8890 Leirfjmd k vàr r3f27o51553/;gc2)

Transkript

1 Fylkesmannen i NORD LAN o - M., 1.1 w...ama Ms LElRFJ'I}P') KUNEMUNE L 'rf' d k _ f t-.. ~ S k b.: L'll H'ld e' Jar ommune Saksmjg M Am" e-post: fmnolhi&f:(lkesrl11ar1lne(:1rt<'; 8890 Leirfjmd k vàr r3f27o51553/;gc2) 2 g Deres ref: 15/460 Vår dato: Deres dato: äw' [ll 013* l(a?. N Arkivkode:423.1 S ksb.: Gradering: Klagebehandling - Dispensasjon fra kommuneplanen - Fradeling av tilleggsareal til bebygd boligtomt- 111/15 - Sundøy - Leirfjord Vi viser til kommunens oversendelse av , og siden supplert og Fylkesmannen opphever kommunens vedtak om fradeling av areal, idet det ikke er godtgjort at dispensasjonsvilkårene er oppfylt. Bakgrunn for klagen Den ble det søkt om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8 for fradeling av areal på ca. 380m2 fra eiendommen 111/15 som tilleggsareal til 111/20. I forbindelse med nabovarslingen den gjør erverver av arealet- Idar Nebelung - rede for at arealet skal brukes til biloppstilling og oppføring av garasje på hans eiendom. Det er opplyst at kommunen vil stille krav om at «eventuelle vegretter over det fradelte arealet forutsettes uendret.» Eiere av to eiendommer pà oversiden av den kommunale veien innga merknad til tiltaket. 111/8 ba om at atkomst til sjø ikke måtte stenges og 111/24 hevder å ha veirett pà det aktuelle areal. Tiltakshaver kom med tilsvar til merknadene og disse inntas i sin helhet: Faktum: Åge Ottar Hansen som eier av eiendom 1 1 1/15 har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter. Det kan ikke dokumenteres vegrett over det areal som søkes fradelt. Eiendom 111/20 ble fradelt og tinglyst i 1943 uten servitutter/hefte/ser. Det har aldri blitt tinglyst vegretter over eiendom 1 1 1/20. Det kan ikke dokumenteres vegretter over eiendom 1 1 1/20. STATENS HUS Kommunal- og beredskapsavdelinga fmnopost@fylkesmannen.no Moloveien 10, 8002 Bodø Telefon: Telefon: Telefaks: Telefaks:

2 x /.\ Rettigheter: Eiendom 111/24 sine rettigheter er ivaretatt. De har fortsatt mulighet til å benytte de samme veger som de benyttet tidligere (før 70-tallet). Men de må selvfølgelig sette dem i stand igjen, og det er hverken 111/15 eller 111/20 sitt ansvar. Påstander: Påstand fra eiendom 111/24 om vegrett over eiendom 111/20 er udokumentert, uriktig og bestrides av eier av eiendom 111/20 (et privatrettslig forhold). Sitat: Lov og planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) 21-6 Privatrettslige forhold Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. (_..) Søknaden ble behandlet i plan- og næringsutvalget den som sak 16/15. l saksutredningen fremkommer det at det tidligere er søkt om fradeling av omtrent samme areal, men at søknaden ble trukket og deler av arealet ble overført ved grensejustering i Arealet er i kommuneplanens arealdel fra 2003 avsatt til LNF3-område der det tillates spredt bolig- og fritidsbebyggelse. Mesteparten av arealet ligger ca m fra strandlinjen mellom eksisterende kommunale veg og bolighuset på 111/20. Gjennom arealet går en bekk og en kjerreveg som går videre over gnr. 111/15 ned til sjøen. Søkers begrunnelse er at delingen har liten betydning for friluftsinteresser da arealet er inneklemt mellom kommunal vei og bebygd boligtomt. Arealet ligger langt fra strandlinjen og har vært benyttet til biloppstillingsplass siden 50-tallet, det har vært bebygd med grisehus og benyttes som tipp for hageavfall. Eier av eiendommen 111/8 har kommet med merknader om at nedkjøringen til sjen ikke må sperres. Eiere av 111/24 hevder veirett til sjøhustomtene som de hevder blir berørt av fradelingen. Kommunens vurderer at dette er privatrettslige forhold som ikke har betydning for plan- og byggesaksbehandlingen. Eventuelle rettigheter vil bli vurdert under oppmålingsforretningen. Fradelingen vil ikke få konsekvenser for strandsonen og det er vist til at området er bebygget med naust- og bryggetomter. Det konkluderes dermed med at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt og dispensasjon for á fradele et areal på 280 m2 innvilges. Vedtaket er påklaget den av Advokatfirmaet Wesenberg, Komnæs og Sætre ANS vl advokat Randi Hansen på vegne av eierne av 111/24. Side 2 av 5

3 \\\ f, / / I klagen heter det: Mine parter har en ubestridt kjørevegrett over den avgivende eiendom 111/15. Vegen som retten er knyttet til, går fra sjøen på bnr. 15 og opp, over bnr. 11/20(og 111/8) før man kommer opp på den kommunale vegen. Dagens situasjon er at eier av 111/20 bestrider mine parters rett til å kjøre på den delen av den veg som ligger på 111/20. Denne aktuelle tvist må finne sin avklaring i nær fremtid. Dersom denne tvisten mot formodning skulle ende med at mine parter ikke kan benytte vegen over 111/20, må mine parters vegrett løses på bnr. 15 alene. Dette vil innebære at vegen må legges om, utenom 111/20. Dersom dette skulle bli utfallet, vil fradelingen av det aktuelle areal vanskeliggjøre ivaretakelsen av den ubestridte vegretten over 111/15, da vegretten i så tilfellet må løses ved omlegging av vegen på bnr. 15, på det areal som er omsøkt fradelt. I tillegg anføres at en godkjenning av søknaden vil være i strid med både pbl 26-1 og I en senere e-post anfører klager at det også er grunnlag for å hevde eiendomsrett til det areal som søkes fradelt og det areal som ble overført ved grensejustering i Det er vist til skylddeling fra 1949, og det varsles at oppmåling av grenser for 111/24vil bli rekvirert. Saken bes derfor om å stilles i bero inntil eiendomsgrensene i nær tilknytning til fradelingsarealet er klarlagt. Utvalget behandlet klagen i møte den som sak 52/15. Plan- og bygningsloven, jf. pbl 26-1 fastsetter følgende: Opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, jf. lov om eigedomsregistrenng, eller endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, fonn eller plassering etter reglene i denne lov. Kommunen framholder at fradelingen ikke vil stride mot bestemmelsen, da en eventuell 'veirett uansett vil bestå og følge med over fra 111/15til 111/20. Kommunen finner heller ikke grunnlag for å avvise søknaden i medhold av plan- og bygningsloven 21-6 da eiere av 111/24 ikke har klart å tydeliggjøre sitt eierskap til omsøkte areal, jf. at det må fremstå som åpenbart at 111/15mangler hjemmel til det aktuelle areal. Om de privatrettslige forhold og jordskiftesak fra 1995 sier kommunen de må forholde seg nøytral og at uklarheten må løses privatrettslig. Landmàleren uttaler at det ved oppmålingsforretning vil bli forsøkt å gjøre en kvalitetsheving av de originale grensene med tilknytning til jordskiftet av 1995 og skylddelingene, som klagepart har søkt om. Videre at begge parters påstander skal ivaretas ved oppmåling og at dersom det ikke oppnås enighet har landmåleren ingen myndighet til å måle opp og sette ut nye grenser og den privatrettslige tvist blir henvist til en domstol. Kommunen viser til at det er seks måneder siden klagen ble fremmet, og enda er det ikke rekvirert oppmåling fra 111/24eller anlagt sak. Det er derfor ikke grunnlag for å utsette klagebehandlingen ytterligere. Side 3 av 5

4 Leirfjord kommune kommer til at det ikke er framlagt nok dokumentasjon som helt klart tydeliggjør 11/24 sitt eierskap til det aktuelle areal pâ nedsiden av hovedvegen. Det tidligere vedtak ble opprettholdt og saken ble sendt til Fylkesmannen for klagebehandling. Fylkesmannens behandling Fylkesmannens avgjørelse bygger på de opplysninger som er framkommet i det skriftlige materialet som er oversendt fra kommunen, så vel kommunens egne opplysninger som de opplysninger klager har framlagt. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Vi skal vurdere de synspunkter som klageren legger fram, og vi kan også ta opp forhold som ikke er berørt i klagen. Vi skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn, jf. forvaltningslovens 34 annet ledd. Det aktuelle område ligger innenfor 100-meters beltet til sjø, der det i henhold til plan- og bygningsloven 1-8 skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Etter annet ledd gjelder det bygge- og deleforbud dersom ikke annen byggegrense er fastsatt i plan. Omsøkte fradeling er dermed avhengig av dispensasjon fra 1-8 for å kunne tillates. Det eri pbl annet ledd fastsatt følgende om når dispensasjon kan gis: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. l tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I forarbeidene, Ot.prp. nr. 32 ( ) pkt. 6.19, er det sagt at det for dispensasjon kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Fylkesmannen viser til at både eiere av 111/8 og 111/24 har inngitt merknader om at atkomsten ned til sjøen ikke må bli sperret. Spørsmålet om veirett og hjemmelen til det omsøkte areal er så langt vi kan se bare trukket inn i vurderingene etter pbl 21-6 og 26-1, og ikke inn dispensasjonsvurderingen. På oversendte situasjonskart og på tilgjengelige flyfoto synes det klart hvordan kjerreveien fra sjøen fortsetter nordøst og er påkoplet den kommunale veien. Det er åpenbart at når hensikten med fradelingen er tilegne seg ytterlgere areal for å etablere biloppstillingsplass og garasje for 111/20, vil denne atkomsten bli sperret og dette forhold burde ha vært tatt med i dispensasjonsvurderingen. Side 4 av 5

5 Det må bemerkes at i protokoll for grensejusteringen mellom 111/15 og 111/20 fremkommer opplysninger om at det eksisterer en tinglyst veirett for 111/24. Videre er det lagt til grunn at alle parter erkjenner retten og vurdert at den da omsøkte grensejustering ikke berørte denne. I foreliggende sak er forholdet imidlertid at veiretten bestrides av 111/20, samtidig som det fra kommunens side fortsatt forutsettes at ingen veirett berøres. Fylkesmannen mener at derfor at virkningene av fradelingen ikke er forsvarlig utredet og vurdert etter pbl 19-2, og kan ikke se at det er godtgjort at fordelene med dispensasjon er større enn ulempene. Når tiltaket reelt sett berører atkomstforholdene til sjø anser vi også at hensyn som pbl 1-8 og formålsbestemmelsen skal ivareta blir vesentlig tilsidesatt. Ut i fra ovennevnte finner Fylkesmannen grunn til à oppheve kommunens vedtak om fradeling av areal. Det er fra kommunens side opplyst at det nå er anlagt jordskiftesak vedrørende eierskapet til det areal som søkes fradelt, og kommunen må undersøke om dispensasjonssaken kan tas opp til ny behandling så lenge det pågår en jordskiftesak. Vedtak Fylkesmannen opphever kommunens vedtak av i sak 16/15, og sender saken tilbake til kommunen for ny behandling. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-9, jf. rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet og brev datert 28. september 2009 fra Kommunal- og regionaldepartementet, jf. forvaltningsloven 34. Avgjørelsen kan ikke påklages videre, jf. forvaltningsloven 28. Sakens parter er underrettet ved kopi av dette brev. Med hilsen Tor Sande (e.f.) fung. kommunal og beredskapsdirektør Lill Hildonen seniorrådgiver Dette brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikke underskrift. Kopi til: Advokat Randi Hansen Våge randi. hansen. vaaqe@wks. no Idar Nebelung id.nebel@online.no Side 5 av 5