PLANBESKRIVELSE STRAUMEN SENTRUM

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE STRAUMEN SENTRUM Dato: NESSJORDET 1.1. Vegsystem / gangveger / kryssløsning Nytt T-kryss med trafikkøy og forbikjøringslomme på rv 755 vis-à-vis Inderøyheimen gir en løsning hvor vegsystemet danner et naturlig skille mellom boligområde og forretningsområde. Det medgår forholdsvis lite arealet til vegformål og løsningen vil således være enkel og rimelig. Vegsystemet vil sammen med parkering/grøntområde P1 og P 2 danne en åpen akse mellom tunet på Ness og Inderøyheimen. Kryssløsningen inn mot selve forretningsområde er etter anbefaling fra Statens vegvesen foreslått som en liten rundkjøring med delvis overkjørbar midtøy. Dette er en løsning som har vist seg å fungere bra trafikkmessig andre steder og gir dessuten mulighet for å anlegge en fin akse mellom forretningsområdet og Børgin. Når en kjører ut fra forretningsområdet vil en via denne aksen ha fri sikt mot Børgin. Av øvrige veger er det lagt vekt på at de skal ligge naturlig i terrenget og at en skal gi vegutløsning for småbåthavna, Krokveien og eneboligtomtene i den øvre delen av området. En må påregne ytterligere veisystem internt i områdene B4 og B5. Ny sammenhengende gangveg / fortau på nordsiden av rv. 755 fra eksisterende undergang ved brannstasjonen fram til Leiringen og krysset med rv 761 vil gi skolebarn fra Sandvågen, Nessveet og nye boliger på Nessjordet trygg skoleveg. Samtidig unngår en at gående/syklende fra området Venna og Røsetberga må krysse riksvegen når de skal fram til det nye forretningsområdet. Det er lagt inn en ny undergang sentralt plassert mellom banken og forretningsområdet på Nessjordet som knyttes sammen med Øvergata og Straumen sentrum via nytt fortau langs Meieribakken. Dette gjør at fotgjengere og syklister disponerer den korteste mulige aksen mellom Nessjordet og Straumen sentrum. Sammen med det nye gangvegnettet på nordsiden av rv. 755 gir det samtidig tryggere skoleveg for barna i Straumen sentrum og på Sundsnesset da de ikke lengre trenger å krysse over rv Nye veger innen det nye boligområdet hvor en antar det blir stor trafikk med både fotgjengere og biler er planlagt med fortau. Ny fotgjengerundergang under rv 755, eksisterende undergang ved brannstasjonen og undergang mot Krokvegen under den nye hovedvegen til Nessjordet danner et skille mellom biltrafikk og myke trafikkanter i høydenivå. Tilrettelegging for parkering på hver side av riksvegen vil kunne minske behovet for kryssing med bil da en kan parkere på område P3 og gå under Rv 755 til butikksenteret på Nessjordet. Motsatt veg kan en parkere på område P2 og gå til bankbygget eller andre forretningsbygg på denne siden Grøntstruktur Det er lagt en sammenhengende grøntstruktur langs Børgin fra Sandvågen til Nessberga. Parkering til båthavna og badeområdene er trukket vekk fra sjølinja slik at en får en

2 sammenhengende grøntsone uten parkerte biler. Friområdet har bredde ca 15 m fra flomålet. I tillegg er det lagt en byggegrense på 25 m fra sjøen for å unngå at en får boligbebyggelse for nært friområdet som privatiserer arealet. Sti/veg langs sjøen bør legges i øvre del (i grensen til boligene) slik at denne danner det naturlige skille mellom privat og offentlig areal. Dette vil også samtidig gi mindre forstyrrelser for fugle- og dyrelivet i fjæra. En annen grøntstruktur er lagt som en akse mellom forretningsområdet og Børgin slik at en både får en sikt-akse ned mot sjøen og en gangveg og sti mellom sentrumsområdet og sjøen. I en akse mellom tunet på Ness og Inderøyheimen er det lagt en bred grøntkorridor. Det er åpnet for at denne også kan benyttes til parkering for forretningsområdet men det forutsettes at det da utformes med mye beplantning trær slik at det får et grønt preg. Dersom det ut fra mengden forretningsareal ikke er behov for eller ønskelig å benytte arealet skal det være et parkbelte som fungerer som fremtidig reserveareal dersom det senere blir behov for større bebyggelse innen området F/K/B-1. I den nordlige delen av feltet er det lagt inn mulighet for en ski-/akebakke på den bratteste delen av åkeren. Pr i dag er det kanskje lite egnet til formålet men dersom en bruker en del overskuddsmasse fra området til å dosere banen ned mot sjøen slik at en får et stoppeområde burde dette bli et utfordrende og spennende anlegg. Denne vil også henge sammen med grønstrukturen som går videre gjennom boligfeltet i Nessveet og videre opp i Nessberga. I tillegg til akebakken er det lagt inn utvidelse av eksisterende lekeplass øverst i Nessveet. Dette både fordi lekeplassen har en meget fin beliggenhet og at eventuell bebyggelse på dette arealet ville berøre mange av de eksisterende boligenes utsikt. Det er og lagt en lekeplass sentralt plassert ned mot Børgin og forutsatt at det innpasses mindre lekeplasser internt i områdene med boliger. En har forutsatt at balløkka i Nessveet også kan brukes av de nye boligområdene og har kapasitet for dette Nessjordet forretningsområde (F/K/B-1) Intensjonen med området er å legge til rette for funksjonelle forretningsbygg som gjør at Straumen kan tilby både innbyggere og turister et variert handels- og service tilbud. Samtidig skal området være en positiv tilvekst til Straumen sentrum når det gjelder bygningsarkitektur og utforming av utearealer. Utformingen av selve området blir imidlertid bare grovt skissert reguleringsplanen. En ønsker at arkitektene som senere skal utforme området må stå relativt fritt til å løse oppgaven. Bebyggelsesplanen som styrer den detaljerte utbyggingen skal selvfølgelig godkjennes av kommunen før utbygging. Det er valgt å åpne for at det kan bygges leiligheter i de øverste etasjene på bebyggelsen. Dette først og fremst for å styrke økonomien i hele utbyggingen, men også fordi det kan være en fordel at det er liv og røre i sentrumsområdet også på kveldstid og i helgene. Det er satt som forutsetning at leilighetene har tilgang på innendørs parkeringsanlegg og at det tilrettelegges en lekeplass/park innen området. Reguleringsplan for Straumen sentrum - planbeskrivelse Side 2 av 6

3 De viktigste rammer som er lagt på området er følgende: - Utnyttelsesgrad: 40 % BYA som på 13,5 daa kan gi inntil m 2 bebygget areal. - Byggehøyde: Maksimal gesimshøyde 7 m over gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal mønehøyde skal ikke overstige kote 24. Dette åpner for forretningsbygg i 2 etasjer med flatt tak eller 2,5 etasje med saltak. Eventuell bebyggelse på den nordlige og vestlige delen av området hvor terrenget stiger mot eksisterende bebyggelse må enten skjæres ned i terrenget med sokkeletasje eller få redusert byggehøyden med en eller en halv etasje. Det er tatt utgangspunkt i tilpasning til eksisterende nærliggende bebyggelse. Til sammenligning har f. eks bankbygget en gesimshøyde på 6 m og en mønehøyde på 11 m. Mønet når ca kote 23,5. - Åpning mot Meieribakken. Bebyggelsen må ha en åpen gjennomgang mot Meieribakken slik at området åpner seg mot den gamle delen av Straumen. Dette både for å markere sammenhengen mellom Nessjordet og Straumen sentrum, og for at fotgjengerundergangen skal bli den naturlige transportåren for gående til og fra det nye forretningsområdet Boligområder på Nessjordet Det er lagt ut 4 felt med mulighet for tettsmåhusbebyggelse, rekkehus og/eller terrassehus og ett felt med eneboligtomter. Område avsatt til eneboligtomter ligger i nær tilknytning til og i utsiktsonen for en del av de eksisterende boligene i Nessveet. Det er lagt rammer og bestemmelser for disse tomtene som skal ta hensyn til nabolaget. Bl.a er det lagt strenge byggegrenser som skal sørge for utsiktsoner mellom bygningene og at bebyggelsen kommer i en viss avstand fra eksisterende boliger. For utforming av bebyggelsen gjelder samme regler som for de nærliggende boligene i Nessveet. Området B 4 er en av de to eneboligtomtene som er holdt tilbake av grunneier i forbindelse med kjøp av arealet. Den andre er forutsatt at erstattes med en alternativ tomt. For områdene avsatt til tett bebyggelse er det satt utnyttelsesgrad 35 % BYA og maksimal mønehøyde på 8 m målt til gjennomsnittlig planert terreng. Totalt er det satt av 25 daa til tett bebyggelse. Med gitt utbyggingsgrad og 2 etasjes høyde bør dette kunne gi ca 100 boenheter. 2. ENDRINGER I TIDLIGERE REGULERT OMRÅDER 2.1. Generelt Reguleringsplan for Straumen sentrum - planbeskrivelse Side 3 av 6

4 Det er tatt utgangspunkt i eksisterende reguleringsplaner i området og planavgrensingen følger stort sett yttergrensene for disse reguleringsplanene. Den nye planen vil erstatte 11 tidligere reguleringsplaner. I store trekk er tidligere reguleringsvedtak videreført i tillegg til at planen er tilpasset eksisterende eiendomsgrenser. Vesentlige endringer fra tidligere er kommentert spesielt i punktene nedenfor Område Meieribakken, Banken, Brannstasjon Det er foreslått å bruke Meieribakken som hovedtilknyting mellom Straumen sentrum og Nessjordet. Dette er den korteste vegen og den mest naturlige aksen å bruke for gående/syklende. Bygging av den nye undergangen vil føre til tap av mange parkeringsplasser ved banken og vi mener det derfor er nødvendig å ta i bruk tomta med brannstasjon til parkeringsareal. Spesielt Inderøyheimen har mange ansatte og mangler gode parkeringstilbud. Denne parkeringen vil også kunne benyttes av de som skal til Nessjordet fra sørsiden da det blir forholdsvis kort avstand under riksvegen og fram til forretningsbyggene. Det er lagt inn fortau fra den nye undergangen ved banken langs Meieribakken og ned til Øvergata. Fortauet er trukket så langt ut som mulig for ikke å hindre mer enn nødvendig tilgang for store biler til Inderøy slakteri. Utforming av den nye undergangen sammen med denne forbindelseslinjen er viktig for å knytte sammen Nessjordet med eksisterende sentrumsområde. Det bør utarbeides en egen detaljplan for denne strekningen som bør pyntes opp med steinsetting, beplanting osv Område Øvergata, Nergata, Jostubakken. Området er i reguleringsplanen fra 1986 regulert til spesialområde for bevaring hvor det er en del generelle regler for om- på- og nybygging. Området kan benyttes til boliger, forretning, kontorer småverksteder og lignende. I den nye planen er det foreslått å stramme inn bestemmelsene for området. Den viktigste endringen er at det settes et generelt forbud mot riving innen området som på plankartet er skravert som spesialområde. Tanken er ikke at en nødvendigvis skal hindre all riving i framtiden, men at i byggesaker som omhandler riving og eventuell gjenoppbygging så må saken behandles politisk som en dispensasjon og at det påhviler søker å bevise at tiltaket er et positivt tilskudd til bygningsmiljøet fremfor at kommunen eventuelt må bevise at tiltaket er i strid med reguleringsplanens bestemmelser slik som nå. Arealbruken er også mer spesifisert enn før ved at f. eks Rødbrygga og Prix bygget og Klokkarstu er regulert til ren forretningsvirksomhet. Ved eventuell søknad om ombygging til boliger må dette behandles politisk som planendring eller dispensasjon. Da Grønbrygga ble bygget om til boliger i 1988 ble dette ansett å være i samsvar med reguleringsplanens bestemmelser Spesialområde park/bryggeanlegg. Området mellom Rødbrygga og Grønbrygga (eiet av Coop) er det eneste området i selve Straumen hvor allmennheten fortsatt har en viss mulighet for å komme ned til sjøen og tidevannstrømmen. Reguleringsplan for Straumen sentrum - planbeskrivelse Side 4 av 6

5 Området er lite tilrettelagt pr nå men bør absolutt utvikles for å gi Straumen tilbake tilknytningen til sjøen og tidevannstrømmen som opprinnelig var grunnlaget for at det ble etablert et tettsted her. Området ligger for øvrig også midt mellom to gamle bryggeanlegg. I forslaget til reguleringsplan stenges det for mulighet til å bebygge området med f.eks leiligheter, mens det åpnes for å kunne etablere gjestekai og eventuelt mulighet for båtutleie eller lignende. Vi forutsetter at et slikt anlegg ikke skal avstenges for allmennheten, men så lenge det er et privat område kan vi ikke pålegge dette i reguleringsplanen uten å samtidig forutsette en kommunal overtagelse av arealet. Vi tror at tilrettelegging for båtturisme ville være positivt for næringslivet i Straumen og at en gjestebrygge vil være svært positivt for Straumen som tettsted med tradisjoner tilknyttet sjøen Byggegrenser mot Muustrøpark og mot sjø. For å unngå omfattende privat bebyggelse mot sjøområder og friområder er det i planen lagt inn byggegrenser som begrenser framtidig boligbebyggelse. Dette gjelder enkelte av boligtomtene i Nergata som grenser ned mot sjøen, og boligene i Øvergata som grenser mot Muustrøparken. Vi mener disse områdene er såpass viktige for Inderøysamfunnet at det forsvarer en slik begrensning på privat eiendom Naustbebyggelse/friområde langs sjøen. Områdene på yttersida av Einhaugen og Sandvågen har i tidligere plan vært regulert til spesialområde for naustbebyggelse. De fleste nausttomtene er nå fradelt med egen tomt. Disse tomtene foreslås regulert til byggeområde for naust mens arealet omkring, som for øvrig kommunen eier, reguleres til offentlig friområde. Det er utformet bestemmelser for friområdet med tanke på at nausteierne fortsatt skal kunne bruke området i samsvar med de rettighetene de har til båtopptrekk med mer. 3. KORT OVERSIKT OVER TIDLIGERE PLANVEDTAK 3.1. Nessjordet Kommunedelplan for Straumen: Ness-jordet (dyrkamarka) legges ut til sentrumsformål mens hele Ness-berget legges ut til boligformål. Dette skjer etter innsigelser fra jordvernmyndighetene mot videre nedbygging av areal vestover fra Fossum Auto. Det forutsettes høy utnytting av dyrkajorda på Ness Revidert kommunedelplan for Straumen: Hele Ness-berget avsettes til friområde. De øvre delene av dyrkajorda (Nessveet) avsettes til bolig mens det øvrige åkerarealet avsettes til blanda formål bolig/næring. Det legges inn en stripe med friområde langs sjøen mot Sandvågen Reguleringsplan for Ness (Nessveet): Privat reguleringsplan for 42 daa avsatt til boligformål. Bebyggelsesplaner, diverse reguleringsendringer og utbygging i årene fram til Fortsatt noen ledige tomter igjen i området. Reguleringsplan for Straumen sentrum - planbeskrivelse Side 5 av 6

6 2005 Revidert kommunedelplan for Straumen: Ness-jordet avsatt til sentrumsbebyggelse. Småbåthavna reguleres inn med ny adkomstveg via Ness-jordet. Foreslått avkjøring til Ness-jordet blir etter mekling med Statens vegvesen tatt ut av planen. Det avtales videre samarbeid mellom kommunen og Statens vegvesen i forbindelse med reguleringsplanen for å få til en løsning. En del av gjeldende reguleringsplaner for området oppheves Forhandlinger om erverv av eiendommen: Kommunen forhandler med grunneier om kjøp av arealet. Hele eiendommen minus tunet m/to boligtomter, kalkssteinbruddet, småbåthavna og Ness-skjæret overtas av Inderøy kommune Opprettelse av arbeidsgruppe for reguleringsarbeidet: Komité organisasjon vedtar at det opprettes en arbeidsgruppe med 3 politikere (Svein Jørum, Margareth Halle og Leif Hjulstad) til å planlegge og gjennomføre planprosessen sammen med rådmannen. Målsetningen er å ha en vedtatt reguleringsplan før utgangen av Gjeldende regulerings- og bebyggelsesplaner i Straumen pr i dag. Reguleringsplan for Straumen sentrum, vedtatt Reguleringsendring Straumen, del av B5 (Lehnhaugen), vedtatt Reguleringsendring Straumen, B11 og Fr4 (friområde Nergata), vedtatt Reguleringsendring Straumen sentrum, frisiktsoner, vedtatt Reguleringsplan for Fossum Eiendom, vedtatt Reguleringsendring Straumen, byggegrenser og gangveg, vedtatt Reguleringsplan for Muustrøparken, vedtatt Reguleringsplan for Straumen Sentrum, Øvergata, vedtatt Reguleringsplan for Næss (Nessveet), vedtatt Bebyggelsesplan for Næss (Nessveet), vedtatt Reguleringsplan for Muusøra, vedtatt Reguleringsendring Øvergata (Parkering- Prix), vedtatt Reguleringsplan for Sundfærvegen (Vangsvegen rv 755), vedtatt Reguleringsplan for Straumen sentrum - planbeskrivelse Side 6 av 6