Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 11/

Transkript

1 FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2010/1563 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Kjersti Skiple Verdal Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 11/ Reguleringsplan for Øvre Kvåle gnr/bnr, 140/5-1.gangsbehandling Administrasjonens forslag til vedtak: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens å legge forslag til reguleringsplan med tilhørende bestemmelser for Øvre Kvåle gnr/bnr, 140/5, datert ut til offentlig ettersyn. Dette gjøres på følgende vilkår: 1. Det må inntegnes en veg nordover videre under/ved høyspenten og ut av planområdet 2. Pkt 4i endres til 50 % av alle boenhetene i planområdet skal utformes med tilgjengelighet for personer med funksjonsnedsettelse og dette inkluderer både hovedetasje og inngangsparti. 3. Pkt 4g endres til; Byggegrensen i plankartet gjelder for hovedbygg. Garasjer inntil 50 m2 grunnflate kan plasseres inntil 1 m fra nabotomtegrense. 4. Pkt 5b endres til; Felles adkomstveg SKV1 er felles for ABFS 1-3, og det skal legges til rette for at vegen i fremtiden kan betjene et større bakenforliggende område. 5. Pkt 7a endres til; Før det gis brukstillatelse til boligene på ABFS1-2, må tilhørende felles lekeplass være opparbeidet og møblert i tråd med 4. Behandling i Teknisk utvalg : Administrasjonen gjorde oppmerksom på følgende endring til bestemmelsenes pkt. 5 a til: Offentlig kjørevei er åpen for allmennferdsel Administrasjonens forslag enstemmig vedtatt. Saksdokumenter: 1. Melding om igangsatt planarbeid brev dat Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest-Agder, miljøvernavdelingen dat Uttalelse fra Statens vegvesen dat Uttalelse fra Vest-Agder Fylkeskommune, regionalavdelingen datert Kopi av brev fra Agder Energi nett datert Kopi av merknad fra Arne Mikalsen datert Brev/melding m/arkeologisk rapport fra Fylkeskonservator datert

2 8. Forslag til reguleringsplan dat * 9. Forlag til reguleringsbestemmelser datert * 10.Planbeskrivelse datert ROS-analyse datert Rapport biologisk mangfold datert Vedlegg: Alle dok merket med* De fleste andre dokumenter er referert i saken og ligger derfor ikke ved. Saksutredning: Bakgrunn/beskrivelse: Grunneier av gnr. 140, bnr. 5 Lars Mikalsen engasjerte i april 2010 Asplan Viak til å utarbeide reguleringsplan på del av eiendommen. Hensikten var å tilrettelegge for boligbebyggelse i et område som ligger nær den kommunale vegen til Grimestad. Dagens situasjon Planområdet ligger på et høydedrag ved kommunal veg mellom Grimestad og Kvåle. Det ble i 2010 bygd ny atkomstveg til gården parallelt med høyspentlinjen over eiendommen. Lengst nord i planområdet ligger et gravfelt som er vernet. Vannforsyning og avløpsanlegg baseres på lokale løsninger. Planavgrensingen følger eiendomsgrensen med unntak mot sør der det er satt et naturlig skille mot åssiden. Området er solrikt og har utsikt mot fjorden etter at skogen i området ble hogd ut. I planområdet inngår et eldre bolighus og et uthus. Forhold til eksisterende/overordna planer: Kommuneplanen angir LNF og SB7-5. Boligene er plassert innenfor område SB7-5 som er avsatt til spredt boligbebyggelse. Beskrivelse av tiltaket/arealdisponering: Planområdet på ca 69 daa er foreslått disponert på følgende måte: - Eneboligområde 14,807 daa - Friluftsområde vernet 9,721 daa - Friluftsområde vernet 5,198 daa - Landbruksområde 37,353 daa - Felles avkjørsel/kjøreveg 1,556 daa Bebyggelsen: Det tilrettelegges for 5 eneboligtomter i tillegg til dagens gårdsbebyggelse med uthus/låve og mindre uthus. Tomtene vil få størrelse 1,2 3,0 daa. De nye tomtene ligger et stykke fra gården. Trafikk/adkomst; Dagens atkomstveg til gården vil også være atkomst til boligene. Universell utforming Planområdet er relativt flatt og det legges opp til at 50 % av boligene skal ha universell utformet atkomst til hovedplan. Lekeplassen er lett tilgjengelig for alle tomtene. Administrasjonen har ytterligere kommentarer til dette, se under vurdering.

3 Interesser til barn og unge Området brukes ikke av barn og unge i dag. Det er avsatt areal til lekeplass inn i søndre del av planområdet. Friluftsarealet som er vernet kan brukes til fri lek. Barn og unges interesser ansees som godt ivaretatt i planen. Miljøkonsekvenser Det er foretatt en utredning om biologisk mangfold av Ecofact med rapport av I rapporten er naturmiljø og virkning av tiltak vurdert med omfang og konsekvenser. Konklusjon er at planen har liten negativ konsekvens. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er foretatt en vurdering av risiko og sårbarhet for planen. Det vises til vedlagte utfylte sjekklister. Konsekvenser for kommunen Planforslaget har ingen konsekvenser for utbygging av infrastruktur og investeringer for kommunen. Kostnader for lokal infrastruktur bæres i sin helhet av utbygger for området. Arkeologiske registreringer Det er foretatt en omfattende arkeologisk registrering mai I brev fra Fylkeskonservator av , er det trukket konklusjon på basis av undersøkelsene der det ble påvist kulturminner fredet etter kulturminneloven. Område ID: er vist med avgrensing som ligger 10 m vest for høyspentlinja som går i nord/sør retning. Planområdet under høyspentlinja er ikke byggeområde og i praksis kan det ikke skje inngrep her. Plankart med tilhørende bestemmelser som oversendes her er godkjent av Fylkeskonservator, jfr. mail av Vurdering mht konsekvensutredning; Kommunen kan ikke se at en konsekvensutredning etter er nødvendig for denne planen. Planprosessen Planen ble meldt oppstartet med frist til for innsending av merknader. Det kom inn merknader fra offentlig instanser og private personer. Merknadene er summert opp nedenfor. Merknader til melding om oppstart av planarbeid: VAF Regionalavdelingen Ingen spesielle merknader. Generelt opplyses at fylkeskommunens interesser i hovedsak knyttes til følgende: - Tilgjengelig for alle gjennom universell utforming - Barn og unges interesser - Forhold til kulturminnelov / kulturmiljø Det skal utarbeides en beskrivelse av hvordan barn og unges interesser ivaretas i det aktuelle planarbeidet. Forutsetter at det sikres tilgang på arealmessig tilstrekkelige, attraktive og trygge leke- og utfoldelsesområder for barn og unge i ulike aldersgrupper. Arkeologisk registrering må foretas for å avklare om tiltak i planen vil være i konflikt med automatisk fredede kulturminner. Asplan viaks kommentarer: Tilgjengelighet for alle er ivaretatt med flate tomter og 50 % skal ha universell utformet

4 atkomst til hovedplan. Barn og unges interesser er ivaretatt med stor felles lekeplass Arkeologiske undersøkelser er gjennomført, jfr. rapport. Funn er hensyntatt i planen. FyIkesmannen brev av Fylkesmannen er positiv til at det reguleres til i samsvar med kommunedelplan. Fylkesmannen påpeker at det i område SB7-5 gis anledning til 5 nye boliger i gjeldende kommuneplan. Det forutsettes at planen utarbeides som detaljplan med krav om oppstartsmøte. Fylkesmannen er positiv til utbygging via planprosess i tråd med kommuneplan. Det påpekes at biologisk mangfold må undersøkes i planområdet og hensyntas i planen. Barn og unges interesse skal ivaretas i planen med tilgang til gode uteareler. Universell utforming skal vurderes slik at funksjonshemmede gis tilgjengelighet. Generelle forhold vedrørende inngrep i naturen samt støy. Videre påpekes krav om risiko og sårbarhetsanalyse. Biologisk mangfold er vurdert i egen undersøkelse. Barn og unges interesser er hensyntatt med lekeplass og store tomter Tilgjengelighet er ivaretatt med krav om universell utforming i planen for 50 % av boligene Området ligger i liten befolket område med liten / ingen støy fra biltrafikk. Det er foretatt en ROS-analyse,jfr. vedlagt sjekkliste Statens Vegvesen Ingen merknader til planarbeidet. Arne Mikalsen Han gjør oppmerksom på sameie på gnr. 140, bnr. 3, 4. Forutsetter at atkomsten til 140/3, 4 for landbruksdrift opprettholdes over 140/5. Supplerende varsel om regulering ble sendt ut til siste part i felleseie på 140/3,4 den (Ingrid Kvåle). For øvrig endrer ikke planen på veiretten som 140/3,4 har over 140/5. Agder Energi Nett brev av AE redegjør for bestående høy- og lavspenningsnett som må hensyntas. Rettigheter er 10,8 m på hver side av linjen i området. Byggeforbudssonen er lagt 10,8 m fra senter av linjen på hver side i tråd med de ervervede rettigheter. Vurdering: Skal det være mulig med ytterligere utvikling mht fortting eller lignende av dette området er det viktig at en ikke låser hele området ved å regulere bare en del. Strengt tatt burde en derfor sett på hele området under ett slik at en fikk en mer helhetlig løsning. Imidlertid vet en ikke om en videre utvikling/fortetting av området vil bli aktuelt og en vet heller ikke nårtid i fremtiden dette evt. vil skjer. Administrasjonen mener derfor at det på bakgrunn av det usikre langsiktige perspektiv bør tillates at det her lages en egen plan som omsøkt, men det bør tas høyde for at en ikke låser området. Derfor bør det innreguleres en veg videre mot nord og ut av planområdet,

5 og denne veien bør være åpen for alle bakenforliggende eiendommer dersom det skulle bli aktuelt med videre utvikling/fortetting i området en dag. Reguleringsbestemmelsene Administrasjonen anbefaler at følgende bør endres før planen legges ut til offentlig ettersyn; - Pkt 4g bør økes opp til 50 m2 da det er dette som styres gjennom loven. - Pkt 5b bør justeres slik at det tas høyde for at andre kan kjøre her. Det bemerkes også at det her må være en feil da område ABKS1 ikke er en betegnelse på plankartet og at det i planbestemmelser ikke kan sies noe om hvem som vedlikeholder veier, bare hvem veien er felles for. Pkt 5b endres derfor til følgende: Felles adkomstveg SKV1 er felles for ABFS 1-3, og det skal legges til rette for et vegen i fremtiden kan betjene et større bakenforliggende område. Det bemerkes her at evt. rettighet med en evt. fremtidig veg er privatretteslig, men at kommunen med dette ønsker å synliggjøre at en i denne planen også bør tenke på bakenforliggende eiendommer. - Ang. pkt 4i vises det til at det i dag er et krav i TEK10 at alle boliger med hovedfunksjoner på inngangsplan skal være tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelse og dette inkluderer inngangspartiet. Selv om TEK10 trolig medfører at flere boliger uansett vil få et tilgjengelighetskrav, anbefales at det settes et minimum på 50 % som bestemmelsene sier. Imidlertid bør setningen omformes noe slik at det tydelig fremgår at dette gjelder 50 % av alle boligenheter og at det gjelder hele hovedplanet i boenheten. Anbefaler at det står: 50 % av alle boenhetene i planområdet skal utformes med tilgjengelighet for personer med funksjonsnedsettelse og dette inkluderer både hovedetasje og inngangsparti. - Rekkefølgekravet for lekeplass bør kobles opp til alle tomtene og ikke bare til tomt nr 3. Pkt 7a endres derfor til; Før det gis brukstillatelse til boligene på ABFS1-2, må tilhørende felles lekeplass være opparbeidet og møblert i tråd med 4. Konklusjon Det anbefales å legge det foreliggende forslag til reguleringsplan m/bestemmelser for Øvre Kvåle datert ut til offentlig ettersyn etter at nevnte merknader er rettet opp.