Endring av planbestemmelser til gjeldende planer på Tørla og Humla. Sluttbehandling

Transkript

1 SAKSPAPIR Endring av planbestemmelser til gjeldende planer på Tørla og Humla. Sluttbehandling Dokumentinformasjon: Saksbehandler: Annegret Siejak ArkivsakID: 16/6688 Tlf: JournalpostID: 18/60920 E-post: Behandling: Saksnummer: Utvalg: Dato: 108/18 Plan- og byggesakutvalget /18 Bystyret /18 - Bystyret Vedtak: Ålesund bystyre egengodkjenner med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, endring av planbestemmelser knyttet til følgende planer: Reguleringsplan for Sirigarden på Humla, datert Reguleringsplan for Bakkane, del av gnr. 52 bnr. 3 mfl., datert Reguleringsplan for Årvika, datert Reguleringsplan for Årvika vest, datert Reguleringsplan for Inste Hankane, datert Reguleringsplan for Bærhaugen på Hankane, datert Reguleringsplan for Inste Hankane aust, datert , sist revidert Reguleringsplan for Vågsledbakken, datert Reguleringsplan for naustområde på Hankane, datert Behandling: Votering: Plan og byggesaksutvalgets tilrådning ble enstemmig vedtatt. 108/18 - Plan- og byggesakutvalget Tilråding: Ålesund bystyre egengodkjenner med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, endring av planbestemmelser knyttet til følgende planer: Reguleringsplan for Sirigarden på Humla, datert

2 Reguleringsplan for Bakkane, del av gnr. 52 bnr. 3 mfl., datert Reguleringsplan for Årvika, datert Reguleringsplan for Årvika vest, datert Reguleringsplan for Inste Hankane, datert Reguleringsplan for Bærhaugen på Hankane, datert Reguleringsplan for Inste Hankane aust, datert , sist revidert Reguleringsplan for Vågsledbakken, datert Reguleringsplan for naustområde på Hankane, datert Behandling: Votering: Rådmannens innstilling enstemmig tilrådd. Rådmannens innstilling: Ålesund bystyre egengodkjenner med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, endring av planbestemmelser knyttet til følgende planer: Reguleringsplan for Sirigarden på Humla, datert Reguleringsplan for Bakkane, del av gnr. 52 bnr. 3 mfl., datert Reguleringsplan for Årvika, datert Reguleringsplan for Årvika vest, datert Reguleringsplan for Inste Hankane, datert Reguleringsplan for Bærhaugen på Hankane, datert Reguleringsplan for Inste Hankane aust, datert , sist revidert Reguleringsplan for Vågsledbakken, datert Reguleringsplan for naustområde på Hankane, datert Oversikts- og grunnkart:

3 Figur 1: Gjeldende arealplan Nord - Ikke i målestokk Figur 2: Oversikt over gjeldende regulering på Humla 1 - Reguleringsplan for Bøgarden, gnr. 52 bnr. 4 mfl. (revideres ikke) 2 - Reguleringsplan for Bakkane, gnr. 52 bnr. 3 mfl. 3 - Reguleringsplan for Sirigarden Figur 3: Oversikt over gjeldende regulering på Tørla

4 4 - Reguleringsplan for Tjørsundet småbåthavn (revideres ikke) 5 - Reguleringsplan for del av gnr. 54 bnr. 2 og 45, Tjørsundet (revideres ikke) 6 - Reguleringsplan for Årvika 7 - Reguleringsplan for Årvika vest 8 - Reguleringsplan for Inste Hankane 9 - Reguleringsplan for Bærhaugen på Hankane 10 - Reguleringsplan for Inste Hankane aust 11 - Reguleringsplan for Vågsledbakken 12 - Reguleringsplan for naustområde på Hankane 13 - Reguleringsplan for gang- og sykkelveg langs fylkesveg 397, Tørlevegen (fremmes til sluttbehandling) 14 - Reguleringsplan for gnr. 54 bnr. 5 mfl. (planarbeid igangsatt) Bakgrunn: Kommunen har fremmet forslag til endring av planbestemmelser til følgende reguleringsplaner: Reguleringsplan for Sirigarden på Humla Reguleringsplan for Bakkane, del av gnr. 52 bnr. 3 mfl. Reguleringsplan for Årvika Reguleringsplan for Årvika vest Reguleringsplan for Inste Hankane Reguleringsplan for Bærhaugen på Hankane Reguleringsplan for Inste Hankane aust Reguleringsplan for Vågsledbakken Reguleringsplan for naustområde på Hankane Endringsforslaget omhandler bare planbestemmelsene (vedlegg 1 9). Plankart og ev. andre plandokument skal ikke endres. Følgende planbestemmelse er innarbeidet i bestemmelsene til alle reguleringsplanene som revideres:

5 «Før det gis brukstillatelse til nye boliger, skal gang- og sykkelveg langs fylkesveg 397 fra Hankanekrysset til og med Tjørsundbrua være opparbeidet.» Foreslått planbestemmelse er hjemlet i plan- og bygningslovens 12-7, nr. 10. Formuleringen er likelydende i alle planbestemmelsene, men med tilpasninger til utbyggingsformålene i de enkelte planene. I tillegg blir planbestemmelsene tilpasset dagens regelverk og delegeringsreglement. Formålet med endringen Formålet med endringen er å sikre opparbeiding av gang- og sykkelveg langs fylkesveg 397 (fv. 397) finansielt. Dette gjelder i denne omgangen strekningen fra Hankanekrysset til og med Tjørsundbrua. I tillegg ønsker kommunen å legge til rette for likebehandling av grunneiere og utbyggere gjennom like rekkefølgebestemmelser. Mer om bakgrunnen framgår av saksframlegg til 1. gangs behandling (vedlegg 11). Andre aktuelle saker i området: Reguleringsplan for gang- og sykkelveg langs fylkesveg 397 (fv. 397) fremmes til sluttbehandling. Planforslaget legger til rette for oppgradering av fv. 397 og etablering av gangog sykkelveg langs Tørlevegen på Tørla fra Hankanekrysset og østover til og med Tjørsundbrua. Justering av prinsippsaka om kostnadsfordeling, jf. bystyresak 097/12, mellom kommunen og utbyggere samt prioritering av gang- og sykkelvegtiltak langs fv (Det blir fremmet en egen sak av VH Veg, anlegg og park) 1. gangs behandling og innkomne merknader Plan- og byggesaksutvalget vedtok i møte , sak 049/18, å legge forslag til endring av planbestemmelser ut til høring. Endringsforslaget har vært på høring i perioden Det kom inn totalt 11 merknader. Disse merknadene følger saken som eget vedlegg (vedlegg 10). Høringsuttalelsene har ingen innvendinger til endring av planbestemmelser. Hovedtrekkene i merknadene er referert nedenfor. Våre kommentarer er merket i kursiv. Vurdering: Merknad 1 Statens vegvesen, brev av : Statens vegvesen bemerker at planbestemmelsenes 2.7 til reguleringsplan for Inste Hankane aust, kunne med fordel vært kategorisert som egen rekkefølgebestemmelse. Vår kommentar: Merknaden blir tatt til følge, og planbestemmelsenes pkt. 2.7 under avsnitt «Felles føresegner» er flyttet til pkt. 7.1 under avsnitt «Rekkefølgjekrav» (vedlegg 7 Justeringen er markert med blå skrift. Markeringen fjernes etter at planen er vedtatt). Merknad 2 Møre og Romsdal fylkeskommune, brev av : Fylkeskommunen har ut fra sine ansvarsområder ingen særskilte merknader. Merknad 3 Fylkesmannen i Møre og Romsdal, brev av : Fylkesmannen har ut fra sine ansvarsområder ingen merknader. Merknad 4 VH Vann, avløp og renovasjon, notat av : VH Vann, avløp og renovasjon har ikke innvendinger.

6 Merknad 5 Kommuneoverlegen, notat av : Kommuneoverlegen har ut ifra sine ansvarsområder ingen merknader til endringene. Merknad 6 Barnerepresentanten (BRP), notat av : BRP viser til de ulike bestemmelsene som har noe ulik fokus på leikeplassbestemmelsene, og hvor de er nevnt. BRP mener at en må samordne ordlyden mest mulig og sikre godt nok når leikeplassene skal ferdigstilles. Dette gjelder følgende planbestemmelser: 1. Reguleringsplan for Vågsledbakken Setninga i planbestemmelsenes 6.2 «og seinast første vekstsesong etter at 2/3 av bustadene sett under ett er ferdigstilt og innflytta» bør sløyfes. 2. Reguleringsplan for Hankane aust Setninga i planbestemmelsenes 6.1 «og seinast første vekstsesong etter at 2/3 av bustadene sett under ett er ferdigstilt og innflytta» bør sløyfes. 3. Reguleringsplan for Bærhaugen Det kommer ikke frem i 5.2 at leikeplassen skal ferdigstilles innen første boenhet får brukstillatelse. 4. Reguleringsplan for Hankane Det kommer ikke frem i 7.2 at leikeplassen skal ferdigstilles innen første boenhet får brukstillatelse. 5. Reguleringsplan for Årvika vest BRP finner ikke noe i bestemmelsene om leikeplass. 6. Reguleringsplan for Årvika 6 mangler noe om når leikeplass skal ferdigstilles. 7. Reguleringsplan for Sirigarden Setninga i planbestemmelsenes 3 «og seinast første vekstsesong etter at 2/3 av bustadene sett under ett er ferdigstilt og innflytta» bør sløyfes. 8. Reguleringsplan for Bakkane 6.2 sier ikke noe om når lekeplassen skal ferdigstilles. Vår kommentar: Blir ikke tatt til følge. Vi er enige i BRPs forslag, men vi ønsker ikke ytterligere endringer av planbestemmelsene. Hovedintensjonen av foreslått planendring er å sikre like rekkefølgebestemmelser for opparbeiding av gang- og sykkelvegen på Tørla og Humla. Ideelt sett burde vi samordne de ulike ordlydene, men innstrammingen av planbestemmelsene, som BRP foreslår, medfører behov for ny høring. Dette er ikke forenelig med den stramme tidsplanen som det er lagt opp til, og som krever et planvedtak i september på grunn av at byggeforbudet på Tørla og Humla gjelder fram til Ulempen med å ikke endre leikeplassbestemmelsene vurderer vi å være liten. De foreslåtte endringene over er en tilpasning til leikeplassbestemmelsene i kommuneplanens arealdel Det er allerede forankret i alle planbestemmelsene at bestemmelser i kommuneplanens arealdel gjelder i tillegg til de enkelte planbestemmelsene. Herunder faller også kommuneplanens leikeplassbestemmelser. Når det gjelder pkt. 5 reguleringsplan for Årvika vest, så er det ikke behov for å stille krav om opparbeiding av leikeareal. Hensikten med planen er hovedsakelig å legge til rette for utbygging av barnehage. De to regulerte boligene innenfor planen er allerede bygd, slik at det hadde vært for sent å stille krav om opparbeiding av leikeplass. Dessuten blir kravet bare utløst ved bygging av flere enn 4 boenheter. Merknad 7 Kultur- og oppvekstutvalget, møtet : Kultur- og oppvekstutvalget viser til at det er viktig å få på plass gang- og sykkelveg langs fv. 397 fra Hankanekrysset til og med Tjørsundbrua av flere forhold. Fv. 397 er ett-felts veg opparbeidet i Vegen er bl.a. skoleveg for elever fra Tørla og Humla til Blindheim barneskole og Blindheim ungdomsskole. De fleste aktiviteter for barn og unge, som for eksempel idrett i regi av Blindheim IL, eller på skolene utenom skoletid, er det fv. 397 som benyttes til og fra trening, eller andre aktiviteter. I rekkefølgebestemmelsene i planen forutsettes det at gang- og sykkelveg er på plass før videre utbygging i områdene som omfattes av planene. I planarbeidet vises det videre til at utbyggingspotensialet ikke gir et tilstrekkelig finansieringsgrunnlag for en komplett fv Kultur- og

7 oppvekstutvalget ber om at det arbeides videre med å få på plass finansiering av gang- og sykkelveg fra Hankanekrysset til og med Kjerringsundet, og over Tjørsundbrua. Vår kommentar: Merknaden bekrefter viktigheten av det pågående planarbeidet. I tillegg vil det bli fremmet en egen prinsippsak om kostnadsfordeling. VH Veg, anlegg og park er ansvarlig for arbeidet med prinsippsaken. Merknad 8 Indre Borgund bydelsutvalg, møtet : Indre Borgund bydelsutvalg tar saken til orientering. Merknad 9 Eldrerådet, møtet : Eldrerådet har ingen merknader til endring av planbestemmelsene. Merknad 9 Rådet for likestilling av funksjonshemmede, møtet : Rådet for likestilling av funksjonshemmede tar saken til orientering. Merknad 9 Ungdomsrådet, møtet : Ungdomsrådet tar saken til orientering. Merknad 10 Inge Sporsheim, brev av : Sporsheim ønsker at ansvar for vedlikehold av veg FA1 i område B1 (se figur 4 under) som ligger innenfor reguleringsplanen for Inste Hankane overdras til Ålesund kommune. Vår kommentar: Merknaden blir ikke tatt til følge. Veg FA1 er regulert til felles avkjørsel for boliger i området B1. Med andre ord er vegen privat. Ønske om at kommunen overtar vegvedlikehold innebærer at FA1 må reguleres til offentlig veg. Kommunen kan overta veger først etter omregulering og opparbeiding etter kommunal standard. Foreslått endring av gjeldende reguleringsplaner har til hensikt å sikre og innarbeide like rekkefølgebestemmelser i alle berørte planer på Tørla og Humla. Ett mål er å holde omfanget av endringene på et minimum. Vi ønsker derfor ikke å endre reguleringsplanen for Inste Hankane utover opprinnelig intensjon. Henvendelsen bør rettes direkte til virksomhet Veg, anlegg og park som har myndighet til å ev. gjennomføre overtagelse av private veger. Når det gjelder brøyting av privat veg, så kan det søkes om en privat brøyteavtale med kommunen.

8 Figur 4: Utsnitt av reguleringsplan for Inste Hankane som viser veg FA1 (blått) og området B1 (rødt) Merknad 11 Magne Brendjord, brev av : Brendjord ber om at regulert vegareal på hans eiendom, gnr. 54 bnr. 1 som ligger innenfor plangrensene for Vågsledbakken, blir innløst av kommunen (se figur 5 under). Dette gjelder området langs kommunal veg til Hankane, på vest-nordvestsiden av denne. Han bad allerede i 2014 om at omtalt areal skulle innløses, men denne delen på sjøsida av vegen ble tydelig oversett. Vår kommentar: Merknaden blir tatt til orientering. Reguleringsplanen for Vågsledbakken ble vedtatt Krav om innløsning eller erstatning etter pbl og 15-3, må være framlagt for kommunen senest 3 år etter en plan ble vedtatt. Brendjord bad om innløsning fire år etter planen ble vedtatt. Kravet kom dermed for sent. Reguleringsplanen er nå under revisjon. Spørsmålet er om Brendjord kan kreve innløsning på nytt. Pbl fastslår at dersom en reguleringsplan «medfører» at kommunen har rett til å ekspropriere har grunneieren rett til å kreve innløsning. En reguleringsendring som kun omfatter bestemmelser om rekkefølgekrav vil ikke utløse noen ny eller utvidet ekspropriasjonsrett for kommunen. Den aktuelle reguleringsendringen kan derfor ikke gi grunneieren ny rett til å kreve innløsning. Uavhengig av vurderingen over har Brendjord muligheten til å inngå forhandlinger om kommunal overtakelse av areal til veggrunn. Grunneieren bør ta opp dialogen med virksomhet for Veg, anlegg og park og med avdeling for erverv, kjøp og salg av fast eiendom for å avklare nærmere framgangsmåte.

9 Figur 5: Utsnitt av reguleringsplan for Vågsledbakken som viser vegareal på 54/1 (markert med blå ramme) Økonomiske konsekvenser: Kommunen vil stå alene for bygging av gang- og sykkelvegen langs fv Kommunen kan ikke se andre alternativ enn en delt finansiering mellom utbyggere og kommunen. Gang- og sykkelveg langs en fylkesveg er et lokalt ansvar og ligger ikke til fylkeskommunen. Det vil bli fremmet en egen sak om kostnadsfordeling til formannskapet/bystyret der også kostnadene blir belyst nærmere. Det er enda ikke avklart når dette skjer. Juridiske konsekvenser: Reguleringsplan for gang- og sykkelveg Pågående planarbeid for gang- og sykkelveg langs fv. 397 fra Hankanekrysset til og med Tjørsundbrua henger sammen med framlagt forslag til endring av planbestemmelse. Begge planforslag må være ferdig godkjent for at nå framlagt forslag til planbestemmelse/rekkefølgekrav skal være juridisk holdbart. Det kan ikke gis rekkefølgebestemmelser for tiltak som ikke er sikret gjennom en reguleringsplan. På bakgrunn av dette sluttbehandles reguleringsplan for gang- og sykkelveg i samme politiske møte som denne saken. Forlengelse av midlertidig forbud mot tiltak For å sikre hensikten med de pågående planprosessene, vedtok plan- og byggesaksutvalget i møte , sak 078/18, å forlenge midlertidig forbud mot tiltak på Humla og Tørla. Vedtaket ble ikke påklaget. Forbudet vil gjelde fram til Rekkefølgekrav knyttet til økonomisk deltakelse Rekkefølgebestemmelser er bestemmelser om tiltak som må utføres før man kan sette i gang utbygging i et område. Kravet om rekkefølge anses ikke som oppfylt dersom en utbygger bidrar med en andel av finansieringen. Det kreves derfor fortsatt dispensasjon fra rekkefølgebestemmelse dersom det skal tillates bygging før hele rekkefølgekravet er fysisk opparbeidet. Andre driftsmessige eller organisatoriske konsekvenser: Kommunen har ansvar for drift og vedlikehold av gang- og sykkelvegen langs fv. 397.

10 Konklusjon med begrunnelse: Intensjonen med de reviderte planbestemmelsene er å innarbeide like rekkefølgebestemmelser i gjeldende reguleringsplaner på Tørla og Humla og samtidig sikre forsvarlig finansiering av gang- og sykkelvegen på Tørla. Like rekkefølgebestemmelser medfører at alle utbyggere gis samme vilkår og muligheter. Fv. 397 slik som den ligger i dag, er ikke dimensjonert tilstrekkelig i forhold til framtidig bosetting på Tørla. Dagens vegstandard til fv. 397 bør forbedres, særlig myke trafikanter opplever hovedvegen som trafikkfarlig. Gjennom forslått rekkefølgekrav sikres etablering av gang- og sykkelvegen på Tørla, fra Hankanekrysset til og med Tjørsundbrua. Foreslått endring av planbestemmelser fører dermed til en vesentlig forbedring av trafikksikkerheten for gående og syklende. Endring av planbestemmelser knyttet til reguleringsplaner på Tørla og Humla innebærer ingen konflikter med andre viktige lokale, regionale og nasjonale interesser. De fleste høringsmerknadene er positive til endring av planbestemmelser. Merknadene fra private gjaldt ikke direkte de foreslåtte rekkefølgebestemmelsene, og disse har ikke ført til endringer av forslaget. Justering av planbestemmelse til reguleringsplanen for Inste Hankane aust (vedlegg 7) i henhold til merknaden fra Statens vegvesen er gjort og er ikke av et slikt omfang at saken må på ny høring. Vi anbefaler dermed at forslag til endring av planbestemmelser legges fram til sluttbehandling. Liv Stette rådmann Ole Andreas Søvik plan- og bygningssjef Dokumentet er elektronisk godkjent og har ingen signatur. Utrykte dokumenter i saken: * Vedlegg: 1. Endring av reguleringsbestemmelser for Sirigarden - datert Endring av reguleringsbestemmelser for Bakkane - datert Endring av reguleringsbestemmelser for Årvika - datert Endring av reguleringsbestemmelser for Årvika vest - datert Endring av reguleringsføresegner for Inste Hankane - datert Endring av reguleringsføresegner for Bærhaugen - datert Endring av reguleringsføresegner for Inste Hankane aust - sist revidert Endring av reguleringsføresegner for Vågsledbakken - datert Endring av reguleringsføresegner for naustområde på Hankane - datert Alle innkomne merknader ved offentlig ettersyn

11 Vedlegg: 11. Endring av planbestemmelse til gjeldende planer på Tørla og Humla - 1. gangs behandling