Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 70/14 Arkivsaksnr.: 15/4926. Hovedutvalg teknisk og miljø Hovedutvalg teknisk og miljø

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 70/14 Arkivsaksnr.: 15/4926 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk og miljø Hovedutvalg teknisk og miljø /14 - YTRE EIDE - DELING BOLIGHUS, AVSLAG DISPENSASJON - KLAGEBEHANDLING Forslag til vedtak: Hovedutvalg teknisk og miljø (HTM) opprettholder teknisk sjefs delegerte vedtak i sak nr. 271/16 som lyder: «I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og plan- og bygningslovens 19-2 avslår teknisk sjef dispensasjon fra kommuneplanens arealanvendelse til LNF-formål for fradeling av omsøkte bolighus på gnr./bnr. 70/14, jfr. samme lovs 11-6 samt teknisk sjefs utredning og vurdering.» Hovedutvalget kan ikke se at det i klagen fremkommer momenter av en karakter og med en tyngde som tilsier at tidligere vedtak bør endres. Saken sendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling.

2 Oversikt over vedlegg: 1. Klage. 2. Delegert sak nr. 271/16 (vedlegg 2 t.o.m. 6).

3 SAKSFREMSTILLING BAKGRUNN I delegert sak nr. 271/16 (datert 12. april 2016) ble det gitt avslag på dispensasjon for fradeling av bolighus nr. 2 på landbrukseiendom (se vedlegg 2 t.o.m. 6). I brev mottatt 13. mai-16 klager søker på avslaget (se vedlegg 1). For nærmere opplysninger om forutgående behandling viser teknisk sjef til delegasjonssaken vedlegg 2 t.o.m. 6. Etter forvaltningsloven 29 er klagefristen i denne type saker 3 uker. Delegert vedtak ble fattet den 12. april-16, og klagen er journalført innkommet den 13. mai-16. Med bakgrunn i disse datoene anses klagen med normal tid for postgang å være innkommet innenfor den klagefristen som gjelder, og tas derfor opp til behandling som klagesak etter plan- og bygningsloven (pbl.). Argumentene i klagen oppsummeres i følgende punkter: 1. Det vil bli for økonomisk krevende for søkers sønn dersom omsøkte bolig (hvor søker bor) også skal følge med i eierskiftet. 2. Søkers sønn ønsker ikke at hans nåværende selvstendige boligeiendom (gnr./bnr. 70/37) se vedlegg 3, skal inngå i landbrukseiendommen han overtar. 3. Der landbruksareal leies bort er det ikke krav om å bo på det bortleide arealet, og det er således fullt mulig å drive et landbruksareal selv om man ikke bor på samme bruksnr. 4. Sønnens eiendom ble i 1964 krevd fradelt av Karmøy kommune, og det er derfor etter søkers mening; «meningsløst om kommunen nå går imot sitt eget pålegg/vedtak». For nærmere detaljer viser teknisk sjef til klagen (se vedlegg 1). VURDERING Teknisk sjef kan i klagers argumentasjon under pkt. 1, 2 og 4 ovenfor ikke se at det fremkommer nye eller endrede momenter som ikke tidligere har vært vurdert i delegasjonssaken. Teknisk sjef viser i den forbindelse til vedlegg 2; side 4 hvor både økonomi, tidligere fradeling i 1964, driftskonsekvenser av fragmentering og presedenshensyn er utredet. Følgelig finner en ikke grunnlag for ny vurdering av disse momenter. Pkt. 3 ovenfor er knyttet til klagers argumentering hvor han mener at omsøkte fradeling må likestilles med at det ikke er boplikt på leid areal. Teknisk sjef vil først vise til sin delegerte utredning hvor det orienteres om at eier etter annet lovverk (konsesjonsloven) har boplikt på egen eiendom (se vedlegg 2; side 4). Dette er i seg selv en lovforankret differensiering mellom boplikt på egen og leid eiendom. Imidlertid er avslag på dispensasjon etter pbl. knyttet til potensial for konkrete uheldige driftsmessig konsekvenser dersom endret arealbruk fra våningshus (eneste bolighus) til selvstendig boligeiendom i LNF-området tillates. Tilsidesettelse av vesentlige planhensyn knyttet til landbruk er tidligere utredet i delegasjonssaken (se vedlegg 2; side 4). Derfor finner teknisk sjef ikke grunnlag for ytterligere utredning av disse hensyn. KONKLUSJON

4 Teknisk sjef kan ikke se at det i klagen fremkommer nye eller endrede momenter som gjør at klagen bør tas til følge. Derfor anbefaler teknisk sjef at HTM opprettholder administrasjonens delegerte avslag på dispensasjon fra LNF-formålet.

5 Karmøy kommune 15/9(PC-8) Statsråd Vinjesgt. 25 k Kopervik Kopervik 12 05_16 Vedr.: Søknad om fradeling av eiendom gnr. 70 bnr. 14, klage på avslag. I forbindelse med søknad om deling av eiendom pe) ovennevnte eiendom så har jeg fått avslag. 3eg er helt uenig i de konkluspner som er tatt i saken, og ber derfor om at søknaden blir behandlet i flovedutvalg Teknisk, og at saken blir behandlet snarest da den har hatt lang behandlingstid. jeg har følgende momenter i saken som vi mener er viktige: Jeg, Knut Tjøsvoll er i dag eier av garden som ligger på gnr. 70, bnr. 14. Jeg, med min familie hor i vår holig som ligger i Øvre Eidevegen 84, denne bolig ligger på gnbr 70/14.1eg, Knut ønsker fortsatt å bo i min bolig selv om min sønn overtar gardsdriften Min sønn, Kristian Tjøsvoll m/familie ønsker å overta garden og gardsdriften. De bor i Øvre Eideveg 85, dvs like ved garden. Her har de sin enebolig på egen eiendom og ønsker selvsagt å bo her selv om de overta r gardsdriften. Garden har vært i familien i 3 generasjoner og jeg håper at Kristian Tjøsvoll blir den 4 generasjon. Det er viktig for Kristian å kunne overta garden uten å måtte overta gardshus, dette fordi det blant annet vil gi han en god økonomisk start når han overta r, noe som bør være et viktig moment i saken. Kristian ønsker ikke å føre sin eiendom inn i garden når han skal overta gardsdriften, men ser det som ingen problem å bo i en bolig som allikevel ligger et steinkast fra driftsbygningen. Om man tar et eksempel hvor la ndbruksa rea ler blir paktet bort, så vil det ikke bli krav til å bu på selve arealet som paktes bort. Det viser seg da at det er fullt mulig å drive et landbruksareal selv om man ikke bur på samme bru ksnummer, et tilfelle som kan sammenlignes med Kristian. I sin tid så påla Karmøy kommune Kristian sin farfar (som da var eier av garden), å skille ut Kristian sin eiendom (som Kristian bor på i dag) ut fra garden i Det vil være meningsløst om kommunen nå går imot sitt eget pålegg/vedtak.jeg nevner at det tidligere stod en bolig på garden, like ved vegen. Denne ville jeg restaurere slik at jeg kunne bo i den men fikk beskjed fra kommunen om at den måtte rives Jeg kan ikke se noen negative konsekvenser med søknaden og mener heller at dette er et positivt tiltak hvor Knut (som har drevet garden i generasjon nr 3) fortsatt får bo i sin bolig, samt at Kristian overtar gardsdriften (som 4 generasjon) og kan fortsatt bo i sin bolig. På bakgrunn av dette så ber jeg om at saken behandles i Hovedutvalg Teknisk

6 Med hilsen Knut Tjøsvoll Øvre Edevegen Kopervik

7 Teknisk etat Knut Tjøsvoll Øvre Eidevegen KOPERVIK Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref.: Helge Hustoft 15/ /16 GNR 70/14 AVSLAG PÅ SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM behandling etter Plan- og Bygningsloven Adresse: Gnr/Bnr: 70/14 Rekvirent: Knut Tjøsvoll Hjemmelshaver: Knut Tjøsvoll Saken er behandlet som delegert sak nr. 271/16 VEDTAK: I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og plan- og bygningslovens 19-2 avslår teknisk sjef dispensasjon fra kommuneplanens arealanvendelse til LNF-formål for fradeling av omsøkte bolighus på gnr./bnr. 70/14, jfr. samme lovs 11-6 samt teknisk sjefs utredning og vurdering. Teknisk etat behandlet denne sak etter myndighet tildelt etaten. Med hilsen Kjell B. Gilje forvaltningssjef e.f. Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Helge Hustoft saksbehandler Rådhuset, Postboks 167, 4291 KOPERVIK Telefon: e-post: post@karmoy.kommune.no

8 Vedlegg: 1. Oversiktskart, kommuneplan. 2. Oversiktskart, markslag. 3. Situasjonskart. 4. Dispensasjonssøknad. 2

9 SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM GNR/BNR 70/14 SAKSFREMSTILLING: I forbindelse med eierskifte til sønn søker Knut Tjøsvoll om fradeling av bolighus på landbrukseiendom med gnr./bnr. 70/14 hvor han har sitt bosted. Teknisk sjef viser til oversiktskart og situasjonskart hvor omsøkte bolig og parsellgrensene fremgår (se vedlegg 1, 2 og 3). Det foreligger egen søknad om dispensasjon som konsulent Knut Nordstokke har skrevet (se vedlegg 4). Søknaden ble komplett ved mottak av fullstendig nabovarsling den 21. jan.-16. Teknisk sjef vil i denne saken forholde seg til de anbefalinger av behandlingsrekkefølgen som daværende LD (nå LMD) og MD i fellesskap skisserte i «Planjuridiske fortolkinger nr. 2/02» (s. 14 i T-1416 fra aug.-02). Her anbefales det at delingssaker etter jl. - som også krever at det gis dispensasjon etter pbl., først bør behandles etter pbl. Ved et eventuelt avslag på dispensasjon vil det da ikke være nødvendig med behandling etter jl. Denne behandlingen er derfor som dispensasjonssak etter bestemmelsene i pbl. Kommuneplan: Landbruks-, Natur- og Friluftsområde, (LNF). Regulering: Ikke regulert. VURDERING: TILTAKETS KONSEKVENSER FOR NATURMANGFOLDET Teknisk sjef vurderer at søknad om deling ikke vil medføre noen konsekvenser for naturmangfoldet. DISPENSASJON ETTER PBL. Fradeling av eiendom er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1 første ledd, bokstav m). I henhold til pbl skal eiendom ikke deles eller opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot lov, forskrift eller plan. Regelverket som gjelder LNF-områdene tillater bare deling/bygging når formålet med tiltaket har tilknytning til «stedbunden næring». Begrepet «stedbunden næring» er knyttet til bygninger, anlegg eller bruk som det av hensyn til næringsdriften er nødvendig å plassere på stedet. Veilederen «Plan og Bygningsloven og Landbruk Pluss» definerer etablering av ny selvstendig boligeiendom som klart utenfor rammene for LNF-formål i kommuneplanen (jfr. s. 6 i T-1443 av juni-2005). Omsøkte fradeling av bolighus til ny selvstendig boligeiendom er derfor i strid med arealanvendelsen til LNF i gjeldende kommuneplan (jfr. pbl. 11-6). Søknaden er således avhengig av at det først gis dispensasjon før delingstillatelse evt. kan gis. Det følger av pbl at «kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov.» Det følger videre av 19-2 at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene med dispensering være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 3

10 Argumentasjonen i dispensasjonssøknaden sammenfattes i følgende pkt.: 1. Eierskifte til sønn hvor det pga. økonomisk utløsing av søsken blir for kostnadskrevende å overta bolighuset. 2. Ny eier (sønnen med familie) ønsker ikke at deres selvstendige boligeiendom (gnr./bnr. 70/37) skal inngå i landbrukseiendommen blant annet fordi den etter kommunalt pålegg ble fradelt i Dagens situasjon gjør det vanskelig å forstå det offentliges krav som i 1964 medførte at gnr./bnr. 70/37 måtte deles fra hovedbruket. 4. Konsulent Nordstokke skriver at kommunen i lignende saker har godkjent dispensasjon. Teknisk sjef vil til pkt. 1 fremheve at privatøkonomiske forhold er klart utenfor det som etter pbl. kan inngå i vurderingen av dispensasjon. Derfor kan dette ikke tillegges noen vekt. Når det gjelder argumentasjonen under pkt. 2 og 3 - som knytter seg til året 1964, anses dette som helt irrelevant for denne saken. Dette fordi både samfunnsutvikling, regelverk og planmessig arealdisponering var noe helt annet enn det som i dag er en mye mer offentlig styrt arealbruk gjennom foreliggende kommuneplan. Følgelig kan ikke teknisk sjef legge noen vekt på disse argumentene. Under pkt. 4 mener teknisk sjef at konsulent Nordstokke fremfører et svært generelt argument som ikke er konkret nok til at det gir grunnlag for vurdering sett i forhold til prinsippet om likebehandling (at like saker skal behandles likt). I brev av 21. feb og 19. nov fra landbruksministeren og miljøvernministeren blir det fremhevet at spredt utbygging over tid gir en uheldig fragmentering av landskapet og produksjonsområdene. Nevnte myndigheter fremhever særlig hvilket ansvar kommunene har for å begrense omdisponering av jordressursene gjennom arealplaner, spredt utbygging og dispensasjonspraksis. Gjennom kommuneplanens LNF-formål er det konkretisert at landbrukshensyn skal prioriteres foran etablering av selvstendige boligeiendommer i slike områder. I pkt. 2 av bestemmelsene til kommuneplanen er det gitt noen retningslinjer ved behandling av søknad om tillatelse i LNFområdene. Av illustrasjonskartet som medfølger retningslinjene fremgår det at omsøkte bolighus er lokalisert innenfor område 6: Brekke-Kopervik, i et viktig jordbruksområde. Teknisk sjef viser til forannevnte momenter - samt oversiktskartet (se vedlegg 1), og mener derfor at etablering av ny (og fritt omsettelig) boligeiendom uten landbrukstilknytning vil medføre økt fragmentering i et viktig landbruksområde. I den forbindelse vil teknisk sjef påpeke at omsøkte boligparsell grenser direkte mot beitemark og noe mot dyrket mark (se vedlegg 2). Dette kan over tid virke uheldig for driften av disse jordbruksarealene fordi det kan komme eier(-e) uten forståelse for landbruksdrift. Dette gjelder potensialet for interessekonflikter mellom drift av jordbruksarealene rundt og eier av selvstendig boligeiendom som blant annet kan være relatert til støy fra maskinell drift og lukt ved gjødselspredning. Landbrukseiendommen har i realiteten bare ett bolighus som søkes fradelt (se oversiktskartene). Teknisk sjef er kjent med at eiendommen etter annet lovverk (konsesjonsloven) har personlig boplikt ved eierskifte. Derfor mener en det er svært uheldig for landbruksinteressene at bolighuset deles fra. Dersom dispensasjon gis for fradeling av bolighus på omsøkte landbrukseiendom, mener teknisk sjef at dette vil gi føringer (skape presedens) for fremtidige tilsvarende saker. Konsekvensen av dette blir da lett en svært uheldig svekkelse av forutsigbarheten for landbrukets rammevilkår og den øvrige samfunnsutviklingen som arealbruken i kommuneplanen skal gi. Presedenshensyn må derfor gis stor tyngde i helhetsvurderingen. 4

11 KONKLUSJON: Nasjonale landbrukspolitiske mål knyttet til å unngå uheldig fragmentering av viktige landbruksområder har stor vekt. Teknisk sjef mener derfor at å unngå slik fragmentering sammen med fare for uheldig presedens knyttet til planmessig forutsigbarhet i LNF-områdene og landbruksbehov for bolighus, må gis tung vekt. Totaliteten av dette vurderes dithen at hensynet til landbruket settes vesentlig til side. Derfor mener teknisk sjef at det med hjemmel i pbl andre ledd første punktum ikke kan dispenseres for fradeling av omsøkte bolighus. Dette avslaget er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan påklages av søker, naboer, gjenboere og øvrige definerte parter i saken innen 3 uker. 5

12 GEBYRSKJEMA Saksnr.: 15/ Gnr/bnr: 70/14 Med hjemmel i Karmøy kommunes gebyrregulativ for behandling av søknader etter plan- og bygningsloven er det regnet ut følgende gebyr/refusjon: Søknad, 20-1 TILTAK AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR BEHANDLING/TJENESTE AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR Endring av tillatelse Gjentatt utstikking Dispensasjon, avslag pbl ,- 6000,- Godkjenning av foretak DELSUM 6000,- TILLEGGSGEBYR/AVSLAG KODE DELSUM PROSENTSATS GEBYR Avslag Ulovlig arbeid TOTALT GEBYR 6000,- REFUSJON Trukket søknad KODE TOT.GEBYR -MIN.SATS PROSENTSATS BELØP dato Helge Hustoft saksbehandler 6

13 OVERSIKTSKART KARMØY KOMMUNE MED KOMMUNEPLAN Gnr/Bnr: Adresse: Dato : Målestokk: 0 50 FORVALTNINGSAVDELINGEN 70/ : Kartet kan inneholde feil, noen grenser er usikre. Fargelagt kart må innsendes ved søknad eller melding. 150 m Datum: Euref 89/UTM 32 Tegnforklaring: Vegkant Planformål: LNF-område Landbruk, natur- og friluftsområder Eksisterende Høydekurve Eiendomsgrense målt Eiendomsgrense usikker Bygg -takflate Trafikkareal Planlagt Boligområde Næringsbebyggelse Friområde Bygg -planlagt/ ikke innmålt Høyspent, stolper Kommunale VA-ledninger, kum I henhold til Kommuneplanen kan det i planlagt formålsområde være krav om plan.

14 MARKSLAG OVERSIKTSKART Gnr/Bnr : 70/14 Dato : Målestokk: 1:3000 Tegnforklaring: KARMØY KOMMUNE FORVALTNINGSAVDELINGEN m NB: Kartet kan inneholde feil, noen grenser er usikre. Fulldyrka jord Eiendomsgrense målt Eiendomsgrense usikker Overflatedyrka jord Innmarksbeite Bonitetsgrense Skog Åpen fastmark Bebygd Myr

15 Dokid (15/4926-1) Situasjonskart Gnr/Bnr: Del av 70/14 Adresse: Dato : Målestokk: 1: m SKART MED KOMMUNEPLAN k KARMØY KOMMUNE W FORVALTNINGSAVDELINGEN * Kartet kan inneholde feil, noen grenser er usikre. Fargelagt kart må innsendes ved søknad eller melding. Datum: Euref 89/UTM 32 \ ' N N MOTTATT DES Tegnforklaring: Vegkant Høydekurve Eiendomsgrense målt Eiendomsgrense usikker Bygg -takflate Bygg -planlagt/ ikke innmålt Høyspent, stolper Kommunale VA-ledninger, kum Planformål: LNF-område Landbruk, natur- og trduftsområder Boligområde Tjenesteyting Industri/forretning Fritidsbebyggelse Sentrumsområde Friområde Blandet formål Eksisterende I Trafikkareal Planlagt I henhold til Kommuneplanen kan det iplanlagt forrnålsområde være krav om plan.

16 . D Dokid: ( ). Søknad om dispensasjon ri.0 I Karmøy kommune Statsråd Vinjesgt Kopervik MOTTATT 1cDES Kopervik Vedr.: Søknad om fradeling av eiendom gnr. 70, bnr. 14, søknad om dispensasjon. Da tiltaket er et gardshus og ligger i et LNF område så vil vi søke om dispensasjon. Vi har følgende merknader og fakta i saken: Knut Tjøsvoll er i dag eier av garden som ligger på gnr. 70, bnr. 14. Han, med sin familie bor i deres bolig som ligger i øvre Eidevegen 84, denne bolig ligger på gnbr 70/14. Når han nå søker om å få utskilt sin bolig, så er det av flere årsaker. Hans sønn, Kristian Tjøsvoll m/familie ønsker å overta garden og gardsdriften. De bor i øvre Eideveg 85, dvs like ved garden. Her har de sin enebolig på egen eiendom og ønsker selvsagt å bo her selv om de overtar gardsdriften. Når Kristian Tjøsvoll overtar driften av garden så må han betale ut sine søsken da de skal ha sin del av arven. For å gi Kristian en god start som bonde, med ny gard, så vil det være meget gunstig og god start for han og hans famlie å kun overta garden og ikke gardshuset. Hvis Knut Tjøsvoll får skilt ut sin bolig så har han og hans familie fortsatt et sted å bo, samtidig som Kristian med sin familie betaler sine søsken kun den del av arv som omfatter garden uten gardshuset. Hvis pkt. 1 og pkt. 2 går i oppfyllelse, så vil dette gi Kristian mulighet til å investere ved å fjerne gamle driftsbygninger og sette opp nye, noe som er nødvendig for å ivareta en god drift av garden. Skulle han ha bygget et nytt gardshus i tillegg så ville dette ikke vært lønnsomt for han. Som nevnt over så bor Kristian og hans familie i øvre Eidevegen 85, like ved driftsbygningen. Han ønsker ikke å føre denne eiendom inn i garden når han skal overta gardsdriften, tross alt så var det Karmøy kommune som påla hans farfar (som da var eier av garden), å skille den eiendommen (som Kristian bor på i dag) ut fra garden i Som Arkitekt og konsulent, så har jeg en del oppdrag i Karmøy kommune. Flere av sakene er lignende saker og ser ofte at disse går gjennom systemet uten problemet. Vi kan ikke se at dette gir problemer for området om dispensasjon i denne sak blir gitt. I dagens situasjon har vi vansker med å forstå kommunens krav om utskilling av gnr. 70, bnr. 37 tilbake i Hadde denne eiendom fremdeles tilhørt garden så hadde dette ikke vært noe problem. Oppsummering: Kristian Tjøsvoll m/familie ønsker å overta gardsdriften men samtidig bo i sin bolig som han har påkostet mye. Han ønsker å overta den rimeligst mulig, uten å måtte bygge nytt gardshus slik at han kan få løst ut sine søsken. Knut Tjøsvoll ønsker å skille ut sin bolig slik at han m/familie fortsatt har et sted å bo. Karmøy kommune får en ny generasjon til å drifte garden. Vi skulle mene at dette er positivt for alle parter? Vi nevner også at det tidligere har stått en bolig på garden, nær øvre

17 Eidevegen. Denne bolig var i dårlig forfatning, Knut Tjøsvoll ville restaurere den men fikk beskjed fra kommunen om å rive den. Det anses at fordelene er vesentlig større enn ulempene ved at omsøkt fradeling tillates. Omsøkt fradeling vil på en positiv måte bidra til at det fortsatt kan drives lønnsomt landbruk på eiendommen. Dette har vært en sak for tiltakshaver som har dratt ut i tid og det hadde vært ønskelig med en rask tilbakemelding i saken. Med hilsen I k(billa, Knut Nordstokke EDBTjenester Norge Ltd P.b. 3, 4291 Kopervik

18 SAKSPROTOKOLL - 70/14 - YTRE EIDE - DELING BOLIGHUS, AVSLAG DISPENSASJON - KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk og miljø behandlet saken den , saksnr. 87/16 Behandling: Hagland (FrP) fremmet følgende forslag: Saken utsettes for befaring. Haglands utsettelsesforslag vedtatt med 5 stemmer mot 4 (1 Ap, 1 KrF, 1 Sp, 1 MDG). Vedtak: Saken utsettes for befaring.