HANKANE, REGULERINGSPLAN FOR NAUSTOMRÅDE PÅ GNR 54 BNR 7, SKULEGARDEN

Transkript

1 SAKSPAPIR HANKANE, REGULERINGSPLAN FOR NAUSTOMRÅDE PÅ GNR 54 BNR 7, SKULEGARDEN Dokumentinformasjon: Saksbehandler: ArkivsakID: 09/202 Liv Marit Nystad JournalID: 10/46234 Tlf: Arkiv: K2-L12 E-post: Avgjøres av: B Politisk behandling: Organ: Møtedato: Sak nr. FAST UTVALG FOR PLANSAKER /10 ÅLESUND BYSTYRE /10 Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Utsnitt av kommuneplanen 3. Flyfoto 4. Plankart 5. Bestemmelser 6. Merknader 7. Referat fra møte Utrykte dokumenter i saken: Protokoll fra jordskifterettsmøte vedr. krav om grensegang mellom gnr. 56 bnr. 1 og gnr. 57 bnr. 4, Sunnmøre jordskifterett, sak nr Div. korrespondanse mellom søkerne og kommunen, samt mellom grunneierne og kommunen Saksopplysninger: 1

2 Nordplan har på vegne av Fritz og Espeset fremmet et forslag til reguleringsplan for naustområde innen gnr. 54 bnr. 7. Grunneiere er Jostein og Oddmund Hanken. I tillegg til plass for tre naust, der det ene er godkjent og under bygging, inneholder forslaget en eksisterende snuhammer og en parkeringsplass. Planforslaget ble første gang behandlet av det faste utvalget for plansaker (FUP) i møte Saken lå til offentlig ettersyn i perioden , og det har kommet inn 12 merknader, disse er oppsummert og kommentert nedenfor. Vurdering: Det har kommet inn 12 merknader, alle er levert innen fristen. Møre og Romsdal fylke - brev av I oppstartmerknad kommenterte fylket hensynet til allmennheten i strandsona og viste til at kommuneplanen har tilrettelagt for naustområde i nærheten. Kommunen har utredet forholda rundt dette, og ut fra de opplysinger som nå ligger fore kan fylket tilrå at planen blir egengodkjent. Statens vegvesen brev av Har ingen vesentlige merknader til planen. Tafjord Kraftnett AS brev av Har ingen vesentlige merknader til planen. VAP brev av På vestsida av snuhammeren er det ikke innregulert plass til skulder og grøft. For øvrig har virksomhet for veg, anlegg og park ingen merknader. Her burde vært lagt inn plass til skulder og grøft i reguleringsplanen. Det er samme grunneier på det omsøkte naustområdet og på LNF-området inn mot snuhammeren, så vi går ut fra at her ikke oppstår problemer med å disponere nødvendig areal. Om skulder og grøft går inn på LNF-området, er det heller ikke problematisk i forhold til formålet. Snuhammeren er etablert allerede, og terrenget er bortimot flatt. Rådet for funksjonshemma - møte Rådet for funksjonshemma ber om at gater, veier, fortau og gang- sykkelstier skal være bygd slik at de i så liten grad som mulig skaper problemer for funksjonshemma. Planen omfatter ikke annet offentlig trafikkområde enn snuplassen, og denne vil gi fordeler for både funksjonshemma og andre brukere. 2

3 Eldrerådet møte Eldrerådet ber om oppgradering av infrastruktur i alle bydeler ved videre utbygging. Planen gjelder to nye naust, samt ett naust som er under bygging. De nye nausta bygges av og til søkerne, som bor ca. 100 m. fra naustområdet. Vi vurderer det derfor slik at denne utbyggingen ikke vil øke belastningen på vegnettet i vesentlig grad. Dette er et aktuelt tema siden utbyggingsprosjekter på Humla og Tørla blir avkrevet å bidra til bygging av gang- og sykkelveg langs fylkesvegen mellom Tjørsundbrua og krysset mot Hankane. Nausta vil rett nok være fritt omsettelig, men to naust vil uansett generere langt mindre trafikk enn bolighus. Rådmannen vurderer det derfor ikke som rimelig å kreve deltakelse i finansieringa av gangsykkelvegen. Reguleringsforslaget inneholder snuhammer og parkeringsplasser som vil være en fordel for besøkende/allmennheten. Søker opplyser at parkeringsplassen skal kunne brukes av besøkende i området, og at det i dag er behov for parkering i området. Rådmannen finner det ikke rimelig å i tillegg kreve oppgradering av øvrig infrastruktur. Komite for byutvikling og miljø - møte Ingen merknad. Komite for kultur og oppvekst møte Kultur- og oppvekstkomiteen ønsker å bevare tørkeplassen for klippfisk (bryggen), og ber derfor om at nausttomtene flyttes. Merknaden viser til arealet på gnr. 54 bnr. 7 som i dag er avmerket til naustformål i kommuneplanen, like vest for det omsøkte området. Dette er en tidligere tørkeplass for klippfisk/brygge. Den har oppmurt kant mot sjøen, og lengst nord er det ei brygge. Innenfor den oppmurte kanten er det fylt ut med stein. Dette kan sees på flyfoto og foto, vedlegg Kommunen ønsker generelt å ta vare på slike oppmurte klippfisktørkeplasser i strandsona, både ut fra både den kulturhistoriske verdien, de er gode oppholdsplasser og vakre landskapselementer. Vi har ikke fått brakt på det rene hva som er bakgrunnen for at dette arealet i sin tid ble lagt ut til naustformål kommuneplanens arealdel, det var ikke tema under de siste rulleringene av kommuneplanen. Fra administrasjonens side var vi åpenbart ikke da klar over denne interessemotsetningen eller tilstrekkelig lokalkjent. Det nye planforslaget som behandles nå legger naustområde til et areal som ikke har tilsvarende verdi verken kulturhistorisk eller estetisk, og som ikke er like aktuelt for opphold. Det ligger inntil et redskapshus, har en snuplass i tilknytning til kommunevegen, ei sjøførende ledning fra minirenseanlegg, ujevn overflate med store steiner, og ei gammal nauststø. I dette arealet synes det ikke å være noen konflikter knyttet til det å etablere naust. Planforslaget slik det foreligger innebærer ikke en flytting av nausttomtene. Dette kunne gjøres ved at planområdet ble utvidet vestover til å omfatte det naustområdet som nå ligger inne i kommuneplanen, og regulere de til f. eks. Spesialområde friluftsliv eller kulturhistorisk verdi. Et slikt reguleringsvedtak ville da gjelde foran kommuneplanens arealbruk. 3

4 En regulering av hele området ville ha den fordelen at arealbruken i vest ble fastlagt samtidig som en åpnet for naustbygging i øst. Søkerne har imidlertid ventet lenge på å få behandlet dette planforslaget, og en utvidelse av planområdet vil innebære en ytterligere forsinkelse. Et annet moment er at en reguleringsplan vil kreve en nærmere planlegging av framtidig arealbruk og utbygging også i vest, der grunneierne pr. i dag ikke har konkrete planer for bruken. Endringen av kommuneplanens arealdel kan gjøres uavhengig av forutgående regulering. Problemstillinger og innspill til neste gangs rullering samles kontinuerlig, og et slikt innspill vil være en naturlig følge av foreliggende sak. Kommuneplanen gir i dag rom for fire framtidige naust, foreliggende reguleringsplan gir rom for tre, herunder ett av de som ligger i kommuneplanen. Ved å gi plass til ett naust i tillegg til de som nå er omsøkte, vil grunneier få samme antall naust som det kommuneplanen pr. i dag åpner for. Under planprosessen er det i samråd med søkere og grunneiere utarbeidet en planskisse som viser en slik løsning, der klippfisktørkeplass og steinbrygge i hovedsak bevares, bare ett naust får plass innen området. Administrasjonen vil anbefale denne løsningen, se vedlegg 7. Forslaget innebærer at naustområdet i kommuneplanen utgår, med unntak av plass for dette ene naustet, som etter rådmannens syn er gitt en plassering som kan aksepteres. Rådmannen legger på denne måten opp til en flytting av naustområdet slik det er etterspurt i merknaden, og tørkeplassen for klippfisk blir i det alt vesentlige bevart. Merknaden vurderes som imøtekommen. Indre Borgund bydelsutvalg møte Planen godkjennes slik den foreligger. Barnerepresentanten brev av Barnerepresentanten kan ikke se at fortetting med to naust i dette tilfelle vil føre til ulemper for den allmenne ferdselen i strandsona. Det omsøkte arealet har ikke spesiell verdi som oppholdssted eller badeplass for barn og unge. Det er viktig at svaberget i øst av planområdet blir bevart. Vi er enige i at det området som nå reguleres har mindre verdi for allmenn ferdsel og opphold enn både svaberga og klippfiskbrygga. Svaberget berøres ikke av planområdet. Harald Skjong - brev av Retting: Gnr.54/7 på Hankane i Ålesund går under namnet "Skulegarden". "Syvergarden" på Hankane er gnr. 54/8. Området er godt eigna til naust. Det tidlegare regulerte naustområdet nokre meter lenger vest på same bruket er ikkje eigna til naust, og kom i stand grunna kunnskapsløyse om tilhøva. Når grunneigaren no søker om eit nytt naustområde må kommunen nytte høvet til å setje som vilkår at det tidlegare regulerte naustområdet fell bort. 4

5 4 inneheld eit vilkår om at nausta ikkje kan etablere både støer og flytebrygge. Støer og flytebrygger har kvar sin funksjon. Flytebrygger er svært godt eigna til å kome seg trygt om bord i og i land frå ein båt, også for dei som ikkje har førlegheita til ein ungdom. Det bør difor snarare vere ei krav enn eit forbod at alle naust(område) skal ha ei flytebrygge. Navnet på gnr. 54 bnr. 7 er Skulegarden slik som det blir påpekt, garden ble med en feiltakelse kalt Syvergarden under 1. gangs behandling av denne saka. Steinplattingen med brygge er kalt Skulebrygga. I ettertid må vi si oss enige i at naustområdet i kommuneplanen ikke burde vært lagt der det nå ligger, uten at vi kjenner bakgrunnen for plasseringa. Se kommentar til merknaden fra komité for kultur og oppvekst. Bestemmelsene sier: Det kan opparbeidast støer eller vorrer i naturstein. Alternativt kan ein godkjenne utlegging av flytebrygge for å lette ilandstigning frå båtane. Det er ikkje tillatt å etablere begge deler. Denne bestemmelsen er tatt fra kommuneplanen, men det har oppstått en feil. I kommuneplanen sies det at Det tillates ikke at det blir etablert både vorr og flytebrygge. Problemstillingen er diskutert i møte med søkere/utbyggere, der det ble utdypet at en ikke kan bygge både en høy vor/vorre (der ytre del ikke dekkes av vann ved normal vannstand) og en flytebrygge i fortsettelsen av denne. Bestemmelsen er ikke tenkt til å hindre en lav vor som følger parallelt med sjøbunnen, og som snarere markerer støa. Slike vorer kan kombineres med flytebrygger. Bestemmelsen i reguleringsplanen er derfor endret til: Det kan opparbeidast støer eller vorrar i naturstein. For å kunne ta ut og dra opp båtane på ein hensiktsmessig måte kan det tillatast at deler av støene blir støpt. Alternativt kan ein godkjenne utlegging av flytebryggje for å lette ilandstigning frå båtane. Det er ikkje lov å etablere både vorr og flytebryggje. Berit og Reidar Andresen brev av Deres hovedinnvending mot planforslaget er at dette er i strid med den relativt nylig vedtatte kommuneplanen i Ålesund kommune. Under første gangs behandling av reguleringsplanen er det sagt: " 1 dette tilfellet meinar administrasjonen ein kan gå inn for ei slik lita fortetting av naustområde fordi dette ikkje vil hindre den frie ferdsla i strandsona. Andresen er svært uenig i dette, og viser til at med eksiterende naust, naust som gis åpning for i kommuneplanen, og nausta i denne planen, kan en få 11 naust på en strekning på ca. 170 m. De foreslår at det allerede innregulerte naustområdet i vest på gnr. 54 bnr. 144 bortfaller, dvs. blir endret til LNF mot at det foreliggende planforslaget aksepteres. Dette legger til rette for samme "belastning" av strandsonen med naust, men blir et "enten eller" og ikke et "både og". Etter Andresens oppfatning kan dette løses ved at reguleringsområdet utvides slik at det aktuelle naustområde i vest tas med. Da kan et senere planforslag foreslå å endre naustområde til LNF og LNF kan da foreslås endret til naustområde. 5

6 Det er samme grunneiere for det området som tidligere er innregulert som naust, og for det område som det nå fremmes et planforslag for. De er også uenige i at der skal være behov for et trafikkareal i dette området. De viser til at forslagsstillerne har hus ca. 50 m fra planområdet, og dette skulle være godt innenfor gangavstand selv om en skulle bli dårlig til bens. Fra 1. gangs behandling siteres: "Rådmannen gjer oppmerksam på at dette ikkje dannar presedens for utbygging av dei opne og attraktive områda med klippfisktørkeplassar lenger vest. Desse skal oppretthaldast slik dei er". De ber om at det blir nærmere presisert hvilke brygger det siktes til. Andresen konkluderer med å be om at saken avvises og at forslagsstillerne/ grunneierne utvider planområdet og fremmer et nytt forslag som ivaretar helhetlige løsninger, hvor naustområdet i vest blir erstattet med nærværende område. Kommunen er selvsagt, som vist i kommuneplanen, opptatt av at strandsonen ikke blir nedbygget med naust. Klippfiskbrygga og verdien av denne har vært tema under hele reguleringsprosessen, også den samla utbygginga av strandsona. Når en under 1. gangs behandling ikke krevde en utvidelse av planområdet til å omfatte klippfiskbrygga, skyldes det at dette området var gjenstand for en tvist i jordskifteretten, og en fant det naturlig å ikke la området inngå i en reguleringsprosess før en fikk avklart hvem som var grunneiere i området. Det er nå fastslått at grensa mellom gnr. 56 bnr. 1 i vest og gnr. 54 bnr. 7 i øst ligger en halv meter inn på Skulebrygga. Gnr. 57 bnr. 4 har etter denne jordskiftedommen ikke mulighet til å gi nausta tilflott vestover. Ved utleggingen av dette naustarealet i kommuneplanen ser det ut til å ha vært tanken å danne et naustmiljø rundt den lille bukta i vest, der det allerede er et naust. Vi kan ikke forstå at det kan ha vært meningen at tre naust skulle ha utfar mot nord, det vil innebære en rasering av plattingen og brygga. Jordskiftedommen hindrer en plassering slik vi antar er tenkt i kommuneplanen, også dette tilsier en revurdering av naustområdet som er avmerket i kommuneplanen. Diskusjonen om grensa startet i følge dommen i 2006, i forbindelse med fradeling av nausttomter på det arealet som er avmerket i kommuneplanen. Som vist til i kommentar til Komité for kultur og oppvekst og vist i vedlegg 7, er rådmannen kommet til enighet med grunneierne og søkerne om en kompromissplan der naustområdet i vest faller bort ved neste rullering av kommuneplanen, med unntak av plass for ett naust. Belastningen på strandsonen blir da den samme, men nausta plasseres i områder med mindre konflikter og mindre verdier for allmennheten. Grunneierne har gitt skriftlig tilbakemelding om at de aksepterer denne løsningen, og rådmannen ser da ikke grunn til å kreve en detaljplan av området og det framtidige naustet nå. Når det gjelder trafikkarealet ser vi ikke noen planmessige problemer med å legge til rette for noen få parkeringsplasser i tilknytning til nausta. Søker opplyser at disse plassene også vil kunne brukes av besøkende til området, disse har i dag ingen mulighet til å parkere en bil uten at den hindrer trafikk langs vegen eller en blokkerer snuplassen. Snuplassen er der i dag og blir brukt av m.a. bussen, og rådmannen ser bare fordeler med å få denne regulert. 6

7 Det bes om at rådmannen presiserer hvilke brygger det siktes til når det under første gangs behandling av plansaken sies at å tillate en moderat fortetting av naust innen omsøkte område ikke skal danne presedens for utbygging av dei opne og attraktive områda med klippfisktørkeplassar lenger vest. Desse skal oppretthaldast slik dei er." Rådmannen antar, siden saksbehandler har sluttet, at det her menes at klippfiskbryggene vest for planområdet ikke berøres av denne reguleringssaken. Rådmannen vurderer det slik at merknaden er i hovedsak imøtekommet ved at det er gitt en klar administrativ føring til neste kommuneplanrullering som også involverte grunneiere harsluttet seg til. Trafikkområdet opprettholdes, merknaden imøtekommes ikke på dette punktet. Økonomiske, juridiske, andre driftsmessige eller organisatoriske konsekvenser: Planen er bindende for all framtidig utbygging og fradeling. Konklusjon med begrunnelse: Høringsrunden har ikke avdekket noen vesentlige konflikter i forhold til å legge til rette for naustbebyggelse innen de foreslåtte plangrensene. Flere merknader gjelder et område vest for planområdet som i kommuneplanen er lagt ut til naustformål, det påpekes i merknadene at det nå omsøkte området bør erstatte dette naustområdet. Grunneierne har akseptert at foreliggende plan erstatter to av nausttomtene som i kommuneplanen er lagt ut vest for det gjeldende området. Den tredje nausttomten i planområdet ligger allerede i kommuneplanen, naustet er godkjent og under bygging. Antall naust blir da det samme som kommuneplanen i dag åpner for. Rådmannen vil da innstille på at kommuneplanen endres i tråd med møtereferat datert ved neste rullering, slik naustområdet vest for det omsøkte området reduseres til å plass til ett naust. Planforslaget kan godkjennes slik det foreligger. Rådmannens innstilling: Ålesund bystyre vedtar med hjemmel i plan og bygningsloven 27-2 reguleringsplan for naustområde på Hankane, som vist på plankart datert , og med bestemmelser revidert Det innstilles på at kommuneplanen endres i tråd med konklusjonen i saka ved neste rullering, slik at vernehensynet til klippfisktørkeplassen blir ivaretatt og antall tillatte naust forblir uendret. Plansakutvalgets tilråding Som rådmannens innstilling. Habilitet: 7

8 Kåre Hanken (Sp) reiste spørsmål om egen habilitet, jf fvl 6 andre ledd og fratrer Hanken enstemmig erklært habil og tiltrer igjen = 12 voterende = 13 voterende Votering: Rådmannens innstilling enstemmig tilrådd. Bystyrets vedtak Som plansakutvalgets tilråding. Votering: Plansakutvalgets tilråding enstemmig vedtatt. 8