Saksbehandler: Bjørn Veirud Arkiv: PLAID 298 Arkivsaksnr.: 08/ Dato: *

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Bjørn Veirud Arkiv: PLAID 298 Arkivsaksnr.: 08/ Dato: * /231, HELLERISTNINGEN 25, ÅSKOLLEN GÅRD FORESPØRSEL OM REGULERING, PLAN- OG BYGN.LOVEN 30. INNSTILLING TIL: Formannskapet Administrasjonens innstilling: Reguleringsforespørsel for Helleristningen 25 Åskollen gård, datert , avvises som grunnlag for regulering av eiendommen. For eiendommen legges følgende til grunn ved utarbeiding av reguleringsplan: Hovedbygning og sidebygning bevares, og reguleres til spesialområde; bygninger med kulturhistorisk verdi, plan- og bygningslovens Gårdens og gårdstunets karakter i forhold til kulturlandskapet og tilliggende friområde skal beholdes, og sikres gjennom reguleringsplanen. Stor boligfortetting på eiendommen kan ikke påregnes. Eventuelt utbyggingspotensiale, under de ovenfor nevnte forutsetninger, må vurderes og fastlegges gjennom reguleringsplanprosessen. Nils Fr. Wisløff Rådmann Arild Eek Byutviklingsdirektør 1

2 26/231, HELLERISTNINGEN 25, ÅSKOLLEN GÅRD, FORESPØRSEL OM REGULERING, PLAN- OG BYGN.LOVEN 30. SAMMENDRAG Drammen kommune har mottak forespørsel fra Spir Arkitekter AS om regulering av Helleristningen 25, Åskollen gård. Forslagstiller ønsker å rive eksisterende bygninger og bygge et sted mellom 60 og 80 nye boliger. Forespørselen legges fram for formannskapet i samsvar med plan- og bygningslovens 30. Spørsmålet er om reguleringen skal tas opp eller avvises, og evt. hvilke forutsetninger som skal legges til grunn dersom formannskapet tillater at regulering startes opp. Buskerud fylkeskommune anbefaler at eksisterende bygninger bevares. Administrasjonen anbefaler at den framlagte reguleringsforespørsel avvises, og at det legges som forutsetning i en evt. utvikling av eiendommen at eksisterende bygninger bevares FAKTA Hensikt med saken Forespørsel om regulering er fremmet. Sakens hensikt er å ta stilling til forespørselen og gi rammer for eiendommens utvikling Forespørsel om regulering Drammen kommune har mottatt forespørsel fra Spir Arkitekter AS om regulering av Helleristningen 25, gnr. 26, bnr. 231, Åskollen gård. (Vedlegg 3). Forslagstiller ønsker å rive eksisterende bygninger og bygge et sted mellom 60 og 80 nye boliger. Reguleringsforespørselen er enkelt beskrevet og illustrert, for å kunne avklare rammer før evt. reguleringsplan utarbeides. Foruten en skisse er det laget modell som det finnes bilder av. Hovedspørsmålet som ønskes avklart, før det eventuelt arbeides videre med reguleringen, er forholdet til eksisterende bygninger. Forslagstiller oppsummerer slik: Eksisterende bebyggelse er etter vårt syn ikke bevaringsverdig og kan rives. Forfallet på eiendommen er gått for langt og den historiske verdien av det gjenværende er for liten til at bevaring vil være riktig. Etter vår vurdering vil et moderne småhusområde som underordner seg friarealet og det landskapsmessige, og tilpasser seg stedets nåværende arkitektoniske karakter kunne gi Drammen kommune et verdifullt tilskudd av varierte og tidsmessige boliger. Eiendommens planstatus Området er uregulert og vist som bolig i kommuneplanens arealdel. (Vedlegg 1). Eiendommen er omgitt av friområder på tre sider. Eiendomshistorikk Åskollen gård sies å være den siste lystgården som ble bygget i Drammen. Skipsfører Andreas Neumann var byggherre, og anlegget ble oppført omkring Hovedbygningen hadde et hevet midtparti, en ark på tvers av takflaten, i likhet med det Hotvet gård fremdeles har (bilde vedlegg 10). Bygningen sto 2

3 sannsynligvis i nokså opprinnelig tilstand frem til midten av 1960 årene. Da ble midtpartiet i loftsetasjen fjernet, sammen med skifting av panel, dører og vinduer. Fylkeskommunens uttalelse om bevaringsverdi Fylkeskommunen har gitt uttalelse som redegjør for eiendommens historikk og bevaringsverdi. (Vedlegg 4). Fylkeskommunen er negativ til planforespørselen og ber kommunen avvise den i sin nåværende form. Konklusjonene er: Åskollen er altså et av flere gårdsanlegg rundt Drammen som har vært brukt som lystgårder. Noen av dem er eldre gårdsbruk som på et tidspunkt ble tatt i bruk som lystgårder, andre er bygd som lystgårder. Åskollen tilhører sistnevnte kategori. Flere av lystgårdene er nedbygd eller ligger i et svært endret miljø. Lystgårdshistorien er svært interessant, og den kan vanskelig tas vare på dersom bygningene i tunet blir borte. Etter vår mening må selve tunet med hovedbygning og sidebygning, samt hagen vest for tunet bli liggende slik det er i dag. Muligens kan oppføring av en bygning der den nordre sidebygningen lå aksepteres. Den bør få samme form og størrelse som den tidligere bygningen, men for øvrig få et moderne uttrykk. Skråningen ned mot Svelvikveien kan bebygges med nye hus uten at det har stor betydning for eksisterende tun. Om den østre delen av tunet (øst for garasjen) kan få ny bebyggelse må vurderes nærmere. Andre uttalelser Det vises til vedlegg. Her gjengis kun hovedpunktene. Bydelsgruppa Tangen / Åskollen. - går i mot at Åskollen gård rives - trafikkbelastningen blir stor med 80 leiligheter på området Eplehagen Borettslag Seniorboliger - protesterer på utbygging av 80 leiligheter - Åskollen gård må vernes for ettertiden, riving utsletter bydelens identitet. Oversendelse til ordfører av 1002 underskrifter for bevaring av Åskollen gård, med bilag: - spontanaksjon, føler Åskollen gård truet, gårdsanlegg og grønn lunge som bør bevares, som evt. kulturhus - Uttalelse om Åskollen gård, Glassverket pensjonistforening. Peker på gårdens verdi som grønn lunge, friområdene har verdi for eld re, gårdsanleggets bruk bør vurderes, f. eks. til omsorgsboliger, alle forhold rundt gårdens fremtid bør vurderes. - Kopi av brev fra Ragnvald Tandberg, datert ang. eiendommens forutsetninger. Opplysninger om at det ved salget av gården var en forutsetning at den alltid skulle bevares som den er. - Notat om forslag til bruk av eiendommen, nevner en del allmennyttige formål, kulturformål, helseformål. - Underskriftsliste, oppgis å være 1002 underskrifter. Kommentarer til fylkeskommunens uttalelse, fra Spir Arkitekter AS - eiendommen er redusert i forhold til opprinnelig prakt - betviler bevaringsverdien, og mener at forfallet er kommet for langt - mener at kommuneplanen burde gitt klarere føringer / gir liten forutsigbarhet. VURDERING Kulturlandskap og grøntstruktur 3

4 Landskapet og grøntstrukturen rundt Åskollen gård framgår klart av skråbildene i vedlegg 10. Det er viktige gangveier / gangstier både øst og vest for Åskollen gård. Kollen som ligger inntil gården i nord har opparbeidete stier og utsiktspunkter. Åskollen gård er et markant trekk i kulturlandskapet på Åskollen. Eiendommen er på tre sider omgitt av kommunale friområder. Disse friområdene er en del av den grøntstrukturen som ble fastlagt under planleggingen av arealet (ca 340 da) som kommunen kjøpte av A/S Christiania Glasmagasin på slutten av 1970-tallet. Planarbeidet ble sammenfattet i Disposisjonsplan for Nordbyområdet, som ble sluttbehandlet av teknisk hovedutvalg og bystyret i Dette er ikke en juridisk bindende plantype etter plan- og bygningsloven, men den fastla grøntstruktur og feltinndeling for byggeområdene. Denne planen har vært retningsgivende for utbyggingen av området og for reguleringsplaner som senere er utarbeidet for de enkelte felt. I disposisjonsplanen er Åskollen gård vist som et boligområde, avgrenset av friområder på tre sider, og med påskrift på kartet: Beholdes som boligeiendom, ingen utbygging. (Vedlegg 9). Eiendommens nåværende grenser er fastsatt gjennom prosessen med disposisjonsplanen og avspeiler intensjonen i denne. Gårdsanleggets bevaringsverdi Gårdsanleggets historie og bevaringsverdi framgår av fylkeskommunens uttalelse. Fylkeskommunens konklusjoner er i stor grad sammenfallende med administrasjonens. Gårdsanleggets bevaringsverdi vurderes både til å bestå i lokalhistorisk interesse, som del av et kulturlandskap, og som bygningsanlegg / arkitektur. Selv om hovedbygningen er endret så sent som på tallet og anlegget er noe redusert, vurderes det fortsatt å ha stor bevaringsverdi. Administrasjonen gjør også oppmerksom på at det ved ombyggingen i ble utført en god oppmåling av hovedbygningens opprinnelige fasader. Det foreligger derfor dokumentasjon om en eventuell tilbakeføring skulle være aktuell. Forslaget endrer bildet av Åskollen gård i kulturlandskapet Forslaget endrer fjerner Åskollen gård totalt, ved å rive det eksisterende gårdsanlegget, og ved å legge sammenhengende rekker av bebyggelse rundt et nytt tun. Det legges også en bygningsrekke på det som i dag er åpent areal foran hovedbygningen langs gangveien i vest. Forutsetningene disposisjonsplanen fra 1985 bør også tillegges noe vekt i vurderingen. Det er også lignende forhold som berøres i Ragnvald Tandbergs (tidligere direktør ved Drammens Glassverk og tidligere bosatt på Åskollen gård) brev fra 1987 som er vedlagt de innsendte underskriftlistene. Det tas ikke stilling til en evt. (tinglyst) heftelse på eiendommen i denne saken. Boligfortetting er ønskelig Utvikling av nye boliger på Åskollen, som kan som kan nyttiggjøre seg eksisterende infrastruktur, boligservice og friområder er ønskelig. Forslaget som fremmes viser en sterk fortetting av eiendommen. Men det vises i prinsippet mulighet til å tilpasse seg, og ta opp de viktigste ganglinjene og stiene i området. Som boligområde ville dette sikkert ha kvaliteter i seg selv. Men dette må veies opp mot de andre verdiene som er påpekt i saken. All arealutvikling som fører til trafikkøking i Havnegata og Rundtomkrysset, slik disse er i dag, er et problem. Eiendommens eventuelle utbyggingspotensiale Administrasjonen finner ikke på grunnlag av denne forespørselen å kunne ta stilling til om eiendommen har et utbyggingspotensiale ut over bestående bygninger. Fylkeskommunens uttalelse peker på noen eventuelle 4

5 muligheter, sett i forhold til å ivareta gårdsanleggets historiske verdi. Mulig utbygging må imidlertid også ses i forhold til kulturlandskapet, grøntstrukturen og nærliggende friområder. Det er mulig at en mindre utbygging øst på eiendommen / i retning fjorden, kan være mest skånsom. Eventuelt utbyggingspotensiale kan kun vurderes og fastlegges gjennom en reguleringsplanprosess. Kommentarer til uttalelser Uttalelsene som er kommet inn peker på de samme verdiene som er vurdert ovenfor, og går i hovedsak ut på at Åskollen gård bør bevares. I et notat vedlagt underskriftslistene pekes det også på ønskeligheten av at Åskollen gård sikres for allmennheten / befolkningen ved å tas bruk til kultur- og allmennyttige formål. Dette siste tas det ikke stilling til i denne saken. Kommentarene fra Spir Arkitekter AS viser at de er uenige i at eiendommen har bevaringsverdi og at forfallet er kommet for langt. Som det framgår av saksutredningen vurderer administrasjonen dette annerledes, og kan heller ikke se at bygningene er i utpreget forfall. Det er heller ikke lagt fram noen konkret dokumentasjon på dette. At eiendommen er vist som eksisterende boligområde i kommuneplanens arealdel innebærer ikke at det r et utbyggingsområde. Interessenter som har henvendt seg til kommunen ang. Åskollen gård har også blitt gjort oppmerksom på mulig bevaringsverdi. Konklusjon Administrasjonen anbefaler at reguleringsforespørsel for Helleristningen 25, Åskollen gård, datert , avvises som grunnlag for regulering av eiendommen. Bevaringsverdien, både av bygninger, kulturlandskap og grøntstruktur, må være en forutsetning ved enhver endring og utvikling av eiendommen Hovedbygning og sidebygning bevares, og reguleres til spesialområde; bygninger med kulturhistorisk verdi, plan- og bygningslovens Gårdens og gårdstunets karakter i forhold til kulturlandskap og tilliggende friområde må beholdes, og sikres gjennom reguleringsplanen. Stor boligfortetting på eiendommen kan ikke påregnes. Eventuelt utbyggingspotensiale, under de ovenfor nevnte forutsetninger, må vurderes og fastlegges gjennom reguleringsplanprosessen. Vedlegg: 1. Oversiktskart / utsnitt av kommuneplanens arealdel. 2. Eiendomskart / situasjonskart. 3. Forespørsel om regulering fra Spir Arkitekter AS, datert skisse til bebyggelse - bilder av modell som viser foreslått bebyggelse. 4. Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune Utviklingsavdelingen, Kommentarer til fylkeskommunens uttalelse, Spir Arkitekter AS, datert Brev fra Bydelsgruppa Tangen / Åskollen, innkommet Brev fra Eplehagen Borettslag Seniorboliger, datert

6 8. Oversendelse til ordfører av 1002 underskrifter for bevaring av Åskollen gård, datert Vedlagt: - uttalelse om Åskollen gård, Glassverket pensjonistforening - kopi av brev fra Ragnvald Tandberg, datert ang. eiendommens forutsetninger - notat om forslag til bruk av eiendommen - underskriftsliste, oppgis å være 1002 underskrifter(ikke vedlagt, se sak 08/9308 dok.8) 9. Utsnitt av Disposisjonsplan for Nordbyområdet, datert xx.xx Bilder av Åskollen gård med omgivelser. 6