Workshop for eiendomsutviklere i Drammen 6. februar Anne Siiri Øyasæter - prosjektdirektør. Bedre byrom der mennesker møtes

Transkript

1 Workshop for eiendomsutviklere i Drammen 6. februar 2012 Anne Siiri Øyasæter - prosjektdirektør Bedre byrom der mennesker møtes

2 Vår visjon Bedre byrom der mennesker møtes

3 Våre strategiske mål Avkastning og verdiutvikling Kunde og marked Knutepunktsutvikling Miljø- og samfunnsansvar Organisasjonsutvikling Bedre byrom der mennesker møtes

4 De største prosjektene i Rom Kontor Hotell Handel Med partner (SP) Bolig Spesialbygg Logistikk Formål ikke avklart Bergen (Nygårdstangen) Drammen (Nybyen) Trondheim (Brattøra) Oslo (Filipstad Nord) Oslo (Filipstad Sør) Hamar (Strands onen) Stavanger (Ny Stavanger S) Oslo (Ny Oslo S) Sandnes (Brueland) Stavanger (Paradis) Drammen (Sundland) Skien (800 boliger) Trondheim (Marienborg) Oslo (Schw gt 33-49) Bergen (v/ stasjonen) Drammen (800 boliger) Fredriks tad (800 boliger) Trondhei m (kanalhotellet) Kristianssand(Sj øfront) Oslo(Al nabru) Oslo (Bjørvika) Jesshei m (1000 boliger) Skien (Verksted) Grefsen (1000 boliger) Drammen (Verksted) Oslo (Schw gt 21-23) Oslo (Østbane bygget) Oslo (Bjørvika) Oslo(Aln abru) Oslo (Schw gt 17-19) Tidlig fase reg. Sen fase reg. Innsalg Produksjon Ikke klare Prosjekter i arbeid Solgt

5 Operakvarteret

6 Kontorprosjekt ved Kristiansand Stasjon Kontorbygg ved Bergen Stasjon Filipstad i Oslo Paradis i Stavanger

7 ROMs verdikjede Utvikling Asset management Forvaltning Kommers -ielt løp Idé- og konseptutvikling Prosjektutvikling Utvikling Gjennomføring -marked -bygging Transaksjon FDV FDV Planløp Regulering Rammetillatelse 0-8 år 1-15 år Lang tidshorisont

8 Grønne bygg vil bli prioritert av banker, leietakere og investorer Driftskostnader 8-9% Bygningsverdi 7,5% Utleie 3,5% Leieinntekter 3%

9 Roms eiendommer i Drammen

10 Drammen stasjon

11 Drammen stasjon lang dags ferd mot natt men 1+1 blir 3 Strategisk investering for ROM og DK Rom og DK pådrivere for knutepunktsutvikling DK partner i fht JBV DK kan tilrettelegge for videre bærekraftig utvikling gjennom høyere utnyttelse Bygging av grønne gater

12 Hvor? - «framtidens by» som fundament Gods flyttes i 2013 Plan og utbyggingsavtale 2012? Marked/lokaliseringer 2012 Utbyggingsselskap/ makeskifte? Rom kjøper Nettbusstomta 2012 Utredninger parkering 2012 Plansamarbeid/eiendomsselskap 2013 Utrede flytting gods 2012 Utrede mulig trinnvis utvikling 2013 Plansamarbeid 2013? Fjerne spor 2013 Utviklingsselskap Tangen Ideutvikling/gjennomføringsstrategier Plansamarbeid

13 Ny kontorbebyggelse Schweigaardsgate Skatt Øst Hovedkontor Hovedkontor Gjensidige Hovedkontor NSB

14 Godsterminal og bussparkering ønskes relokalisert

15 Nybyen - Stort potensial hvis RTD relokaliseres Ca. 70 da Ca m2 utleid areal Cash flow: MNOK 5 Mulighetsstudie ny bystruktur og innhold utført i 1999 Potensial den gang ca m2 Formål bolig, handel, næring boliger? Krever nye rammebetingelser og til dels ny infrastruktur Nytt dobbeltspor må avklares, forutsigbarhet mot JBV er punkt 1 Ideutvikling om områdeutvikling, markedsbehov og mulige løsninger Samarbeid om regulering i trinn?

16 Sundland - neste transformasjonsområde? Eller skal det vente til andre områder er fylt opp?

17 Sundland i dag Total bygningsmasse ca m m2 utleid til skole og utdanning 61 leiekontrakter 49 bedrifter Uteleiearealet er økt og energiforbruket pr. m2 er redusert fra 377 til 238 kwh/m2 Over 1000 personer arbeider på Sundland Cash flow MNOK 23,3 pr. år

18 Illustrasjon områderegulering innsendt juli 09

19 Stort boligpotensial på Sundland forutsetter fleksibel plan og god utbyggingsavtale Planområde på 280da Potensial ca m2 T-BRA m2 bolig m2 kontor m2 forretning m2 skole m2 industri Infrastruktur ca. NOK 300mill

20 Hvordan? Spørsmål om å ta risiko sammen med de private?

21 Enhver strategisk beslutning innehar et element av risiko Glasnost We don t like their sound. Groups of guitars are on their way out. Decca Recording Co. executive turning down the Beatles in 1962 => EMI signs the Beatles Earnings by 1971: 170 mnok There is no reason for any individual to have a computer in their home Ken Olsen, President DEC, 1977 Apple grunnlagt 1976

22 Verdiskaping og risiko hører sammen Verdiskapning Risiko Risiko uttrykker et potensielt tap. I tap ligger at vi mister noe av verdi: Liv, helse, miljø, materielle verdier, produksjon, informasjon, omdømme eller tapte muligheter. Risikostyring handler om å vurdere, prioritere og sette ressurser inn på områdene som gir best gevinst

23 Politisk risiko den lange veien Har planen: Rekkefølgebestemmelser? Uavklarte innsigelser? Verneverdige forhold? Forurensingsproblematikk? Utbyggingsavtale? Slike bestemmelser kan bety utsettelse på ubestemt tid eller kostnader du ikke engang drømte om

24 Do s Gjensidig bindende avtaler om områdeplanlegging /gjennomføring Områdeplan som grunnlag for utbyggingsavtaler Robuste og fleksible planer/strategier Tillate markedet å fremme alternative planer Grundige felles faglige analyser Forhandlingskapasitet og eiendomskompetanse Kreativitet og gulrot Bruke utbygger eller konsulent til plandesign Dont s Planmonopol Planutvikling i lukkede rom Planer uten realisme Rekkefølgekrav med forventning om at utbygger ulønnsomt løser kommunale oppgaver Oss og Dem Urealistiske miljøkrav Sektortenkning styrer plan Altfor detaljerte planer

25 Hva må DK gjøre for å få til gode og lønnsomme byprosjekter Sikre politisk eierskap til bystrategi og strategi i delområder Lokalisering av viktige kommunale funksjoner er drivere Lokalisering av statlige funksjoner (sykehus, tinghus, skoler etc.) Kommunale strategiske investeringer tidlig som hovedveier, hovedledninger, byrom i prioriterte områder. «Pay back» i form av økt vekst og skatteinntekter Unngå «urimelig» og «urettferdige» rekkefølgekrav Prioritering og konsentrere innsatsen om enkelte områder Organisere og formalisere samarbeidet med viktige eiendomsaktører i prioriterte områder, effekten er gjensidig forpliktelse, koordinering av offentlige og private investeringer, effektive prosesser og forutsigbarhet Ekspeditt holdning til enkeltprosjekter, ref. lokalisering; Holdning: «Alle leietakere skal hit» Drive ideutvikling sammen med markedsaktørene, reise, få ideer, vurdere

26 You want the state as a servant, not as a master ( Margareth Tatcher)

27 Takk for oppmerksomheten! Cityprisen 2009 Skattekvartalet