BOLIGOMRÅDE HUMLA GNR 52/3 M/FL - REGULERINGSPLAN BAKKANE KLAGEBEHANDLING

Transkript

1 SAKSPAPIR BOLIGOMRÅDE HUMLA GNR 52/3 M/FL - REGULERINGSPLAN BAKKANE KLAGEBEHANDLING Dokumentinformasjon: Saksbehandler: ArkivsakID: 09/132 Liv Marit Nystad JournalID: 11/32933 Tlf: Arkiv: K2-L12 E-post: postmottak@alesund.kommune.no Avgjøres av: B Politisk behandling: Organ: Møtedato: Sak nr. FAST UTVALG FOR PLANSAKER /11 ÅLESUND BYSTYRE /11 Vedlegg: Dok.dato Tittel Dok.ID Klage og påfølgende brev fra Stoknes Utbyggingsavtaler-uttalelse fra kommunal- og regionaldept pdf Klagebeh. Myrvoll - Bakken, Fylkemannen Reguleringsbestemmelser - endra LMN Utsnitt av gjeldende arealplan Plankart Brev av vedr. dispensasjon Bakkane, Humla Egengodkjenning Bystyret Saksopplysninger: Den , sak 026/10, vedtok Ålesund bystyre reguleringsplan for Bakkane på Humla. Vedtaket sier: Med hjemmel i pbl. 27-2, 1. ledd vedtar Ålesund bystyre å godkjenne Godkjenningen forutsetter at utbyggerne forplikter seg gjennom utbyggingsavtale til delfinansiering av gangveg på strekningen fra Tjørsundbrua til krysset mot Hankane. 1

2 Vedtaket er påklaget av en av grunneierne innen planområdet, Anne Marie og Per Gunnar Stoknes, klagen er levert innen fristen. De klager på to av bestemmelsene som de ser som uaktuelle for sin del: 1. Økonomisk delaktighet i opparbeiding av gangveg langs fylkesvegen fra Tjørsundbrua til Hankekrysset. 2. Deltakelse i opparbeiding av lekeplass. Stoknes eier to tomter i boligområdet, en bebygd og en som var bebygd med et lite, nå revet bolighus. Deltakelse i finansiering av gangveg er krevd i vedtaket i saken, samt gjennom bestemmelser som sier at: 4.2 Gangveg/fortau Innen planområdet skal det opparbeides gangveger i tråd med plankart. Utbyggingsavtale mellom utbyggere/grunneiere og Ålesund kommune skal danne grunnlag for utbyggingen Utbyggingsavtale Før det gis igangsettingstillatelse for opparbeiding av tekniske anlegg for området, skal det foreligge utbyggingsavtale mellom utbygger og Ålesund kommune som regulerer forhold som angår eksterntekniske og interntekniske anlegg. Det skal også fremlegges dokumentasjon for områdets økonomiske delaktighet i opparbeiding av gangveg langs fylkesvegen på strekningen fra Tjørvågbroa til krysset mot Hankane, som vil være en del av utbyggingsavtalen. Klagebehandlingen tar utgangspunkt i det brevet som ble levert innen klagefristens utløp, datert Stoknes har fulgt opp klagen i brev datert , , , , og , de andre brevene kommenteres kort senere i saken. Stoknes sin klage, datert Stoknes begrunner sin klage med at han har fått tillatelse til riving og oppføring av ny bolig før denne reguleringsplanen var behandlet, og at de således har et rettslig krav om å få innvilget sin byggesøknad uten krav om reguleringsplan og utbyggingsavtale for gangveg og lekeplass. Bakgrunnen for dette er et brev han fikk fra Ålesund kommune datert Dette brevet var et svar på søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for rehabilitering/bygging av enebolig på delvis LNF-område på eiendommen gnr/bnr. 52/33 og 52/35. Brevet sier m.a. at Bygningsmyndigheten vil med bakgrunn i ovenstående ikke vil ha noen prinsipielle innvendinger om riving av eksisterende bygg, samt bygging av ny bolig, og vil signaliserer at vi vil kunne se positivt på å innvilge dispensasjon gjennom en formell byggesøknad. En av forutsetningene er at nybygget skal ha noenlunde samme størrelse som eksiterende hus (ca % arealøkning). Brevet var sendt ut før arbeidet med reguleringsplanen for Bakkane var startet opp. I brevet fra bygningsseksjonen sies det videre: På sikt må tomten innlemmes i fremtidig reguleringsplan og/eller arealplanen justeres tilsvarende ved neste rullering av denne. 2

3 Stoknes har levert en byggesøknad datert , etter at reguleringsplanen for Bakkane var vedtatt i Bystyret. Søknaden inneholdt ikke all påkrevd dokumentasjon, men viste en bolig på 166 m2, eksiterende hus var, målt etter kommunens kart, på ca. 70 m2. Stoknes oppgir selv i et brev datert at det gamle husets grunnflate var på ca. 60 m2. Vilkårene for dispensasjon ville således heller ikke være til stede om han hadde levert byggesøknad før reguleringsplanen ble igangsatt. Behandlingen av klagesaken dro ut i tid pga. stort arbeidspress i planseksjonen. Det har vært avholdt to møter med Stoknes vedr. saken. Kort om innholdet i påfølgende brev fra Stoknes I brev av fastholdes argumentet om at det ikke var nødvendig for dem å inkluderes i reguleringsplanen, og at de derfor søker dispensasjon fra krav om økonomisk delaktighet i utbygging av gangvegen. De stiller videre spørsmål om hvilken rett kommuneadministrasjonen har til å kreve økonomiske forpliktelser fra utbyggere utenfor det planområdet som er omsøkt. Dette spørsmålet er kommentert senere i saken. Øvrige brev inneholder ikke nye momenter. Det utdypes at de ikke har bruk for gangvegen som ligger på en annen øy, og stiller spørsmål ved hvorvidt kommunen har anledning til å kreve økonomisk medvirkning til opparbeidelse av infrastruktur. Krav om utbyggingsavtale i reguleringsplan og kommuneplan Kravet om utbyggingsavtale bygger på bestemmelsene i kommuneplanens arealdel for Ålesund kommune, der heter det m. a.: 2. Bestemmelser om utbyggingsrekkefølge og krav til infrastruktur (PBL 20-4, 2.ledd, bokstav b).. Utbygging kan ikke skje før følgende forhold er tilfredsstillende ivaretatt: - veg, vann, overvann, kloakkanlegg, og skolekapasitet. For anlegg og byggeprosjekt kan det kreves utbyggingsavtale mellom kommunen og utbygger, om utbygging av kommunal infrastruktur og privat service (for eksempel privat barnehage)... Krav om utbyggingsavtale lå derfor inne blant standard- bestemmelsene til reguleringsplaner i Ålesund, mens det varierte hvorvidt det var spesifisert i reguleringssaken hva avtalen skulle inneholde. Avklaring vedr. adgang til å stille krav om utbyggingsavtale I etterkant av vedtak i denne saken har kommunen fått en avklaring vedr. tolkning av plan og bygningsloven. Reguleringsplan for Myrvoll Bakken hadde et tilsvarende krav om utbyggingsavtale, og denne ble påklaget. Fylkesmannens behandling av klagen er datert , og den fastslår at kommunen ikke har anledning etter Plan og bygningsloven til å kreve en utbyggingsavtale. Det vises til brev som Kommunal- og regiondepartementet sendte til Nøtterøy kommune , som svar på en anmodning om en redegjørelse for hvorvidt det er adgang til å innta bestemmelser i reguleringsplan med krav om at det forhandles om, og inngås, utbyggingsavtaler. I dette brevet fastslås det at kommunen ikke har anledning i en reguleringsplan til å stille krav om at det inngås utbyggingsavtale. 3

4 Ålesund kommune har dermed, som mange andre kommuner, gjort feil i sin tolkning av lovverket. I fylkesmannens klagebehandling vises det til at kommunen har anledning til å stille krav om deltakelse i utbygging av infrastruktur, også utenfor planområdet. Disse må imidlertid formuleres som rekkefølgebestemmelser, og ikke som krav om utbyggingsavtale. Fra fylkesmannens brev: Det kan likevel innenfor rammen av pbl. 26 fastsettes bestemmelser om rekkefølgekrav som forutsetter at tiltak også utenfor planens områdebegrensning er iverksatt/gjennomført før planen tillates gjennomført. Dette betyr at adgangen til å bygge i henhold til reguleringen først inntrer på et senere tidspunkt enn vedtakstidspunktet, og at betingelsen for inntreden av disse rettsvirkningene er knyttet til forhold utenfor det konkrete planområdet, jf. Miljøverndepartementets veileder Plan og kart etter plan- og bygningsloven I dette tilfellet ville det være i tråd med lovverket å kreve at utbygging av gangvegen på strekningen fra Tjørsundbrua til krysset mot Hankane var gjennomført før en tillot igangsetting eller gav brukstillatelse for boligene innen planområdet, som et rekkefølgekrav. En frivillig utbyggingsavtale kunne så være et virkemiddel for å oppnå en slik utbygging. Vurdering: Krav om byggesaksbehandling uten reguleringsplan Rådmannen vurderer det slik at Stoknes ikke har fått noen tillatelse til oppføring av den omsøkte boligen uavhengig av reguleringsplanen, slik han hevder. Forutsetningene for dispensasjon er ikke oppfylt, og reguleringsplanen er både startet opp og vedtatt før det er levert formell byggesøknad. Bakgrunnen for krav om utbyggingsavtale Bakgrunnen for at kommunen generelt i reguleringssaker har krevd utbyggingsavtaler, er vist til ovenfor. Stoknes har bedt om en redegjørelse for hvorfor kommunen i en reguleringssak på Humla har krevd deltakelse i utbyggingen av infrastruktur på Tørla, utenfor planområdet. Grunnen var i korthet at Statens Vegvesen i sin merknad regnet med at det vil ta lang tid før fylkesvegen fram mot dette feltet på Humla blir oppgradert med økt bredde og fortau. Det ville derfor ha begrenset verdi å få opparbeidet fortau innen planområdet, siden vegen fram mot feltet ikke ville få fortau på lang tid. Strekningen fra Tjørsundbrua til krysset mot Hankane er den mest trafikkfarlige delen av skolevegen også for beboere i det gjeldende planområdet på Humla. Rådmannen, og FUP/Bystyret gjennom sitt vedtak, vurderte det som mer hensiktsmessig å prioritere denne strekningen. Beboere på Humla vil bruke denne vegen til skole, arbeid, butikk m.m. De vil dels selv ha nytte av en trafikksikker løsning for myke trafikkanter på denne strekningen, dels vil økt bosetning på Humla også gi økt trafikk på denne strekningen, og dermed økt behov for en gangveg langs bilvegen. Utbyggingsavtalen skulle derfor inneholde et punkt om at utbyggerne i stedet for å bli avkrevd opparbeiding av fortauet innen planområdet, skulle delta i en medfinansiering av den framtidige gangvegen langs fylkesvegen. 4

5 Dersom disse beboernes andel av infrastruktur-byggingen skulle brukes som foreslått, måtte kommunen i så fall finansiere gangvegen innen planområdet på Humla når denne senere skulle bygges. Muligheten til å endre kravet til en rekkefølgebestemmelse Som vist til ovenfor, kan kommunen i stedet for å kreve utbyggingsavtale, kreve opparbeiding av gangvegen langs fylkesvegen i en rekkefølgebestemmelse. Den aktuelle gangvegutbyggingen kan kreves gjennomført før det gis brukstillatelse til boligene innen planområdet. Rådmannen vurderer det som urimelig å endre reguleringsbestemmelsene etter at de andre aktuelle utbyggerne innen feltet har valgt å inngå en utbyggingsavtale, og det er uaktuelt å kreve ytterligere finansiell deltakelse fra dem. Når et tar bort krav om utbyggingsavtale fra bestemmelsene, står en igjen med et krav om opparbeiding av gangveg innen planområdet. Hvordan denne skal finansieres, trenger ikke bestemmes gjennom reguleringsplanen. Ved behandling av byggesaken må bygningsseksjonen vurdere hvorvidt kravene i reguleringsplanen er oppfylt. Lekeplassen Når det gjelder lekeplassen skal det av hensyn til barna være adgang for alle i boligområdet, og reguleringsplanen vil derfor ikke unnta noen eiendommer fra felles leikeplass. Boliger er fritt omsettelig, og av hensyn til barn som evt. måtte flytte hit senere, skal alle eiendommene ha rett til bruk av lekeplassen. Hvordan eierne internt fordeler kostnader og andre plikter, er ikke en sak for kommunen. Rådmannen vil derfor ikke innstille på å unnta noen eiendommer fra felleseiet. Økonomiske konsekvenser: For utbyggerne er det større utgifter knyttet til å opparbeide gangvegen innen planområdet, enn å gå inn på den utbyggingsavtalen som er utarbeidet for øvrige utbyggere i dette feltet. Juridiske konsekvenser: Rådmannen innstiller på å endre ordlyd i bestemmelser og vedtak, slik at kravet om utbyggingsavtale utgår. Planen og vedtaket blir da i samsvar med redegjørelse fra Kommunalog regiondepartementet og Fylkesmannen i Møre og Romsdal vedr. tolkning av Plan og bygningsloven. Kommunen har endret sine standardbestemmelser slik at det ikke lengre kreves utbyggingsavtale i forbindelse med reguleringsplaner. Andre driftsmessige eller organisatoriske konsekvenser: Virksomhet for vann, avløp og renovasjon ved utbyggingsavdelingen og Virksomhet for plan og bygning ved bygningsavdelingen stiller krav til nødvendig infrastruktur i forbindelse med behandling av byggesøknad. Konklusjon med begrunnelse: Rådmannen deler ikke Stoknes sitt syn på at han har krav på å få innvilget sin byggesøknad uten reguleringsplan. 5

6 Etter at planen ble vedtatt har kommunen fått en avklaring av de juridiske mulighetene til å stille krav om utbyggingsavtale i reguleringsplan. Som følge av fylkesmannens behandling av en tilsvarende klagesak samt oversendt brev fra Kommunal- og regiondepartementet, endres ordlyden i bestemmelsene og i vedtaket, slik at krav om utbyggingsavtale utgår. Krav om økonomisk deltakelse i utbyggingen av gangveg langs fylkesvegen faller dermed bort. Det vil bli stilt krav om utbygging av infrastruktur på lik linje med andre utbyggingsområder, men ikke gjennom en utbyggingsavtale. Rådmannen vil innstille på at reguleringsplan for Bakkane, gnr. 52 bnr 3 m/fl., tas opp til ny behandling. Planen er endret på følgende punkt: Bestemmelser: 4.2 Gangveg/fortau Innen planområdet skal det opparbeides gangveger i tråd med plankart. Siste setning utgår: Utbyggingsavtale mellom utbyggere/grunneiere og Ålesund kommune skal danne grunnlag for utbyggingen Utbyggingsavtale Denne paragrafen utgår i sin helhet. (Før det gis igangsettingstillatelse for opparbeiding av tekniske anlegg for området, skal det foreligge utbyggingsavtale mellom utbygger og Ålesund kommune som regulerer forhold som angår eksterntekniske og interntekniske anlegg. Det skal også fremlegges dokumentasjon for områdets økonomiske delaktighet i opparbeiding av gangveg langs fylkesvegen på strekningen fra Tjørvågbroa til krysset mot Hankane, som vil være en del av utbyggingsavtalen.) Rådmannen ser ikke grunn til å endre reguleringsplanen slik at noen av eiendommene innen feltet ikke får rettigheter eller plikter til felles lekeplass. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i pbl. 27-2, 1. ledd (PBL 1985) vedtar Ålesund bystyre å godkjenne Plansakutvalgets tilråding Klage fra Stoknes i forhold til kravet om utbyggingsavtale imøtekommes. Klagen avvises i forhold til krav om deltagelse i opparbeiding og eierskap i felles lekeplass. Begrunnelse går fram av rådmannens saksutredning. Med hjemmel i pbl. 27-2, 1. ledd (PBL 1985) vedtar Ålesund bystyre å godkjenne

7 Framlagt i møtet: Rådmannens innstilling. Forslag: Ordføreren fremma følgende alternative forslag: Klage fra Stoknes i forhold til kravet om utbyggingsavtale imøtekommes. Klagen avvises i forhold til krav om deltagelse i opparbeiding og eierskap i felles lekeplass. Begrunnelse går fram av rådmannens saksutredning. Med hjemmel i pbl. 27-2, 1. ledd (PBL 1985) vedtar Ålesund bystyre å godkjenne Votering: Alternativ votering: Rådmannens innstilling Ordførerens forslag 0 stemmer 13 stemmer og er tilrådd Bystyrets vedtak Som plansakutvalgets tilråding. Votering: Plansakutvalgets tilråding enstemmig vedtatt. 7