Saksbehandler: Johs. Sverre Birkeland Saksfremlegg Arkivsaksnr: 08/1849

Transkript

1 FLEKKEFJORD KOMMUNE Saksbehandler: Johs. Sverre Birkeland Saksfremlegg Arkivsaksnr: 08/1849 Arkiv: L12, 103/91, 836 SAKSGANG Styre, utvalg, komite m.m. Møtedato Saksnr. Saksbehandler Utvalg for samfunn /13 JSB Reguleringsplan for Vollen, Drangeid 20, gnr. 103 bnr Boligområde Saksdokumenter: Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 11 I Kristiansen & Selmer- Olsen AS VS: Reguleringsplan Vollen Drangeid delsending 1 10 I Kristiansen & Selmer- Olsen AS VS: Reguleringsplan Vollen Drangeid delsending 2 13 X Oversiktskart US-078/13 Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens legges reguleringsplan for Vollen boligfelt gnr.103, bnr.91 mfl. Drangeid ut til offentlig ettersyn i seks uker med de endringene som framkommer i merknadene nedenfor. Saksopplysninger: Generelt om søknaden: Kristiansen & Selmer-Olsen AS har pva. Hellvikhus Flekkefjord AS fremmet detaljregulering for eiendommen gnr.103, bnr.91 og 836, Vollen på Drangeid. Oppstart av planarbeid ble varslet den Det framgår ikke av innsendt dokumentasjon hvilke aviser som er benyttet, men i planbeskrivelse heter det at planarbeidet er varslet ved annonser i aviser. I tillegg er grunneiere, direkte berørte parter og offentlige myndigheter varslet direkte med frist til for innspill til planforslaget. Det er innkommet fra følgende: Flekkefjord kommune, barns og unges representant Vest-Agder fylkeskommune, regionalavdelingen Fylkesmannen i Vest-Agder, miljøvernavdelingen Jernbaneverket Statens vegvesen

2 Agder Energi Kaj Roger Klungland (grunneier gnr.103, bnr.234) Ingvild Berrefjord (grunneier gnr.103, bnr.236) Marie Hrebik (grunneier gnr.103, bnr.497) Carl Nilsen (grunneier gnr.103, bnr. 91 og 836) Olav M. Galdal (rettighetshaver i omsøkte eiendom) Beskrivelse av planområdet Det omsøkte planområdet har et areal på 16648m 2 i tillegg til deler av veganlegg som ligger mellom omsøkte utbyggingsområde og fylkesveien. Planområdet består av følgende eiendommer: Gnr.103, bnr.91 som eies av Hellvik Hus Flekkefjord AS Gnr.103, bnr.836 som eies av Torkel Strandeli Gnr.103, bnr.791 som eies av Carl Nilsen Deler av gnr.300, bnr.12 som eies av Statens vegvesen og Vest-Agder fylkeskommune. Planområdet grenser i nord, sør og øst mot eksisterende boligområder. I vest grenser området til G/S-vei og fylkesvei K-953, mens jernbanen går utenfor fylkesveien. Atkomsten til området skal skje fra fylkesveien og krysse G/S-veien. Planen legger opp til en relativt høy utnyttelse av eiendommen. I tillegg til at eksisterende bebyggelse på eiendommene beholdes, planlegges det 5 nye eneboligtomter samt en boligblokk i 4 etasjer med et samlet bruksareal på inntil 7000m 2 og leiligheter. Gjeldende plangrunnlag: Hele planområdet er i dag uregulert. Arealet omfattes av kommunedelplan for sentrumsområdet der arealet i sin helhet er angitt som byggeområde. I kapittel i tekstdelen til kommunedelplanen heter det at det skal legges til rette for etablering av nye boliger i sentrumsområdet. Planen betrakter området som sentrumsnært og sentralt der det er ønskelig med fortetting og utnyttelse av mulige utbyggingsområder. I tekstdelens kap er listet opp aktuelle utbyggingsområder. Det omsøkte området er ikke tatt med her, men det anføres også at listen ikke er uttømmende. Det omsøkte området har imidlertid mange av de samme kvalitetene som trekkes fram i andre aktuelle utbyggingsområder, og det bør kunne konkluderes med at den omsøkte utbyggingen er i tråd med planens intensjon om utnyttelse av mulige byggeområder innenfor området for sentrumsplanen. Området ligger lett tilgjengelig til kollektivtransport, er godt tilrettelagt med gang-/sykkelvei til skole, idrettsanlegg, områder for fritidsaktivitet og bykjernen for øvrig. Infrastruktur: Byggeområdet vil ha atkomst direkte fra fylkesvei K-953. Gang- og sykkeltrafikk vil kunne skje på eksisterende gang-/sykkelvei helt fram til byen og til lokalbutikk. Det ligger kommunalt VA-nett i gang-/sykkelveien for tilkobling av bebyggelsen innenfor planområdet. Ifølge kommunens VA-avdeling har anlegget tilstrekkelig kapasitet for den planlagte bebyggelsen. Planforslaget inneholder ingen opplysninger om VA-nettet mht. evt. kommunal overtakelse av hovednett internt i feltet. Det samme gjelder vegnettet internt i feltet. Det framgår imidlertid av plankartet at hovedveien inn i feltet har fått betegnelsen o_veg 4, hvilket indikerer at forslagsstiller tenker seg at veien skal være offentlig, dvs. overtas av kommunen etter at utbyggingen er ferdig. Det forutsettes i så fall at både vei og tekniske anlegg utføres iht. til

3 kommunal standard for at kommunen skal overta disse anleggene. Dersom en slik løsning planlegges, bør det formaliseres ved å inngå utbyggingsavtalen med kommunen. Innkomne merknader: I forbindelse med varsling av oppstart av planleggingen er det innkommet følgende merknader: Flekkefjord kommune, barns og unges representant Representanten peker på at planprosessen må organiseres slik at barn og unge selv kan få anledning til å delta i saker som berører deres nærmiljø. Videre påpekes det at det må avsettse tilstrekkelig og gode nok arealer til barn i alle aldre, til leg og utfoldelse, samt at trafikksikkerheten ivaretas. Søker opplyser i oversendelsesskriv at representanten for barn og unge har vært invitert til møte om planen. Representantens synspunkter er så langt det er mulig innarbeidet i planen. Avkjørsel og kryssing av G/S-veg er utformet etter gjeldende krav som skal ivareta sikkerheten. Etter det en kjenner til vil utbyggingen ikke beslaglegge eller ødelegge eksisterende lekeplasser eller områder som benyttes av barn. I planforslaget er det innarbeidet to lekeplasser som skal være felles for hele utbyggingsområdet. En av disse er en større ball-lekeplass (f_lek1, ca. 550m 2 ), mens den andre (f_lek2) er planlagt som en mindre småbarnslekeplass med sandkasse, lekeapparater, benker etc. I tillegg er det en større lekeplass/parkområde et par hundre meter nord for omsøkte planområde. Det er G/S-veg langs hele denne ruten. Etter en totalvurdering mener en at barns og unges interesser er godt ivaretatt i planforslaget. Flekkefjord kommune, råd for funksjonshemmede Rådet for funksjonshemmede ber om at prinsippene for universell utforming legges til grunn ved utforming av bebyggelse og anlegg. En kan ikke se at forslagsstiller har kommentert dette innspillet. Det er heller ikke tatt med i oppsummeringen over innkomne innspill, men er vedlagt i oversendelsen. Det framgår ikke av oversendelsen om det er lagt opp til universell utforming av utearealer. Stigningsforhold på veier framgår heller ikke av plankartet, men ut fra målinger direkte på plankartet kan det se ut som om atkomstveien har en stigning på ca. 1:20. Dette tilfredsstiller normalt kravene til universell utforming av utearealer. For øvrig reguleres kravene til atkomst og bygninger av plan og bygningslovens og TEK10 direkte, og det legges til grunn at planlegger innarbeider dette i detaljplanleggingen av bygninger og uteområder. Vest-Agder fylkeskommune, regionalavdelingen Fylkeskommunen påpeker at terrenget stiller store krav til landskapstilpasning. Videre påpekes barns og unges interesser, tilgjengelighet for alle, trafikksikkerhet og fortetting med kvalitet. Det påpekes også at et visst antall boliger bør tilrettelegges for bevegelseshemmede. Det minnes om at det må avsettes midler til fornminneregistrering. Forslagsstiller redegjør i oversendelsesskriv om at de hensynene fylkeskommunen påpeker er ivaretatt i planarbeidet. Det er ikke planlagt særskilt tilrettelagt boliger for

4 bevegelseshemmede, men det påpekes at dette reguleres av plan- og bygningslovens og TEK10s forskriftskrav. En er av den oppfatning at planforslaget så langt det er mulig ivaretar de hensynene som fylkeskommunen påpeker. Plan- og bygningsloven og teknisk forskrift inneholder detaljerte krav til tilgjengelighet og heis. Blokkbebyggelsen har 4 etasjer + underetasje for parkering og rammes av teknisk forskrifts krav om heis. Det er planlagt to heiser i bygget, med atkomst til den enkelte leilighet via svalganger i bakkant av bygningen. Selv om selve bygningskroppen er delt opp i 4 deler, er alle bundet sammen med svalganger slik at det er gjennomgående atkomst til alle boenhetene på samme plan. Løsningen legger til rette for brukere i alle aldre og med forskjellige behov på en tilfredsstillende måte, og en kan ikke se at det fra kommunens side skulle være innvendinger til denne løsningen. Vest-Agder fylkeskommune v/fylkeskonservatoren har gjennomført arkeologiske registreringer og utarbeidet rapport der det konkluderes med at planen ikke er i konflikt med kulturminner. Fylkesmannen i Vest-Agder, miljøvernavdelingen Fylkesmannens miljøvernavdeling minner om kravene til støy, barns og unges interesser samt tilgjengelighet og universell utforming. For øvrig ser miljøvernavdelingen positivt på en konsentrert utbygging i dette sentrumsnære området. Forslagsstiller viser til at det er utarbeidet ROS-analyse som ikke avdekker spesielle risikoforhold i området bortsett fra rasfaren fra bakenforliggende fjellparti. Dette er undersøkt særskilt, og i rapport utarbeidet av Arentz & Kjellesvig AS er det redegjort for tiltak som må utføres for å sikre byggeområdene. Fylkesmannen påpeker spesielt fare forbundet med radon, og at dette blir vurdert for boligene. En kan ikke se at dette er spesielt omtalt i planforslaget. Imidlertid inneholder plan- og bygningsloven og TEK10 krav til bygningene som skal sikre beboerne mot uheldige radonkonsentrasjoner. Det forutsettes at dette ivaretas i forbindelse med oppføring av bygningene iht. til de nevnte bestemmelsene. Jernbaneverket Jernbaneverket påpeker at forholdene omkring støy, rystelser og strukturlyd må ivaretas i planen. Overvann må ikke ledes inn på jernbanens område. Planlegger viser til at de har engasjert ekstern konsulent til å utrede de forholdene som Jernbaneverket påpeker. Konsulent konkluderer med at med dagens trafikk og forventet trafikkering av jernbanen til museumsdrift ikke vil representere nevneverdig støy eller vibrasjoner. Ingen særskilte tiltak skulle være nødvendig. Ingen. Statens vegvesen Statens vegvesen opplyser i sin uttalelse at det vil bli lagt vekt på atkomsten fra fylkevei K-953, herunder kryssing av gang-/sykkelvei, samt byggegrense i vestre del av planområdet. Gang-/sykkelveien må trekkes tilbake i krysningsområdet slik at det blir min. 5,0 meter mellom veikant og gang-/sykkelvei.

5 Ifølge arkitekten er alle de forholdene som Statens vegvesen påpeker, innarbeidet i planen. Det er benyttet ekstern konsulent til detaljutforming av avkjørselen og kryssingen av G/S-veien. Konsulentrapporten konkluderer for øvrig med at det må gjennomføres støyskjermingstiltak for tomt nr. 1 og 2. Dette er illustrert på plankartet og innarbeidet i planbestemmelsene som rekkefølgekrav før utbygging kan finne sted. Ingen. Agder Energi Agder energi har høyspent luftkabel i søndre del av planområdet. Denne er tatt i planen som hensynssone over grøntstruktur. Ingen av de planlagte bygningene vil komme i konflikt med denne. Det er avsatt plass i søndre del av byggeområde for blokkbebyggelse (BB) til ny nettstasjon. Ingen. Kaj Roger Klungland (eier av gnr.103, bnr. 234, Nyveien 10), Ingvild Berrefjord (eier av gnr.103, bnr.236, Drangeid 22), Marie Hrebik m/fl. (eier av gnr.103, bnr.497, Lerkeveien 6), Carl Nilsen (eier av gnr.103, bnr.91 og 836, Drangeid 18) Alle de ovennevnte partene sine boligeiendommer grensende inntil planområdet i nord. De har alle mer eller mindre sammenfallende kommentarer som går ut på at de ønsker en lavere utnyttelse av planområdet, maksimalt 10 boliger. Det begrunnes med trafikkbelastning samt bo-kvaliteten i området generelt. Kaj Roger Klungland anmoder om at bebyggelsen ikke legges for nær hans eiendom. Arkitekten anfører at naboenes eiendom anses ikke å bli berørt i urimelig grad av den økte trafikken og den omsøkte utnyttelsen av eiendommen. Det vises til uttalelse fra både fylkeskommunen og fylkesmannen som anfører at det er rimelig med en høy utnyttelse av byggeområdet. Tomta må anses å ha en relativt sentrumsnær beliggenhet, med god vegforbindelse for både kollektivtransport, privatbil og G/S-vei både til skole, sentrum og lokalbutikk. Ut fra en samfunnsmessig betraktning vil det da være ønskelig med en høy utnyttelse av tomta slik også fylkeskommunen og fylkesmannen påpeker. En oppfatter derfor planforslaget slik at det ikke er gjort særskilte tilpasninger av planen som følge av kommentarene fra tilgrensende naboer. Mht. trafikksikkerhet ved avkjørsel, som også påpekes av naboene, så vil denne bli omarbeidet iht. vegvesenets krav, og skulle dermed tilfredsstille normale krav til sikkerhet. Det er utført støyberegninger, og resultatene av dette er innarbeidet i planforslaget. Et par av de nye tomtene krever særskilte tiltak, dette er sikret ved rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. En kan ikke se at naboen påvirkes negativt i den grad at det er grunn til å gjøre endringer i planforslaget. Olav M. Galdal, rettighetshaver i gnr.103, bnr.91 og 836 Olav M. Galdal representerer eierne av båtshus på gnr.103, bnr773. Disse har tinglyst rettighet til parkering på eiendommen gnr.103, bnr.836.

6 Ifølge arkitekt er dette hensyntatt i planforslaget slik at parkeringsplassene opprettholdes. Generelt til planforslaget: Det er påpekt av flere av naboene at utnyttelsen av tomta er for høy. Dette begrunnes med blokkbebyggelsen i bakkant av tomta, som de mener er i strid med bygningsmiljøet og byggetradisjonen i området. Dette er en oppfatning som en kan ha forståelse for i den forstand at det ikke finnes tilsvarende bygninger eller utnyttede eiendommen i dette området fra før. Området er preget av variert småhusbebyggelse/eneboliger, og slik sett vil den omsøkte boligblokka bryte med byggetradisjon og bygningsmiljø på stedet. Bygningen er imidlertid plassert tilbaketrukket inntil fjellet, mens det er plassert eneboliger i forkant. Selv om en 4-etasjes boligblokk fortsatt vil være et nytt element i området, bør den kunne aksepteres ut fra en samfunnsmessig vurdering der det kan være ønskelig med en høy utnyttelse av de sentrumsnære byggeområdene slik som i dette tilfellet. Dette er også framhevet i uttalelsene fra både fylkesmannens miljøvernavdeling og fylkeskommunen. Rasfare: Som nevnt vil boligblokka bli liggende inntil en bratt fjellskrent opp må Kråketona. Denne er undersøkt for evt. rasfare, og det er identifisert områder i sørøstlige delen av tomta som anses som rasutsatt. Dette er angitt på plankartet som hensynssone H Sonen tangerer så vidt, og får konsekvenser for den sørøstlige delen av byggeområde BB. Det er imidlertid sikret i bestemmelsene at utbygging her ikke kan skje før det er gjennomført sikringstiltak, reg.best. 5.01, jfr. rekkefølgebestemmelsene i Naturmangfold: Det er utarbeidet rapport der utbyggingsområdet er vurdert ut fra kriteriene i 8-12 i naturmangfoldloven. Hele utbyggingsområdet er kartlagt, og det konkluderes med at det finnes alm-lindeskog i sørøstre hjørne som anses å ha høy verdi. Denne foreslås tatt vare på med hensynssone merket H560_1 i reguleringsplanen. Ut over dette området er det ikke funnet naturtyper eller annet bevaringsverdig naturmiljø som anses som verdifull. Rapporten konkluderer med at Med de avbøtende tiltak som foreslås, vil planforslaget være i tråd med NML 8-12 hva gjelder føre-var-prinsipp, kunnskapsgrunnlag og miljøforsvarlige driftsteknikker. Risiko- og sårbarhetsanalyse: Det er utarbeidet enkel ROS-analyse som konkluderer med at det ikke finnes særskilte risikofaktorer knyttet til området utover det som er nevnt ovenfor om rasfare. Så langt en kan se er det ikke gjort spesielle undersøkelser i forbindelse med mulig radonforekomst. Normalt er radon ikke et problem i dette området, men det er uansett utbyggers plikt å dokumentere at boligene ikke utsettes for radon. Dette følger imidlertid direkte av teknisk forskrift og skal dokumenteres i forbindelse med byggesøknad. Det forutsettes derfor at det redegjøres spesielt for hvilke undersøkelser eller tiltak som gjøres for å sikre boligene mot radon. Barns og unges interesser: Det er tilrettelagt for to lekeplasser innenfor planområdet. Begge plassene forutsettes opparbeidet med universell utforming. Lekeplassene har fått sentrale og gode plasseringer i feltet. Videre er området tilrettelagt med G/S-veier som skulle sikre skolevei og atkomst til idrettsanlegg mv. Universell utforming: Det er lagt opp til at kravene i plan- og bygningsloven, jfr. TEK10, følges opp. I tillegg er lekeplasser planlagt med universell utforming. Høydeforskjellene internt på tomta gjør det ikke mulig å få til en hovedvei som tilfredsstiller stigningskravene til universell utforming. Det er ikke angitt konkret i planen, men målt på plankartet kan det se ut som om hovedveien i feltet får en stigning på ca. 1:10.

7 VA-anlegg: Bebyggelsen innenfor planområdet skal tilknyttes kommunalt vann- og avløpsnett. Kommunens hovedledningsnett går i G/S-vei forbi planområdet og det ligger godt til rette for tilkobling til bebyggelsen. Det framgår ikke av planforslaget hvordan utbyggingen skal skje eller i hvilken grad de kommunaltekniske anleggene tenkes overført til kommunen for framtidig drift. I så fall må det inngås utbyggingsavtale med kommunen, og de interne kommunaltekniske anleggene må utføres iht. kommunens regelverk og krav. Det vises i den forbindelse til plan- og bygningslovens kap. 17, jfr vedr. kostnadsfordeling. Endelige tekniske planer skal være godkjent av kommunens VA-avdeling før arbeidet igangsettes. Avløpet fra området vil havne i et lavbrekk på hovedledningen. Det må følgelig anlegges pumpeledning og pumpestasjon for å knytte avløpet til hovedledningen. Plass for pumpestasjon må innarbeides i planen. Internt veganlegg: Av plankartet framgår det at den interne atkomstveien planlegges som en kommunal vei (o_veg4). Når det etter utbyggingen forventes at veien skal overtas og driftes av kommunen, betyr det på samme måte som for VA-anleggene at veien må utføres i samsvar med kommunens krav til kommunale veier. Planforslaget har vært forelagt kommunens vegmyndighet som har følgende merknader til veianlegget: Avkjørselens linjeføring må justeres slik at veien har samme bredde helt fram til påkobling til fylkesveien Veibredde er ikke opplyst. Målt på kartet kan det se ut som det er planlagt en regulert veibredde på 5 meter inkl. skulder. I tillegg er det vist 1 meter bred veigrøft på begge sider. Pga. av den relativt smale kjørebanen må det innarbeides kurveutvidelse i den krappeste svingen. Det forutsettes at veien får en teknisk utførelse i samsvar med vegvesenets håndbøker 017 og 018. Endelige tekniske planer skal være godkjent av kommunen før anleggsarbeidet igangsettes. Det må defineres en avslutning av den kommunale veien etter vendehammeren ved innkjørsel til garasje i område BB. Den resterende del av veien inn til tomt nr. 1 og til lekeplass bør få betegnelsen f_v5. f_v2 er i realiteten avkjørsel til én tomt og bør bare markeres med pil for avkjørsel på lik linje med de øvrige eneboligtomtene. Område U for oppføring av uthus har en størrelse, form og plassering som gjør at den neppe er bebyggbar. Området har et areal på anslagsvis 30m 2, med en beliggenhet der en evt. bebyggelse (hvis det i det hele tatt er mulig å oppføre bygg her) vil bli liggende i strid med frisiktsone i avkjørsel. Videre vil et evt. bygg bli liggende helt inntil veikant, noe som er lite ønskelig mht. til drift og vedlikehold av veien. Området anses dermed ikke egnet til formålet, og det må finnes en annen plassering innenfor planområdet dersom det skal oppføres uthus. Hele planområdet ligger i et relativt bratt område. Bebyggelse og utnyttelse av den enkelte tomt vil sannsynligvis kreve omfattende bruk av støttemurer, spesielt på eneboligtomtene. Det samme gjelder ved opparbeidelse av lekeplasser og parkeringsplasser. Krav til støttemurenes utførelse, maksimal høyde etc. bør innarbeides i bestemmelsene. Støy og rystelser: Det er gjort undersøkelser og beregninger av rystelser og støy som følge av jernbanedrift og fylkesvei forbi utbyggingsområdet. Undersøkelsene konkluderer med at rystelser neppe vil

8 være et problem i forhold til jernbanetraséen med den begrensede trafikken som vil kunne forekomme på banen. Støy fra veitrafikken vil noen steder overskrides for de eneboligtomtene som ligger nærmest veien. Rapport datert utarbeidet av ViaNova viser at bolig på tomt nr. 1 og 2 vil ligge i gul sone. Rapporten beskriver nødvendige støyskjermingstiltak for boligene på disse tomtene for å komme under de anbefalte støygrensene i ht. veileder T Med de endringene som er redegjort for ovenfor, bør planen kunne vedtas og legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens legges reguleringsplan for Vollen boligfelt gnr.103, bnr.91 mfl. Drangeid utlagt til offentlig ettersyn i seks uker med de endringene som framkommer i merknadene nedenfor Utvalg for samfunn Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Ansvar for oppfølging: Underretning sendes til: