Verdal kommune Sakspapir

Transkript

1 Verdal kommune Sakspapir 1721/18/517 - Industrivegen 2 Verdal AS - Søknad om dispensasjon for bruksendring fra kontorlokaler til asylmottak - Industrivegen 2 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Oddvar Govasmark oddvar.govasmark@innherred-samkommune.no Arkivref: 2010/ /1721/18/517 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /10 Rådmannens forslag til vedtak: Dispensasjon fra reguleringsplanen for Ørin samt fra plan- og bygningslovens 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan), for bruksendring til asylmottak, innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens 19 (dispensasjon). Som begrunnelse vises det til vurdering med konklusjon i saksframlegget. Dispensasjon innvilges midlertidig fram til , jfr søknaden og plan- og bygningslovens Vedtaket kan påklages i medhold av forvaltningslovens 28. Underretning om vedtaket sendes til partene i saken. Vedlegg: 1 Kartutsnitt 2 Søknad om bruksendring 3 Søknad om dispensasjon 4 Vedlegg til dispensasjonssøknad 5 Gjenpart av nabovarsel 6 Plantegninger 7 Nabomerknader fra Kvernmo 8 Nabomerknader fra Snekkeriet m fler 9 Uttalelse fra Fylkeskommunen 10 Uttalelse fra kommunelegen 11 Uttalelse fra Fylkesmannen 12 UDI orientering om mulig reduksjon av mottakskapasitet

2 13 Industriveien 2AS kommentar til Fylkesmannens uttalelse Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Vedlegg til nabouttalelse, 3 stk utklipp fra adressa.no med referat fra brann i asylmottak. Saksopplysninger: Søknaden: Byggmester Grande A/S søker om tillatelse til bruksendring av eksisterende bygning på vegne av tiltakshaver Industrivegen 2 A/S. Bygget står på eiendommen gnr. 18, bnr. 517 og har adressen Industrivegen 2. Søknaden gjelder bruksendring fra kontorformål til asylmottak. Det søkes samtidig om dispensasjon fra reguleringsplanen for området. De tekniske forhold med bruksendringen og ombygginger er ikke helt avklart ennå. Det gjenstår blant annet ansvarsforhold og prosjektering/utførelse med kontroll for brannsikkerhet og våtrom. Saken som fremmes til behandling i plan- og utviklingskomiteen er derfor begrenset til å gjelde dispensasjonsspørsmålet. I brev datert har tiltakshaver Industriveien 2 A/S kommentert Fylkesmannens uttalelse. Kommentarene omfatter forhold vedrørende støy og støv, tiltakets omfang i forhold til totalt industriareal, behovet for å regulere nye industriareal, tiltakets mulige midlertidige karakter og tilbakeføring til industri/næringsformål. Det anføres også at Fylkesmannens uttalelse synes å bære preg av å være skrevet på prinsipielt grunnlag og at en befaring på stedet burde blitt gjennomført før uttalelse ble sendt. Industriveien 2 A/S håper at kommunen velger å se bort fra uttalelsen når forslag til vedtak skal utarbeides. Verdal Mottaks gjeldende avtale med UDI går fram til med mulighet for forlengelse med 3 år. Det søkes derfor om at midlertidig bruksendring følger denne syklusen, jfr søknad om dispensasjon datert Planstatus og dispensasjonssøknader: Industrivegen 2 ligger innenfor området til reguleringsplanen for Ørin. Planen ble vedtatt i kommunestyret den I kartdelen til planen er formålet markert som kombinert formål forretning/industri. Om bruken av området er det fastlagt i bestemmelsene til planen blant annet: Innenfor kombinert område forretning/industri tillates etablert forretningsvirksomhet med areal- og transportkrevende karakter samt lettere industrivirksomhet.

3 Asylmottak regnes ikke for å høre til under reguleringsformålet, det søkes derfor om midlertidig dispensasjon for dette forholdet. Som begrunnelse for dispensasjonssøknaden vises det til brev fra Kommunal- og regionaldepartementet, at bygget blir tilpasset ny bruk, at bygget vil bli sprinklet og at utleiemarkedet for kontorlokaler på Ørin for tiden er ganske tregt. Det vises også til at eiendommen ligger i utkanten av dagens industriområde, og trafikk til og fra eiendommen vil i hovedsak skje til fots via gang og sykkelvei over E6 og videre gjennom boligområdene på Ørmelen. Det vises også til at selskapet Ørin Overnatting A/S er etablert i Neptunvegen 4. Det vil si at det allerede er virksomhet i området knyttet til bolig/overnattingsformål. Andre myndigheter og instanser: Søknaden med vedlegg er sendt på høring til Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, kommunelegen i Verdal samt Verdal kommune v/ enhet for teknisk drift. Fylkeskommunen har i sin uttalelse datert anbefalt at det i forbindelse med en eventuell dispensasjon stilles krav om midlertidighet, uteareal og parkering. Kommunelegen har i sin uttalelse konkludert med å godkjenne planene for Verdal Mottak A/S s for ombygging av Industrivegen 2 til bruk som asylmottak. Fylkesmannen ved Landbruksavdelingen og Miljøvernavdelingen har gitt felles uttalelse i brev datert Avdelingene konkluderer i sin uttalelse med å fraråde at dispensasjon innvilges. I tillegg er Verdal Næringsforum og Verdal brann- og feiervesen orientert og gitt anledning til å gi uttalelse. Nabovarsling og nabomerknader: Gjenpart av nabovarsel viser varsling til naboer og gjenboere i tillegg til Ørmelen Vel. Nabomerknader er mottatt fra Kvernmo Eiendom A/S, Snekkeriet A/S, Byggmakker Verdal, InnTre A/S og Takstol Industri A/S. Ytterligere nabovarsling anses unødvendig, jfr forskrift om saksbehandling og kontroll 16. Saken er også omtalt i media. Vurdering: Vurdering av nabomerknader og høringsuttalelser: Fra naboene anføres det blant annet at omdisponering av næringsarealer til annet formål anses uheldig. Godkjenning av slik omdisponeringer kan skape presedens som igjen kan, over tid, føre til oppsmuldring av industri- og næringsmiljøet på industriområdet. Det framføres bekymring for økt brannrisiko i et område med blant annet trelastproduksjon, snekkerivirksomhet og salg av trevlast og andre byggevarer.

4 Det vises til at under ugunstige forhold kan en utvendig brann få katastrofale følger for flere bedrifter i området og at dette området sannsynligvis er det området i Verdal kommune der det er konsentrert størst brannbelastning. Det aktuelle bygget som vurderes, har begrenset uteareal og bygningsmassen i området er av tre. Naboene konkluderer med at det bør finnes områder som er bedre egnet enn det som vurderes her. I Fylkesmannens uttalelse frarådes det å innvilge dispensasjon. Frarådningen fra Fylkesmannen er ikke noen slags dispensasjonssperre i loven. Uttalelsen skal heller ikke tolkes dit hen at det er aktuelt for Fylkesmannen å påklage et eventuelt vedtak om dispensasjon på tross av frarådingen. Angående denne tolkningen vises det til samtale med Fylkesmannen ved Jon Haugen den Fylkesmannens uttalelse viser til at blandingen av boligformål/nærings- og industriformål kan være problematisk i forhold til støy og støv og daglig opphold. Videre at uteareal og oppholdsarealer ikke er tilrettelagt for boligformål. Det pekes også på at omdisponering av industriformål er krevende med hensyn på et klart innskjerpet jordvern og signaler om reguleringsmessig utvidelse av industriområdet på Ørin. Blanding av industri og boligformål anses vanligvis ikke som heldig. I bestemmelsene til reguleringsplanen for Ørin er det i bestemmelsenes 3 gjort et unntak for bolig til vaktmester, slik bolig kan tillates med hjemmel i reguleringsplanen. Vektleggingen av hvor uheldig slik blanding er, sett i forhold til ordinært boligformål, kan bli noe mindre da et asylmottak er et midlertidig bosted. Presedensfaren anser vi som forholdsvis liten, det er neppe aktuelt med opprettelse av mange asylmottak på industriområdet. I tillegg har kommunen styringen gjennom reguleringsplan og enkeltvedtak. Det betyr for eksempel at en senere vurdering kan bli at industriområdet tåler ett asylmottak, men ikke flere. Brannsikkerheten skal ivaretas, her er det aktuelt å vurdere bygget i risikoklasse 4 som for bolig, men med ekstra sikringstiltak som automatisk slokkeanlegg. Det vises også til søknaden der det anføres at bygget vil bli sprinklet. Utomhusforholdene er vurdert også av kommunelegen med henvisning til Lov om helsetjenesten i kommunene. Vurdering av departementsutalelse vedrørende asylmottak: I brev datert fra kommunal- og regionaldepartementet til alle kommuner og fylkesmenn vedr. asylmottak kommunenes behandling etter plan- og bygningsloven står bl.a. følgende: Søknad om bruksendring og eventuell dispensasjon fra det angitte i reguleringsplan må behandles av kommunen. Departement ser en del tilfelle av at kommuner avslår søknader om opprettelse av asylmottak, eller at det stilles vilkår til tillatelse som er såpass vidtgående at de i stor grad vanskeliggjør etablering av asylmottak i kommunen. Videre står:

5 Departementet vil med dette understreke de samfunnsmessige interessene som ligger i å opprette asylmottak, og at disse må vektlegges i kommunens vurdering av om tillatelse skal gis etter plan- og bygningsloven. Et mottak er et midlertidig botilbud for personer som søker asyl i Norge. Tilbudet gjelder fra en person er registrert som asylsøker til vedkommende er bosatt i en kommune, eller til fastsatt utreisefrist for personer som har fått avslag på asylsøknaden. Tilbudet i asylmottak skal være nøktern, men forsvarlig. I tillegg til innkvartering, får beboerne i mottak økonomiske ytelser til livsopphold, og de skal ha tilbud om nødvendige tjenester. Når det gjelder vakthold, bemanning, ordensregler osv. er det annet regelverk enn plan- og bygningsloven som gjelder. Slike forhold kan imidlertid ha betydning for vurderingen av behovet for søknad om bruksendring eller dispensasjon, f.eks. i vurderingen av om mottak skal anses som institusjon eller boliger. Dispensasjon kan gis dersom det foreligger særlige grunner. Vurderingen av om det skal gis dispensasjon beror på en skjønnsmessig vurdering, men må likevel ikke føre til myndighetsmisbruk eller usaklig forskjellsbehandling. Departementet vil fremheve at de samfunnsmessige interessene som ligger i Norges forpliktelser til å ta imot og innlosjere asylsøkere, vil kunne være et grunnlag for å si at det foreligger særlige grunner. Disse samfunnsmessige interessene vil også være viktige i kommunens skjønnsmessige vurderinger av om dispensasjon skal innvilges. Det følger av FN s verdenserklæring om menneskerettigheter at enhver har rett til å søke asyl. Videre følger det av FN s flyktningkonvensjon at flyktninger skal sikres offentlig omsorg. I Norge har dette prinsippet blitt praktisert slik at asylsøkere får tilbud om kost og losji dekket av staten inntil det er avklart om de fyller vilkårene for å anses som flyktning. I tråd med dette har norske myndigheter behov for å ha tilstrekkelig antall mottaksplasser til de asylsøkere som kommer til Norge. Ved vurderingen av om det foreligger en søknadspliktig bruksendring og om det finnes grunnlag for å avslå en slik søknad, må kommunen foreta en interesseavveining, der hensynet til lokalmiljøet, parkering, tekniske krav, forholdet til reguleringsplanen osv. kan gi grunnlag for kommunens vurdering av hvorfor en tillatelse ikke skal gis. Tradisjonelt har vurderingen om bruksendring tatt utgangspunkt i de forhold som nevnt her, mens behandling av dispensasjonssøknader har krevd mer vidtgående vurderinger. På den annen side kommer interessene som ligger til grunn for å gi tillatelse. Det kan f.eks. være nærings- og utbyggingsinteresser av betydning for kommunens næringsutvikling. Departementet vil fremheve at også andre viktige samfunnsmessige interesser må tas med i vurderingen, og tillegges betydelig vekt. Det at det tradisjonelt

6 har vært lagt størst vekt på de fysiske/ tekniske vurderinger, innebærer ikke at samfunnsmessige interesser er uten betydning. De samfunnsmessige interessene vil etter departementets vurdering kunne være avgjørende. Det bør kunne påvises omfattende negative konsekvenser for lokalmiljøet, eventuelt omfattende tekniske hindringer, for at kommunen skal vektlegge slike konsekvenser sterkere enn de samfunnsmessige interesser som ligger i at Norge kan følge sine forpliktelser til å ta imot og innkvartere asylsøkere. Og jo nærmere opp til tidligere bruk driften av mottak ligger, desto mer bør det kreves for å avslå en søknad om bruksendring. Departementets uttalelse kan tolkes dit hen at de samfunnsmessige interesser som ligger i å få etablert asylmottak i seg selv kan gi grunn for dispensasjon fra reguleringsplan. Vurdering av dispensasjon: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden. I dette tilfellet kan argumenter mot dispensasjon være: Blanding av industri og boligformål anses vanligvis ikke som heldig. Ut fra hensynet til reguleringsformål, asylantene selv og bedriftene på industriområdet, kan det stilles spørsmål om ikke asylmottak heller bør lokaliseres til et boligområde. En statlig instans, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har frarådd kommunen å innvilge dispensasjon. I tiden eiendommen brukes som asylmottak, er den ikke tilgjengelig til industri/næringsformål. Over tid kan det bli mangel på slike områder. Argumenter for en dispensasjon kan være: De samfunnsmessige interessene vil etter departementets vurdering kunne være avgjørende. Det bør kunne påvises omfattende negative konsekvenser for lokalmiljøet, eventuelt omfattende tekniske hindringer, for at kommunen skal vektlegge slike konsekvenser sterkere enn de samfunnsmessige interesser som

7 ligger i at Norge kan følge sine forpliktelser til å ta imot og innkvartere asylsøkere. Asylmottak er midlertidig bolig, det vil si at en dispensasjon bør kunne håndteres lempeligere for asylmottak enn ordinært boligformål. Dersom dispensasjonsvedtaket begrenses i tid, kan kravet til midlertidig dispensasjon settes lavere enn eventuelle krav til permanent dispensasjon. Konklusjon: I dette tilfellet konkluderer vi med at det ikke er påvist omfattende negative konsekvenser for lokalmiljøet, eventuelt omfattende tekniske hindringer, for at kommunen skal vektlegge slike konsekvenser sterkere enn de samfunnsmessige interesser som ligger i at Norge kan følge sine forpliktelser til å ta imot og innkvartere asylsøkere. Det konkluderes også med at det bør innvilges kun midlertidig dispensasjon. Dette for å signalisere at eiendommen bør gå tilbake til industri/næringsformål senere, samt av hensyn til at etterspørsel og behov kan svinge. For å følge syklusene til avtale med UDI foreslås at dispensasjonen innvilges fram til Vi kan ikke se at en midlertidig dispensasjon for et begrenset område vil medføre at reguleringsplanen, eller hensynene bak den, blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene med dispensasjon anses som klart større enn ulempene. Dispensasjon anses som lovlig og forsvarlig i samsvar med plan- og bygningslovens 19.