Verdal kommune Sakspapir

Transkript

1 Verdal kommune Sakspapir 1721/80/8 - Egil Aurstad - Deling av eiendommen Arnesborg - Boligtomt - Dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanen Saksbehandler: E-post: Tlf.: Gunnar Vatn gunnar.vatn@innherred-samkommune.no Arkivref: 2009/ /1721/80/8 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /09 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 19 gis Egil Aurstad dispensasjon fra kommuneplanen for Verdal kommune til fradeling av boligtomt i LNF-sone 2. Bakgrunn for dispensasjon er gitt i dette saksfremlegg. Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 93 godkjennes søknad fra Egil Aurstad om deling av grunneiendommen Arnesborg med gnr/bnr 80/8 i Verdal kommune som omsøkt. Det forutsettes at fradelte parsell sikres atkomst til offentlig veg, helst gjennom tinglyste vegrett. Det forutsettes også at planlagte vann- og avløpsløsning over annen eiendom også sikres. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om deling av grunneiendom mottat her og Brev fra PBOM til høringsparter datert Brev fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune mottatt Behandling etter Jordloven datert Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert

2 Saksopplysninger: Innherred samkommunes enhet for Plan, Byggesak, Oppmåling og Miljø (PBOM) mottok og en søknad om deling av grunneiendom fra Egil Aurstad. Søknaden gjelder fradeling av boligtomt på ca 1,5 dekar fra eiendommen Arnesborg med gnr/bnr 80/8 i Verdal kommune. Parsellen ligger ca 10 km fra Verdalsøra sentrum.

3 Planstatus: Omsøkte parsell ligger i kommuneplanen for Verdal kommune innenfor LNF-sone 2, det vil si Landbruks-, Natur- og Friluftsområde hvor spredt bolig- og ervervsbebyggelse samt fradeling til slike formål tillates. Situasjonen er imidlertid slik at det ikke foreligger gyldige bestemmelser for behandling og lokalisering av spredt boligbebyggelse i LNF-sone 2. I følge brev datert fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag må det enten utarbeides reguleringsplan eller foretas en dispensasjonsbehandling når det kommer inn søknader om boligbygging i dette området. PBOM oppfatter brev vedlagt søknaden som søknad om dispensasjon. Andre myndigheter: I henhold til Plan- og bygningslovens 19 og 95-3 ble saken i brev datert oversendt til Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Innherred samkommunes enhet for Landbruk for uttalelse og behandling etter annet lovverk. Nord-Trøndelag Fylkeskommune skriver i brev datert at de ikke har merknader ut ifra regionale interesser. I forholdet til Kulturminneloven har de heller ingen innvendinger til planene, men de minner likevel om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på mulige kulturminner i de videre arbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Innherred samkommunes enhet for Landbruk har i møte behandlet søknaden etter Jordloven, og søknaden ble innvilget som omsøkt. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin Landbruksavdeling skriver i brev datert følgende: Den omsøkte tomta som søkes fradelt ligger på denne aktuelle eiendommens del av en stor åker-/skogholme. Adkomstveg til tomta skal gå over dyrka jord, etter en avlingsveg. Ihht kommuneplanens arealdel ligger tomta i LNF-område, sone 2, men hvor kommunen ikke har holdbare bestemmelser mht spredt boligbygging. Søknaden behandles dermed som en dispensasjonssak. Landbruksdirektøren finner grunn til å minne om at jordvernet og forvaltningen av kulturlandskapet er vesentlig innskjerpet, bl.a. gjennom felles brev fra Miljøverndepartementet og Landbruks- og matdepartementet datert Vern om jorda og kulturlandskapet kommunens ansvar innenfor nasjonale mål. I innskjerpingsbrevet rettes det særlig fokus på at våre jordressurser og vårt kulturlandskap mange steder er truet av omfattende omdisponering og et høyt omfang av dispensasjoner fra planer, dvs en bit-for-bit-nedbygging. Det rettes i innskjerpingsbrevet særlig fokus på at grep ifht jordvern må tas i

4 kommuneplanen, og at de løsninger en kommer fram til i kommuneplanen må få en forpliktende oppfølging i påfølgende reguleringsplaner og enkeltsaker. Regjeringen har hvert år etter denne innskjerpingen fulgt opp disse klare signalene i de årlige St.prp.nr.1. Landbruksdirektøren finner derfor grunn til å være tydelig på at det er kommuneplanens arealdel som bør være styrende for arealbruken, og ikke dispensasjonssaker og reguleringsplaner som ikke er i tråd med overordnet plan, jf. Innskjerpingsbrevet. Innherred samkommune er godt i gang med revisjonen av kommuneplanens arealdel. Det er viktig nå at kommunen i denne, på grunnlag av et helhetlig plangrep, ser etter muligheter for både feltutbygginger, både tett og mindre tett, klynger og spredt-områder, uten at dyrka jord berøres. Den aktuelle tomta er altså ikke i tråd med overordnet plan og ligger på en åker- /skogsholme, med atkomstveg etter avlingsveg over dyrka jord. I større jordbrukslandskap ville landbruksdirektøren gått imot en slik arealdisponering, men en vurderer dette jordbrukslandskapet til å være langt mer oppdelt, og med flere tidligere fradelinger i området, samt bosettingshensynet tatt i betraktning, finner landbruksdirektøren ikke å ville gå så langt som å gå i mot. Landbruksdirektøren fraråder likevel den omsøkte lokaliseringen. Dette med bakgrunn i omdisponering av dyrka jord, og at tomta blir liggende på en skogsholme midt i et åkerstykke med de drifts- og miljømessige ulemper som må påregnes som følge av en slik lokalisering, det henvises for øvrig til kommuneplanen, både gjeldende plan og at ny er under utarbeidelse. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin Miljøvernavdeling skriver i brev datert at de ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser har ingen merknader til fradelingen. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin Kommunal- og Administrasjonsavdeling skriver i brev datert at de ikke kan se at det er gjort noen samfunnssikkerhetsmessige vurderinger av tiltaket. De ber om at forhold knyttet til dette blir sjekket ut og tas hensyn til ved en eventuell utbygging. Veg, vann og avløp: Atkomsten skal være en forlengelse av gårdsvegen til eiendommen Arnesborg ved opprustning av eksisterende avlingsveg. Vanntilførselen skal være fra Leirsjø Vasslag. Tomta skal tilknyttes offentlig avløpsledning, sammen med eiendommen Arnesborg og to boenheter på eiendommen Solås.

5 Nabovarsling: Det er ikke kommet inn merknader i forbindelse med nabovarslingen. Befaring: PBOM var på befaring og det ble tatt noen bilder.

6 Kvikkleire/Flom: Omsøkte parsell ligger ikke innenfor fareområde for kvikkleire eller flomsoner i de kart som kommunen har fått tilsendt fra NVE. Vurdering: I følge bestemmelsene til kommuneplanen for Verdal kommune, kan det innenfor LNF-sone 2 tillates spredt boligbebyggelse samt fradeling til slikt formål i et omfang at 150 boligenheter. Årsaken til at bestemmelsen er ugyldig er at omfanget ble endret etter planforslaget var ut på høring, noe som er vurdert som en saksbehandlingsfeil. Derfor må alle søknader om fradeling av enkelttomter gis en dispensasjonsbehandling. Det er etter at kommuneplanen ble vedtatt og at Fylkesmannens påpekte at bestemmelsene var ugyldige, blitt gitt flere dispensasjoner administrativt og politisk til bygging av boliger innenfor LNF-sone 2 i kommuneplanen. PBOM velger å legge saken frem for politisk behandling, fordi Fylkesmannens landbruksavdeling fraråder kommunen å godkjenne saken. Vurdering av dispensasjon: I henhold til Plan- og bygningslovens 19 kan kommunen gi dispensasjon fra kommuneplanen, men bare når de hensyn som ligger bak planen ikke blir vesentlig

7 tilsidesatt. Deretter skal det vurderes om fordelene ved å tillate tiltaket er klart større enn ulempene. Hensynet med å definere et område som LNF-formål i en kommuneplan er at det i utgangspunktet ikke skal tillates annen utbygging enn det som har tilknytning til landbruk eller annen stedbunden næring. Plan- og byggesakssjefen mener at hensynet bak planen ikke blir vesentlig tilsidesatt, da det i utgangspunktet var åpnet for spredt boligbebyggelse i LNF-sone 2. Bestemmelsene ble kjent ugyldige som følge av at omfanget av boligenheter ble endret etter at planforslaget var ute på høring. Søker begrunner søknaden med følgende: Området hvor det søkes fradeling betegnes av eier som en berghomp. Det er et grunnlendt udyrkbart areal som delvis er lauvskogbevokst. Det ligger til rette for å koble seg til offentlig avløpsledning, samt vannledning fra Leirsjø Vasslag. Det er tidligere i nærheten gitt likende dispensasjoner i LNF-sone 2. Opprettholde bosetningen i bygda. Nyhuset blir ikke til hinder for noen. Grunner som taler mot dispensasjon er: Dispensasjoner skaper presedens. Fylkesmannens Landbruksavdeling fraråder kommunen å gi dispensasjon i denne saken. Fylkesmannen landbruksavdeling fraråder kommunen å innvilge dispensasjon i saken. De viser til at jordvernet og forvaltningen av kulturlandskapet er betydelig innskjerpet, og at i denne saken blir dyrka jord omdisponert og parsellen blir liggende på en skogsholme midt i et åkerstykke med de drifts- og miljømessige ulemper en slik lokalisering medfører.. Forholdet til jordvernet og de driftsmessige ulempene en fradeling medfører, er avklart med delingssamtykket i Jordlovsbehandlingen. Når det gjelder forholdet til kulturlandskapet, så vurderer landbruksavdelingen hos Fylkesmannen i denne saken at jordbrukslandskapet er oppdelt fra før, med flere tidligere fradelinger i området. Det er også grunnen til at de ikke går i mot søknaden, men i stedet fraråder kommunen å gi dispensasjon. Et hvert nytt bolighus ute i bygdene er med på å endre kulturlandskapet. Om det forringer kulturlandskapet er ei skjønnsmessig vurdering. Det er som kartet under viser, flere eneboligtomter i området.

8 Fylkesmannen fraråder også dispensasjon med henvisning til kommuneplanen og at ny plan er under utarbeidelse. Boligbygging, spesielt i pressområder, bør helst skje etter plan, slik Fylkesmannen påpeker. Gjennom kommuneplanen tar man stilling til hvor fremtidige boligområder skal lokaliseres. Dette er en omfattende prosess hvor både lokale og regionale myndigheter kommer med innspill. Forhold som skal vurderes i denne sammenheng er avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, jordvern, kulturlandskap, landbruk, fornminner mm. Samtidig er det et ønske om å sikre bosetting ute i bygdene. Å vurdere alle disse momentene i en helhet for en hel kommune, er en del av prosessen med å lage/revidere en kommuneplan. Ny kommuneplanen for både Levanger og Verdal kommuner er nå under utarbeiding, men det gjenstår fortsatt noe tid før den er ferdig behandlet. For gjeldende kommuneplan må man anse at alle disse vurderinger er gjort, og som tidligere nevnt åpner kommuneplanen for spredt boligbygging i LNF-sone 2, selv om den har ugyldig bestemmelser pga at omfanget av antall boligenheter ble endret etter at planforslaget var på høring. Det er, som søker nevner i dispensasjonssøknaden, den senere tid blitt gitt flere dispensasjoner til bygging av boliger innenfor LNF-sone 2 i kommuneplanen.

9 Dispensasjonssøknadene er behandlet og innvilget både administrativt og politisk. Med bakgrunn i dette, mener PBOM derfor at det allerede er skapt presedens, og at et avslag her kan tolkes som usaklig forskjellsbehandling. Dersom Plan- og utviklingskomiteen ønsker å endre holdning til spredt boligbygging i LNF-områder, kan komiteen likevel velge ikke å innvilge dispensasjon i denne saken. En konsekvent holdning i fremtidige saker vil ikke kunne tolkes som usaklig forskjellsbehandling. Konklusjon: PBOM har vurdert saken nøye, og med hovedvekt på at det allerede er skapt presedens i slike saker, kommet til at det er klart flere grunner som taler for dispensasjon enn grunner som taler mot. PBOM mener derfor grunnlaget for at det kan innvilges dispensasjon i fra kommuneplanen for Verdal kommune til fradeling av boligtomt i LNF-sone 2 er tilstede. Fylkesmannens Kommunal- og administrasjonsavdeling skriver at de ikke kan se at det er gjort noen samfunnssikkerhetsmessige vurderinger av tiltaket. De ber om at forhold knyttet til dette blir sjekket ut og tas hensyn til ved en eventuell utbygging. I følge kart fra NVE og NGI ligger omsøkte parsell ikke innenfor fareområde for kvikkleire eller innenfor flomsoner. Det kan likevel forekomme kvikkleireområder utenfor de som er avmerket i kvikkleirekartene. Vurdering av grunnforhold er en del av prosjekteringa i forbindelse med en eventuell byggesak. Det er skissert løsning for tilkobling til vannledning fra Leirsjø vasslag og tilkobling til offentlig avløp. På situasjonskartet vedlagt søknaden er det skissert inn hvor offentlig kumme skal være lokalisert. I følge kommunens kartsystem er ca 300 meter av ledningen fra kummen registrert som privat eid, før den kobler seg på en kommunal eid ledning. Dersom dette er korrekt må det forutsettes at det gis tillatelse til benytte seg av samme avløpsledning. Det må også forutsettes at det gis tillatelse til å legge ny ledning, fra kummen og til omsøkte parsell, over annen eiendom. Det må også forutsettes at parsellen sikres vegrett over privat grunn frem til offentlig veg. Rettigheter til veg, vann og avløp over annen privat eiendom, må fremlegges ved kartforretning. Rettighetene bør helst sikres ved tinglysning.