Reguleringsbestemmelser, Reguleringsplan , Nov området, Sør. Dato: Ole Ueland Ordfører

Transkript

1 1 REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTTING TIL REGULERINGSPLAN 0514 del av gnr 37 bnr 3. ULLANDHAUG detaljregulering I medhold av 12-7 og i plan- og bygningsloven av nr. 71 har Sola kommunestyre vedtatt denne reguleringsplanen med tilhørende reguleringsbestemmelser i møte xx.xx.xxxx som sak xxxx/xx. Dato: Sist revidert: Ole Ueland Ordfører 1.0 FORMÅL MED PLANEN Formålet med planen er å legge til rette for nærbutikk og tilgjengelige boliger med tilhørende grøntområder, parkering, lekeplass og adkomst. Området reguleres til følgende formål: BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5, 2. ledd nr. 1) Boligbebyggelse (frisiktsone) Offentlig eller privat tjenesteyting (frisiktsone) Renovasjonsanlegg (f_r) Øvrige kommunaltekniske anlegg (o_t) Uteoppholdsareal (f_u1 og o_u2) Lekeplass (F_L) Annet uteoppholdsareal (f_au1, f_au2 og f_au3) Bolig/forretning (BF) SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5, 2. ledd nr. 2) Veg (o_v1, o_v2, f_v3, f_v4 og o_v5) Gang-/og sykkelveg (o_gs) Gangveg/gangareal (f_gv1, f_gv2, o_gv3 og f_gv4) Annen veggrunn tekniske anlegg (f_av1) Annen veggrunn grøntareal (f_avg1) Kollektivholdeplass (o_kh1 og o_kh2) Parkeringsplasser (f_p1 og f_p2) HENSYNSSONER (PBL 12-6) Frisiktsone ved vei

2 2 2.0 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen 2.1 Før det gis brukstillatelse for boligene i planområdet skal veg o_v1, o_v2, f_v3 og f_v4 med tilhørende bussholdeplass og gang- og sykkelveg være etablert. 2.2 Renovasjon, f_r, skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse til boliger i BF. 2.3 Normer for utomhusanlegg i Sola kommune skal være oppfylt til enhver tid i utbyggingsfasen. Utearealene skal være opparbeidet i henhold til planen før det gis tillatelse til bruk. 2.4 Lekeplass, f_l, skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse/ferdigattest til boliger. 2.5 f_p1 skal opparbeides sammen med kjøreveger. 2.6 Uteoppholdsarealer skal ha tilfredsstillende støyforhold før innflytting i tråd med krav i Miljøverndepartementets veileder T Nødvendig støyskjerming for uteoppholdsarealer skal ferdigstilles før boliger tas i bruk. 2.7 I forbindelse med opparbeidelse innenfor planområdet skal det redegjøres for håndtering av matjordressurser. Matjord som eventuelt blir overflødig som følge av utbygging skal sikres en forsvarlig gjenbruk i nærområdet, primært til jordbruksformål. 2.8 Prosjektering av VAR og annen infrastruktur som kabler og rørledninger skal være godkjent av kommunen før opparbeiding starter. 2.9 Alle tiltak som berører fylkesveg skal utarbeides i henhold til vegnormalen, samt godkjennes av Statens vegvesen før bygging kan igangsettes. 3.0 FELLESBESTEMMELSER 3.1 Krav om detaljregulering Sammen med søknad om byggetillatelse skal det foreligge situasjonsplan i målestokk 1:500 som viser avkjørsler, parkeringsplasser, terrengbehandling, beplanting, inngjerding, skjerming, utforming av lekeplass, utemøblering, og tiltak som er søknadspliktige iht. planog bygningsloven. Det skal utarbeides fasadetegninger som angir høyder og som viser tilstøtende bebyggelse. 3.2 Funksjons og kvalitetskrav til utforming av arealer, bygninger og anlegg Innenfor planområdet skal kollektivstoppested, gangarealer, uteoppholdsarealer og lekeareal tilrettelegges etter prinsippene om universell utforming. Nær gangveier, felles uteoppholdsområder og inngangspartier skal bruk av planter og trær som kan fremkalle allergiske reaksjoner søkes unngått. 3.3 Utforming og estetikk Det skal stilles høye estetiske krav til utforming av bygninger og utendørsanlegg. De lange butikkfasadene skal brytes opp ved hjelp av differensiert materialbruk og eventuelt beplantning/terrengbearbeiding mot bygget. Skjemmende utvendig lagring skal unngås. Nødvendig utvendig lagring skal skjermes. Planer for skjerming skal vises i byggesøknad.

3 3 3.4 Krav til miljøkvalitet Renovasjon skal løses i nedgravd fellesanlegg Miljøverndepartementets retningslinjer, T-1442, for behandling av støy i arealplanlegging skal legges til grunn for gjennomføring av detaljreguleringen. 3.5 Overvann Det tillates ikke ledet mer vann inn på kommunens overvannsnett enn det som er tilfellet før planvedtak. Ved søknad om rammetillatelse skal det redegjøres for hvordan overvann fra planområdet skal filtreres/fordøyes før utslipp til kommunalt overvannsanlegg. Dette gjelder alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann. Ved dimensjonering av fordrøyningsanlegg skal det dimensjoneres for 200 års gjentaksintervall. Det skal tas hensyn til økte nedbørsmengder i fremtiden, hvor det legge stil +20 % intensitet på IVF-kurver ved dimensjonering. 3.6 Krav til trafikkregulerende tiltak og parkering Det skal tilrettelegges for parkering for boliger under bakken. Det tillates maks 1,3 bilparkeringsplasser per boenhet, inkludert gjesteparkering. 5 % av parkeringsplassene skal forbeholdes bevegelseshemmede For gjesteparkering skal det være sambruk med butikk på f_p Det skal tilrettelegges for minimum 2 sykkelparkeringsplasser per bolig. 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for el-sykkelladning. Det skal tilrettelegges for minimum 0,2 sykkelparkeringsplasser for gjest til bolig. Sykkelparkering skal være overbygget og plasseres i forbindelse med inngang til bolig Det skal tilrettelegges for overbygget sykkelparkering i forbindelse med inngang til forretning på f_p BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5, 2. ledd nr. 1) 4.1 Renovasjonsanlegg (f_r) For søppelhåndtering skal det benyttes nedgravd avfallsanlegg innenfor f_r. f_r skal være felles for beboere innenfor BF. 4.2 Øvrige kommunaltekniske anlegg (f_t) Det tillates plassering av trafo i en størrelse på inntil 25m 2 innenfor o_t. Bygg innenfor området skal tilpasses omkringliggende bebyggelse og det skal legges vekt på estetisk god utforming og materialer tilpasset bebyggelsen. 4.3 Uteoppholdsareal Det skal utarbeides plan for f_u1 og o_u2 som skal godkjennes av kommunen før anleggsstart. Planen skal være i henhold til Sola kommunes norm for utomhusanlegg. Planen skal vise eksisterende og planlagt terreng, beplantning, utemøbler og materialbruk. Området skal planlegges for bruk av alle aldersgrupper og være universelt utformet. Det skal være fysisk avgrensing mellom o_u2 og f_p1.

4 4 f_u1 skal være felles for beboere innenfor BF. 4.4 Lekeplass (f_l) Lekeplass, f_l, skal være utformet som sandlekeplass og ha universell utforming. Utforming av lekeplass skal være godkjent av kommunen. f_l skal være felles for beboere innenfor BF. 4.5 Annet uteoppholdsareal Området f_au1 og f_au2 skal opparbeides grønt og frodig. f_au1 og f_au2 skal være felles for beboere innenfor BF.

5 5 4.6 Kombinert formål, bolig og forretning (BF) Fellesbestemmelser Innenfor planområdets BF kan det bygges forretning i 1 etasje og mellom 20 og 24 leiligheter på taket. Leiligheter tillates bygget i maksimalt 3 etasjer Bygget skal ha flatt tak. Topp tak tillates i maksimal kotehøyde +37,0 meter. Det tillates nødvendige oppbygg for tekniske anlegg, vifterom m.m. Oppbyggene skal ikke være høyere enn 3 meter og innordnes en arkitektonisk tilfredsstillende helthetsløsning Omriss av planlagt bebyggelse BF skal gjelde som byggegrense. Plassering av planlagt bebyggelse kan justeres inntil 0,5 meter i forhold til inntegnet omriss Det stilles krav til at vegg i sør på BF utformes gjennom ulik materialbruk for å hindre monoton framtoning Ved søknad om byggetillatelse skal det gjøres rede for om det er fare for radon i grunnen, og eventuelt beskrive tiltak som er iverksatt for å hindre radon i å trenge inn i bygningen. Bolig Parkering og boder til boligene helt eller delvis under terreng medregnes ikke i grad av utnytting Alle boligenheter skal oppfylle krav om tilgjengelige boliger Det kan bygges mellom 20 og 24 boenheter. Boligene utformes som leiligheter på tak til butikk og kan bygges i inntil 3 etasjer Maksimalt tillatt m 2 -BRA for bolig er Boliger skal ha en størrelse på minimum 45 m Alle boliger skal ha miljømerking B eller bedre Balkong tillates utkraget inntil 2,5 meter fra bygningskroppen, innenfor formålsgrensen. Areal er inkludert i BRA Trapp tillates plassert utenfor byggegrensen mot sør og øst Det skal fortrinnsvis bygges gjennomgående leiligheter Det skal tilrettelegges for felles takterrasse for boliger på tak av butikk med tilfredsstillende solforhold. Denne skal ha en størrelse på minimum 250m 2. Det skal

6 6 være tett rekkverk langs takterrasse i en høyde på minimum 1,10 meter for å tilfredsstille støykrav Det skal for hver boligenhet være privat uteoppholdsareal på minimum 12m 2, med tilfredsstillende solforhold I tillegg til innvendig oppbevaringsbod i boenheten iht. teknisk forskrift, skal det anordnes bod på minimum 10m 2 BRA per boenhet. Boder skal plasseres under terreng Krav til parkeringsdekning er maksimum 1,3 bilparkeringsplasser per boenhet, inkludert gjesteparkering. Parkering for leiligheter må løses i parkeringsanlegg under bakken. Gjesteparkering skal være i sambruk med forretning innenfor f_p1. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal avsettes til bevegelseshemmede. Forretning Innenfor planområdets BF skal det bygges nærbutikk med tilhørende lagerrom, pauserom og garderober. Det tillates nærservice i størrelse inntil 500 m 2 -BRA Nærbutikk tillates oppført i maksimal størrelse 1000 m 2 -BRA, eksklusiv parkeringsareal og areal under utkraget 2. etasje. Arealet beregnes iht «Grad av utnytting» av Kommunal- og moderniseringsdepartementet med unntak av de 2 forhold som er nevnt i forrige setning Det tillates maksimum 36 parkeringsplasser innenfor f_p1. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal avsettes til bevegelseshemmede På f_p1 skal 7 gjesteplasser være til boligene innenfor BF, mens resten er forbeholdt forretning. 5.0 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5, 2. ledd nr. 2) 5.1 Det skal utarbeides tekniske planer for offentlige kjøreveier, gang- og sykkelveier og kollektivholdeplass og annen veggrunn som legges fram for offentlig godkjenning i forbindelse med byggesøknad. Det må i tekniskes planer vurderes gjerde i rabatt. Oppbygging av nye veier skal skje i henhold til vegnormaler og kommunaltekniske normer og ha universell utforming. 5.2 o_gv3 skal utformes i tråd med prinsipper om universell utforming. Det skal være fysisk avgrensning mellom o_gv3 og f_p HENSYNSSONER (pbl 12-6) I regulerte frisiktsoner skal det være fri sikt 0,5 meter over tilstøtende vegers nivå. Enkeltstående og høystammede trær tillates.