Saksbehandler: Gry Trovåg Hansen Arkiv: GNR 86/94 Arkivsaksnr.: 16/3734

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Gry Trovåg Hansen Arkiv: GNR 86/94 Arkivsaksnr.: 16/3734 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk og miljø Hovedutvalg teknisk og miljø /94 - HUSØYVEGEN, AVALDSNES - NYBYGG BRAKKERIGG - KLAGEBEHANDLING Forslag til vedtak: Hovedutvalg teknisk og miljø opprettholder delegert sak nr. 779/16. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling.

2 SAKSFRAMSTILLING Fakta/saksopplysninger: I delegert sak nr. 779/16 ble det gitt avslag på søknad om oppføring av boligbrakker. Avslaget ble gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-4 virkning av reguleringsplan, herunder formål. Vedtaket ble påklaget i brev datert av søker. Klagen: I klagen fremkommer det i hovedsak at de har vanskeligheter med å se at det skal være et problem å sette opp denne typen brakkerigg på dette industriområdet. Den omsøkte brakkeriggen vil ikke benyttes som bolig i tradisjonell forstand. Dette er brakker beregnet på innkvartering av industriarbeidere som bor her i kortere perioder mens de jobber ulike skiftordninger. Det presiseres også i klagen at det i søknaden subsidiært ble søkt om en midlertidig dispensasjon, samt at det vises til at dersom disse brakken var en nyoppføring med inntil 2 års varighet, ville det ikke ha vært nødvendig å søke om dispensasjon. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Vurdering: Oppføring av boligbrakker er søknadspliktig i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1 bokstav a), jf Eiendommen er omfattet av reguleringsplan nr , Husøy Tretholmane, og er regulert til industriformål. Oppføring av boligbrakker i et regulert industriområde er i strid med gjeldende reguleringplan, og er dermed avhengig av en dispensasjon. Det følger av pbl at «kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov.» Det følger videre av pbl at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensyn i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I klagen anføres at det ikke er et problem å sette opp denne type brakkerigg på dette industriområde. Eiendommen ligger midt inne i et aktivt industriområde, og er bebygd med et større industribygg i tillegg til brakkeriggen som består av 14 brakker i to etasjer. Sør og vest for bygningene er eiendommen delvis gruset/delvis asfaltert. For øvrig er eiendommen ikke opparbeidet. Teknisk sjef sjer på det som uheldig å ha boligbrakker inne på industriområdet, med tanke på på den industrielle virksomheten som foregår på stedet. Det er ikke ønskelig å blande bolig og industri, da beboelse på dette industriområdet ikke gir tilfredsstillende bomiljø og bokvalitet for beboerne. Dette begrunnes særlig med at det på industriområdet er mye støy, risiko for skader, ingen mulighet for rekreasjon osv.

3 På bakgrunn av ovennevnte vurdering blir hensyn bak reguleringsplanen vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon i denne saken. I klagen er det det anført at det i søknaden subsidiært ble søkt om en midlertidig dispensasjon, samt at det vises til at dersom disse brakkene var en nyoppføring med inntil 2 års varighet, ville det ikke ha vært nødvendig å søke om dispensasjon. I søknaden ble det subsidiært søkt om midlertidig plassering for 10 år. Teknisk sjef viser til at det ble godkjent en midlertidig brakkerigg på eiendommen i 1997, som ble erstattet av en annen brakkerigg i 2014/2015 uten søknad om tillatelse. Dette innebærer at det har vært boligbrakker på eiendommen i 20 år, og med en midlertidig tillatelse i ytterligere 10 år vil det si 30 år. Dette kan på ingen måte sies å være midlertidig. Når det gjelder midlertidige tiltak inntil 2 år viser teknisk sjef til Kommunal- og regionaldepartementets uttalelse om reguleringsplanens virkning på midlertidige tiltak: «Departementet kan se at lovteksten sammenholdt med lovens forarbeider kan skape uklarhet i rettstilstand med hensyn til om regulerinsplanen er bindende også for midlertidige tiltak. Men som det det fremgår av lovens forarbeider (Ot. prp. Nr 45 ( ) s. 250 ) har departementet lagt til grunn at reguleringsplanen ikke har bindende virkning for midlertidige tiltak som skal plasseres inntil 2 år, med mindre planen selv uttrykkelig forbyr dette.» Dette vil imidlertid ikke komme til anvendelse i denne saken, da boligbrakker som allerede har stått i 20 år ikke er midlertidige, og formål i gjeldende reguleringsplan er dermed bindende for dette tiltaket. Teknisk sjefs konklusjon: Teknisk sjef kan ikke se at det i klagen er kommet frem nye momenter som skulle tilsi at vedtak i delegert sak nr. 779/16 skal endres. Det anbefales dermed at hovedutvalg teknisk og miljø opprettholder vedtaket. Oversikt over vedlegg: 1. Klage datert Avslag del. sak nr. 779/16 3. Situasjonskart 4. Søknad om tillatelse 5. Gjenpart av nabovarsel 6. Søknad om dispensasjon 7. Tegninger 8. Oversiktskart (flyfoto)

4

5

6

7 Teknisk etat Eide Bygg & Anlegg AS Kvalamarka 27 B 5514 HAUGESUND Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref: Ingvill Granodd 16/ /16 GNR 86/94 AVSLAG Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens Kap 20. Gjelder: Nybygg. Annen bygning for overnatting / bygning som tjener som slik Byggested: Husøyvegen, Avaldsnes, Gnr./Bnr. 85/94 Tiltakshaver: Eide Bygg & Anlegg AS Ansvsøker: Eide Bygg & Anlegg AS Saken er behandlet som delegert saknr. 779/16 Søknaden avslås i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og Søknaden gjelder oppføring av boligbrakker. Søknaden er avhengig av dispensasjon fra plan- og bygningsloven 12-4, om virkning av reguleringsplan, herunder formål. Det foreligger ikke protester til søknaden. Det er ikke ønskelig å blande bolig og industri p.g.a. hensyn til helse, miljø og sikkerhet. Teknisk etat behandler denne sak etter delegert myndighet tildelt etaten. Dette avslag er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av tiltakshaver og andre med rettslig klageinteresse. Kjell B. Gilje forvaltningssjef Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Ingvill Granodd saksbehandler Rådhuset, Postboks 167, 4291 KOPERVIK Telefon: e-post: post@karmoy.kommune.no

8 SØKNAD OM TILLATELSE TIL OPPFØRING AV BOLIGBRAKKER GNR/BNR 86/94, AVALDSNES. AREALPLAN Regulering : R408-2 Husøy Tretholmane Formål : Industri, lager, kontor Grad av utnyttelse : 40 % Gesimshøyde : 12 m TEKNISKE ANLEGG Utslipp : Husøy Atkomst : Via privat veg til offentlig veg BOLIGBRAKKE Bebygd grunnflate : 147 m 2 Ant.etasjer : 2 Takform/vinkel : Flatt tak Gesimshøyde : 6,3 m AVSTAND Nabogrense Nærmeste bygning : 8 m : 1,5 m Uttalelser fra annen myndighet: VAR-avdelingen viser til avgitt tinglyst erklæring og tillater brakke nær kommunale ledninger. Historikk: Det ble godkjent en midlertidig brakkerigg Denne brakkeriggen ble erstattet av en annen brakkerigg i 2014/2015, uten søknad om tillatelse. Disse brakkene er fra 2009 og oppfyller ikke krav i TEK10. Karmøy brann- og redningsvesen gjennomførte branntilsyn den 12. april 2016 i ovennevnte objekt. Det ble konstatert manglende slokkeutstyr og mangel på systematisk sikkerhetsarbeid. Avvikene er senere rettet. Dette branntilsynet avdekket at brakkene var satt opp uten nødvendig tillatelse, og tiltakshaver fikk beskjed om å rette opp i dette. Derfor foreligger det nå søknad om tillatelse til permanent tillatelse for boligbrakker, subsidiært for 10 år. Brakkene huser utenlandske arbeidere. Fritak fra teknisk forskrift: Det søkes om fritak fra teknisk forskrift om tilgjengelighet og universell utforming, energieffektivitet og energiforsyning. Søknaden begrunnes slik: «Tiltaket består av brukte brakker. Disse er bygget i 2008/2009 og er således relativt nye og holder en meget bra standard. På grunn av at brakkene er noen år gamle, så er de ikke bygget i henhold til dagens krav, men det er kostbare brakker med en kvalitet som er høyere enn det meste av brakker som finnes i dag og også mange bolighus. Brakkene er tenkt benyttet til innkvartering av idustriarbeidere i bedrifter lokalisert til Husøy. Med bakgrunn i den type arbeid arbeiderne utfører, så må de være tilnærmet 100 % funksjonsfriske.» Brakkene er oppført for et til to år siden, altså etter at TEK10 ble gjeldende. Det skulle derfor vært satt opp brakker som oppfylte kravene i TEK10, særlig ettersom det søkes om en permanent plassering. Ettersom de gamle brakkene ble fjernet og det ble satt på plass et nybygg, så kan det ikke gis dispensasjon fra PBL 31-2, som gjelder endringer i eksisterende bygninger. 2

9 Dispensasjoner: Det søkes dispensasjon fra regulert formål. Søknaden begrunnes slik: «Brakkene skal brukes til innkvartering av industriarbeidere ansatt i bedrifter som driver sin virksomhet på Husøy, og er derfor tett og direkte knyttet til næringsvirksomhet/industri i dette området.» Det følger av pbl at «kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov.» Det følger videre av pbl at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensyn i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Boligbrakkene ligger på en eiendom som er regulert til industri. Eiendommen ligger midt inne i industriområdet og er bebygd med et større industribygg i tillegg til brakkeriggen, som består av 14 brakker i to etasjer. Sør og vest for bygningene er eiendommen delvis gruset/delvis asfaltert. For øvrig er eiendommen ikke opparbeidet. Eiendommen egner seg ikke til boligformål, og brakkene er direkte i strid med reguleringsformålet. Teknisk sjef ser det som uheldig å ha boligbrakker inne på industriområdet med tanke på den industrielle virksomheten som foregår på stedet. Det er generelt ikke ønskelig å blande bolig og industri. Boligbrakkeriggen ikke gir tilfredsstillende bomiljø og bokvalitet for beboerne. Folk skal egentlig ikke bo på et slikt område pga støy, risiko for skader osv, med andre ord krav til helse, miljø og sikkerhet. Det er 2 km til nærmeste butikk (OTI), og arbeiderne må ha bil til alle sentrumsfunksjoner. Kommunen har ingen kontrollmulighet. Brakkene kan i praksis brukes som hybelhus for folk fra hele regionen. Saken kan danne presedens; dvs også andre kan kreve å få sette opp hybelbrakker på industriområdet. Det fins egnede arealer for boligbrakker utenfor industriområdet, blant annet sør for Umoe på Nygård og mellom Nygårdskrysset og Veldetun. På denne bakgrunn anser teknisk sjef at hensynet bak reguleringsplanen anses å bli vesentlig tilsidesatt, fordelene er ikke større enn ulempene. Lovens krav til å gi dispensasjon er derfor ikke oppfylt. Klageadgang: Naboer, gjenboere og andre berørte parter har 3 ukers frist til å klage vedtaket inn for høyere myndighet. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. 3

10 GEBYRSKJEMA Saksnr.: 16/ Gnr/bnr: 85/94 Med hjemmel i Karmøy kommunes gebyrregulativ for behandling av søknader etter plan- og bygningsloven er det regnet ut følgende gebyr/refusjon: Søknad, 20-4 TILTAK AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR Boligbrakker , BEHANDLING/TJENESTE AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR Endring av tillatelse Gjentatt utstikking Dispensasjon Godkjenning av foretak DELSUM TILLEGGSGEBYR/AVSLAG KODE DELSUM PROSENTSATS GEBYR Avslag Ulovlig arbeid TOTALT GEBYR REFUSJON Trukket søknad KODE TOT.GEBYR -MIN.SATS PROSENTSATS BELØP dato Ingvill Granodd saksbehandler 4

11

12

13

14

15 E E E N N Målestokk 1:3000

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29 SAKSPROTOKOLL - 86/94 - HUSØYVEGEN, AVALDSNES - NYBYGG BRAKKERIGG - KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk og miljø behandlet saken den , saksnr. 11/17 Behandling: Hagland (FrP) fremmet følgende forslag: Saken utsettes for befaring. Haglands utsettelsesforslag vedtatt med 7 stemmer mot 2 (KrF 1, MDG 1). Vedtak: Saken utsettes for befaring.