22/31 AVKLARING / TOLKNING AV KOMMUNEPLANBESTEMMELSER I OG INNTIL BYGGEFORBUDSGRENSE LANGS VASSDRAG

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 09/ Arkivnr.: GNR 22/31 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 22/31 AVKLARING / TOLKNING AV KOMMUNEPLANBESTEMMELSER I OG INNTIL BYGGEFORBUDSGRENSE LANGS VASSDRAG Lovhjemmel: Kommuneplanenes arealdel Klageadgang: Nei Rådmannens innstilling: Nye byggetiltak på eiendommen 22/31 som ligger utenfor byggeforbudssonen til vassdrag skal behandles i hht. kommuneplanbestemmelsene kap Dvs. at maksimalt bebygd areal på eiendommen ikke skal overstige 120m 2. Riving av eksisterende bebyggelse som ligger innenfor forbudssonen, er ikke i strid med bestemmelsene kap Etablering av avløpsanlegg er ikke tillatt i byggeforbudssonen, jfr. kommuneplanbestemmelsene kap Slik etablering må ellers være i samsvar med gjeldende regelverk på området og i henhold til Lokal forskrift om utslipp av sanitært avløpsvann fra mindre avløp i Lunner kommune, fastsatt av kommunestyret

2 Sammendrag: Vi har fått forespørsel om hvilket sett planbestemmelser som skal gjelde for en eiendom som delvis ligger innenfor og utenfor byggeforbudssonen i kommuneplanens arealdel. Siden byggetiltaket i denne saken i sin helhet ligger utenfor sonen, mener administrasjonen at det er de ordinære bestemmelsene knyttet til fritidseiendommer som skal gjelde, og ikke bestemmelsene som gjelder byggeforbudssonen. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1. Bakgrunn Lunner kommune mottok den en forespørsel fra LY arkitekter AS vedrørende eiendommen Gnr. 22 Bnr. 31. Henvendelsen gjelder i første omgang avklaring på hvor mye av denne eiendommen som kan bebygges i henhold bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Eiendommen ligger delvis innenfor og delvis utenfor byggeforbudssonen langs vann og vassdrag. Pilen på kartet til høyre viser eiendommens lokalisering Viggervegen 63, i Lunner kommune Eiendommen 22/31 er på totalt 846 m 2 hvorav ca. 34 % av grunnen ligger innenfor byggeforbudssonen i kommuneplanens arealdel. Bebygd areal (BYA) på eiendommen er pr. d.d. 93,4 m 2 hvorav 30 m 2 (33 %) ligger innenfor byggeforbudssonen. Administrasjonen har vurdert henvendelsen fra LY arkitekter AS til å være av prinsipiell betydning, jfr. Reglementet for delegering av myndighet i Lunner kommune pkt. 2, siden den dreier seg om hvordan kommuneplanbestemmelsene skal forstås i tilfeller der eiendom/ bebyggelse omfattes av to sett bestemmelser. Saken legges av den grunn fram for Utviklingsutvalget av prinsipielle årsaker. Bildet til høyre viser hyttas lokalisering nord for Viggern Planstatus i området og rettslig grunnlag

3 Eiendommen 22/31 ligger i uregulert område og er i kommuneplanens arealdel beliggende delvis i eksisterende byggeområde for fritidsbebyggelse og delvis i byggeforbudssonen til vassdrag, se utsnitt av kommuneplankartet nedenfor. For de deler av eiendommen som ligger utenfor byggeforbudssonen (utenfor skravert område), kommer kommuneplanbestemmelsene kap Bestemmelser om byggehøyde, grad av utnytting og andre former for styring av bygningers og anleggs størrelse, form m.v. samt lokalisering av ulik utbygging og arealbruk innen eksisterende byggeområder til anvendelse. Her heter det bl.a. at bebygd areal ikke skal overstige 120m 2. Innenfor byggeforbudssonen til vassdrag gjelder kommuneplanbestemmelsene kap Bestemmelser om byggeforbud. Kap lyder som følger: I byggeforbudsområdene langs vassdrag slik disse er vist på plankartet og i 50 meterssonen til elver og bekker med kontinuerlig tilløp, er det forbud mot etablering av: Brygger, moloer etc Byggetiltak på fritidseiendom når bebygd areal overstiger 80m 2. Nye tiltak lokalisert mellom hovedbygning på eiendommen (fritidsbolig, bolig, våningshus) og strandsonen. Oppføring av gjerde. Nye anlegg for avløp til annet enn eksisterende våningshus og bolig når dette ikke er ledd i rehabilitering av et eldre, lovlig etablert anlegg. Eksisterende bebyggelse på eiendommen overstiger den grad av utnytting som er fastsatt i kommuneplanbestemmelsene kap om at bebygd areal ikke skal overstige 80m 2. Spørsmålet som må belyses er om denne eiendommen kommer inn under kommuneplanens bestemmelser kap , eller begge deler vedrørende tillatt bebygd areal. 1.3 Søkers redegjørelse

4 Tiltakshaverne, Lasse Grønningsæter og Gunstein Hansen ønsker å oppruste eiendommen med delvis ny bebyggelse i kombinasjon med eksisterende tømmerhytte (tømmerkasse). Tiltakshaver v/ly Arkitekter redegjør som følger om sine planer for eiendommen: Ønsket utvikling av eiendommen: Dagens bygningsmasse bærer preg av forfall, og det er råte i deler av vegger og gulvkonstruksjoner. Den opprinnelige tømmerhytta har fått et tilbygg som gjemmer de arkitektoniske kvalitetene i tømmerkjernen. Vi ønsker å rive dette tilbygget slik at tømmerkjernen bli frigjort. Dette frigjør også areal innefor 100 meters grensen og vil gjøre at det kun ligger igjen BYA 16,9 m 2 innenfor 100 meter grensen. Ved riving av påbygg vil fasadehøyden mot Myllavannet minke med ca. 1 meter pga. det kraftige terrengfallet mot syd hytta vil trekke seg mer ned i terrenget. Annekset fra ca ønskes også revet, da dette også er i dårlig forfatning. Vi ønsker å konsentrere bygningsmassen. Videre tenker vi å forlenge hytten mot øst langs med koteretningen. Nybygg vil i sin helhet komme på utsiden av 100 meters grensen. Utforming er ikke bestemt, og er avhengig av de innspill som kommer som følge av vurderingen som blir gjort av Lunner kommune. Dog kan vi si at vi vil etterstrebe et enkelt utrykk som tilpasses terreng og den eksisterende tømmerhytten. Kjøkken og bad legges på utsiden av 100 meters grensen. Kjøkken i den delen av tømmerkjernen som er utfor og bad i ønsket tilbygg. Det vil bli installert forbrenningstoalett, slik at det ikke slippes ut brunvann. Reguleringsforespørsel: Vi har hatt forhåndskonferanse med byggesaksbehandlere i Lunner kommune, og forstått at dette er en litt spesiell situasjon der tomt ligger på areal som har ulike reguleringsbestemmelser. Vi ber om en vurdering av kommunen om hvilke reguleringsbestemmelser vi skal forholde oss til. Gjelder ulike bestemmelser på de ulike delene av tomten? Vil det være den delen av tomta som er størst som skal gi føringer for reguleringsbestemmelsene? Blir det en tolkning av denne spesielle situasjonen som gjør at det kreves en dispensasjon? Eier ønsker en vurdering på utnyttelse utover 80 m 2 Vi ønsker at tomten vurderes både med hensyn til maksimalt bebygget areal ( BYA ) og vanninntak + utslipp. Bildet til venstre over viser med rød farge hvilke deler av eksisterende bebyggelse på eiendommen 22/31 som skal rives, dvs uthuset og søndre/østre del av hovedhytta. Rød

5 skravur er byggeforbudssonen til Viggern. Bildet til høyre over viser ny situasjon etter ombygging der den delen av hytta som blir stående er markert med rødt og omriss av tilbygg mellom hytta og revet anneks, er vist med stiplet linje. Det betyr at oppføring av ny bygningsmasse skjer på utsiden av byggeforbudssonen. 2. FAGLIGE VURDERINGER 2.1 Vurdering av rettstilstand Eiendommen 22/31 ligger hovedsaklig utenfor byggeforbudssonen til vann og vassdrag. Situasjonskartet til høyre viser hvor mye av tomt og bebyggelse som ligger innenfor denne sonen som på kartet er vist med rød skravur. Ca 1/3 av eiendommen ligger innenfor byggeforbudssonen og en 2/3 utenfor. Bebyggelsen fordeler seg også omtrent på samme måte. Ønsket plassering av nytt byggetiltak, i form av et tilbygg mot øst, er i sin helhet lokalisert utenfor 100 meters- beltet. Ombyggingen av bygningsmassen innbefatter også riving av et eksisterende tilbygg på ca 15 m 2 som hovedsakelig ligger innenfor byggeforbudssonen. Eiendommen er i dag bebygd med 93,4 m 2 Spørsmålet som skal drøftes i denne saken er hvorvidt denne eiendommen skal behandles etter der det heter at bebygd areal (BYA) ikke skal overstige 120 m 2 eller etter bestemmelsene for fritidsbebyggelse i 100 metersbeltet der det er forbud mot etablering av byggetiltak på fritidseiendom når bebygd areal overstiger 80m 2. Intensjonen med kommuneplanbestemmelsene er nærmere klargjort i retningslinjer for saksbehandling og dispensasjonspraksis kap. 2.7 om Vassdragsnære områder hvor det heter: Hovedformålet med byggeforbudssonene til vassdrag er å hindre forurensning til vassdragene inntil forurensningssituasjonen i vassdragene er kartlagt av kommunen, sikre allmennhetens tilgang til vassdragene og sikre kantvegetasjonen. Ut i fra dette skal dispensasjonspraksisen være streng når det gjelder etablering av nye avløpsanlegg for fritidseiendommer. Dispensasjonspraksisen skal også være streng ved rehabilitering eller etablering av nytt anlegg som erstatning for et ulovlig etablert anlegg. Bestemmelsene kap er direkte knyttet opp mot byggeforbudssonen slik den er tegnet inn på kommuneplankartet. Tiltak som skal utføres på arealer som ligger utenfor denne sonen, vil etter administrasjonens vurdering, ikke rammes av bestemmelsene kap selv om bestemmelsen også kan tolkes dit at det er forbud mot byggetiltak på fritidseiendommen. Hensikten med planbestemmelsene og er å unngå ytterligere nedbygging av areal i 100-meters-beltet. Tiltakene på 22/31 må sies å støtte opp under denne intensjonen både gjennom at det rives bebygd areal i forbudssonen og ikke minst ved at alt nytt bebygd areal blir oppført utenfor forbudssonen.

6 Riving av alt bebygd areal og gjenoppføring av inntil 120m² bebygd areal på eiendommen beliggende utenfor byggeforbudssonen vil være i henhold til kommuneplanbestemmelsene kap Naturinteresser, friluftsliv, landskaps- og estetiske hensyn: Kommunen skal sikre at estetiske hensyn blir ivaretatt i planleggingen, jfr. plan- og bygningsloven 2. Etter samme lovs 74 nr. 2 skal kommunen se til at et hvert arbeid som omfattes av loven skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Eksisterende hytte og fremtidig tilbygg på eiendommen 22/31, ligger i en skråning med skog i bakkant. Vannene Viggern og Kalrasen ligger betydelig lavere, omkranset av et naturlig kulturlandskap. Dette kommer tydelig frem på bildet i saksutredningen kap Hva gjelder utforming av bygninger på eiendommen 78/5, er det kommuneplanbestemmelsene pkt som skal gjelde. Lunner kommune har ikke mottatt tegninger av fritidsboligen, og har dermed ikke vurdert den opp mot eksisterende bebyggelse. Plassering av tiltaket er vurdert til å skape et helhetlig tun. Lunner kommune mener tiltaket ivaretar 74 nr Kulturminner: Det er ikke kjent at det er automatisk fredede kulturminner som blir berørt av tiltaket. Kommunen er heller ikke kjent med at det finnes nyere tids kulturminner av betydning i området som blir berørt av tiltaket. 2.4 Biologisk mangfold Parsellen berører ikke område som er registrert som verdifull biomangfold-lokalitet i Lunner kommune. 2.5 Infrastruktur: Eiendommen 22/31 har bilatkomst frem til en parkeringsplass som ligger ca 100 meter unna fritidsboligen. Det foreligger ikke offentlig vann- og avløpsledning i området, og eiendommen har sommervann ved hyttevegg. Det er stilt spørsmål fra LY Arkitekter om muligheten til å etablere avløpsanlegg. Avløpsanlegg må prosjekteres av fagkyndige og være i h.h.t. blant annet Lokal forskrift om utslipp av sanitært avløpsvann fra mindre avløp i Lunner kommune, fastsatt av kommunestyret Det er ikke adgang til å etablere nye avløpsanlegg i byggforbudssonen, jfr. kommuneplanbestemmelsene kap Vi minner også om at avstand til helårsveg med bæreevne for tyngre kjøretøy ikke skal være mer enn 50m og ikke ha større høydeforskjell fra bunn tank til nivå tankbil enn seks meter. 3. Konklusjon Nye byggetiltak på eiendommen 22/31 som ligger utenfor byggeforbudssonen til vassdrag skal behandles i hht. kommuneplanbestemmelsene kap Dvs. at maksimalt bebygd areal på eiendommen ikke skal overstige 120m 2. Riving av eksisterende bebyggelse som ligger innenfor forbudssonen, er ikke i strid med bestemmelsene kap Etablering av avløpsanlegg er ikke tillatt i byggeforbudssonen, jfr. kommuneplanbestemmelsene kap Slik etablering må ellers være i samsvar med

7 gjeldende regelverk på området og i henhold til Lokal forskrift om utslipp av sanitært avløpsvann fra mindre avløp i Lunner kommune, fastsatt av kommunestyret DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 22/31 Oppsummering etter møte 22/31 Oversendelse av kartmateriale 22/31 Vedrørende møtetidspunkt 22/31 Viggerveien 63 Mylla - Reguleringsforespørsel Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Harald Lode, Arbeidsamf. plass 1, 0181 Oslo GUNSTEIN HANSEN, ULLEVÅLSVEIEN 67 B, 454 OSLO HALVOR TORSØN SVARTDAL, HOLMENKOLLVEIEN 40, 376 OSLO CECILIE BARRA, KLOKKARVIK, 5378 KLOKKARVIK HELGE HONORE BARRA, MAJORSTUVEIEN 7, 353 OSLO KIRSTEN BARRA, KRISTIANSANDS GATE 1, 463 OSLO KNUT HONORE BARRA, LØNNEVEIEN 6, 3229 SANDEFJORD ANDERS ECKHOFF, MYLLAVEGEN 585, 2742 GRUA Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær