Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 111/27 Arkivsaksnr.: 14/2243. Hovedutvalg teknisk Hovedutvalg teknisk

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 111/27 Arkivsaksnr.: 14/2243 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk Hovedutvalg teknisk /27 - HØVRING - DELING DISPENSASJON AVSLAG - KLAGEBEHANDLING Forslag til vedtak: HTS opprettholder vedtak fattet i delegert sak nr. 323/15 som lyder: «I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 19-2 i plan- og bygningsloven avslår teknisk sjef dispensasjon fra pbl begrensningen på maksimalt 5 hytter innenfor byggeområdet, jfr. teknisk sjefs begrunnelse og konklusjon.» HTS kan ikke se at det i klagen er kommet frem momenter som har en slik vekt at vedtak bør endres. Saken oversendes til Fylkesmannen i Rogaland for videre klagebehandling.

2 SAKSFREMSTILLING BAKGRUNN I forbindelse med søknad om fradeling av tomt til fritidsbolig fikk Jan Eivind Andreassen i delegert sak nr. 323/15 avslag på dispensasjon fra maksimalgrensen på 5 hyttetomter innenfor byggegrensen for område H i reguleringsplanen (se vedlegg 2 t.o.m. 5). I brev fra advokat Magnus Håvås Nereng blir det klaget på avslått dispensasjon fra denne maksimalgrensen (se vedlegg 1). Klagen ble postregistrert 18. mai-15., og vurderes med bakgrunn i klagefristen til å være innkommet innenfor den fristen som gjelder. Den tas med dette opp til behandling. Teknisk sjef vil innledningsvis orientere om at det ikke er søkt om dispensasjon fra planens bestemmelse 6 hvor det står følgende om naust og båtplass: «For hver hyttetomt i område A1, A2, B, C, D1, D2, E1, E2, F, G og H skal det i delingssøknaden vises mulighet for å bygge 1 naust i tilhørende naustområder (markert med lik bokstav i plankart) og minst 1 båtplass i tilliggende småbåtanlegg med tilhørende strandsone.» Følgelig er ikke en evt. dispensasjon fra forannevnte bestemmelse vurdert. Dersom klagen tas til følge, vil det således for søker være nødvendig å dokumentere hvordan naust og båtplass skal løses eller sende søknad om dispensasjon fra forannevnte bestemmelse. VURDERING Klagers argumenter sammenfattes i følgende punkt: 1. Søkers eiendom er i matrikkelen angitt til å være 8645,6 m², og dette er over dobbelt så stort sammenlignet med både de øvrige tomter innenfor områdene G og H og regulerte tomter lenger nord på øyen. 2. Da reguleringskartet ble vedtatt forstod søker dette slik at det ble åpnet for 5 hytter på hans eiendom. 3. Det er feil i utredningen når det står at tomtestørrelsen innenfor område G og H er fra 10,9 da og nedover. 4. Klager mener at vanlig tomtestørrelse på Høvringøy er et sted mellom 2 og 3 da. Derfor er eiendommens hytteareal så stort at det bør være tillatt oppført 2-3 fritidsboliger (se side 3 i klagen). 5. Viser også til gnr./bnr. 111/31 hvor det på 4,1 da er oppført kun en hytte. Sammenligner seg med: gnr./bnr. 111/12 (tilgrensende eiendom i sør) hvor det på 4,5 da er oppført 4 hytter. For nærmere detaljer viser teknisk sjef til klagen (vedlegg 1). Teknisk sjef vil under pkt. 1 bemerke at ca. 780 m² av søkers eiendom er regulert til naust, og da blir hyttearealet (hvor søkers hytte står) ca m². Argumentasjon knyttet til sammenligning med tomter nord på øyen vurderes som for lite konkret. Teknisk sjef finner derfor ikke grunnlag for nærmer vurdering av dette. Argumentasjon angående sammenligning med regulerte tomter innenfor område G og H blir behandlet under pkt. 3 og 4 nedenfor.

3 Når det gjelder pkt. 2 vil teknisk sjef vise til at søker hadde anledning til å klage på de begrensningene som for hans eiendom ble vedtatt i gjeldende plan, og at plansaken er avsluttet. Følgelig finner teknisk sjef ikke grunnlag for videre vurdering av dette argumentet. Under pkt. 3 ser teknisk sjef at tidligere vurdering angående stor hyttetomt på omsøkte eiendom er basert på feil fakta angående sammenligningen med maksimal størrelse på oppmålte tomter innenfor byggegrensen i områdene G og H. Den korrekte sammenligningen skal være med maksimal tomtestørrelse på fra ca. 2,4 da og nedover i disse områdene. Teknisk sjef viser til sin innledningsvise orientering om bestemmelsen angående naust og båtplass samt oversiktskart for område G og H (se vedlegg 5). Det fremgår av forannevnte at eksisterende hytter innenfor disse områdene har hver sitt bokstavmerkede sted for naust. Å dispensere fra makstall hytter innenfor byggegrensen for område H vil medføre at omsøkte tomt ikke har tilhørende mulighet for naust. Dette vil være i strid med bestemmelse 6 som teknisk sjef innledningsvis orienterte om. Angående pkt. 4 hvor klager argumenterer for 2-3 fritidsboliger på søkers eiendom, mener teknisk sjef at dette argumentet ikke kan gis noen vekt. Dette fordi det er søkt om en selvstendig tomt som nå klagebehandles. Til klagers sammenlikning med bnr. 31 under pkt. 5 gjør teknisk sjef oppmerksom på fakta som er at ca m² av denne eiendommens totalt 4146 m² er regulert til fritidsbolig. Fordi dette ikke vurderes til å ha noen stor betydning i saken, blir det ikke foretatt noen nærmere vurdering av dette. Videre mener teknisk sjef at klagers argumentasjon knyttet til sammenlikning med bnr. 12 ikke kan vektlegges. Dette fordi eksisterende 4 hytter var bygget før nåværende reguleringsplan ble utarbeidet samt det faktum at ingen av disse pr. dato er fradelt som selvstendige tomter (se vedlegg 5). KONKLUSJON Teknisk sjef ser det som uheldig at det evt. dispenseres fra et sentralt punkt angående makstall for hytter i en så ny plan som har vært gjennom en omfattende behandling. Derfor mener teknisk sjef at størrelsen på omsøkte tomt ikke kan veie tyngre en den overvekt av planhensyn (forutsigbarhet i arealbruken og praktiseringen av bestemmelsene) som vil bli satt til side dersom det dispenseres. Det anbefales derfor at utvalget opprettholder tidligere avslag på dispensasjon fra maksimaltall 5 hytter innenfor byggegrensen i område H. Oversikt, vedlegg: 1. Klage fra advokat Nereng. 2. Delegert sak nr. 323/15 (vedlegg nr. 2 t.o.m. 5).

4

5

6

7

8 Teknisk etat Jan Eivind Andreassen Bjørkeli KOPERVIK Dato: Saksbeh.: Saksnr.: Løpenr.: Arkivkode: Deres ref.: Helge Hustoft 14/ /15 GNR 111/27 AVSLAG PÅ SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM behandling etter Plan- og Bygningsloven Adresse: Gnr/Bnr: 111/27 Rekvirent: Andreassen Jan Eivind Hjemmelshaver: Andreassen Jan Eivind Saken er behandlet som delegert sak nr. 323/15 VEDTAK: I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 19-2 i plan- og bygningsloven avslår teknisk sjef dispensasjon fra pbl begrensningen på maksimalt 5 hytter innenfor byggeområdet, jfr. teknisk sjefs begrunnelse og konklusjon. Vedlegg: 1. Endret situasjonskart mottaksstemplet 23. april Dispensasjonssøknad. 3. Oversiktskart, reguleringsplan. Teknisk etat behandlet denne sak etter myndighet tildelt etaten. Med hilsen Kjell B. Gilje forvaltningssjef e.f. Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Helge Hustoft saksbehandler Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, 4250 KOPERVIK Telefon: e-post: post@karmoy.kommune.no

9 SØKNAD OM DISPENSASJON FOR DELING AV GRUNNEIENDOM GNR/BNR 111/27 SAKSFREMSTILLING: Jan Eivind Andreassen søker om å dele en hyttetomt på ca m² fra gnr./bnr. 111/27 slik det fremgår av endret situasjonskart mottaksstemplet 23. april-15 (vedlegg nr. 1). Det foreligger egen søknad om dispensasjon fra begrensningen på maksimalt 5 hytter i byggeområdet hvor gnr. 111 bnr. 27 (søker) og bnr. 12 (naboeiendom) ligger innenfor byggelinjen - se vedlegg nr. 2. Søknaden krever at dispensasjonsspørsmålet først avklares før delingen behandles, og denne behandlingen er derfor som dispensasjonssak etter reglene i pbl. KOMMUNEPLAN: Fritidsbebyggelse, en mindre del som LNF (Landbruks-, Natur- og Friluftsområde). REGULERING: Reguleringsplan nr Høvringøy, fritidsbebyggelse (område H). TILTAKETS KONSEKVENSER FOR NATURMANGFOLDET: Ingen konsekvenser. VURDERING: Fradeling av eiendom er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1 første ledd, bokstav m). I henhold til pbl skal eiendom ikke deles eller opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot lov, forskrift eller plan. Da ny plan- og bygningslov trådte i kraft den 1. juli 2009 ble kravene til grunnlaget for dispensering innskjerpet. Av lovteksten fremgår det at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjon skal følgelig avslås dersom vilkårene i pbl andre ledd første punktum ikke er oppfylt. Dersom forannevnte hensyn blir vesentlig tilsidesatt, skal det etter pbl andre ledd andre punktum ikke foretas en samlet vurdering av hvorvidt fordelene er klart større enn ulempene. Byggeområdets eksisterende bebyggelse bestående av søkers egen hytte og 4 hytter på naboeiendom, var oppført da kommunestyret vedtok revidert plan den 17. april Ut fra hensyn knyttet til at planen er ny (fra år 2012) - samt til planmessig forutsigbarhet for utviklingen på Høvringøy, mener teknisk sjef at sistnevte to momenter i seg selv gjør det lite ønskelig med dispensering. Søker oppgir eksisterende stor tomt på ca. 18,6 da og at bnr. 27 har gitt omsøkte tomt vegrett som argumenter for dispensasjon (se vedlegg nr. 2). Til dette vil teknisk sjef presisere at av de 18,6 da som nevnes i søknaden, utgjør regulert areal til fritidsbolig på søkers eiendom ca. 7,8 da som i dag er tomtearealet til eksisterende hytte. Det er derfor funnet grunnlag for å vurdere hvordan denne tomtestørrelsen er sammenliknet med de øvrige regulerte tomtene innenfor område G og H på Høvringøy. I disse områdene har det fremkommet at byggelinjen for de ulike byggeområdene gir en tomtestørrelse fra 10,9 da og nedover. I den forbindelse viser teknisk sjef til vedlagte oversiktskart for område G og H (vedlegg nr. 3). Teknisk sjef kan derfor ikke se at søkers argument knyttet til stor hyttetomt kan gis vekt ved dispensasjonsvurderingen. Til søkers argument knyttet til adkomst for omsøkte hyttetomt, vil teknisk sjef presisere at dette utgjør en del av de lovmessige krav som skal vurderes når delingsvedtaket behandles. Således er adkomst ikke et moment som er innenfor de formelle rammene for hva som skal vurderes ved dispensering. Adkomst kan derfor ikke vektlegges i dispensasjonssaken. 2

10 KONKLUSJON: Teknisk sjef mener at dispensasjon fra byggeområdets begrensning på maksimalt 5 hytter innenfor byggelinjen, vil medføre at vesentlige planhensyn knyttet til forutsigbarheten i planens arealutnyttelse blir satt til side. Her har konsekvenshensyn knyttet til likebehandling av arealutnyttelsen for eiendommer i både område G og H og andre steder på Høvringøy - stor vekt. Teknisk sjef konkluderer derfor med at det foreligger overvekt av planhensyn som tilsier at dispensasjon ikke kan gis. Dette avslag er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser, og kan påklages av søker, naboer, gjenboere og øvrige definerte parter i saken innen 3 uker. 3

11 GEBYRSKJEMA Saksnr.: 14/ Gnr/bnr: 111/27 Med hjemmel i Karmøy kommunes gebyrregulativ for behandling av søknader etter plan- og bygningsloven er det regnet ut følgende gebyr/refusjon: Søknad, 20-1 TILTAK AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR BEHANDLING/TJENESTE AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR Endring av tillatelse Gjentatt utstikking Dispensasjon pbl (arealutnyttelsen) ,- 5800,- Godkjenning av foretak DELSUM TILLEGGSGEBYR/AVSLAG KODE DELSUM PROSENTSATS GEBYR Avslag Ulovlig arbeid TOTALT GEBYR 5800,- REFUSJON Trukket søknad KODE TOT.GEBYR -MIN.SATS PROSENTSATS BELØP dato Helge Hustoft saksbehandler 4

12 k.4 Dokid: (14/2243-5) 111/27 - SITUASJONSKART MED REGULERINGSPLAN Adresse: Gnr/Bnr: 111/27 Tiltakshaver: Vedlegg D: NSKART NGSPLAN _J21 - Høvringøy KARMØYKOMMUNEW il FORVALTNINGSAVDELINGEN Målestokk: 1:500.4 Datum: Euref 89/UTM32 Dato : Kartet kan inneholde feil, noen grenser er usikre. ' Fargelagt kart må innsendes ved søknad eller melding. 1 I KARMØY K Tegnforklaring: Vegkant Høydekurve Eiendomsgrensemålt Eiendomsgrenseusikker Bygg-takflate Bygg-planlagt Høyspent,stolper KommunaleVA-ledninger 1~ Reguleringsformål: Boliger Offentligbebyggelse Forretning Naustbebyggelse Allmennyttigformål Industri/lager Friområde Garasjeanl./bensinst li j Trafikkområde MARS 201E. '11.9-2Y / SKRAVERTEOMRÅDER Fare Felles Spesialområde LINJER Frisiktlinje Byggegrense Planensbegrensning I

13 111/27 - SØKNAD OM DISPENSASJON 4 Dokid (14/2243-6) (bygge-idelingssaker) Sendestil: Søker: Navn spensasjon Karmøy kommune Rådhuset 4250 Kopervik JPN P rt:t-pr.trlrf Adresse Postnr. Poststed Tif/mobil 9 1,52.0 KARMØY KOMMUNE TEKNISK ETAT W/22y3 7L-L 150 I f< Æ & 23 APR.2015 L.:33 Søknaden gjelder Gnr. Bnr. Fnr, Snr. Adresse TETT I Kwe(NG,d),? Tiltakshaver,),M\1 Det søkes om dispensasjon fra: Kommuneplanensbestemmelser Reguleringsplan Bebyggelsesplan E Annet Plan-og bygningsloven Tekniskforskrift Vegloven Beskrivelse av tiltaket: Fielke)/ai f\t6, 1\/ 1TGH-r PÅ /SNR., 111/Z7-- Det søkes om dispensasjon fra følgende plan/bestemmelse/forskrift: kæu \16,3PL., C1,-(t v rkt- 5 Fecria--?),6u6,E-P, innerf(-) Pc/f-f\6PÆNSE: HEMAsee uvoeft sdw,t5kiciv54er6.>e- Begrunnelse for å søke dispensasjon er: (Må fylles utl) JEA \531 t7f7 e?fvk-', /ve HIt2 1,(;) j,e6 tai 7Ci`i7 71),_«i&J 5Ç F-(4(), vta HP ' 61,n-eiNC k) -5 )-37 Btf /N6," Av 0.3&) Vt _ N?,*15-jEc\ ittcry TWfrT tt6 ftr. Vedlagt følger Gjenpart av nabovarsel Andre vedlegg/søknad Karmøykammune,ForyaltnIngsavdeimgen. Skjemaforchapensaskanssøknad

14 SITUASJONSKART MED REGULERINGSPLAN Reg.plannr.: Høvring Adresse: Gnr/Bnr: 111/27 Tiltakshaver: Vedlegg D: KARMØY KOMMUNE k. FORVALTNINGSAVDELINGEN *** Målestokk: 1:1000 Datum: Euref 89/UTM 32 Dato : Kartet kan inneholde feil, noen grenser er usikre. Fargelagt kart må innsendes ved søknad eller melding. 107 MOTTAll 23 APR, 205 Tegnforklaring: Vegkant Høydekurve Eiendomsgrense målt Eiendomsgrense usikker Bygg -takflate Bygg -planlagt Høyspent, stolper Kommunale VA-ledninger _ Reguleringsformål: Boliger Offentlig bebyggelse Forretning Naustbebyggelse Allmennyttig formål Industrillager Friområde Garasjeanlibensinst. Trafikkområde SKRAVERTE OMRÅDER Fare Felles //7" Spesialområde L1NJER Frisiktlinje Byggegrense Planens begrensning

15 OVERSIKTSKART KARMØY KOMMUNE MED REGULERINGSPLAN FORVALTNINGSAVDELINGEN Reg.plannr.: Høvring Adresse: Målestokk: 1:3000 Gnr/Bnr: 111/27 Datum: Euref 89/UTM 32 Dato : Tiltakshaver: Vedlegg D: Kartet kan inneholde feil, noen grenser er usikre. Fargelagt kart må innsendes ved søknad eller melding. Tegnforklaring: Vegkant Høydekurve Eiendomsgrense målt Eiendomsgrense usikker Bygg -takflate Bygg -planlagt Høyspent, stolper Kommunale VA-ledninger Reguleringsformål: Boliger Offentlig bebyggelse Forretning Naustbebyggelse Allmennyttig formål Industri/lager Friområde Garasjeanl./bensinst. Trafikkområde SKRAVERTE OMRÅDER Fare Felles Spesialområde LINJER Frisiktlinje Byggegrense Planens begrensning

16 SAKSPROTOKOLL - 111/27 - HØVRING - DELING DISPENSASJON AVSLAG - KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk behandlet saken den , saksnr. 71/15 Behandling: Hagland(FrP) foreslo: Saken utsettes for befaring: Haglands utsettelsesforslag fikk 2 stemmer (FrP) og falt. Innstillingen enstemmig vedtatt. Vedtak: HTS opprettholder vedtak fattet i delegert sak nr. 323/15 som lyder: «I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og 19-2 i plan- og bygningsloven avslår teknisk sjef dispensasjon fra pbl begrensningen på maksimalt 5 hytter innenfor byggeområdet, jfr. teknisk sjefs begrunnelse og konklusjon.» HTS kan ikke se at det i klagen er kommet frem momenter som har en slik vekt at vedtak bør endres. Saken oversendes til Fylkesmannen i Rogaland for videre klagebehandling.