DETALJREGULERINGSPLAN FOR FLISNES NÆRINGSPARK OG HAVNEVIKA - FELT I OG J

Transkript

1 SAKSPAPIR DETALJREGULERINGSPLAN FOR FLISNES NÆRINGSPARK OG HAVNEVIKA - FELT I OG J Dokumentinformasjon: Saksbehandler: ArkivsakID: 08/4562 Morten Ugelvik JournalID: 09/49108 Tlf: Arkiv: K2-L12 E-post: postmottak@alesund.kommune.no Politisk behandling: Avgjøres av: B Organ: Møtedato: Sak nr. FAST UTVALG FOR PLANSAKER /09 ÅLESUND BYSTYRE /10 Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Reguleringsplan utsnitt 3. Planforslag med bestemmelser, sist revidert Merknader 5. FUPsak nr 080/09 med planbeskrivelse 6. Brev fra Block Watne datert Utrykte dokumenter i saken: Reguleringsplan Flisnes næringspark og Havnevika Saksopplysninger: Block Watne har fremmet et forslag til detaljplan for felt I og J innenfor reguleringsplan Flisnes næringspark og Havnevika. Området I er på ca 3,8 daa og det er tegnet inn 8 boligeiendommer. Felt J er på 21,1 daa og tegnet inn med 30 boenheter. Innenfor områdene ligger 2 hytter, hvor den ene hytten er forfallent og vil bli revet. Viser ellers til planbeskrivelsen for mer utfyllende beskrivelse av planen, jf. vedlegg 5. I bestemmelsene til reguleringsplanen Flisnes næringspark og Havnevika ligger et krav om godkjent bebyggelsesplan før byggetillatelse kan behandles. En av endringene i den nye plan- 1

2 og bygningsloven er at bebyggelsesplan utgår. Med bakgrunn i dette har Block Watne fremmet en detaljregulering av feltene. Planforslaget ble behandlet av det faste utvalget for plansaker (FUP) i møte ( sak nr. 080/09) som gjorde følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven og vedtar det faste utvalget for plansaker å legge detaljplan for feltene I og J innenfor reguleringsplan for Flisnes næringspark og Havnevika, slik vist på plankart datert , ut til offentlig ettersyn. Etter dette ble saken lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Det har kommet inn 10 merknader som blir oppsummert og kommentert nedenfor. I tillegg er forslagstiller gitt anledning til å gjennomgå og kommentere de innkomne merknadene, jf. vedlegg 6. Tidligere planlov kunne bebyggelsesplaner godkjennes av planutvalget, under forutsetning at kommunestyret hadde delegert sin myndighet til dette. Etter ny plan og bygningslov har kommunestyre delegere sin myndighet til å vedta mindre reguleringsplaner. Etter Ålesund kommune sitt nye delegasjonsreglement (bystyresak 079/09) har planutvalget myndighet til å vedta mindre reguleringsplaner og slik kan omsøkte detaljplan for felt I og J sluttbehandles av planutvalget. Etter som det har kommet inn mange merknader så vurderer vi det slik at planen må til bystyret for endelig godkjenning. Vurdering: 4 A - Møre or Romsdal fylke brev Har ikke merknader til at planen blir egengodkjent, men har noen tilrådinger: Etterlyser egne bestemmelser for samferdselsformål og grønstrukturformål. Fylket mener også at fellesområder i bestemmelsene bør ligge under 3 Byggesområder. Det går heller ikke fram i planforslaget om fortau, turdrag og Boliggate 9 er offentlig eller ikke. : Fylket sine tilrådinger går på selve utforming av bestemmelsene. Spesialområder, fellesområder, fareområder og fornyelsesområder går ut i ny lov og erstattes dels av bestemmelser, hensynsoner eller inngår i andre formål. Dette innebærer en annen struktur enn tidligere. Mye informasjon som man tidligere kunne lese direkte ut av kartet legges nå til bestemmelsene. Koblingen mellom plankart og bestemmelser er enda viktigere for å lese planen. Vi ser at egen paragraf Fellesområder kan virke forvirrende og at det kan være mer korrekt å legge disse fellesarealene inn under 3 Byggeområder og ny paragraf 4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Vi vil foreslå at vi flytter fellesområdene under sitt respektive formål som er 3 Byggeområder og 4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. I tillegg etableres bestemmelser for grønnstruktur. Under disse vises til hvilke areal som er offentlige og hva som er felles. Dette medfører ikke til noen endringer i selve planen. Dette medfører følgende endring av bestemmelsene: Tillegg i 3.1: Område GB1 er felles garasje/parkeringsareal for BK1 og BK2. 2

3 Område GB2 er felles garasje/parkeringsareal for BK2 og BK3. Område GB3 er felles garasje/parkeringsareal for BK4 og BK6. Område GB4 er felles garasje/parkeringsareal for BK6. Område GB5 og BG6 er felles garasje/parkeringsareal for BK FELLES LEKEPLASSER I henhold til lekeplassnormen for Ålesund kommune skal det opparbeides nærlekeplasser innenfor fellesområdene LEK1, LEK2 og LEK3. Opparbeidelse av lekeplassene skal være ferdigstilt før de første boligene tas i bruk. Område LEK1 er felles for BK1, BK2 og BK3. Område LEK2 er felles for BK4, BK5 og BK6. Område LEK3 er felles for BK7. 4. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 OFFENTLIG KJØREVEG Boliggate 9 er offentlig kjøreveg. 4.2 OFFENTLIG FORTAU Fortauet ved boliggate 6 er offentlig fortau. 4.3 FELLES AVKJØRSLER Område KV1 er felles avkjørsel for BK1, BK2, BK3 samt evt. fremtidig bebyggelse syd for BK1. Område KV2 er felles avkjørsel for BK7. De skal utføres som type FA1 iht. Veg- og gatenorm for Ålesund Kommune. Regulert bredde 5,0 m. Dette fordeler seg på kjørebane 2,5 m, skulder 2 x 0,5 m, og gjerdeavstand 2 x 0,75 m. 4.4 FELLES GANG/SYKKELVEG Område GS er felles gang/sykkelveg for BK1, BK2 og BK3. Den kan benyttes til nødvendig, leilighetsvis vare- og persontransport til eiendommene. Regulert bredde 4,0 m. Dette fordeler seg på kjørebane 2,5 m og gjerdeavstand 2 x 0,75 m. 6 GRØNNSTRUKTUR Turdrag T er et offentlig område. 4B - Rådet for funksjonshemma - møte Rådet vil tilkjennegi at det ikke er nok å nevne begrepet "Universell utforming" i disse planene. Rådet forventer at utbygger kan konkretisere hvordan han vil tolke og utføre universell utforming for alle i prosjektet. Rådet vil understreke at det naturlige skal være at boliger blir bygd med livsløpsstandard. I et samfunn der levealderen stadig stiger, og der det så langt har vært mangel på aldersboliger og sykeheimsplasser, er dette viktig. Videre skal gater, veier, fortau og gang- og sykkelstier være bygd slik at de i så liten grad som mulig skaper problemer for funksjonshemma. Friluftsområder og leikeplasser skal på samme måte tilrettelegges slik at også funksjonshemma skal kunne benytte disse med glede og tilfredsstillelse. I forhold til Universell utforming tar Block Watne AS som utgangspunkt det som står i bestemmelsene i kommuneplan 4.1 D. Boligområdene skal minimum 20 % av boligmassen 3

4 tilrettelegges for barnefamilier og minimum 10 % for livsløpstandard. Se ellers til Block Watne sine kommenterer jf. vedlegg 6. Gater, veger, m.m. vil bygges etter den kommunale tekniske normen og slik sikre at stigningsforhold.m.m. ikke blir for bratt. Terrenget i området er kupert og dette medfører utfordringer i forhold til universell utforming. De grønne områdene med bl.a. lekeplassene vil så langt det lar seg gjøre bygges med sikte på at alle skal kunne bruke arealene. Block Watne AS har også i sin kommentar vist til at de vil tilrettelegge for alle, jf. vedlegg 6. Under fellesbestemmelser legges inn et tillegg: D. Universell utforming I den grad det er mulig, skal det tas hensyn til livsløpstandard. 4C- Barnerepresentanten brev av Barnerepresentanten har flere merknader til planen. Viser til at strandsonen er vanskelig tilgjengelig og at det er viktig at pumpestasjonen etableres i god avstand fra sjøkanten. Viser til gang/sykkelveg (GS) bør sette opp en sluse i krysset KV1/GS. Positivt med 3 lekeplasser, men viser til kravene til kvartslekeplass og mener at både ballfelt, snarveier og adkomst til friområder burde være angitt for å sette denne detaljplanen i sammenheng med den store utbyggingen som foregår i området. Barnerepresentanten etterlyser vurdering/dokumentasjon av konsekvenser for barn og unge. Mener dette ikke er gjort godt nok og slik vil planen ikke ivareta barns og unges interesser godt nok. Plassering av pumpestasjonen ligger utenfor planen og vil være noe som virksomhet for vann, avløp og renovasjon må sørge for. Barnerepresentanten ser på 3 lekeplasser som positivt. I tillegg har vi en felleslekeplass (D i reguleringsplan Flisnes næringspark og Havnevika, se vedlegg 2). Dette er et området som ligger rett utenfor planområdet (rett vest for BK7 og rett nord for BK2/GB2). Slik er tilgangen på nærlekeplasser god. Selve plasseringen av lekeplassene har vært vanskelig på grunn av terrenget, men planen har fått en god spredning og avstanden en boenhet til nærmeste lekeplass er kort. Det er etterlyst en vurdering/dokumentasjon på barn/unges interesser. Rådmannen vil vise til tidligere behandling av planen. I planbeskrivelsen har barn og unge sine interesser blitt omtalt og vurdert. Dette lå ved planforslaget som ble behandlet av det faste utvalget for plansaker (FUP) i møte ( sak nr. 080/09), se også vedlegg 5. Rådmannen mener barn og unge sine interesser har blitt vurdert og vektlagt i planleggingen. Det er god dekning med lekeplasser i feltene og i tillegg ligger større friområder like ved planområdet. Planforslaget hinder ikke tilkomsten til å komme ned til sjøen eller opp/bort til skog/myrområdene. Slik er det gode muligheter for å utøve frilek i større naturområder. Disse friområdene skal også romme kvartslekeplass, ballfelt etter gjeldende reguleringsplan (Flisnes næringspark og Havnevika). Et annet tema som har blitt kommentert er etablering av balløkker og kvartalslekeplasser. Et poeng i dette er skille mellom plantyper og hva krav som kan stilles. For feltene I og J ligger et krav om bebyggelsesplan før byggetillatelse kan gis. Det er viktig å skille mellom bebyggelsesplan og reguleringsplan. Når en reguleringsplan blir utformet som en flateregulering(som her), blir boligområdene vist som gult felt. Intensjonen med dette er at 4

5 hovedformålet er avklart, men detaljene skal komme under bebyggelsesplanen(etter ny planlov blir dette en detaljplan). Detaljer som avkjørsel, felleslekeplass, fellesveg o.l. skal vises i bebyggelsesplanen. Hovedveg system, kvartalslekeplasser, balløkker o.l. skal derimot være vist i selve reguleringsplanen. Slik vil plassering m.m. av større kvartalslekeplasser være noe som skal ivaretas og avklares på reguleringsplannivået og ikke i en bebyggelsesplan. Block Watne har også påpekt at større felleslekeplasser og plassering av større ballfelt m.m. er ivaretatt i reguleringsplan for Flisenes næringspark og Havnevika. Etter bestemmelsene i Flisenes næringspark og Havnevika ( 4) skal friområdene A og E fungere som sentralt lekefelt og areal for ballspill. Begge områdene ligger nær omsøkte detaljplan, se vedlegg 2. Som tidligere omtalt i FUP sak nr 080/09 sier ikke bestemmelsen i reguleringsplan for Flisenes næringspark og Havnevika noe om eksakt plassering av kvartalslekeplasser og balløkker og heller ikke når det skal opparbeides. Utgangspunktet er at dette er kommunalt ansvar og manglende resurser kan medføre svært langtid før slike plasser/felt kommer på plass. Det er for område utarbeidd en utbyggingsavtale med kommunen og utbyggere i området. Vei, vann, kloakk og gangveg er med i denne avtalen, men den sier ikke noe om kvartslekeplass/ballfelt o.l. I fremtidige utbyggingsavtaler for større områder bør en se på mulighetene for å ta også inn etablering av kvartalslekeplasser og balløkker. Frivillige avtaler med utbygger kan være mulig og slik kan også de være med i etablering /tilrettelegging av slike felt. For reguleringsplan for Flisenes næringspark og Havnevika er alt deler blitt utbygd og uten at det har blitt stilt noe krav til etablering av kvartalslekeplass/balløkke. Etter vår vurdering av denne konkrete saken så er barns og unges interesser blitt vurdert og tatt hensyn til i planforslaget. Lekeplassnormen er oppfylt og det er større friarealer like ved utbyggingsområde. Det er inngått en utbyggingsavtale for tekniske anlegg uten at kvartslekeplass/balløkker er inkludert. Rådmannen vurderer det som vanskelig å pålegge Block Watne til å måtte gjør dette alene. 4 D - Statens vegvesen, brev av Viser til at noen bygninger i planen ligger utenfor byggegrensen og at dette må avklares/rettes opp. Statenes vegvesen ønsker også at frisiktsoner etableres der gang/sykkelsveg møter bilveg. Vegvesenet har også kommentert markeringen av frisiktsonene på kartet. Ny planlov har medført mange endringer i kartframstillingene. Nye farger og temakoder, endringer med nye hensiktsoner m.m. Medfører nye utfordringer i hvordan viste dette på kartet. Problemene med hvordan frisiktsonene vises er mer et teknisk problem og dette programleverandør og myndighetene på sentralhold finne løsning på. Med slik stor og omfattende endring vil det ta noe tid før en får alt på plass. Det vises til at sekundær bygg er vist utenfor byggegrensen. I bestemmelsene står at plassering og orientering av hus på kartet er retningsgivende. Dersom garasjebygg skal plasseres som vist på kartet vil det krev dispensasjon og disse detaljene vil bli avklart i byggesaken. 5

6 4E- Tafjord Kraftnett AS brev av Tafjord Kraftnett har lagt ved kart som viser kabler/luftlinjer i området. Eventuell flytting må bekostes av utbygger.. Block Watne har tar i sin kommentar dette til etterretning og det er også vanlig praksis at utbygger må stå for eventuelle flyttinger. 4F - Komité for kultur og oppvekst møte Har ingen merknader til planen. 4 G - Kommuneoverlegen brev Kommuneoverlegen viser til behov for vurdering av skolekapasitet. Når det gjelder trafikksikkerheten har kommuneoverlegen etterlyst gang/sykkelfelt langs etter boliggate 9 og peker på noe uheldig plassering av lekeplassen (LEK 3). I tillegg en merknad om vannkapasitet i området, som pr i dag har begrenset kapasitet. Det foreligger en utbyggingsavtale for området og i denne avtalen er skolekapasiteten blitt vurdert. Når det gjelder gang/sykkelfelt er boliggate 9 i henhold til gjeldende reguleringsplan. Dette er en blindvei og trafikkbelastningen i området er liten. Med bakgrunn i dette er det heller ikke blitt lagt inn gang/sykkelfelt. Lekeplassen (LEK 3) ligger som kommuneoverlegen har påpekt, med veiareal på 3 sider. Det er ikke noe enkelt utbyggingsområde og Block Watne viser til at for KV2 vil være beboerne som medfører trafikkbelastningen og det vil bli etablert sikring opp mot vegen som går på nordsiden av planområdet (boliggate 6 i reguleringsplanen for Flisnes næringspark og Havnevika). Rådmannen vurderer også løsningen som akseptabel og at det er vanskelig å finne en annen og bedre plassering av lekeplassen. Vannkapasitet inngår i utbyggingsavtalen og slik blir dette ivaretatt. 4H - Virksomhet for veg, anlegg og park (VAP) VAP viser til hvilke minimumskrav som må oppfylles ved en eventuell kommunal brøyting. Det er også stilt spørsmål om hvordan søppelhentingen er tenkt løst for feltet. VAP ønsker også at normalprofiler legges på plankartet. Block Watne legger opp til at vegene skal være private. Søppelhenting er tenkt løst med felles containere plassert i tilknytning garasjeanleggene og for BK7 er det avsatt eget område for dette. Dette er også vist i illustrasjonsplanen. Når det gjelder normalprofiler har det vært ulik praktisering av om de tas inn på plankartet eller ikke. 6

7 4I - Indre Borgund bydelsutvalg møte Har ingen merknader til planen. 4J - Komité for byutvikling og miljø, møte Ingen merknader til planen. Juridiske konsekvenser: Planen vil være bindende for utbygging i området. Konklusjon med begrunnelse: Block Watne har fremmet en detaljregulering av feltene I og J innenfor reguleringsplan Flisnes næringspark og Havnevika. Området I er på ca 3,8 daa og det er tegnet inn 8 boligeiendommer. Felt J er på 21,1 daa og tegnet inn med 30 boenheter. Det foreligger ikke merknader av en slik karakter som gjør at planendringen ikke kan egengodkjennes. I forbindelse med offentlig ettersyn er det kommet merknader som medfører noen justeringer i endringsforslaget og reguleringsbestemmelsene. Dette er kort oppsummert: Paragrafen fellesområder går ut og underpunktene flyttes til 3 Byggeområder og til ny paragraf: samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Bestemmelsene får ny paragraf vedr. grøntstruktur Bestemmelsen får et tillegg vedr. livsløpstandard Frisiktsone er lagt inn hvor gangveg/sykkelveg møter bilveg. Rådmannens innstilling: Ålesund bystyre vedtar, med hjemmel i plan- og bygningsloven en detaljreguleringsplan for Flisnes næringspark og Havnevika felt I og J med bestemmelser som vist på kart datert , sist revidert Plansakutvalgets tilråding Som rådmannens innstilling. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig tilrådd. Bystyrets vedtak Som plansakutvalgets tilråding. Votering: Plansakutvalgets tilråding enstemmig vedtatt. 7