Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 133/7 Arkivsaksnr.: 15/1354. Hovedutvalg teknisk Hovedutvalg teknisk

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 133/7 Arkivsaksnr.: 15/1354 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk Hovedutvalg teknisk /7 - DELING AV GRUNNEIENDOM, AVSLAG DISPENSASJON - KLAGEBEHANDLING Forslag til vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker opprettholder teknisk sjefs delegerte vedtak i sak nr. 531/15 som lyder: «I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 19-2 i planog bygningsloven avslår teknisk sjef dispensasjon fra pbl reguleringsplanens LNFR-formål.» Hovedutvalget kan ikke se at det i klagen fremkommer momenter av en karakter og med en tyngde som tilsier at tidligere vedtak bør endres. Saken sendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling.

2 SAKSFREMSTILLING BAKGRUNN I delegert sak nr. 531/15 fikk Knut Bendik og Peder Christiansen avslag på dispensasjon for fradeling av en sjøparsell på ca. 48 m² fra sin landbrukseiendom med gnr./bnr. 133/7 (se vedlegg 2). Det foreligger klage på avslaget fra advokat Hans-Jacob Reinlund Sæther (se vedlegg 1). Etter forvaltningsloven 29 er klagefristen i denne type saker 3 uker. Delegert vedtak ble fattet den 15. juli-15, og klagen ble mottatt den 10. aug.-15. Med bakgrunn i disse datoene anses klagen med normal tid for postgang å være innkommet innenfor den klagefristen som gjelder, og tas derfor opp til behandling som klagesak etter planog bygningsloven (pbl.). Argumentene i klagen sammenfattes i følgende punkt: 1. Parsellen vil gi kjøper (Tønnesen; gnr./bnr. 133/180) kort gangavstand fra sin tomt ned til havnen og bryggen. 2. Arealet er ubrukelig som landbruksareal fordi det utelukkende består av tare, stein og berg. 3. Ytterste del av parsellen inkluderer en del av eksisterende flytebrygge som er regulert til industri/lager. 4. Arealet har over lang tid vært benyttet - som angitt i søknaden, til adkomst for eksisterende flytebrygge. Derfor kan ikke fradeling av denne skape uheldige likebehandlingsmessige konsekvenser for fremtidige fradelinger på Feøy. 5. Søker kan akseptere en noe mindre størrelse dersom dette gjør det enklere å få dispensasjon. For nærmere detaljer viser teknisk sjef til vedlagte klage. VURDERING: Når det gjelder pkt. 1 viser teknisk sjef til sin utredning i delegasjonssaken - hvor det fremgår at søker ved fradeling av kjøpers tomt fikk godkjent at tilhørende redskapsbod og båtplass skal være på sted som er i henhold til reguleringsplanen (se vedlegg 2; side 3). Avstanden fra kjøpers tomt til godkjent sted for bod/båtplass er ca. 760 m, og til omsøkte parsell er den ca. 115 m. Klagers argument om kort avstand er ut fra forannevnte basert på den faktiske situasjonen. Imidlertid er avstand til godkjent sted for bod/båtplass noe eier av gnr./bnr. 133/180 skulle være godt kjent med før tomtekjøpet ble gjennomført (se vedlegg 6: delingstillatelse for tomten). Teknisk sjef kan derfor ikke se at avstand til omsøkte parsell kan gis så stor vekt at de setter LNFR-hensynet til side, og således åpner for dispensering. Under pkt. 2 vil teknisk sjef overfor klager presisere at regulert LNFR-formål også inkluderer bruk av arealet som friluftsområde. Følgelig kan søkers argumentasjon for at det ikke kan brukes til landbruksformål ikke vektlegges. Dette fordi bruk som privat lagringssted for båt/kano/teiner m.m. for boligtomten fremdeles vurderes å være i strid med det regulerte LNFR-formålet (se utredningen i delegasjonssaken: side 3 og 4 i vedlegg 2). Klager fremhever under pkt. 3 at ytterste del av omsøkte parsell er innenfor plangrensen for areal til industri/lager. Teknisk sjef vil først bemerke at tegnforklaringen på situasjonskartet feilaktig viser at regulert formål er industri/lager. Det riktige skal være småbåthavn noe som fremgår av

3 oversiktskart med reguleringsplan (vedlegg 7). Videre kan teknisk sjef av situasjonskartet i delegasjonssaken ikke se at søker har tegnet omsøkte parsellgrense slik at den også omfatter deler av forannevnte småbåthavn (se vedlegg 3). Teknisk sjef finner derfor ikke grunnlag for å vektlegge klagers argumentering angående dette. Under pkt. 4 argumenterer klager med at det ble angitt i søknaden at eksisterende bruk i lang tid har vært adkomst til eksisterende flytebrygge og sjøen. Derfor mener klager at det neppe kan legges til grunn at parsellen vil være identisk eller lik andre parseller som eventuelt på et senere tidspunkt skulle søkes fradel. Klager konkluderer ut fra dette med at likebehandlingsprinsippet derfor ikke kan medføre uheldig presedens dersom parsellen deles fra. Teknisk sjef vil fremheve at arealet ligger i strandsonens 100- metersbelte hvor det etter pbl. 1-8 er delingsforbud i LNFRområdet. Videre er det et ukjent antall steder på Feøy hvor det i LNFR-området er etablert gangstier ned til sjøen. Dersom eksisterende bruk av omsøkte parsell skal gis større vekt en hensynet til LNFR-formålet og allmennhetens adkomst til strandsonen, mener teknisk sjef at likebehandlingsprinsippet lett kan medføre presedens som kan gi en uheldig uthuling av reguleringsplanen Feøy. Hensynet til landbrukets vilkår og allmenhetens adgang til eksisterende gangstier i strandsonen gis derfor større vekt en klagers argumentering knyttet til privatisering av eksisterende bruk. Teknisk sjef finner under pkt. 5 at søkers argument ikke kan vektlegges. Dette fordi en mindre justering av omsøkte sjøparsell ikke vil medføre noen vesentlig endring i at ønsket arealbruk er i strid med regulert arealformål og delingsforbudet i strandsonen. KONKLUSJON Teknisk sjef kan etter gjennomgang og vurdering av klagen ikke se at advokat Reinlund Sæther fremfører nye/endrede momenter med slik tyngde at hensyn knyttet til: LNFR-formålet i reguleringsplanen og fare for uheldig presedens knyttet til allmennhensyn i strandsonens 100- metersbelte, kan settes til side. Derfor vil teknisk sjef anbefale at HTS opprettholder tidligere delegerte vedtak om å avslå dispensasjon.

4 Vedlegg: 1. Klage på vedtak. 2. Saksutredning, delegert sak nr. 531/ Situasjonskart, vedlegg 1, delegert sak nr. 531/ Dispensasjonssøknad, vedlegg 2, delegert sak nr. 531/ Mail med tilleggsinformasjon fra søker, vedlegg 3, delegert sak nr. 531/ Delingstillatelse for kjøpers bolighus, vedlegg 4, delegert sak nr. 531/ Oversiktskart med reguleringsplan.

5

6

7

8

9

10 Teknisk etat Knut Bendik Christiansen Trondsveien TORVASTAD Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref.: Helge Hustoft 15/ /15 GNR 133/7 AVSLAG PÅ SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM behandling etter Plan- og Bygningsloven Adresse: Gnr/Bnr: 133/7 Rekvirent: Knut Bendik og Peder Christiansen. Hjemmelshaver: Knut Bendik og Peder Christiansen. Saken er behandlet som delegert sak nr. 531/15 VEDTAK: I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 19-2 i planog bygningsloven avslår teknisk sjef dispensasjon fra pbl reguleringsplanens LNFR-formål. Teknisk etat behandlet denne sak etter myndighet tildelt etaten. Med hilsen Kjell B. Gilje forvaltningssjef e.f. Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Helge Hustoft saksbehandler Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, 4250 KOPERVIK Telefon: e-post: post@karmoy.kommune.no

11 Vedlegg: 1. Situasjonskart. 2. Søknad om dispensasjon. 3. Informasjon fra søker (mail). 4. Delingstillatelse, kjøpers tomt gnr./bnr. 133/180. Kopi til: Eurojuris Haugesund AS avd. Åkrehamn, Postboks 103, 4296 ÅKREHAMN. Peder Christiansen, Aunåvegen 22, 4260 TORVASTAD. Odd Magne Tønnessen, Misjonsvn. 4, 4260 TORVASTAD. 2

12 SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM GNR/BNR 133/7 SAKSFREMSTILLING: Knut Bendik og Peder Christiansen søker om deling av en sjøparsell fra gnr. 133 bnr. 7 som er del av deres landbrukseiendom. Deling søkes slik det fremgår av situasjonskartet (vedlegg 1). I søknaden er arealet spesifisert til ca. 48 m², og det er opplyst at arealet skal selges til Bente og Odd Magne Tønnessen. Omsøkte fradeling forutsetter at det først kan dispenseres i henhold til pbl. - før delingstillatelse kan gis, og evt. behandling etter jl. (jordloven) kan gjennomføres. Derfor blir søknaden i henhold til veileder T-1241 og T først behandlet som dispensasjonssak etter pbl. Dersom det ikke gis disp. etter pbl. vil det ikke være nødvendig med behandling etter jl. Denne behandlingen er derfor etter pbl. av søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen (se vedlegg 2). KOMMUNEPLAN Landbruks-, Natur- og Friluftsområde samt reindrift (LNFR). REGULERING: Reguleringsplan nr Feøy, LNFR hensynssone bevaring kulturmiljø. VURDERING: TILTAKETS KONSEKVENSER FOR NATURMANGFOLDET: Ingen konsekvenser. VURDERING AV DISPENSASJON ETTER PBL.: Fradeling av eiendom er søknadspliktig etter planog bygningsloven (pbl.) 20-1 første ledd, bokstav m). I henhold til pbl skal eiendom ikke deles eller opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot lov, forskrift eller plan. Etter pbl kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av planog bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I søknad om dispensasjon blir pkt. 2 i inngått kjøpekontrakt mellom søkerne og kjøper gitt som begrunnelse (se vedlegg 2). I forannevnte pkt. 2 blir størrelsen på omsøkte areal gjort rede for slik det vises på situasjonskartet (se vedlegg 1). I mail blir ønsket bruk av omsøkte areal beskrevet slik: «Arealet ønskes brukt til båtplass uten brygge (dersom det innebærer flytebrygge slik det er regulert til i reguleringsplanen). Hensikten med arealet på land er å ha en plass å kunne dra opp en kano, sette noen teiner, ha en benk på om sommeren eller lignende.» (se vedlegg 3). Teknisk sjef vil på prinsipielt juridisk grunnlag først påpeke at private avtaler - enten det er kjøpekontrakter; erklæringer eller liknende, ikke kan være bindende for kommunens behandling av dispensasjon i en delingssak. Ved deling av kjøpers tomt (gnr./bnr. 133/180) fra søkers gnr./bnr. 133/10 ble tomtens tilhørende redskapsbod og båtplass godkjent slik det fremgår av situasjonskartene i vedlagte sak (se vedlegg 4; side 4 og 11). I 48 av bestemmelsene for LNFR-arealene står det at tiltak bare kan tillates når de har direkte tilknytning til drift av landbruksarealene. Fradeling i LNFR-området av areal som skal tilhøre 1 T-1241: Planjuridiske fortolkninger nr. 1/98; T-1416: Planjuss 2/

13 tomt uten landbrukstilknytning og brukes til lagring av båt/kano/teiner m.m., vurderes derfor til å være i strid med den arealanvendelse og bruk som er forutsatt i reguleringsplanen. Søkers begrunnelse vurderes til å være privatrettslige forhold som ligger utenfor regelverkets formelle ramme for hva som skal inngå i dispensasjonsvurderingen. Teknisk sjef finner derfor ikke grunnlag for å vektlegge søkers argumentasjon. Videre viser teknisk sjef til vedlegg 4 side 12 hvor det fremgår at 15 fremtidige tomter også skal ha sine redskapsboder og båtplasser i samme regulerte område som 133/180 (kjøpers tomt). Med bakgrunn i likebehandlingsprinippet mener teknisk sjef derfor at dispensasjon også lett kan skape en planmessig uheldig presedens ved fremtidig fradeling av øvrige tomter. Teknisk sjef konkluderer med at vesentlige planhensyn knyttet til LNFR-formålet settes til side dersom det dispenseres, og avslår følgelig dispensasjon. Delingstillatelse kan således ikke gis. Dette avslaget er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser, og kan påklages av søker, naboer, gjenboere og øvrige definerte parter i saken innen 3 uker. Avslutningsvis gjør teknisk sjef søker oppmerksom på at evt. ønske om å få tinglyst en erklæring hvor gnr./bnr. 133/180 gis disposisjonsrett på omsøkte areal for en tidsperiode på 10 år eller mer, vil gjøre det nødvendig å søke om deling etter annet lovverk (jordlovens 12). Dette fordi gnr./bnr. 133/7 er en del av søkers landbrukseiendom. Det informeres om at delingstillatelse heller ikke kan påregnes etter jordloven. 4

14 GEBYRSKJEMA Saksnr.: 15/ Gnr/bnr: 133/7 Med hjemmel i Karmøy kommunes gebyrregulativ for behandling av søknader etter planog bygningsloven er det regnet ut følgende gebyr/refusjon: Søknad, 20-2 TILTAK AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR BEHANDLING/TJENESTE AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR Endring av tillatelse Gjentatt utstikking Dispensasjon, pbl (regulert LNFR-formål) ,- 6000,- Godkjenning av foretak DELSUM TILLEGGSGEBYR/AVSLAG KODE DELSUM PROSENTSATS GEBYR Avslag Ulovlig arbeid TOTALT GEBYR 6000,- REFUSJON Trukket søknad KODE TOT.GEBYR -MIN.SATS PROSENTSATS BELØP dato Helge Hustoft saksbehandler 5

15 DoKic ' ' ''' SKART MOTTATT KARMØY MED REGULERINGSPLAN Reg.plannr.: FORVALTNINGSAVDELINGEN Adresse: Gnr/Bnr: KOMMUNE Målestokk: 1:500 Del av 133/7 Datum: Euref 89/UTM 32 Dato : Kartetkaninneholde feil,noengrensererusikre. Tiltakshaver: Fargelagt kartmåinnsendes vedsøknadellermelding. Vedlegg D: Tegnforklaring: Reguleringsformål: Vegkant Boliger Høydekurve Offentlig bebyggelse Eiendomsgrensemålt Forretning Felles Eiendomsgrenseusikker Naustbebyggelse Spesialområde Bygg -takflate Allmennyttigformål Bygg -planlagt Høyspent, stolper KommunaleVA-ledninger emix 1 11~ 1 1 F i._ Industrillager SKRAVERTEOMRÅDER 11:=_ r Fare LINJER Friområde Frisiktlinje Garasjeanl./bensinst. Byggegrense Trafikkområde Planensbegrensning rom

16 0 fl Dokid (15/1354-1) StIknad am itspensasion 1:1 (bygge-idelingssaker) )ensasjon Sendestil: Karmøy kommune Rådhuset 41k, 4250 Kopervik Søker: Tlf/mobil I Navn IKnutB. Christiansenog Peder Christiansen Adresse Postnr. Poststed itverrvn.26 Aunøvn itorvastad 1 Søknaden gjelder: Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Adresse Tiltakshaver IKnutB. Christiansenog Peder Christiansen IFeøy Det søkes om dispensasjon fra: Kommuneplanensbestemmelser Reguleringsplan Bebyggelsesplan Plan- og bygningsloven Tekniskforskrift Vegloven Annet: I Beskrivelse av tiltaket: Fradelingav sjøtomtpå ca. 48 m2. Det søkes om dispensasjon fra følgende planibestemmelselforskrift: Plan og bygningslovens 19-2 Begrunnelse for å søke dispensasjon er: (Må fylles utl) Arealeter regulert til LNFR-tiltak.Benteog Odd Magne Tønnessenhar Iløpt gnr. 133 bnr. 180 og planlegger oppføringav bolig/fritidshus. Tønnessenhar i den forbindelsegjortavtale kjøpav omsøkteareal. Se vedlagte utdragav kjøpekontraktenspunkt2. Vedlagtfølger: Gjenpartav nabovarsel r5zandrevedlegg/søknad 0 Kartnøy kommune, rorvaliningsavdelingen. Skjema for dispensasionsseknad

17 2. RETTIGHETER MV Partene har videre avtalt at kjøperne, som del av denne avtale skal overta et tilleggsareal mot sjø på Selgernes eiendom gnr. 133, bnr 7, som angitt i vedlagte kartskisse. Dette arealet er på 6 meter bredde og 8 meter lengde. Det skal også etableres en veirett til dette arealet, som skal tinglyses på gnr 133, bnr 7. Det er partenes intensjon at dette tilleggsarealet skal søkes skilt ut som eget bnr. Inntil slik utskilling er gjennomført skal det tinglyses en eksklusiv disposisjons- og bruksrett til arealet til fordel for hjemmelshaver av gnr 133, bnr 180. Det skal ikke betales særskilt vederlag for disse rettighetene. Kostnadene ved tinglysning av rettigheter og ved fradeling og tinglysning av arealet skal bæres av kjøperne. 1 Kjøperne skal selv utarbeide de nødvendige dokumenter i forbindelse med utskilling av tilleggsareal og etablering av veirett. Selgerne er forpliktet til å bistå kjøper med signering av alle nødvendige dokumenter for å gjennomføre utskillingen og etableringen av veiretten. Dersom tilleggsarealet ikke lar seg skille ut i eget bnr, skal den eksklusive disposisjons- og bruksretten bestå til fordel for gnr. 133, bnr 180. For alle søknadspliktige tiltak som gjennomføres på tilleggsarealet, er hjemmelshaver av gnr 133, bnr 180 ansvarlige.

18 > Fra: "knutbendikchristiansen" > Til: "Helge Hustoft" > Sendt: 25. juni :53:31 > Emne: Vedr. Søknad om deling gnr/bnr 133/7 - kommunens saksnr. 15/1354 > Arealet ønskes brukt til båtplass uten brygge (dersom det innebærer flytebrygge > slik det er regulert til i reguleringsplanen). Hensikten med arealet på land er > å ha en plass å kunne dra opp en kano, sette noen teiner, ha en benk på om > sommeren eller lignende. > > mvh Knut Bendik Christiansen

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32 OVERSIKTSKART KARMØY KOMMUNE MED REGULERINGSPLAN Reg.plannr.: Feøy FORVALTNINGSAVDELINGEN Adresse: Gnr/Bnr: Målestokk: 1: /7 Datum: Euref 89/UTM 32 Dato : Tiltakshaver: Kartet kan inneholde feil, noen grenser er usikre. Vedlegg D: Fargelagt kart må innsendes ved søknad eller melding. Tegnforklaring: Reguleringsformål: Vegkant Boliger Offentlig bebyggelse Friområde Forretning/Kontor /Industri Trafikkområde Høydekurve Eiendomsgrense målt Eiendomsgrense usikker Bygg -takflate Bygg -planlagt LINJER Høyspent, stolper Frisiktlinje Kommunale VA-ledninger Byggegrense Planens begrensning Småbåthavn Naust LNFR-område

33 SAKSPROTOKOLL - 133/7 - DELING AV GRUNNEIENDOM, AVSLAG DISPENSASJON - KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk behandlet saken den , saksnr. 112/15 Behandling: Albertsen (KrF) fremmet følgende forslag: Saken utsettes. Hovedutvalg teknisk anser vilkårene i planog bygningslovens 19-2 som oppfylt og kan derfor anbefale dispensasjon for fradeling av parsell langs sjø på ca. 48 m 2. Dispensasjonen gis fra planog bygningslovens 12-4 vedrørende forbud mot tiltak i 100-meters beltet langs sjø og kommuneplanens arealdel, LNFR-område. Arealet brukes i dag som adkomst til flytebrygge og er ikke i praksis landbruksareal. Kjøper har til hensikt å eie arealet som han selv vil bruke ned til sjøen. Det søkes ikke om noe byggetiltak. Tiltaket fører ikke til noe mer privatiserende effekt. Tiltaket anses ikke å kunne ha særlig presedensvirkning da dette ikke berører areal som er i bruk til landbruk. Hovedutvalg teknisk kan ikke se at dette tiltaket kan forårsake uthuling av reguleringsplanen Feøy. Hovedutvalg teknisk anser derfor dispensasjon som anvendelig i dette tilfellet og anser fordelene ved å gi dispensasjon som større enn bakdelene i dette tilfellet. Saken sendes fylkesmannen for uttale. Albertsens forslag enstemmig vedtatt. Vedtak: Vedtak: Saken utsettes. Hovedutvalg teknisk anser vilkårene i planog bygningslovens 19-2 som oppfylt og kan derfor anbefale dispensasjon for fradeling av parsell langs sjø på ca. 48 m 2. Dispensasjonen gis fra planog bygningslovens 12-4 vedrørende forbud mot tiltak i 100-meters beltet langs sjø og kommuneplanens arealdel, LNFR-område. Arealet brukes i dag som adkomst til flytebrygge og er ikke i praksis landbruksareal. Kjøper har til hensikt å eie arealet som han selv vil bruke ned til sjøen. Det søkes ikke om noe byggetiltak. Tiltaket fører ikke til noe mer privatiserende effekt.

34 Tiltaket anses ikke å kunne ha særlig presedensvirkning da dette ikke berører areal som er i bruk til landbruk. Hovedutvalg teknisk kan ikke se at dette tiltaket kan forårsake uthuling av reguleringsplanen Feøy. Hovedutvalg teknisk anser derfor dispensasjon som anvendelig i dette tilfellet og anser fordelene ved å gi dispensasjon som større enn bakdelene i dette tilfellet. Saken sendes fylkesmannen for uttale.