VEDLIKEHOLDSNØKKELEN VEDLIKEHOLDSPLAN FOR BJERREGAARDSGATE 29 SAMEIE

Transkript

1 S.nr VEDLIKEHOLDSNØKKELEN VEDLIKEHOLDSPLAN FOR BJERREGAARDSGATE 29 SAMEIE utarbeidet av: februar 2012

2 fel OBOS Prosjekt BJERREGAARDSGATE VEDLIKEHOLDSNOKKELEN Utfort av: OBOS Prosjekt AS v / Thomas Johannesen Adresse: Postboks 6666, St. Olays plass, 0129 Oslo Telefon: Sammendrag: er et kvartalsbygg av over 5 etasjer (4 etasjer pluss utbygget loftetasje) pluss kjeller/underetasje, 10 oppganger med totalt 102 leiligheter. Bygningen ble oppfort i Tomten er eiet og har et areal pa m 2. Eiendommen har gnr. 218 og bnr. 67 pa St. Hanshaugen i Oslo kommune. Bygningen er oppfort med bxrekonstruksjon av mur og betong. Etasjeskiller er av stopt betong. Yttervegger er tilleggsisolert med pussisolasjon. Yttertak er konstruert som flattak med fall til renne, tekket med takpapp. Kun loftsleiligheter har egen takterrasse. For ovrig er det felles takterrasser. Av bygningsmessige tiltak boligselskapet bor prioritere kan nevnes: Nwrmere undersokelse av ris og sprekkdannelser Nwrmere undersokelse og ev. spylig av drensror av drenssystemet Utskifting av kjellerdorer Forprosjekt yttertak med losninger Utvendig overflatebehandling, samt utbedring av fasade Av VVS tekniske tiltak som boligselskapet bor prioritere kan nevnes: Forprosjekt vatrom Inspeksjon av bunnledninger Etablere friskluftsventiler i yttervegg Av el tekniske tiltak som boligselskapet bor prioritere kan nevnes: Oppgradering av hovedfordeling Oppgradering av hovedunderfordeling Nodlysanlegg Kontroll/maling av jordingsanlegg Av HMStiltak som boligselskapet bor prioritere kan nevnes: Oppfolging av Intemkontrollen Kundenr: Utarbeidet av: Kontrollert av: Godkjent av: Dato: 5251 Thomas Johannesen Jon Andre Ellingsen _Iron Hoglund (..,,,.,,t Prosjektnr: f.) \,_/4. Icefk4/ )'41, A.., Y(/1(/

3 Sameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side 1.1 INNHOLD Side 0 SAMMENDRAG INNLEDNING Formål Prosjektorganisasjon Eiendom og bygninger Grunnlagsmateriale Referansegrunnlag Energivurderinger Andre forhold TILSTANDSVURDERING... 2 Beskrivelse av konstruksjoner, tilstand og aktuelle tiltak 3 VEDLIKEHOLDSPLAN... 3 Årlige vedlikeholdsplaner med investeringsbehov 4 FOTO... 4 Fotografisk dokumentasjon 5 VEDLEGG... 5 Vedlegg med beskrivelse av aktuelle problemområder 6 LEDIG... 6 Avsatt til byggeiers egne notater februar 2012

4 Sameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side INNLEDNING Styret i 29 Sameie har gitt OBOS Prosjekt AS i oppdrag å utarbeide en vedlikeholdsplan for sameiet. Boligselskapet ligger på St. Hanshaugen i Oslo kommune og har følgende adresse: 29 AK Sameiet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer Vedlikeholdsplanen og tilstandsanalysen gjelder i første rekke bygningsdeler og arealer som defineres som fellesskapets ansvar. Fagfeltene i vedlikeholdsplanen gjelder bygg, elektro og VVStekniske installasjoner. Bygningsdelene er beskrevet nærmere i kapitlene 2 og 3. Rapportens kapittel 2 gir en kortfattet beskrivelse av bygningenes oppbygging basert på arkivreferanse og visuelle observasjoner. Kapittelet gir også en beskrivelse av den enkelte bygningsdels tilstand og aktuelle tiltak. Kapittel 3 er vedlikeholdsplanen som blant annet er generert på bakgrunn av tilstand og tiltak vurdert i kapittel 2. Kostnadsoverslagene er basert på kostnadstall fra egen erfaringsbank i OBOS Prosjekt AS og Holte Prosjekt Kalkulasjonsnøkkel siste versjon. Vår erfaring er at tilbud/anbud på byggearbeider kan variere mye mellom høyeste og laveste tilbyder, avhengig av markedssituasjonen i byggebransjen. Kostnadsoverslagene i denne Vedlikeholdsnøkkelen er ment å gi en indikasjon på hva en kan forvente av kostnader basert på gitte forutsetninger. En viktig forutsetning for kostnadsoverslaget er mengdeberegningene. Mengdene i vedlikeholdsplanen må sees på som omtrentlige og gir ikke tilstrekkelig grunnlag for innhenting av tilbud/anbud fra entreprenører. I de årlige vedlikeholdsplanene er det i tillegg til kostnader for gjennomføring av de enkelte tiltak, også avsatt kostnader til rigg og drift og til prosjektadministrasjon. Disse kostnadene utgjør henholdsvis 15% av gjennomføringskostnaden og 7,5% av gjennomføringskostnaden. Prosentsatsene er basert på gjennomsnittlige erfaringstall og vil variere med tiltakenes sammensetning og omfang. Vedlikeholdsplanen er utarbeidet på bakgrunn av: NS3424 Tilstandsanalyse av byggverk. NS3451 Bygningsdelstabellen. NS3454 Årskostnader for bygninger. Relevante NBI byggdetaljblader. Befaring etter NS 3424 nivå 1, dvs. tilstandsanalyse av generell art som består av visuelle observasjoner, om nødvendig kombinert med enkle målinger. Det forutsettes at tiltak kan anbefales etter nivå 1 registrering. Dersom nivå 1 ikke gir tilstrekkelig informasjon for å kunne vurdere tilstand og anbefale riktig tiltak, vil videre tiltak være å undersøke nærmere. I tilstandsanalysens rapport settes da karakter UN i stedet for tilstandsgrad. (Jfr RIF/Norges bygg og eiendomsforening Tilstandsanlyse, innføring og prinsipper av juni 2003, 1 utgave, av Svein Bjørberg). I gitte tilfeller kan det være praktisk å gjennomføre undersøkelser på nivå 2 eller 3 på stedet ved første befaring. Da vil oppdragsgiver bli konferert med dette, og slike arbeider avtales separat og som tillegg til vårt opprinnelige oppdrag. Det kan også være tilfeller hvor det kreves spesialkompetanse i den videre utredningen. Det vil i så fall fremkomme av teksten hvorfor UN benyttes. februar 2012

5 Sameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side FORMÅL Med vedlikehold menes de tiltak som må gjennomføres for å opprettholde bygningstekniske, estetiske og funksjonelle kvaliteter. Det er vanlig å skille mellom løpende vedlikehold, periodisk vedlikehold og utskifting. Løpende vedlikehold eller akutt vedlikehold er arbeider som må for å rette opp uforutsette skader, og dermed løfte bygningen opp igjen til ønsket nivå. Skadene kan skyldes byggefeil, feilaktig utført eller manglende vedlikehold, hærverk og lignende. Periodisk eller intervallbundet vedlikehold er arbeider som må på grunn av jevn, normal slitasje for å hindre forfall. Periodisk vedlikehold har en preventiv virkning og forebygger skade. Eksempel på periodisk vedlikehold er overflatebehandling. Utskifting av bygningsdeler med kortere levetid enn bygningens brukstid, defineres også som vedlikehold. Enkelte materialer er umulige eller svært vanskelige å vedlikeholde på normalt vis og må skiftes ut. Slike materialer er ofte kalt vedlikeholdsfrie. Enkelte materialer kan ha en levetid som overgår normal brukstid av en bygning. Forenklet skisse av en bygnings livsløp. Uten vedlikehold vil en bygning etter hvert forfalle. Selv med jevnt vedlikehold vil en bygning brytes langsomt ned. Etter en tid må nedbrytningen utbedres for å løfte bygningen opp til opprinnelig standard. Dersom bygningen skal løftes ytterligere opp til en standard over den opprinnelige for å tilfredsstille dagens økende komfortkrav, kreves ombygging. Fra dette punktet starter syklusen igjen med jevnt vedlikehold, sakte nedbryting, utbedring og eventuell ombygging. Skjematisk fremstilling av bygningens livsløp fra nybygg gjennom bruksfasen til riving. Det er viktig at den som forvalter bygninger ser disse mekanismene og planlegger deretter. Boligselskapet v/styret må således planlegge alle vedlikeholdsaktiviteter og ha nødvendig budsjettmessig kontroll over de tiltak som må. Det bør derfor være et mål å utføre mest mulig planlagt vedlikehold. Riktig planlegging av vedlikeholdet vil totalt sett gi lavere vedlikeholdskostnader. Vedlikeholdsnøkkelen er et nyttig hjelpemiddel som skal sette boligselskapet i stand til å utføre løpende og periodisk vedlikehold, samt kunne budsjettere disse vedlikeholdsutgiftene fra år til år. februar 2012

6 Sameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side PROSJEKTORGANISASJON Selskapet: Selskapets navn : 29 Sameie Selskapets kontaktperson : Erik Andersen Adresse : 29 E, 0172 Oslo Telefon : Forretningsfører: Firma : OBOS Eiendomsforvaltning AS Adresse : Postboks 6668, St. Olavs plass, 0129 Oslo Telefon : Epost : haldis.hansen@obos.no Vedlikeholdsnøkkelen er utarbeidet av: Firma : OBOS Prosjekt AS v/ Thomas Johannesen Postadresse : Postboks 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo Besøksadresse : Vitaminveien 1A, 0485 Oslo Telefon : Telefaks: : Epost : thomas.johannesen@obos.no Hjemmeside : EIENDOM OG BYGNINGER Eiendommen har sentral beliggenhet på St. Hanshaugen i Oslo kommune. Veletablert og attraktivt boligområde. Kort vei til offentlig kommunikasjon, servicetilbud, forretninger, kafeer og restauranter mm. Gangavstand til Sentrum, Bogstadveien og Grunerløkka. Sameiet består av et kvartalsbygg over 5 etasjer (4 etasjer pluss utbygget loftetasje) pluss kjeller/underetasje, 11 oppganger med totalt 102 leiligheter. Bygningen ble oppført i Tomten er eiet og har et areal på m 2. Eiendommen har gnr. 218 og bnr. 67 på St. Hanshaugen i Oslo kommune. Gårdsrommet er opparbeidet med variert vegetasjon, samt en lekeplass for de minste. Fra offentlig vei går det interne stikkveier (asfaltert) via inngangsportaler og helt frem til inngangsdørene. Bygningen er oppført med bærekonstruksjon av mur og betong. Etasjeskiller er av støpt betong. Yttervegger er tilleggsisolert med pussisolasjon. Yttertak er konstruert som flattak med fall til renne, tekket med takpapp. Kun loftsleiligheter har egen takterrasse. For øvrig er det felles takterrasser. Bygningene er i utgangspunktet bygget etter lovverket som var gjeldende i 1931, lov om bygningsvesenet av 1924, Forskrift om materialer og konstruksjoner m.m. av februar 2012

7 Sameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side 1.5 Gjennomførte vedlikeholds og rehabiliteringstiltak: 2010 Rehabilitering av tak. Ny takpapp. Arbeidene ble gjennomført av Hesselberg Tak. Oppgradering av varmekabler i takrenner for hindre istapper om vinteren. Det ble montert termostat, slik at kablene bare står på når det er behov for dem Den ytre grunnmuren ble malt. Småskader på mur og fasade hovedsakelig på fasadene som vender inn mot gårdsrommet ble reparert og malt samtidig. Taket i portrommet ved oppgang D. ble reparert og isolert på nytt i Nye porttelefoner Ytre blikktak fra oppgang E til K (med solen) ble utbedret på grunn av lekkasjer. Nytt tak i tolags takpapp ble lagt Oppgangene ble malt. Ytterligere flikket på og vedlikeholdt i Takterrassene ble rehabilitert (ferdigstilt i 2010) 1999 De ble montert flere lys i portrommene Lekeområdet ble oppgradert til gjeldende krav i Fasadene ut mot gaten ble pusset opp og etterisolert Fasadene inn mot gårdsrommet ble pusset opp og etterisolert Totalt vedlikehold av tak og gerrasser Brannvarslingsanlegget ble installert 1981 Nye stigeledninger (elektrisk anlegg) Opplysningene er hentet fra boligselskapets hjemmeside. 1.4 GRUNNLAGSMATERIALE Beskrivelsen av konstruksjoner baserer seg på visuelle observasjoner under befaringen, informasjon fra boligselskapets representant, informasjon fra Oslo kommune ved Plan og bygningsetatens byggesaksarkiver, OBOS arkiver og Oslo kommunes etat for vann og avløp. Det ble avholdt befaring i september (oktober) 2011 hvor følgende var medvirkende: Marianne Alfsen Styremedlem 29 Sameie Ragnar Englund El konsulent Ragnar Englund Consulting AS Svein Tore Sagen VVS konsulent OBOS Prosjekt AS Thomas Johannesen Byggeteknisk konsulent OBOS Prosjekt AS februar 2012

8 Sameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side REFERANSEGRUNNLAG Tilstandsvurderingen er utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk og systematisert etter NS 3451 Bygningsdelstabellen og med de begrensninger som ligger i vårt tilbud. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er foretatt vurderinger av forhold som naturlig vil høre innunder rutiner som forventes å være inkludert i en internkontroll. Som vedlegg til rapporten følger: Foto fra befaringen Definisjoner og referanser Symptomliste bygg Vedlikehold av vinduer Info om betongskader Aldring av avløpsrør Informasjon om asbest Informasjon om tagging Lekeplasser Nedgravde oljetanker Fakta om radon Vanlige VVSuttrykk Energi og energiøkonomisering Informasjon om internkontrollforskriften Planlegging og utbedring av ute Miljø Avløpsrør i plast Ventilasjonsforhold i boliger Informasjon om elsikkerhet i boliger Universell utforming Informasjon om avfallshåndtering REFERANSENIVÅ SOM LEGGES TIL GRUNN (Jfr.NS 3424, pkt 3.5). Følgende referansenivå legges til grunn: Aktuelt lovverk og forskrift som var gjeldende da bygningene og bygningskomponenter ble oppført, modernisert etc. Det kan også for enkelte bygningskomponenter være aktuelt å sammenligne eksisterende tilstand med dagens lovverk og forskrifter for f.eks brannsikkerhet. Håndverksmessig utførelse som var vanlig på oppføringstidspunktene. Aktuelle NBI blader og bransjestandarder som var gjeldende på oppføringstidspunktet. Estetiske betraktninger vil ikke bli vurdert, men kommentert. februar 2012

9 Sameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side ENERGIVURDERINGER Dagens energipriser tilsier at styret bør være bevisst aktuelle energireduserende tiltak. Ved gjennomføring av større vedlikeholdsarbeider, bør det derfor også foretas en energiteknisk vurdering. Det vil for eksempel ved en rehabilitering av fasadene, være naturlig å se på kost/nytteeffekten av en tilleggsisolering. Likeledes vil det være naturlig å vurdere energireduserende tiltak og alternative energikilder ved gjennomføring av arbeider på berederanlegg, fyranlegg og andre energikrevende installasjoner. Beboere og byggeiere i Oslo kommune er i en særstilling når det gjelder tilskudd til gjennomføring av energireduserende tiltak. Gjennom en periode på ca. 10 år fra 1982 til 1992, ble det innbetalt 1 øre pr. kwh til et eget fond som har til hensikt å fremme gjennomføringen av enøktiltak i Oslo. Pr. i dag er fondet på ca. 600 mill. kroner. Avkastningen av fondet benyttes til bistand til energirådgivning og tilskudd til gjennomføring av tiltak. Fondet har spesifikke kriterier for kvaliteten på det arbeidet som, og det stilles som krav at det utarbeides en enøkanalyse av godkjent enøkkonsulent. OBOS Prosjekt AS er ett av firmaene Enøketaten benytter som rådgivere. Oslo kommune Enøketaten Et godt hjelpemiddel i energiarbeidet vi også være årlige tilbakemeldinger om energiforbruk gjennom et energiregnskap. Energiregnskapet gir oversikt over boligselskapets totale energiforbruk, hvordan fordelingen mellom de enkelte energibærere er, og hvordan fordelingen er mellom de forskjellige bruksformål er. 1.7 ANDRE FORHOLD Universell utforming Både ved planlegging av nye boligområder og ved rehabilitering av eksisterende områder, er det de senere år lagt større og større vekt på at området skal få en universell utforming. Med universell utforming menes en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen. I praksis vil det si en tilpassing av alle fellesarealer slik at funksjonaliteten blir best mulig for flest mulig. For 29 sameie, er det vurdert følgende kriterier: Adkomstforhold: Intern stikkvei fra offentlig vei leder helt inn til inngangsdørene for av og pålessing. Veiene er asfaltert. Inngangspartiene i gårdsrom står ubeskyttet uten baldakin over inngangsdør. Inngangspartiene er godt synlig med glass i inngangsdør og kontrastfarger. Boligselskapet har ikke heis. Bygningen er ikke spesielt tilpasset bevegelseshemmede. For å tilrettelegge tilgjengeligheten for beboere med bevegelseshemming, skal boligselskapet være klar over muligheten til å montere automatiske døråpnere. I enkelte tilfeller vil beboere være berettiget slike hjelpemidler og bydelsadministrasjonen vil kunne veilede om søkeprosess og lignende. (Automatisk døråpner var montert på en av de inspiserte dørene). februar 2012

10 Sameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side 1.8 Visuelle forhold: Husnummer til hver enkelt oppgang er montert over inngangsdør samt påklistret på glassrute i dørblad. Nummerplatene blir opplyst via lampe over inngangsdør. Ringetablå har bra bakgrunnslys på trykknapper og er plassert lett synlig og er godt belyst av armatur over inngangsparti. Innvendige forhold: Trappeoppgangene er overflatebehandlet i lyse utførelse. Dagslysinnslipp fra inngangsdør og overlys fra yttertak. Ekstra håndløper på vegg er ikke montert og bør vurderes utført. Bygningene har fra oppføringstidspunktet termisk ventilasjon. Bruken av boligene har endret seg mye de siste tiår og dagens bruksmønster tilfører langt mer fukt til leiligheten enn det som var vanlig på oppføringstidspunktet. Det er derfor viktig å sørge for en tilstrekkelig tilgang på ny, frisk luft gjennom ventiler i yttervegg og luftespalter i vinduer. Helse, miljø og sikkerhet På rent generelt grunnlag vil vi her minne om at boligselskaper har minst 4 forskjellige HMS områder som bør vektlegges spesielt: et fungerende internkontrollsystem brannsikkerheten (rømningsveier, brannadferd) sikkerhet for beboerne sikkerhet på lekeplassene Skifte av bygningsdeler, vedlikeholdsansvar for tilbygg og påbygg. I vedtektene vedtatt i sameiermøte den 21. april 1999 er det beskrevet følgende på 8 Vedlikehold: Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder trappeoppganger og inngangsdører til oppgangene er sameiets ansvar. Ut i fra teksten kommer det ikke tydelig nok frem hvem som har vedlikeholdsansvaret for vinduer/balkondører, terrasser og lignende, gjelder også utskifting. Vedtektene bør eventuelt revideres for å tydeliggjøre ansvarsfordeling av skifte og vedlikehold av bygningsdeler som vinduer/balkongdører. Ved tvilstilfelle, er det Eierseksjonsloven som legger føringer. februar 2012

11 Vedlikeholdsnøkkel for: Kontaktperson / styreleder: Erik Andersen Tlf: Gateadresser Adresse Bygningskategori Blokk Oppdragsnummer: Fra OBOS Prosjekt AS har følgende deltatt Navn Svein Tore Sagen Ragnar Englund Thomas Johannesen Rolle VVS fagkonsulent Elektroteknisk fagkonsulent Byggteknisk fagkonsulent

12 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 21 Grunn og fundamenter Grunn og fundamenter generelt Fundamenteringsmetode er ikke kjent. Det antas imidlertid at bygningen er fundamentert direkte til fjell og/eller faste komprimerte masser. 21 Grunn og fundamenter Drenering Drenering, materiale,utførelse og alder er ikke kjent. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det ble på befaringen avdekket sprekk/riss enkelte steder på den bærende betongkonstruksjonen. Symptomene er antakelig en indikasjon på bevegelser/setninger i grunn. Det utelukkes ikke at symptomene kan ha oppstått som en følge av byggearbeider i området. Det er usikkert når de registrerte symptomene er inntruffet. Dreneringsrør ble ikke inspisert. Det antas at dreneringen er utført etter gjeldende lovverk og håndverksmessig utførelse på oppføringstidspunktet. Det kunne ikke vises utvendig fuktsikring som dreneringsplate mot kjellervegg. Det ble avdekket salt/kalkutslag mot yttervegg. På befaringen ble det foretatt fuktsøk på tilfeldige steder i kjeller med stedvis høye utslag i nedre del av yttervegger og mot gulv på grunn. Styret er imidlertid kjent med problemer vedrørende drenering/fuktsikring(det har tidligere vært vanninntrengning i kjeller). Tilstandsgrad: UN Konsekvensgrad: 2Ø,1S,2E Svikt: Tilstandsgrad: UN Konsekvensgrad: 2Ø Svikt: Tiltak Tiltak er ført på bygningsdel 22 Bæresystemer generelt. Noe fukt i kjeller må anses som påregnelig for denne typen bygning. Det forutsettes at bruken ikke endres til for eks. oppholdsrom eller lignende. For en nærmere vurdering av fuktproblematikken kan det anbefales kontroll og spyling av drensledning og drenskum. Normal levetid for drenering er 20 til 60 år. Normalt intervall for spyling/kontroll av drensledning og drenskum er 1 til 5 år Til opplysning vil eventuelt ny drenering (utgraving, nye drensrør, duk, tilbakefylling av drenerende masser og tilbakeføring/istandsetting av områdene) få en ca. kostnad på kr , pr/m. eks. mva. Tilstandsrapport for Side 1 av 31

13 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 22 Bæresystemer Bæresystemer generelt Bærende vegger og dekker er oppført i støpt betong og mur. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det ble visuelt registrert sprekk og rissdannelser enkelte steder i trapperom, kjeller og på utvendig fasade. Det vises til tidligere rapport utarbeidet av Multiconsult som omtaler sprekkdannelser på trapperomsvegger i øverste etasje. Det vurderes i rapporten at symptomene er en følge av puss med ulik type styrke og fasthet kombinert med rystelser fra byggearbeider på nabotomten. Disse antakelsene kunne ikke påvises på befaring, men kan være sansynelig. Tilstandsgrad: UN Konsekvensgrad: 2Ø,2E,2S Svikt: Tiltak I første omgang bør det gjøres nærmere undersøkelser av de registrerte riss/ sprekker. Tiltaket går ut på å montere gipsplumber på de aktuelle steder for så på et senere tidspunkt å avdekke om det fortsatt er bevegelser, gipsplumbene holds under oppsikt. Eventuelt videre tiltak og kostnadsoverslag må vurderes etter at undersøkelsen er utført. På de utvendig flater som er tilleggsisolert og pusset bør det i tillegg destruktive undersøkelser for å avdekke om sprekker/riss går videre inn i yttervegg. Tiltaket kan kreve bruk av lift. Tilstandsrapport for Side 2 av 31

14 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 23 Yttervegger Yttervegger generelt Yttervegger takterrasser: Yttervegger er hovedsakelig oppført i støpt betong, tilbygg mot gårdsrom er oppført av lettbetong (Leca isoblokk). Utvendige flate er pusset og overflatebehandlet. Ytterveggene er innvendig påforet med bindingsverk av tre isolert med mineralull, gipsplater og maling. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det ble avdekket betydelig mye riss og sprekkdannelser flere steder, spesielt ved utsparinger for vinduer/dører, krakelert overflate. Stedvis løs puss og betong. Det var ikke tilgjengelig for inspeksjon på innvendig side grunnet innvendig påforing. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 3Ø,3S Svikt: Tiltak Snarlig utbedring må påregnes. Det bør i første omgang sikringstiltak på de steder det kan være fare for nedfall. Tiltaket etter medgått tid, leie av lift og materiell. Kostnaden som er stipulert er kun en antakelse. Tiltaket vil kreve bruk av lift. 23 Yttervegger Yttervegger generelt Yttervegger opp til takterrasse: Yttervegger antas å være oppført i støpt betong. Utvendig er fasadene mot gårdsrom og gate tilleggsisolert med pussisolasjon. Det opplyses at tilleggsisolering ble utført i 1995/1996. Det ble registrert stedvis skader på fasaden (pussisolasjonen) i form av sprekkdannelser og pussavflassing spesielt ved vindu/døråpninger, utkraginger og lignende. Det ble registrert noe støtskader ved nedre del i gårdsrom og ved inngangsportal (oppgang A). Fasade mellom oppgang G og H hadde noe pussavflassing samt vertikale riss alle etasjene oppover. Noe pussavflassing ved oppgang K. Utkraget horisontal kant på nedre del av vegg var tydelig eksponert for ytre påkjenninger i form av riss/sprekkdannelser samt forvitring flere steder. Bevegelsesfuge mellom oppgang A og B var løs. Pussisolasjon mot gaten fremstod i generelt god stand, noe tegn til klimatiske påkjenninger enkelte steder. De stedlige symptomene er trolig kommet som en følge av elde og klimatiske påkjenninger. Ved skader som avflaking og riss i overflaten/pussen vil fuktighet letter kunne trenge inn bak pussen og fukte opp isolasjonen, skadeomfanget vil eskalere. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø,2E Svikt: Pussisolasjon mot gate og gårdsrom opp til takterrasser. På bakgrunn alder og visuell registrering av tilstand, anbefales ompussing av fasadene. Skader i pussisolasjonen utbedres, tilsluttninger og utsparinger utbedres/forbedres. Deretter vask(rengjøring), grunning, grunnpuss, armeringsnett, fuktbestandig puss og sluttpuss. Det tas forbehold om endringer i oppbygning. I forkant må det utarbeides en grundigere mer detaljert funksjonsbeskrivelse. OBOS prosjekt AS kan om ønskelig bistå sameiet gjennom hele prosessen fra start til slutt. Tilstandsrapport for Side 3 av 31

15 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for 23 Yttervegger Yttervegger generelt Grunnmur/yttervegger i kjeller/underetasje består av støpt betong. Det ble flere steder registrert riss/sprekkdannelser da spesielt ved utsparinger for vinduer og dører. Symptomene er trolig en følge av bevegelser i grunn. Tilstandsgrad gjelder for konstruksjonen generelt og er satt på bakgrunn av alder og visuell vurdering. Tilstandsgrad: UN Konsekvensgrad: 2Ø,2E,2S Svikt: Tiltak er ført på bygningsdel 22 Bæresystemer generelt. 23 Yttervegger Yttervegger generelt Yttervegger takterrasser: Yttervegger er hovedsakelig oppført i støpt betong, tilbygg mot gårdsrom er oppført av lettbetong (Leca isoblokk). Utvendige flate er pusset og overflatebehandlet. Ytterveggene er innvendig påforet med bindingsverk av tre isolert med mineralull, gipsplater og maling. Det ble avdekket betydelig mye riss og sprekkdannelser flere steder, spesielt ved utsparinger for vinduer/dører, krakelert overflate. Stedvis løs puss og betong. Det var ikke tilgjengelig for inspeksjon på innvendig side grunnet innvendig påforing. Tilstandsgrad: UN Konsekvensgrad: 2Ø,2E,2S Svikt: Tiltak er ført på bygningsdel 22 Bæresystemer generelt. 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Inngangsdører til hver oppgang har karm og dørblad av tre. Dørblad innehar 2lags trådglass produsert i Enkelte er med fast vindusfelt over inngangsdør. Dørene er utstyrt med dørpumpe, det ble registrert automatisk døråpner i en oppgang. Låssystemet er en standard løsning med nøkkel. Samtlige dører er overflatebehandlet i rød utførelse. Ytterdørene hadde tydelig tegn slitasje. Det ble registrert matt og avflasset overflate da spesielt utvendig på nedre del av dørblad samt på dørkarm. De fleste dørene åpnet og lukket tilfredsstillende mot karm. Enkelte dører lukket ikke tilfredsstillende. Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder og registrerte symptomer. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1E Svikt: På bakgrunn av registrerte symptomer anbefales ny overflatebehandling av samtlige inngangsdører. Dør med karm skrapes, flekkgrunnes, pusses, vaskes og gis to strøk maling innvendig og utvendig. Om nødvendig demonteres tettelister før behandlingen påbegynnes og ny tettelister monteres. Det bør på samme tidspunkt kontroll og justering av dør/dørblad. Hengsler og låskasse smøres. Normalt vedlikeholdsintervall for maling av ytterdører er 26 år Normal levetid for ytterdører av tre er 20 til 40 år Tilstandsrapport for Side 4 av 31

16 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Utgangsdører til felles takterrasser: Finerte tredører med karm av tre, utvendig belistet mot smyg. Dørpumpe er montert på utvendig side. Samtlige av de inspiserte dørene var tydelig eksponert for sol og klimatiske påkjenninger. Overflaten på dørblad og lister var matt og stedvis krakelert. Det ble avdekket flere steder løs terskel, løs og "slarkete" låskasse. Flere av dørbladene var sprukket opp i lamineringen (kfr. Bildevedlegg). Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø,2S Svikt: Det anbefales å skifte ut samtlige dører som går ut til felles takterrasser. Nye dører bør være tilpasset de klimatiske påkjenninger dørene blir eksponert for, alternativt av stål. 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Inngangsdører til kjeller/underetasje fra utsiden. Trefyllingsdør med karm av tre av eldre dato. Døren er ikke utstyrt med dørpumpe. Dørene bærer preg av alder og slitasje. Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder, tilstand. Tilstandsgrad: 3 Konsekvensgrad: 2S Svikt: Det anbefales å skifte dør til kjeller på bakgrunn av alder og tilstand. 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Vinduer i kjeller: Vinduer har ramme og karm av treverk med 1lags glass, trolig fra byggets opprinnelse. Vinduene er sidehengslet. Vinduene er trolig de opprinnelige fra byggetidspunktet. Preges av alder manglende vedlikehold. Tilstandsgrad er satt høyt på bakgrunn av alder og registrerte symptomer. Tilstandsgrad: 3 Konsekvensgrad: 2E,2H Svikt: Vinduene i kjeller har oppnådd sin tekniske levetid og utskifting må påregnes. Det anbefales at samtlige vinduer i kjeller skiftes samtidig. Antallet må kontrolleres ved innhenting av tilbud. Normal levetid for vinduer av tre er 20 til 60 år. Normalt vedlikeholdsintervall for maling av vinduer 2 til 6 år. 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Inngangsdører til kjeller/underetasje fra utsiden. Dør er av stål, klassifisert som A60 (EI 60S). Det ble avdekket klemskade på nedre del av dørblad. Døren hadde for øvrig preg av slitasje. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,2S Svikt: Det anbefales å skifte ut ståldøren som er satt inn ved inngang til kjeller mot gårdsrom. Utskifting ses i sammenheng med utskifting av de to andre dørene som har inngang til kjeller fra gårdsrom. 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Terrassedør: Kun leilighetene i øverste etasje (loftetasje) har utgang til egen takterrasse. Utgangen til terrassene innehar skyvedør av trevirke med store glassruter i fastfelt og skyvedør, produsert på slutten av 80tallet. Det ble registrert noe variert utførelse og tilstand. De inspiserte skyvedørene hadde generelt matt og stedvis krakelert overflate (trevirke) avhengig av himmelretning. Åpneog lukkefunksjonen fungerte tilfredsstillende på befaringen. Det meldes at den enkelte andelseier selv er ansvarlig for utskifting og vedlikehold av terrassedør i sin leilighet. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: Svikt: Det anbefales å sende ut informasjon til beboerne angående utvendig vedlikehold av vinduer og balkongdører. Normal levetid for terrassedører av tre er 20 til 60 år. Normalt vedlikeholdsintervall for maling av vinduer/balkongdører 2 til 6 år. Tilstandsrapport for Side 5 av 31

17 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Vinduer i leilighetene: Vinduer har ramme og karm av trevirke inndelt i 2 og 3 fag. Alder er varierende. Sålebenkbeslag er utført i plastbelagt blikk i brun og sort utførelse. Kun få av de inspiserte vinduene hadde friskluftsventil i karm. Utvendig er vinduene overflatebehandlet i rød utførelse. Vinduene i boligsameiet har varierende alder og tilstand. For vinduer av eldre dato ble det avdekket avflasset og slitt maling. Det meldes at den enkelte andelseier selv er ansvarlig for utskifting og vedlikehold av vinduene i sin leilighet. Tilstandsgrad er ikke satt på grunn av meget stor variasjon i alder og tilstand. Tilstandsgrad: Konsekvensgrad: Svikt: Det anbefales å sende ut informasjon til beboerne angående utvendig vedlikehold av vinduer og balkongdører. Normal levetid for vinduer av tre er 2060 år. Normalt vedlikeholdsintervall for maling av vinduer 2 til 6 år. 23 Yttervegger Utvendig kledning og overflate Inngangsportalene har vegger og tak av støpt betong, pusset og overflatebehandlet. Det ble registrert stedvis skader som riss i Tilstandsgrad: 2 overflaten samt noe bom og løs puss. Generell slitasje etter gjennomgangstransport. Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: Det anbefales å rehabilitere inngangsportalene. Maling. Løs, gammel maling og puss bankes, skrapes og børstes bort. Overflaten rengjøres med vann og om nødvendig med egnet rengjøringsmiddel. Sår, sprekker og bom i pussen utbedres. Ny behandling med dampåpen og uorganisk malingstype 23 Yttervegger Utvendig kledning og overflate Yttervegg kjeller/underetasje er utvendig pusset og overflatebehandlet i hvit utførelse. Det ble avdekket skader som løs murpuss og malingsavflassing enkelte steder, da spesielt ned mot asfalt på gateplan. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1E Svikt: Det anbefales overflatebehandling av kjellervegger utvendig. Løs gammel maling og puss bankes, skrapes og børstes bort. Overflaten rengjøres med vann og om nødvendig med egnet rengjøringsmiddel. Sår sprekker og bom i pussen utbedres. Ny behandling med dampåpen og uorganisk malingstype påføres. Arealet er ikke nøyaktig oppmålt og må ses på som omtrentlig, kontrolleres før innhenting av tilbud. Anbefalt vedlikeholdsintervall for maling av betong med puss er 418 år Tilstandsrapport for Side 6 av 31

18 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for 23 Yttervegger Utvendig kledning og overflate Yttervegger takterrasser: Yttervegger er hovedsakelig oppført i støpt betong, tilbygg mot gårdsrom er oppført av lettbetong (Leca isoblokk). Utvendige flater er pusset og overflatebehandlet. Ytterveggene er innvendig påforet med bindingsverk av tre isolert med mineralull, gipsplater og maling. Det ble avdekket betydelig mye riss og sprekkdannelser flere steder, spesielt ved utsparinger for vinduer/dører, krakelert overflate. Stedvis løs puss og betong. Det var ikke tilgjengelig for inspeksjon på innvendig side grunnet innvendig påforing. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 3Ø,3S Svikt: Det anbefales å utbedre utvendig skader på fasaden, gjelder loftsleiligheter. Maling. Løs, gammel maling og puss bankes, skrapes og børstes bort. Overflaten rengjøres med vann og om nødvendig med egnet rengjøringsmiddel. Sår, sprekker og bom i pussen utbedres. Ny behandling med dampåpen og uorganisk malingstype Tiltakene som er beskrevet må etter at det er gjennomført nærmere undersøkelse av konstruksjonen (kontroll av bevegelser). Tilstandsrapport for Side 7 av 31

19 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 24 Innervegger Innervegger generelt Innvendige vegger i kjellerarealet er av plasstøpt betong, dels slammet/malt og dels ubehandlet. Bodvegger består av gittervegger og panelte trevegger. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det ble avdekket sprekker/riss spesielt ved utsparinger og døråpninger flere steder i kjellerarealene (kfr. Bildevedlegg). Det antas at symptomene er en følge av bevegelser i grunn. Tilstandsgrad: UN Konsekvensgrad: 2Ø Svikt: Tiltak Tiltak er ført på bygningsdel 22 Bæresystemer generelt. 24 Innervegger Innervegger generelt Omsluttende vegger i trapperom er oppført i støpt betong, pusset og malt. Innvendige vegger innenfor leiligheter er opprinnelig oppført i mur/betong. Loftsleiligheter har i tillegg lettvegger av tre og gips. 24 Innervegger Vinduer, dører m.m. Dør til kjeller/oppbevaringsrom fra trapperom: Trefyllingsdører med karm av tre av eldre dato. Innvendig side er beslått med plater av stål/metall. Dørene er utstyrt med dørpumpe. Mot trapperom er dørene overflatebehandlet i rød utførelse. Dørene er ikke merket med brannkrav og tilfredstiller åpenbart ikke gjeldende myndighetskrav til brann. Det ble avdekket riss/sprekkdannelser i flere av trapperommene. Spesielt i oppgang A kunne det vises skrå og vertikale riss i øverste etasje. Flere inngangspartier hadde løs puss over på sidene av inngangsdør. Det ble flere steder registrert bom og småskader i murpuss. Det ble ikke registrert eller informert om skader på innvendige vegger innenfor leilighetene. Dørene bærer preg av alder og slitasje. Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder, tilstand og forskriftsvurdering. Tilstandsgrad: UN Konsekvensgrad: Svikt: Tilstandsgrad: 3 Konsekvensgrad: 2S Svikt: x Tiltak er ført på bygningsdel 22 Bæresystemer generelt. Det anbefales å skifte ut samtlige dører til kjeller. Nye dører skal tilfredsstille gjeldende myndighetskrav til brann. 24 Innervegger Vinduer, dører m.m. Finerte entredører med trekarm, enkelte seksjoner har de opprinnelige dørene. De Inspiserte dørene var ikke tilfredsstillende merket med brannkrav. Alder og utførelse er variert. Dører skiftet i senere tid antas å tilfredsstille gjeldende myndighetskrav til brann. Det ble informert om individuell utskifting. Tilstandsgrad er ikke satt på grunn av variasjon. Tilstandsgrad: Konsekvensgrad: 2S Svikt: Av brannsikkerhetsmessige grunner bør boligselskapet inngå avtale med en entreprenør om tilbud på nye entredører, gjelder primært for leiligheter med opprinnelige dører som åpenbart ikke tilfredsstiller gjeldende krav til brannmotstand. Kostnadene vil bli lavere ved at flere dører skiftes på samme tidspunkt. Styret sender ut informasjon til beboere. Nye dører skal tilfredsstille dagens myndighetskrav til brann. Tilstandsrapport for Side 8 av 31

20 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for 24 Innervegger Kledning og overflate Innvendige trapperomsvegger er pusset og malt i lys/hvit utførelse. Innenfor leilighetene er overflatene varierende. Det opplyses at trapperommene ble malt i år De malte veggflatene i trapperommene var generelt preget av slitasje i stor grad. Det kunne vises spesielt på nedre del av veggflate. Merker etter flytting og gangtransport. Det ble avdekket riss/sprekkdannelser i flere av trapperommene. Spesielt i oppgang A kunne det vises skrå og vertikale riss i øverste etasje. Flere inngangspartier hadde løs puss over og på sidene av inngangsdør. Det ble flere steder registrert bom og småskader i murpuss. Det ble ikke registrert eller informert om skader på innvendige vegger innenfor leilighetene. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø,2E Svikt: Det anbefales å påføre ny maling på innvendige trapperomsvegger. Underlaget vaskes, flekksparkles og flekkgrunnes, deretter påføres to strøk maling. Tiltaket ses i sammenheng med overflatebehandling av rekkverk, underside repos, tak/himling og dekkekant, bygningsdel 28trapper. Anbefalt vedlikeholdsintervall for maling av innvendige vegger er 1016 år. Innvendige vegger/overflater inne i leiligheter er å anse som den enkelte andelseiers vedlikeholdsansvar og blir ikke nærmere kommentert. Tilstandsrapport for Side 9 av 31

21 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 25 Dekker Dekker generelt Dekker/etasjeskillere er utført av støpte betongdekker. 25 Dekker Gulv på grunn Gulv på grunn er av støpt betong. Oppbygning og materiale under støp/overflaten er ikke kjent. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det ble ikke meldt om forhold som indikerer svekkelser i dekkekonstruksjonen. Det ble for øvrig registrert noe riss/spekker i kjeller enkelte steder. Det antas at dekkene er konstruert og utført etter gjeldende myndighetskrav på oppføringstidspunktet. Det ble avdekket stedvis riss i overflaten (kfr. bildevedlegg). Symptomene er trolig en følge av små bevegelser i grunn. På befaringen ble det foretatt fuktsøk på tilfeldige steder i kjeller med høye utslag i nedre del av yttervegger og mot gulv på grunn. Fuktsikring er kommentert i forbindelse med drenering. Det ble for øvrig registrert normal bruksslitasje, ingen spesielle tegn til andre skader. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: Svikt: Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: Svikt: Tiltak Det anbefales ingen tiltak generelt for dekker/etasjeskillere foruten å følge opp registrerte riss/sprekker. Kostnaden er ført på bygningsdel 22Bæresystemer generelt. Enkelte riss i gulv på grunn er påregnelig i eldre bygninger. Det anbefales for øvrig ingen tiltak for gulv på grunn. Tilstandsrapport for Side 10 av 31

22 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 26 Yttertak Yttertak generelt Yttertak er konstruert som flattak, utført i plasstøpt betong med ensidig fall til takrenne. Konstruksjonens oppbygning: gipshimling, sparklet og malt Diffusjonsplast 15 cm isolasjon i nedforet tretak støpt betongtak papptekking. Opplysninger om oppbygning er hentet fra tidligere rapport utarbeidet Det utelukkes ikke at deler av yttertaket mot gårdsrom er bygget opp med taksperrer av treverk eller lignende. Det er opplyst at omtekking av yttertak ble utført i Yttertak Yttertak generelt Yttertak er konstruert som flattak, utført i plasstøpt betong med ensidig fall til takrenne. Konstruksjonens oppbygning: gipshimling, sparklet og malt Diffusjonsplast 15 cm isolasjon i nedforet tretak støpt betongtak papptekking. Opplysninger om oppbygning er hentet fra tidligere rapport utarbeidet Det utelukkes ikke at deler av yttertaket mot gårdsrom er bygget opp med taksperrer av treverk eller lignende. Det er opplyst at omtekking av yttertak ble utført i Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det ble opplyst fra styret om flere tilfeller av kondensproblemer i takkonstruksjonen. Ut i fra en tidligere rapport utarbeidet ble det avdekket utettheter i dampsperre. Betongtak med mineralullisolasjon på innsiden er en konstruksjon med høy skaderisiko. Er det utettheter i dampsperren på innsiden av isolasjonen, kan fuktig inneluft trenge opp mot betongdekket og kondensere på undersiden. Dette kan gi betydelige vannmengder som kan komme ned som drypp etter lange kuldeperioder. Det tilføyes også at dårlig eller manglende ventilasjon i leiligheter vil frembringe kondensproblemer ved at fuktig inneluft ikke skiftes ut tilstrekkelig. Det ble opplyst fra styret om flere tilfeller av kondensproblemer i takkonstruksjonen. Ut i fra en tidligere rapport utarbeidet ble det avdekket utettheter i dampsperre. Betongtak med mineralullisolasjon på innsiden er en konstruksjon med høy skaderisiko. Er det utettheter i dampsperren på innsiden av isolasjonen, kan fuktig inneluft trenge opp mot betongdekket og kondensere på undersiden. Dette kan gi betydelige vannmengder som kan komme ned som drypp etter lange kuldeperioder. Det tilføyes også at dårlig eller manglende ventilasjon i leiligheter vil frembringe kondensproblemer ved at fuktig inneluft ikke skiftes ut tilstrekkelig. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø,2H Svikt: Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø,2H Svikt: Tiltak Det beste utbedringsprinsippet er å legge varmeisolasjon på oversiden av betongdekket. På den måten hindrer man at betongdekket blir så nedkjølt at det dannes kondens. Tiltaket bør ses i sammenheng med utbedring/nyetablering av ventilasjonssystemet. Tiltaket i første omgang vil være å utarbeide et forprosjekt. Rapporten vil inneholde ulike løsninger og forslag, kostnadsoverslag, lånebehov samt konsekvens for felleskostnader. Et forprosjekt vil gi grunnlag for å utarbeide en tilstrekkelig funksjonsbeskrivelse. Utbedring/ny løsning for yttertak, Nærmere beskrivelse kommer frem av forprosjektet. Tilstandsrapport for Side 11 av 31

23 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for 26 Yttertak Overlys, takluker med mer Overlys, alder og materiale er ikke kjent. Det ble ikke meldt om problemer i forbindelse med overlys, ingen spesielle bemerkelser Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Svikt: Det anbefales ingen tiltak for overlys. 26 Yttertak Taktekkematerialer Yttertak er tekket med asfalt takpapp. Det opplyses at omtekking ble utført i Tekkematerialet syntes å være av høy kvalitet. Gjennomføringer, oppbretter, hjørner og tilslutninger virket tilfredsstillende. Det ble ikke meldt om forhold som indikerer svekket tilstand. Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av visuell registrering og alder. Det er ikke avdekket svikt i hht. definert referansenivå. Tilstandsgrad: 0 Konsekvensgrad: Svikt: Det anbefales ingen tiltak for taktekkematerialer. Det refereres for øvrig til bygningsdel 26 yttertak generelt Teknisk levetid for asfalttakbelegg er år. 26 Yttertak Takrenner Takrenner og nedløp fra yttertak er av plastbelagt stål, skiftet i forbindelse med takomlegging. Renner og nedløp for øvrig kan være av varierende alder. Renner og nedløp fra yttertak virket å være i god forfatning. Det kunne vises noe tegn til frostspreng på et horisontalt liggende nedløpsrør ved fellestakterrasse. Firkantrenne på yttervegg hadde tegn til skader enkelte steder, trolig som en følge av frostspreng. Tilstandsgrad er ikke satt på grunn av variasjon i alder og tilstand. Tilstandsgrad: Konsekvensgrad: 1Ø,2S Svikt: Defekt/skadet renne og nedløp utbedres/skiftes. Reparasjonene er anslagsvis stipulert. Pris må innhentes. Til informasjon er det vel så viktig at varmekablene i renner/nedløp fungerer tilfredsstillende. 26 Yttertak Takrenner Takrenner og nedløp fra yttertak er av plastbelagt stål, skiftet i forbindelse med takomlegging. Renner og nedløp for øvrig kan være av varierende alder. Renner og nedløp fra yttertak virket å være i god forfatning. Det kunne vises noe tegn til frostspreng på et horisontalt liggende nedløpsrør ved fellestakterrasse. Firkantrenne på yttervegg hadde tegn til skader enkelte steder, trolig som en følge av frostspreng. Det ble observert flere steder sand fra tekking. Tilstandsgrad er ikke satt på grunn av variasjon i alder og tilstand. Tilstandsgrad: Konsekvensgrad: 1Ø,2S Svikt: Det anbefales årlig rens av takrenner og nedløp vår og høst. Tilstandsrapport for Side 12 av 31

24 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 28 Trapper, balkonger m.m. Trapper Innvendige trapper og repos er utført i støpt betong belagt med terrazzo opp til 4. etasje, fra 4. etasje til 5. etasje er inntrinn og opptrinn malt i grå utførelse, underside repos og dekkekant er overflatebehandlet i hvitt/lys utførelse. Rekkverk er av stål med håndløper av treverk, malt i sort. 28 Trapper, balkonger m.m. Balkonger/Terrasser Takterrasser er tekket med membran eller asfalt takpapp. Løsning med isolasjon er ikke kjent. Over ligger tremmer av tre. Rekkverk er av stål i sort utførelse. Det antas at takterrasser ble rehabilitert i forbindelse med innredning av loftsetasje til leiligheter i Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Terazzobelegget syntes å holde generelt god standard. Det bemerkes at det ble registrert noe sprekkdannelser ved enkelte trapper (gjelder overgang repos trapp) samt noe riss/krakelert overflate på repos spesielt i de øverste etasjene. Rekkverk hadde tydelig tegn på slitasje, malingsavflassing da spesielt på håndløper. Ekstra håndløper på vegg er ikke montert. Det ble ikke meldt om lekkasjer, fuktskader el. Store deler av gulvflaten var dekket med tremmer. Typiske forhold som kan føre til skader på takterrasser over oppvarmet rom vil være gjennomføringer (f. eks. rekkverkstolper), tetting mot dør, tetting mot tilstøtende vegger (oppbretter og beslag), hjørner, tilslutninger og skjøter, for lite fall mot renne med mer. Det ble registrert at rekkverkstolper var festet til dekke gjennom tekking. Flere steder var tremmegulvet lagt med labanker/spikerslag på tvers av avrenning, det kunne ikke vises opplekting i retning av fall mot renne. Rekkverk hadde tydelig preg av klimatiske påkjenninger, korrosjon og avflasset maling ble avdekket flere steder. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1E Svikt: Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: Svikt: Tiltak Overflatebehandling av underside repos/himlinger, trappevanger og rekkverk må påregnes. Tiltaket ses i sammenheng med overflatebehandling av trapperomsvegger og trappevanger. Med tanke på universell utforming anbefales det å montere ekstra håndløper på vegg. Kostnaden er ikke lagt inn i vedlikeholdsplanen men bør vurderes. Anbefalt vedlikeholdsintervall for maling av himling, pusset betong er 12 til 20 år. Takterrasser, det anbefales ingen tiltak for membran/asfalttakbelegg på nåværende tidspunkt. Rekkverk bør gis ny korrosjonsbeskyttelse og overflatebehandling. Tiltaket gjelder også for rekkverk terrasseleiligheter. Det er lagt til grunn ca. 300 lm rekkverk, mengden må kontrolleres ved innhenting av tilbud. For takterrasser med tremmegulv lagt med labanker/spikerslag på tvers av avrenning, bør det vurderes en løsning med å legge under klosser av eps eller tilsvarende løsning. Teknisk levetid for asfalttakbelegg er år. Teknisk levetid for membraner på takterrasser er 1535 år Tilstandsrapport for Side 13 av 31

25 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 31 Sanitær Sanitær generelt Sanitæranlegget er bygget opp med separat baderom og WC rom. På badet er det originalt plassert badekar og servant, på toaletter er det toalett og servant. Det ble på befaring informert om at mange av badene er rehabilitert i egen regi av beboere i senere tid. Badene som er i loftsleiligheter er fra midten på 1980 tallet og er originalt utført med toalett, servant, dusjhjørne og flis på gulv og vegger. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Tilstanden på sanitæranlegget er uviss da mange av badene er pusset opp av beboerne selv. Erfaringsmessig vil nok mange ha slått sammen toalett og bad til et større bad. Når det gjelder loftsleilighetene er det uvisst om disse har membraner som tilfredstiller dagens krav. Tilstandsgrad: Konsekvensgrad: Svikt: Tiltak Det anbefales ingen tiltak på bygningsdelen, men styret bør være oppmerksomme på at lekkasjer fra utette bad kan forekomme. Kan sees på i sammenheng med et eventuelt forprosjekt av vann og avløpsrør. 31 Sanitær Bunnledninger Bunnledningene i sameiet ble ikke inspisert under befaringen, men det er flere vanninnlegg og uttrekk(vann og avløp fra offentlig nett og over kjellergulv). Disse er trolig utført i sterke kobberrør med gjengedeler og lodding. Avløpet er trolig utført med SA støpejernsrør. Tilstanden på bunnledningen er uviss, både vann og avløpsrør som trolig er benyttet, har en anbefalt brukstid på 50 år. Tilstandsgrad: UN Konsekvensgrad: 2Ø Svikt: Vi anbefaler en video kontroll av uttrekket for å kunne se tilstandsgraden på uttrekket. Dette kan eventuelt sees i sammenheng med et forprosjekt. 31 Sanitær Ledningsnett Vannrørene som er brukt originalt i sameiet, er av typen sterke kobberrør med gjenger og topplodding, disse type rør er brukt i kjeller og til stigeledninger opp gjennom etasjene. Flere steder er disse rørene blitt byttet til nyere kappilare kobberrør. Avløpene som er brukt i kjeller og gjennom bygget, er av type SA støpejerns rør, flere steder er disse rørene byttet til nyere type MA støpejernsrør. Det er brukt flere typer stenge ventiler. Opp til de senere påbygde loftsleilighetene er det brukt kapillære kobberrør som ligger gjennom loftsboder med varmekabel på. Både vann og avløpsrør i sameiet bærer preg av slitasje. Vannrørene av sterke kobberrør med gjengedeler og topplodding har en anbefalt brukstid på 50 år, kapillære kobberrørene som er blitt benyttet enkelte steder har en anbefalt levetid på 40 år. Når det gjelder avløpene av SA støpejern har disse en anbefalt levetid på 40 til 50 år. Avløpstammer fra kjøkkenavløp har noe kortere levetid. Det ble på befaringen avdekket stengeventiler med korrosjon skader om disse holder tett ved stenging er usikkert. Kjellerstrekkene har mangelfull isolering, noe som fører til kondens og fuktighet. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 3Ø Svikt: På bakgrunn av tilbakemeldinger fra styret og befaringen vil vi anbefale et forprosjekt for rehabilitering av vann og avløpsrør. Formålet med et forprosjekt er, med bakgrunn i utforming / løsning, alder og tilstand på det originale sanitæranlegget, å anbefale tiltak og fremsette løsninger for rehabilitering og modernisering av sanitæranlegget, herunder vann og avløpsrør samt eventuelt våtrom og varmeanlegg. Vi tar for oss det praktiske, tekniske og det juridiske som en rehabilitering vil omhandle. Tilstandsrapport for Side 14 av 31