VEDLIKEHOLDSPLAN FOR SAMBO BOLIGSAMEIE

Transkript

1 S.nr VEDLIKEHOLDSNØKKELEN VEDLIKEHOLDSPLAN FOR SAMBO BOLIGSAMEIE utarbeidet av: September 2012

2 SAMBO BOLIGSAMEIE VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Utført av: OBOS Prosjekt AS v / Jon Andrè Ellingsen Adresse: Postboks 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo Telefon: Sammendrag: Sameiet Sambo ligger på Lillo langs med Ring 3 i Oslo kommune. Boligselskapet består av fire blokker og et rekkehus over 2 etasjer. Boligene er registrert oppført i tidsrommet og var da organisert som et borettslag. Eiendommen har gårdsnummer/bruksnummer: 77/172. Bygningene er trolig fundamentert til fjell iht. informasjon i Plan og bygningsetaten i Oslo kommune. Bærende konstruksjoner består hovedsakelig av armerte betongkonstruksjoner med luftet tretak som er papptekket. Fasader består hovedsakelig av plater eller overflatebehandlet trepanel. Boligsameiet har også et frittstående garasjeanlegg som har bærende konstruksjoner i armert betong eller av trevirke (stendere). Taket bæres av taksperrer (åser) som er opplagret på tverrgående vegger i trevirke. Av bygningsmessige tiltak boligselskapet bør prioritere kan nevnes: Branninspeksjon Utskifting av branndører og diverse branntiltak Utskifting av råteskadet panelbord og overflatebehandling av fasader Omtekking av takene Utskifting av vinduer Utbedring av rekkehus Av VVS tekniske tiltak som boligselskapet bør prioritere kan nevnes: Merking av stoppekraner Forprosjekt våtrom Utbedre lekkasje i teknisk rom (fyrrom) Ventilasjonsrens av kanalnettet Av el tekniske tiltak som boligselskapet bør prioritere kan nevnes: Oppgradering av hovedtavler og underfordelere (fellesrom) Måling av jordingsanlegget (Oppgradering av leilighetsfordelinger (sikringsskap)) Oppgradering av belysning i fellesareal Av HMStiltak som boligselskapet bør prioritere kan nevnes: Oppfølging/oppgradering av Internkontrollen Avvikle tilfluktsrom Årlig lekeplasskontroll Kundenr: Utarbeidet av: Kontrollert av: Godkjent av: Dato: Prosjektnr: Jon A. Ellingsen Erik Udnæs Tron Høglund

3 Sambo boligsameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side 1.1 INNHOLD Side 0 SAMMENDRAG INNLEDNING Formål Prosjektorganisasjon Eiendom og bygninger Grunnlagsmateriale Referansegrunnlag Energivurderinger Andre forhold TILSTANDSVURDERING... 2 Beskrivelse av konstruksjoner, tilstand og aktuelle tiltak 3 VEDLIKEHOLDSPLAN... 3 Årlige vedlikeholdsplaner med investeringsbehov 4 FOTO... 4 Fotografisk dokumentasjon 5 VEDLEGG... 5 Vedlegg med beskrivelse av aktuelle problemområder September 2012

4 Sambo boligsameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side INNLEDNING Styret i Sambo boligsameie har gitt OBOS Prosjekt AS i oppdrag å utarbeide en vedlikeholdsplan for boligselskapet. Boligselskapet ligger på Lillo i Oslo kommune og har følgende adresse: Betzy Kjelsberg vei 2, 4 og 6, 0486 Oslo Othilie Tonningsv. 2 og 4, 0486 Oslo Boligselskapet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer Vedlikeholdsplanen og tilstandsanalysen gjelder i første rekke bygningsdeler og arealer som defineres som fellesskapets ansvar. Fagfeltene i vedlikeholdsplanen gjelder bygg, elektro og VVStekniske installasjoner. Bygningsdelene er beskrevet nærmere i kapitlene 2 og 3. Rapportens kapittel 2 gir en kortfattet beskrivelse av bygningenes oppbygging basert på arkivreferanse og visuelle observasjoner. Kapittelet gir også en beskrivelse av den enkelte bygningsdels tilstand og aktuelle tiltak. Kapittel 3 er vedlikeholdsplanen som blant annet er generert på bakgrunn av tilstand og tiltak vurdert i kapittel 2. Kostnadsoverslagene er basert på kostnadstall fra egen erfaringsbank i OBOS Prosjekt AS. Vår erfaring er at anbud/tilbud på byggearbeider kan variere mye mellom høyeste og laveste tilbyder, avhengig av markedssituasjonen i byggebransjen. Kostnadsoverslagene i denne Vedlikeholdsnøkkelen er ment å gi en indikasjon på hva en kan forvente av kostnader basert på gitte forutsetninger. En viktig forutsetning for kostnadsoverslaget er mengdeberegningene. Mengdene i vedlikeholdsplanen må sees på som omtrentlige og gir ikke tilstrekkelig grunnlag for innhenting av tilbud/anbud fra entreprenører. I de årlige vedlikeholdsplanene er det i tillegg til kostnader for gjennomføring av de enkelte tiltak, også avsatt kostnader til rigg og drift og til prosjektadministrasjon. Disse kostnadene utgjør henholdsvis 15% av gjennomføringskostnaden og 7,5% av gjennomføringskostnaden. Prosentsatsene er basert på gjennomsnittlige erfaringstall og vil variere med tiltakenes sammensetning og omfang. Vedlikeholdsplanen er utarbeidet på bakgrunn av: NS3424 Tilstandsanalyse av byggverk. NS 3451 Bygningsdelstabellen. NS3454 Årskostnader for bygninger. Relevante NBI byggdetaljblader. Befaring etter NS 3424 nivå 1, dvs. tilstandsanalyse av generell art som består av visuelle observasjoner, om nødvendig kombinert med enkle målinger. Det forutsettes at tiltak kan anbefales etter nivå 1 registrering. Dersom nivå 1 ikke gir tilstrekkelig informasjon for å kunne vurdere tilstand og anbefale riktig tiltak, vil videre tiltak være å undersøke nærmere. I tilstandsanalysens rapport settes da karakter UN i stedet for tilstandsgrad (Jfr RIF/Norges bygg og eiendomsforening Tilstandsanlyse, innføring og prinsipper av juni 2003, 1. utgave, av Svein Bjørberg). I gitte tilfeller kan det være praktisk å gjennomføre undersøkelser på nivå 2 eller 3 på stedet ved første befaring. Da vil oppdragsgiver bli konferert med dette, og slike arbeider avtales separat og som tillegg til vårt opprinnelige oppdrag. Det kan også være tilfeller hvor det kreves spesialkompetanse i den videre utredningen. Det vil i så fall fremkomme av teksten hvorfor UN benyttes. September 2012

5 Sambo boligsameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side FORMÅL Med vedlikehold menes de tiltak som må gjennomføres for å opprettholde bygningstekniske, estetiske og funksjonelle kvaliteter. Det er vanlig å skille mellom løpende vedlikehold, periodisk vedlikehold og utskifting. Løpende vedlikehold eller akutt vedlikehold er arbeider som må for å rette opp uforutsette skader, og dermed løfte bygningen opp igjen til ønsket nivå. Skadene kan skyldes byggefeil, feilaktig utført eller manglende vedlikehold, hærverk og lignende. Periodisk eller intervallbundet vedlikehold er arbeider som må på grunn av jevn, normal slitasje for å hindre forfall. Periodisk vedlikehold har en preventiv virkning og forebygger skade. Eksempel på periodisk vedlikehold er overflatebehandling. Utskifting av bygningsdeler med kortere levetid enn bygningens brukstid, defineres også som vedlikehold. Enkelte materialer er umulige eller svært vanskelige å vedlikeholde på normalt vis og må skiftes ut. Slike materialer er ofte kalt vedlikeholdsfrie. Enkelte materialer kan ha en levetid som overgår normal brukstid av en bygning. Forenklet skisse av en bygnings livsløp. Uten vedlikehold vil en bygning etter hvert forfalle. Selv med jevnt vedlikehold vil en bygning brytes langsomt ned. Etter en tid må nedbrytningen utbedres for å løfte bygningen opp til opprinnelig standard. Dersom bygningen skal løftes ytterligere opp til en standard over den opprinnelige for å tilfredsstille dagens økende komfortkrav, kreves ombygging. Fra dette punktet starter syklusen igjen med jevnt vedlikehold, sakte nedbryting, utbedring og eventuell ombygging. Skjematisk fremstilling av bygningens livsløp fra nybygg gjennom bruksfasen til riving. Det er viktig at den som forvalter bygninger ser disse mekanismene og planlegger deretter. Boligselskapet v/styret må således planlegge alle vedlikeholdsaktiviteter og ha nødvendig budsjettmessig kontroll over de tiltak som må. Det bør derfor være et mål å utføre mest mulig planlagt vedlikehold. Riktig planlegging av vedlikeholdet vil totalt sett gi lavere vedlikeholdskostnader. Vedlikeholdsnøkkelen er et nyttig hjelpemiddel som skal sette boligselskapet i stand til å utføre løpende og periodisk vedlikehold, samt kunne budsjettere disse vedlikeholdsutgiftene fra år til år. September 2012

6 Sambo boligsameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side PROSJEKTORGANISASJON Selskapet: Selskapets navn : Sambo boligsameie Selskapets kontaktperson : Unni Eckhardt Adresse : Betzy Kjelsberg vei 6 C, 0486 Oslo Telefon : Epost : unni.ekckhardt@getmail.no Forretningsfører: Firma : OBOS Eiendomsforvaltning AS Adresse : PB St. Olavs plass, 0129 Oslo Telefon : Epost : oef@obos.no Vedlikeholdsnøkkelen er utarbeidet av: Firma : OBOS Prosjekt AS v/ Jon Andre Ellingsen Postadresse : Postboks 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo Besøksadresse : Vitaminveien 1 A, 0485 Oslo Telefon : Telefaks: : Hjemmeside : Epost : jon.andre.ellingsen@obos.no 1.3 EIENDOM OG BYGNINGER Sambo boligsameie ligger på Lillo langs med Ring 3 i Oslo kommune. Boligselskapet består av fire blokker og et rekkehus over 2 etasjer. Boligene er registrert oppført i tidsrommet og var da opprinnelig organisert som et borettslag. Eiendommen har gårdsnummer/bruksnummer: 77/172. A/L Samvirkefunksjonærenes borettslag, V/ NBBL står oppført som byggherre, og arkitektene Christiansen og Rosland står som bygganmelder ved oppføringstidspunktet. Beliggenheten til boligsameiet er noe støyutsatt siden den ligger langs med Ring 3 og det er tidligere utført tiltak i den forbindelse. Det er kort vei til offentlig kommunikasjoner, skoler, butikker, kjøpesenter og barnehage. Bygningene er trolig fundamentert til fjell iht. informasjon i Plan og bygningsetaten i Oslo kommune. Bærende konstruksjoner består hovedsakelig av armerte betongkonstruksjoner med luftet tretak som er papptekket. Fasader består hovedsakelig av plater eller overflatebehandlet trepanel. I 2002 ble balkongene skiftet ut hvor flere sameiere også valgte å innglasse balkongene. Boligsameiet har også et frittstående garasjeanlegg som har bærende konstruksjoner i armert betong (garasje over 2 plan) eller av trevirke (garasje over 1 plan). Taket bæres av taksperrer (åser) som er opplagret på tverrgående vegger i trevirke. Fasadene er av trepanel som er overflatebehandlet. September 2012

7 Sambo boligsameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side GRUNNLAGSMATERIALE Beskrivelsen av konstruksjoner baserer seg på visuelle observasjoner under befaringen, informasjon fra boligselskapets representant, informasjon fra Oslo kommune ved Plan og bygningsetatens byggesaksarkiver, og Oslo kommunes etat for vann og avløp. Det ble avholdt befaring hvor følgende var medvirkende: Annita Jørgensen Styreleder Sambo boligsameie Unni Eckhardt Styremedlem Sambo boligsameie Ragnar Englund Elektrokonsulent Ragnar Englund Consulting AS Lars Tobiassen VVSkonsulent OBOS Prosjekt AS Jon A. Ellingsen Byggeteknisk konsulent OBOS Prosjekt AS 1.5 REFERANSEGRUNNLAG Tilstandsvurderingen er utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk og systematisert etter NS 3451 Bygningsdelstabellen og med de begrensninger som ligger i vårt tilbud. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er foretatt vurderinger av forhold som naturlig vil høre innunder rutiner som forventes å være inkludert i en internkontroll. Som vedlegg til rapporten følger: foto fra befaringen av bygningene informasjon om geologiske forhold referansegrunnlag symptomliste bygg informasjon om overflatebehandling av vinduer informasjon om betongskader informasjon om avløpsrør i plast informasjon om asbest informasjon om tagging informasjon om lekeplasser informasjon om radon vanlige VVSuttrykk i rapporter informasjon om internkontrollforskriften informasjon om energi og energiøkonomisering informasjon om planlegging og utbedring av utearealer informasjon om ventilasjonsforhold i boliger informasjon om EL. sikkerhet i boliger informasjon om tilsyn og kontroll av tilfluktsrom i fredstid universell utforming informasjon om avfallshåndtering REFERANSENIVÅ SOM LEGGES TIL GRUNN (Jfr. NS 3424, pkt 3.5). Følgende referansenivå legges til grunn: Aktuelt lovverk og forskrift som var gjeldende da bygningene og bygningskomponenter ble oppført, modernisert etc. Det kan også for enkelte bygningskomponenter være aktuelt å sammenligne eksisterende tilstand med dagens lovverk og forskrifter for f.eks. brannsikkerhet. Håndverksmessig utførelse som var vanlig på oppføringstidspunktene. September 2012

8 Sambo boligsameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side 1.6 Aktuelle NBI blader og bransjestandarder som var gjeldende på oppføringstidspunktet. Estetiske betraktninger vil ikke bli vurdert, men kommentert. 1.6 ENERGIVURDERINGER Dagens energipriser tilsier at styret bør være bevisst aktuelle energireduserende tiltak. Ved gjennomføring av større vedlikeholdsarbeider, bør det derfor også foretas en energiteknisk vurdering. Det vil for eksempel ved en rehabilitering av fasadene, være naturlig å se på kost/nytteeffekten av en tilleggsisolering. Likeledes vil det være naturlig å vurdere energireduserende tiltak og alternative energikilder ved gjennomføring av arbeider på berederanlegg, fyranlegg og andre energikrevende installasjoner. Beboere og byggeiere i Oslo kommune er i en særstilling når det gjelder tilskudd til gjennomføring av energireduserende tiltak. Gjennom en periode på ca. 10 år fra 1982 til 1992, ble det innbetalt 1 øre pr. kwh til et eget fond som har til hensikt å fremme gjennomføringen av enøktiltak i Oslo. Pr. i dag er fondet på ca. 600 mill. kroner. Avkastningen av fondet benyttes til bistand til energirådgivning og tilskudd til gjennomføring av tiltak. Fondet har spesifikke kriterier for kvaliteten på det arbeidet som, og det stilles som krav at det utarbeides en enøkanalyse av godkjent enøkkonsulent. OBOS Prosjekt AS er ett av firmaene BymiljøetatenEnøk benytter som rådgivere. Et godt hjelpemiddel i energiarbeidet vil også være årlige tilbakemeldinger om energiforbruk gjennom et energiregnskap. Energiregnskapet gir oversikt over boligselskapets totale energiforbruk, hvordan fordelingen mellom de enkelte energibærere er, og hvordan fordelingen er mellom de forskjellige bruksformål er. For Sambo boligsameie er det ikke nylig utarbeidet energiregnskap i regi av OBOS. Oslo kommune Bymiljøetaten Enøk 1.7 ANDRE FORHOLD Universell utforming Både ved planlegging av nye boligområder og ved rehabilitering av eksisterende områder, er det de senere år lagt større og større vekt på at området skal få en universell utforming. Med universell utforming menes en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen. I praksis vil det si en tilpassing av alle fellesarealer slik at funksjonaliteten blir best mulig for flest mulig. For SE Sambo er det vurdert følgende kriterier: Adkomstforhold: Boligselskapet ligger i rolige omgivelser med noe skrånende terreng. Adkomst til inngangspartiene foregår ved interne veier som er asfalterte fra offentlig vei eller fra parkeringsplass. Det er mulig å kjøre bil inn til de fleste av oppgangene, men adkomsten til trapperom er via en utvendig trapp med overbygg (baldakin). Boligselskapet har et frittstående garasjeanlegg, og det er etablert interne veier fra garasjeanlegget og til blokkene med heller eller asfaltert gangvei. September 2012

9 Sambo boligsameie VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side 1.7 Visuelle forhold: Nummerering av adressen står markert på fasadene med bronsefarget tall. Tallene har ikke overlys slik at de kan være vanskelige å se i mørket, men i forbindelse med universell utforming bør styret vurdere utvendige lysforhold og behovet for forbedring. Oppgangene har egne bokstaver plassert på siden av oppgangsdør med sorte bokstaver på hvit bakgrunn. Boligselskapet har egen lekeplass med husker, sandkasse og flere sittegrupper i fellesarealene. Ringetablåer er plassert ved siden av hver oppgang med bakgrunnsbelysning med store bokstaver. Postkasser er plassert innenfor i trapperommene og er nye med overlys over postkassene slik at de er lett å lese selv om kvelden. Innvendige forhold: Trapperommene består av betong som er overflatebehandlet i lyse farger. Trappene er av prefabrikkert betong hvor opptrinnene er markert med lys farge og inntrinnene er markert med mørk farge. Imidlertid mangler det håndløper langs med vegg slik at det kun er ensidig håndløper mot trappevangen. I vedlikeholdsplanen er det anbefalt å ettermontere håndløper langs med vegg i alle oppganger. Ringeknapp til hver enkelt seksjonsleilighet er plassert ved siden av entredørene, men med varierende utførelse/type. Det er anbefalt i vedlikeholdsplanen å oppgradere den innvendige belysningen i trapperommet til mer energibesparende armaturer, samt å supplere med nye armaturer. Helse, miljø og sikkerhet På rent generelt grunnlag vil vi her minne om at boligselskaper har minst 4 forskjellige HMS områder som bør vektlegges spesielt: et fungerende internkontrollsystem brannsikkerheten (rømningsveier, brannadferd) sikkerhet for beboerne sikkerhet på lekeplassene Skifte av bygningsdeler, vedlikeholdsansvar for tilbygg og påbygg. I vedlikeholdsplanen er ikke fasader som er en del av balkongfeltet utvendig kommentert eller inkludert i vedlikeholdsplanen. Styret har informert at alle beboere selv ivaretar sin del av fasade når det gjelder inne på balkongene. I vedlikeholdsplanen er det registrert noe etterslep av vedlikehold på bygningsdeler som er fra oppføringstidspunktet. I den forbindelse er tiltak som gjelder personsikkerhet prioritert først, men boligselskapet har flere utfordringer på grunn av mange store tiltak. I tillegg er det registrert flere utbedringer som for eksempel utskifting av vinduer som har flere feil og flere tiltak burde vært sett i sammenheng. Det vises også til bildevedlegg som illustrerer problemstillingen. September 2012

10 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Sambogarasje 21 Grunn og fundamenter Fundamenter Garasjeanlegget er trolig fundamentert med betongfundamenter på leiregrunn. Det foreligger ingen konkret informasjon om fundamenteringen av garasjeanlegget i Plan og bygningsetaten i Oslo kommune. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det er ikke registrert eller informert om setninger eller tilsvarende problemstillinger med fundamentene i garasjeanlegget Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Tiltak Det anbefales ingen tiltak for fundamenter for garasjeanlegget. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 1 av 38

11 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Sambogarasje 22 Bæresystemer Bæresystemer generelt Bæresystemet for garasjeanlegget over 2 etasjer består av armerte betongkonstruksjoner og bindingsverkkonstruksjon i øvre etasje. Takkonstruksjonen består av åsetak som er tekket med asfaltpapp. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det er ikke informert om problemer med bæresystemet for garasjeanlegget. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Tiltak Det anbefales ingen tiltak for bæresystemet i garasjeanlegget. Se ev. andre pkt. for tiltak på bærende konstruksjoner. Sambogarasje 22 Bæresystemer Søyler Etasjeskillende dekke bæres av armerte betongdragere som er opplagret på armerte betongsøyler. Bærekonstruksjonene er ubehandlet. Det ble ikke registrert eller informert om problemer med bæresøyler/dragere i garasjeanlegget. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Det anbefales en betongundersøkelse, og tiltaket er prioritert og priset under bygningsdelsnummer 25. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 2 av 38

12 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Sambogarasje 23 Yttervegger Yttervegger generelt Gavlvegger består av bindingsverkkonstruksjon eller armerte betongskiver (garasje med 2 plan) som er utvendig kledd med stående tømmermanspanel som er overflatebehandlet. Gavler med betong er kun slammet og overflatebehandlet utvendig. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Trepanelen bar stedvis preg av råteskader og manglende lufting ut fra vegg, og malingen var nedslitt. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø,1E Tiltak Det anbefales å skifte ut trepanel på gavlveggene på garasjeanlegget. Ved utskifting bør kledningen luftes slik at den ikke står i mot betongveggen eller ned i grunn. Sambogarasje 23 Yttervegger Yttervegger generelt Langfasader på garasjeanlegget består av bindingsverkkonstruksjon som er kledd med liggende trepanel som er overflatebehandlet. På langfasadene ble det registrert tørre flater på panelbordene, og bar preg av manglende vedlikehold. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1E Det anbefales å overflatebehandle panelen på langveggene for garasjene. Trepanelen vaskes og skrapes før ny maling påføres. Sambogarasje 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Garasjeportene består av trevirke som er overflatebehandlet og er av type vippeport. Nedre del a port er beslått med sorte beslag. Alle porter har utvendig vrider. Det er ikke registrert eller informert om problemer med garasjeportene. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø,1S Det anbefales ingen tiltak for garasjeporter, annet enn normal service som oppsmøring av skinner, vrider, etc. I forbindelse med utvendig tiltak på garasjene kan det anbefales å påføre portene ny overflatebehandling i den forbindelse. Kostnaden i vedlikeholdsplanen gjelder årlig service på garasjeporter. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 3 av 38

13 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Sambogarasje 24 Innervegger Innervegger generelt Innvendige bærende vegger (1. etg) i garasjeanlegget over 2 plan består av armerte betongskiver som er ubehandlet. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det ble registrert noe fuktutslag på den armerte betongveggen, men ingen større synlige skader. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Tiltak Det anbefales å undersøke innvendig bærevegg i forbindelse med en betongundersøkelse. Tiltaket er prioritert og priset under bygningsdelsnr. 25 Sambogarasje. Sambogarasje 24 Innervegger Innervegger generelt Innvendige tverrgående vegger er bærende og består av bindingsverkkonstruksjon med skråsverter. Veggene bærer takkonstruksjonen. Det er ikke registrert eller informert om problemer med innvendige bærende vegger i garasjeanlegget. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Det anbefales ingen tiltak for innvendige bærende vegger i garasjeanlegget. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 4 av 38

14 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Sambogarasje 25 Dekker Dekker generelt Etasjeskillende dekke består av armert betong som er ubehandlet. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt På befaringen ble det registrert frostskader på oversiden av betongdekket som var av ubehandlet betong, og store steinreir fra undersiden. Det ble ikke registrert noen større synlige skader eller fuktproblemer (det er å anta på grunn av alder/tilstand at det pågår skader på den bærende konstruksjonen) Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø,1S Tiltak Det antas at armeringen befinner seg i korrosjonstilstand, men ingen synlige skader ble registrert. På sikt anbefales det å utføre en betongundersøkelse for å avdekke den reelle tilstanden på bærende konstruksjoner i garasjeanlegget. Kostnaden gjelder en betongundersøkelse. Sambogarasje 25 Dekker Gulv på grunn Første etasje er trolig gulv på grunn som består av armert betong. Det foreligger ingen informasjon om bygningsdelen annet enn det som er registrert. Det ble registrert av asfalten utvendig synker slik at det blir en overgang inn til garasjeanlegget. Enkelte garasjer har fått lagd til en overgang inn til garasjeanlegget. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1S Det anbefales ingen tiltak for garasjegulv på grunn, men på sikt bør det etableres en overgang fra utvendig asfalt og inn i garasjeanlegget trolig på grunn av synk i grunn (se også bildevedlegg som illustrerer problemet). Tilstandsrapport for Sambo SE Side 5 av 38

15 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Sambogarasje 26 Yttertak Yttertak generelt Takene består av åsetak som er papptekket (2010). Undertaket består av plater som trolig var det opprinnelige taket ved oppføringen. Taket er av type pulttak med ensidig fall mot takrenne i sort utførelse med påfølgende taknedløp med utkaster. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det ble ikke registrert eller informert om problemer med taktekkingen. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1S Tiltak Det anbefales årlig rens av takrenner og takflatene for garasjetakene. Sambogarasje 26 Yttertak Vindski/Gesims På garasjene er det montert vindskier på gavlene som består av trevirke som er overflatebehandlet. I forbindelse med omtekking av takene er det montert beslag som går inn på taket som toppbord i sort utførelse. Vindskiene er råteskadd og bærer preg av mangelfullt vedlikehold. Tilstandsgrad: 3 Konsekvensgrad: 1Ø,1E Det anbefales å skifte ut vindskiene på garasjeanlegget og tiltaket bør ses i sammenheng med utskifting av panel på gavler. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 6 av 38

16 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Sambogarasje 43 Fordeling Underfordelinger Fordelinger for garasjeanlegg er utført som stålplatekapslet skap montert utendørs på garasjevegger. Fordelingene er utstyrt med gamle skrusikringer. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Utstyr i fordelinger for garasjeanlegg ser ut til å være i god stand, alder tatt i betraktning. Det var ingen synlige tegn på skade eller overbelastning på utstyr. Fordelingene har relativt gode avdekningsløsninger mot tilfeldig berøring, men har dårlig kursmerking og ett av skapene var ulåst på befaringsdagen. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,2S Tiltak Det anbefales at fordelinger for garasjeanlegg oppgraderes iht. dagens forskriftskrav. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 7 av 38

17 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate Sambogarasje 44 Lys Kursopplegg Kursopplegg for lys i garasjer er utført som åpent anlegg. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Kursopplegget er i hovedsak fra byggeåret, men sporadiske oppgraderinger er utført i senere tid. Kursopplegget ser ut til å være i god stand og det ble ikke registrert feil eller skader utstyret. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,2S Tiltak Det anbefales pga. alder at kursopplegget for lys og stikk i garasjer oppgraderes. Sambogarasje 44 Lys Belysningsutstyr Belysningsutstyr innvendig i garasjeanlegget er av typen gamle takholdere med kuppel bestykket med standard glødepærer. Utvendig er det benyttet veggskjold med opal avdekning. Belysningsutstyret innvendig og utvendig på garasjeanlegget er fra byggeåret, men innvendig er det montert nyere kupler. Det ble ikke registrert synlige skader og belysningen ser ut til å være i relativt god stand, alder tatt i betraktning. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,2E Det anbefales at belysningsutstyret i garasjeanlegget oppgraderes til mer tidsriktige armaturer. Det anbefales at LED armaturer benyttes både utvendig og innvendig. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 8 av 38

18 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate 21 Grunn og fundamenter Grunn og fundamenter generelt Løsmassene i området består hovedsakelig av sand og grus og er dannet ved bølge og strømaktivitet i strandsonen etter siste istid. Iht. NGU består grunnen av randmorene og havavsetninger. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det ble informert om leiregrunn og dårlige grunnforhold, men det ble ikke observert skader i den forbindelse. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Tiltak Det anbefales ingen tiltak for grunnforholdene, men ved problemer bør det ev. en geoteknisk undersøkelse på grunn av massene i grunn. 21 Grunn og fundamenter Grunn og fundamenter generelt Iht. informasjon i Plan og bygningsetaten i Oslo kommune er blokkene fundamentert til fjell med betongfundamenter. Rekkehusene er mest sannsynlig fundamentert på sålefundamenter. Det ble ikke registrert eller informert om noen større setningsskader i byggene. Enkelte riss ble observert i kjelleretasjen på blokkene Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Det anbefales ingen tiltak for fundamentene i SE Sambo. 21 Grunn og fundamenter Drenering Boligselskapet ligger i skrånende terreng hvor det trolig er drenert ved oppføringen, men det foreligger ingen informasjon om drenering. (gjelder kun blokker) Det ble registrert manglende fuktsikring av kjellervegger og boligselskapet beplanter helt inn mot yttervegg uten fuktplate. Om det er drensrør i grunn vites ikke (gjelder kun blokker). Det ble også registrert avflasset maling på enkelte innvendige vegger i kjelleretasjene. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Det anbefales ingen tiltak umiddelbart, og styret informerte at de aldri har hatt større problemer med vann i kjelleretasjene. På sikt bør boligselskapet forberede seg på utskifting av utvendig drenering og det anbefales ikke å beplante tett inn mot kjellervegger. Det foreslås ingen tiltak, men det bør planlegges for fremtiden (gjelder kun blokker). Tilstandsrapport for Sambo SE Side 9 av 38

19 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate 22 Bæresystemer Bæresystemer generelt Bygningene bæres hovedsakelig av armerte betongkonstruksjoner, men rekkehusene har noe lecavegger og trebjelkelag som bærende konstruksjon. I tillegg har alle bygningene bindingsverkkonstruksjoner som er isolerte og for rekkehusene er enkelte av veggene bærende. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det er ikke informert eller registrert noen problemer eller skader på den bærende konstruksjonen som skulle tilsi svikt. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Tiltak Det anbefales ingen tiltak for den bærende konstruksjonen i boligselskapet. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 10 av 38

20 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate 23 Yttervegger Yttervegger generelt Langfasader består av isolert bindingsverk hvor flere av fasadene er etterisolert i senere tid. Utvendig er fasadene beslått med plater og trekledning som er overflatebehandlet i gul utførelse. Iht. informasjon i Plan og bygningsetaten i Oslo kommune er fasadene plateslått med flere restriksjoner fra brannvesenet ved oppføringen. (dette pkt. ivaretar ikke balkongfasaden da den enkelte beboer maler sine vegger iht. styret) Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Trepanelen var generelt slitt på inngangsfasadene og det ble registrert fukt i endeveden. Overflatene var også tørre og bar preg av manglende vedlikehold og de fleste av trepanelbordene kuvet. I tillegg er det flere utfordringer hvor trepanelen er avsluttet mot plater eller betong (se bildevedlegg). Tilstandsgrad: 3 Konsekvensgrad: 2Ø,1S,1E Tiltak Det anbefales å vurdere en full utskifting av trepanelen ved inngangsfasadene eller skifte ut skadde bord og overflatebehandle resterende flater. Det bør i tillegg monteres overgangsbeslag ved alle avslutninger mot plate eller betong. Kostnadene i vedlikeholdsplanen bør anses som omtrentlige da grensesnittet for utskifting ikke er bestemt. Det er lagt til grunn utskifting av 550 m² panel. 23 Yttervegger Yttervegger generelt Flere av blokkene trapper i terreng hvor det på takene er enkelte vegger som består av armert betong som er pusset og overflatebehandlet. Det ble registrert store skader på enkelte av veggene på takene (se bildevedlegg) og skadene kan føre til følgeskader på tilstøtende konstruksjoner. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1S X Det anbefales å utbedre yttervegger på takene med skader for å hindre videre utvikling. Veggene pusses og overflatebehandles med egnet produkt. 23 Yttervegger Yttervegger generelt Rekkehus: langfasader på rekkehusene består av isolert bindingsverk med overflatebehandlet trepanel. Sydvendt fasade er etterisolert. Rekkehus: Trepanelen hadde tørre overflater og noe fuktskader i endeveden, og på inngangsfasade ble det registrert enkelte skadde trepanelbord. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1E Det anbefales å overflatebehandle trepanelen på rekkehusene, og tiltaket bør ses i sammenheng med øvrige tiltak på fasader i SE Sambo. 23 Yttervegger Yttervegger generelt På inngangsfasadene er det flater med betong som er slammet/pusset og overflatebehandlet i hvit utførelse (gjelder 3 av blokkene). Det ble registrert noe avflasset maling på nedre del av veggene, men ingen større skader. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1E Det anbefales å fjerne maling på betongfasader ved inngangspartiene på blokkene og utbedre ev. sårskader før ny overflatebehandling påføres. Tiltaket bør ses i sammenheng med vedlikehold av øvrige flater utvendig. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 11 av 38

21 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE 23 Yttervegger Yttervegger generelt Langfasader består av isolert bindingsverk hvor flere av fasadene er etterisolert i senere tid. Utvendig er fasadene beslått med plater og trekledning som er overflatebehandlet i gul utførelse. Iht. informasjon i Plan og bygningsetaten i Oslo kommune er fasadene plateslått med flere restriksjoner fra brannvesenet ved oppføringen. (dette pkt. ivaretar ikke balkongfasaden da den enkelte beboer maler sine vegger iht. styret) "Ny" trepanel hvor veggene er etterisolert var panelen hel og uten skader. Overflatene var noe tørre stedvis avhengig av retning/fasade. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø,1E Det anbefales å påføre "ny" trepanel overflatebehandling, hvor trepanelen vaskes og skrapes før ny maling påføres i to strøk. Tiltaket bør ses i sammenheng med øvrige tiltak på fasadene (tiltaket inkluderer IKKE fasader på balkonger). 23 Yttervegger Yttervegger generelt Både blokker og rekkehus har utstikkende betongvegger hvor blokkene er beslått med beslag, men på rekkehusene er utstikkende betongvegger slammet og overflatebehandlet. På rekkehusene ble det registrert avflasset maling og på blokker er det et problem med overgangen mellom trepanel og beslag. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø,1E Det anbefales å utbedre alle overganger mellom beslag på utstikkende betongvegger og trepanel. Dette kan på flere måter avhengig av ønske. På rekkehusene bør løs maling fjernes før ny overflatebehandling påføres med egnede produkter. I kostnadene er det avsatt en rundsum for utbedring av utstikkende betongskillevegger, og det er tatt høyde for å fjerne/påføre ny maling. 23 Yttervegger Yttervegger generelt Gavlvegger (endevegger) består av armerte betongvegger med innvendig bindingsverk som trolig er plateslått. Utvendig er gavlvegger etterisolert og kledd med stålkassetter som er plastbelagt. Det ble registrert enkelte stålkassetter som var skadet og noe begroing av overflatene. Stort sett var gavlvegger hele og uten større skader. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1E Det anbefales å vaske og utbedre stålkassetter (fasadeplater) som er skadet, og tiltaket bør anses som et kosmetisk tiltak og bør ses i sammenheng med øvrige tiltak utvendig. I kostnadene er det beregnet vask av alle fasadeplater, men utskifting er ikke inkludert i overslaget. 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Inngangsdørene består av trevirke som er overflatebehandlet i hvit utførelse. I døren er det et større glassfelt med brystning, og det er montert sparkeplate. Alle dører har terskelbeslag. Det ble ikke registrert eller informert om problemer med inngangsdørene. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Det anbefales ingen tiltak for inngangsdører. For rekkehusene har inngangsdører i trevirke som er lakkert i brun utførelse og et mindre sidefelt med glass. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 12 av 38

22 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE 23 Yttervegger Vinduer, dører m.m. Vinduene har ramme og karm av overflatebehandlet trevirke. Vinduer av nyere dato har luftespalte i karm med sålebenkbeslag i hvit eller gul utførelse. Vinduene er av varierende kvalitet hvor kjellervinduer trolig er fra oppføringstidspunktet, mens andre vinduer er av nyer dato. Det ble også registrert at enkelte sålebenkbeslag ikke står opp i bunnkarm slik at man ser inn i veggen (se bildevedlegg). Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø,1E,1S Det anbefales å skifte ut gamle vinduer av eldre årgang som bl.a. kjellervinduer. I tillegg bør flere av vinduene males og stedvis er det også behov for utskiftinger her også. Resterende vinduer bør males og ses i sammenheng med øvrige tiltak utvendig på fasadene. Da ansvarsforholdet er noe usikkert anslås det behov for utskifting av inntil 50 vinduer. Enhetskostnad for utskifting av 50 vinduer vil være rundt kr , eks.mva. Maling av vinduer vil være rundt kr , eks.mva/stk. I kostnadssammendraget er det lagt til grunn maling av vinduene og ev. utskifting må bestemmes senere. (avhengig av hva boligselskapet ønsker å skifte ut). Tilstandsrapport for Sambo SE Side 13 av 38

23 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate 24 Innervegger Innervegger generelt Innvendige bærende vegger og trapperomsvegger består av armert betong som er overflatebehandlet. Enkelte trappromsvegger har strie som er overmalt. 24 Innervegger Innervegger generelt I kjelleretasjen er det etablert boder som består av tette vegger med panel eller gittervegger med åpent innsyn. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt I trapperommene ble det registrert kun normal bruksslitasje på flatene som bør forventes. I kjelleretasjen var innvendige vegger stort sett hele og uten større skader, men noe avflasset maling ned mot gulv ble registrert. NB! Enkelte søppelsjakter var det lagt en strie over i trapperommet og det vites ikke hva som ev. befinner seg bak strie. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Flere av bodveggene var noe skadet, men Tilstandsgrad: 2 lagringen i bodene var av diverse brennbart materiell som maling, bensin, olje, bildekk, etc. Konsekvensgrad: 3S,2H X Tiltak Det anbefales ingen tiltak for innvendige vegger. Se ev. andre punkter for tiltak. Det vises til boligselskapets internkontroll og det anbefales å informere beboere om hva som ikke er lov til å lagre i de private bodene. 24 Innervegger Primærkonstruksjoner I boligselskapet er det registrert tilfluktsrom i kjelleretasjen. Tilfluktsrommet består av armerte betongkonstruksjoner som er overflatebehandlet. Det er ikke utført noen tilstandsvurdering av tilfluktsrommene. Tilstandsgrad: 0 Konsekvensgrad: 1Ø,1S Det anbefales å søke sivilforsvaret om å avvikle tilfluktsrommet slik at boligselskapet ikke får en uforutsett kostnad for å istandsette tilfluktsrommene. 24 Innervegger Vinduer, dører m.m. Entredørene til leilighetene er av trevirke med varierende utforming og farge. Dørene har kikkhull og er innadslående. Entredører fra oppføringstidspunktet eller av eldre årgang overholder ikke dagens krav til brannmotstand eller lyd. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2S,1Ø X Det anbefales å skifte ut entredører til leilighet av eldre årgang som ikke overholder dagens krav til lyd/brann. Det er noe usikkerhet rundt ansvarsforholdet da det ikke fremkommer klart fra vedtektene om hvem som har ansvaret. Det settes ingen kostnad eller prioritering siden styret har informert at det er opp til den enkelte å skifte ut dørene. Det minnes om eierseksjonsloven for ev. avklaring rundt ansvarsfordelingen. Ved usikkerhet anbefales det å be om juridisk bistand. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 14 av 38

24 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE 24 Innervegger Vinduer, dører m.m. Innvendige dører til kjeller og tekniske rom er fra oppføringstidspunktet og består av tredører med ståltekking. Flere av dørene har fjærhengsel, men det er også registrert tredører uten ståltekking. Ingen av de registrerte dørene fra trapperom eller til tekniske rom er iht. dagens krav/standard. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø,2S,2H X Det anbefales å skifte ut samtlige dører til tekniske rom og kjellerarealer. Før en ev. utskifting bør det en branninspeksjon slik at alle tiltak som gjelder personsikkerhet og brann blir ivaretatt i det samme prosjektet. Det legges til grunn utskifting av 30 stk. branndører (det vises til bygningsdelsnummer 83 for nærmere informasjon om branntiltak). Tilstandsrapport for Sambo SE Side 15 av 38

25 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate 25 Dekker Gulv på grunn Rekkehus: For rekkehusene er etasjeskillende dekker av isolert trebjelkelag. Undersiden er trolig montert "stubbloft" plater eller tilsvarende løsning. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det er informert om kalde gulv i rekkehusene og årsaken er muligens lite/ingen isolasjon i gulvet kombinert med luftlekkasjer fra gulvkonstruksjonen. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1H Tiltak Det er noe usikkerhet rundt omfanget angående kalde gulv på rekkehusene og det anbefales å avdekke om dette er et gjennomgående problem for alle rekkehusene. Ev. tiltak er å etterisolere, samt stoppe luftlekkasjer fra gulv. Det føres kun en kostnad for utbedring av en leilighet i første omgang. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 16 av 38

26 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate 26 Yttertak Yttertak generelt Rekkehus: Takene på rekkehusene er av type pulttakkonstruksjon med ensidig fall mot takrenne. Taket er tekket med asfalttekking med hvite takrenner og nedløp. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Rekkehus: Takene ble ikke inspisert, men tekkingen er trolig fra samme år som blokkene. Det ble informert om store isdannelser i takrenne vinterstid. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,2S Tiltak Rekkehus: Det anbefales å tekke om takene, men samtidig bør det vurderes å etterisolere og kontrollere luftesjikt i takkonstruksjonen. Årsaken til isdannelser er ofte luftlekkasjer som smelter snø og renner ned i kald sone (som ofte er takrenne). I kostnadssammendraget er det kun inkludert omtekking av taktekkingen (pappen). 26 Yttertak Yttertak generelt Blokker: Takene er av type oppforet tretak med asfalttekking. Takene har innvendig avløp med løvrister. Blokker: Det ble registrert skjøter som lå åpne og takene var lappet stedvis. I tillegg ble det registrert enkelte vannansamlinger på takene. (det kunne også virke som undertaket var uten understøtting stedvis på grunn av svikt når en belaster taket) Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø Blokker: Det anbefales å tekke om takene og det bør tas høyde for utbedring av undertaksbord hvor det er behov. I kostnadene er det lagt til grunn omtekking av takene med asfalttekking. 26 Yttertak Overlys, takluker med mer Blokker: Alle takene er beslått med hvite parapetbeslag. Blokker: Det ble registrert avflasset maling på parapetbeslagene, og i enkelte skjøter var fugene sprukket opp. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø,1E Blokker: Det anbefales å skifte ut parapetbeslagene i forbindelse med omtekking av takene. Alternativt kan beslagene overflatebehandles, men med trolig mindre varighet. I kostnadene er det lagt til grunn full utskifting av parapetbeslag. 26 Yttertak Takoppbygg På blokk med adresse Betzy Kjeldsbergsvei 4 er det et takoverbygg for fyringspipe. Taket er helbeslått (båndtekket med bly) og bæres av en teglvange som er pusset. Det ble registrert hull i båndtekkingen og takoppbygget bar preg av mangelfult vedlikehold. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø Det anbefales å sette i stand tekkingen for fyringspipe på blokk med adresse Betzy Kjeldsbergsvei 4. Tiltaket bør ses i sammenheng med omtekking av takene. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 17 av 38

27 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE 26 Yttertak Takrenner På blokkene og rekkehusene er det montert baldakiner over inngangsdørene. Baldakinene består av trekonstruksjon som er innspent i yttervegg som er papptekket med avrenning mot takrenne. Takrenne har utkaster, men ingen nedløp. Undersiden er kledd med spaltepanel som er overflatebehandlet i brun utførelse. Det ble registrert manglende taknedløp fra takrennene for baldakinene. I den forbindelse vil vannet kunne sprute opp på tilstøtende konstruksjoner som yttervegg og påføre skader på grunn av fallhøyden på regnvannet. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1S,1H Det anbefales å ettermontere taknedløp fra utkaster på baldakinene. I kostnadene er det lagt til grunn nye taknedløp ved hver oppgang. 26 Yttertak Vindski/Gesims Rekkehus: På gavlene er det montert vindskier av beslag i hvit utførelse. Rekkehus: Det ble ikke registrert noen skader på beslagene, men omlegget inn på takflatene burde vært noe bredere. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø,1S Rekkehus: Det anbefales å montere nye beslag på gavler ved omtekking av takene, og beslagene bør gå minst 150 mm inn på taket. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 18 av 38

28 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate 28 Trapper, balkonger m.m. Trapper Innvendige trapper er av armert betong som er belagt med terrazzo belegg. Rekkverk er av stål som er overflatebehandlet med plastbelagt håndløper i sort utførelse. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det ble registrert noe bruksslitasje stedvis i trapperommene, men ingen større skader. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 2H,1Ø Tiltak Det anbefales ingen tiltak for innvendige trapper, men det anbefales å ettermontere en håndløper langs med vegg i forbindelse med universell utforming. I Kostnadssammendraget er det lagt til grunn ny avrundet håndløper i alle oppganger. 28 Trapper, balkonger m.m. Baldakiner På blokkene og rekkehusene er det montert baldakiner over inngangsdørene. Baldakinene består av trekonstruksjon som er innspent i yttervegg som er papptekket med avrenning mot takrenne. Takrenne har utkaster, men ingen nedløp. Undersiden er kledd med spaltepanel som er overflatebehandlet i brun utførelse. Vindskier og toppbord på baldakinene var fuktskadet og stedvis råteskadd og bar preg av manglende vedlikehold. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1S Det anbefales å skifte ut vindskier og toppbord på baldakinene, og tiltaket bør ses i sammenheng med øvrige tiltak på fasadene. 28 Trapper, balkonger m.m. Balkonger/Terrasser Balkongtakene er tekket med asfaltpapp (trolig Derbigum) med hvite takbeslag. Vannavrenningen foregår inn mot yttervegg i en renne som leder vannet mot et taknedløp. Det er informert om problemer med vannavrenningen ved store nedbørsmengder. Det ble ikke registrert noen skader på balkongtakene, men noe vannansamling på enkelte av takene. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: Det anbefales ingen tiltak for balkongtakene. Se ev. andre pkt. for tiltak ang. vannavrenningen fra balkongtakene. 28 Trapper, balkonger m.m. Balkonger/Terrasser Balkongene består av betong som er innglasset i (enkelte balkonger er ikke innglasset på grunn av tilvalgsløsning ved oppføringen). Bærende konstruksjoner består av stålsøyler som er innspent og fundamentert mot terreng. Betongdekke er innspent med stag av stål iht. tegningsgrunnlaget som foreligger. Rekkverk er av stål med korrugerte stålplater utvendig som er overflatebehandlet. Det ble registrert skadde korrugerte brystningsplater stedvis i form av "bulker" på utvendig side. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1E Det bør vurderes om skadde korrugerte stålplater på balkongrekkverkene skal skiftes ut eller ikke. Tiltaket bør ev. anses som et kosmetisk tiltak av mindre teknisk art. Tiltaket er ikke prioritert i denne vedlikeholdsplanen på grunn av store/kostbare tiltak som gjelder personsikkerhet, men på sikt bør tiltaket planlegges. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 19 av 38

29 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE 28 Trapper, balkonger m.m. Balkonger/Terrasser Vannavrenningen fra balkongene foregår via innvendig sluk med påfølgende taknedløp i hvit utførelse. På baksiden av balkongdekkene inn mot leilighet er det etablert en vannrenne som også leder mot det samme taknedløpet. Det ble informert om enkelte problemer med vannavrenningen på balkongene ved store nedbørsmengder. Årsaken kan være takene som blir overfylt ved store nedbørsmengder. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1H Det er noe usikkerhet om årsaken til vanninnsig ved store nedbørsmengder er takene, men det kan forsøk hvor takvannet ledes på utvendig side og ned mot grunn. Tiltaket bør anses som et forslag om problemet skulle vedvare. I kostnadene er det lagt til grunn hvor 1 stk. balkongnedløp flyttes ut fra balkongene som et forsøk på å utbedre problemstillingen. 28 Trapper, balkonger m.m. Balkonger/Terrasser Balkongene består av betong som er innglasset i (enkelte balkonger er ikke innglasset på grunn av tilvalgs løsning ved oppføringen). Bærende konstruksjoner består av stålsøyler som er innspent og fundamentert mot terreng. Betongdekke er innspent med stag av stål iht. tegningsgrunnlaget som foreligger. Rekkverk er av stål med brystningsplater utvendig. Innvendig på balkongene er det varierende utførelse og beboere vedlikeholder sine egne seksjoner innvendig. Det ble registrert og observert vanninnsig ved slagregn. Årsaken er mest sannsynlig utettheter utvendig og det gjelder mest sannsynlig kun enkelte balkonger. Det er vist i bildevedlegget hvor sannsynlig årsak er, men dette bør kontrolleres nærmere. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø,1H Det anbefales å avdekke årsak til vanninnsig på balkonger som er innglasset ved slagregn og for å unngå følgeskader inn på balkongene. Kostnader gjelder søk etter årsak. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 20 av 38

30 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Sambo SE Konstruksjon / materiale / overflate 31 Sanitær Sanitær generelt Sanitæranlegget til sameiet er bygget opp med stigerør av type stive kobberrør og avløpsrør av støpejern (SA). Vannrørene for kaldt vann, går fra vanninntaket i hver blokk, videre ført horisontalt i kjeller tak og opp igjennom etasjene med avstikkere til hver leilighet. Varmtvann leveres gjennom rørnett fra fyrrom i BK 4 A og frem til leilighetene. Av det vi kunne se er både bad og kjøkken tilkoblet den samme avløpsstammen. Avløpsstammen var ikke synlig i de leilighetene vi befarte, men avløpsstammene er delvis synlig i kjeller. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Til tross for at store deler av sanitæranlegget har overskredet sin anbefalte brukstid, ser det ut til at anlegget holder seg godt. Imidlertid ble det på befaring konstatert rustvorter og rustrenne på ett av avløps rørene i kjeller. Dette er ett sikkert tegn på at aldringsprosessen har kommet ett godt stykke på vei. Ett avløpssystem av støpejern vil gjennom tiden fra det er nytt, slites ujevnt alt etter som hvor rør og komponent står i anlegget. Derfor vil man oppdage lokale forskjeller i et avløpssystem av støpejern. Anbefalt brukstid for støpejerns avløp med felles bad og kjøkkenstamme er ca 45 år. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2H,1Ø Tiltak Styret bør begynne å planlegge en utskifting av felles vann og avløpsrør. Et forprosjekt fremsetter løsninger for rehabilitering og modernisering av sanitæranlegget, herunder rør og våtrom. Et forprosjekt av denne type vil være et nødvendig beslutningsgrunnlag for at boligselskapet som fellesskap skal kunne fatte helhetlig vedtak om utskifting/rehabilitering av sanitært røranlegg og rehabilitering/ modernisering av våtrom i bygningsmassen. Ved alle fremtidige rørbrudd bør deler av de gamle rørdelene tas vare på for inspeksjon og vurdering. 31 Sanitær Bunnledninger Bunnledninger er avløpsrørene under bygningene, bunnledninger er definert som avløpsrørene som går fra overgang kjellergulv til grunnmur. Bunnledningene i sameie er av typen støpejern. Uttrekksledninger er definert som en videre føring av bunnledningene fra overgang ved grunnmur og frem til offentlig nett. Bunnledninger er normalt de avløpsrørene som har den største slitasjen. I motsetning til rørene som står oppover i bygningsmassen kan det være vanskelig å føre kontroll mht. lekkasjer. I kjellerlokalene finnes det inspeksjonsluker i gulvet. Disse inspeksjonslukene gir adkomst til bunnledningene sine stakeluker. Bunn og uttrekksledningene er ikke videre inspisert. Se tiltak. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1H,2Ø Bunn og uttrekksledninger bør video inspiseres. Tiltaket kan settes i sammenheng med et forprosjekt for rør og våtrom. OBOS Prosjekt kan bistå styret i valg av entreprenør og vurdering av tilstand. Pris gjelder inspeksjon av samtlige bunn og utrekksledninger med rapport. 31 Sanitær Armatur Armaturer i sanitæranlegget er her definert som kraner. For hvert opplegg er det satt av stoppekraner for kaldt og varmtvann. Kranene er plassert i fellesarealene i den nederste etasjen. Stoppekranene er stort sett av type kuleventiler. Det er opplyst at kranene i kjeller er byttet i Kuleventiler har en anbefalt brukstid på 30 år. Flere av kranene var ikke merket for hva de stenger for. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1H,2Ø Styret bør sørge for at stoppekraner blir merket med pregede skilt. Pris er satt for både merking og funksjonstesting. Stoppekraner for røropplegg sanitær, bør kontrolleres minimum en gang pr.år. Dette kan innarbeides i en service avtale hvis dette ikke foreligger allerede. Tilstandsrapport for Sambo SE Side 21 av 38