SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Kommunestyre

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Kommunestyre DETALJREGULERING SKOLEGATA (NORD UNIVERSITET). PLANVEDTAK Trykte vedlegg: 1. Høringsuttalelse fra Steinkjer eldreråd 2. Høringsuttalelse fra Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne 3. Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord- Trøndelag 4. Høringsuttalelse fra Nord- Trøndelag fylkeskommune 5. Planbeskrivelse 6. Planbestemmelser 7. Plankart Rådmannens forslag til vedtak: Arkivsaksnr: 2016/5983 Klassering: L13 Saksbehandler: Per Morten Bjørgum Med hjemmel i plan- og bygningslovens godkjenner formannskapet detaljregulering Skolegata (Nord Universitet) med følgende endringer: 1. Nytt 4. avsnitt i bestemmelsene 3.3: Parkering Innen området tillates etablert parkeringsplasser for virksomhetene. Krav til parkeringsdekning framgår av kommunal parkeringsvedtekt. Parkeringsarealet samles i områdets sør/østre hjørne. Parkeringsdekke (parkering i en etasje i tillegg til bakkenivå) tillates. 2. Nytt 2. avsnitt i bestemmelsene 3.1 Bygningsfasade mot Bying. Gregussonsgate (ny hovedinngang) skal gis en arkitektonisk utforming som forsvarer plasseringen som fondmotiv i gaten. En inviterende hovedinngang med romslig forplass mot gateløpet etableres. 3. Planavgrensningen endres slik at Skolegt (4.T2 og 6.T1) og Bying. Gregussons gt (6.T2) blir utenfor planens grense. I bestemmelsene strykes 4.1 og etterfølgende flyttes fram. 4. Følgende endringer gjøres på plankart: a) Dato og referanse for uttak av grunnlagskart påføres b) Koordinatsystem legges inn c) Plangrense og formålsgrense skal samsvare (ref 2.B2) d) Omriss av eksisterende bebyggelse og bygg som skal bevares angis i tegnforklaringen på kartet e) Frisiktsone tas inn for nytt kryss 5.T2-Sannangt f) Byggegrense mot Ogndalsvegen innen området 5.B1 legges inn tilsvarende fasadeliv på dagens bygningsmasse. g) Koding (tekst) for områder utenfor plangrense fjernes

2 Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas detaljregulering Skolegata (Nord Universitet). Vedtaket er i samsvar med formannskapets vedtak i møte Torunn Austheim Rådmann Svein Åge Trøbakk Assisterende Rådmann

3 Saksopplysninger: Saksopplysninger ved utlegging til offentlig ettersyn: Fra DH eiendom AS er det mottatt forslag til detaljregulering av Skolegt (Nord universitet). Om planforslaget heter det i planbeskrivelsen: Planen lages i forbindelse med behov for utbygging av eksisterende universitetsområde. For å sikre universitets framtid i Steinkjer er det planer om å skape et anlegg med samlokalisering av universitet og tjenesteyting som kan gi hverandre synergieffekter i et innovasjonsfellesskap. Det er da behov for et kompakt anlegg med korte gangavstander mellom aktørene og en fleksibilitet for trinnvis utbygging for å møte nye behov. Formålet med planen er i første rekke å endre bygningsplassering og -utforming for å legge til rette for en tidsmessig og formålstjenlig bebyggelse med en liten økt utnytting og gode gate- og parkrom. Det søkes å etablere flere undervisningskontor og næringsbygg med noe større byggehøyder enn i dagens situasjon. Det er tenkt å rive noe av eksisterende bygningsmasse, og etablere tilbygg som forbindelse mellom eksisterende bygninger og som utvidelse av anlegget. Hovedatkomst til parkeringsområdet vil bli via Sannangata og videre derfra inn i vei på nedsiden av kirkegården (gren av Ogndalsveien), som stenges for gjennomkjøring til Ogndalsveien. Planforslaget omfatter ca 28,5 daa og avgrenses mot Ogndalsvegen i nord, kirkegården i øst, Sannan i sør og Skolegata samt Bying Gregussonsgt i vest. Se for øvrig kartskisse. I forhold til gjeldende reguleringsplan Sørsia Bydel, åpner planforslaget for bygging ut i dagens park ("Høgskoleparken"). Sørsia-planen åpner også for bygging i parken, men da parallelt med Sannangt. Parkarealet blir noe redusert som følge av reguleringsforslaget. Planforslaget åpner for "Offentlig og privat tjenesteyting" som formål på universitetstomta. Gjeldende regulering er undervisningsformål. Bakgrunnen for formålsendringen er et ønske om å legge til rette for etablering av et fellesskap der undervisning, forskning, rådgivningstjenester og lignende kan ha en gjensidig nytte av å "bo" sammen. Konseptet er kalt InnovasjonsCampus Steinkjer (ICS). Planstatus Området omfattes i dag av eksisterende reguleringsplan, Reguleringsplan for Sørsia Bydel av Den nye planen medfører erstatning av deler av den gamle, område 5 B1, område 6T1, samt deler av tilgrensende veier/gater. Eierforhold Planforslaget omfatter eiendommer eid av Steinkjer kommune (192/1), DH Eiendom AS (192/486) og Statsbygg (192/594). Adkomst Hovedadkomster inn til området blir i hovedsak som i dag, med Sannangt og Bying. Gregussons gt som innfallsporter. Det foreslås etablert et parkeringsdekke over dagens parkeringsplass innen området, for å dekke parkeringsbehovet som kommer som følge av nybygget. Adkomst til parkeringsdekket blir via egen stikkveg fra Sannangt parallelt med eksisterende adkomstveg til Furuskogen boligsameie. Eksisterende driftsveg/gangveg nedenfor kirkegården stenges for kjøretøyer, det etableres i stedet adkomst for kjøretøyer til nedsiden av kirkegården. Det kan bli rom for et mindre antall parkeringsplasser for kirkegårdens bruk i tilknytning til dette. Planen legger til rette for sykkel som transportmiddel til og fra området, ved at det etableres sykkelhotell/ parkering av sykler under tak med adkomstkontroll. Grunnforhold Områdestabiliteten er vurdert og klarert jfr planbeskrivelsen. Planprosess Oppstart av planarbeid er kunngjort på vanlig måte (i tråd med plan- og bygningslovens regelverk) og det er mottatt enkelte kommentarer til oppstarten. Disse er vurdert/kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. For detaljer om planforslaget vises til vedlagte planbeskrivelse, ROS- analyse, reguleringskart og reguleringsbestemmelser.

4 Saksopplysninger etter offentlig ettersyn: Det er mottatt til sammen 4 høringsuttalelser i forbindelse med offentlig ettersyn. Uttalelsene er trykte vedlegg til saken. Steinkjer eldreråd: Ingen merknader Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne: Ingen merknader Fylkesmannen i Nord- Trøndelag: Det framgår av planbeskrivelsen at det skal etableres parkeringsdekke. Området benevnt 5.B1 er regulert til offentlig eller privat tjenesteyting. Det er i bestemmelsene ikke åpnet for å etablere parkeringsplasser. Det må enten reguleres inn parkeringsplasser med dette som formål, eller så må bestemmelsene åpne for denne bruken. Har ikke mottatt ROS- analyse, men forutsetter at denne er gjennomført slik det framgår av utleggingsvedtaket. Nord- Trøndelag fylkeskommune: Gjenbygging av aksen opp mot kirkegården er uheldig. Dersom aksen skal bygges igjen, bør fasaden som blir fondmotivet sett fra Gregussons gate gis en utforming som forsvarer en slik plassering, eksempelvis med en inviterende hovedinngang med en romslig forplass. NTFK er kjent med at dette ligger inne i planene for byggeprosjektet, men det bør likevel sikres i planbestemmelsene. Det er uheldig at parken mot Skolegata foreslås redusert, og at det heller ikke legges noen føringer for hvor utearealet legges. Ny plan bør gjennom byggegrense og/eller bestemmelser styre offentlig plass og park til området mot Skolegata. Når det gjelder parkering, påpeker NTFK at det i tidligere planer for Sørsida bydel har vært angitt at det ikke er ønskelig med store arealer til bakkeparkering. Sammenlignet med gjeldende reguleringsplan prioriteres nå et større areal av planområdet til parkering på bekostning av byggeformål eller uteopphold. Dersom parkeringsplassene skal være offentlige, må dette formålet brukes. Økt parkeringskapasitet for arbeidsplasser og studenter bør legges i byens ytterkant. Positivt at det stilles krav om sykkelhotell. Det må også settes minimumskrav angående sykkeloppstillingsplasser. NTFK er skeptiske til å gjøre om Skolegata til gatetun, og viser til betydelig trafikk, parkering og hente/bringetrafikk til skolen. Videre er gata hovedtrace for sykkel. Stiller spørsmål om ikke langsgående parkering kombinert med en egen sykkeltrace er en god løsning. Påpeker at skoleungene ledes inn til skoleområdet fra øst, og ikke via inngangen mot nord. Planforslaget ser ikke ut til å ivareata de som skal rett ned mot Kongensgt på en god måte. Ved varelevering fra Ogndalsvegen bør det i 3.3 legges vekt på god sikt for varebiler i forhold til mulige syklister som velger å sykle på fortauet langs Ogndalsvegen. Hensynet til kirkegården tilsier at det ikke er en god løsning med et parkeringslokk som kommer på høyde med de nederste gravene. Det bør stilles krav til og settes av areal for vegetasjonsskjerm mot kirkegården på hele strekningen. I forhold til byplanen er endringene som foreslås ved å bygge igjen siktaksen til kirkegården, redusere parken/plassrommet mot Skolegata og etablere parkeringsdekke på nivå med kirkegården/kapellet problematisk. Byggegrense mot Ogndalsvegen må påføres for å sikre sikt til kapellet. (Fylkeskommunen har også en del kommentarer til plankart og bestemmelser- disse listes ikke opp her)

5 Saksvurderinger: Saksvurderinger ved utlegging til offentlig ettersyn: Generelt: Reguleringsplanen legger til rette for en utvikling av universitetsområdet i Steinkjer som har vært ønsket i lengre tid. Både universitetet og de øvrige aktivitetene som er planlagt inn i innovasjonssenteret, vurderes å bli styrket av etableringen. Et kompakt, godt fungerende universitetsområde midt i byen og med meget korte avstander til kollektivtransport (tog, buss) og øvrige fasiliteter i byen, vurderes å være svært viktig for Steinkjer som by og som regionsenter. Planforslaget viser en utbygging som er tilpassa eksisterende bygningsmasse på universitetsområdet og i nærområdet. Gjennom bestemmelser og vurderinger i planbeskrivelsen, viser forslagsstiller kunnskap om og respekt for signalbygg som den gamle barneskolen samt for gjenreisningsarkitekturen i bysentrum for øvrig. Grunnforhold, stabilitet og ROS- analyse Grunnforhold og områdestabilitet er vurdert og klarert jfr planbeskrivelsen. Det er gjennomført ROS- analyse som ikke avdekker særlige utfordringer. Temaene vurderes som godt utredet, og rådmannens slutter seg til vurderingene fra forslagsstiller. Trafikkforhold Planen legger i hovedsak opp til uendret trafikkmønster i området når det gjelder gående, syklende og kjørende. Ved å regulere om gateløpene til gatetun, signaliseres sambruk mellom gående, syklende og kjørende. Det vil fortsatt være kjørebane i Sannangt- Skolegt- Bying Gregussonsgt. Det er også nødvendig blant annet for busstrafikk til/fra skolene i forbindelse med turer med videre. Offentlige parkeringsplasser i Skolegata og Bying Gregussons gate vil bli beholdt. Planen åpner for etablering av et plan 2 på eksisterende privat parkeringsplass for studenter og ansatte på området. Formålet med ekstra parkeringsplasser her er å gi et tilbud til ansatte/leietakere i nybygget. Etablering av flere parkeringsplasser vil medføre noe økt trafikkbelastning i Sannangata. Dagens kjøreveg/gangveg inn fra Ogndalsvegen og langs kirkegården vil bli stengt for kjørende. Adkomst for kjøretøyer til kirkegårdens redskapsbod med videre blir via ny veg/adkomst fra Sannangata. Løsningen åpner også for et mindre antall nye parkeringsplasser for kirkegården/besøkende i dette området. For besøkende til kirkegården kan den nye adkomsten oppleves som noe mer tungvint og mindre logisk enn dagens løsning. Samtidig kan løsningen åpne for et antall nye parkeringsplasser, noe som er mangelvare i dag. Besøkende til kapellet vil som før kunne benytte parkeringsareal blant annet ved hovedinngang til kapellet. Nye parkeringsplasser ved parkeringsdekket kan også være aktuelle for den bruken, men da med kjøreadkomst fra Sannangata. Totalt vurdert anses trafikkforholdene å heller bli bedre enn verre av reguleringen. Høgskoleparken Høgskoleparken har vært og er et positivt trekk i bybildet fra den ble etablert tidlig på 1990-tallet. Før den tid var området skolegård for Steinkjer barneskole. Reguleringsplanen legger opp til å bygge et nytt bygg delvis ut i det som i dag er parkområde/uteområde for universitetet. Parken er eid og driftes av Statsbygg, og er ikke en offentlig park hvor kommunen har driftsansvar. Gjeldende reguleringsplan har ikke innregulert parkareal her, men det er gjennom interne byggegrenser gitt føringer på at det ikke skal bygges her. Nybygget som skal føres opp blir et signalbygg,- et viktig symbol for Steinkjer som universitetsby. Med en plassering som foreslått i planforslaget, blir nybygget fondmotiv når en kommer opp Bying Greugssons gate mot universitetsområdet. Svært mange som skal til universitetet og virksomhetene som etableres i ICS kommer denne vegen, fra jernbanestasjonen og opp. Gjennom bestemmelse om minste uteoppholdsareal sikres at resterende del av parken ikke bebygges. Etter en totalvurdering er rådmannen kommet til at bygging ut i dagens parkområde som planforslaget tillater, kan anbefales. Fordelene med en plassering av bygningsmassen i dette området vurderes som større enn ulempene ved at parken blir noe mindre.

6 Saksvurderinger etter offentlig ettersyn: Parkering Innen området 5.B1 er det planlagt etablert et "parkeringsdekke" det vil si en konstruksjon som i tillegg til dagens parkeringsplasser gir en etasje til med parkering over hele eller deler av dagens parkering. Som tidligere vil dette bli definert som privat parkering innenfor formålsområdet. Dette blir altså ikke noen økning av det offentlige parkeringstilbudet i sentrum. Plassene vil som tidligere være reservert ansatte og studenter på området med eget parkeringsbevis og i noen grad besøkende til virksomhetene. Etter hva forslagsstiller opplyser, vil det bli en form for betalingsordning for parkeringsplasser her, enten ved at den enkelte ansatte kjøper seg plass eller ved at virksomhetene kjøper plasser til sine ansatte. Den foreliggende og framtidige utvidelser av virksomheten på området medfører økt behov også for parkeringsplasser. Flere av virksomhetene som skal inn i Innovasjonscampus har behov for plass til egne kjøretøyer, og de driver utstrakt reisevirksomhet ut til kundene sine. Noen vil også ønske å tilby gjesteparkering for sine kunder her. Det siste kan være med på å avlaste parkeringsbehovet i Skolegata, noe som igjen kan åpne for andre trafikale løsninger der på sikt. Adkomst til parkeringsdekket er planlagt via en egen avkjørsel fra Sannangata. Skolebarna ledes ned til østre inngang til skoleområdet (slik situasjonen også er i dag) uten at de behøver å krysse trafikk til det nye parkeringsdekket. Også planene for nye Steinkjer skole legger opp til at det skal være flere innganger til skoleområdet, blant annet denne. Adkomstløsningen gir også mulighet for å etablere et mindre antall parkeringsplasser innen området kalt 5.T1. Også i dag benyttes vegskulder mv her til parkering for besøkende til kirkegården. Disse plassene vil (som i dag) bli "formålsparkering" som ikke defineres som offentlige parkeringsplasser. Det er dermed tilstrekkelig at bestemmelsene angir at det legges til rette for parkering. Planforslaget har ikke egne bestemmelser om parkeringsdekning hverken for sykler eller biler. Dermed er det gjeldende kommunal vedtekt som regulerer dette. Gjeldende kommunal vedtekt setter krav om følgende parkeringsdekning for Nordsia/Sørsida bydeler: Kontor; min 1 plass per 150 m2, maks 1 plass per 75 m2 Sykkel: 1 pl /100 m2 Skole: min 1 plass per 100 m2, maks 1 plass per 75 m2 Sykkel: 0,4-0,8 pl/ elev og ansatt Når det gjelder skoler framgår det av fotnote: "Parkeringskrav må vurderes i hvert tilfelle. Avveies mot muligheter for felles bruk av p-plasser, nærhet til offentlige p-plasser mv". For kontor er det ikke gitt slik mulighet, det vil si at for kontorer skal plassene enten bygges eller frikjøpes. Reguleringsplanen åpner for en utnytting på BRA =175 %. Når området kalt 5.T.1 er på m2, gir det et lovlig utbyggingspotensial på inntil m2. Andelen hhv kontorer og skole er ikke kjent, men om en legger 1 plass per 150 kvm til grunn medfører det 179 plasser. Maksimumstallet blir det dobbelte, altså 358 plasser. Normalt blir parkeringsvedtekten forstått slik at det er antall kvadratmeter nybygg som avgjør hvor mange nye parkeringsplasser som forutsettes etablert. Store deler av det nye arealet vil være kontorlokaler med krav om min 1 plass per 100 m2. Dette er altså foreslått løst med det såkalte parkeringsdekket. Det er opp til byggherre å avgjøre om en ønsker å bygge de parkeringsplassene vedtekten krever, eller kjøpe seg fri. Her velger man å bygge plassene.

7 Etter rådmannens vurdering er foreslått løsning for parkeringsdekning akseptabel. For å hjemle etablering av nye parkeringsplasser innen området 5.B1 er det nødvendig med en tilføyelse i bestemmelsene til området ( 3.3). Følgende foreslås tatt inn som nytt 4. avsnitt i 3.3: Parkering Innen området tillates etablert parkeringsplasser for virksomhetene. Krav til parkeringsdekning framgår av kommunal parkeringsvedtekt. Parkeringsarealet samles i områdets sør/østre hjørne. Parkeringsdekke (parkering i en etasje i tillegg til bakkenivå) kan tillates. Akser og fondmotiv Gjenbygging av aksen opp mot kirkegården og fondmotivet i Gregussonsgate tas opp av fylkeskommunen med flere innganger. Det kan være riktig å minne om at den aktuelle aksen er av relativt ny dato, siden endeveggen på Steinkjer landsgymnas sin bygning ("Blåbygget") i perioden var fondmotivet i Gregussons gate. "Blåbygget" lå omtrent akkurat der "Origo" i nye Campus er planlagt. Denne aksen kan således ikke sies å ha samme status som de mer kjente aksene og fondmotivene i Sverre Pedersen sin byplan. Rådmannen er enig i at gjenbygging av det som i dag er en siktlinje langs Gregussonsgate mot kirkegården fordrer gode arkitektoniske løsninger og et signalbygg. Foreliggende materiale fra prosjektet vurderes å ivareta dette på en god måte, blant annet gjennom drøfting av temaet i planbeskrivelsen og det tegningsgrunnlag som allerede er presentert fra utbygger. For å poengtere dette ytterligere, foreslås det tatt inn et ekstra avsnitt i bestemmelsene. Nytt avsnitt i 3.1 Bygningsfasade mot Bying. Gregussonsgt (ny hovedinngang) skal gis en arkitektonisk utforming som forsvarer plasseringen som fondmotiv i gaten. En inviterende hovedinngang med romslig forplass mot gateløpet etableres. Parken mot Skolegata Planforslaget reduserer parkarealet mot Skolegata, gjennom at deler av nybygget plasseres i dagens park. Heller ikke denne parken har en lang historie; den ble etablert i 1993 i forbindelse med høgskolens overtakelse av barneskolen. Før den tid var dette skolegården til barneskolen. Parken har aldri vært regulert til offentlig park og eies/driftes av Statsbygg som en del av skoleområdet. Gjeldende reguleringsplan oppgir minimum uteoppholdsareal for området, men gir ingen føringer om at det skal være i form av en park. Samtidig er det enighet om at parkarealet er et positivt innslag for universitetsområdet og for byen. Etter rådmannens vurdering viser også planforslaget at resterende del av parken mot Skolegata er en integrert del av planen for nybygget, og at dette ivaretas. Med bestemmelser om MUA (minste uteoppholds-areal) som videreføres i ny plan, vil det innenfor området fortsatt være betydelige åpne arealer. Det vurderes derfor ikke å være behov for ytterligere regulering gjennom byggegrenser eller lignende. Skolegata og Gregussons gate som gatetun Planforslaget viser Skolegata som gatetun med kombinert bruk. Etter nærmere vurdering er rådmannen enig med fylkeskommunen i at disse gatene trolig ikke bør reguleres til gatetun nå. Ny Steinkjer skole etableres med hente/bringeparkering sør for skolen, noe som kan endre kjøremønsteret i Skolegata fram i tid. Samtidig kan de parkeringsmuligheter som etableres på campus medføre at behovet for korttidsplasser i Skolegata blir mindre. Uansett bør endring av trafikale forhold i Skolegata vurderes i en annen sammenheng, spesielt i forhold til gatas funksjon som sykkelveg. Det foreslås derfor at Skolegata og Bying Gregussons gate tas ut av planen. I praksis medfører dette at gjeldende reguleringsplan Sørsia bydel fortsatt skal gjelde for disse gatene Følgende endring foreslås:

8 Planavgrensningen endres slik at Skolegt (4.T2 og 6.T1) og Bying. Gregussons gt (6.T2) blir utenfor planens grense. I bestemmelsene strykes 4.1 og etterfølgende flyttes fram. Øvrige endringer i plankart Følgende endringer gjøres på plankart (jfr fylkeskommunens uttalelse): 1. Dato og referanse for uttak av grunnlagskart påføres 2. Koordinatsystem legges inn 3. Plangrense og formålsgrense skal samsvare (ref 2.B2) 4. Omriss av eksisterende bebyggelse og bygg som skal bevares angis i tegnforklaringen på kartet 5. Frisiktsone tas inn for nytt kryss 5.T2-Sannangt 6. Byggegrense innen området 5.T1 legges inn tilsvarende fasadeliv på dagens bygningsmasse. 7. Koding (tekst) for områder utenfor plangrense fjernes