Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 16/ Forslag til detaljplan for gnr/bnr 200/63 m.fl. Spindanger - 1.

Transkript

1 FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2011/2105 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Jan Hornung Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 16/ Forslag til detaljplan for gnr/bnr 200/63 m.fl. Spindanger - 1.gangs behandling Administrasjonens forslag til vedtak: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens å legge forslag til detaljreguleringsplan for Gnr/bnr 200/63 m.fl. Spindanger, sist revidert med tilhørende bestemmelser ert , ut til offentlig ettersyn når følgende endringer er gjort: Det inntas i bestemmelsene en ny 11 - rekkefølgebestemmelse med følgende tekst «Før byggetillatelse til tiltak i planområdet kan gis, skal ny omkjøringsveg til Spindanger som angitt i kommunedelplanen være ferdig regulert og detaljprosjektert, og være opparbeidet frem til det sted fremtidig avkjørsel til gnr 200 bnr 63 blir innregulert. Behandling i Teknisk utvalg : Ole Magnus Skretting (Ap) fremmet følgende forslag: «Administrasjonens forslag til ny 11 inntas ikke i bestemmelsene.» Øyvind Petterson (Krf) fremmet følgende forslag: «Saken utsettes for ytterligere saksutredning, blant annet utredes bruk av fond for finansiering.» Øyvind Petterson trakk senere sitt forslag. Vedtak Ved votering over administrasjonens forslag første avsnitt: Administrasjonens forslag enstemmig vedtatt. Ved votering over administrasjonens forslag om ny 11 falt dette enstemmig. Vedlegg: 1. Reguleringsplanforslag 203/63 2. Planbestemmelser 3. Planbeskrivelse

2 4. Vegprofil 5. Referat oppstartsmøte 6. Supplement planbeskrivelse melding om oppstart 7. Miljøutredning fra Grimsby naturtjenester 8. ROS sjekkliste 9. Fylkesmannen i Vest-Agder - innspill Vest-Agder fylkeskommune innspill Statens vegvesen innspill Spind bygdelag innspill Rolf Terje Willumsen og Randi Årikstad innspill Bakgrunn: Planforslaget for reguleringsplan av gnr 200 bnr 63, 27 og 6,8 «Fjellet» Spindanger, fremmes av siv. ark a.o.penne AS på vegne av Synøve og Arvid Ertzeid. Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for tre nye boligtomter på eiendommen gnr 200 bnr 63. Atkomst går over naboeiendommene gnr 200 bnr 6,8 og gnr 200 bnr 27. Dagens situasjon: Planområdet er på totalt ca. 16,7 dekar. Planområdet ligger på en skogbevokst høyde ca. 350 meter i luftlinje- og ca 2 km langs vegen- fra sjøen. Like nord for området ligger Stølen og Støletjønna. Støletjønna ligger med høyde ca cote 25. Toppen av «Fjellet» ligger på ca. cote 76. Arealene i området er i dag skogbevokst utmark, gammelt beite. Det er en del av en mindre fjellformasjon med gode solforhold og lokalklima. Forhold til eksisterende planer/overordna planer: Planforslaget inkluderer rundt 40 % av område SB23 (område for spredt boligbygging) i kommunedelplan for kystsonen i Spind. I Spindsplanen er det gitt åpning for spredt bebyggelse med inntil 5 boliger i område SB23. Forslaget inkluderer som det fremgår forslag om 3 boliger.

3 Planforslaget er hovedsakelig i samsvar med formålsavgrensning i kommunedelplanen, men deler av foreslått byggeområde (deler av tomt 1 og 3) for bolig ligger utenfor avgrensningen for SB23 i kommunedelplanen. Kommunedelplan for Spind har en rekkefølgebestemmelse i pkt. 1.2 hvor det heter at: «Områder avsatt til bebyggelse og anlegg kan ikke tas i bruk før nødvendige tekniske anlegg og samfunnsfunksjoner, herunder tiltak på fylkesveger og kommunale veger, leke- oppholds og parkeringsarealer samt gang- og sykkelveger er etablert, eller sikret gjennom utbyggingsavtale. Før område SF21, SF23 og SB23 kan tas i bruk må ny omkjøringsveg ved Spindanger være etablert.» Rekkefølgekravet er relatert til vegtraseen markert med rød farge på kommunedelplankartet. Planforslaget: Planforslaget viser totalt 3 boligtomter med tilhørende felles lekeplass, felles parkering og område for felles avløpsanlegg. Det er markert en hensynssone for naturmiljø og en faresone knyttet til høyspentledning. Deler av tomt 1 og deler av tomt 3 ligger som det fremgår utenfor område angitt som område for spredt bygging i kommunedelplanen. Planforslaget legger opp til kobling til

4 bestående kommunevei. Planforslaget har ikke inntatt tilsvarende rekkefølgekrav knyttet til opparbeiding av ny omkjøringsveg som fremgår i kommunedelplanen. I planbeskrivelsen heter det følgende: «Kommuneplanen har en ny vegtrace over til Spindanger vegdele. Den er lagt i et terreng som gir stor samlet høydeforskjell og i et meget kostbart terreng. Det virker svært urealistisk som erstatning for eksisterende kommunale veg. For å få tilfredsstillende stigning må den forlenges for å kunne absorbere de aktuelle høydemeterene.» Vegen til planområdet leder over to naboeiendommer. Det fremgår at det er avholdt en jordskiftesak hvor utbyggingseiendommen har fått en veirett på naboeiendommene. Vegføring skjer i bratt terreng, og vegtrase i planforslaget er dokumentert med høydeprofil og vurdert ut fra brannvesenets krav til atkomst. Tomtene er markert med byggelinjer, hvor de mest brattlendte delene av tomtene ligger utenfor byggelinjene. Universell utforming: Det forutsettes at atkomst til tomtene blir med bil, og at hver tomt løser atkomst og universell utforming fra bil til bolig på tomta. Forholdet til kulturminner og kulturlandskap: Det er ikke foretatt arkeologisk registrering i området. I brev fra Fylkeskommunen datert fremgår at fylkeskonservator ikke har merknader til melding om oppstart. Interesser til barn og unge: Det vises til at det ikke har kommet innspill knyttet til RPR i meldingsfasen. Risiko- og sårbarhetsanalyse: Det foreligger egen risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS). Det er i analysen ikke registrert noen spesielle ROS problemer utover en høgspentledning dom må sikres i forhold til klatring. Det er i planbestemmelsene knyttet rekkefølgebestemmelser til sikring av en stolpe. Naturmangfold: Det er foretatt registrering av mangfold og verdifull vegetasjon. Det er registrert ett objekt med beskyttelsesbehov ( hul eik ). Et område på totalt 0,7 daa rundt eika er medtatt på reguleringsplanen som hensynsone. Det opplyses at det ikke er kjente viltinteresser knyttet til området. Planprosessen: Arvid Ertzeid innsendte i 2011 en forespørsel til kommunen om igangsettelse av reguleringsplan på Fjellet, Spindanger. Det nevnte området ble oppgitt å skulle benyttes til boligbebyggelse, og Ertzeid ønsket en prinsipputtalelse fra kommunen vedrørende mulighetene for en slik utnyttelse. Saken ble behandlet i Teknisk utvalgs møte , og utvalget vedtok å anbefale at området ble tatt opp til regulering.

5 R-bygg AS meldte oppstart av planarbeidet Oversikt over innkomne innspill og kommentar til innspillene fra Farsund advokatene er oversendt kommunen Siv.ark A.O. Penne har henvist til denne oversikten i planbeskrivelsen. Til orientering kan opplyses at kommunedelplan for kystsonen i Spind på det tidspunkt melding om oppstart ble gjort fremdeles var under rullering. Kommunedelplanen ble vedtatt av kommunestyret i september Innspill er kort oppsummert under: Fylkesmannen i Vest-Agder, brev datert : Miljøvernavdelingen mener det ikke bør arbeides videre med dette planarbeidet pga. interessekonflikter og hensynet til revideringen av kommunedelplanen som pågikk på dette tidspunkt. Det er varslet at en videre planprosess vil bli møtt med innsigelse. Statens vegvesen, brev datert : Skriver at planområde ligger ved kommunal veg til Spindanger og at planen ikke vil være av interesse for Statens vegvesen. Vest-Agder fylkeskommune, brev datert : Viser til kommuneplanarbeidet som pågikk på dette tidspunkt. Viser til viktige regionale interesser i planområdet knyttet til landskap. Har ingen merknader i forhold til kulturminner og kulturmiljø. Fraråder at det jobbes videre med planen Private merknader: Spind Bygdelag v/arnt Abrahamsen, brev datert : Har ingen merknader til påbegynt planarbeid Randi Årikstad og Rolf Wilhelmsen, e-post (eiere av gnr 200 bnr 27): Viser til at det ikke er noen enighet om atkomst over deres eiendom til «Fjellet» Kommentar fra Farsund advokatene: «Det foreligger nå tinglyst avtale om veirett og atkomst over Årikstads eiendom av Før øvrig bemerkes at den nye kystsoneplanen for Spind SF23 området ivaretar Årikstads ønsker om utnyttelse av deres eiendom.» Anne-Elisabeth Stray Pedersen, datert : 1.Forventer at det ikke igangsatt bebyggelse før ny Spindsplan er vedtatt 2.Ny bebyggelse vil være et ødeleggende element for Spindanger som er et unikt kulturområde 3. Området er et rekreasjonsområde og turområde og LNF område. 4. Planen fremstår som en ren økonomisk plan 5. Planlagt bygging ønskes avslått Ønsker ikke bebyggelse i skråningen eller på toppen pga innsyn og støy. Mener eventuell hus må bygge mot nord-vest siden. Kommentar fra Farsund advokatene: «Ad pkt vises til forslag til ny kystsoneplan for Spind, hvor deler av planområdet er avsatt til byggeområde, jf SB23. I forhold til pkt. 4 bemerkes at fradelingen av planområdet og den foreslåtte regulering er ledd i et generasjonsskifte. I forhold til pkt. 5 vises til reguleringskartet som viser at boligenes plassering ikke vil være til sjenanse for Stray Pedersens eiendom.»

6 Generell kommentar til merknadene fra administrasjonen: Merknadene er avgitt i mens kommuneplanprosess pågikk, og det er trolig at merknadene ville hatt et noe annet innhold med foreliggende vedtatt kommuneplan. Vurdering av planforslaget: Teknisk utvalg har tidligere stilt seg positiv til oppstart av planarbeide til gitt formål og med foreliggende planavgrensning. Planforslaget skjer i bratt terreng, men bruk av terrengtilpasset byggestil, og avgrensning av tomtene med byggegrenser, hvor de bratteste delene av tomtene ikke er forutsatt bebygget skulle likevel tilsi at landskapstilpasning ved utbyggingen av tomtene vil kunne bli tilfredsstillende. Ny vegtrase til Spindanger som angitt i kommuneplanen er ikke detaljprosjektert, og det kan godt tenkes at trase må justeres og forlenges for å få tilfredsstillende stigningsforhold slik det oppgis i planbeskrivelsen. Å etablere en ny avkjørsel som ligger til dels i samme trase som den nye veien vil komplisere gjennomføring og etablering av den nye kommunevegtraseen ytterligere. Slik administrasjonen ser saken må det inntas en rekkefølgebestemmelse i foreliggende reguleringsplan, hvor det tas utgangspunkt i at hele den nye kommunale vegtraseen skal detaljprosjekteres før tiltak på utbyggingseiendommen gnr 200 bnr 63 blir igangsatt, og at prosjektert kommuneveg blir opparbeidet til avkjørsel til eiendommen gnr 200 bnr 63. Konklusjon: Det anbefales å legge det foreliggende forslag til reguleringsplan for gnr 200 bnr 63 og 6,8 «Fjellet, Spindanger sist revidert med tilhørende bestemmelser ert , ut til offentlig ettersyn med følgende endringer.