Verdal kommune Sakspapir

Transkript

1 Verdal kommune Sakspapir 1721/132/1 - Johan Rygg - Deling av eiendommen Reppe - Dispensasjon fra kommuneplanen Saksbehandler: E-post: Tlf.: Gunnar Vatn gunnar.vatn@innherred-samkommune.no Arkivref: 2009/ /1721/132/1 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /10 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 19 (Dispensasjon) gis Johan Rygg dispensasjon fra kommuneplanen for Verdal kommune til fradeling av boligtomt i LNF-sone 2. Bakgrunn for dispensasjon er gitt i dette saksfremlegg. Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 93 (Tiltak som krever søknad og tillatelse) godkjennes søknad om fradeling av en parsell på ca. 1 dekar fra eiendommen Reppe med gnr/bnr 132/1 i Verdal kommune som omsøkt. Fradelte parsell skal benyttes som tomt for bolig. Det forutsettes at det ved en byggesøknad vedlegges en geoteknisk vurdering av grunnforholdene, med bakgrunn i uttalelser fra NVE og Fylkesmannen i Nord- Trøndelag. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om deling av grunneiendom mottatt Høringsbrev fra PBOM datert Brev til Johan Rygg datert Brev fra Nord-Trøndelag fylkeskommune datert Brev fra NVE datert Behandling etter Jordloven datert

2 7. Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert mottatt Saksopplysninger: Innherred samkommunes enhet for Plan, Byggesak, Oppmåling og Miljø (PBOM) mottok en søknad fra Johan Rygg om deling av grunneiendom og om dispensasjon fra kommuneplanen for Verdal kommune. Søknaden gjelder fradeling av en parsell på ca 1 dekar fra eiendommen Reppe med gnr/bnr 132/1 i Leirådal. Parsellen skal benytte som boligtomt og skal ha atkomst fra kommunal veg. Parsellen skal tilkobles vannforsyningen fra Leirsjø vasslag, samt kommunal avløpsledning. Planstatus: Omsøkte parsell ligger i kommuneplanen for Verdal kommune innenfor LNF-sone 2, hvor det i utgangspunktet var åpnet for spredt boligbygging. Grunnet feil saksbehandling av kommuneplanen angående bestemmelse om spredt boligbygging, må alle fradelingssaker av boligtomter i LNF-sone 2 behandles som dispensasjonssaker, jfr brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag fra Det er mottatt søknad om dispensasjon. Andre myndigheter: I henhold til Plan- og bygningslovens 19 og 95 ble saken i brev datert oversendt Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Innherred samkommunes enhet for Landbruk for uttalelse og behandling etter annet lovverk.

3 Nord-Trøndelag Fylkeskommune sier i brev datert at de ikke har merknader ut i fra regionale hensyn. I forholdet til Kulturminneloven har de heller ingen merknader, men de minner om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens 8 dersom noen treffer på mulige kulturminner i det videre arbeidet. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag skriver i brev datert mottatt hos PBOM følgende: Fra Landbruksavdelingen: Av de kart som følger saken går det fram at tomten pr i dag utgjør skogsmark. Landbruksdirektøren har ingen merknader til selve tomten, men forutsetter at kommunen søker å finne en løsning for vegadkomsten uten at dyrka jord berøres i noen særlig grad. Ut over dette kan landbruksavdelingen ikke se at regionale eller nasjonal landbruksinteresser berøres, og har på denne bakgrunn ingen ytterligere merknader. Fra Miljøvernavdelingen: Miljøvernavdelingen har ut fra hensynet til regional og nasjonale miljøverninteresser ingen merknader til fradelingen. Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen: Som kommunen selv påpeker ligger det omsøkte arealet i et område med tykk marin leire, ca 200 m fra et kartlagt kvikkleireområde. Det kan derfor ikke utelukkes at det også kan være kvikkleire på eiendommen som søkes fradelt, eller at et tiltak kan påvirke nærliggende kvikkleireområder. Fylkesmannen ber om at det utføres nødvendige grunnundersøkelser og tiltak for å sikre at det aktuelle arealet og området rundt ikke utsettes for skredfare i forbindelse med en eventuell utbygging. NVE som skredfaglig myndighet, må involveres i vurderingene omkring dette. Innherred samkommunes enhet for Landbruk behandlet saken etter Jordloven. De godkjente omdisponering og fradeling av en ubebygd utmarksparsell som omsøkt. Det ble også godkjent omdisponering av nødvendig areal til adkomstveg, anslagsvis 150 m 2 dyrkajord. Nabovarsling: Det er ikke mottatt merknader i forbindelse med nabovarslingen. Kvikkleire/flom: Omsøkte parsell ligger ca 200 meter fra en faresone for kvikkleire.

4 Fylkesmannen ber i sin uttalelse at det utføres nødvendig grunnundersøkelser og tiltak for å sikre at det aktuelle arealet og området rundt ikke utsettes for skredfare i forbindelse med eventuell utbygging. Der ber også om at NVE som skredfaglig myndighet involveres. Saken er sendt over til Norges Vassdrags- og Energidirektorat (NVE) til uttalelse i brev datert NVE sier i brev datert følgende: Det er verdt å merke seg at dagens registre og kart har varierende nøyaktighetsgrad og at grensene ofte ikke er eksakte. Det kan derfor være ikkeregistrerte kvikkleiresoner også utenfor de registrerte sonene. Vi har ingen innvendinger til fradelingen. Lokaliteten ligger imidlertid under marin grense i et område med hav- og fjordavsetninger. Før grunnarbeidene starter, vil vi derfor anbefale at grunnforholdene vurderes mer detaljert i forbindelse med den ordinære kommunale saksbehandlingen. I dispensasjonssøknaden skriver søker at området består av hovedsakelig udyrket mark og berggrunn. Befaring: PBOM var på befaring

5 Vurdering: I følge bestemmelsene til kommuneplanen for Verdal kommune, kan det innenfor LNF-sone 2 tillates spredt boligbebyggelse samt fradeling til slikt formål i et omfang at 150 boligenheter. Årsaken til at bestemmelsen er ugyldig er at omfanget ble endret etter planforslaget var ut på høring, noe som er vurdert som en saksbehandlingsfeil. Derfor må alle søknader om fradeling av enkelttomter gis en dispensasjonsbehandling. Det er etter at kommuneplanen ble vedtatt og at Fylkesmannens påpekte at bestemmelsene var ugyldige, blitt gitt flere dispensasjoner administrativt og politisk til bygging av boliger innenfor LNF-sone 2 i kommuneplanen. Vurdering av dispensasjon: I henhold til Plan- og bygningslovens 19 kan kommunen gi dispensasjon fra kommuneplanen, men bare når de hensyn som ligger bak planen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Deretter skal det vurderes om fordelene ved å tillate tiltaket er klart større enn ulempene. Hensynet med å definere et område som LNF-formål i en kommuneplan er at det i utgangspunktet ikke skal tillates annen utbygging enn det som har tilknytning til landbruk eller annen stedbunden næring. Plan- og byggesakssjefen mener at hensynet bak planen ikke blir vesentlig tilsidesatt, da det i utgangspunktet var åpnet for spredt boligbebyggelse i LNF-sone 2. Bestemmelsene ble kjent ugyldige som følge av at omfanget av boligenheter ble endret etter at planforslaget var ute på høring. Søker begrunner søknaden med følgende: Området hvor det søkes fradeling beskrives av grunneier som udyrket mark og på berggrunn. Parsellen har svært liten økonomisk verdi i landbruk/skogbrukssammenheng. Ikke registrert som rasfarlig område. Grenser kun mot en nabo.

6 Det ligger til rette for å koble seg til offentlig avløpsledning, samt vannledning fra Leirsjø Vasslag. Begge påkoblinger ligger 50 meter fra tomta. Grunner som taler mot dispensasjon er: Dispensasjoner skaper presedens. Forholdet til jordvernet og de driftsmessige ulempene en fradeling medfører, er avklart med delingssamtykket i Jordlovsbehandlingen. Når det gjelder forholdet til kulturlandskapet, så blir boligtomta liggende ved et annet bolighus. Et hvert nytt bolighus ute i bygdene er med på å endre kulturlandskapet. Om det forringer kulturlandskapet er ei skjønnsmessig vurdering. Boligbygging, spesielt i pressområder, bør helst skje etter plan. Gjennom kommuneplanen tar man stilling til hvor fremtidige boligområder skal lokaliseres. Dette er en omfattende prosess hvor både lokale og regionale myndigheter kommer med innspill. Forhold som skal vurderes i denne sammenheng er avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, jordvern, kulturlandskap, landbruk, fornminner mm. Samtidig er det et ønske om å sikre bosetting ute i bygdene. Å vurdere alle disse momentene i en helhet for en hel kommune, er en del av prosessen med å lage/revidere en kommuneplan. Ny kommuneplanen for både Levanger og Verdal kommuner er nå under utarbeiding, men det gjenstår fortsatt noe tid før den er ferdig behandlet. For gjeldende kommuneplan må man anse at alle disse vurderinger er gjort, og som tidligere nevnt åpner kommuneplanen for spredt boligbygging i LNF-sone 2, selv om den har ugyldig bestemmelser pga at omfanget av antall boligenheter ble endret etter at planforslaget var på høring. Det er den senere tid blitt gitt flere dispensasjoner til bygging av boliger innenfor LNF-sone 2 i kommuneplanen. Dispensasjonssøknadene er behandlet og innvilget både administrativt og politisk. Med bakgrunn i dette, mener PBOM derfor at det allerede er skapt presedens, og at et avslag her kan tolkes som usaklig forskjellsbehandling. I PUK sak 19/09, fradeling av boligtomt fra eiendommen Rønning Øvre med gnr/bnr 88/5 i Leirådal, ble det vist til en rapport fra 1994 om en kulturlandskapsanalyse for Leirådal. I rapporten er det listet opp 6 områder som et kretsmøte vedtok skulle sendes inn som innspill til kommuneplanens arealdel over områder i Leirådal hvor det var ønskelig med boliger. Omsøkte parsell ligger i eller nært opptil et av de foreslåtte områdene Heggås. I vurderingene står det at i Heggåsområdet blir det liten konflikt med landbruksareal, og at det stort sett er skog i området som gir en dempende bakgrunn til nye boliger.

7 Dersom Plan- og utviklingskomiteen ønsker å endre holdning til spredt boligbygging i LNF-områder, kan komiteen likevel velge ikke å innvilge dispensasjon i denne saken. En konsekvent holdning i fremtidige saker vil ikke kunne tolkes som usaklig forskjellsbehandling. Konklusjon: PBOM har vurdert saken nøye, og med hovedvekt på at det allerede er skapt presedens i slike saker, kommet til at det er klart flere grunner som taler for dispensasjon enn grunner som taler mot. PBOM mener derfor grunnlaget for at det kan innvilges dispensasjon i fra kommuneplanen for Verdal kommune til fradeling av boligtomt i LNF-sone 2 er tilstede. En innvilgelse av søknaden må være under forutsetning av at det tillates at veg, vann og avløp legges over annen privat eiendom. Slike rettigheter må legges frem ved kartforretning, og de bør helst tinglyses. Fylkesmannens Kommunal- og administrasjonsavdeling ber om at det bør gjennomføres grunnundersøkelser og at NVE blir koblet inn som skredfaglig myndighet. NVE skriver at det bør gjøres geotekniske vurderinger i forbindelse med den ordinære kommunale saksbehandlingen. I følge kart fra NVE og NGI ligger omsøkte parsell utenfor fareområde for kvikkleire. Det kan likevel forekomme kvikkleireområder utenfor de som er avmerket i kvikkleirekartene. I forbindelse med søknad om byggetillatelse og prosjekteringen av byggetiltaket, skal også grunnarbeidene med grunnforhold prosjekteres. Med bakgrunn i Fylkesmannens og NVE s uttalelser er det da naturlig å be om en geoteknisk vurdering i forbindelse med prosjekteringen av grunnarbeidene/byggetiltaket. Det er skissert løsning for tilkobling til vannledning fra Leirsjø vasslag og tilkobling til offentlig avløp. Det må forutsettes at det gis tillatelse til å legge ny ledning, fra kummen og til omsøkte parsell, over annen eiendom. Rettigheter til veg, vann og avløp over annen privat eiendom, må fremlegges ved kartforretning. Rettighetene bør helst sikres ved tinglysning.