Planprogram for Lars Hilles gate 30, Bergen kommune

Transkript

1 Planprogram for Lars Hilles gate 30, Bergen kommune Saksnr PlanID

2 DEL I... 3 PLANENS FORMÅL, INNHOLD OG RAMMEVERK BAKGRUNN OG FORMÅL BAKGRUNN FORMÅL DAGENS SITUASJON I PLANOMRÅDET LOKALISERING AVGRENSING EIENDOMSFORHOLD KORT OM PLANOMRÅDET TILLIGGENDE OMRÅDER OG STRUKTURER HOVEDRAMMER OG PREMISSER NASJONALE RETNINGSLINJER FYLKESPLAN KOMMUNEPLAN GJELDENDE REGULERINGSPLANER ORGANISERING, MEDVIRKNING OG INFORMASJON INFORMASJON OG MEDVIRKNING I PLANPROSESSEN FREMDRIFTSPLAN REGULERINGSPLAN DEL II PROGRAM FOR KONSEKVENSUTREDNING INNLEDNING ALTERNATIVER KONSEKVENSUTREDNINGEN PROSESS, METODE OG AKTUELLE PROBLEMSTILLINGER BYFORM KULTURMINNER OG KULTURMILJØ TRAFIKK OG PARKERING NÆRINGSLIV, SYSSELSETTING OG KOMMUNENS INNTEKTSGRUNNLAG KILDER

3 Del I Planens formål, innhold og rammeverk 3

4 1 Bakgrunn og formål 1.1 Bakgrunn Planområdet er Lars Hilles gate 30, gnr 164 bnr 949. Tiltakshaver er Lars Hilles gate 30 AS. Eiendommen eies av Entra OPF Utvikling, som er et datterselskap av Entra Eiendom AS og Oslo Pensjonsforsikring. Dagens bruk i planområdet er kontorbygg og legevakt. Eierne ønsker å utvikle eiendommen til moderne kontorlokaler. Det vil bli gjennomført konsekvensutredning i forbindelse med reguleringsarbeidet. Utredningen vil særlig vektlegge hensynet til kulturminner i tiltakets omgivelser, samt andre relevante tema. 1.2 Formål Formålet med reguleringsendringen er å skape nye, gode og moderne næringsarealer med store nok plan. En vil øke utnyttelsesgraden i området ved å øke arealet i de 6 nederste planene på eksisterende næringsbygg, og påbygg. Tiltaket innebærer nye næringsarealer i størrelsesorden ca m 2 BRA, inkludert imaginære plan som lyssjakter og atrium. Reguleringsendringen utvider arealet til sentrumsformål, som er dagens bruk i området. Det skal ikke åpnes for bolig i planområdet. Reguleringsplanen medfører endret fasade i de 6 nederste etasjene, ved at etasjeplanene utvides slik at fasadene trekkes mot omkringliggende gater og fortau. Planen kan også medføre endringer i fasader for resten av bygget. De tre tårnene som er en del av dagens bygg og deres karakteristiske form vil bli videreført inn i prosjektet, men det nordligste tårnet vil bli påbygget med 2 nye etasjer, slik at dette blir like høyt som det sørligste tårnet. Formålet med planen er i tråd med kommuneplanen og kommunedelplanen, der området er vist som sentrumsområde. 4

5 2 Dagens situasjon i planområdet 2.3 Lokalisering Planområdet ligger i Lars Hilles gate 30 på Nedre Nygård i Bergen sentrum. Eksisterende bygg i planområdet er fra 1982 og tegnet av Aall- Løkeland - Ragde. Eksisterende bygg i Lars Hilles gate 30, sett fra kryss Nygårdsgaten/ Lars Hilles gate. (foto: 5

6 Detaljkart. Plangrense vist med svart linje. Flyfoto. Plangrense vist med blå linje. (Bergen kommune, 2012). 6

7 2.2 Avgrensning Planområdet utgjøres av Lars Hilles gate 30, gnr 164 bnr 949. Området er del av en moderne akse, som også er satt av til høyhusakse i kommuneplanen. Området grenser mot det historiske miljøet på Nedre Nygård. SATS-bygget på andre siden av Lars Hilles gate er midlertidig fredet. Det ligger også en historisk bensinstasjon på andre siden av Lars Hilles gate. Planområdet er en del av gatemiljøet i Lars Hilles gate, med Wigandgården i nord og Ingeniørhøyskolen i sør. Veiarealet i Vestre Strømkaien som grenser til eiendommen er tatt med i planområdet. Veiarealet avgrenses mot gnr 164 bnr 950. Ellers er tilgrensende fortausareal tatt med. Eiendom gnr.164 bnr. 943 og 944 er del av planområdet. Vegarealet i Lars Hilles gate er nylig regulert, og er derfor ikke inkludert i planområdet. 7

8 164/ / I 1 I I Varselkart (Opus Bergen AS, 2012). 8

9 2.3 Eiendomsforhold Planområdet gnr. 164, bnr. 949 eies av Lars Hilles gate 30 AS, som er et datterselskap av Entra Eiendom AS og Oslo pensjonsforsikring. 2.4 Kort om planområdet Planområdet ligger i Bergen sentrum og er del av et allerede tett utbygd område. Lars Hilles gate 30 er i dag et bygg som består av sokkel med tre tårn. Lars Hilles gate Tilliggende områder og strukturer Trafikksituasjon Planområdet har atkomst via Vestre Strømkaien, som er kommunal vei. I Vestre Strømkai er det ikke registrert årsdøgnstrafikk (ÅDT). Lars Hilles gate, Nygårdsgaten og Agnes Mowinckels gate forvaltes av Statens Vegvesen. Lars Hilles gate har en registrert ÅDT på , og en fartsgrense på 30 km/t til kryss ved fylkeshuset/ Agnes Mowinckels gate, og 50 km/t fra fylkeshuset og inn mot bykjernen (Statens Vegvesen, 2012). 9

10 Trafikksystemet i området. Planområdet markert med rød pil. (Nasjonal Vegdatabank, Statens Vegvesen) Bybanen har sin trasé i Lars Hilles gate forbi planområdet. Nærmeste bybanestopp er lokalisert like før vegkrysset Nygårdsgaten/ Lars Hilles gate i retning mot sentrum. Lars Hilles gate 30 vist med eksisterende garasjeanlegg. Dagens inn og utkjørsel fra anlegget er vist med rødt. 10

11 3 Hovedrammer og premisser 3.1 Nasjonale retningslinjer Stortingsmelding nr 34, ( ), Norsk klimapolitikk Stortingsmelding 26, ( ) Regjeringens miljøpolitikk og rikets tilstand. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen Eventuelt andre aktuelle nasjonale retningslinjer 3.2 Fylkesplan Fylkesplan for Hordaland Fylkesdelplan for kulturminner Kultur viser veg 3.3 Kommuneplan Lars Hilles gate 30 er i kommuneplanens arealdel (2025) vist som senterområde, S2. Planområdet er også vist som senterområde (S8) i forslag til ny arealdel. Tilgrensende areal er også vist som senterområde. Utsnitt fra igangsatt KDP Planområdet omtrentlig markert med rødt. 11

12 Fra bestemmelsene i kommuneplanens arealdel , senterområder Nye bygg skal underordnes estetiske krav i pkt. 7. Byggehøyden skal tilpasses høydene i eksisterende bebyggelse og være maksimalt 10 m høyere enn tilgrensende bebyggelse, og samtidig varieres innenfor hvert enkelt prosjekt. Innenfor disse rammene gjelder følgende maksimale byggehøyder (inkl. takoppbygg) og arealutnyttelse: Sjøfronten (S 8): 5 etasjer, 16 meter, % -TU = 200 % Som forsterking av eksisterende landskapstrekk kan det vurderes høyere bebyggelse innenfor enkelte senterområder. Maksimal byggehøyde, uavhengig av høyde på tilgrensende bebyggelse, kan være inntil: S 2, 5, 7 50 meter. I områder som omfattes av kommunedelplan gjelder kommunedelplanens rammer for arealutnyttelse. Kommunedelplan Sentrum overstyres bare av kommuneplanens bestemmelser om byggehøyder for delområdene S 2, 3, 4 og 5 (deler av pkt. 22) og om parkering (pkt. 17). Følgende forutsetninger skal legges til grunn for arealplanlegging og søknad om tiltak i senterområder: Reguleringsplaner skal omfatte alle tilstøtende byrom (plasser, allmenninger, gater og parker). Bebyggelsen skal gis en urban utforming med klart definerte byrom og ha sammenhengende fasadeliv. Byrommene skal ha god sammenheng med eksisterende og planlagt bystruktur, kollektivholdeplasser, historiske strukturer og kulturminner, oppholdsareal langs sjø og vassdrag og ta utgangspunkt i viktige utsyn eller siktlinjer til omgivelsene. Byromsnettet skal være finmasket og områdetilpasset, kvartalslengdene kan maksimalt være 70 m. Gesimshøyde skal være maksimalt 110 % av byrommenes bredde. I bebyggelsen mot byrommene skal minimum 10 % av fasadelengden tilrettelegges for publikumsrettet virksomhet med stor etasjehøyde, maksimalt vindusareal og adkomst direkte fra gateplan. Parkeringsplasser skal legges i underjordiske anlegg, kjellere eller i bygg som ikke har fasade mot byrom. Det skal legges vekt på god sykkelparkering. Utforming og plassering må ikke begrense framkommeligheten i offentlige rom (jf. prinsipper om universell utforming). I kommunedelplan for sentrum (2001) er planområdet vist som blandet sentrumsformål. Tilgrensende areal er vist som blandet sentrumsformål, viktige busstraseer og gangarealer med byromsbruk. 12

13 Utsnitt fra Kommunedelplan Sentrum Arealdelen, Planområdet omtrentlig markert med gult. Fra bestemmelsene i kommunedelplan for sentrum Blandet sentrumsformål: I området som på plankart 4 er vist med blandet sentrumsformål skal det både innen enkelte bygninger, i kvartaler og i området som helhet legges til rette for en blanding av funksjoner; handel, service, kontorer, boliger etc. Hovedprinsippet for funksjonsblandingen er publikumsrettede virksomheter på gateplan, kontorarbeidsplasser i mellometasjene og boliger i de øverste etasjene. Blandet sentrumsformål (utenfor skravert bykjerne): Første etasje bør ha publikumsrettede funksjoner. Forretninger og varehus over 3000 kvm tillates ikke. Ved nybygg eller ved større ombygging bør boligandelen være på minimum 25% av bygningens bruksareal. 13

14 Kulturminnegrunnlaget for kommunedelplan for sentrum I henhold til kulturminnegrunnlaget i kommunedelplan for sentrum vist over, er ikke selve planområdet registrert. Det grenser imidlertid til et område langs Lars Hilles gate i vest og nord der det er registrert reguleringer og fornyelser i tidsrommet Det har vært avholdt møte med fylkeskonservator og byantikvar i forbindelse med oppstart av reguleringsarbeidet. Trafikksikkerhetsplan for Bergen Trafikksikkerhetsplan for Bergen gir en oversikt over situasjonen i kommunen og over planlagte tiltak. 14

15 Utsnitt fra kart utrygghetspunkt. Svarte punkter viser ulykker med lettere personskade Trafikksikkerhetsplanen viser ingen tiltak i eller nær planområdet. Trafikkplan for Sentrum sør Byrådet behandlet forslag til trafikkplan for sentrum sør, etablering av toveis sykkeltrasé som fase 1, og fattet følgende vedtak: Langs Lars Hilles gate etableres toveis sykkeltrase- med tilhørende trafikkreguleringer Mellom Agnes Mowinckels gate og Rasmus Meyers Allé, i tråd med beskrivelse i vedlagte fagnotat datert Fagnotatet oppsummerer de viktigste grepene i trafikkplanen: - etablere en toveis sykkelvei i Lars Hilles gate mellom Agnes Mowinckels gate og Rasmus Meyers Allé. 15

16 - stenging av Lyder Sagens gate - flere fotgjengerkryssinger i plan: Over Fjøsangerveien og Strømgaten. Det foreslås endringer i kryssområdene ved Fjøsangerveien, Strømgaten, Lars Hilles gate og Nygårdsgaten. - Jonas Reins gate mellom Lars Hilles gate og Daniel Hansens gate enveisreguleres mot vest (gaten er i dag toveisregulert). Dette gjøres for å redusere konfliktene mellom sykkel og biltrafikk i krysset Lars Hilles gate/ Jonas Reins gate. Biltrafikk til Daniel Hansen gate og deler av Lyder Sagens gate må komme sørfra via Lars Hilles gate. Utsnitt fra trafikkplan for sentrum sør, revidert planforslag. Utsnittet viser mulige løsninger p å lang sikt (Bergen kommune, 2012). 3.4 Gjeldende reguleringsplaner Planområdet er regulert i reguleringsplan Sentrum Lars Hilles gate 28-32, vedtatt Lars Hilles gate 30 er regulert til byggeområde for kontor, undervisningsformål, offentlig virksomhet, forretninger, lettere industri og lager. Gjeldende plan regulerer også trafikkområde og fellesareal. Atkomst til underetasjer og for ambulansekjøring er vist på plankartet. 16

17 Gjeldende reguleringsplan for Lars Hilles gate 28 32, vedtatt i Fra planens bestemmelser: Det regulerte område kan bebygges med max m2 gulvareal. I tillegg til dette areal kan det bygges en tilbaketrukket toppetasje for tekniske anlegg og 2 underetasjer for lager og parkering etter bygningsrådets nærmere bestemmelser. Åpent areal på plan 2, jfr. 6, og areal for ambulansekjøring er trukket fra. Største tillatte byggehøyde er 14 etasjer, samt tilbaketrukket toppetasje for tekniske anlegg. Tilgrensende planer Bergenhus. Nedre Nygård nord. Ikraft Årstad, Bybane i Bergen. Delstrekning 2 Nygårdstangen Edvard Griegs vei. Ikraft Bergenhus, bybane i Bergen, strekning Bystasjonen Nedre Nygård Bjørnsons gate. I kraft Pågående planarbeid Rullering av gjeldende kommuneplans arealdel Bergenhus gnr 164 bnr 941. Agnes Mowinckels gate Sentrum, gnr 164 bnr 860 og 861 m.fl., Nygårdsgaten 91 og 93. Johannes Bruns gate Bergenhus, gnr 164 bnr 859, Nygårdsgaten Bergenhus Smålungeren 17

18 4 Organisering, medvirkning og informasjon 4.1 Informasjon og medvirkning i planprosessen Planmaterialet skal i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn gjøres tilgjengelig for allmennheten på etat for private planer og byggesak sitt kontor i Bergen. Naboer berørte parter, offentlige og private høringsinstanser vil i tillegg bli informert om planprosessen etter lovens krav, gjennom annonsering i dagspressen og gjennom brev. Opus Bergen AS legger informasjon ut på sine hjemmesider. Det vil bli opprettet kontakt med ulike berørte parter og høringsinstanser med tanke på medvirkning. Planprogram kunngjøres til allmennheten for å få innspill fra offentlige etater og involverte parter Det vil avholdes et informasjonsmøte om planarbeidet for involverte og berørte parter tidlig i planarbeidet. I plan- og konsekvensutredningsprosessen er det intensjonen at lokale fagmyndigheter skal ha en aktiv rolle, og den aktuelle instans skal konsulteres i alle faser av KUprosessen. I den grad det er ønskelig og mulig skal aktuelle fagmyndigheter kontaktes for gjennomgang av delutredninger innenfor sitt fagfelt. 18

19 5 Fremdriftsplan 5.1 Reguleringsplan Faser i planarbeidet Utarbeiding av forslag til planprogram Høring av forslag til planprogram Vedtak av planprogram Utarbeiding av forslag til reguleringsplan med konsekvens- -utredning KU Første gangs behandling av reguleringsplanforslag Offentlig ettersyn av planforslaget 2. gangs behandling og evt. tillegg KU Vedtak av reguleringsplan Informasjon Kunngjøring til allmennheten. Innspill fra offentlige etater og berørte parter - innsamling av kjent kunnskap om planområdet - befaring og registrering - drøfting med fagetater og berørte parter Utredning -åpent møte -offentlige etater -allmennheten -gjennomgang av merknader - prosess med involverte parter før endring av planen Kommunal behandling Bergen kommune Bergen kommune Opus / Bergen kommune Bystyre -behandling av regulerings -planen Framdrift Frist Minimum 6 uker Ultimo november/ primo desember uker Februar 2013 Levering mars ukers frist Juli 2013 Minimum 6 uker August 2013 Primo

20 Del II Program for konsekvensutredning 20

21 6 Innledning Formålet med reguleringsendringen er å skape nye, gode og moderne næringsarealer med store nok plan. En vil øke utnyttelsesgraden på eiendommen ved å øke arealet i de 6 nederste planene på eksisterende næringsbygg, samt øke det nordligste tårnet med et påbygg med 2 etasjer for å skape symmetri rundt det høyeste tårnet. Tiltaket innebærer nye næringsarealer i størrelsesorden m 2 BRA over plan Alternativer Det vil i planprosessen bli utredet følgende utbyggingsalternativer. 0-alternativet: Videreføring av dagens situasjon. Utidsriktige kontorlokaler. Alternativ 1: Fasadene flyttes mot tilgrensende trafikkareal ved at de 6 nederste planene utvides. Tårnet mot nord bygges på for fortsatt å fremstå som et tårn. Det etableres i størrelsesorden m 2 nye næringsarealer som faller inn under sentrumsformål. 21

22 7 Konsekvensutredningen prosess, metode og aktuelle problemstillinger Influensområde og eventuelle avbøtende tiltak vurderes for hvert enkelt tema. Energi, barn og unge, sosial infrastruktur, teknisk infrastruktur, risiko- og sårbarhetsanalyse og biologisk mangfold er tema som ikke utredes her, men tas opp i planbeskrivelsen. 7.1 Byform Temaene omfatter flere forhold: Form og plassering av ny bebyggelse i forhold til sol/skyggeforhold og siktlinjer Byggehøyder og utnyttelse Bebyggelsens framtoning og funksjon mot veg og byrom Hensyn til naboer og omgivelser Universell utforming Influensområde er planområdet og områder utenfor planområdet som kan påvirkes av utformingen av og tiltak i planområdet. Ulike alternativ skisseres visuelt Tema Byform Mulig virkning Form og plassering av ny bebyggelse. Byggehøyder og utnyttelse. Bebyggelsens framtoning og funksjon mot veg og byrom. Bruk av byrom. Utforming av byrom og bebyggelse. Bylandskapet, fjernvirkning og silhuett. Eksisterende kunnskap Høyhusmeldingen KU Nygårdsgaten 91 og 93 (planid ) KU Fylkeshuset og Wigandgården (planid ) Datagrunnlag og metode Visuelle vurderinger: Fotomontasjer, terrengsnitt, 3Dmodell av planområdet Merknader 22

23 Attraktivitet på gateplan og forholdet til eksisterende og vedtatt ny nabobebygg else, bl.a sol- og lysforhold. Universell utforming. Fylkesdelplan for Universell utforming. Solstudie. 3D-modell. Vurdering av forholdene i planområdet i forhold til retningslinjer for universell utforming. 7.2 Kulturminner og kulturmiljø Planområdet ligger i et viktig kulturminnemiljø med bygninger av både nasjonal, regional og lokal verdi. Nærheten til disse vil bli vektlagt i utarbeidingen av planforslaget. SATS- bygningen (tidligere auto 23) og bensinstasjonen vis a vis planområdet er midlertidig fredet. De er del av Riksantikvarens NB-register, et oppslagsverk som viser et representativt utvalg av norsk byhistorie gjennom vel 1200 år. Registeret viser hvor det må vises særlig hensyn i forbindelse med utvikling og forvaltning. (Riksantikvaren, 2012). Hensynet til kulturmiljøet ved St. Jacobs kirke vil være et viktig tema i planarbeidet. Influensområde er for kulturminner begrenset til planområdet og områder som kan bli visuelt påvirket av tiltak i planområdet. Tema Kulturminner og kulturmiljø Mulig virkning Visuell påvirkning Nedre Nygård. Herunder påvirkning av nasjonale og regionale kulturminn er over gaten Eksisterende kunnskap Datagrunnlag og metode Kulturminnedokumentasjon ord og bilder Vurderinger av utbyggingsformens virkning på kulturminne skisser, snitt og 3D-modell. Ulike arkitektoniske løsninger skal vurderes. Merknader 23

24 Visuell påvirkning av byggene langs Lars Hilles gate. Vurdering av virkning på nabobebyg gelsen av å endre tårnhøyden. Virkning for Lars Hilles gate 30 i seg selv. Vurdering av konsekvens for symbolverdien av bygningen Vurdering av virkninger for utvidet byrom Kulturminnedokumentasjon ord og bilder Vurderinger av utbyggingens virkning på kulturminne skisser, snitt og 3D-modell. Ulike arkitektoniske løsninger skal vurderes. Kulturminnedokumentasjon ord og bilder Vurderinger av utbyggingens virkning på kulturminne skisser, snitt og 3D-modell. Ulike arkitektoniske løsninger skal vurderes. Vurderinger basert på skisser og 3D modell. Ulike arkitektoniske løsninger skal vurderes. Vurderinger basert på skisser og 3D modell. Ulike arkitektoniske løsninger skal vurderes. 24

25 7.3 Trafikk og parkering Influensområdet er i utgangspunktet planområdet og eventuelle områder som kan påvirkes av tiltak i planområdet. Trafikksituasjonen i området beskrives og vurderes. Trafikkplan for sentrum sør, vedtatt , slår fast at det langs Lars Hilles gate skal etableres toveis sykkeltrase med tilhørende trafikkreguleringer mellom Agnes Mowinckels gate og Rasmus Meyers Allé. Viktige grep i planen er summert opp i kapittel 3. Tema Mulig virkning Eksisterende kunnskap Trafikk og parkering Fysiske konsekvenser: Trafikkbelastning, trafikksikkerhet, økt bruk av veinett Trafikkvurderinger ifbm. Bybanen Trafikksikkerhe tsplan for Bergen Trafikkplan for sentrum sør Områdeplan for Nygårdstangen Datagrunnlag og metode Beregning av forventet trafikkmengde basert på m2 Merknader Gangakser og sykkelakser KU Nygårdsgaten 91 og 93 (planid ) KU Fylkeshuset og Wigandgården (planid ) Trafikksikkerhe tsplan for Bergen Trafikkplan for sentrum sør Vurdering av planens konsekvenser for gangakser og sykkelakser i området. 25

26 Jernbanesporet gjennom planområdet Jernbanelinjen gjennom planområdet kan påvirke framtidig utforming av bygg. Nybygg må ta hensyn til jernbanesporet. Jernbaneverkets avstandskrav for jernbanelinjer Vurdering av om tiltakene er til hinder for videre jernbanedrift på jernbanelinjen gjennom området. 26

27 7.4 Næringsliv, sysselsetting og kommunens inntektsgrunnlag Influensområde er planområdet og områder utenfor planområdet som kan påvirkes av utformingen av og tiltak i planområdet. Nåværende virksomhet dokumenteres. Konsekvenser for næringsliv i planområdet, i nærområdet og for Bergen som helhet beskrives. Tema Mulig virkning Eksisterende kunnskap Regional Nye kontor og betydning for næringslokaler næringslivet Anleggsarbeid -ets konsekvenser En av konkurrentene i Mediacity - konkurransen Virkning for arbeidskraftbehov et Kommuneplan og fylkesplaner. SSBs statistikk. Erfaringstall for byggekostnader. Erfaringstall for skatt. Erfaringstall for byggekostnader Datagrunnlag og metode Dokumentere nåværende virksomheter. Beskrive konsekvens for næringsliv i planområdet, lokalt og i Bergen kommune. Samfunnsfaglige metoder benyttes for å vurdere statistikk og virkninger Beregne Arbeidskraftsbehov i byggeperioden Merknader 27

28 Kilder Nettsider: Norsk vegdatabank, Statens Vegvesen, Lastet ned Lastet ned Riksantikvaren. Lastet ned