REGULERINGSPLAN FOR DEL AV 18/1 (BLINDHEIM DEL 2). 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 SAKSPAPIR REGULERINGSPLAN FOR DEL AV 18/1 (BLINDHEIM DEL 2). 2. GANGS BEHANDLING Dokumentinformasjon: Saksbehandler: ArkivsakID: 05/3801 Morten Ugelvik JournalID: 09/20406 Tlf: Arkiv: K2-L12, K1- E-post: Avgjøres av: B Politisk behandling: Organ: Møtedato: Sak nr. FAST UTVALG FOR PLANSAKER /09 ÅLESUND BYSTYRE /09 Vedlegg: 1. Oversiktskart i M=1:5000, utsnitt av kommunens arealdel 2. Utsnitt avreguleringsplan for reguleringsplan for Blindheim, del 2 3. Reguleringsplan, nedfotografert 4. Reguleringsbestemmelser 5. A-P Merknader 6. Leite & Howden brev Asplan viak - Støyvurdering planlagt boligområde på Blindheim 8. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert Utrykte dokumenter i saken: Saksopplysninger: Leite & Howden har på vegne av NORhus (Tomtesevice as) utarbeidet et planforslag for deler av gnr. 18 bnr. 1. Planforslaget legger tilrette for konsentrert utbygging som 4. mannsboliger i B1, B2 og B3.Utnyttelsesgraden er satt til BYA 35%. For område med eksisterende bebyggelse (B4) har formålet frittliggende småhusbebyggelse og med utnyttingsgrad på 30%. 1

2 Etter gjeldende reguleringsplan er området avsatt til offentlig formål. Etter en prinsippsak i bystyret ble det gitt klarsignal til at området kunne omreguleres til boligformål. Planforslaget ble behandlet av det faste utvalget for plansaker (FUP) i møte ( sak nr. 13/09) som gjorde følgende vedtak: Det faste utvalget for plansaker viser til privat reguleringsplan med bestemmelser for del av gnr. 18 bnr. 1 Blindheim, og finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2 å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Etter dette ble saken lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Det er kommet inn 16 merknader som blir oppsummert og kommentert nedenfor. I tillegg er forslagstiller gitt anledning til å gjennomgå og kommentere de innkomne merknadene, jf. vedlegg 6. Vurdering: Merknad 5.A - Statens vegvesen, brev Statens vegvesen viser til den uavklarte situasjonen i forhold til framtidig tilknytning til riksveg 60. De ber om en presisering av at det er en midlertidig løsning enten det blir flere enn 25 eller ikke. Vegvesenet viser også til gangbrua, som i planforslaget avviker noe i plassering(noen meter). Det er også pekt på problematikken kring støy, som det ikke er gjort rede for i planforslaget. Fremtidig tilknytning til riksveg 60 er ikke helt avklart og forslagstiller har fått en midlertidig løsning på inntil 25 boenheter. Eksisterende vegtilknytning kan benyttes inntil permanent løsning foreligger. Et tillegg lagt inn i bestemmelsene 2 I: Det er gitt en midlertidig tillatelse for å bruke eksisterende avkjørsel inn på rv60 inntil en permanent tilknytning blir etablert. Tillatelsen åpner for etablering av inntil 25 nye boenheter innenfor planområde. Ytterligere utbygging forutsetter at et permanent vegkryss er etablert inn på riksveg 60. Gangbroa er tegnet noen meter lengre øst enn det som er vist i tidligere reguleringsplan. Etter at regjeringen har bevilget en tiltakspakke hvor bl.a. gangbroen har fått midler, haster det med å få igangsatt byggeprosjektet. Siden det er knapt med tid har kommunen og Statens vegvesen bestemt å bruke gjeldende plan for bygging av gangbroen. Dette medfører at selve gangbroen tas ut av planforslaget. Planen er ellers tilpasset gangbroen, slik at gangforbindelse m.m. skal harmonere. Problematikken kring støy har ikke være utredet. Fylkesmannen har kommet med innsigelse på dette og det er nå gjennomført en støyvurdering, jf. vedlegg 7. Fylkesmannen har i brev trekt innsigelsen etter at støyvurdering har blitt gjennomført, jf. vedlegg 8. 2

3 Merknad 5.B - Eva M. Nørve/John H. Haddal, brev datert De har for noe få år siden flyttet inn i gnr. 18 bnr 80. Under planprosessen så viser det seg at deler av eksisterende gjerde ligger uten for deres eiendomsgrense og kommer i konflikt med veg 1. Deler av gjerdet må fjernes når vegen blir bygd. NORhus har justert noe veien, jf. kommentaren fra forslagstiller. I tillegg vil forslagstiller være behjelpelig med flytting av gjerde. Merknad 5.C - Kjell Arne Hjelme m. fl., (Mari-Anne Schieldrop, Anne B. Hessen, Henning Bakke, Erling Hole),brev datert Av trasevalg som har blitt vist er dette den som er dårligst og Hjelme m.fl. har laget et forslag til alternativ løsning. Hjelme mener at deres tomt blir betydelig forringet ved dette planforslaget. Utnyttelsesgraden er også kommentert og de ser ikke noen grunn for at NORhus skal ha en annen utnytting en de. Vår vurdering I det nye planforslaget er deler av veien flyttet mellom 4-8 meter lengre vest/sør. Dette ligger innenfor planavgrensingen, mens Hjelme m.fl. sitt forslag går ennå noe lengre vest og delvis inn på eiendommen gnr. 18 bnr. 8, dvs går også ut over planavgrensingen. Endringen medfører også at trekanten mellom veg 1 og veg 3 blir utvidet, men ikke like mye som Hjelme m.fl ønsker. Rådmannen vurderer forslaget fra Leite & Howden til langt på vei imøtekommer Hjelme m.fl. sitt forslag og uten å gå på bekostning av en god veiløsning. Planforslaget har også justert utnyttingsgraden til 30%. Etter de nye reglene om grad av utnytting ligger dette innenfor det som regnes som akseptabelt utnytting. I merknaden fra Hjelme m.fl. er det også stilt en del betingelser overfor NORhus(Tomteservice as), som ikke angår selve reguleringsplanen, og blir heller ikke kommentert. Merknadene er i stor grad blitt imøtekommet når det gjelder reguleringsplanen. Merknad 5.D - Blindheim barnehage, brev datert De viser til tidligere dialog med forslagstiller. For barnehagen er det viktig å tilgang til området som blir brukt til parkering av foreldre og tilsette. Er usikker om parkeringsplassen i nord er tiltenkt boligene. Vår vurdering I prosessen er det fra NORhus lagt opptil en utbygging som vil ta hensyn til barnehagen sine behov og det er også vist til at når regulering er ferdig vil deler av arealet kunne overdras til barnehagen. Dette er private avtaler som ikke angår selve reguleringsplanen og som må følges opp av partene. Etter en nærmere vurdering har også den offentlige parkeringsplassen blitt endret til privat. I den sammenheng er også en snuhammer plassert i nordvestre hjørnet av planavgrensingen. Etter VAP si vurdering er dette en god løsning. 3

4 Merknad 5. E - Barnerepresentanten, notat datert Ingen merknad til planen. Merknad 5. F - Eldrerådet møte Ingen merknad. Merknad 5. G Kommuneoverlegen, notat datert Kommuneoverlegen viser til avstand fra riksvegen og peker på støy som en aktuell problemstilling. Viktig av nødvendige tiltak blir iverksatt før nye boliger tas i bruk og at lekeplasser, friområder legges på egnede områder med hensyn til trafikkstøy. Vår vurdering Det er gjennomført en støyvurdering av Asplan Viak(vedlegg 7), som konkluderer slik: Beregningene av viser at denne den delen av reguleringsområdet som er tenkt utbygd med nye boliger ligger utenfor gul sone, dvs. LDEN < 55 db. Dette både med dagens trafikkmengde og en økt trafikkmengde som forventet i Dette uten noen skjermingstiltak eller demping fra vegetasjon i mellom RV60 og boligene. En beregning av høyeste maksimalnivå langs byggegrensen i syd viser at dette nivået ikke overskrider 58 db, hvilket er godt under grenseverdien for gul sone. Felt B4 ligger i gul sone og delvis i rødsone. Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442 Støy i arealplanlegging) sier bl.a.: Gul sone er en vurderingssone hvor kommunene bør vise varsomhet med å tillate etablering av nye boliger, sykehus, pleieinstitusjoner, fritidsboliger, skoler og barnehager. Ved etablering av nye bygninger med støyfølsomt bruksformål i vurderingssonen skal kommunen kreve en støyfaglig utredning som synliggjør støynivåer ved ulike fasader på de aktuelle bygningene og på uteplass. Utredningen bør foreligge samtidig med planforslag i plansaker eller ved søknad om rammetillatelse i byggesaker. Utredningen bør belyse innendørs og utendørs støynivåer ved alternative løsninger for plassering av bebyggelse og aktuelle avbøtende tiltak. For å sikre at ved nybygging innenfor felt B4 så legges inn et nytt punkt under 8 rekkefølgekrav i bestemmelsene: I felt B4 skal det ved nybygg foreligge støyvurdering ved søknad om rammetillatelse i byggesaken. Støyforholdene skal tilfredsstille retningslinjene i T Støyvurderingen viser også at alle leikeplassene ligger utenfor gulsone og slik er det ikke behov for noen avbøtende tiltak. Merknad 5. H - Rådet for funksjonshemma, møte Rådet ber om at areal for allmennheten blir tilrettelagt i henhold til universell utforming sin standard. Ber også om at det blir tilstrebet livsløpsstandard på boliger. 4

5 I bestemmelsene i arealplanen er det også livsløpsstandard omtalt. Det bør ved utbygging av området være et mål at minst 20 % av boligene ha livsløpsstandard. I bestemmelsene er et punkt om at det skal tas hensyn til livsløpsstandard. Utearealene vil så langt det er mulig bli opparbeidet med intensjon om at de skal være tilgjengelig for alle. Merknad 5. I - Virksomhet for vei, anlegg og park (VAP), notat datert Virksomhet for veg, anlegg og park har følgende kommentarer: - I bestemmelsene skal det taes med at terreng, gjerder, hekker og lignende i formålslinjen ikke skal overstige en høyde på 0,7 meter over vegnivået og 0,5 meter i ved kryss eller avkjørsler. - Generelt ønsker virksomhet for veg, anlegg og park at det tegnes normalprofil av regulerte veger med dimensjoner i tittelfeltet i plankartet. I tillegg ønsker vi at breddene på vegene skal skrives i bestemmelsene. - På veger med horisontalkurveradius R<50m skal det være breddeutvidelse. - Det må være byggegrense mot parkeringsplassen. - Mellom veg 1 og fortauet skal det være en skulder på 0,25m. Denne skulderen skal høre til vegbanen. - Vi stiller spørsmålstegn ved formålsgrensa mellom veg 1 og veg l og formålsgrensa mellom B3 og området sørvest for B3. - Overgangen mellom veg 1 og veg 1 må være mer samstemt. - Vi foreslår at en i "annen veggrunn" lengst sør etablerer gangvegforbindelse mellom fortauet og gangbroa og fra gangbroa og nordover. Deler av den eksisterende vegen kan brukes til opparbeiding av denne. - Utbyggingsavtale og tekniske planer skal foreligge og godkjennes av vegmyndighetene i kommunen før utbyggingen kan starte. I de tekniske planene skal også trafikksikkerhetstiltak og universell utforming eventuelt taes med. Under fellesbestemmelsene tas inn et punkt : Høyde på terreng, gjerde m.v. mot offentlig veg og grøntarealer: Terreng, gjerde, hekker o.l. i formålsgrensa langs offentlige veger skal ikke være høyere enn 0,7 m over vegnivået, og 0,5 m ved kryss eller avkjørsler. Det nye planforslaget er noe endret fra forslaget som har vært på høring. Deler av Veg 1 er plassert lengre vest, og området oppe mot barnehagene er en snuhammer blitt lagt inn og parkeringsplassen er blitt endret til privatparkering. Dette har vært diskutert med VAP og de har ikke hatt innvendinger på disse endringene. Ellers er merknadene fra VAP blitt tatt til følge. Justering av veg 1 har medført til en plassering lengre vest og mulighet til å bruke deler av eksisterende vei til gangvei er redusert. Det er likevel holdt av en 1meters buffer (annen veggrunn) mot plangrensen i vest. Utbyggingsavtaler er frivillige, og i denne saken vil utbygger inngå en avtale med kommunen. Dette vil sikre at infrastrukturen vil være på plass før utbygging av feltene. 5

6 Merknad 5.J - Virksomhet for vann, avløp og renovasjon, epost datert VAR-virksomheten forutsetter å komme på banen før oppstart av planlegging av tekniske anlegg for feltet. Vi ønsker å se ledningssystemet for feltet i sammenheng med kommunens eksisterende ledningssystem for området ellers, og om det må gjøres en del ekstratiltak i den forbindelse. Som nevnt ovenfor vil utbygger inngå en utbyggingsavtale med kommunen. Merknad 5.K - Møre og Romsdal fylke, brev datert Fylket har ingen planfaglige merknader, men krev at en støyvurdering utarbeides og medfølgende støysoner blir vist på et kart. Dersom støyforholdene blir for høge må plankartet vis hvilke tiltak som er nødvendige for å få en tilfredsstillende støyforhold på uteplassene. Fylke reiser innsigelse inntil dette er på plass. Støyvurdering foreligger og fylkesmannen har trekt sin innsigelse, jf. vedlegg 8. Merknad 5.L Mari - Anne Schieldrop, brev datert Schieldrop er en av grunneierne i boligfeltet i feltet B4. Godtar ikke at gangvegen blir plassert på nordsiden av veg 1. Krever makebytte for deler av eiendommen som blir berørt av utbyggingen. Krever at tilknytning av vederlagsfritt for kloakkledning m.m. Et gangveisystem må sees i en større sammenheng. Selv om det ikke er endelig bestemt, vil sannsynligvis hovedtilkomsten inn på rv60 bli liggende lengre øst. VAP konkluderer også med at gangveisystemet må ligge på nordsiden ut ifra veifaglige vurderinger. Derfor har heller ikke gangveisystemet blitt endret. Schieldrop skrev også under på veiforslaget som berørte naboer har sendt inn, jf. merknad 5 C. Siden deler av veg 1 er flyttet lengre mot vest/sør har berørte grunneiere som Schieldrop, fått mer areal til bolig enn planforslaget som har vært ute på høring. Makebytte m.m. er forhold som ikke angår selve reguleringsplanen og blir heller ikke kommentert. Merknadene fra Schieldrop er delvis imøtekommet. Merknad 5. M - Byutvikling- og miljøkomiteen, møte Ingen merknad. Merknad 5. N - Kultur- og oppvekstkomiteen, møte Ingen merknad. 6

7 Merknad 5. O - Elling Sperre, brev datert Ønsker en avkjørsel mot ny veg i sørøst delen av gnr. 18 bnr. 16. Dette har blitt imøtekommet og lagt inn i plankartet. Merknad 5.P - Indre Borgund bydelsutvalg, møte og Bydelsutvalget er usikre på de juridiske forholdene vedrørende en gammel felles utmarksteig som har hatt som intensjon å være som felles skogsvei til teigene lengre oppe i lia. Leder i bydelen har blitt orientert om saken og videre formidlet dette videre til bydelsutvalget. Utvalget har i sitt siste vedtak bedt kommunen gjøre utbygger oppmerksom på rettigheten disse grunneierne har. Reguleringsplanen vil i utgangspunktet ikke være til hinder for privatrettslige forhold. Planen legger heller ikke opp til noen tiltak som vil avskjære en slik fremtidig tilkomst, om det skulle være behov for dette. I tillegg har alle berørte grunneiere av denne teigen fått anledning til å uttale seg til planen og vi har ikke fått inn noen merknader fra de. Utbygger har også blitt informert om dette forholdet. Økonomiske konsekvenser: Opparbeidelse av veg med avkjørsel, vann og kloakk samt eventuelle fellesareal må utføres og beskostes av utbygger, etter utbyggingsavtale godkjent av kommunens VAR-avdeling. De offentlige trafikkområdene er beregnet for kommunal overtakelse. Friområder kan kreves innløst. Juridiske konsekvenser: Reguleringsplanen vil være bindende for all fradeling og utbygging innen plangrensene. Andre driftsmessige eller organisatoriske konsekvenser: Kommunen overtar veiene og blir ansvarlig for framtidig drift og vedlikehold. Konklusjon med begrunnelse: Det foreligger ikke merknader av en slik karakter som gjør at planendringen ikke kan egengodkjennes. Planforslaget legger tilrette for konsentrert utbygging som 4. mannsboliger i B1, B2 og B3 og frittliggende småhusbebyggelse i B4. Som det fremgår av forhåndsmerknadene og kommentarene til disse, er prosjektets hovedgrep beholdt, men justeringer er foretatt, både innenfor bestemmelsene, og til en viss grad også plankartet. Endringene er, slik vi vurderer det, fornuftige presiseringer og justeringer som imøtekommer høringsinstansenes merknader og innsigelser. Hovedgrepet i planutkastet står likevel ved lag. Vi kan da oppsummere følgende endringer siden 1. gangsbehandling: 7

8 Bestemmelsene har en lagt inn en presisering av den midlertidig tillatelse for å bruke eksisterende avkjørsel inn på rv60 Støyvurdering er gjennomført. Bestemmelsene har fått inn tillegg vedr. felt B4 om krav om støyvurdering ved oppføring av nybygg. Gangbro er tatt ut av planen Deler av veg 1 er flyttet mellom 4-8 meter lengre vest. Byggegrensa mot parkering er lagt inn Snuhammer er plassert inn i planen og parkeringsplassen er regulert til privat parkering Bestemmelsene har fått et tillegg vedr. høyde på terreng, gjerde, beplantning o.l. formålsgrensa mot offentlig veg (maks. 0,7 m) Bestemmelsene har fått et tillegg om skolekapasitet Bestemmelsene har fått et tillegg om livsløpsstandard Bestemmelsene har fått et tillegg vedr. fellesleikeplass Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-2, 1. ledd vedtar Ålesund bystyre å godkjenne reguleringsplan for del av gnr. 18 bnr 1 Blindheim, med revidert plankart datert (vedlegg 3) og reviderte planbestemmelser datert (vedlegg 4). Plansakutvalgets tilråding Som rådmannens innstilling. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig tilrådd. Bystyrets vedtak Som plansakutvalgets tilråding. Votering: Plansakutvalgets tilråding enstemmig vedtatt. 8