Leietakerprofil og leietakermiks Cecilie Martinsen 30. november 2011 Den store Utleiedagen, NE Kunnskap. Bedre byrom der mennesker møtes

Transkript

1 Leietakerprofil og leietakermiks Cecilie Martinsen 30. november 2011 Den store Utleiedagen, NE Kunnskap Bedre byrom der mennesker møtes

2 Innhold 1. Kort om Rom Eiendom AS 2. Porteføljen 3. Kort om metodikk 4. Eksempler på konseptutvikling leietakerprofil og leietakermiks 5. Oppsummering Suksesskriterier 6. Oppsummering Fallgruver

3 Rom Eiendom AS en del av NSB-konsernet Tog NSB Persontog Persontogvirksomheten NSB AS, datterselskapene NSB Gjøvikbanen AS og Svenska Tågkompaniet AB Gods CargoNet AS Godstogvirksomheten utføres av CargoNet AS NSB konsern Buss Nettbuss AS Bussvirksomheten utføres av Nettbuss AS Eiendom Rom Eiendom AS Utvikling, drift, vedlikehold og forvaltning av eiendom, samt knutepunktutvikling utføres av Rom Eiendom AS

4 Stasjonsprosjekter noen eksempler Nye Oslo S Løten Stasjon Bodø Stasjon Åndalsnes Stasjon Drammen Stasjon Stavanger Stasjon Skysstasjon, Lillehammer Gjøvik Stasjon Sandvika Stasjon

5 Rom Eiendom: En ledende eiendomsaktør og knutepunktsutvikler Viktig samfunnsaktør Landsdekkende m 2 bygningsmasse 2200 eiendommer 990 bygg, hvorav 330 stasjoner 3300 leiekontrakter 280 bygg under fredning/vern 2 mill m 2 i utviklingspotensial 9 mrd porteføljeverdi 90 ansatte lokalisert i seks byer Trondheim Bergen Skien Oslo Stavanger Kristiansand

6 Porteføljens struktur Vi forvalter og videreutvikler en arv.. ikke en optimal sammensatt portefølje Men vi har strenge krav og høye forventninger til bl.a- utvikling, lønnsomhet, verdiøkning, kvalitet, utleiegrad og leietakertilfredshet..og vi lykkes..

7 Utfordring: Bredden i porteføljen Vi har alt overalt.. Fra 6 m m2 Kontor Skole Lager Logistikk Restauranter Butikk Shoppingsenter Hotell Vandrerhjem Bolig/leiligheter Bryggeri Priveter Infrastruktur Verksted Terminaler Stasjoner

8 Porteføljen Vår styrke! Vi må inneha høy grad av kreativitet Vi blir dyktige på løsningsorientering og mulighetsstudier Vi må tenke utradisjonelt for å finne de gode konseptene, og de rette leietakerne Porteføljens karakter og sammensetning krever stor grad av samarbeid internt i Rom og dialog/samarbeid med våre leietakere Sterkt eierskap til porteføljen Alt fra liebhaberleietakere til store, profesjonelle aktører vi har gjort noen feil men også mye riktig Porteføljen krever stor grad av fokus Tydelige mål oppfølging av mål, feiring av måloppnåelse Begeistring som drivkraft

9 Hvordan jobber vi med leietakerprofil og sammensetning av leietakere Tenk strategisk for objektet/konseptet Analyser (makro, konkurrenter, området, målgruppe, definering av hypoteser/muligheter) Hva slags folk er i området Hvem er de Hvor bor de Hva handler de Hva gjør de her/hva kan de gjøre der Omgivelser hva finnes, etterspørsel og behov, hva kan skapes.. Begrensinger/utfordringer Konseptutvikling/utredninger Syretesting av konsept - markedsgrunnlag Utfordring av konsept Risikovurderinger Løsninger på begrensinger Dialog med potensielle leietakere troverdighet i konseptet Vi skal formidle noe mer enn et lokale vi tilbyr et konsept og mulighet for merverdi for leietaker

10 Hvordan jobber vi med leietakerprofil og sammensetning av leietakere Noen eksempler for gjennomgang 1. Sundland, Drammen 2. Østbanen (Østbanebygget og Østbanehallen) 3. Schweigaardsgate Generaldirektørens bolig Munkedamsveien 62 Oppbygging av ulik leietakerprofil og leietakermiks for ulike eiendommer

11 Sundland Utfordring: Gammelt og nytt skal forenes Svært kompleks bygningsstruktur, men også infrastruktur basert på gammel industri Alt skal oppgraderes Skal transformeres til et attraktivt område parallelt med togdrift og verksted Ukjent område Sundland et av Drammens utviklingsområder, trenger liv

12 Sundland Konsept/Leietakerprofil: Hva trenger området Finne kjernen i konseptet Fokus på å få etablert leietakere som bidrar til å gjøre området kjent Leietakere som bidrar til å skape genuint og bærekraftig liv til området Få inn en drager av leietaker, en som andre følger etter..men leietakerne må se nytten av hverandre og kunne se potensialet for videreutvikling av egne forretningsmuligheter ved samlokalisering Skap et behov og etterspørsel

13 Sundland Profil/miks Kunnskap & kultur (Service & handel) Skoler/Utdanning/gym Attic, dans Cageball, Ballspill, fotballbaner Kunst Bryggeri Lek og aktiviteter, for alle aldre Kritiske suksessfaktorer/utfordringer ved konseptet: Vippeskjørt og trailere Tilpasse infrastruktur/sikre rette omgivelser Godt samarbeid med kommunen Være tro mot konseptet, tålmodighet bygge sten for sten, men sikre kritisk masse Gir grunnlag for verdiutvikling og sikring av leieinntekter

14 Østbanebygget og Østbanehallen Utfordringer: Byggets struktur og oppbygging er gammelt, komplisert og håpløst umoderne Ikke dimensjonert for nye driftsformer Bygget må transformeres både i struktur og omfang Deler av bygget er fredet Stygt og dårlig men meget god inntjening = Stort potensiale Opplevelse av et utrygt og ikke tiltalende område Landets største og viktigste kollektivknutepunkt, pr dag, 50 mill pr år (Oslo Lufthavn 19 mill)

15 Østbanehallen og Østbanebygget Vi gikk den «store runden» Oslo har underdekning på hotell..knutepunktet trenger hotell Stor interesse for Østbanebygget Den absolutte tyngste veien å gå, da dette var det eneste formålet bygget ikke var regulert for Hotell skaper liv hotell passer inn i Oslo sin «nye bydel» Hotell kan bidra til en revitalisering av miljøet stiller krav til omgivelser Hotell skaper muligheter for videreutvikling av konsept i Østbanehallen Leietaker, Choise, åpner nytt, moderne og annerledes hotell mai 2012.

16 Østbanehallen - en forlengelse av hotellet Et konsept som «henger sammen» Under construction Et tilbud til den nye bydelen Enorm utvikling og potensiale De som reiser De som jobber der De som bor der Gjester ved hotellet De som besøker området personer gjennom Østbanehallen pr dag Forventet økning i markedsgrunnlag Kritisk: Kan ikke ha døde områder da dette skader hotell og miljø Store krav til leietaksermiks særdeles kritisk i dette bygget stengetid, felles bruk av arealer Stort behov for servering unikt og spesielt men ikke det dyreste, byggmessige utfrodringer Unngå kannibalisering av leietakere

17 Schweigaardsgate Gjensidige/NSB Bygget ligger svært sentralt, med moderne fokus på miljø og økt bruk av kollektivtrafikk til sentrum Svært viktig å formidle byggets og områdets egenskaper og fordeler Fokus på skape og formidle historien, begeistring for bygget og miljøet rundt og hva det kan bidra til/fordeler for leietaker (profilbygging for leietaker) Ønsket en leietaker som er opptatt av å ha kontorer ved knutepunkt en miljøprofil Ønsket en leietaker som kan bidra til utvikle den «nye bydelen» Bjørvika og videre mot gamlebyen Meget tett samarbeid med Gjensidige Forbilledlig leietakersamarbeid for nyutvikling av bygg NSB Hovedkontor en selvfølge at det må ligge ved Norges største knutepunkt

18 Munkedamsveien 62 Historisk bygg Spesielt bygg, med komplisert byggstruktur, romløsninger og underlagt fredning/vern Tenkte ikke målrettet og konseptuelt i starten Liebhaberbygg og Kunst/Kultur Definert målrettet leting etter leietaker Utbygging av Tjuvholmen gallerier Astrup Fearnley 2012 Perfect match Kaare Berntsen Troner høyt over Tjuvholmen Vakkert oppusset, og tilpasset en fornøyd leietaker og veldig fornøyde naboer

19 Oppsummering suksesskriterier Det er ingen snarvei til suksess Tenk strategisk på bygget Hvilke utfordringer/muligheter har bygget/området Bruk tid til analyse (omgivelser/målgrupper etc) Hent inn ideer fra andre (studieturer feks) Bruk gjerne rådgivere men dere må selv eie konseptet Jobb i team diskuter/utfordre, løsningsorientering Bli ikke blendet finn substansen i konseptet Test hypoteser/konsept og test igjen.. Engasjer omgivelsene (kan være næringsliv, vel, bystyrer, kommuner etc) Lag historien hva er spennende med bygget eksponer/kommuniser Tett samarbeid med leietaker skap noe sammen Sikre infrastruktur, logistikk, omgivelsene må fungere Sett mål, gjerne «hårete» men fokuser på målene Vær tro mot konseptet!!

20 Fallgruver Å ignorere suksesskriteriene.. Utålmodighet kjappe inntekter kan bli korte og dyrkjøpte inntekter Gi slipp på konseptet, mister kjernen i konseptet, og leietakerne får ikke det de forventet, inntektspotensialet forsvinner bygget får en dårlig profil, og må revitaliseres Manglende risikovurderinger, og tatt høyde for uforutsette hendelser Manglende/dårlig infrastruktur/tilgjengelighet i bygget/området Man må ha tro på og «eie» konseptet begeistring smitter!

21 TAKK FOR MEG..