MØTEINNKALLING SAKSLISTE. Saksnr. Arkivsaksnr. Type Tittel

Transkript

1 KARMØY KOMMUNE Utvalg: Hovedutvalg teknisk Møtested: Kopervik brannstasjon NB! Møtedato: Tid: Kl MØTEINNKALLING Eventuelle forfall må meldes til møtesekretær på telefon Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale. Før møtet vil det bli holdt befaring i forbindelse med følgende saker: 95/08 07/933 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR SKRETUNET ENDRING AV UTNYTTELSESGRAD FOR DEL AV PLANOMRÅDET 83/08 07/2820 GNR. 98, BNR. 119, LIARVEGEN, AUSTEVIK. DELING AV GRUNNEIENDOM KLAGEBEHANDLING 84/08 06/770 GNR. 1, BNR. 2, TEIG 7, OSPØY, VEDØY. KLAGE PÅ AVSLAG TIL ENDRING AV BRYGGE Oppmøte: Karmøy rådhus kl eller Skrevegen v/skretunet (Plan 5001) kl SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Type Tittel Teknisk sak: 82/08 07/342 NY KOMMUNALTEKNISK NORM Bygg- og delingssaker: 83/08 07/2820 GNR. 98, BNR. 119, LIARVEGEN, AUSTEVIK. DELING AV GRUNNEIENDOM KLAGEBEHANDLING - Befaring 84/08 06/770 GNR. 1, BNR. 2, TEIG 7, OSPØY, VEDØY. KLAGE PÅ AVSLAG TIL ENDRING AV BRYGGE - Befaring

2 85/08 07/1829 GNR. 2, BNR. 117, HELLESØY, SÆVIK. KLAGE PÅ AVSLAG OM UTVIDELSE AV EKSISTERENDE KAI OG FORLENGELSE MOT ØST. 86/08 08/204 PÅKLAGING AV VEDTAK SAK 79/08 VEDR. BRUKSENDRING FRA NAUST TIL FRITIDSBOLIG, GNR. 122, BNR RØYKSUND 87/08 07/208 GNR. 137, BNR. 9, DALE. DELING AV GRUNNEIENDOM - KLAGEBEHANDLING 88/08 07/661 GNR. 116, BNR. 2, SKREVEGEN, KOLNES. DELING AV GRUNNEIENDOM - KLAGEBEHANDLING 89/08 07/825 GNR. 22, BNR. 28 OG 31, STOL. DELING AV GRUNNEIENDOM - FYLKESMANNEN PÅKLAGER POLITISK VEDTAK OM DISPENSASJON 90/08 07/857 GNR. 75, BNR. 54, KVALAVÅG. DELING AV GRUNNEIENDOM - FYLKESMANNEN PÅKLAGER KOMMUNENS DISPENSASJONSVEDTAK 91/08 08/1202 GNR. 63, BNR. 14, RUNDHAUGVEGEN, STOKKE, NORDRE. - KLAGE PÅ KOMMUNENS KRAV OM DIPSENSASJONSSØKNAD 92/08 07/2172 GNR.20, BNR.27, VESTRE KARMØYVEG, LIKNES-NEDRE. DELING AV GRUNNEIENDOM - KLAGEBEHANDLING 93/08 07/1676 GNR. 87, BNR. 5 - DISPENSASJON, FRADELING AV HUS NR. 2. KLAGEBEHANDLING 94/08 08/822 FRITAK BOPLIKT - GNR. 20, BNR JANNE E. F. ERIKSEN OG ROY FERKINGSTAD Plansaker: 95/08 07/933 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR SKRETUNET ENDRING AV UTNYTTELSESGRAD FOR DEL AV PLANOMRÅDET - Befaring

3 96/08 06/2986 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR SPANNE, GNR. 149, BNR. 5 OG 59 97/08 08/443 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR EIKE SØNDRE ØST FOR FV 832 REGULERINGSENDRING 98/08 07/932 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR VEAKROSSEN VEST, SYKEHJEM MM KLAGEBEHANDLING 99/08 07/1513 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR HÅLANDSDALEN, GNR. 43, BNR. 11 OG GNR. 43, BNR /08 07/1741 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR SJØHAUGANE VEST 101/08 07/1959 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR RAUNFJELL, GNR. 47, BNR. 51 M.FL 102/08 07/3059 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR PARADIS, AUSTRE KARMØYVEG 103/08 02/707 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR G/S-VEG TORVASTADVEGEN, STREKNINGEN CA. 500 M SØR FOR HÅLANDSVEGEN TIL VIKEN, TORVASTAD 104/08 06/1102 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR MOKSHEIMTUNET 105/08 07/2976 PLAN N.R REGULERINGSPLAN FOR BJØLLEHAUGEN OMREGULERING FRA BOLIG TIL KOMB. FORRETNING/KONTOR, GNR. 124/9 106/08 03/972 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR HÅLANDSVÅGEN, GNR. 42/7 107/08 07/2900 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR HUSØY-TRETHOLMANE ENDRING I REGULERINGSBESTEMMELSENE, GNR. 86, BNR. 54,60

4 108/08 05/1908 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR VANNLILJEN AMFI, GNR. 12, BNR /08 07/816 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR MYRDALVEGEN 110/08 07/1490 PLAN NR REGULERINGSPLAN FOR HÅVIKTUNET REG.ENDRING VEDR. GESIMSHØYDE, UTNYTTELSESGRAD M.M., GNR. 95/3 111/08 08/474 REFERATSAKER Karmøy rådhus, Geir S. Toskedal (s) leder Ove Røys teknisk sjef

5 Sak 82/08 NY KOMMUNALTEKNISK NORM Saksbehandler: Oddrun Lund Arkiv: Q14 &00 Arkivsaksnr.: 07/342 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 82/08 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: 1. Hovedutvalg teknisk slutter seg til at kommunalteknisk norm på mange områder er utdatert og bør justeres for å tilpasses dagens utbyggingsmønster. 2. Hovedutvalget er innforstått med at slik justering av normen er et omfattende arbeid. Det er derfor naturlig å iverksette endringene etter hvert som de ulike kapitler og emner får nytt og oppdatert innhold. 3. Med bakgrunn i pkt 1 og 2 vedtar Hovedutvalget at følgende normer, slik de fremgår av saksutredningen, iverksettes fra Kap 3. Vegutforming reguleringsplannivå Kap 5. Leke- og uteoppholdsareal Side 5 av 151

6 Sak 82/08 SAKSFRAMSTILLING Sammendrag av saken: Karmøy kommunestyre vedtok i møte saknr de 3 første kapitlene av Normer for teknisk sektor Karmøy kommune Følgende vedtak ble fattet: Kommunestyret godkjenner de 3 første kapitlene av Normer for teknisk sektor Karmøy kommune 1988: Kap. 1 Gyldighetsområde Kap. 2 Krav til planmateriale Kap. 3 Vegnorm: Utforming geometri Hovedutvalget gis fullmakt til å foreta mindre vesentlige endringer. Karmøy kommunestyret vedtok i møte saksnr kap 4 og 5. Følgende vedtak ble fattet: Kommunestyret godkjenner kapittel 4 og 5 av Normer for teknisk sektor i Karmøy kommune 1988: Kap 4: Vegnorm: Anlegg utførelse. Kap 5: Norm for lekeplasser, men likevel slik at pkt 5.1 skal ha følgende ordlyd: Det forutsettes at lekeplasser skal opparbeides sammen med de øvrige tekniske anlegg og i samsvar med de foreliggende normer før de blir overtatt til kommunalt vedlikehold. Som hovedregel skal lekeplassene overskjøtes vederlagsfritt til kommunen. Kap 6-9: Vann- og avløpsnorm for Karmøy kommune ble vedtatt av kommunestyret den sak Ny vann- og avløpsnorm ble vedtatt den delegert sak 852/07. Den nye normen ble iverksatt fra og er et samarbeid mellom kommuner i Rogaland. I tillegg til fellesnormen gjelder Vedlegg til felles VA- norm for Karmøy kommune. Fakta/saksopplysninger: Bakgrunn for saken Normen fra 1988 ble utformet med tanke på eneboligtomter som utbyggingsform. I de senere år har tendensen vært at nye utbyggingsprosjekter har en mye høyere bebyggelsestetthet enn det vi tradisjonelt har hatt i Karmøy. Dette er også i tråd med sentrale retningslinjer, fylkesdelplanen for areal og transport, og revidert kommuneplan. Det er et kommunalt ansvar å sikre gode boligområder og fortetting med kvalitet, i en tid med krav til bedre arealutnyttelse, stor byggeaktivitet og høyt press ift. rask saksbehandling og fortjeneste for utbyggere. Side 6 av 151

7 Sak 82/08 Dette har skapt et behov for å tilpasse normen bedre til dagens utbyggingsform, både når det gjelder vegutbygging og krav til lekeplasser og uteoppholdsarealer forøvrig. I lekeplassnormen har det vært behov for å få på plass konkrete krav til private, felles og offentlige utendørs oppholdsaraler i tillegg til ordinære lekeplasser. Det ble i 2005 opprettet en styringsgruppe for revisjon av kommunalteknisk norm, bestående av avdelingslederne i teknisk etat. Det faglige arbeidet med revisjon av kap 3. Vegnorm: Utforming - geometri, er utført av en arbeidsgruppe bestående av en representant fra hver avdeling. Det ble opprettet tilsvarende arbeidsgruppe for revisjon av kap 5. Lekeplasser. Forslag til revidert norm har vært utlagt til høring hos de interne avdelingene på teknisk etat. Oppsummering av innspill til vegnormens kap 3 med arbeidsgruppens konklusjoner er vedlagt saken som utrykt vedlegg. Det ble i slutten av 2007 opprettet en arbeidsgruppe som er i gang med revisjon av kap. 4. Vegutforming teknisk plan og utførelse. Det gjenstår også revisjon av Kap 1. Gyldighetsområde og Kap 2. Krav til planmateriale Kap 3. Vegutforming - reguleringsplannivå Arbeidsgruppens oppgave har vært revisjon av kap. 3. Kapittel 3 og 4 henger nøye sammen, og i forhold til gjeldende norm har man flyttet noen tema mellom disse to kapitlene, og skilt klarere mellom tema som må avklares i reguleringsplanprosessen, og tema som avklares i forbindelse med teknisk plan og utbygging. Arbeidsgruppen har vært ute og sett på flere utbyggingsområder i kommunen, både boligfelt og tettsteds-/ sentrumsområder. Man har sett på eldre og etablerte utbyggingsområder, nylig etablerte, og områder hvor veganlegget er ferdig, men utbyggingsfasen ikke er kommet i gang. Arbeidsgruppen har sett på vegvesenets normaler 017, Husbankens anbefalinger og div. andre fagskrifter/ artikler. Vegnormer for flere andre kommuner er vurdert, Nord- Jæren, Bergen og Kristiansand m.fl. De vesentligste endringene i kap 3 er at adkomstveg I og adkomstveg II med regulerte bredder på 5,0 og 7,0 m er slått sammen til en adkomstvegklasse med regulert bredde 6,0 m. Det er ellers stilt krav til kantstein med lukket drenering, og krav til opparbeidelse av sidearealet. Det er både fordeler og ulemper med kantstein og lukket drenering. Problemstillinger rundt dette er nøye drøftet, og arbeidsgruppen har konkludert med at kantstein er mer riktig nå som det bygges tettere og mer bymessig enn tidligere. Kantstein gjør at man får et klarere definert veganlegg som vil se ryddigere ut. Investeringskostnadene vil øke noe, mens vedlikeholdskostnadene vil gå noe ned. Nytt er også retningslinjer for når man skal kreve fortau, og retningslinjer for parkeringsdekning. Side 7 av 151

8 Sak 82/08 Kap 5. Leke- og uteoppholdsareal I den nye normen har man beholdt de tidligere definisjonene på lekeplasser med nærlekeplass, kvartalslekeplass og ball-løkke. Nytt er at normen konkretiserer arealbehovet etter antall boligenheter. For inntil 25 boligenheter skal det avsettes 50 m2 til privateide uteoppholdsarealer pr boligenhet. Ved etablering over 25 boligenheter skal det i tillegg til disse 50 m2 avsettes 25 m2 til offentlig kvartalslekeplass. Overstiges 100 enheter skal også ballløkke medregnes og 100 m2 pr boenhet legges til grunn. Se tabell Nytt er videre at de minste lekeplassene, nærlekeplassene skal være private/felles, mens lekeplasser over 600 m2 skal være offentlige ( kvartalslekeplasser og ball-løkker). Dette med bakgrunn i kommunens kapasitet og tilgjengelige driftsmidler. Med over 400 lekeplasser pr i dag, vil det naturlig nok være vedlikehold av de største og sentralt beliggende som i fremtiden bør prioriteres av det offentlige. Foruten arealbehov har krav til kvalitet vært vektlagt i revisjonen. Vurdering: Teknisk sjef konkluderer med at de foreslåtte endringer av kommunalteknisk norm kap 3 og 5 er innenfor rammen av det som ihht vedtak i sak kan defineres som Hovedutvalgets fullmaktsområde. Nå er det viktig å få revidert norm formelt vedtatt, slik at den endelige normen kan distribueres og tas i bruk, både i forbindelse med planarbeid og byggesaker. En svakhet er at kap 4. Vegutforming teknisk plan og utførelse ikke er ferdig utarbeidet enda, slik at man må bruke skjønn på dette nivået inntil revidert kapittel foreligger. Normen må gjøres tilgjengelig på kommunens internettside og trykkes opp i papirformat. Normen kunngjøres på intranettet og kommunens internettside, og distribueres ellers i forbindelse med oppstartsmøter for planarbeid og forhåndskonferanser til byggesaker. Teknisk sjefs konklusjon: Det forelås at ny kommunalteknisk norm Kap 3. Vegutforming - reguleringsplannivå og Kap 5. Leke- og uteoppholdsareal vedtas og gjøres gjeldende fra Side 8 av 151

9 Sak 83/08 GNR. 98, BNR. 119, LIARVEGEN, AUSTEVIK. DELING AV GRUNNEIENDOM KLAGEBEHANDLING Saksbehandler: Per Øyvind Bru Arkiv: GNR 98/119 Arkivsaksnr.: 07/2820 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 926/07 Hovedutvalg teknisk /08 Hovedutvalg teknisk /08 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalg for tekniske saker opprettholder vedtak fattet i delegert sak nr. 926/07 som lyder: I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 63, jfr. 31 og 93 første ledd, bokstav h) i plan- og bygningsloven, avslår teknisk sjef fradeling av en parsell fra gnr./bnr. 98/119, jfr. utredning og vurdering av saken. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for videre klagebehandling. Hovedutvalg teknisk behandlet saken den , saksnr. 55/08 Behandling: Arne Vikingstad foreslo: Saken utsettes for befaring. Vikingstads forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Saken utsettes for befaring. Side 9 av 151

10 Sak 83/08 SAKSFRAMSTILLING Saken gjelder: Odd Sunde har etter fullmakt søkt om fradeling av en parsell fra gnr./bnr. 98/119. Parsellen ønskes benyttet til brygge/fortøyningsplass for båt. Avslag: Den i delegert sak nr. 926/07, ble det gitt avslag på omsøkte deling. Klage: Vedtaket er påklaget i brev datert Søker har i e-post datert bedt kommunen om utsatt klagebehandlingen til HTS-møte den Dette er innvilget. Klagen er i hovedsak begrunnet med at det etter klagers mening har skjedd en forskyvning av reguleringsplankartet i forhold til hva som egentlig gjelder. Av kartet (som dannet grunnlag for kommunens vedtak) fremgår det at huset på gnr./bnr. 98/119 ligger innenfor friområdet. Klager finner dette merkelig da huset ble godkjent med denne plasseringen. Videre er garasjen på gnr./bnr. 98/113 delvis plassert ute i veien i kartet, mens den i terrenget står ca. 3 meter fra veien. Når det gjelder garasjen på gnr./bnr. 98/130, er denne tegnet inn som en del av friområdet i nord. Klager finner dette merkelig da de forholdt seg til reguleringsplanen da denne ble bygget for 30 år siden. Det konkluderes derfor med at kartet er forskjøvet mot vest. Klager kan ikke godta at kommunen avgjør fradelingen ut ifra dette kartet, og ønsker samtidig at det foretas en befaring i området. (Se ellers vedlagte klage.) Teknisk sjefs kommentar til klagen: Gjeldende kartgrunnlag for området er på bakgrunn av klagen undergitt en ny og grundig undersøkelse. I kommunens digitale kartdatabase har man tilgang til både det skannede originalkartet og det digitaliserte kartet. Disse er det samsvar mellom, noe som også ble lagt til grunn i delegert sak nr. 926/07. I forbindelse med klagesaken har man imidlertid gått i arkivet og hentet frem det originale plankartet i papirutgave. Dette er så vurdert opp imot det skannede kartet som dannet grunnlag for digitaliseringen. Her er det registrert avvik, noe som indikerer at det her har skjedd en forskyvning ved skanningen. I samråd med oppmålingsavdelingen har saksbehandler derfor kommet frem til at det foreligger feil ved det digitaliserte reguleringsplankartet. Omsøkte deling må derfor vurderes i henhold til det originale plankartet i papirutgave. Målinger her viser at friområdet stopper i grenseskillet mellom gnr./bnr. 98/119 og gnr./bnr. 98/146. Omsøkte parsell er derfor avsatt til boligformål og ikke bolig/friområde som ble lagt til grunn i delegert sak nr. 926/07. Teknisk sjef finner det beklagelig at denne typen feil oppstår. Ny og korrigert utgave av det digitaliserte plankartet vedlegges klagesaken. Side 10 av 151

11 Sak 83/08 Vurdering: Deling er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven (pbl.) 93 første ledd, bokstav h). I henhold til pbl. 63 skal eiendom ikke deles eller opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot lov, forskrift, vedtekt eller plan. Omsøkte parsell er avsatt til boligformål i gjeldende reguleringsplan. Som nevnt i delegert sak nr. 926/07 nyttes formålet bolig til å fastlegge områder hvor det skal oppføres bygninger for permanent helårsbeboelse, jfr. Veileder til reguleringsplan og bebyggelsesplan, utarbeidet av Miljøverndepartementet s. 28. Reguleringsplanen åpner derfor ikke for andre tiltak enn de som knytter seg til boligfunksjon. Fradeling til formålet brygge og fortøyningsplass for båt er altså i strid med gjeldende reguleringsplan og således avhengig av en dispensasjon. Etter pbl. 7 kan kommunen gi dispensasjon fra lov, forskrift, vedtekt eller plan, dersom det foreligger "særlige grunner". Dette innebærer som utgangspunkt at ingen har krav på å få innvilget en dispensasjon. I lovens forarbeider - Ot. prp. nr. 56 ( ), s. 101 heter det at: "Uttrykket "særlige grunner" må ses i forhold til offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Som eksempel kan nevnes tilfeller der vurderingen av arealbruken er endret etter at det ble utarbeidet plan, eller at tidsfaktoren tilsier at en ikke bør avvente en planendring. I helt spesielle tilfeller vil også forhold vedrørende søkers person kunne anses som særlig grunn. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. I motsatt fall er lovens krav ikke oppfylt og dispensasjon kan ikke gis. De særlige grunner som taler for dispensasjon må naturligvis ligge innenfor rammen av loven." Søker har i klagen ikke anført noen argumenter som tilsier at det skal innvilges dispensasjon fra boligformålet. Det er likevel foretatt en ny vurdering av dispensasjonsspørsmålet forankret i objektive forhold ved delingen, eiendommen og omgivelsene ellers. Teknisk sjef er i dette tilfellet av den oppfatning at annen arealbruk enn det som fremgår av reguleringsplanen, ikke kan tillates. En reguleringsplan innebærer at arealbruken er vurdert gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være enkelt å fravike denne. Det finnes heller ingen tilsvarende parseller helt nede ved strandlinjen i det aktuelle område. Åpner man for en praksis der man tillater dispensasjon til denne typen formål, kan dette skape uheldige presedensvirkninger for lignende søknader i fremtiden. Samlet sett kan dette føre til at de hensyn som søkes ivaretatt ved arealplanen etter hvert blir skadelidende. Teknisk sjef mener etter dette at det ikke kan sies å foreligge overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon fra reguleringsplanens arealanvendelse. Lovens krav om særlige grunner anses ikke oppfylt og dispensasjon kan derfor ikke innvilges. Konklusjon: Avslag fattet i delegert sak nr. 926/07 opprettholdes. Side 11 av 151

12 Sak 84/08 GNR. 1, BNR. 2, TEIG 7, OSPØY, VEDØY. KLAGE PÅ AVSLAG TIL ENDRING AV BRYGGE Saksbehandler: Tove Elin Aksdal Arkiv: GNR 1/2 Arkivsaksnr.: 06/770 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 402/06 Hovedutvalg teknisk /08 Hovedutvalg teknisk /08 Hovedutvalg teknisk /08 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: HTS viser til saknr: 55/08, som opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen for klagebehandling. Hovedutvalg teknisk behandlet saken den , saksnr. 48/08 Behandling: Harald Skorpe foreslo: Saken utsettes for befaring. Skorpes forslag vedtatt med 5 stemmer mot 4 stemmer. (1 KrF, 1 V, 2 Ap) Vedtak: Saken utsettes for befaring. Side 12 av 151

13 Sak 84/08 AREALPLAN Regulering Formål : R Ospøy : Småbåthavn BRYGGE ENDRING Lengde : 20 meter Bredde : mellom 2,5 meter og 5,3 meter. PARTER Byggherre Klager : Tor Arne Pedersen : Monica og Tor Arne Pedersen EKSISTERENDE FORHOLD OG GJELDENE PLAN Området er regulert til småbåthavn og reguleringsplanen ble egengodkjent den I bestemmelsene er det tillatt bygge i omsøkt område med en bredde på 2 meter. ENDRINGSSØKNAD innkom den Det søkes om utvidelse av brygge fra 2 meter til 4,5 meter. Bryggen er allerede bygget. AVSLAG ble gitt den I medhold av plan- og bygningslovens 31, om virkninger av reguleringsplanen. KLAGE innkom den Klage er innsendt av tiltakshaver Tor Arne Pedersen. Punkter fra klagen: 1. Arbeidet på bryggen ble ikke igangsatt før alle tillatelser var innhentet. Da arbeidet begynte viste det seg at et fjell lå under tang og tare. Det var ikke mulig for entreprenør og komme bort til fjellet for å lage skikkelige fester til bryggen. 2. Karmsund Havnevesen ble kontaktet for å sjekke om det var mulig og få dratt brygga ut til kanten av fjellet. Det ble gitt tillatelse fra Karmsund Havnevesen. 3. Vi tar selvkritikk for at kommunen ikke ble kontaktet, med siden området var regulert til brygge og det allerede forelå en tillatelse, tenkte vi ikke på det. 4. Ytterkanten på bryggen har sin logiske forklaring mht grunnfjellet og vi kan ikke forstå at dere skal mene at vi skal slutte av treverket før vi kommer til fjellet. Dette ville jo vært en livsfarlig felle for alle som skulle ferdes på denne bryggen. 5. Se vedlegg av brygge som viser det ujevne fjellet. Side 13 av 151

14 Sak 84/08 6. Som innbygger i denne kommunen synes vi det er meget provoserende når saksbehandler uttaler at vi skulle bygget bryggen slik den var opprinnelig planlagt, og selv om grunnfjellet gikk noen meter utover i sjøen kunne vi heller kjøpe oss robåt og ikke en cabincruiser. 7. Vi bruker kysten og strandlinjen daglig og vi mener at det bør være rom for sunt folkevett i enkelte saker. Teknisk sjefs kommentarer til klage: Da det ble oppdaget at en endring ville skje må kommunen kontaktes for en endring av tillatelsen. Selv om området er regulert til en spesifikk bruk må søknad sendes inn. Påstanden om at bryggen skal avsluttes før fjellveggen på land er helt ubegrunnet og urimelig. Bryggen skal gå fra fjellet på land og utover i sjøen 2 meter, ihht reguleringskart og bestemmelser. Selv om fjellet er ujevnt betyr ikke det at bryggen må være 5,3 meter bred. TEKNISK SJEFS VURDERING OG ANBEFALING. Bryggen ble tillatt oppført 17 meter lang og 2 meter bred. Ved befaring den ble bryggen målt og fotografert. Bryggen ble målt med en bredd fra 2,5 meter opp til 5,3 meter, med en lengde på 20 meter. Omsøkt endring er en bredde på 4,5 meter og en lengde på 17 meter. For at det skal kunne gis dispensasjon etter pbl 7 må det foreligger særlige grunner. Vilkåret særlige grunner må i utgangspunktet sees i forhold til de prinsipper og hensyn som ligger til grunn for reguleringsplanens arealanvendelse og intensjon. Disse skal vurderes opp mot de mer konkrete forhold i saken, herunder behovet for og ulempene ved at dispensasjon gis. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en nærmere konkret vurdering er an en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom ovenfor de hensyn bestemmelsen er ment å skulle ivareta. Omsøkte endring er avhengig av en dispensasjon i fra plan- og bygningslovens 31, dette er det ikke søkt om. En vurdering i henhold til momenter kommet inn i klagen er foretatt. Ved en så vesentlig endring av bryggas størrelse vurderes tiltaket som vesentlig og en reguleringsendring bør foretas. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen er det viktig at endringer i planen av betydning ikke skjer ved dispensasjon, men behandles etter de regler som er fastlagt. Konklusjon Teknisk sjef kan ikke se at det i klagen er fremlagt nye momenter eller momenter som ikke er vurdert tidligere. Teknisk sjef anbefaler at vedtaket opprettholdes og at klagen ikke tas til følge. Side 14 av 151

15 Sak 85/08 GNR. 2, BNR. 117, HELLESØY, SÆVIK. KLAGE PÅ AVSLAG OM UTVIDELSE AV EKSISTERENDE KAI OG FORLENGELSE MOT ØST. Saksbehandler: Tove Elin Aksdal Arkiv: GNR 2/117 Arkivsaksnr.: 07/1829 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 569/07 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk /08 Hovedutvalg teknisk /08 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker viser til vedtaket i saknr: 6/08 som opprettholdes. Saken sendes Fylkesmannen. Side 15 av 151

16 Sak 85/08 SAMMENDRAG FRA SAKEN Søknad om utvidelse av kai som omgitt sjøhuset og forlengelse av kai mot øst ble avslått i saknr: 569/07. Vedtaket ble påklaget og HTS tok klagen til følge. HTS dispenserte fra PBL 20-6 og 17-2 og saken ble sendt Fylkesmannen for uttale. I uttale fra Fylkesmannen er i tvil om hvor mye vekt en skal legge i vedlikeholdsmomentet, men ser nødvendigheten med en utvidelse av kai foran sjøhuset. HTS fattet følgende vedtak i saknr: 6/08: I medhold av plan- og bygningsloven 7, gir HTS dispensasjon fra samme lovs 20-6 og 17-2, slik at omsøkte utvidelse av kai kan foretas. Som særlige grunnes anføres: 1. Omsøkte utvidelse av kai er nødvendig for å bedre sikkerheten og lette vedlikehold av sjøhuset. 2. Havnevesenet har ingen innvending til tiltaket. 3. Det foreligger ingen naboprotester til tiltaket. PARTER Tiltakshaver Klager : Tor-Alf Karlsen : Fylkesmannen i Rogaland KLAGE PÅ VEDTAK Fylkesmannen har i brev av påklagd vedtaket i saknr: 6/08. Fylkesmannen påpeker at han var positiv til deler av vedtaket, særlig utvidelsen av kai foran sjøhuset grunnet sikkerhet ved vedlikehold. Klagen gjelder derfor ikke denne delen av tiltaket. Fylkesmannen kan ikke se at det er lagt frem vesentlige momenter for utvidelse av kai areal ut over dette. En slik utvidelse vil øke privatiseringseffekten av byggmassen, ved at en får et større sammenhengende kaiområde med karakter av uteoppholdsareal. I denne sammenheng har det blitt lagt vekt på at sjøhuset ikke lengre er i aktivt bruk til yrkesfiske, og at det heller ikke er ønskelig å legge fysisk til rette for funksjoner som kan relateres til fritidseiendommer. Endringer i retning av bygg med fritidspreg vil bryte med landskapskarakteren, som her er karakterisert av småholmer med typiske sjøhus, og sterke signaler om tradisjonell yrkesutøving. se vedlegg for fullstendig klage. TEKNISK SJEFS VURDERING OG ANBEFALING Teknisk sjef viser til tidligere saksutredning og vedtak gjort av HTS. saken legges frem uten utfyllende saksutredning. Teknisk sjef ser helst at klage fra Fylkesmannen tas til følge, da det er viktig og beholde kystkulturlandskapet i dette området. På bakgrunn av tidligere HTS-vedtak, finner teknisk sjef likevel ikke å ta klagen fra Fylkesmannen til følge. Teknisk sjef viser til vedtak i saknr: 6/08 som opprettholdes. Side 16 av 151

17 Sak 87/08 PÅKLAGING AV VEDTAK SAK 79/08 VEDR. BRUKSENDRING FRA NAUST TIL FRITIDSBOLIG, GNR. 122, BNR RØYKSUND Saksbehandler: Ove M. Hansen Arkiv: GNR 122/179 Arkivsaksnr.: 08/204 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 79/08 Hovedutvalg teknisk /08 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalg teknisk viser til tidligere vedtak i sak 79/08 som opprettholdes. Saken oversendes fylkesmannen. Side 17 av 151

18 Sak 87/08 SAKSFRAMSTILLING KLAGE PÅ VEDTAK, VEDR. BRUKSENDRING FRA NAUST TIL FRITIDSBOLIG, SAK 79/08 GNR. 122, BNR. 179 RØYKSUND. Sammendrag av saken: Det foreligger godkjennelse til oppføring av naust på denne eiendommen, jfr. sak 0548/05. I ettertid søkes det om bruksendring fra godkjent naust til fritidsbolig, jfr. sak 947/07, hvor følgende vedtak ble fattet: I medhold av gitt delegasjonsmyndighet avslår teknisk sjef søknad om bruksendring fra naust til fritidsbolig. Søknaden er i strid med pkt. 8 b i kommuneplanens bestemmelser, jfr. plan- og bygningslovens Teknisk sjef finner på grunnlag av en konkret vurdering ikke å kunne dispensere i dette tilfellet, jfr. samme lovs 7. Ansvarlig søker/tiltakshaver har i brev datert påklagd vedtaket. Klagen går i korthet ut på følgende: 1. Det påpekes at flere hytter i området ligger helt ned til sjøkanten. Omsøkte bruksendring vil dermed ikke medfører at fritidsboligen plasseringsmessig er i utakt med omkringliggende fritidsbebyggelse. 2. Det vises også til at det ikke stilles krav til utarbeidelse av reguleringsplan for området. 3. Et annet moment som vektlegges er at berørte naboer ikke har protestert på omsøkte bruksendring, samt at tiltaket ikke vil hindre den allmenne ferdselen i området. Klagen vedlegges Teknisk sjefs vurdering og anbefaling: Det påpekes at omsøkte bruksendring er i strid med kommuneplanens bestemmelser, jfr. pkt. 8 b hvor det framgår følgende: Byggeområder for fritidsbebyggelse. I 100-metersbelte kan nye hytter ikke oppføres nærmere sjøen enn linja som utgjøres av etablert hyttebebyggelse. Dispensasjon må vurderes i hver enkelt tilfellet og loven setter som forutsetning for å gi dispensasjon at det foreligger særlige grunner. Dette begrepet er ikke nærmere definert, og dispensasjonsmyndighetene må derfor i det enkelte tilfelle vurdere konkret om særlige grunner foreligger. For å komme fram til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon veies opp mot de samfunnsmessige hensyn PBL-systemet skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er da adgang til å gi dispensasjon. Særlig bør det vises stor varsomhet med å dispensere i områder som er gitt særskilt vern, for Side 18 av 151

19 Sak 87/08 eksempel 100-metersbeltet langs sjø, fordi det her normalt ikke skal tillates en fortetting av bygninger. Særlige grunner: Det påpekes i klagen, jfr. vedlagt fotodokumentasjon, at det er godkjent flere fritidsboliger helt ned til strandlinjen i området. Teknisk sjef vil presisere at hver sak må behandles konkret og individuelt, og det vil alltid være elementer som fraviker en tidligere sak. Vedlagt fotodokumentasjonen viser for det meste eldre fritidsbebyggelse, eller godkjente tiltak som ligger innenfor egen reguleringsplan med egne bestemmelser, jfr reguleringsplan 565 Røyksund. Etter befaring i området viser det seg at hovedtyngden av etablert hyttebebyggelse i dette området, er oppført vesentlig lenger fra sjøen. Dette medfører etter en konkret vurdering at tiltaket strider mot planens intensjoner. I sak 0548/05 ble omtalte naust nettopp godkjent med tanke på at tiltaket ble tilknyttet et etablert naustområde, jfr. vedlagt situasjonskart. Det vises også til at naboer ikke har protestert og at den allmenne ferdselen i området ikke blir berørt. I saker som angår bruksendring fra naust til fritidsbolig hevdes det ofte at tiltaket ikke vil endre eller hindre den allmenne ferdselen. Teknisk sjef vil presisere at det ikke er bare fysiske stengsler som hindrer allmenn ferdsel. Slike private tiltak kan ha mer eller mindre avvisende effekt på folk alt hvordan disse er utformet. Generelt ønsker allmennheten ikke å gå for nær en fritidsbolig eller privat eiendom. Selv om det allerede skulle være oppført bygninger på eiendommen vil en ytterligere oppgradering, bruksendring fra naust til fritidsbolig, øke privatiserings- og avvisningseffekten i området. Teknisk sjef vil også bemerke at tiltaket ikke er betinget av krav til utarbeidelse av egen reguleringsplan. Det må presiseres at gjeldende vedtak er fattet på bakgrunn av kommuneplanens bestemmelser og arealanvendelse. Nasjonal arealbrukspolitikk har den siste tiden vært å innskjerpe praksisen med å gi dispensasjon for bygging innenfor 100-metersbelte fra sjøen. Revidert kommuneplan har vektlagt denne praksis og har innenfor nevnte formål/byggeområder opprettet nye bestemmelser som er i tråd med nevnte nasjonale arealbrukspolitikk, jfr. pkt. 8b. i planbestemmelsene. KONKLUSJON: Etter teknisk sjefs vurdering ville det være svært uheldig for eksisterende hyttebebyggelse dersom dispensasjonen innvilges. En må legge til grunn en vurdering hvilke konsekvenser det totale hyttemiljø vil påføres som følge av at omsøkte bruksendring tillates, samt den signaleffekt som dette vil få til omkringliggende naust. Konsekvensene for det totale miljø er etter teknisk sjefs mening så negative at en med denne bakgrunn ikke kan anbefale at det gis dispensasjon fra nevnte bestemmelse, jfr. plan- og bygningslovens Beliggenheten for omsøkte tiltak er vurdert, og en vil påpeke at det i denne konkret saken vil være uheldig å tillate bruksendring fra naust til fritidsbolig. Teknisk sjef kan ikke se det foreligger særlige grunner til å gi dispensasjon, som oppveier de samfunnsinteresser loven skal ivareta, og foreslår dermed ikke å godkjenne omsøkte bruksendring. Teknisk sjef vil foreslå at tidligere vedtak opprettholdes, idet en ikke kan se at klagen har tilført nye momenter i saken som er av en slik art at vedtaket bør endres. Side 19 av 151

20 Sak 87/08 GNR. 137, BNR. 9, DALE. DELING AV GRUNNEIENDOM - KLAGEBEHANDLING Saksbehandler: Per Øyvind Bru Arkiv: GNR 137/9 Arkivsaksnr.: 07/208 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 985/07 Hovedutvalg teknisk /08 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalg for tekniske saker opprettholder vedtak fattet i delegert sak nr. 985/07 som lyder: I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 63, jfr. 93 første ledd, bokstav h) i plan- og bygningsloven, godkjenner teknisk sjef fradeling av ca m 2 fra gnr./bnr. 137/9, jfr. utredning og vurdering av saken. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for videre ekspedering til klageinstans. Side 20 av 151

21 Sak 87/08 SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Nils M. Pedersen m.fl. har søkt om fradeling av en parsell fra gnr./bnr. 137/9. Arealplan: Parsellen er i kommuneplanens arealdel avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF). Området er ikke regulert. Arealstørrelse og formål: Parsell har en størrelse på ca m 2. Fradelingen er i henhold til søknaden motivert av et ønske om å oppløse et sameie mellom to hjemmelshavere, og medfører ingen endringer i forhold til dagens bruk av eiendommen. Søkers formål med delingen må derfor anses som et ønske om å få fradelt parsellen etter læren om fradeling til uendret bruk. Uttale: Saken ble oversendt Fylkesmannen i Rogaland og Rogaland fylkeskommune for uttale den I brev datert uttalte Fylkesmannen at fradelingen var avhengig av en dispensasjon. Dispensasjon ble frarådet. Vedtak: Den fattet kommunen vedtak om å godkjenne fradeling som omsøkt. Tillatelsen ble gitt på bakgrunn av vurderinger knyttet til læren om fradeling til uendret bruk. Delingen ble etter en konkret vurdering ansett å ikke representere en bruksendring, og således ikke avhengig av en dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Klage: Vedtaket er påklaget av Fylkesmannen i Rogaland i brev datert Fylkesmannen har i klagen lagt særlig vekt på at parsellen objektivt fremstår som en byggetomt. Fradelingen medfører derfor en bruksendring, noe som igjen betyr at denne er avhengig av en dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Særlige grunner for dispensasjon foreligger ikke i dette tilfellet etter Fylkesmannens mening. (Se ellers vedlagte klage.) Annet: Bygge- og deleforbudet i 100-metersbeltet i strandsonen, jfr. pbl kommer ikke til anvendelse i dette tilfellet. Se delegert sak nr. 985/07 for vurderingen av rekkevidden til 17-2 i denne typen saker. Landbruksforvaltningen i Karmøy kommune har vurdert søknaden til ikke å trenge behandling i medhold av jordloven. VURDERING Saken er vanskelig og reiser prinsipielle spørsmål vedrørende rekkevidden av fradeling til uendret bruk. Det følger av plan- og bygningsloven 20-6 annet ledd at tiltak som er nevnt i 81, 86a, 86b og 93, når ikke annet er bestemt, ikke må være i strid med arealbruk eller bestemmelser fastlagt i endelig arealplan. Omsøkte parsell er i kommuneplans arealdel avsatt til landbruks-, Side 21 av 151

22 Sak 87/08 natur- og friluftsområde (LNF). Innenfor LNF-områdene er det bare tillatt med tiltak som har tilknytning til tradisjonell landbruksvirksomhet/stedbunden næring. En fradelingen uten tilknytning til dette formålet vil dermed som et klart utgangspunkt være i strid med gjeldende kommuneplan og således være avhengig av en dispensasjon for å kunne bli gjennomført. Planen er imidlertid bare bindende for fremtidig arealutnyttelse. Den er således ikke til hinder for fradeling til såkalt uendret bruk. Uendret bruk er ikke betinget av tillatelse etter pbl. 93 første ledd bokstav c). I disse tilfeller skjer fradeling ikke til formål som er søknadspliktig. Fradelingstillatelse skal da gis selv om eksisterende og lovlig bruk er i strid med arealplanen. I delegert sak nr. 985/07 har teknisk sjef vurdert bruken som har materialisert seg på eiendommen, og kommet frem til at denne må anses som lovlig. Både Fylkesmannen og kommunen er enige om at naturlig tilhørende areal rundt eksisterende lovlig oppførte bygg kan fradeles til uendret bruk uten dispensasjonsbehandling. Sakens stridstema går på om hvorvidt parsellen også kan utvides til å omfatte det resterende ubebygde areal. Fylkesmannen legger i klagen avgjørende vekt på parsellens objektive egnethet. Ettersom den nye parsellen så klart er objektivt egnet som en byggetomt, vil dette i seg selv være et selvstendig og tungtveiende moment som indikerer at fradelingen er i strid med LNF-formålet. Teknisk sjef er som tidligere uttrykt i delegert sak nr. 985/07 uenig i denne vurderingen. Hovedreglen er at fradeling til uendret bruk ikke er dispensasjonsavhengig. I tilfeller hvor søker presenterer et fornuftig subjektivt formål bak fradelingen, bør det ikke legges avgjørende vekt på objektive vurderinger. I søknaden er det oppgitt at fradelingen er motivert av et ønske om å oppløse et sameige mellom to brødre. Formålet er altså ikke å bebygge den omsøkte parsellen ytterligere, men å inkorporere det ubebygde arealet med allerede lovlig oppførte bygg og kaianlegg for å få ordnet eiendomsforholdene på stedet. I denne saken velger teknisk sjef å legge avgjørende vekt på at dersom det senere skulle bli aktuelt å bebygge parsellen, kan en fremtidig byggesøknad avslås med hjemmel i både pbl og Hovedformålet med delingsforbudet, nemlig å sikre at eiendommen ikke utnyttes i strid med fastlagt arealbruk i kommuneplanen og byggeforbudet i 100-metersbeltet, må således anses å være ivaretatt. Ut over dette kan ikke teknisk sjef se at Fylkesmannen har presentert noen nye momenter i saken som tilsier at vedtaket bør endres. Fradelingen representerer etter teknisk sjefs vurdering ingen bruksendring, og er derfor heller ikke avhengig av en dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Det vises for øvrig i sin helhet til de vurderinger som er gjort i delegert sak nr. 985/07. KONKLUSJON Vedtak fattet i delegert sak nr. 985/07 opprettholdes. Side 22 av 151

23 Sak 88/08 GNR. 116, BNR. 2, SKREVEGEN, KOLNES. DELING AV GRUNNEIENDOM - KLAGEBEHANDLING Saksbehandler: Per Øyvind Bru Arkiv: GNR 116/2 Arkivsaksnr.: 07/661 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 195/07 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk /08 Hovedutvalg teknisk /08 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalg for tekniske saker opprettholder vedtak fattet i HTS- sak nr. 17/08 som lyder: Hovedutvalg for tekniske saker dispenserer i medhold av plan- og bygningsloven 7 fra samme lovs 20-6 og 17-2 for fradeling av 3 parseller fra gnr./bnr. 116/02 til naustformål. Som særlige grunner angis følgende: 1. Der foreligger en skriftlig avtale mellom S. Kolnes om utskillelse av 3 nausttomter til datter og 2 sønner ved overtagelse av garden til Johannes Kolnes. Arveavtale datert Området sjenerer ikke driften av garden da dette ligger i et område med ulendt terreng som heller ikke kan brukes til beite. 3. Framkommeligheten langs stranden er ufremkommelig. Adkomstvei vil lette tilkomsten til sjø for allmennheten og også for gardbrukeren. Dette vedtak er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av søker, naboer, gjenboere og øvrige definerte parter i saken innen 3 uker. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for videre ekspedering til klageinstans. Side 23 av 151

24 Sak 88/08 SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Saken gjelder en søknad om fradeling av 3 naustparseller (ca. 120 m2 pr. stk.) fra gnr./bnr. 116/2. Parsellene ligger innenfor 100-metersbeltet i strandsonen jfr. pbl. 17-2, og er avsatt til LNFområde i kommuneplanens arealdel. Omsøkte deling ble avslått administrativt i delegert sak nr. 195/07. Avgjørelsen ble senere påklaget av søker. Etter klagebehandling fattet hovedutvalg for tekniske saker følgende vedtak i HTS-sak nr. 17/08: Hovedutvalg for tekniske saker dispenserer i medhold av plan- og bygningsloven 7 fra samme lovs 20-6 og 17-2 for fradeling av 3 parseller fra gnr./bnr. 116/02 til naustformål. Som særlige grunner angis følgende: 4. Der foreligger en skriftlig avtale mellom S. Kolnes om utskillelse av 3 nausttomter til datter og 2 sønner ved overtagelse av garden til Johannes Kolnes. Arveavtale datert Området sjenerer ikke driften av garden da dette ligger i et område med ulendt terreng som heller ikke kan brukes til beite. 6. Framkommeligheten langs stranden er ufremkommelig. Adkomstvei vil lette tilkomsten til sjø for allmennheten og også for gardbrukeren. Dette vedtak er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av søker, naboer, gjenboere og øvrige definerte parter i saken innen 3 uker. I brev datert har Fylkesmannen i Rogaland påklaget dispensasjonsvedtaket. Klagen er bl.a. begrunnet med følgende argumenter: - Den private avtalen er i dette tilfellet ikke et relevant moment som kan tillegges vekt i dispensasjonsvurderingen. - Fylkesmannen er uenig i at driften av gården ikke blir negativt påvirket som følge av fradelingen. - Veg- og naustbygging ved sjøen vil gi vesentlig privatiseringsvirkning for potensiell ferdsel i strandsonen. Se ellers vedlagte klage for utfyllende begrunnelse. VURDERING Teknisk sjef er i all hovedsak enig i de momenter som er presentert i Fylkesmannens klage, men grunnet vedtak fattet i HTS-sak nr. 17/08 foreslår teknisk sjef likevel at klagen ikke tas til følge. Side 24 av 151

25 Sak 88/08 Saken fremlegges derfor uten utfyllende saksutredning. Det vises i stede til tidligere HTSvedtak. Side 25 av 151

26 Sak 89/08 GNR. 22, BNR. 28 OG 31, STOL. DELING AV GRUNNEIENDOM - FYLKESMANNEN PÅKLAGER POLITISK VEDTAK OM DISPENSASJON Saksbehandler: Per Øyvind Bru Arkiv: GNR 22/28 Arkivsaksnr.: 07/825 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 267/07 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk /08 Hovedutvalg teknisk /08 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalg for tekniske saker opprettholder vedtak fattet i HTS-sak nr. 18/08, som lyder: Hovedutvalg for tekniske saker dispenserer i medhold av plan- og bygningsloven 7 fra samme lovs 20-6 (kommuneplanens arealdel) for fradeling av en boligtomt på ca m 2 fra gnr. 22, bnr. 28 og 31. Som særlige grunner angis følgende: 1. Omsøkte deling er en helt naturlig fortetting i en allerede eksisterende husklynge. 2. Infrastrukturen er på plass, og eiendommen vil enkelt kunne tilknyttes kommunalt vann- og avløpsledning. 3. Dette er ingen landbrukseiendom, men en forholdsvis stor bebygd boligeiendom. 4. Det foreligger ikke protester til omsøkte deling. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for ekspedisjon til klageinstans. Side 26 av 151

27 Sak 89/08 SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Arvid og Torill Lønning har søkt om fradeling av en ca m 2 stor boligtomt fra gnr. 22, bnr. 28 og 31. Parsellen er i kommuneplanens arealdel avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF). Søker fikk avslag på sin søknad i delegert sak nr. 267/07. Vedtaket ble påklaget i brev datert I HTS-sak nr. 160/07 anbefalte hovedutvalg for tekniske saker at det ble gitt dispensasjon for omsøkte deling. I HTS-sak nr. 264/07 ble det gitt tillatelse til fradeling i medhold av jordloven. Saken ble deretter den oversendt Fylkesmannen i Rogaland og Rogaland fylkeskommune for uttale. I brev datert frarådet Fylkesmannen i Rogaland dispensasjon for omsøkte deling. Den i HTS-sak nr. 18/08 fattet hovedutvalg for tekniske saker følgende vedtak: Hovedutvalg for tekniske saker dispenserer i medhold av plan- og bygningsloven 7 fra samme lovs 20-6 (kommuneplanens arealdel) for fradeling av en boligtomt på ca m 2 fra gnr. 22, bnr. 28 og 31. Som særlige grunner angis følgende: 1. Omsøkte deling er en helt naturlig fortetting i en allerede eksisterende husklynge. 2. Infrastrukturen er på plass, og eiendommen vil enkelt kunne tilknyttes kommunalt vann- og avløpsledning. 3. Dette er ingen landbrukseiendom, men en forholdsvis stor bebygd boligeiendom. 4. Det foreligger ikke protester til omsøkte deling. Dette vedtak er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av søker, naboer, gjenboere og øvrige definerte parter i saken innen 3 uker. I brev datert er vedtaket påklaget av Fylkesmannen i Rogaland. Slik Fylkesmannen vurderer det, er det ikke lagt frem særlige grunner i denne saken. Kommunen har derfor ikke anledning til å innvilge dispensasjon. Også av konsekvenshensyn er det viktig å markere en streng holdning til denne type dispensasjonssaker hvor minstekravet til begrunnelse ikke er tilfredsstilt. I klagen legger Fylkesmannen i tillegg særlig vekt på resultatet av meklingsmøtet mellom Karmøy kommune og Fylkesmannen den På bakgrunn av dette ber Fylkesmannen om at dispensasjonsvedtaket blir gjort om. (Se eller vedlagte klage for utfyllende begrunnelse.) Side 27 av 151

28 Sak 89/08 VURDERING Teknisk sjef er i all hovedsak enig i de momenter som er anført i Fylkesmannens klage, men på bakgrunn av vedtak fattet i HTS-sak nr. 18/08, anbefaler teknisk sjef likevel at klagen ikke tas til følge. Saken fremlegges derfor uten utfyllende saksutredning. Det vises i stedet til tidligere HTSvedtak. Side 28 av 151

29 Sak 90/08 GNR. 75, BNR. 54, KVALAVÅG. DELING AV GRUNNEIENDOM - FYLKESMANNEN PÅKLAGER KOMMUNENS DISPENSASJONSVEDTAK Saksbehandler: Per Øyvind Bru Arkiv: GNR 75/54 Arkivsaksnr.: 07/857 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 275/07 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk /07 Hovedutvalg teknisk /08 Hovedutvalg teknisk /08 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalg for tekniske saker opprettholder vedtak fattet i HTS-sak nr. 19/08 som lyder: Hovedutvalg for tekniske saker dispenserer i medhold av plan- og bygningsloven 7 fra samme lovs 20-6 (kommuneplanens arealdel) for fradeling av ca m 2 fra gnr./bnr. 75/54 som tilleggsareal til gnr./bnr. 75/46. Som særlige grunner etter pbl. 7 angis: Eiendommen er allerede naturlig delt av fylkesvei. Parsellen som søkes fradelt faller naturlig til eiendommen 75/46, dette både hva gleder omkringliggende natur og i omgivelsene. Parsellen ønskes fortsatt å bli brukt til landbruksformål (beite for hest). Parsellen ligger slik til at den ikke kan utvides og er lite egnet til å slås sammen med andre eiendommer enn gnr. 75/46. Delingen har ingen negativ innvirkning på den avkastning eiendommen kan gi. Den omsøkte parsellen har liten landbruksmessig verdi og ellers få muligheter til nyttig bruk. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for videre ekspedisjon til klageinstans. Side 29 av 151

30 Sak 90/08 SAKSFRAMSTILLING BAKGRUNN Anne-Karin Kallevik Vassbø har søkt om fradeling av en parsell på ca m 2 fra gnr./bnr. 75/54 som tilleggsareal til boligeiendommen gnr./bnr. 75/46. Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF). Det ble gitt avslag på omsøkte deling i del. sak nr. 275/07. Avgjørelsen ble påklaget i brev datert I HTS-sak nr. 217/07 anbefalte hovedutvalg for tekniske saker at det ble gitt dispensasjon for omsøkte deling. Saken ble deretter i brev datert oversendt Fylkesmannen i Rogaland og Rogaland fylkeskommune for uttale. I brev datert frarådet Fylkesmannen i Rogaland dispensasjon. Den fattet hovedutvalg for tekniske saker følgende vedtak i sak nr. 19/08: Hovedutvalg for tekniske saker dispenserer i medhold av plan- og bygningsloven 7 fra samme lovs 20-6 (kommuneplanens arealdel) for fradeling av ca m 2 fra gnr./bnr. 75/54 som tilleggsareal til gnr./bnr. 75/46. Som særlige grunner etter pbl. 7 angis: Eiendommen er allerede naturlig delt av fylkesvei. Parsellen som søkes fradelt faller naturlig til eiendommen 75/46, dette både hva gleder omkringliggende natur og i omgivelsene. Parsellen ønskes fortsatt å bli brukt til landbruksformål (beite for hest). Parsellen ligger slik til at den ikke kan utvides og er lite egnet til å slås sammen med andre eiendommer enn gnr. 75/46. Delingen har ingen negativ innvirkning på den avkastning eiendommen kan gi. Den omsøkte parsellen har liten landbruksmessig verdi og ellers få muligheter til nyttig bruk. Dette vedtak er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av søker, naboer, gjenboere, og øvrige definerte parter i saken innen 3 uker. Avgjørelsen er i brev datert påklaget av Fylkesmannen i Rogaland. Klagen er bl.a. begrunnet med følgende argumenter: Fylkesmannen kan ikke se at det i saken er lagt frem særlige grunner av en slik vekt og karakter at overordnede arealplanmålsettinger om bevaring av et viktig jordbruks- og Side 30 av 151

31 Sak 90/08 kulturlandskap må vike. Fylkesmannen kan heller ikke se at det er fremlagt argumenter for at det skal kunne etableres en boligparsell som i størrelse er langt ut over ordinært husbehov, og dermed tydelig i strid med de utnyttingskravene som er fastlagt i Fylkesdelplan for areal og transport på Haugalandet. Fylkesmannen ber derfor om at vedtaket blir gjort om. ( Se ellers vedlagte klage for utfyllende begrunnelse.) VURDERING Teknisk sjef er i all hovedsak enig i de momenter som er presentert i Fylkesmannens klage, men grunnet vedtak fattet i HTS-sak nr. 19/08 anbefaler teknisk sjef likevel at klagen ikke blir tatt til følge. Saken fremlegges derfor uten saksutredning. Det vises i stedet til tidligere HTS-vedtak. Side 31 av 151

32 Sak 91/08 GNR. 63, BNR. 14, RUNDHAUGVEGEN, STOKKE, NORDRE. - KLAGE PÅ KOMMUNENS KRAV OM DIPSENSASJONSSØKNAD Saksbehandler: Per Øyvind Bru Arkiv: GNR 63/14 Arkivsaksnr.: 08/1202 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 91/08 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalg for tekniske saker opprettholder vedtak fattet i brev datert , vedrørende krav om søknad om dispensasjon. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for videre klagebehandling. Side 32 av 151

33 Sak 91/08 SAKSFRAMSTILLING Saken gjelder: I forbindelse med en delingssak på gnr/bnr. 63/14 krevde kommunens administrasjon ved brev datert særskilt søknad om dispensasjon før spørsmålet om fradeling kunne tas opp til behandling. Avgjørelsen er påklaget av advokat Didrik Ferkingstad i brev datert Klagefristen på et enkeltvedtak er 3 uker, jfr. forvaltningsloven (fvl.) 29 at. Fristen er i dette tilfellet oversittet med ca. 1 ½ uke. I henhold til fvl. 31 kan en klage likevel tas opp til behandling selv om klagefristen er gått ut. En betingelse for dette er imidlertid at minst ett av vilkårene i fvl. 31 første ledd, bokstav a eller b er oppfylt. Oppreisningsretten er for øvrig underlagt forvaltningens frie skjønn, jfr. kan i fvl. 31 første ledd. Etter 31 første ledd, bokstav b kan det gis oppreisning når det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. Teknisk sjef anser klagen å være av prinsipiell betydning da denne går direkte på fortolkningen av kommuneplanens bestemmelse nr. 1. Etter en konkret vurdering mener teknisk sjef det derfor er hensiktsmessig at saken undergis materiell klagebehandling selv om fristen er oversittet. Adv. Ferkingstad anfører i hovedsak følgende argumenter mot kommunens avgjørelse om å kreve dispensasjonssøknad: - Den hjemmel kommunen viser til som grunnlag for sin avgjørelse er misforstått av kommunen. Bestemmelsen fastsetter følgende innledningsvis: Innenfor arealer merket.. Bestemmelsen må her tas på ordet og ikke området som en helhet. Den søknad det her gjelder er ikke en søknad om fradeling innenfor området og det er bl.a. av denne grunn unødvendig å søke om dispensasjon. - Formålet med bestemmelsen trekker klart i retningen av en slik forståelse. Bestemmelsen er utelukkende inntatt for å forhindre at det skjer uheldig oppdeling av området før man har en plan for den totale utbyggingen av dette. Et slikt problem vil aldri oppstå som følge av at området som helhet fradeles. (Se ellers vedlagte klage fra adv. Ferkingstad.) Teknisk sjef vil for øvrig påpeke at det i klagen er søkt subsidiært om dispensasjon fra kravet om utarbeidelse av reguleringsplan før parsellen fradeles. Denne søknaden er ferdig behandlet og dispensasjon er gitt på vilkår om at det skal utarbeides en reguleringsplan før fradelte areal bebygges. Side 33 av 151