1 Reguleringsbestemmelser, Reguleringsplan , Hovden Høyfjellshotell og Hovdestøylen

Transkript

1 1 REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTTING TIL DETALJPLAN FOR UTVIKLING AV HOVDEN HØYFJELLSHOTELL og HOVDESTØYLEN I medhold av 12-7 og i plan- og bygningsloven av nr. 71 har Bykle kommunestyre vedtatt denne reguleringsplanen med tilhørende reguleringsbestemmelser i møte xx.xx.xxxx som sak xxxx/xx. Dato: xx.xx.2017 Rev Forslag endring Endring (s.4) fra vedtatt plan foretatt med rød skrift SMS Arkitekter AS ordfører 1.0 FORMÅL MED PLANEN Formålet med planen er ombygging av hotell til fritidsleiligheter samt legge til rette for nye fritidsleiligheter med tilhørende fasiliteter og infrastruktur, samt en opprustning og kapasitetsutvidelse ved Hovdestøylen. Området reguleres til følgende formål: BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5, 2. ledd nr. 1) Fritidsbolig Blokk (BFB1 BFB5) Uteoppholdsareal (f_but1 - f_but4) Renovasjonsanlegg (f_bre) (Oppstillingsplass ved henting) Øvrige kommunaltekniske anlegg (o_bkt) Hotell/Overnatting (BH1 BH3) gjelder for plankart Hovdestøylen SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5, 2. ledd nr. 2) Kjøreveg (o_skv og f_skv) og f_skv gjeldende plankart for Hovdestøylen Parkeringsplasser (f_spp1 SPP4) Annen veggrunn grøntareal (f_svg) og o_svg gjeldende plankart Hovdestøylen GRØNNSTRUKTUR (PBL 12-5, 2. ledd nr. 3) Friområde (o_gf1 o_gf9) Turvei (o_gt)

2 2 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG MED TILHØRENDE STRANDSONE (PBL 12-5, 2. ledd nr. 6) Friluftsområde i sjø og vassdrag (o_vfv) HENSYNSSONER (PBL 12-6) Registrerte kulturminner Frisiktsone 2.0 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Krav om rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen I tråd med kommunedelplanen skal tapte hotellsenger ved ombygging av Høyfjellshotellet erstattes ved en kapasitetsøkning ved Hovdestøylen. Dette kan skje ved en effektivisering av eksisterende bygningsmasse. I tråd med kommunedelplanen for Hovden skal det sikres et tilsvarende antall nye hotellsenger i tilknytning til Hovdestøylen, som ny fritidsbebyggelse på felt FB8 (høyfjellshotellet) i kommunedelplanen genererer. Dette skal skje trinnvis som vist under, men tilpasninger til markedet tillates. Kommunedelplanen viser også til at minst 50% av enhetene innenfor FB8 i KDP skal tilrettelegges for utleie, BFB1 som inneholder 36 av 72 enheter skal tilrettelegges for dette formålet. Trinn 1: Når 18 enheter (25% av totalen) i BFB1 i området for Høyfjellshotellet er ferdigstilt skal det oppføres tilsvarende antall «varme» sengeplasser innenfor området BH2 ved Hovdestøylen før det kan gis igangsetting for nye enheter ved Høyfjellshotellet. Trinn 2: Når ytterligere 18 enheter (25% av totalen) i BFB1 i området for Høyfjellshotellet er ferdigstilt skal det oppføres tilsvarende antall «varme» sengeplasser innenfor området BH2 ved Hovdestøylen før det kan gis igangsetting for nye enheter ved Høyfjellshotellet. Trinn 3: Når BFB2 (16 enheter, ca 24% av totalen) ved Høyfjellshotellet er ferdigstilt skal det oppføres tilsvarende antall «varme» sengeplasser innenfor området BH2 ved Hovdestøylen før det kan gis igangsetting for nye enheter ved Høyfjellshotellet. Trinn 4: Når BFB3 og BFB4 (20 enheter, ca 26% av totalen) ved Høyfjellshotellet er ferdigstilt skal det oppføres tilsvarende antall «varme» sengeplasser innenfor området BH2 ved Hovdestøylen. Med alle 4 trinn utbygd er 72 enheter («kalde enheter») realisert ved Høyfjellshotellet hvorav 36 innenfor BFB1 er tilrettelagt for utleie. Da er også tilsvarende antall «varme enheter» ved Hovdestøylen være ferdig opparbeidet. Før det kan gis ferdigtillatelse for fritidsbolig skal minst en lekeplass være ferdig opparbeidet.

3 3 3.0 FELLESBESTEMMELSER Krav til byggesøknad Sammen med søknad om byggetillatelse skal det foreligge situasjonsplan i målestokk 1:500 som viser avkjørsler, parkeringsplasser, terrengbehandling, beplanting, inngjerding, skjerming, utforming av lekeplasser, utemøblering, og tiltak som er søknadspliktige iht. planog bygningsloven. Det skal utarbeides fasadetegninger og snitt som angir høyder. Det skal leveres plantegninger i minimum målestokk 1:200 Funksjons og kvalitetskrav til utforming av arealer, bygninger og anlegg Innenfor planområdet skal gangarealer og lekeareal så langt det er mulig tilrettelegges etter prinsippene om universell utforming. Ved utforming av utendørsanleggene skal det planlegges for områder som kan brukes som snø deponi. Utforming og estetikk Det skal stilles høye krav til estetisk utforming av bygninger og utendørsanlegg. a) Ny bebyggelse skal være i tre med stående eller liggende kledning. Fargen skal være mørk med mørke vindusrammer og karmer. b) Deler av sokkeletasjer, 1. etasje og inngangspartier skal ha muralt uttrykk og kan forblendes med naturstein. c) Tak skal tekkes med torv, sedum eller bord d) I bratt terreng kan det etableres trapper og støttemurer av naturstein eller betong til terrassering. Trinnvis utbygging Trinnvis utbygging er tillatt men må fortrinnsvis organiseres slik at senere utbygging ikke skaper ulempe for allerede utbygde felt. Ved trinnvis utbygging må parkering og utearealer tilknyttet det aktuelle feltet ferdigstilles før det gis brukstillatelse. Krav til miljøkvalitet Avfall skal håndteres i henhold til punkt 4.4 i disse bestemmelser Det skal utarbeides tekniske planer for håndtering av overvann, som skal godkjennes av Bykle kommune. Vann, strøm og avløpsanlegg skal fortrinnsvis legges i samme trasè som veier Tiltak mot Radon skal være i henhold til krav TEK 10 Kulturminner Hvis det under arbeidets gang skulle komme frem gjenstander eller andre spor fra eldre tid, skal arbeidet stanses og melding umiddelbart sendes Aust-Agder fylkeskommune v/ seksjon for kulturminnevernt, jf. Kulturminneloven 8 annet ledd.

4 BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5, 2. ledd nr. 1) Fellesbestemmelser Formålsgrense gjelder som byggegrense hvor byggegrense ikke er vist Ubebygde områder av BFB skal opparbeides på en tiltalende måte eller bevares som naturtomt. Mindre konstruksjoner som boder, pergola, etc som hever utearealenes brukbarhet og kvalitet kan tillates Det skal være felles antenne anlegg for TV. Private parabol, og andre antenner tillates ikke. (utendørs) Plankart viser kun ett nivå. Under feltene SPP1, BUT2 og BFB2 skal det bygges parkeringsanlegg delvis under terreng. Anlegget kan inneholde inntil 90 parkeringsplasser. Parkeringsanlegg under terreng medregnes i utnyttelse maks. BRA BFB1 Fritidsbolig Blokk Kan bebygges med 36 antall fritidsleiligheter i størrelser fra 45m2 125m2. Bebyggelsen skal deles opp og tilpasses terrenget BFB2 Maks utnyttelse BRA = m2 Bebyggelsen skal ha pulttak med maks vinkel 10 grader. Det er ikke stilt vilkår om arkeologiske undersøkelser forbundet med dispensasjon av den berørte automatisk fredete kullgropen id 92002, som er markert som bestemmelsesområde #1 i plankartet. Kan bebygges med 16 antall fritidsleiligheter i størrelser fra 70m2 150m2. Bebyggelsen skal deles opp og tilpasses terrenget BFB3 Maks utnyttelse BRA = 2000 m2 Bebyggelsen skal ha saltak med maks vinkel 40 grader. Kan bebygges med 8 antall fritidsleiligheter i størrelser fra 70m2 140m2. Bebyggelsen skal deles opp og tilpasses terrenget BFB4 Maks utnyttelse BRA = 900 m2 Bebyggelsen skal ha saltak med maks vinkel 40 grader. Kan bebygges med 12 antall fritidsleiligheter i størrelser fra 100m2 140m2. Bebyggelsen skal deles opp og tilpasses terrenget.

5 5 Maks utnyttelse BRA = 1650 m2 Bebyggelsen skal ha saltak med maks vinkel 40 grader BFB5 Eksisterende hotellbygning skal bygges om til 27 fritidsleiligheter i størrelser fra 79 m2 117 m2. Deler av eksisterende bebyggelse skal rives. Det tillates påbygg med en inntrukket etasje. Nye bygningselementer (balkonger, påbygg, trappehus) skal tilpasses den eksisterende bygningen. Maks utnyttelse = 3600 m2 Maks byggehøyde 16 m (målt fra ferdig planert terreng) Bebyggelsen skal ha flatt tak BH1 Hotell/Overnatting Gjelder for plankart Hovdestøylen Innenfor eksisterende bebyggelse kan/skal det tilrettelegges for tilsvarende nye sengeplasser som forsvinner ved Høyfjellshotellet i forbindelse med ombygging til fritidsleiligheter BH2 Området skal nyttes til hotellformål. Maks utnyttelsesgrad er BRA 5000m2. Maks gesimshøyde 10m og maks mønehøyde 15m målt fra inngangsnivå. Bebyggelsen kan ha et moderne uttrykk, men skal harmonere med eksisterende hotellbebyggelse BH3 Området skal nyttes til hotellformål, eller andre funksjoner knyttet til hotelldriften. Maks utnyttelsegrad er 1700m2. Maks gesimshøyde 6m og maks mønehøyde 12m. Bebyggelsen kan ha et moderne uttrykk, men skal harmonere med eksisterende hotellbebyggelse. Uteoppholdsareal F_BUT1 f_but3 Uteområdene skal utformes med tanke rekreasjon for alle aldersgrupper. Innenfor feltene kan man etablere frittliggende sportsboder inntil 15m2 i husklynger på opptil 3 boder. Dette er for å danne tun rundt lekeareal og uteopphold, samt fungere som skjerm mot vei. Deler av uteområdene må planlegges som snø deponi f_but4 Skal opparbeides og beplantes på en tiltalende måte for å definere veiføring og dempe virkningen av mur inn til parkeringsanlegg. Natursteinmur i inntil 1 meters høyde tillates.

6 f_bre Renovasjonsteknisk anlegg Oppstillingsplass for avfalls beholdere utenfor avfallsrom som er plassert i parkeringskjeller. Felles for hele planområdet. Kommunalteknisk anlegg Trafo o_bkt (offentlig) Ny trafo for området skal plasseres som vist på plankartet. Utforming av trafoen skal ta hensyn til omgivelsene med tanke på materialbruk og estetikk. 5.0 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5, 2. ledd nr. 2) Det skal utarbeides tekniske planer for offentlige kjøreveier og annen veggrunn som legges fram for offentlig godkjenning innen igangsettingssøknad Kjøreveg: (o_skv). Veier skal opparbeides om vist på plankartet etter godkjente tekniske planer. Kjøreveg: (f_skv) I kart for Høyfjellshotellet: Er adkomstvei til parkeringsanlegget som er felles for all bebyggelse i området. I kart for Hovdestøylen: Felles adkomstvei til all bebyggelse og parkering i området. Parkeringsplasser (f_spp1- f_spp4) I kart for Høyfjellshotellet: Det settes krav til 1,5 plass pr fritidsbolig. I tillegg til plassene under terreng beskrevet i pkt skal det opparbeides parkeringsplasser på terreng som vist på plankartet, totalt 31 parkeringsplasser. I tillegg kommer 21 plasser under BFB2 som carportløsning med adkomst direkte fra o_skv. Ved eventuell underkapasitet kan inntil 10 parkeringsplasser sikres ved Hovden Panorama gjennom private avtaler. Felles for hele planområdet. I kart for Hovdestøylen: f_spp er felles parkeringsplass for hele planområdet. Annen veggrunn grøntareal. (f_svg og o_svg) Skal opparbeides og beplantes på en tiltalende måte, men beplantning må ikke hindre frisikt ved utkjørsel fra parkeringsplass til veien. Felles for hele planområdet. o_svg er tilknyttet plankart for Hovdestøylen og er offentlig veggrunn. 6.0 GRØNNSTRUKTUR (pbl 12-5, 2. ledd nr. 3) Friområde: (o_gf1 o_gf9) Offentlige friområder skal i størst mulig grad bevares som i dag og fremstå som naturområder. o_gf1 og o_gf2 skal sikre allmenn tilgang til vannet o_vfv. O_GF9 er friområde som er avsatt til frilek

7 7 Turvei: (o_gt) Eksisterende turveier skal i minst mulig grad berøres under utbygging, eventuelt tilbakeføres til samme standard som før eventuelle inngrep. 7.0 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG MED TILHØRENDE STRANDSONE (pbl 12-5, 2. ledd nr. 6) Friluftsområde i sjø og vassdrag: (o_vfv) Det er ikke tillatt å gjøre inngrep i/på vannet med unntak av innretninger som har tilknytning til friluftsliv. Montering av fontene eller andre utsmykninger kan tillates. 8.0 HENSYNSSONER (pbl 12-6) I regulerte frisiktsoner skal det være fri sikt 0,5 meter over tilstøtende vegers nivå. Det tillates ikke snøopplag i frisiktsone. Stolper og høystammede trær kan tillates. Automatisk fredete kulturminner (Hensynssone H730_1-2) båndlagt etter kulturminneloven. I området finnes automatisk fredete kulturminner (kullgroper). Det er ikke tillatt å sette i gang tiltak som er egnet til å skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme de automatiske fredete kulturminnene eller framkalle fare for at dette kan skje.