..the story..(og noe mer)

Transkript

1 NSB Kompetansesenter, Sundland, Drammen;..the story..(og noe mer) Brød & Miljø, frokostmøte 02.- februar 2010 Steffen Markussen

2 ROM eiendom er NSBs eiendomsselskap Jernbanen Jernbaneverket - infrastruktur 1996 NSB AS - operatør ROM eiendom AS

3 Kort om Rom Eiendom Knutepunktsutvikler 2200 eiendommer og 1000 bygg kvm bygningsmasse 3300 leiekontrakter Porteføljeverdi: MNOK Utviklingspotensial t i l på ca 1,7 millioner kvm 83 ansatte Kontor i Oslo, Bergen, Kristiansand,, g,, Trondheim, Stavanger og Skien

4 Mål, visjon, verdier og suksessområdene Visjon: Bd Bedre byrom der mennesker møtes Verdier: Romslig, offensiv, miljøskapende 1) Rom skal gjennom langsiktig utvikling og forvaltning av eiendom, skape verdier for eier og samfunn 2) Rom skal være et virkemiddel for å sikre fremtidsrettede stasjoner og terminaler Suksessområder Kunde og marked Økt kollektivtrafikk Avkastning og verdiutvikling Miljø og samfunnsansvar Organisasjonsutvikling

5 Rom som knutepunktutvikler: St.meld.nr.21 Når regjeringen har valgt å la NSB i hovedsak beholde eierskapet, er dette bla begrunnet med at strategien t bak eiendomsforvaltningen i er med på ååå understøtte jernbanevirksomheten og annen transport. Dette gjøres blant annet ved å bygge ut kollektivknutepunkt som letter overgangen mellom tog og andre transportmidler. t Eksempelvis er det viktig at det legges til rette for kommersiell eiendomsutvikling i nær tilknytning til stasjonsområdet t på en måte som bygger opp under stasjonen som kollektivknutepunkt. Regjeringen deler derfor oppfatningen om at Rom Eiendom videreføres med dagens samlede eiendomsmasse Viktig i denne sammenheng er utviklingen av stasjoner som gode knutepunkt

6 Utviklingsprosjekter

7 Utvikling sammen med partnere eller alene Eksisterende SP-selskap Ol Oslo SUtikli Utvikling AS Alna Nord Utvikling AS Sjøfront Utvikling AS Strandsonen Utvikling AS Alfheim Utvikling AS Harbitz Allé Utvikling AS Grefsen Utvikling AS Bellevue Utvikling AS Gulskogen Hageby Utvikling AS Jessheim Byutvikling AS ROM Schweigaardsgate AS Under etablering Skien Brygge Utvikling AS Snipetorp Panorama AS Paradis Utvikling AS Sundland Byutvikling AS Arna KjøpesenterUtvikling AS ROM Schweigaardsgate 21 AS

8 Nye Oslo S Oppstart: 2011/2012 Oppstart: 2011/2012 Tot areal: ca Inv.: ca 2,9 Mrd

9 Østbanebygget/1854-bygget til hotell Ombygging til hotell Uhensiktsmessige som kontor Areal : 8000 m2 rehabilitering 1500m2 nybygg Fredet fasade og noe interiør

10 Lillehammer Skysstasjon

11 Store transaksjoner i næringsbyggmarkedet: Rom sto for to av de største salgene av næringseiendom i 2010 Skatt Øst: NMD bygget på Alna

12 Rom vant konkurransen om nytt hovedkontor for Gjensidige i Schweigaardsgate 21

13 Statlige føringer Framtidens Byer: Samarbeide mellom staten og de 13 største byene i Norge om å redusere klimagassutslippene og bedre bymiljøene. Dette betyr høy høy u-grad og allsidige formål (boliger, handel mv.) På byggsiden er målet blant annet å få til forbildeprosjekter med lavest mulig klimagassutslipp. FutureBuilt: Er Oslo kommune og Drammen kommune sitt svar på satsningen til staten. Her er det lagt klare kriterier for forbildeprosjektene. På energisiden er kravet passivhus. Enova Buskerudbyen: Fellesløsninger innen areal og transport aksen Lier- Kongsberg

14 Andre føringer: Fokus på miljø gir konkurransemessige og omdømmemessige fortrinn Grønne bygg vil bli prioritert it t av banker, leietakere og investorer Fremtiden er grønn og utviklingen er rask Erfaring fra USA og Europa viser at miljøbygg er lønnsomme Leietakere er generelt blitt energi og miljøbevisste, og aksepterer ikke lengre dyre, usunne og uproduktive lokaler Flere store investorer krever miljøklassifisering, også på konkret nivå Kjøper ikke bygg som ikke er klassifiserte Betaler mer for høyere klassifisering Forutsetter tt klassifisering i i forbindelse med due diligence Flere banker ber om miljødokumentasjon i forhold til panteobjekt Store leietakere er i markedet med krav om BREEAM-Exellent, Leed Gold etc. Bedriftene bygger renommé og omdømme

15 Drammen

16 Roms eiendommer i Drammen Lierstranda 2012-Hensetting verksteder Sundland Nybyen yy Drammen st Brakerøya Tangen

17 Rom deltar i «FutureBuilt» på Strømsø

18 Drammen stasjon ferdig til byjubiléet i 2011

19 Historikk Sundland viktig arbeidsplass Jernbaneverksted bygd på Sundland Utvidet og modernisert i 1923 og ansatte (ca 1960) Utførte alt fra vedlikehold til produksjon av deler til tog Datidens Silicon Valley

20

21 Neste transformasjonsområde for Drammen

22 Ombygging fra verkstedhall til skole Leietakere etter ombygging: Simulatorsenter 2004 NSB skolen 2005 Folkeuniversitetet 2006 Akademiet 2008 NSB Kompetansesenter 2010 Tomtevalg: NSB ba Rom/ meglere vurdere Nært spor Kompetansemiljø Forutsigbar fremdrift

23 Oppgaven

24 Oppgaven Bygge lærested for 300 studenter og 50 ansatte God logistikk, godt læremiljø, universell utforming Full drift fra 1. januar 2011 NSB driver en miljøvennlig virksomhet og har en uttalt miljøprofil i alle ledd. Skulle også gjelde for det nye lærestedet Bygget skulle fremstå som bidrag i NSBs omdømmebygging Forberede seg på konkurransen om nye studenter fremtids - rettet bygg med god design. Appellere til ordning & reda Skape yrkesstolthet alltid i uniform Designprofil: Gjenkjennelse fra skole til tog til skole Undervisning i enøk - kjøring burde skje i et enøk - bygg Reise til og fra kompetansesenteret (GS - vei, el -bil, kollektiv)

25 Leieavtalen

26 Leieavtalen Leietaker ville det: Miljøkravene er nedfelt i leieavtalen Energimål 100 kwh/m2 år Energimål 100 kwh/m2 år Leietaker aksepterer å følge Arbeidstilsynets 444 Villig til å betale noe mer i leie for å oppnå miljømål g pp j Leietaker forplikter seg til å bruke lavenergi pc, projector mv. Leietaker vil aktivt følge opp byggets energiforbruk i driftsfasen ( kjøre bilen forsiktig )

27 Prosjektering av bygget

28 Prosjekteringen av bygget Rom engasjerte egen miljørådgiver (Grønn Byggallianse) Leieavtalens krav ble nedfelt i skisse og forprosjekt Leieavtalens krav ble nedfelt i skisse- og forprosjekt Leieavtalens krav ble nedfelt i totalentreprisegrunnlaget Kjente og byggbare løsninger; best practice j g ygg g ; p Vi tok prosjekteringen langt før vi sendte ut på førespørsel: -enklere og raskere å evaluere tilbudene, sammenlignbare -tryggere på det tilbudte produktet

29 Klare miljøkrav (også visualisert) Blå strek = Vektet energibruk norske bygg Rød strek = NSB skolens målsetting Kilde: Grønn Byggallianse/ Enova

30

31 Med invitasjon til samarbeid; kravene ble akseptert av entreprenør

32 Kontrahering og bygging

33 ..byggebransjen er konservativ.. (the way we do things around here)

34 Kontrahering og bygging Avklarende møte med de tre laveste tilbyderne OKK viste stor vilje til å inngå et tverrfaglig samarbeid i den videre detaljprosjektering av bygget Totalentreprisebegrepet ble utvidet til samarbeidsentreprise hvor miljørådgiver, i arkitekt, k byggeleder og Rom deltok i alle prosjekteringsmøtene (hands on, kort reaksjonstid for avklaringer da byggetiden var kort)

35 Et samarbeidsprosjekt Engasjert leietaker med fokus på energi og miljø Rom Eiendom har også en uttalt miljøprofil OKK hadde egen rådgiver for koordinering av tekniske fag Energi- og miljørådgiver Sverre Tiltnes fra FAVEO alt. arkitektur ved Einar Lunøe Oslo Prosjektadministrasjon AS ved Terje Inglingstad Rom Eiendom AS ved Steffen Markussen Felles eierskap Lojalitet t og engasjement i alle ledd: Dette går vi if for (én surpe.. er nok til å ødelegge et slikt prosjekt)

36 Oppfølging og kontroll i byggefasen

37 Oppfølging og kontroll i byggefasen Opprettet et offensivt og rigid byggepoliti Krav til løpende dokumentasjon fra OKK Tetthetskontroll utført av ekstern aktør Miljørådgiver utførte befaringer og stikkprøvekontroller Løpende fuktmålinger i treverk før vegger lukkes Løpende kontroll av diffusjonstetting før vegger lukkes Jevnlig oppfølgning av håndverkerne (infomøter, tape skader i plast) Dokumentasjon av miljøvennlige materialer, enkelt vedlikehold Tredjemannskontroller av peler, stål bæresystem og tekniske anlegg Provisorisk oppvarming med fjernvarme Krav til minst mulig byggeavfall Flere befaringsrunder. Alle avvik skal lukkes (til slutt..)

38 Drift

39 Drift OKK har seks måneders driftsansvar fra brukstillatelse Følge opp virkelig forbruk av energi 47 energimålepunkter er knyttet opp mot wattmeter i resepsjonen Bruker har ansvar for å styre bygget slik det er forutsatt EOS- loggen registrerer løpende energiforbruk Prosjektet gir et unikt erfaringsgrunnlag for læring Rom vil følge opp virkelig forbruk mot de simulerte (SIMIEN) Avvik teoretisk verdi mot virkelig forbruk vil også bidra til å avsløre feil og mangler

40 ..og hvordan gikk det?

41 NSB Kompetansesenter; Norges første Universitets- og Høgskolebygg i energiklasse A (og kontorbygg=næringsbygg)

42

43

44 Resultat og erfaringer Bygget har fått masse oppmerksomhet fra det offentlige, investors, brukere, arkitekter, konsulenter og entreprenører. Merinvestering i på ca 8 mill (ca 1000 kroner pr m2) Reduserte enrgikostnader på ca 1,25 mill pr år Investeringen spares inn i løpet av 6-8 år Har fremdeles justeringer å gjøre Følger opp energiforbruket (avdekke feil samt lære) Har fått generell kvalitetsheving på kjøpet gjennom miljøbyggingen og fokus på detaljer Kunnskapen finnes hos arkitekter, rådgivere og i byggebransjen. De må bare ville det..samtidig.. Grønt Byggeri går ikke over... Bransjen må dog ruste opp og forberede seg på fremtiden.

45 Deterviktigå ha FOKUS!

46 Takk for oppmerksomheten!