SPJELKAVIK SENTRUM, MYRABAKKEN, REGULERINGSENDRING INNENFOR OMRÅDE B12

Transkript

1 SAKSPAPIR SPJELKAVIK SENTRUM, MYRABAKKEN, REGULERINGSENDRING INNENFOR OMRÅDE B12 Dokumentinformasjon: Saksbehandler: ArkivsakID: Gudmund Hoel JournalID: Tlf: Arkiv: K1-, L12- E-post: Avgjøres av: B Politisk behandling: Organ: Møtedato: Sak nr. ÅLESUND FORMANNSKAP /05 ÅLESUND BYSTYRE /05 Vedlegg: 1. Søknad om reguleringsendring HP-møtebok, sak 54/ Kompromissforslag skisse BHM Avslag på opprinnelig søknad. 2. Ny søknad , Geir Andersen på vegne av Ivar Spjelkavik. 3. Oversiktskart, eksisterende lekeplasser gangvegsystem i området Utsnitt av gjeldende plan (1995). 4. Plankart, reguleringsendring FL3 innen B12, Reguleringsbestemmelser Nye høringsuttalelser: 5. Møre og Romsdal fylke, Spjelkavik, Åse og Lerstad bydelsutvalg Barnerepresentanten Ålesund kommune, Saksopplysninger og vurdering: Saken gjelder et felles lekeareal FL3 som er regulert innenfor område B 12 i reguleringsplan for Spjelkavik sentrum, vedtatt Grunneier Ivar Spjelkavik, fremmet søknad om omregulering av hele lekearealet til boligformål. I løpet av planprosessen utarbeidet administrasjonen et kompromissforslag, der størrelsen på lekearealet ble redusert fra 0,8 til ca. 0,25 daa. Samtlige naboer støttet omreguleringsforslaget, mens kultursektoren, som ansvarlig grønnfaglig etat gikk inn for kompromissløsningen. Administrasjonen sa i sin vurdering i sak 54/2002 følgende: 1

2 Administrasjonen vil derfor anbefale at skissert kompromissløsning blir godkjent. Søker vil i h.h.t. planforslaget kunne dele en ekstra boligtomt fra eiendommen, og i tillegg vil en kunne beholde en nærlekeplass for de minste barna som oppfyller kravene i lekplassnormen til kommunen. Søker er ikke innstilt på å gå inn for kompromissløsningen. Hovedutvalget for plansaker gikk i sitt møte imot full omregulering, men tok ikke stilling til kompromisset, da dette ikke var formelt fremmet som alternativ. Grunneier ble senere i brev av informert om avslaget, men har først høsten 2004, da eiendommen skulle selges, tatt initiativ til å få tatt opp reguleringsspørsmålet igjen. Siden saken sist var oppe til behandling, har bystyret i møte godkjent en lignende omregulering innenfor samme reguleringsplan i Vikagata, der område B16/17 er utvidet på bekostning av felles lekeareal FL6, slik at dette er redusert fra 1,0 daa til 0,3 daa. En betingelse som ble stilt her, var at lekeplassen (nå på 0,3 daa) ble inngjerdet og opparbeidet som nærlekeplass for små barn som et vilkår for å bygge ut det arealet som nå er frigitt til utbygging. Siden planvedtaket i 1995 har Spjelkavikområdet også blitt tilført et stort nytt lekeområde og BMX-bane ved kanalen og et romslig og allsidig aktivitetsområde ved sjøfronten som gjør at denne bydelen har fått et betydelig bedre leketilbud for de litt større barna (se oversiktskart vedlegg 3). Fra administrasjonens side vil vi anbefale at en da knytter samme vilkår om opparbeiding av et redusert FL3 som i område FL6. Dette gir en tilleggsbegrunnelse for å kunne anbefale endringsforslaget godkjent. Uten en slik forutsetning, vil det sannsynligvis aldri bli opparbeidet noe lekeområde hverken innefor gjeldende plan eller etter en evt. reguleringsendring. Da er det er bedre med en redusert, men likevel i henhold til lekeplassnormene stor nok, nærlekeplass som opparbeides, enn et større båndlagt, men ikke opparbeidet og utilgjengelig areal. Saken var altså gjennom en omfattende høringsrunde for bare to år siden og administrasjonen var på det tidspunkt entydige på at en ville kunne anbefale kompromissforslaget. Planen var imidlertid den gang ikke forelagt Møre og Romsdal fylke (daværende Fylkesmann/ fylkeskommune) og bydelutvalget, eierskifte i nabolaget kan ha skjedd og forutsetningen om opparbeiding av lekeplassen er nye momenter i saken. Saken ble derfor sendt ut på en ny, begrenset høring I samråd med grunneier er det foretatt en liten justering av eiendomsgrensen mellom eksisterende hus og fremtidig fradelt tomt, der eksisterende garasje nå inngår i den nye tomten. Dette vurderes å gi en mer hensiktsmessig arrondering i fremtiden. Høringsuttalelser med kommentarer Møre og Romsdal fylke, : Barn og unge: Viser til saksutredningen som vi mener gir et godt bilde av situasjonen. Savner en uttalelse fra barnerepresentanten. Arealet blir redusert med ¾ til 0,25 daa. Ettersom dette skal dekke behovet for både B12 og B13 virker dette noe knapt. Ettersom arealet i dag er privatisert er det ikke noe tilbud til nærleik til de minste barna. Det er i utgangspunktet kommunen som skal følge opp gjennomføringen av gjeldende plan. Grunneiers påstand om at 2

3 han ikke kjente til planvedtaket i 1995, er ikke godt nok argument for å redusere areal regulert til offentlig friområde. Bestemmelsene til planendringen er konkrete og sikrer opparbeiding med leikeapparat før nytt hus kan bygges. Bør også inneholde sittebenk for foreldre. For å sikre at adkomsten ikke blir blokkert, bør den reguleres til offentlig veg. Fylket vil ikke reise innsigelse, selv om vi i utgangspunktet er negative til å endre gjeldende plan. Kommentar: Fylket benevner FL3 som et offentlig friområde, mens det faktisk er regulert til et felles lekeområde. Altså en privat eid, felles nærlekeplass, som det er opp til det tilgrensende nabolaget å opparbeide og vedlikeholde i fellesskap. Dette innbærer at det ikke på samme måten er kommunens ansvar å erverve, opparbeide og vedlikeholde lekeplassen. Men kommunen har samtidig ansvar for å passe på at det ikke gjennomføres tiltak, for eksempel nedbygging til andre formål, som vanskeliggjør gjennomføring av planen. Det er heller ikke riktig at lekeplassen er privatisert, eiendommen har i en årekke vært i privat eie, lenge før gjeldende plan ble vedtatt. Når det gjelder nærlek, må det nevnes at det er en barnehage rett vest for B12, som gjør at det på ettermiddagsstid er et reelt nærlektilbud i området. I denne typen eldre område har vi erfaring for at slike reguleringer av felles lekeareal blir liggende som papirplaner som ikke kommer til gjennomføring, fordi det er vanskelig å stille krav i etterkant av utbygging. Det vi derfor i den senere tid har akseptert er utbygging av deler av lekearealet, på betingelse av opparbeiding av det resterende, når lekeplassnormen er tilfredsstilt. Når det gjelder adkomsten til et felles, men privat lekeareal, er det etter vår oppfatning fullt akseptabelt med en felles privat avkjørsel som adkomst til denne. Vi tar imidlertid inn i bestemmelsene et krav om sittebenk og at det opprettholdes en god felles adkomst til arealet for barna i dette nærområdet. Spjelkavik, Åse og Lerstad bydelsutvalg : Bydelsutvalget er av den mening at det ikke er behov for noen lekeplass på eiendommen til Ivar Spjelkavik og at klagen bør tas til følge. Som opplyst i sakspapirene har alle eiendommene i nabolaget store hager med god uteplass for barn og barnehage i nærheten hvor uteområdene kan benyttes til lek. I løpet av årene saken har vært behandlet, er det også i nærheten, vest for Spjelkavikelva opparbeidet flere hektar med friområder og lekeplasser hvor hele familien kan utfolde seg. Konklusjonen blir at hele eiendommen bør reguleres til boligformål. Kommentar: Bydelsutvalgets uttalelse støtter i alle fall klart opp om at en reduksjon av arealet er forsvarlig, og en vil altså gå enda lenger, å fjerne det helt. På tross av at vi kan forstå synspunktene fra bydelsutvalget, har en i henhold til den vedtatte lekeplassnormen krav til en nærlekeplass innenfor et naturlig avgrenset nærmiljø, som B12 og B13 her er. Som vi ser av uttalelsen til fylket ovenfor, er man her svært skeptiske til å akseptere en reduksjon. Vi vil derfor holde det som svært sannsynlig at en vil få en innsigelse fra fylket (med påfølgende langvarig megling/innsigelsesbehandling) mot å fjerne lekeplassen. Slik vi oppfatter brevet fra grunneiers representant av , går en nå inn for at reduksjons- (kompromiss) forslaget fremmes. Barnerepresentanten Ålesund kommune, : Barnerepresentanten i Ålesund kommune mener barnas lekemuligheter i området vil bli ivaretatt ved det forslag som administrasjonen har fremlagt. Spjelkavik er godt dekket inn med lekeplasser i dette området, men det er likevel viktig at kvartalene det her dreier seg om 3

4 har sin felles nærlekeplass. Det vil være feil å fjerne lekemulighetene helt fra disse to kvartalene. I henhold til lekeplassnormen oppfyller plassen kravene i denne. Økonomiske, juridiske og andre driftsmessige eller organisatoriske konsekvenser: Det vil påhvile utbygger av nytt hus sør for lekeplassen ansvar for opparbeidelse av lekeplassen. Arealet bør ideelt sett deles mellom flere av tilliggende tomter som et fellesområde, med felles ansvar for vedlikehold. Arealet bør da kunne vedlikeholdes på dugnad i nabolaget. Konklusjon med begrunnelse: Det er riktig at det finnes andre tilbud på kvartals- og bydelsnivå i området, men en liten nærlekeplass for områdene B12 og 13 er et grunnleggende krav i henhold til lekplassnormen og gjeldende planvedtak for området fra Denne vil være tilgjengelig også på dagtid når barnehagen er i drift, og vil kunne bli opparbeidet som forutsetning for nedbygging av sørøstre del av opprinnelig regulert lekeplass. Vi kan derfor ikke støtte bydelsutvalgets anbefaling om at lekearealet kan tas helt vekk. Det bør også nevnes at minimumskravet til en nærlekeplass i henhold til lekeplassnormen er 100 kvm, slik at selv et redusert areal er godt over dette kravet. Saken må betegnes som en reguleringsendring, og ikke en mindre vesentlig endring, fordi formålet endres klart. Saken må derfor til bystyret for egengodkjenning. Rådmannens innstilling: Ålesund bystyre egengodkjenner i henhold til plan- og bygningslovens 27-2 reguleringsendring for FL3 innenfor område B 12 i reguleringsplan for Spjelkavik Myrabakken, slik vist på plankart datert , og bestemmelser datert Formannskapets tilråding Som rådmannens innstilling. Forslag: Knut M Fylling (FRP) fremmet følgende alternative forslag: Formannskapet, som det faste utvalget for plansaker, imøtekommer søknad om reguleringsendring for område B12 i reg.plan for Spjelkavik, Myrabakken, fremmet av Ivar Spjelkavik Votering: Alternativ votering: Fyllings forslag 6 stemmer 4

5 Rådmannens innstilling 9 stemmer og er tilrådd Bystyrets vedtak Som formannskapets tilråding. Forslag: Knut M Fylling (FRP) fremmet følgende alternative forslag: Ålesund bystyre egengodkjenner i hht plan- og bygningsloven 27-2 reguleringsendring for område B12 i reguleringsplan for Spjelkavik, Myrabakken, iht søknad fremmet av Ivar Spjelkavik Votering: Fyllings forslag Formannskapets tilråding 25 stemmer 36 stemmer og er vedtatt Ragna Dahl Grønnevet rådmann Lars Vartdal plan- og bygningssjef 5