Saksnummer Utvalg Møtedato 19/10 Plan og miljøutvalget SAKEN GJELDER: REGULERINGSPLAN FOR AASEN GAARD GNR. 20, BNR.

Transkript

1 Side 1 Skaun kommune Arkivkode: L12 &88 Arkivsaksnr.: 09/1494 Saksbehandler: Svein Ivar Espås Saksnummer Utvalg Møtedato 19/10 Plan og miljøutvalget SAKEN GJELDER: REGULERINGSPLAN FOR AASEN GAARD GNR. 20, BNR. 3, 8 OG 11 SAKSDOKUMENTER: 1. Planbeskrivelse med tilhørende vedlegg Vedlegg 1 2. Foreløpig svar Vedlegg 2 3. Supplering etter foreløpig svar Vedlegg 3 4. Analyseresultater av drikkevann Vedlegg 4 5. Vurdering av vannforsyning Vedlegg 5 6. Reguleringsplan med bestemmelser. Vedlegg 6 7. Illustrasjonsplan Vedlegg 7 SAKSFRAMLEGG: Kort om saken Hjemmelshaver av gnr. 20 bnr. 3, 8 og 11 ønsker å omregulere deler av sin eiendom til bolig og næringsformål. Nærliggende eiendommer er også innregulert. Disse består av fritids- og helårsboliger. Næringsarealet består av selve tunet til gårdsbruket. Bakgrunn Den i PMU saksnr. 11/09 gjorde kommunen en forhåndsvurdering av nå omsøkt reguleringsplan og kom frem til at en tilrår at det kan starte et reguleringsarbeide. Oppstart av dette arbeidet ble kunngjort i Adresseavisen og Trønderbladet i midten av september i 2009, samt at naboer og offentlige instanser ble varslet tidligere samme måned. Reguleringsplanen er tiltenkt i hovedsak næringsvirksomhet. Boligeiendommene som er innregulert er tenkt for ansatte i bedriften og består av frittliggende boliger. Kart (Vedlegg 1, er også tilknyttet underliggende punkter) Reguleringsplanen er utarbeidet i henhold til gjeldende krav og standarder med en koteverdi på 5 meter. Eiendomsgrensene er til dels koordinatfestet. Det er ikke vedlagt erklæring fra eierne på de andre eiendommene som er innarbeidet i reguleringsplanen. Det eneste som omhandler dette er i planbeskriven. Naturgrunnlag Grunnforholdene i planområdet består av fjell og fløss som ligger helt opp i dagen, samt at det ligger over den marine grense.

2 Side 2 Området avsatt til bolig har en høydeforskjell på ca 40 meter med god utsikt mot Trondheimsfjorden og Gauldalen, mens arealet for næring/bolig er forholdsvis flatt. Her er høydeforskjellen på ca 8 meter. Lysforholden er best midt på dagen da reguleringsarealet i hovedsak heller mot øst. Det vil si at solen vil gå ned bak åsryggen i vest forholdsvis tidlig. Ut fra sol- og skyggediagram vil området ligge i skyggen fra ca kl I dag består arealene av gjengrodd beitemark og til dels middels- og uproduktiv skog. På vinterstid er det en del snø i området. Lokalisering Omsøkt areal ligger ca 6 km fra Buvik sentrum hvor skole og to barnehager ligger. Den nærmeste barnehagen ligger i Ilhaugen boligfelt. Området ligger omsluttet av skog og mark med forholdsvis lite bebyggelse. Tilgang til friluftsområder er derfor meget god. Om vinteren er det oppkjørte skiløyper, som går helt inn til Djupsjøen, like i nærheten. Kollektiv persontransport er det heller dårlig med. Det går skolebuss om morgenen og på ettermiddagen, men disse er ikke tilgjengelig for øvrig. Bussforbindelse som er belagt med rutetabeller er metabussen fra Ilhaugen. Grøntanlegg er det heller sparsomt med blant boligene, men det er avsatt et større areal for felles rekreasjon til reguleringsplanen. En må også huske at området ligger direkte tilknyttet skog og utmark. Det er ikke startet arbeid med en eventuell utbyggingsavtale. Jordvern- og landbruk Markslagskart viser at arealene består av innmarksbeite, som er gjengrodd, og barskog. For øvrig er produktivt dyrkemark bortleid. Areal avsatt til boligformål er også innklemt mellom skog og veg. Dette gjør at planen ikke vil påvirke det øvrige landbruket. Unntaket en kan se for seg er traktorvegen som går gjennom BF 4. Eier av gnr. 20 bnr. 5 har gjennomkjøring her. Det andre en kan se for seg som et mulig senario er lunningsplass og transport av tømmer i forbindelse med denne vegen. Miljøvernfaglig Det er ikke registrer forekomster av arter som er registrert i forhold til rødliste og dyretråkk. Planen kommer heller ikke i konflikt med viktige og/eller kritiske naturområder. Utbyggingen vil ikke komme i konflikt med friluftsinteresser, men heller stimulere til økt bruk av skog og mark i området. Det er ikke registrert forurensing i området. Det eneste en her kan nevne er en høyspentlinje som går gjennom arealet avsatt til boliger. Dette er sikret med en hensynssone og ingen bebyggelse er lagt innenfor denne.

3 Side 3 Kulturlandskap og kulturminner Det er ikke registrerte kulturminner innenfor plan området og kulturlandskapet består av gjengrodd beitemark. Samfunnssikkerhet og beredskap Det er ikke fare for flom og skred innenfor og i nærhet av planområdet da grunnforholdene består av fast grunn i form av fjell og fløss. Planlagt næringsvirksomhet består av kontor for kjøp/salg av eiendom, kantinedrift, renholdstjenester og entreprenørvirksomhet. Verkstedet og garasjen er for maskinparken til entreprenørbedriften. Det vil ikke foregå produksjon av en slik karakter at det medfører krav til ekstra sikkerhet i forhold til brann og eksplosjon. Da det er kraftlinje i planområdet må en ta hensyn til elektromagnetiske felt. Dette er det tatt høyde for gjennom hensynssone på plankartet, men en del av vegstrukturen går gjennom denne hensynssonen. I forbindelse med boligene som ligger i planområdet og er bebygd er det beregnet ca 12 bilturer i døgnet. Når feltet er utbygd vil det bli ca 90,5 bilturer i døgnet. Dette er en økning på 78,5 turer pr. døgn. Årsaken til dette er det dårlige kollektivtilbudet. I denne beregningen er det tenkt at boligene i all hovedsak skal benyttes av personer som jobber innenfor avsatt næringsareal. I forhold til Kv 201 er det foreslått utarbeidet en busslomme i forbindelse med f-v2. Dette for å sikre en god av- og påstigning til skolebuss. I forbindelse med innsatsbil(er) ved brann og redning er det tilgang gjennom planområdet. Barn, unges, funksjonshemmedes og eldres interesser Området har en utforming som skaper og stimulerer til variert lek på egen tomt, samt at det opprettes en småbarnslekeplass. Det er også tilgang til et større areal vest i reguleringsplanen. Når det gjelder de funksjonshemmedes behov er topografien i planområdet av en slik karakter at det vil være svært vanskelig å imøtekomme prinsippene for universell utforming. En bør derfor prøve å tilstrebe disse så godt det lar seg gjøre. Kommunaltekniske anlegg, kommunikasjon og trafikksikkerhet Trafikkbildet er bemerket under punktet samfunnssikkerhet og beredskap, samt at det er omfattende beskrevet i planbeskrivelsen. Når det gjelder vann, avløp og renovasjon er det utarbeidet et forslag til løsning, men dette må utarbeides mer detaljert gjennom en teknisk plan. Merknader fra sektormyndighet (Vedlegg 1, siste sider) Fylkesmann i Sør-Trøndelag Kort oppsummert: Det vises til at jordvernet er skjerpet i ny plan- og bygningslov og at behovet for omdisponering av areal må dokumenteres.

4 Side 4 Det påpekes at reguleringen ikke er i samsvar med kommuneplan og at det er uheldig at det åpnes for en slik praksis. Det er heller ikke sakt noe om hvilken type næring som skal etableres, dette med tanke på støy. Regulantens kommenterer: Planområdet slik det var avgrenset da fylkesmannen mottok varsel var omfattet av områder klassifisert som mindre lettbrukt, fulldyrka jord ikke lettbrukt, fulldyrka jord slik fylkesmannen hevder. I innsendt planforslag er planavgrensingen endret slik at arealene med fulldyrka, mindre lettbrukt jord ikke blir berørt. Planforslaget medfører dermed minimal negativ konsekvens for jordbruksdriften på eiendommen 20/3. Foreslått nærings- og kontorbygg opptar i hovedsak et areal der eksisterende driftsbygg står i dag, og som ellers består av ei bratt skråning. Arealer vist som beitemark i digitalt markslagskart er ikke i bruk til dette formålet. I den senere tid (ved sist rullering av kommuneplanens arealdel) har det vært fokusert på næringsutvikling i sentrumsområdene i Buvika og Børsa. Etableringen er imidlertid allerede vurdert av PMU. Det vises for øvrig til PMUs vedtak, der mål om minsket trafikk mellom bolig og arbeidsplass poengteres. Planforslaget passer innenfor disse målsettingene med å tilby boliger i nærheten av arbeidsplasser. Utbyggingen underbygger opprettholdelse av skolebusstilbudet langs en veg med spredt bosetning. Næringsaktiviteten som planlegges er kontor og verksted/garasje. Det skal ikke foregå noen form for produksjon eller annen virksomhet som produserer støy eller lukt. Det ikke utarbeidet støysonekart i forhold til kv 201. På grunn av lavt ÅDT (100) og lite eller ingen tungtransport gjennom området anses ikke trafikkstøy å være et problem. Sør-Trøndelag fylkeskommune, Enhet for regional utvikling Kort oppsummert: Det er foretatt en befaring av området og det er ikke funnet kulturminner en kan komme i konflikt med. For øvrig minnes det om den generelle aktsomhetsplikten. De vil ikke gå i mot en slik utbygging da den er av mindre karakter, men poengterer utfordringen mot nasjonal og regional politikk. Prosessen videre Kommunen sendte den ut et foreløpig svar (Vedlegg 2) med krav som måtte vurderes og redegjøres. Den mottok kommunen en redegjørelse (Vedlegg 3) av krav stilt i foreløpig svar. Det er også vedlagt illustrasjoner i forhold til brukbarhet til veg. Nytt plankart er utarbeidet hvor traktorveg er flyttet, den ene boligtomten er fjernet og bestemmelsene er tilpasset. Den ble kommunen forelagt analyseresultater (Vedlegg 4) av vannet som ønskes benyttet til drikkevann. Denne konkluderer med at det finnes forurensingsbakterier i drikkevannet og at kilden må sikres bedre mot tilsig.

5 Side 5 En komplett vurdering av vannforsyning (Vedlegg 5) ble overbrakt kommunen den I rapporten er det forespeilet tre løsninger i forhold til drikkevann. To av disse foreslår uthenting av vann fra Rognvatnet. Disse er vurdert til å være beste løsning og må utredes i mer detalj senere. Vurdering I bestemmelsene (Vedlegg 6) blir det referert direkte til plan- og bygningsloven 93. En vil her opplyse at dette er en paragraf som utgår fra og med den da ny plan- og bygnings lov trer i kraft. En bør derfor unngå å benytte konkrete paragrafer, men i stedet referere til loven i sin helhet. Plankartet (Vedlegg 6) og illustrasjonsplan (Vedlegg 7) virker til å overlappe hverandre i forslaget til regulant. Det er derfor viktig å løsrive seg fra illustrasjonsplan gjennom arbeidet med reguleringsplan. Det er det som fremgår av reguleringsplankartet som er juridisk bindende, ikke det som fremgår av den mer detaljerte illustrasjonsplan. Illustrasjonsplanen er et fint virkemiddel for å visualisere tankene rundt prosjektet, men altså ikke juridisk bindende. Alle henvendelser til illustrasjonsplanen må innarbeides i reguleringsplankartet. Dette gjelder blant annet plassering av areal for renovasjon. Regulant ønsker heller ikke å gjøre skråningsutslag i forbindelse med veg i feltet juridisk bindende. Dette skal gjøres blant annet av hensyn til snøforhold. Vegforholdene i feltet er utarbeidet med tanke på person- og varebil. Regulant skriver at tilgangen for utrykningskjøretøy er forutsatt fra f-v3. Dette må vurderes nærmere av brannvesen og deres behov. Tilgangen til området i feltet synes ikke å være løst på en tilfredsstillende måte. I siste utkast til plankart er traktorvegen omlagt og flyttet mot vest i planområdet. Kommunen har stilt krav om at denne skal ivaretas, men løsningen som er foreslått virker lite gjennomtenkt. Driftsvegen er lagt til bratt terreng samt at den har svært krappe svinger. Vegløsningen er ikke egnet for tømmertransport som forutsatt. Universell utforming er det foretatt en god vurdering av. En må innse at ikke alle utbygginger er egnet for universell utforming, samt at ny lov vil ivareta dette gjennom bygningens utforming. Utredningen av drikkevann tar ikke hensyn til eierforhold i rapporten. Dette er noe som skal innarbeides i bestemmelsene, samt at dette må være sikret sammen med løsning for vann før en kan gi tillatelse til tiltak. En slik løsning skal foreligge i forbindelse med teknisk plan. Boligene som er tenkt bygd skal i all hovedsak være til ansatte som skal jobbe innenfor planområdet. Eiendommene vil være eller vil bli fritt omsettelig på det åpne markedet. En må derfor anta at en del av eiendommene over tid vil bli bosatt av pendlere som skal enten til Trondheim, Melhus eller Orkdal. Konklusjon Det refereres direkte til paragraf i plan- og bygningslov av 1985 noe som en bør unngå da ny lov trer i kraft

6 Side 6 Alle henvendelser til illustrasjonsplan skal innarbeides i reguleringsplankartet da det er plankartet kommunen fatter vedtak på. Skråningsutslag i forbindelse med vegstruktur skal innarbeides i reguleringsplankartet. Tilgangen for utrykningskjøretøy er ikke løst på en tilfredsstillende måte. Det samme gjelder for driftsveg. Boligene er tiltenkt for ansatte tilknyttet næringsdelen, men dette er ikke satt som et absolutt. Det vil si at disse er fritt omsettelige med den trafikkøkningen dette vil medføre. Planen bør derfor avvises til punktene over er bedre utredet og imøtekommet. RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK: Skaun kommune vedtar at reguleringsplan for Aasen gård avvises. BEHANDLING OG VEDTAK FOR SAKSNR. 19/10 I Plan og miljøutvalget : BEHANDLING: Følgende nye saksdok. ble framlagt i møtet (nr. 8): Skriv av fra ROJO arkitekter AS Reguleringsplan for Aasen Gård Knud P. Aune fremmet følgende forslag: Skaun kommune godkjenner at reguleringplanen for Aasen Gård leggs ut til offentlig ettersyn i medhold av plan-og bygningsloven av når følgende punkter er innarbeidet/endret i planen: 1.Alle henvendelser til illustrasjonsplanen er innarbeid i reguleringsplankartet 2.Skråningsutslag i forbindelse med vegstruktur er innarbeid i reguleringsplankartet. 3.Tilgangen for utrykningskjøretøy er løst på en tilfredstillende måte 4. 11,3 i Reguleringsbestemmelsene: Det skal dokumenteres at det er tilgang på tilstrekkelig drikkevann av tilfredstillende kvalitet før det gis tillatelse til utbygging. 5. Ny Før eventuell tillatelse til utbygging blir gitt, må krava i Skaun kommmunes planverk om utredning av skole/barnehagekapasitet gjennomføres Ved alternativ votering mellom de to foreliggende forslag, ble forslaget fra Knud P. Aune enstemmig vedtatt.

7 Side 7 VEDTAK: Skaun kommune godkjenner at reguleringplanen for Aasen Gård leggs ut til offentlig ettersyn i medhold av plan-og bygningsloven av når følgende punkter er innarbeidet/endret i planen: 1.Alle henvendelser til illustrasjonsplanen er innarbeid i reguleringsplankartet 2.Skråningsutslag i forbindelse med vegstruktur er innarbeid i reguleringsplankartet. 3.Tilgangen for utrykningskjøretøy er løst på en tilfredstillende måte 4. 11,3 i Reguleringsbestemmelsene: Det skal dokumenteres at det er tilgang på tilstrekkelig drikkevann av tilfredstillende kvalitet før det gis tillatelse til utbygging. 5. Ny Før eventuell tillatelse til utbygging blir gitt, må krava i Skaun kommmunes planverk om utredning av skole/barnehagekapasitet gjennomføres Børsa, Rett utskrift: Kjellaug Brostrøm Særutskrift til: ROJO Arkitekter AS v/eskil Laksfors Kongensgate 89, 7012 Trondheim Tormod Bjørnar Øien Buvikåsen, 7350 Buvika