Saksframlegg. Ark.: GNR 205/60 Lnr.: 875/17 Arkivsaksnr.: 16/357-14

Transkript

1 Saksframlegg Ark.: GNR 205/60 Lnr.: 875/17 Arkivsaksnr.: 16/ Saksbehandler: Bjørn Nyfløtt THON HOTELLBYGG AS- SØKNAD OM RAMMETILLATELSE PÅ 28 FRITIDSLEILIGHETER VED AUSTLID FERIESENTER TILTAKSHAVER: THON HOTELLBYGG AS Vedlegg: Situasjonsplan Plan, snitt og fasadetegninger. Prinsippskisse på terrengsnitt SAMMENDRAG: Det søkes om rammetillatelse for 28 fritidsleiligheter bygd som 14 like dobbelthytter med tilhørende veg og p-plass. Det søkes om dispensasjon fra TEK 10 slik at forskriftenes krav til enkelthytter blir lagt til grunn. Det søkes også om dispensasjon for 0,5 m overskridelse av gesims og mønehøyde og for skjæring som overstiger 1 m på de bratteste tomtene. Det søkes om utsettelse med detaljering av illustrasjonsplanen og utførelse til , og senest ved igangsetting av utbygging av mer enn 50 % av felt E. Det foreslås at det gis dispensasjon og at rammetillatelse godkjennes på nærmere fastsatte vilkår. SAKSOPPLYSNINGER: Vi viser til mottatt søknad datert som gjelder oppføring av 28 fritidsboliger med veg og parkeringsplass på nevnte eiendom. Fritidsboligene oppføres som 14 like frittstående dobbelthytter med torvtak. Hyttene skal tilknyttes offentlig vann- og avløpsnett som skal omsøkes og ferdigstilles før igangsetting. Terrenget er til dels bratt, og høydeforskjellen skal opptas med skjæring/fylling og høy grunnmur på de bratteste tomtene. Innenfor utbyggingsområdet bygges det 42 nye P-plasser, inkl 3 HC-plasser som gir 1,5 plass pr boenhet. Takvann føres til terreng. Det må redegjøres nærmere for håndtering av overvann ved ekstremnedbør. Nabomerknader: I forbindelse med nabovarsling har det kommet følgende nabomerknader: Jan Tore Lindskog er eier nabohytte på g/bnr 205/41 snr 13. Han har sitt eksklusive uteareal

2 rett mot hytte nr 12 og ber om at hytta trekkes lenger unna. Han lurer også på mulighetene for oppføring av bod. Søker opplyser at de nye byggene oppføres 4 m fra eiendomsgrense og at det ikke er plass til å trekke hytte nr 12 lenger fra hans hytte. Det vil bli brukt sprosser på vinduene, og størrelsen på noen av vinduene er blitt redusert bl a for å redusere innsyn og utsyn til naboer. Rådmannen bemerker at en evnt. bod som kommer nærmere nabohytta enn 8 m vil medføre krav om brannisolering. Nabomerknaden tas ikke til følge. Vegforeningen Skei Vesleseter v/einar Einstad bemerker i brev datert at det må sikres areal til snøopplag, ny gang- og sykkelveg og at p-plassen må vike plass for gang- og sykkelveg. Det må også inngås avtale om vegrett og betales avgift til vegselskapet. Rådmannen bemerker at parkeringsplassene nå er lagt inntil 12,5 m byggegrense fra senter veg slik som byggene. Dette vil sikre grunn til framføring av gang- og sykkelveg, men kan likevel medføre utfordringer for å få plass til nødvendig snøopplag. Vegrett må dokumenteres. Vesleseter grunneierlag har i brev datert (etter fristens utløp) opplyst at etter styremøtevedtak i saken kan de ikke representere sameiet, og at nabovarsel skulle vært sendt alle grunneierne i sameiet. Rådmannen bemerker at ihht kartet ligger sameiet g/bnr 246/1 vest for utbyggingsområdet og vil ikke bli berørt av utbyggingen, slik at det kan gis fritak fra nabovarslingsplikten. Reguleringsmessige forhold. I kommunedelplan for Veslesetra vedtatt er det angitt fremføring av gang- og sykkelveg som kommer inn på eiendommen. Området ligger innenfor reguleringsplan for Austlid Fritidspark, og er regulert til fritidsformål område E og F med maks TU 30 %. TU er beregnet til 19,5. Det er regulert 12,5 m byggegrense til Veslesetervegen for å gi plass til fremtidig gang- og sykkelveg. Byggene og p- plassen plasseres inntil byggegrensa. Reguleringsplanen krever at fellesløsninger for atkomst, vann/avløp skal være ferdig og godkjent av kommunen før byggetillatelse kan gis. Innenfor område friluftsformål er det avsatt areal til badeplass, båtplass, skibakke mm. Før utbygging i områdene E, F og G skal det inngås utbyggingsavtale mellom kommunen og grunneiere. Utdrag fra utbyggingsavtale siteres: Illustrasjonsplanen skal være godkjent før det kan gis tillatelse til fradeling eller bygging på felt E og F, men senest leveres kommunen innen Bygging i samsvar med illustrasjonsplanen skal være gjennomført før det kan gis tillatelse til fradeling eller utbygging av mer enn 50 % av felt E, men seinest innen Dispensasjoner: Det søkes om utsettelse med detaljering av illustrasjonsplanen og utførelse til , og eller senest ved igangsetting av utbygging av mer enn 50 % av felt E.

3 Hyttene plasseres i skrått terreng med skjæring og fylling inntil 1m. På de bratteste tomtene blir skjæringa over 1 m, og krever dispensasjon. På tomt 1,2,3,4 og 8 skal høydeforskjellen i tillegg opptas av en yte grunnmur med høyde inntil 1 m. I hht reguleringsbestemmelsene skal gesims og mønehøyde måles fra gjennomsnittelig terreng rundt bygningen. Dette medfører at for disse hyttene øker gjennomsnittelig gesimshøyde fra 3,5 til 4 m, og mønehøyden øker fra 5,5 til 6 m. Dette er 0,5 m over kravet i reguleringsplanen. Det søkes derfor om dispensasjon for disse fire hyttene når det gjelder høyder og skjæringer som overstiger 1 m. Da det her omsøkes flere boenheter gjelder teknisk forskrift TEK 10 fullt ut. Det søkes derfor om dispensasjon fra TEK 10 for at hyttene kan prosjekteres etter TEK , forskriftenes anvendelse på særskilte tiltak. Bestemmelsen gjør unntak fra en rekke tekniske krav og gjelder for fritisboliger med en boenhet. Søknaden begrunnes med at hyttene fremstår som selvstendige hytteenheter med egne innganger. Hyttene er sammenbygd to og to med ca 8 m avstand og med hensiktsmessige utearealer. Det redegjøres for noen av kravene som blir redusert. Atkomst: Det argumenteres med at pga bratt terreng vil det bli svært plasskrevende og kostbart å oppfylle krav til tilgjengelighet. For å komme reguleringsplanens krav om universell utforming i møte etableres det ramper utenfor 8 av de 14 hyttene. Tilgjengelighetskrav med rullestolsirkel blir oppfylt, men ikke krav om terskelfrie dører. Ventilasjon: Det søkes om bruk av ventilasjonsanlegg som på enkelthytter med vanlig mekanisk undertrykksventilasjon. Isolasjon: Byggene oppføres i hht energikrav som gjelder for frittstående hytter mellom 70 og 150 m2, jfr TEK Det oppgis at det blir 20 cm isolasjon i veggene. Dispensasjoner omfattes av plan- og bygningslovens 19-2: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller om lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges vekt, og det bør ikke gis dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonen. Narud Stokke Wiig Sivilarkitekter MNAL AS har sentral godkjenning og har erklært ansvarsrett som søker og for arkitekturprosjektering i tiltaksklasse klasse 2. Matrikkel fritidsbolig: I henhold til Lov om eiendomsregistrering (matrikkelloven) 25 og matrikkel forskriftenes 60, skal kommunen registrere opplysninger om nye bygninger i matrikkelen samt endringer av opplysninger om bygninger. Matrikkelen er landets offisielle eiendomsregister. Hver leilighet regnes som ett bygg med følgende registreringer: Nytt bebygd areal 59,5 M2

4 Det registreres ingen nye piper Det legges inn følgende bruksareal (BRA) pr leilighet i matrikkelen: Etasje BRA i Matrikkelen 1. etg. H01 52 M2 Loft. L01 6 M2 Boligspesifikasjon: Bruksenhetsnummer Bruksareal Antall Etasjekode Løpenr rom Kjøkken Antall bad Antall WC H M VURDERING: Rådmannen mener det kan gis utsettelse med innlevering av illustrasjonsplan til Det er imidlertid viktig at denne blir godkjent før byggearbeidene starter og at fellestiltakene i illustrasjonsplanen er ferdige før det bygges mer enn 50% på felt E. Dette er i tråd med søknaden. Sammenlignet med hytter i andre felt er disse hyttene 0,5 m høyere enn det som kan godkjennes i andre felt. Den ekstra høyden både på møne og gesims gir plass for en liten loftsetasje. Ny gangvegframføring vil normalt komme ca 4 m fra grunnmuren som har høyde på 1m. I tillegg blir det fylling foran grunnmuren, og skjæringa fra gangvegen vil komme i denne fyllinga. Framføring av gangveg kan derfor medføre bruk av forstøtningsmur inntil fyllingene foran hyttene. Rådmannen antar at hyttene vil virke høye sett fra gangvegen. Ved søknad om igangsettingstillatelse må det fremlegges detaljerte profiler av terrenget som viser terrenget helt ned til gangvegen. På det bratteste er terrenget 1:4, og rådmannen ser at bruk av høy grunnmur og skjæringer over 1 m vil være helt nødvendig for å oppta høydeforskjellene. Det er derfor gode grunner for å gi dispensasjon fra kravet til gesimshøyde og maks 1 m skjæring på de bratteste tomtene. Det bemerkes at ved IG-søknad skal det fremnlegges detaljert terrengsnitt basert på nivillement på alle hyttene. Terrenginngrepet skal være minst mulig. Et balansert ventilasjonsanlegg krever kontinuerlig drift og vil medføre økt energibruk i forhold til mekanisk ventilasjon. Rådmannen mener derfor at bruk av mekanisk ventilasjonsanlegg på fritidsboliger synes fornuftig. At isolasjonskravet lempes på tilsvarende som for hytter fra m2 vurderes også som tilstrekkelig. At halvparten av leilighetene får tilgang for rullestolsbrukere vurderes også som tilstrekkelig. Rådmannen mener at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene.

5 Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 og 20-1 gir planutvalget dispensasjon fra reguleringsplan for Austlid Fritidspark og fra TEK 10, og godkjenner omsøkte rammesøknad på oppføring av 28 fritidsleiligheter med veg og P-plass på g/bnr 205/60. Tiltaket tillates ikke igangsatt før igangsettingstillatelse foreligger. Vedtak om igangsettingstillatelse blir ikke fattet før følgende vilkår er oppfylt: 1. Veg, vann- og avløpsnett skal ferdigstilles og før byggestart på hyttene. 2. Det må redegjøres nærmere for håndtering av overvann ved ekstremnedbør. 3. Vegrett skal dokumenteres. 4. Eksakte terrengsnitt ut fra nivillement skal vedlegges søknad om IG. 5. Det vil ikke bli gitt IG på hyttene før illustrasjonsplanen er godkjent. Frist for godkjenning av denne er Fellestiltakene i illustrasjonsplanen må være ferdige før det bygges mer enn 50 % på felt E.