..the story..(og noe mer)

Transkript

1 NSB Kompetansesenter, Sundland, Drammen;..the story..(og noe mer) NBEFs årsmøtekonferanse i Drammen 01.- april 2011 Steffen Markussen Rom Eiendom er NSBs eiendomsselskap Jernbanen Jernbaneverket - infrastruktur (1996) NSB - operatør Rom Eiendom AS (2001)

2 NSB-konsern Tog NSB Persontog Persontogvirksomheten NSB AS, datterselskapene NSB Gjøvikbanen AS og Svenska Tågkompaniet AB NSB konsern Gods CargoNet AS Buss Nettbuss AS Godstogvirksomheten utføres av CargoNet AS Bussvirksomheten utføres av Nettbuss AS Eiendom Rom Eiendom AS Utvikling, drift, vedlikehold og forvaltning av eiendom utføres av Rom Eiendom AS Rom Eiendom: En betydelig eiendomsaktør og ledende knutepunktsutvikler

3 Samarbeid er viktig! Rom eier stasjonene Rom har ansvaret for å utvikle helhetlige knutepunkt Samarbeid mellom aktørene er det viktigste for å lykkes Komplekse sammenhenger klare mål Departement Investorer og utviklere Fylker og kommuner Forbedre knutepunktene for trafikantene Leietakere Knutepunktsutvikling Statens Vegvesen Tilrettelegge for servicetilbud JBV NSB/Rom Utvikle stasjonsområdene i et helhetlig perspektiv Flytoget Mange interessenter til stasjonsområdene gjør prosjektene spennende og komplekse

4 Utviklingsprosjekter Oslo S Norges viktigste kollektivknutepunkt

5 Nye Oslo S Oppstart: 2011/2012 Tot areal: ca Inv.: ca 2,9 Mrd Østbanebygget/1854-bygget til hotell Ombygging til hotell Uhensiktsmessige som kontor Areal : 8000 m2 rehabilitering 1500m2 nybygg Fredet fasade og noe interiør

6 Lillehammer Skysstasjon Store transaksjoner i næringsbyggmarkedet: Rom sto for to av de største salgene av næringseiendom i 2010 Skatt Øst: NMD bygget på Alna

7 Rom som knutepunktutvikler: St.meld.nr.21 Når regjeringen har valgt å la NSB i hovedsak beholde eierskapet, er dette bla begrunnet med at strategien bak eiendomsforvaltningen er med på å understøtte jernbanevirksomheten og annen transport. Dette gjøres blant annet ved å bygge ut kollektivknutepunkt som letter overgangen mellom tog og andre transportmidler. Eksempelvis er det viktig at det legges til rette for kommersiell eiendomsutvikling i nær tilknytning til stasjonsområdet på en måte som bygger opp under stasjonen som kollektivknutepunkt. Regjeringen deler derfor oppfatningen om at Rom Eiendom videreføres med dagens samlede eiendomsmasse Viktig i denne sammenheng er utviklingen av stasjoner som gode knutepunkt Vår eier som samfunnsaktør Driver miljøvennlig virksomhet Ta samfunnsansvar Fremstå som rollemodell Rydde opp i gamle synder med grunnforurensning

8 Drammen Roms eiendommer i Drammen Lierstranda 2012-Hensetting verksteder Sundland Nybyen Drammen st Brakerøya Tangen

9 Hva vi har gjort? Bueslaget 164 leiligheter Kontorbygg Driftssentral Zitty - kvartalet 75 leiligheter 1.- Regulert stasjonsområdet 2.- Kontorbygg for JBV 3.- Driftssentral for JBV 4.- Regulert Bueslaget 5.- Utviklet Bueslaget, 164 leiligh. 6.- Utviklet Zitty, 75 leiligheter 7.- Regulert Sundland m2 8.- Renovert m2 Sundland 9.- NSB Kompetansesenter Nytt verksted ferdig Rydder nå Brakerøya, kreosot Rom deltar i «FutureBuilt» på Strømsø

10 Drammen stasjon ferdig til byjubiléet i 2011 Historikk Sundland viktig arbeidsplass Jernbaneverksted bygd på Sundland Utvidet og modernisert i 1923 og ansatte (ca 1960) Utførte alt fra vedlikehold til produksjon av deler til tog Datidens Silicon Valley

11 Valg av strategi for utviklingen av Sundland Stod ovenfor 3 valg i 2001 La det gro igjen og forfalle Rydde opp i området og bygge ny infrastruktur Analysere markedsmulighetene og omregulere til ny bruk Bygge stein for stein med grunnlag i relokalisert og effektivisert verksteddrift, nye boliger, kunnskap/skole, næringsutvikling (inkubator) samt service, handel og kultur Hvilke formål skal vi regulere til? Valg av strategisk plattform med 7 bein BASIS: Verksteddriften BOLIG: Utvikle boliger KUNNSKAP: Etablere utdanning/ studieplasser VEKST: Næringsutvikling og kompetansebedrifter HANDEL: Behov for lokal handel i området SERVICE: Behov for lokale serveringssteder KULTUR: Kulturbedrifter søkes etablert på området

12 Regulert trasé for Tilfartsvei Vest, påkoblet gjennomfartsvei Sundland Aveny. 70% er gjennomfartstrafikk. G-skogen senter? Gjeldende reguleringsplan vedtatt i 2003

13 Neste transformasjonsområde for Drammen

14 Ombygging fra verkstedhall til skole Leietakere etter ombygging: Simulatorsenter 2004 NSB skolen 2005 Folkeuniversitetet 2006 Akademiet 2008 NSB Kompetansesenter 2010 Tomtevalg NSB Kompetanse: NSB ba Rom/ meglere vurdere Nært spor Kompetansemiljø Forutsigbar fremdrift Strategisk plattform med 7 bein; hva er dagens status? BASIS: Relokalisert og effektivisert verksteddriften, Nytt verksted ferdig 2011 BOLIG: Gulskogen Hage-By Utvikling AS. NBBO og Rom utvikler 600 nye boliger KUNNSKAP: Campus Sundland; samle læresteder. 900 studenter VEKST: Næringsutvikling (IS AS) og kompetansebedrifter HANDEL: Er under utvikling (første på plass medio 2011?) SERVICE: Serveringssted 2009, nytt under etablering KULTUR: Attic (jan/aug 2011), CageBall (mars 2011) Over 50 leietakere og 40 mill i cash-flow

15 Oppgaven Oppgaven Bygge lærested for 300 studenter og 50 ansatte God logistikk, godt læremiljø, universell utforming Full drift fra 1. januar 2011 NSB driver en miljøvennlig virksomhet og har en uttalt miljøprofil i alle ledd. Skulle også gjelde for det nye lærestedet Bygget skulle fremstå som bidrag i NSBs omdømmebygging Forberede seg på konkurransen om nye studenter fremtids - rettet bygg med god design. Appellere til ordning & reda Skape yrkesstolthet alltid i uniform Designprofil: Gjenkjennelse fra skole til tog til skole Undervisning i enøk - kjøring burde skje i et enøk - bygg Reise til og fra kompetansesenteret (GS - vei, el -bil, kollektiv)

16 Leieavtalen Leieavtalen Leietaker ville det: Miljøkravene er nedfelt i leieavtalen Energimål 100 kwh/m2 år Leietaker aksepterer å følge Arbeidstilsynets 444 Villig til å betale noe mer i leie for å oppnå miljømål Leietaker forplikter seg til å bruke lavenergi pc, projector mv. Leietaker vil aktivt følge opp byggets energiforbruk i driftsfasen ( kjøre bilen forsiktig )

17 Prosjektering av bygget Prosjekteringen av bygget Rom engasjerte egen miljørådgiver (Grønn Byggallianse) Leieavtalens krav ble nedfelt i skisse- og forprosjekt Leieavtalens krav ble nedfelt i totalentreprisegrunnlaget Kjente og byggbare løsninger; best practice Vi tok prosjekteringen langt før vi sendte ut på førespørsel: -enklere og raskere å evaluere tilbudene, sammenlignbare -tryggere på det tilbudte produktet

18 Klare miljøkrav (også visualisert) Blå strek = Vektet energibruk norske bygg Rød strek = NSB skolens målsetting Kilde: Grønn Byggallianse/ Enova

19 Med invitasjon til samarbeid; kravene ble akseptert av entreprenør Kontrahering og bygging

20 ..byggebransjen er konservativ.. (the way we do things around here) Kontrahering og bygging Avklarende møte med de tre laveste tilbyderne OKK viste stor vilje til å inngå et tverrfaglig samarbeid i den videre detaljprosjektering av bygget Totalentreprisebegrepet ble utvidet til samarbeidsentreprise hvor miljørådgiver, arkitekt, byggeleder og Rom deltok i alle prosjekteringsmøtene (hands on, kort reaksjonstid for avklaringer da byggetiden var kort)

21 Et samarbeidsprosjekt Engasjert leietaker med fokus på energi og miljø. NSBs prosjektansvarlige Karen D. Sannes Rom Eiendom ved prosjektsjef Steffen Markussen Totalentreprenør OKK ved prosjektleder Reier A. Sønju OKK hadde også egen rådgiver for koordinering av tekniske fag Energi- og miljørådgiver Sverre Tiltnes fra FAVEO alt. arkitektur ved Einar Lunøe Oslo Prosjektadministrasjon AS ved Terje Inglingstad Felles eierskap Lojalitet og engasjement i alle ledd: Dette går vi for (én surpe.. er nok til å ødelegge et slikt prosjekt) Oppfølging og kontroll i byggefasen

22 Oppfølging og kontroll i byggefasen Opprettet et offensivt og rigid byggepoliti Krav til løpende dokumentasjon fra OKK Tetthetskontroller utført av ekstern aktør Miljørådgiver utførte befaringer og stikkprøvekontroller Løpende fuktmålinger i treverk før vegger lukkes Løpende kontroll av diffusjonstetting før vegger lukkes Jevnlig oppfølgning av håndverkerne (infomøter, tape skader i plast) Dokumentasjon av miljøvennlige materialer, enkelt vedlikehold Tredjemannskontroller av peler, stål bæresystem og tekniske anlegg Provisorisk oppvarming med fjernvarme Krav til minst mulig byggeavfall Flere befaringsrunder. Alle avvik skal lukkes (til slutt..) Drift

23 Drift OKK har seks måneders driftsansvar fra brukstillatelse Følge opp virkelig forbruk av energi 47 energimålepunkter er knyttet opp mot wattmeter i resepsjonen Bruker har ansvar for å styre bygget slik det er forutsatt EOS- loggen registrerer løpende energiforbruk Prosjektet gir et unikt erfaringsgrunnlag for læring Rom vil følge opp virkelig forbruk mot de simulerte (SIMIEN) Avvik teoretisk verdi mot virkelig forbruk vil også bidra til å avsløre feil og mangler..og hvordan gikk det?

24 NSB Kompetansesenter; Norges første Universitets- og Høgskolebygg i energiklasse A (og kontorbygg=næringsbygg)

25 Resultat og erfaringer Bygget har fått masse oppmerksomhet fra det offentlige, investors, brukere, arkitekter, konsulenter og entreprenører. Merinvestering på ca 8 mill (ca 1000 kroner pr m2) Reduserte enrgikostnader på ca 1,25 mill pr år Investeringen spares inn i løpet av 6-8 år Har fremdeles justeringer å gjøre Følger opp energiforbruket (avdekke feil samt lære) Har fått generell kvalitetsheving på kjøpet gjennom miljøbyggingen og fokus på detaljer Kunnskapen finnes hos arkitekter, rådgivere og i byggebransjen. De må bare ville det..samtidig.. Grønt Byggeri går ikke over... Bransjen må dog ruste opp og skaffe seg ny kunnskap om miljøvennlig bygging og drift.

26 Andre føringer: Fokus på miljø gir konkurransemessige og omdømmemessige fortrinn Grønne bygg vil bli prioritert av banker, leietakere og investorer Fremtiden er grønn og utviklingen er rask Erfaring fra USA og Europa viser at miljøbygg er lønnsomme Leietakere er generelt blitt energi og miljøbevisste, og aksepterer ikke lengre dyre, usunne og uproduktive lokaler Flere store investorer krever miljøklassifisering, også på konkret nivå Kjøper ikke bygg som ikke er klassifiserte Betaler mer for høyere klassifisering Forutsetter klassifisering i forbindelse med due diligence Flere banker ber om miljødokumentasjon i forhold til panteobjekt Store leietakere er i markedet med krav om BREEAM-Exellent, Leed Gold etc. Bedriftene bygger renommé og omdømme Miljø i praksis Utvikle gode kollektivknutepunkter for alle reisende (fotgjengere, syklende, buss, tog, taxi..) Rydde opp i grunnforurensning (Lillestrøm, Brakerøya med flere) Miljøtenkning i hele utviklingskjeden: Naturgitte forhold (sol, vind, snø) Programfase (felles mål med leietaker) Forprosjekt (krympe areal, logistikk, material) Gjennomføring (godt håndverk, detaljer) Drift (bruk, temperatur, driftstider) Erfaringstilbakeføring (bli bedre neste gang)

27 Det er viktig å ha FOKUS!

28 Takk for oppmerksomheten!