell utforming. 5.6 Eksisterende hus kan ved brann eller naturskade søkes oppført med tilnærmet samme plassering, form og volum, og skal etter gjenoppbygging fortsatt tillates brukt til bolig. 6 UTEOPPHOLDSAREAL 6.1 Sammen med byggesøknad etter plan- og bygningsloven 93 i feltene BF1-BF3 skal det sendes inn utomhusplan i målestokk 1:250 for f-uo1 og f-uo2. Planen skal være høydesatt. 6.1 f-uo1 reguleres til lekeplass og skal være felles for alle boliger i feltene BF1-BF3. Her skal det i henhold til godkjent utomhusplan opparbeides en småbarnslekeplass på minimum 100 m². Denne skal utstyres med leikeutstyr som fremmer fysisk aktivitet som huske, sandkasse og klatrestativ. Rundt småbarnslekeplassen tillates det oppføring av gjerde. Lekeplassen skal også ha sitteplasser for voksne. Småbarnslekeplass skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for boliger i feltene BF1- BF3. Lekeapparatene kan installeres etter at brukstillatelse er gitt.

23 6.2 f-uo2 reguleres til uteopphold og skal brukes som del av gangforbindelse til f-uo3. Gangforbindelse skal være opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan før det gis brukstillatelse for boliger i feltene BF1-BF f-uo3 reguleres til uteopphold og skal være felles for alle boliger i planområdet. 7 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 7.1 Veg o-v1 skal være offentlig. Regulert bredde er 5 m. Det skal opparbeides en ventesone for busspassasjerer som vist på plankartet. Denne skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse for boliger med adkomst fra f-v Veg f-v2 skal være felles for alle eiendommer som har adkomst fra denne. Regulert bredde er 4 meter, med breddeutvidelser i krappe kurver. Vegen skal opparbeides med ett kjørefelt. Vegen skal være ferdigstilt før det gis brukstillatelse til boliger som har atkomst fra denne. 7.2 Veg f-v3 skal være felles for alle eiendommer som har adkomst fra denne. Regulert bredde er 4 meter, med breddeutvidelser i krappe kurver. Vegen skal opparbeides med ett kjørefelt. Vegen skal være ferdigstilt før det gis brukstillatelse til boliger som har atkomst fra denne. 7.3 Annen veggrunn. f-av1-f-av5 og o-av1-oav2 reguleres til annen veggrunn tekniske anlegg og skal brukes til vegskulder, veggrøft og teknisk infrastruktur; vann og avløpsanlegg. 7.4 Annen veggrunn. f-av6-f-av8 reguleres til annen veggrunn grøntareal. f-av8 skal tilsås før det gis ferdigattest for f-v2. 8 LANDBRUK, -NATUR OG FRILUFTSOMRÅDER SAMT REINDRIFT 7.1 Område LNRF1 reguleres til landbruk, -natur og friluftsområde. 8.2 Område LNRF2 reguleres til LNRF-areal driftsveg. LNRF2 og skal også brukes som del av gangforbindelse mellom BF1-BF3 og f-uo3, og skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for boliger i feltene BF1-BF3. 9 HENSYNSSONER 9.1 Sikringssone høyspentanlegg. I sikringssone - høyspentanlegg tillates ikke oppført byggverk over terrengnivå.

24 9.2 Sikringssone - frisikt. I sikringssone frisikt tillates ikke beplantning og andre visuelle hindre i en høyde over 0,5 m over nivå av tilstøtende veg. 10 BESTEMMELSER 10.1 I bestemmelsesområde j.1 tillates ikke oppført byggverk under terrengnivå. 11 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 11.1 Det skal foreligge godkjent utbyggingsavtale mellom utbygger og Skaun kommune før det gis tillatelse til utbygging Det skal foreligge godkjent teknisk plan før det gis tillatelse til utbygging Det skal dokumenteres tilstrekkelig tilgang på vann før det gis tillatelse til utbygging.