Direktøren har ordet 4. Bomiljø 6. Boligforsyning 9. Boligportefølje 10. Vedlikehold og utbedring 12. Styreleders kommentar 14

Transkript

1 ÅRSBERETNING 2007

2 2

3 Direktøren har ordet 4 Bomiljø 6 Boligforsyning 9 Boligportefølje 10 Vedlikehold og utbedring 12 Styreleders kommentar 14 Styre og administrasjon 15 Årsregnskapet 17 Regnskap 18 Revisjonsberetning 24 Rapport 2007 styringskort 25 3

4 Direktøren har ordet Nabodager på Landås Vi ønsker å være hjemmesentrert Mange mener at vi nordmenn er hjemmesentrerte. Hus og hjem spiller en viktig rolle for oss. Hjemmet er stedet hvor vi kan lukke døren og få være i fred, samle krefter og bare være oss selv. Men hjemmet er også stedet for sosialt samvær, hvor andre kan inviteres inn og nærmere relasjoner kan utvikles. Samtidig gir hjemmet også anledning til å innrede og møblere og gjennom det kommuniserer vi hva vi liker og hvem vi er. Slik gjør vi boligen vår om til et hjem hvor vi kan trives. Hjemmet utgjør en formende ramme om våre liv. Det er viktig for oss alle å ha et hjem hvor vi har tilhørighet. Hjemmet blir et fast punkt i våre ellers omskiftelige liv. BBB ønsker i sitt arbeid å være hjemmesentrert. Høsten 2007 ga Seksjon for informasjon i Bergen kommune ut et temanummer av Bergenseren om bolig. Der ble flere av våre beboere intervjuet om sitt boligtilbud. Jeg har gledet meg i lang tid, sa 25-åringen som hadde fått ny leilighet på Tertnesflaten. Her får jeg mulighet til å klare meg selv, sa beboeren som hadde fått varig bolig i Øvstunveien. Serviceleiligheten passer perfekt slik livet er nå, sa en eldre beboer som gledet seg over utsikten fra altanen. Den nye boligen har gitt disse beboerne en mulighet til å skape seg et hjem preget av trivsel. Det skal bli deilig å ha sitt eget sted der jeg kan slappe av, se på TV og spille dataspill, sa 25-åringen. Temanummeret av Bergenseren understreker hvor viktig BBB sine mange og varierte boligtilbud er for våre beboere. BBB fikk i 2007 ferdigstilt 22 ordinære utleieboliger som gir en kjærkommen tilførsel i forhold til de mange som har ventet på boligtildeling. De store familieleilighetene beliggende på sentrale tomter i Arna og Fyllingsdalen, ble tildelt barnerike familier. I alt ferdigstilte BBB 55 boliger for prioriterte grupper i Ved årsskiftet hadde BBB 30 boliger under bygging. Våre bestillere gir tilbakemelding om at de er tilfreds med kvaliteten på de bygg som vi leverer. Det er oppnådd 20% tilskudd fra Husbanken for de prosjekt som har fått tildeling i I forhold til høye utbyggingskostnadene, er tilskuddsprosenten for lav til at husleiene kan dekke huseiers kostnader. Styret har henvendt seg til sentrale myndigheter med anmodning om at tilskuddsprosenten økes til 30% da det lave tilskuddet fører til at mange kommuner legger planer om utbygging til side. Dette har bl.a. rammet prosjekt for bostedsløse som er høyt prioritert fra regjeringens side. Fortsatt er det behov for å etablere flere boliger for denne gruppen også i Bergen. Boligporteføljen til BBB utgjorde ved årsskiftet 5056 leiligheter. Pr var det 439 på venteliste til ordinære kommunale utleieboliger mot 427 i Det er lagt opp til å få tilgang til flere utleieboliger i årene framover. Mens programmet for utbygging av psykiatriboliger nærmer seg en avslutning, vil bygging av PU-boliger fortsatt ha høy prioritet og det er lagt opp til bygging av et nytt serviceboliganlegg. BBB får også anledning til å innløse eiendommen som vi har leiet fra Bergen Tomteselskap i Fagerdalen etter at den er blitt regulert til boligformål. BBB samarbeider med Bergen Tomteselskap og BKB for å sikre bedriften en tilfredstillende tilgang på tomter. BBB har fokus på å tilby våre leietagere boliger av en gjennomgående bra standard. Det planlagte vedlikeholdet har derfor blitt tilført økte ressurser. Vedlikeholdsutgiftene pr. kvm. i BBB ligger noe over anerkjente normtall, og BBB ønsker ved dette å bygge ned vedlikeholdsetterslepet i boligporteføljen. Det pressede markedet i byggebransjen har medført at BBB ikke 4

5 Nye boliger i Lakslia, Arna Nabodager på Landås har fått nyttet bevilgede midler til planlagt vedlikehold fullt ut. Størstedelen av bedriftens overskudd for 2006 ble tilført vedlikeholdsfondet. Dette kommer våre leietagere til gode i form av økt vedlikeholdsinnsats. Beboerundersøkelsen signaliserer at våre beboere er middels fornøyd med servicen vår og standarden på våre boliger. På sikt håper vi at den forserte vedlikeholdsinnsats blir lagt merke til og verdsatt av beboerne. Brannsikringsplanen av våre eldre serviceog trygdeleiligheter følges opp og ca. 750 av disse boligene har fått boligsprinkling. I kommunens eierskapsmelding sies det at formålet med BBB anses å være av politisk karakter, dvs. at formålet med selskapet er ivaretakelse av viktige samfunnshensyn. BBB er et av Bergen kommunes sentrale boligpolitiske redskap for å sikre prioriterte grupper tjenlige boliger. Bedriften ivaretar slik klare velferdspolitiske oppgaver. Bostøtteordningene er med å sikre prioriterte grupper boligtilgang. Ifølge KOSTRA var landsgjennomsnittet i 2006 for kommunalt disponerte boliger 20 pr.1000 innbyggere. I Bergen var tallet 21 som er en nedgang fra 22 i Trondheim har 28 og Oslo 21 kommunalt disponerte boliger pr.1000 innbyggere. BBB hadde et tilfredsstillende regnskapsresultat i 2007 med et utbytte på 6,3 mill til bykassen og resten foreslås avsatt til vedlikeholdsfondet. Overskuddet var på 21,1 mill. Regnskapet er uttrykk for en god kontroll med utgiftssiden og en god oppfølging av inntektssiden. Tomgangskostnadene er lave. Også lav gjennomsnittlig lånerente på rundt 4,8 % på BBBs låneportefølje bidrar til årsresultatet. BBB eliminerte sin opparbeidede negative likviditetsreserve i forbindelse med regnskapsavslutningen for Egenkapitalandelen har økt fra 29,3 % i 2006 til 30,7 % i BBB har utviklet egne effektive kunderelasjonssystem og styringssystem for forvaltning, drift og vedlikehold (FDV-web). I forbindelse med videreutvikling av FDVweb sammen med firmaet Resight AS, har en mottatt støtte fra Innovasjon Norge med i alt kr.2 mill. Andre kommuner er også i gang med å ta i bruk FDV-web. BBB er opptatt av å tilstrebe at driften er effektiv. For å kontrollere at vi driver effektivt, har vi innledet et samarbeid med Boligbygg Oslo KF om benchmarking. Sammenligningen viser at BBBs kostnader pr. kvm. til drift og forvaltning samlet er lavere enn i Boligbygg Oslo KF. Balansert målstyring benyttes som styringsverktøy i bedriften. Rapportering i forhold til bedriftens styringskort viser at målene langt på vei er oppfylt. BBB vektlegger medarbeiderengasjement. De fleste av de ansatte har deltatt på kompetansegivende kurs, etterutdanning eller bedriftsinterne kurs. Risiko- og sårbarhetsanalyse for BBB er blitt framlagt og følges opp med forebyggende tiltak. Å fremme en utviklende og inkluderende bedriftskultur vektlegges. Bedriften er IA-bedrift. Turn-overen i bedriften er lav. Et stramt arbeidsmarked innenfor bygg og anlegg representerer en utfordring. Sykefraværet i 2007 var på 4,7 %. HMS følges aktivt opp av BBB i både driftsog utbyggingsvirksomheten. En er ikke kjent med forhold hvor bedriften forurenser det ytre miljø. Audun Øiestad Direktør 5

6 Bomiljø Nabodager på Landås Bomiljøtjenesten er en områderettet tjeneste der beboerorganisering, møtesteder, fellesaktiviteter og konfliktforbygging er sentrale elementer. Å tilrettelegge trygge og trivelige fellesarealer ute og inne er også en viktig oppgave for denne tjenesten. Tjenesten omfatter fysiske, sosiale og kulturelle virkemidler, og involverer våre beboere til deltagelse i eget nærmiljø. BBBs bomiljøtjeneste har et utstrakt samarbeid med beboernes representanter og med et variert tverretatlig nettverk for å fremme et godt bomiljø. Det er gjennom året avholdt beboermøter med valg av tillitsvalgte i boområdene. Nye representanter har fått basisopplæring i tillitsvalgtrollen. Beboerrepresentantene og bomiljøtjenesten har i samarbeid iverksatt dugnader og sosiale tilstelninger, og fylt møtesteder og felleslokaler med liv og aktivitet. Også frivillige organisasjoner er trukket inn i aktivitetene i boområdene, med tilbud fra idrettslag, buekorps, Frelsesarmeen og Kirkens Bymisjon som sentrale aktører. Flere av felleslokalene er oppgradert og et nytt trimrom er tatt i bruk for beboerne. På Løvstakksiden er det i år opparbeidet et trivelig uteområde med miljøstasjon, og på Landås er en gammel oppholdsplass mellom husene restaurert og oppgradert. BBBs Bomiljøskole for ansatte har i år gjennomført samlinger med temaene inkluderende naboskap og innvandrernes opplevelse av en tilværelse i eksil. NABODAGEN For andre år på rad inviterte BBB til feiring av den Europeiske Nabodagen som ble markert i en rekke storbyer i de fleste europeiske land, med en samlet oppslutning på ca 7 millioner mennesker. I Bergen ble det i år arrangert Nabodag i fire av BBBs boområder i samarbeid med lokale skoler og organisasjoner. Mange elever bidro med sang, dans og musikkinnslag. En stor gruppe beboere var med og forberede de lokale feiringene, og de bidro til at gjennomføringen ble vellykket. Internasjonal mat, lek, sang og underholdning skapte god stemning og folk i alle aldersgrupper fikk nye bekjentskaper i nabolaget. 6

7

8 Nabodager på Løvstakken BOMILJØNETT Prosjekt Bomiljønett nærmer seg nå avslutning etter 3 års prosjektperiode. Prosjektet har realisert sine målsettinger om å etablere nettsted og faglig møtested for bomiljøarbeid. De tre samarbeidspartnerne Oslo, Bergen og Trondheims boligsosiale forvaltninger vil nå videreføre prosjektets arbeid gjennom et eget Samarbeidsforum for bomiljøarbeid. Spesielt er man opptatt av å ta vare på ressursene som er bygget opp i nettstedet bomiljonett. I tillegg har den jevnlige erfaringsutvekslingen mellom kommunene gitt oss et nettverk som kommunene ønsker å ivareta. Samspillet med aktuelle høyskoler rundt tilbudene om boligsosial opplæring har også utviklet seg til gjensidig nytte for kommunene og undervisningsmiljøene. Nettstedet er godt besøkt, og har bygget opp en bredspektret informasjonsbank for bomiljøarbeid. Nettsidene har ca treff pr måned. I tillegg til kommunale bomiljøforvaltere, er studentene ved de boligsosiale utdanningene og andre bachelor- og master-utdanninger blitt en betydelig brukergruppe. INKLUDERENDE NABOSKAP Prosjektet er igangsatt for å utvikle metoder for bedre dialog med beboere med innvandrerbakgrunn. Siktemålet er å oppnå større engasjement og bedre inkludering av disse gruppene i eget bomiljø. Utviklingsprosjektet er organisert som et samarbeid med Mottaks- og kompetansesenter for integrering av innvandrere og flyktninger i Bergen (MOKS), boligetaten og Husbanken. Prosjektet har mottatt tilskudd fra Husbanken. Prosjektet ønsker med sine tiltak å komme i posisjon til å påvirke ulike etniske beboergrupper til å engasjere seg mer i eget boområde. Større engasjement åpner opp for kontakt med naboer og kan bedre følelsen av tilhørighet og ansvar for eget bomiljø. Det er i den sammenheng en viktig målsetting å rekruttere flere beboerrepresentanter med innvandrerbakgrunn. Det er opprettet interkulturelle bomiljø grupper i felleslokalene på Slettebakken og på Løvstakksiden, eget opplæringstilbud for beboerrepresentanter, pluss at hjemmebasert veiledning for familier med spesielle behov er under prøving. 8

9 Boligforsyning 2007 Nye boliger i Torgny Segerstedts vei, Fyllingsdalen Bergen Bolig og Byfornyelse har i 2007 gjennomført boligforsynings-programmet fra kommunens økonomiplan og budsjett. Brukerne er pleie/omsorgstrengende eldre, psykiatrisk langtidspasienter, utviklingshemmede, fysisk funksjonshemmede og andre vanskeligstilte. Her er boliganleggene vi ferdigstilte og som ble overlevert og satt i drift i år 2007: Lakslia, Arna På sentralt beliggende tomt i Indre Arna ved jernbanestasjonen har vi oppført et boliganlegg bestående av en omsorgsboligdel med 9 boliger pluss felles- og personalarealer, og to blokker med til sammen 12 familieboliger. Torgny Segerstedts vei, Fyllingsdalen Ved Lyshovden skole har vi oppført et boliganlegg bestående av omsorgsboligdel med 11 boliger pluss felles- og personalarealer, og en blokk med 10 familieboliger. Tertnesflaten, Åsane Her har vi oppført et omsorgsboliganlegg med 8 boliger pluss felles- og personalarealer. I tillegg har vi ombygget eksisterende boliganlegg for helse og omsorg, i Hølbekken i Arna, Fantoftåsen i Årstad, Kirkebirkeland i Fana og Nordre Nesjavei i Åsane. Vi har benyttet de muligheter som Lov om Offentlige anskaffelser gir for å få frem gunstige innkjøp for kommunen, i stor grad anskaffelsesformen konkurranse med forhandling. Andre boliganlegg som vi hadde under bygging i 2007: Hamrehaugen omsorgsboliganlegg: Etter en lengre reguleringsplanprosess kunne vi i fjor starte byggingen på Tjønnen ovenfor Melkeplassen. Her kommer 10 omsorgsboliger pluss fellesarealer og personalarealer. Anlegget ventes ferdig juni Solheimslien 52 og 64: Ved å bygge om to etasjer i BBB-blokker får vi her etablert bofellesskap for til sammen 15 utviklingshemmede, pluss felles- og personalareale. Anlegget ventes ferdig mars Olav Bjordals vei 6: Innenfor tidligere Vestlandsheimen-området bygger vi her et spesialboliganlegg. Boliganlegget består av til sammen 6 relativt like leilighetsmoduler hvorav 1 benyttes til personalareal, og det vil stå ferdig i januar

10 Ternesflaten, Åsane Nabodager på Møhlenpris Vi har også i løpet av året 2007 forberedt flere boliganlegg for byggestart i år 2008, gjennom prosjektutvikling i form av reguleringsplanarbeid og prosjektering med gjennomføring av konkurranser i byggemarkedet. Vi har også vært aktiv i forhold til å få frem tilskuddsfinansiering fra Den Norske Stats Husbank. Planlegging av den videre boligforsyningen i økonomiplanperioden har også vært i fokus gjennom året. I noen tilfeller har reguleringsarbeid tatt vesentlig lenger tid enn ventet, det har gitt reduserte tidsmarginer for å komme i mål med siste del av boligforsyningen innenfor Opptrappingsplanen for psykisk helse. Videre har det opphetete byggemarkedet ført til urovekkende liten interesse for å regne og dermed gitt liten konkurranse om entreprisene. Resultatet av presset i byggemarkedet er en uvanlig stor prisstigning. Vi har fortsatt et godt samarbeid med Bergen Tomteselskap as og Bergen Kommunale Bygg om å finne egnete tomter til BBBs prioriterte boligforsyning. Tilbakemeldinger er en viktig del av bedriftens kvalitetssikring. BBBs system for evaluering av prosjekter er videreført i år 2007, og resultatet er i all hovedsak meget gode tilbakemeldinger fra bestiller og brukere. BBB har i tilbakemelding fra bestiller oppnådd en gjennomsnitts score på 5 på en skala fra 1 6 (best), noe vi anser som meget tilfredsstillende. Helse- miljø og sikkerhet (HMS): Bedriften legger vekt på å ha et nivå på Helse, Miljø og Sikkerhet utover minstekravene. Brannsikkerheten for våre omsorgsboliganlegg er for eksempel oppgradert i forkant av myndighetskravene, noe som er blitt lagt merke til i fagmiljø, direktorat og husbank. Vi legger også vekt på trivsel og helsefremmende tiltak for de ansatte. BBB har gjennomført en utvidet ROS-analyse i 2007 som grunnlag for oppdatering av beredskapsplanlegging Nøkkeltall og benchmarking: BBB har fokus på å utvikle nøkkeltall for å kunne foreta relevant benchmarking med andre aktører. De nye energikravene til boliger har vi forberedt oss til å oppfylle i den boligforsyningen vi planlegger fremover. 10

11 Boligportefølje: Nye boliger i Lakslia, Arna Boligmasse pr : Ved utgangen av 2007 forvaltet BBB 5056 boliger, fordelt på 1524 omsorgsboliger og 3532 utleieboliger. Kjøp av eiendom: En byggebransje preget av stor aktivitet har medført konkurranse om tomter, særlig i sentrale områder. Prosessene rundt utvikling og tilrettelegging av tomtene har i noen tilfeller blitt omfattende og tidkrevende. BBB har for eksempel gående to ekspropriasjoner/skjønn i forbindelse med fortetting i etablerte nabolag. Tomter er i 2007 overtatt fra Bergen kommunale bygg, Bergen tomteselskap og kjøpt fra private aktører. Det er kjøpt prestebolig på Tertnes til kapellanen i Eidsvåg menighet. Ut over dette er det ikke fremsatt bestilling av boliger som er løst ved kjøp av brukte boliger i markedet. BBB har i 2007 overtatt forvaltningen av Granhaugen bofellesskap med 6 boligenheter fra Bergen kommunale bygg. Tilpasning av porteføljen: Ved endring av eiendomsporteføljen har BBB de senere år søkt å sikre bedre geografisk fordeling av kommunale boliger. Det har i 2007 ikke vært gjennomført porteføljeendringer av en slik størrelse at boligfordelingen har endret seg vesentlig. BBB har imidlertid tatt i bruk 22 nyoppførte familieboliger i områder der BBB ønsker å øke sin boligandel. Omdisponering av boliger: Det er i 2007 foretatt omdisponering av 26 trygdeboliger i Solheimslien, herunder flere hybler, som etter ombygging vil gi 15 omsorgsboliger i bofellesskap med tillegg av felles- og personalarealer. Salg av boliger: Det er solgt en leilighet pga uhensiktsmessighet/strid med vedtekter. Boligen ble solgt i det åpne markedet. Det ble også solgt en tomt i Monrad Mjeldes vei ihht en opsjonsavtale fra Husleie: Gjengs leie er vedtatt som beregningsprinsipp for husleie for alle Bergen kommunes utleieboliger med unntak av presteboliger. Gjeldene husleier vurderes ved utgangen av 2007 til å være i godt samsvar med kommunens vedtatte husleiesystem. For å sikre fastsettelse av riktig husleie har BBB også i 2007 innhentet en rekke takster for å oppdatere egen takstdatabase. Dette utgjør grunnlaget for å fastsette husleie som er i samsvar med markedet, husleielov samt bystyrets retningslinjer. BBBs leieinntekter for presteboliger fremkommer gjennom refusjon fra staten etter egne satser. BBB har tidligere fremholdt overfor kultur- og kirkedepartementet at statens refusjonssatser ikke har gitt tilstrekkelig inntekt til å sikre drift og nødvendig vedlikehold. Refusjonsordningen er blitt noe bedret i 2007 sett fra BBBs side, men refusjonen er fortsatt ikke tilstrekkelig til å dekke kostnadene ved etablering, drift og vedlikehold. For 2007 har bykassen bevilget kr. 1,5 mill for å sikre drift og nødvendig vedlikehold av presteboligene. Husleiekontrakter: BBBs husleiekontrakter følger i hovedsak av Husleielovens standardbestemmelser. For tilpassede botilbud for brukergrupper med spesielle behov etableres kontrakter på særlige vilkår etter husleielovens kapittel 11. Som ansvarlig for leieavtalen er BBB i løpende dialog med tjenesteytende avdelinger vedrørende tilsyn og oppfølging som er nødvendig for å sikre at leieforholdet fungerer i henhold til lovens intensjoner. 11

12 Vedlikehold og utbedring BBB har gjennomført vedlikehold og brannsikring for ca 75 mill i Planlagt vedlikehold inklusive tilskuddsmidler for ombyggingsarbeider utgjør 49, 5 mill av det gjennomførte vedlikeholdet. Flere faggrupper har hatt kapasitetsproblemer i 2007, og markedet har vært anstrengt i hele perioden, noe som har medført at prisnivået har ligget høyt. Situasjonen har medvirket til at BBB har måttet foreta noen omprioriteringer og justeringer, og prosjekter har blitt skjøvet ut i tid. Dette har resultert i at BBB ikke har brukt fullt ut de budsjetterte midler til planlagt vedlikehold. Oversikt over de største prosjektene i 2007: Hagerupsv. J. Lampesvei. Utv. fasader, dører/vindu Trinn III 2 mill. Frydenbølien 5 Ferdiggjøring av innv. saneringsarbeider. 2 mill Søreidtunet Utv. adkomstveier, utv. trapper, opprusting av betong kulverter. utebelysning, etc 2,5 mill Fredlundsveien Ferdigjøring av fasadeutbedringer, rep av store puss- betong skader, altaner. 2 mill Mølhenpris III Utbedring av fasader, tak, dører og vinduer. 3,4 mill Utført malerarbeider på fasader, dører og vinduer på: Vadmyrv 83, Flatane 2-4, Hatleveien 10, J. Rognvedsvei 17, Langarinden , C. Mohrsvei 6. 1,3 mill Arne Abrahamsensv 1 Oppussing av fasader, vinduer. 0,65 mill Ad. Bergsv/ W. Jensensv. Oppussing av fasader, Vinduer, dører og altaner. 1,4 mill Landåsv 31b Oppussing av fasader Trinn I 0,8 mill Lyngbøveien 89 Oppussing av fasader, dører og vinduer. 0,5 mill 12

13 Nabodager, Løvstakken Ø. Kråkenes 113 Oppussing av fasader, dører og vinduer Trinn I 0,7 mill Hagerupsvei/ Birkeveien Tilleggsisolering, yttervegger 0,8 mill Gjøasv. 34 Ombygging 0,4 mill Ad. Bergsv Rehabilitering av leiligheter. 4 mill Sandviksveien 7 0,65 mill Automatiske brannalarmanlegg: Bofelleskap og andre boliger. 0,8 mill Løpende vedlikehold: Ca 700 leiligheter er blitt klargjort i BBB har i 2007 vedlikeholdt boligporteføljen på nivå noe over de normtall som bransjen anbefaler. Tidligere tilstandsanalyse konkluderer med et oppsamlet behov for vedlikehold på cirka 200 mill for boligporteføljen. Brannsikring 2007: Det er blitt brukt ca. 5 mill til brannsikring i Sprinkler: Ø. Kråkenes 113 1,1 mill Lyngbøtunet 0,9 mill Ad. Bergsv 31 0,7 mill Aurdalslia 1-3 0,8 mill 13

14 Nye boliger i Torgny Segerstedts vei, Fyllingsdalen Styreleders kommentar til årsberetning og regnskap Flere Gode boliger Økonomisk har året 2007 gitt et overskudd på 21.1 millioner som betyr at foretaket har styrket egenkapitalen og nå vil være i stand til å redusere vedlikeholdsetterslepet på om lag 200 millioner kroner ytterligere. Det var opprinnelig budsjettert med et overskudd på 2,1 millioner kroner. At overskuddet ble betydelig større skyldes i hovedsak merinntekt i form av husleie og at Husbankens kompensasjonstilskudd ble mer omfattende enn antatt. En annen årsak til økning av overskuddet har vært manglende kapasitet i markedet for vedlikeholdstjenester som dessverre har medført at planlagte arbeider måtte utsettes. Ved årskiftet forvaltet BBB 5056 leiligheter etter at det i løpet av 2007 var ferdigstilt 55 nye leiligheter til prioriterte grupper. Styret har behandlet følgende nye prosjekter, som er eller vil bli ferdigstilt i 2008 : Olaf Bjordalsvei 6; Fagerdalen, Solheimslien 52 og 64 samt Hamrehaugen. Det er ved åpningene av de nye boligprosjektene kommet svært positive tilbakemeldinger fra dem som som har fått ny bolig. Det sto ved årskiftet 439 på boligavdelingens venteliste for kommunens ordinære utleieboliger. Prioriterte grupper som utviklingshemmede vil fortsatt ha høy prioritet,da over 200 fortsatt venter på egen bolig. Programmet for utbygging av psykiatriboliger nærmer seg en avslutning. Mange kommuner har de siste årene lagt boligprosjekter til side av finansielle årsaker, og styret har med denne bakgrunn rettet flere henvendelser til sentrale myndigheter med anmodning om at tilskuddsprosenten økes fra 20% til 30%. Det har vært en viktig sak for styret å markere behovet for bedre finansieringsordningene for boliger til prioriterte grupper. De lave statlige tilskudd har bl.a. rammet prosjekt for bostedsløse som er høyt prioritert fra regjeringens side. Fortsatt er det behov for å etablere flere boliger for denne gruppen også i Bergen. God tilgang på tomter vil være svært avgjørende for om BBB kan klare å levere boliger i tilstrekkelig omfang. BBB samarbeider derfor med så vel Bergen Tomteselskap som Bergen kommunale Bygg om å få fram egnete tomter eller ombyggingsprosjekter. Siden starten i 1992 har BBB med omfattende tomtekjøp fra så vel Bergen Tomteselskap og Bergen kommunale Bygg fått til egnete spesial-boligprosjekter i alle bydeler. Samarbeidet har frambrakt et potensial som ved årsskiftet gir mulighet til å gjennomføre omkring 20 nye boligprosjekter de neste 5-7 år. Det forventes i årene framover en fordobling av BBB investeringsbudsjett. Det vil da helt klart være behov for disse nye tomtene. Så vil jeg på vegne av styret takke alle medarbeidere i BBB for arbeidet som er lagt ned i løpet av

15 Styremedlemmer: Bak: Ruth Grung, Åge Chr. Jacobsen, (leder), Ellinor-Therese Vorland Foran: Bjørn-Frode Schjelderup (nestleder), Stein Helge Olsen (ansattes representant) Styre og administrasjon Styret: Styret ble oppnevnt av Byrådet 14 januar Det har i løpet av året vært avholdt 9 styremøter. Styret har behandlet 67 saker. Styremedlemmer: Åge Chr. Jacobsen (leder) Bjørn-Frode Schjelderup (nestleder) Ellinor-Therese Vorland Ruth Grung Stein Helge Olsen (ansattevalgt representant) Varamedlemmer: Anna-Maria Berg Britt Hysing-Dahl Henning Nilsen Odd Inge Matre Knut Wik Eilertsen (ansattevalgt representant) Administrasjon Styret for BBB rapporterer til Byråden for byutvikling. Direktør for foretaket er Audun Øiestad. BBB har 40 stillingshjemler. Bedriften har over flere år hatt lav turnover. Det generelt stramme arbeidsmarked gjennom 2006 og spesielt 2007 gjør at bedriften har større utfordringer enn tidligere mht å holde på kvalifisert personale. Ved utgangen av året var 38 personer fast ansatt i bedriften i hel eller redusert stilling. Herav var seks medarbeidere innvilget midlertidig redusert stilling eller permisjon og delvis erstattet med vikarer. Ansatte i bedriften har en gjennomsnittsalder på 48 år. Sikkerhet, helse og arbeidsmiljø Årets arbeidsmiljøundersøkelse bekrefter at de ansatte også i 2007 vurderte arbeidsmiljøet i bedriften som godt. Bedriften bruker en medarbeider-undersøkelse utarbeidet av KS/KRD. I tillegg til denne anonyme medarbeiderundersøkelsen gjennomfører bedriften årlige medarbeidersamtaler og oppfølgingssamtaler. Bedriften er IA- bedrift og har derigjennom forpliktet seg til bl.a å ha fokus på at arbeidsplassen er den viktigste arena for å følge opp sykemeldte. Sykefraværet var 4.7 % i Bedriften har ikke hatt hendelser eller ulykker med personskade i perioden. Bedriften har opprettet en ny stilling som HMS konsulent med særlig fokus på kvalitetssikring av HMS i boligene. Bedriftens velferdsutvalg gjennomførte også i perioden flere arrangementer som i vesentlig grad bidrar til samhold og godt arbeidsmiljø. Det er gjennomført et personalseminar med fokus på interne prosesser og etikk. I løpet av året har de fleste i bedriften gjennomført ett eller flere kompetansehevende kurs. Likestilling Ved årsskiftet var det 59 % menn og 41 % kvinner fast ansatt i bedriften. Bedriftens ledergruppe består av fire menn og to kvinner. Bergen kommunes overordnede rekrutteringspolitikk følges. I forbindelse med rekruttering tilstrebes en god alders- og kjønnsfordeling. Informasjon Beboerbladet ble utgitt med to nummer i En utgave om våren og et julenummer. For øvrig har bedriften egen hjemmeside som oppdateres jevnlig med relevant informasjon. Ikt BBB har utviklet effektive eiendomsforvaltningssystem. Vi har fått støtte fra Statens Bygningstekniske etat for å gjøre FDV-web-system bedre kjent. Basert på samarbeid med firmaet Resight AS, som ønsker å tilby å implementere FDV-web overfor interessenter, har Innovasjon Norge gitt økonomisk støtte til videreutvikling av nye funksjonaliteter. FDV-web er basert på åpen kildekode slik at videreutviklingen av systemet gjøres allment tilgjengelig. Flere kommuner er i ferd med å ta systemet i bruk. 15

16

17 Foto v. side: Nabodager på Landås ÅRSREGNSKAPET Årets resultat Årets driftsregnskap viser et overskudd på kr mot for Budsjettert resultat var 2.0 mill. Årsakene til det positive budsjettavvik er sammensatt, men både sum inntekter og sum utgifter viser positivt avvik i forhold til budsjett. Husleieinntekter inkl bostøtte er 7.4 mill høyere enn i Av dette skyldes ca 2 mill tilgang nye leiligheter og det resterende kpi/gjengs leie regulering. Husleieinntektene er 4.4 mill høyere enn budsjettert. Forvaltning, drift, vedlikehold (FDV) viser i sum et mindreforbruk i forhold til budsjett på kr mill. Av dette er 8.6 mill utsatt bruk av fondsmidler/tilskudd. Denne utsettelsen har ikke resultatmessig effekt. Det resterende beløp, kr 6.7 mill., som var avsatt til ordinær fdv, påvirker resultatet i positiv retning. Budsjetterte midler er i hovedsak ikke brukt som en konsekvens av et meget presset byggmarked. I noen tilfeller har det vært vanskelig å få entreprenører til å gi tilbud. I andre tilfeller har prisnivået vært så høyt at arbeider er utsatt. Brannsikring er derimot gjennomført iht plan, og til en lavere pris enn budsjettert. Balanseregnskap Sum bokførte eiendeler er kr mot kr ved forrige årsskifte. Egenkapitalandelen er økt fra 29.3 % i 2006 til 30.7 % i Langsiktig gjeld er redusert med kr 43,1mill til kr Kortsiktig gjeld er økt med 47.6 mill. til 66.7 mill. Dette skyldes kortsiktig finansiering ifm byggeprosjekt i påvente av langsiktig låneopptak. Resultatdisponering En vesentlig del av det regnskapsmessige overskudd skyldes utsatt vedlikehold som konsekvens av et vanskelig leverandørmarked for vedlikeholdstjenester. BBB har et vedlikeholdsetterslep beregnet til ca 200 mill i Det regnskapsmessige overskudd på 21.1 mill foreslåes i sin helhet avsatt til disposisjonsfond for reduksjon av vedlikeholdsetterslep/oppgradering av boligmassen. Framtidsutsikter Utvikling i husleienivå, rentenivå, investeringsprogram og nye myndighetspålegg vil fortsatt representere de viktigste usikkerhetsområder for bedriften mht økonomisk resultat og derigjennom mulighet for å oppfylle målsettingen om å redusere vedlikeholdsetterslepet. Husleienivået synes i overskuelig framtid ikke å representere stor risiko for bedriften. Bedriften er i begrenset grad eksponert for kortsiktige svingninger i rentemarkedet. 17

18 REGNSKAP 2007 INVESTERINGSREGNSKAP 2007 Tekst Regnskap 2007 Budsjett 2007 Regnskap 2006 Inntekter: Salg av anleggsmidler Overføringsinntekter Salg av aksjer / andeler Sum inntekter Utgifter: Investeringer i fast eiendom Anskaffelser av maskiner, inventar og utstyr Andre utgifter i kapitalregnskapet Ekstraord. avdrag / innfrielser Sum utgifter Ekstraordinære avdrag Avsatt til bundet investeringsfond Avsatt til ubundne investeringsfond Sum finansieringstransaksjoner Netto finansieringsbehov Bruk av ubundne kapitalfond Overført fra ubundet til bundet inv.fond Overført fra driftsregnskapet Bruk av lån Udekket i investeringsregnskapet Sum finansiering DRIFTSREGNSKAP 2007 Tekst Regnskap 2007 Just.budsj Vedtatt budsjett 2007 Regnskap 2006 Driftsinntekter: Husleie, egenandel Bostøtteoverføring Internleie Kompensasjonstilskudd Andre refusjoner, tilskudd Mva - kompensasjon Interne byggherrehonoraer Div innt. /overføringer Diverse tilskudd / overføringer Sum driftsinntekter Driftsutgifter: Sum lønn- og sos.kostn Forvaltning og drift Bomiljøkostnader Diverse bomiljølostnader Vedlikehold eiendommer Brannsikring Tomgang Andre drifts - og adm.kostnader Avsetning tap på fordringer Overføring av mva-kompenasjon Overføring til Bykassen Avskrivn eiendommer Sum driftsutgifter Brutto driftsresultat Renteinntekter Renteutgifter Avdrag Resultat eksterne finansieringstrs Motkonto for avskrivninger,eiend Netto driftsresultat

19 DRIFTSREGNSKAP 2007 (forts) Bruk av tidligere års mindreforbruk Bruk av disp.fond i driftsregnskapet Bruk av bundne fond Sum bruk av avsetninger Overført fra ubundet kapitalfond Avsatt til bundet kapitalfond Avsatt til disposisjonsfond Avsatt til uinndekket i driftsregnsk Sum avsetninger Regnskapsmessig mindreforbruk REGNSKAP 2007 Balanseregnskap BBB Kf Tekst Noter EIENDELER Anleggsmidler: Faste eiendommer og anlegg Pensjonsmidler Aksjer og andeler SUM ANLEGGSMIDLER Omløpsmidler Kortsiktige fordringer Kontanter og bankinnskudd Premieavvik pensjon SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital: Disposisjonsfond Ubundne investeringsfond Bundne investeringsfond Regnskapsmessig mindreforbruk Uinndekket i driftsregnskapet Uinndekket i investeringsregnskapet Kapitalkonto SUM EGENKAPITAL Langsiktig gjeld: Påløpt pensjonsforpliktelse Langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD Kortsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Kassekreditt SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Memoriakonto ref.pliktig tilskudd Andre memoriakonti 0 Motkonto for Memoriakonti Sum memoriakonti 0 0 Åge Chr. Jacobsen - leder Bjørn-Frode Schjelderup - nestleder Ellinor-Therese Vorland Ruth Grung Stein Helge Olsen - ansattes representant Audun Øiestad direktør 19

20 Note 1 Endring i arbeidskapital Arbeidskapital (tall i hele tusen) Omløpsmidler Kortsiktig gjeld Arbeidskapital (tall i hele tusen) Endring i Ak fra forrige år Note 2 Pensjon Pensjon til BBBs ansatte er sikret gjennom medlemsskap i Bergen Kommunale Pensjonskasse (BKP). Prinsipper for regnskapsføring av pensjoner reguleres av 13 i forskrift om årsregnskap og årsberetning for kommuner- og fylkeskommuner (av ). Nåværende regelverk har vært benyttet siden regnskapsåret Forskriften innebærer at årlig pensjonskostnad beregnet av aktuar bokføres som periodens utgift. Differansen mellom innbetalt premie og beregnet pensjonskostnad kalles premieavvik. Premieavviket samt arbeidsgiveravgift føres som omløpsmiddel i balansen, kap Tidligere års premieavvik amortiseres lineært over 15 år. Pensjonsmidler og pensjonforpliktelser inngår i foretakets balanse. Pensjonsmidler er ført opp som anleggsmidler. Pensjonsforpliktelser og arbeidsgiveravgift av underdekning er ført opp under langsiktig gjeld. Tabellen nedenfor viser årets regnskapsførte pensjonskostnader. Årets netto pensjonskostnad Årets pensjonsopptjening, nåverdi Rentekostnad av påløpt pensjonsforpliktelse Forventet avkastning på pensjonsmidlene Netto pensjonskostnad Netto pensjonskostnad Administrasjonskostnad Årets pensjonspremie til betaling Årets premieavvik Arbeidsgiveravgift premieavvik Årets premieavvik inkl. arb.giveravgift Amortisering av tidligere års Akkumulert Tidligere Premieavvik Årets Netto bokført premieavvik premieavvik amortisert amortisering premieavvik Premieavvik Premieavvik Premieavvik Premieavvik Premieavvik Premieavvik Premieavvik Arbeidsgiveravgift av premieavvik Balanse Brutto påløpt forpliktelse Pensjonsmidler Netto pensjonsforpliktelse Estimatavvik Pensjons- Pensjons- Netto midler forpliktelser Estimert Faktisk Årets estimatavvik Estimatavvik fra tidligere år Amortisert i år Akkumulert estimatavvik Note 3 Garantiansvar BBB kf har ingen påløpte garantiforpliktelser ovenfor eksterne eller interne aktører. 20

21 Note 4 Fordringer, kort- og langsiktig gjeld ovenfor egen kommune Kortsiktige fordringer pr Påløpt bostøtte 3. Termin Påløpt kompensasjonstilskudd Mva-kompensasjon for Kundefordringer LRS Sum kortsiktige fordringer Kortsiktig gjeld pr Leverandørgjeld Sum kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld pr Lånefond, konto Lånefond, konto Lånefond, konto Lånefond, konto Sum lånefondet Bykassens konto avd Institusjonslån , Boligetaten Sum langsiktig gjeld til egen kommune Note 4.1. Inntekter fra egen kommune og andre 2007 Bykassen Andre Sum inntekter Bostøtteoverføring Internleie Andre refusjoner, tilskudd Mva - kompensasjon Diverse tilskudd / overføringer Kompensasjonstilskudd fra Husbanken Andre inntekter (interne byggherrehonorar m.v.) Sum inntekter / overføringer *) eks brukerinnbetalinger/husleie egenandel BBB kf mottar ikke tilskudd som ikke krever motytelse. (øremerket for ombygging/vedlikehold) Note 4.2. Utgifter til egen kommune og andre 2007 Bykassen Andre Sum utgifter Kommunale avgifter Diverse andre utgifter Overføring til Bykassen (avkastningskrav) Overføring mva-kompensasjon Andre drifts- og administrasjonskostnader (eks revisj.hon) Forvaltning, drift og vedlikehold (eks komm.avg. / andre utg.).) Avdrag Finanskostnader Sum utgifter / overføringer **) eks lønn, sosiale kostnader og avskrivninger Note 5 Aksjer og andeler Boligbyggelag Bevegelse Vestbo Boligbyggelag Storbergen Boligbyggelag Bergen og Omegn boligbyggelag Andre (private boligbyggelag) Sum andeler / Bokført verdi Egenkapitalinnskudd Bkp Sum aksjer og andeler

22 Note 6.2 Ubundne investeringsfond Debet Kredit Inngående balanse Avsetning til fond Utgående balanse Sum Note 6.3 Bundne investeringsfond Debet Kredit Inngående balanse Bruk av fond 0 0 Avsetning til fond 0 0 Utgående balanse Sum Note 6.4 Disposisjonsfond Debet Kredit Inngående balanse Bruk av fond i investeringsregnskapet Bruk av fond i driftsregnskapet Avsetning til fond Utgående balanse Sum Note 6.5 Avsatt i driftsregnskapet Debet Kredit Underskudd i likviditetsreserve Bruk av likviditetsreserve 0 0 Styrking av likviditetsreserve Underskudd i likviditetsreserve Sum Note 6.6 Uinndekket i investeringsregnskapet Uinndekket i investeringsregnskapet Uinndekket i Uinndekket i investeringsregnskapet Sum Note 7 - kapitalkonto Debet Kredit Inngående balanse Salg av fast eiendom og anlegg 0 0 Investering i fast eiendom Avskrivninger / nedskrivninger av fast eiendom Salg andeler (borettslagsleiligheter) Årets økning pensjonsmidler Bruk (opptak) av lån Avdrag eksterne lån Årets økning pensjonsforpliktelse Nedskrevet lånegjeld ifm salg leiligheter Utgående balanse Sum

23 BOLIGER FORDELT PÅ BYDEL Arna Årstad Åsane Bergenhus Fana Fyllingsdalen Laksevåg Ytrebygda Bydel Sum Omsorg Utleie ARNA ÅRSTAD ÅSANE BERGENHUS FANA FYLLINGSDALEN LAKSEVÅG YTREBYGDA Lakslia, Arna 23

24 24

25 Rapportering for 2007 vedr. Styringskort for BBB KF: Strategiske perspektiv Kritiske suksessfaktorer: Hva skal vi lykkes med? (Styringsindikatorer) Ambisjonsnivå (Måltall) Rapport for 2007 Økonomiperspektiv Vedlikeholdsetterslepet reduseres. (Beregnet til kr. 200 mill. i 2003). Bedriftens årsoverskudd avsettes til vedlikeholdsfond for reduksjon av beregnet etterslep. Mål oppfylt. Av bedriftens overskudd for 2006 ble kr.10,5 mill. avsatt til vedlikeholdsfond. Vedlikeholdet pr.kvm. av boligporteføljen ligger noe over Holtes normtall. Utnytte offentlige tilskuddsordninger og sikre gunstig finansiering. 20% boligtilskudd fra Husbanken i gjennomsn. pr. år til nye prosjekt og utbedringstilskudd på kr. 5 mill. pr.år. Mål oppfylt. Tilskudd (inkl. kompensasjons-tilskudd) ligger på 20 % av samlede kostnader for prosjekt som har fått tilsagn i Utbedringstilskudd på kr. 8 mill. Prosjektbudsjett for utbyggingsprosjekt overholdes. 0 tilleggsbevilnings-saker Avvik enkeltprosjekt +/- 10%. Mål oppfylt. Ingen saker. Aktiv oppfølging av budsjett / handlingsplan. Igangsette tiltak ved negative avvik på 5%. Mål oppfylt. Regnskap etter 2.tertial viser ingen negative avvik på over 5%. Nye prosjekter skal være i økonomisk balanse (inkl. kompensasj. underdekning) før produksjon igangsettes. Inngå Foreløpig husleieavtale med bestiller i alle nye prosjekt med basis i kontantstrømanalyse basert på annuitetslån på 20 år. Mål oppfylt. Husleieavtaler er rutinefestet og avtaler er inngått. Brukerperspektiv BBB skal ha gode eksterne relasjoner. Bedre enn 4 på skala fra 1-6. Gjennomføres 2. hvert år. Spørreundersøkelse neste år. Beboertilfredshet. Bedre enn 2,5 (Skala fra 1 til 5). Mål oppfylt. Spørreundersøkelse gjennomført med oppslutning av ca.20% av beboerne og med en score på 3,0. Levere utbyggingsprosjekt i forhold til fastsatt framdriftsplan. 95% av prosjektene leveres iht tidsplan i Foreløpig husleiekontrakt. Mål oppfylt. Bestillertilfredshet med leverte utbyggingsprosjekt. (Tilpasset kundekvalitet). Bedre enn 4.0 i gjennomsnitt (Skala 1-6). Mål oppfylt. Gjennomsnittskarakter er ca. 5.0 for evaluerte prosjekt i Brukermedvirkning og samhandling i alle utbyggingsprosjekt. Ikke avvik. Mål oppfylt. Forts. neste 25

26 Rapportering for 2007 vedr. Styringskort for BBB KF: Strategiske perspektiv Kritiske suksessfaktorer: Hva skal vi lykkes med? (Styringsindikatorer) Ambisjonsnivå (Måltall) Rapport for 2007 Produksjonsperspektiv Redusert tomgang gjennom redusert tid på klargjøring. Kr. 6 mill. (2,5%) Antall: skriftlig arbeidsordre 3 dager etter ledighet (gjennomsnitt). Mål oppfylt med tomgangskostnader på 5,9 mill. Skriftlige arbeidsordrer i snitt noe senere enn 3 dager etter ledighet. Kostnadseffektiv FDV. Bedre enn Holte indeks tilpasset brukergruppe og i forhold til Boligbygg Oslo KF. Mål oppfylt. BBB har lavere kostnader til drift og forvaltning samlet enn Boligbygg Oslo KF og Holte indeks. Oppdatert bedriftshåndbok. Minst 1 gang i året. Mål oppfylt. Bedre synliggjøring av BBB og oppnådde resultat. Min. 3 positive oppslag i media pr.år. Mål oppfylt. HMS-kontroll boliger etter plan. Min boliger pr. år. Mål oppfylt. Det tas hensyn til universell utforming av nye boliger. Alle Mål oppfylt. Medarbeiderperspektiv Opplæringsplan / karriereplan med fokus på utvikling. Ett opplæringstilbud pr. ansatt pr. år. Medtas i medarbeidersamtalen. Mål oppfylt. Årlige medarbeidersamtaler. Samtlige ansatte (100%). Mål oppfylt. (En del samtaler gjennomført i jan.2008). Redusere lønnsforskjeller knyttet til kjønn. I forbindelse med lokale lønnsforhandlinger. Er hensynstatt i lønnsforhandlingene. Sikre bedre kjønnsbalanse i forhold til lederstillinger. Ved ledighet. Mål oppfylt. En kvinnelig linjeleder tilsatt i Videreutvikle godt arbeidsmiljø. Bedre enn BKs gjennomsnitt for lignende virksomheter. En har ikke fått tilgang til scoren for liknende virksomheter i Bergen kommune for Fremme lavt sykefravær. Lavere enn BKs gjennomsnitt for lignende virksomheter. Mål oppfylt. Sykefraværet var på årsbasis på 4,7 % som ligger lavere enn gjennomsnittet for lignende virksomheter. Fokus på etiske retningslinjer. Det fokuseres på etiske tema på minst 1 samling pr. år for de ansatte. Mål oppfylt Følge opp kommunens handlingsplan for rekruttering av innvandrere. Ta i bruk anbefalte tiltak. Ivaretatt 26

27 BERGEN BOLIG OG BYFORNYELSE KF Organisasjonsplan pr DIREKTØR ØKONOMI ORGANISASJON PERSONAL ASS. DIREKTØR PLAN OG UTBYGGING DRIFT EIENDOM OMRÅDETEAM OMRÅDETEAM OMRÅDETEAM ARNA ÅSANE BERGENHUS LANDÅS FYLLINGSDALEN LAKSEVÅG LØVSTAKKEN FANA YTREBYGDA

28 BERGEN BOLIG OG BYFORNYELSE KF Postboks 1011 Sentrum Bergen Tlf Fax Besøksadresse: Allehelgensgt. 2 e-post: bbb@bergen.kommune.no